Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBNHO:2020:5544

Instantie
Rechtbank Noord-Holland
Datum uitspraak
09-07-2020
Datum publicatie
22-07-2020
Zaaknummer
8265295 CV EXPL 20-126
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Op tegenspraak
Inhoudsindicatie

Koop woning. De kantonrechter oordeelt dat het enkele feit dat een bouwvergunning voor een verbouwing ontbreekt, in dit geval nog niet meebrengt dat de woning niet normaal gebruikt kan worden.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
NJF 2020/329
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Bewind

locatie Zaanstad

Zaaknr./rolnr.: 8265295 \ CV EXPL 20-126

Uitspraakdatum: 9 juli 2020

Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:

[eiseres] en [eiser]

beiden wonende te [woonplaats 1]

eisers

verder te noemen: [eisers]

gemachtigde: mr. F. Wijnveld

tegen

[gedaagde]

wonende te [woonplaats 2]

gedaagde

verder te noemen: [gedaagde]

gemachtigde: mr. M.S. Ducaat

1 Het procesverloop

1.1.

[eisers] hebben bij dagvaarding van 2 januari 2020 een vordering tegen [gedaagde] ingesteld. [gedaagde] heeft schriftelijk geantwoord.

1.2.

Op 10 juni 2020 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Partijen hebben gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd.

2 De feiten

2.1.

[eisers] hebben van [gedaagde] een woning in Purmerend gekocht (hierna: de woning). De afspraken daarover zijn neergelegd in een schriftelijke koopovereenkomst van 30 augustus 2017.

2.2.

In de koopovereenkomst staat in artikel 6.1: “De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. (...)”

2.3.

Artikel 6.3 van de koopovereenkomst bepaalt onder meer het volgende: “De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: (...) Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. (...) Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan de koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten.”

2.4.

De woning is op 20 november 2017 geleverd.

2.5.

Na de levering zijn [eisers] gestart met een verbouwing.

2.6.

In een e-mail van 5 januari 2018 hebben [eisers] aan de makelaar van [gedaagde] gemeld dat volgens hen sprake was van ernstige gebreken aan de woning.

2.7.

[eisers] hebben [gedaagde] in een brief van 19 maart 2019 aansprakelijk gesteld voor de kosten die zij hebben moeten maken voor het herstel van de door hen gestelde gebreken aan de woning.

3 De vordering en het verweer

3.1.

[eisers] vorderen dat de kantonrechter [gedaagde] veroordeelt tot betaling van

€ 16.508,71. [eisers] leggen aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat de door [gedaagde] geleverde woning niet voldeed aan hetgeen tussen partijen was overeengekomen, dat [gedaagde] heeft geweigerd de geconstateerde gebreken te herstellen, en dat [gedaagde] daarom de schade moet vergoeden die [eisers] hebben geleden, te weten de kosten van het herstel. Volgens [eisers] heeft [gedaagde] in het verleden een verbouwing gerealiseerd in de woning, waarbij een muur en een steunconstructie tussen de woonkamer en de keuken is doorgebroken, maar was die verbouwing constructief gebrekkig en ontbrak een bouwvergunning daarvoor. Doordat de draagkracht van die constructie niet kan worden gegarandeerd, staat dit gebrek ook in de weg aan een normaal gebruik van de woning, aldus [eisers]

3.2.

[gedaagde] betwist de vordering. Zij voert aan – samengevat – dat geen sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst en dat zij niet gehouden is tot vergoeding van enige schade aan [eisers] Volgens [gedaagde] bezat de woning bij levering de feitelijke eigenschappen die voor een normaal gebruik van de woning noodzakelijk waren. Verder stelt [gedaagde] dat [eisers] hebben nagelaten een bouwtechnische keuring te laten uitvoeren, terwijl in de koopovereenkomst is gewezen op het feit dat het om een oude woning ging. [gedaagde] voert aan dat zij ook geen wetenschap heeft gehad van de (vermeende) gebreken.

4 De beoordeling

4.1.

Het gaat in deze zaak om de vraag of [gedaagde] moet worden veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 16.508,71.

4.2.

In de wet, het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW), staat dat bij een koop de geleverde zaak, in dit geval de woning, aan de overeenkomst moet beantwoorden (artikel 7:17 BW). Dat houdt in dat die zaak, mede gelet op de aard daarvan en de mededelingen die de verkoper daarover heeft gedaan, de eigenschappen moet bezitten die de koper op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten.

4.3.

Partijen mogen van deze wettelijke regeling afwijken. Dat hebben partijen ook gedaan. Zij hebben namelijk in de koopovereenkomst in artikel 6.1 opgenomen dat [eisers] de woning kochten in de staat waarin deze zich bij het sluiten van de overeenkomst bevond, met alle zichtbare en onzichtbare gebreken. Dat betekent dat gebreken die na de koop en de overdracht zijn gebleken of die [eisers] nadien hebben ontdekt, in beginsel voor hun rekening en risico komen. Die gebreken leveren in dat geval dan ook geen tekortkoming op van [gedaagde] in de nakoming van de koopovereenkomst.

4.4.

Wel moet de woning op grond van artikel 6.3 van de koopovereenkomst ten tijde van de overdracht beschikken over de feitelijke eigenschappen die nodig zijn voor een normaal gebruik als woning. Bij de uitleg van het begrip ‘normaal gebruik als woning’ in de koopovereenkomst is bepalend wat daaronder naar gangbaar taalgebruik moet worden verstaan (zie de uitspraak van de Hoge Raad van 23 december 2005, gepubliceerd op www.rechtspraak.nl onder nummer ECLI:NL:HR:2005:AU2414). Dat betekent dat in de woning gewoond moet kunnen worden op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast.

4.5.

Het voorgaande betekent dat alleen sprake is van een tekortkoming van de kant van [gedaagde] , als de woning ten tijde van de overdracht gebreken had die aan normaal gebruik in de weg staan. Het is aan [eisers] om voldoende gemotiveerd te stellen en te onderbouwen, en eventueel te bewijzen, dat de door hen genoemde gebreken een normaal gebruik van de woning onmogelijk maken.

4.6.

Naar het oordeel van de kantonrechter hebben [eisers] niet voldoende gemotiveerd en onderbouwd dat sprake is van gebreken die aan een normaal gebruik van de woning in de weg staan. Daartoe wordt het volgende overwogen.

4.7.

In de dagvaarding hebben [eisers] gesteld dat de doorbraak van de muur tussen de woonkamer en de keuken door [gedaagde] is gerealiseerd zonder de vereiste bouwvergunning, en dat dit op zichzelf al een gebrek is dat het normaal gebruik van de woning in de weg staat. Daarin volgt de kantonrechter [eisers] niet. Nog daargelaten dat [gedaagde] heeft betwist dat een bouwvergunning vereist was, rechtvaardigt het enkele ontbreken van een dergelijke vergunning nog niet de conclusie dat de woning niet normaal gebruikt kan worden. Dat een verbouwing zonder of in afwijking van een vergunning is gerealiseerd, hoeft immers niet te betekenen dat een woning daardoor niet meer op een voldoende veilige manier kan worden bewoond of dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast (zie ook de uitspraken van het Gerechtshof ‘s Hertogenbosch van 8 november 2011, gepubliceerd op www.rechtspraak.nl onder nummer ECLI:NL:GHSHE:2011:BU3951 en van het Gerechtshof ’s Amsterdam van 3 september 2011, gepubliceerd op www.rechtspraak.nl onder nummer ECLI:NL:GHAMS: 2019:3226).

4.8.

Ook de stelling van [eisers] dat de doorbraak heeft geleid tot een constructie die onjuist is, brengt niet mee dat normaal gebruik van de woning niet meer mogelijk is. In de door [eisers] overgelegde Constructierapportage van EWP Ingenieurs van 16 april 2019 staat als conclusie dat de constructie niet voldoet en dat wordt geadviseerd om op korte termijn herstelwerkzaamheden te laten uitvoeren. In een rapportage van EversPartners van 12 februari 2018 wordt opgemerkt dat de constructie rekenkundig onjuist is en dat EversPartners deze nooit zo zou uitvoeren. Echter, uit die rapportages blijkt niet dat de constructie zodanig is dat niet meer veilig en met een redelijke mate van duurzaamheid in de woning kan worden gewoond, of dat daardoor het woongenot wezenlijk wordt aangetast. Op de zitting hebben [eisers] nog naar voren gebracht dat sprake is van een dreigend gevaar op instorting, maar daarvan blijkt niet uit genoemde rapportages en die stelling is ook onvoldoende gemotiveerd en onderbouwd.

4.9.

Dat de woning geschikt is voor normaal gebruik, ondanks de volgens [eisers] onjuiste constructie bij de doorbraak van de muur, wordt bevestigd door het feit dat de doorbraak is gerealiseerd in 1992 en dat onbetwist is dat [gedaagde] nadien zonder problemen in de woning heeft gewoond, althans dat die constructie niet tot enige belemmering van het woongenot heeft geleid. Ook daaruit blijkt dat geen sprake is van een gebrek dat aan normaal gebruik van de woning in de weg staat. Als de doorbraak zou zijn gerealiseerd in 2004, zoals [eisers] stellen, geldt ook dat in de woning jarenlang zonder problemen normaal kon worden gewoond.

4.10.

Onder omstandigheden kan het – naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid – onaanvaardbaar zijn dat [gedaagde] er een beroep op doet dat de woning geschikt was voor normaal gebruik, zoals bedoeld in artikel 6.3 van de koopovereenkomst. Dat kan onder andere het geval zijn als [gedaagde] als verkoper op de hoogte was van de problemen met de constructie, maar [eisers] daarover niet heeft geïnformeerd. Daarvan is niet gebleken. Zoals hiervoor is overwogen, heeft [gedaagde] jarenlang in de woning gewoond, zonder dat de constructie het woongenot heeft belemmerd. Ook daaruit volgt dat zij geen aanleiding had om aan te nemen dat er een probleem bestond met die constructie.

4.11.

De conclusie is dat de kantonrechter de vordering van [eisers] zal afwijzen.

4.12.

De proceskosten komen voor rekening van [eisers] , omdat zij ongelijk krijgen. Daarbij worden [eisers] ook veroordeeld tot betaling van € 120,00 aan nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door [gedaagde] worden gemaakt. De gevorderde rente over de proceskosten zal worden toegewezen vanaf de datum gelegen 14 dagen na betekening van dit vonnis.

5 De beslissing

De kantonrechter:

5.1.

wijst de vordering af;

5.2.

veroordeelt [eisers] tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor [gedaagde] worden vastgesteld op een bedrag van € 720,00 aan salaris van de gemachtigde van [gedaagde] , vermeerderd met de wettelijke rente over de proceskosten vanaf de datum gelegen 14 dagen na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling, en veroordeelt [eisers] tot betaling van € 120,00 aan nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door [gedaagde] worden gemaakt;

5.3.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. P.J. Jansen en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.

De griffier De kantonrechter