Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBNHO:2020:3075

Instantie
Rechtbank Noord-Holland
Datum uitspraak
19-02-2020
Datum publicatie
23-04-2020
Zaaknummer
7808085
Rechtsgebieden
Verbintenissenrecht
Bijzondere kenmerken
Eerste aanleg - enkelvoudig
Op tegenspraak
Inhoudsindicatie

Geschil over een dan wel niet mondeling gesloten bruikleenovereenkomst. Verkrijgende verjaring. Nakoming huurovereenkomst. Bevoegdheid kantonrechter.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Insolventie

locatie Haarlem

Zaaknr./rolnr.: 7808085 \ CV EXPL 19-7551

Uitspraakdatum: 19 februari 2020

Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:

De publiekrechtelijke rechtspersoon
Gemeente [gemeente]

gevestigd te [plaats]

eiseres in conventie

verweerster in voorwaardelijke reconventie

verder te noemen: [de gemeente]

gemachtigde: mr. J.P. van der Valk

tegen

[gedaagde]

wonende te [plaats]

gedaagde in conventie
eiser in voorwaardelijke reconventie

verder te noemen: [gedaagde]

gemachtigde: mr. B.F. Eblé

1 Het procesverloop

1.1.

[de gemeente] heeft bij dagvaarding van 23 mei 2019 een vordering tegen [gedaagde] ingesteld. [gedaagde] heeft schriftelijk geantwoord en daarbij een voorwaardelijke tegenvordering ingediend.

1.2.

Op 22 januari 2020 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. [de gemeente] en [gedaagde] hebben gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd. Op de zitting heeft [de gemeente] een nadere productie ingediend.

2 De feiten

2.1.

[de gemeente] is sedert 1989 eigenaar van het perceel met een daarop opgetrokken pand aan [adres] . Dit pand is in 1979 gesplitst in twee appartementsrechten.

2.2.

In de akte van splitsing van het pand staat – voor zover hier relevant - het volgende:
(…)
5. dat het gebouw met ondergrond de navolgende appartementsrechten zal bevatten:
a. het appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de benedenwoning met tuin en schuur, alsmede een gedeelte van de eerste verdieping bestaande uit het traphuis, en een slaapkamer op de tweede verdieping, één en ander met aan en toebehoren, staande en gelegen te [plaats] aan [adres] [aanduiding 1] , kadastraal bekend gemeente [gemeente] [kadasternummer] A-1 (…)
b. het appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de bovenwoning, bestaande uit de eerste- tweede en derde verdieping, alsmede een schuur in de tuin, één en ander met aan- en toebehoren, staande en gelegen te [plaats] aan [adres] [aanduiding 2] , [kadasternummer] A-2 (…)

2.3.

Appartementsrecht A-1 ( [aanduiding 1] ) zal hierna genoemd worden: de benedenwoning. Appartementsrecht A-2 ( [aanduiding 2] ) zal hierna genoemd worden: de bovenwoning.

2.4.

In de akte van splitsing staat, onder andere, de volgende tekening opgenomen:

2.5.

[de gemeente] heeft (een gedeelte van) de benedenwoning aan [gedaagde] verhuurd, bij huurovereenkomst naar aard van korte duur d.d. 2 november 1993. De huurovereenkomst is op 1 november 1994 voor onbepaalde tijd verlengd.

2.6.

In de tussen partijen overeengekomen huurovereenkomst staat – voor zover hier relevant – het volgende:

Artikel 1
1. Verhuurder verhuurt aan huurder:
a. de benedenwoning staande en gelegen te [plaats] aan [adres] [aanduiding 1] met medegebruik van eventuele gemeenschappelijke ruimten, hierna te noemen het ‘het gehuurde’.
b. Het gehuurde is uitsluitend bestemd om te worden gebruikt als woonruimte ten behoeve van huurder.

2.7.

In het huidige bestemmingsplan [bestemmingsplan] staat – voor zover hier relevant – het volgende:

Wonen (artikel 17)
De bestemming ‘Wonen’ is bedoeld voor gebouwen binnen het plangebied die uitsluitend als woning worden gebruikt.
Beroepsmatige activiteiten aan huis zijn toegestaan onder de voorwaarde dat deze activiteiten ondergeschikt zijn aan het wonen en niet meer ruimte in beslag nemen dan 35 procent van het bruto vloeroppervlak van een woning met een maximum van 50 m2. (…)

2.8.

[gedaagde] heef omstreeks 1994/1995, nadat hij de benedenwoning ongeveer een jaar had bewoond, de bovenwoning in gebruik genomen. [gedaagde] gebruikt thans de benedenwoning als atelierruimte en de bovenwoning als woning.

2.9.

In 2017 heeft [de gemeente] zich - in het kader van haar vastgoedbeleid - beraden over de toekomst van een aantal panden met een bijzondere gebruiksstatus, waaronder [adres] . Op 19 juli 2017 hebben de wethouder en een medewerker van [de gemeente] , [medewerker gemeente] (hierna: [medewerker gemeente] ) een bezoek gebracht aan [gedaagde] om de toekomst van het pand [adres] te bespreken. Een van de opties was de woning te koop of te huur aanbieden aan de zittende bewoner tegen een marktconforme prijs.

2.10.

Op 10 oktober 2017 heeft [medewerker gemeente] het volgende per e-mail aan [gedaagde] verzonden:

(…)
Onderstaand stuur ik u nog het gespreksverslag na aanleiding van het bezoek 19 juli jl. van wethouder [naam] en ondergetekende op locatie aan [adres] [aanduiding 2] . Graag verneem ik of u zich kunt vinden in de inhoud hiervan. (…)

De bovenwoning [huisnummer] [aanduiding 2] wordt sinds 1994 gebruikt door de heer [gedaagde] die de benedenwoning [huisnummer] [aanduiding 1] huurt. Het gratis in gebruik van nummer [huisnummer] [aanduiding 2] is met toestemming van de gemeente geschiedt, ter voorkoming van het ontstaan van huurrechten in verband met de verwachte sloop. Het gebruik is nimmer vastgelegd in een schriftelijke overeenkomst. Het gaat hier dus om een mondelinge overeenkomst. (…)

2.11.

Per e-mail d.d. 11 oktober 2017 heeft [gedaagde] – voor zover hier relevant – het volgende aan [de gemeente] geschreven:

(…)
Bedankt voor je schriftelijke rapportage van jullie bezoek. Ik kan mij wel vinden in jouw verslag. Het is naar mijn idee een accurate weergave van het gesprek wat we afgelopen juli hadden over de geschiedenis en de toekomst plannen voor [adres] [aanduiding 2] . (…)

2.12.

Op 13 september 2018 is een vervolggesprek geweest tussen [gedaagde] , [medewerker gemeente] en (de inmiddels niet meer bij [de gemeente] werkzame) [medewerker 2] over het pand.

2.13.

Op 22 oktober 2018 heeft [de gemeente] een e-mail aan [gedaagde] verstuurd met daarin een huurvoorstel van € 1.175,00 per maand voor de bovenwoning. [gedaagde] heeft dit voorstel afgewezen.

2.14.

Bij e-mail van 29 oktober 2018 heeft [de gemeente] aan [gedaagde] – voor zover hier relevant – het volgende geschreven:

(…)
U geeft aan dat u niet akkoord kunt gaan met de door ons onderstaand genoemde huurprijs. In dit geval kunnen wij u nog het voorstel doen dat u weer terugkeert naar [adres] [aanduiding 1] , waarbij voorafgaand de gemeente deze woning weer opknapt om in te zetten als woonruimte, en dat wij voor u actief op zoek gaan naar een geschikte atelierruimte binnen de gemeentelijke vastgoedportefeuille. (…)

2.15.

Op 30 oktober 2018 heeft [gedaagde] [de gemeente] laten weten niet akkoord te gaan met dit voorstel.

2.16.

Op 15 november 2018 heeft [de gemeente] [gedaagde] per brief nogmaals de gelegenheid gegeven om akkoord te gaan met dit voorstel en [gedaagde] gevraagd te reageren vóór 1 december 2018.

2.17.

Nadat [gedaagde] hierop niet reageerde, heeft [de gemeente] per brief d.d. 13 december 2018 [gedaagde] laten weten dat zij de mondelinge bruikleenovereenkomst per 1 juli 2019 opzegt en dat de bovenwoning na 30 juni 2019 leeg en ontruimd aan [de gemeente] moet worden opgeleverd.

2.18.

Per brief d.d. 10 januari 2019 heeft [gedaagde] [de gemeente] laten weten deze opzegging niet te accepteren.

3 De vordering

3.1.

[de gemeente] vordert – na vermeerdering van eis – dat de kantonrechter:
I. [gedaagde] veroordeelt om de bovenwoning, plaatselijk bekend als [adres] [aanduiding 2] in [plaats] , kadastraal bekend als gemeente [gemeente] , [kadasternummer] , (appartementsrecht met index A-2), binnen veertien dagen na de betekening van dit vonnis te ontruimen met al wat zich daarin vanwege hem bevindt, en met al diegenen die zich daarin bevinden, en te verlaten en met afgifte van de sleutels geheel ter vrije beschikking van [de gemeente] te stellen, en om de bovenwoning na de ontruiming ontruimd en verlaten te houden;
I.a. voor recht verklaart dat [gedaagde] niet op grond van verjaring eigenaar is geworden van het appartementsrecht [adres] [aanduiding 2] te [plaats] ;
II. [gedaagde] veroordeelt om de huurovereenkomst tussen [de gemeente] en [gedaagde] met betrekking tot de benedenwoning aan [adres] [aanduiding 1] in [plaats] na te komen door (i) het gebruik van de benedenwoning als atelier te staken en (ii) deze benedenwoning weer uitsluitend als woonruimte in gebruik te nemen; een en ander op straffe van een dwangsom van € 5.000,00 per dag (een deel van een dag daaronder begrepen) dat [gedaagde] hieraan niet voldoet, met een maximum van € 500.000,00;
III. [gedaagde] te veroordelen in de kosten van deze procedure, met bepaling dat daarover de wettelijke rente verschuldigd zal zijn met ingang van de vijftiende dag na de datum van het vonnis;

IV. [gedaagde] te veroordelen in de nakosten, conform het liquidatietarief begroot op € 131,00 (in geval van conventie en reconventie € 205,00) dan wel, in geval van betekening, € 199,00 (in geval van conventie en reconventie € 273,00);

V. verklaart dat het vonnis met de proceskostenveroordelingen daaronder begrepen uitvoerbaar bij voorraad zal zijn.

3.2.

[de gemeente] vordert daarnaast voorwaardelijk, indien de kantonrechter tot het oordeel mocht komen dat [gedaagde] door verjaring eigenaar is geworden van de bovenwoning, dat de kantonrechter:
VI.a. voor recht verklaart dat [gedaagde] toerekenbaar onrechtmatig heeft gehandeld door de bovenwoning [adres] [aanduiding 2] in [plaats] (kadastraal bekend als [de gemeente] , [kadasternummer] appartementsindex A-2) tussen 1994 en heden te kwader trouw in bezit te nemen en vervolgens te houden gedurende de verkrijgende verjaring ex art. 3:105 lid 1 jo. art. 3:306 BW vereiste termijn van twintig jaar, alsmede te bepalen dat [gedaagde] gehouden is aan [de gemeente] haar hierdoor geleden en nog te lijden schade te vergoeden;
VI.b. [gedaagde] veroordeelt ten titel van schadevergoeding in natura voor de in VI.a. bedoelde schade aan [de gemeente] de hiervoor omschreven bovenwoning in eigendom over te dragen en te leveren, daartoe een notariële leveringsakte te laten opstellen en medewerking te verlenen aan het verlijden daarvan en deze te doen inschrijven in de openbare registers, alles op kosten van [gedaagde] en wel binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis, en alles op straffe van een door [gedaagde] te verbeuren dwangsom van
€ 5.000,00 voor elke dag of deel van een dag dat deze ommekomst van de gestelde termijn in gebreke mocht blijven integraal hieraan te voldoen, waarbij de maximaal - en in totaliteit (m.b.t. vordering II en VI.b. gezamenlijk) - te verbeuren dwangsommen worden gesteld op
€ 500.000,00;

3.3.

[de gemeente] legt aan de vordering – samengevat – ten grondslag dat [gedaagde] in de bovenwoning woont op basis van een (mondelinge) bruikleenovereenkomst. [de gemeente] heeft deze overeenkomst rechtsgeldig opgezegd zodat [gedaagde] de bovenwoning na 1 juli 2019 zonder recht of titel gebruikt. [gedaagde] heeft de bruikleen zelf bevestigd in zijn e-mail van 11 oktober 2017. [de gemeente] verzoekt de kantonrechter deze vordering te behandelen op grond van art 94 lid 2 Rv omdat deze samenhangt met de vordering die betrekking heeft op de huurovereenkomst ter zake de benedenwoning.

3.4.

[gedaagde] heeft zich in deze procedure met betrekking tot het einde van de bruikleenovereenkomst en de ontruiming van de bovenwoning (onder meer) verweerd met een beroep op verjaring. Voor de zekerheid vordert [de gemeente] daarom een verklaring voor recht dat [gedaagde] niet op grond van verjaring eigenaar is geworden van de bovenwoning en vordert [de gemeente] voorwaardelijk een schadevergoeding in natura in de vorm van overdracht van het appartementsrecht aan [de gemeente] .

3.5.

Voor wat betreft de vordering tot nakoming van de huurovereenkomst van de benedenwoning is het gebruik van [gedaagde] van de benedenwoning als atelier in plaats van als woning in strijd met artikel 1.1.b van de huurovereenkomst en het bestemmingsplan [bestemmingsplan] . [gedaagde] dient de in de huurovereenkomst aangegane verplichtingen na te komen en de benedenwoning als woning gebruiken.

4 Het verweer en de (voorwaardelijke) tegenvordering

4.1.

[gedaagde] betwist de vordering en voert aan dat er nooit sprake is geweest van een mondelinge bruikleenovereenkomst. Hij heeft de bovenwoning met medeweten van [de gemeente] in gebruik genomen, die vervolgens 25 jaar heeft stilgezeten. [gedaagde] is inmiddels door verkrijgende verjaring eigenaar geworden van de bovenwoning en heeft een procedure aanhangig gemaakt bij de rechtbank Noord-Holland om hiervoor een verklaring van recht te krijgen.

4.2.

Voor wat betreft de vordering tot nakoming van de huurovereenkomst van de benedenwoning stelt [gedaagde] dat het beleid voor deze woningen apert in strijd is met de redelijkheid en billijkheid en het gelijkheidsbeginsel. [de gemeente] weet dat je 35 procent van de woning mag gebruiken voor werk. [gedaagde] zal bij de gemeente vragen om een bestemmingswijziging. Daarnaast heeft [de gemeente] nog twee panden, waarbij hetzelfde speelt maar waarbij er nog geen procedure is gestart. Als [gedaagde] veroordeeld wordt om in de benedenwoning te wonen, zal hij zijn atelier verplaatsen naar de bovenwoning. [gedaagde] maakt verder bezwaar tegen de hoogte en het maximum van de gevorderde dwangsommen.

4.3.

[gedaagde] vordert voorwaardelijk, indien de kantonrechter de vordering tot ontruiming van de bovenwoning zal toewijzen, expliciet niet de ontruiming van de twee opkamers behorende bij appartementsrecht A-1 te gelasten.

4.4.

[gedaagde] legt aan zijn vordering ten grondslag dat deze opkamers onderdeel maken van het legaal gehuurde gedeelte van de woning.

4.5.

[de gemeente] betwist de tegenvordering en stelt dat de opkamers niet bij de benedenwoning horen. De benedenwoning bestaat slechts uit de onderste verdieping. De feitelijke situatie is anders dan geschetst is in de splitsingsakte.

5 De beoordeling

de vordering en de (voorwaardelijke) tegenvordering

5.1.

De vordering en de (voorwaardelijke) tegenvordering lenen zich voor gezamenlijke behandeling.

5.2.

Voordat aan de inhoudelijke verweren wordt toegekomen, heeft [gedaagde] de bevoegdheid van de kamer voor kantonzaken aan de orde gesteld. [gedaagde] stelt dat de kantonrechter onbevoegd is om kennis te nemen van vordering I, vordering I.a, en de voorwaardelijke vorderingen VI.a en VI.b nu de kamer voor andere zaken dan kantonzaken van de rechtbank Noord-Holland bevoegd is. [gedaagde] heeft inmiddels op 8 januari 2020 een procedure aanhangig gemaakt bij deze kamer om de vordering te behandelen.

5.3.

[de gemeente] erkent dat strikt genomen vordering I, vordering I.a, en de voorwaardelijke vorderingen VI.a en VI.b niet tot de bevoegdheid van de kantonrechter behoort nu deze vorderingen gebaseerd zijn op (het einde van) de bruikleenovereenkomst en onrechtmatigde daad. Omdat de vorderingen echter nauw met elkaar samenhangen en deze samenhang zich verzet tegen afzonderlijke behandeling, heeft [de gemeente] de voorkeur om beide vorderingen te laten behandelen door de kantonrechter op grond van artikel 94 lid 2 Wetboek van Rechtsvordering (Rv).

5.4.

De kantonrechter stelt voorop dat indien een zaak meer vorderingen betreft en tenminste één daarvan een vordering is als bedoeld in artikel 93 onder c Rv worden deze vorderingen alle door de kantonrechter behandeld en beslist, voor zover de samenhang van de vorderingen zich tegen afzonderlijke behandeling verzet (artikel 94 lid 2 Rv). [gedaagde] heeft echter ter zitting medegedeeld (en onderbouwd met productie 2) dat hij [de gemeente] tegen 8 januari 2020 heeft gedagvaard voor de Rechtbank Noord Holland en in die procedure o.a. heeft gevorderd een verklaring voor recht dat hij op grond van verkrijgende verjaring eigenaar is geworden van de bovenwoning. Nu voor deze vordering de Rechtbank Noord Holland de bevoegde rechter is en de zaak inmiddels aanhangig is gemaakt bij de kamer voor andere zaken dan kantonzaken, zal de kantonrechter zich onbevoegd te verklaren voor vordering I, vordering I.a en de voorwaardelijke vorderingen VI.a en VI.b.

5.5.

Voor wat betreft vordering II, de nevenvorderingen en de voorwaardelijke tegenvordering van [gedaagde] oordeelt de kantonrechter als volgt. [gedaagde] heeft zich ter zitting, voor wat betreft vordering II, (in zekere zin) gerefereerd aan het oordeel van de kantonrechter. Nu [gedaagde] niet heeft betwist dat hij in strijd handelt met de huurovereenkomst en het bestemmingsplan, zal de kantonrechter de vordering toewijzen met dien verstande dat de gevorderde dwangsom op hierna te noemen wijze wordt gematigd en gemaximeerd. De enkele stelling van [gedaagde] dat [de gemeente] in strijd handelt met het gelijkheidsbeginsel en de redelijkheid en billijkheid, wordt - na de gemotiveerde betwisting hiervan door [de gemeente] - als onvoldoende gemotiveerd gepasseerd.

5.6.

De voorwaardelijke tegenvordering van [gedaagde] ziet op de omvang van de huurovereenkomst. [de gemeente] heeft gesteld dat de benedenwoning enkel bestaat uit de beneden verdieping ( en niet tevens het trappenhuis en de kamer(s) op de tweede etage) . [gedaagde] heeft gesteld dat de benedenwoning bestaat uit de onderste verdieping, het trappenhuis en de twee bovenste ruimtes op de tweede etages (‘de opkamers’).

5.7.

De kantonrechter oordeelt als volgt.

In de huurovereenkomst staat hieromtrent vermeld:

Artikel 1
1. Verhuurder verhuurt aan huurder:
a. de benedenwoning staande en gelegen te [plaats] aan [adres] [aanduiding 1] met medegebruik van eventuele gemeenschappelijke ruimten, hierna te noemen het ‘het gehuurde’.

In de splitsingsakte van [adres] staat het volgende:

(…)
a. het appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de benedenwoning met tuin en schuur, alsmede een gedeelte van de eerste verdieping bestaande uit het traphuis, en een slaapkamer op de tweede verdieping, één en ander met aan en toebehoren, staande en gelegen te [plaats] aan [adres] [aanduiding 1] , kadastraal bekend [de gemeente] [kadasternummer] A-1 (…)

5.8.

De benedenwoning heeft bij de splitsingsakte de benamingen ‘ [aanduiding 1] ’ en ‘A-1’ gekregen. Op de afbeelding uit de splitsingsakte (r.o 2.4) is te zien dat de begane grond alsmede de twee opkamers voorzien zijn van het nummer 1, verwijzend naar het appartementsrecht A-1.
Nu in de huurovereenkomst het gehuurde wordt aangeduid als ‘ de benedenwoning staande en gelegen te [plaats] aan [adres] [aanduiding 1] en gelet op de inhoud van de splitsingsakte waaruit blijkt dat [adres] [aanduiding 1] bestaat uit de benedenwoning, trappenhuis en de kamer(s) op de tweede etage, is er geen andere uitleg mogelijk dan dat de opkamers op de tweede etage behoren tot de benedenwoning en derhalve deel uitmaken van de tussen [de gemeente] en [gedaagde] gesloten huurovereenkomst. De voorwaardelijke tegenvordering zal derhalve worden toegewezen.

5.9.

De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde] , omdat hij grotendeels ongelijk krijgt. Daarbij wordt [gedaagde] ook veroordeeld tot betaling van het nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door [de gemeente] worden gemaakt.

5.10.

De gevorderde rente over de proceskosten zal worden toegewezen vanaf de datum gelegen 14 dagen na betekening van dit vonnis.

6 De beslissing

De kantonrechter:

de vordering

6.1.

verklaart zich ten aanzien van vordering I, vordering I.a en de voorwaardelijke vorderingen VI.a en VI.b onbevoegd;

6.2.

veroordeelt [gedaagde] om de huurovereenkomst tussen [de gemeente] en [gedaagde] met betrekking tot de benedenwoning aan [adres] [aanduiding 1] in [plaats] na te komen door (i) het gebruik van de benedenwoning als atelier te staken en (ii) deze benedenwoning weer uitsluitend als woonruimte in gebruik te nemen op straffe van een dwangsom van
€ 500,00 met een maximum van € 25.000,00;

6.3.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van [de gemeente] tot en met vandaag vaststelt op:

dagvaarding € 101,05

griffierecht € 121,00

salaris gemachtigde € 480,00 (2 x € 240,00);
vermeerderd met de wettelijke rente over de proceskosten vanaf de datum gelegen 14 dagen na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;

6.4.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van € 120,00 aan nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door [de gemeente] worden gemaakt te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten.

6.5.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

6.6.

wijst de vordering voor het overige af.

de tegenvordering

6.7.

bepaalt dat de twee opkamers op de tweede verdieping onderdeel uitmaken van de tussen [de gemeente] en [gedaagde] gesloten huurovereenkomst.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.S.A.M. Schokkenbroek en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.

De griffier De kantonrechter