Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBNHO:2020:2645

Instantie
Rechtbank Noord-Holland
Datum uitspraak
01-04-2020
Datum publicatie
09-04-2020
Zaaknummer
C/15/287669 / HA ZA 19-292
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Bodemzaak
Inhoudsindicatie

Uitleg overeenkomst. Doorverkoop van een woning levert in dit geval geen schending op van overeengekomen zelfbewoningsplicht. Geen boete verschuldigd.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Insolventie

Zittingsplaats Haarlem

zaaknummer / rolnummer: C/15/287669 / HA ZA 19-292

Vonnis van 1 april 2020

in de zaak van

de stichting

STICHTING PARTEON,

gevestigd te Wormerveer, gemeente Zaanstad,

eiseres,

advocaat: mr. J. Groenewoud te Amsterdam,

tegen

[gedaagde] ,

wonende te [plaats] ,

gedaagde,

advocaat: mr. P. Wieringa te Zaandam.

Partijen zullen hierna Parteon en [gedaagde] genoemd worden.

1 De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

  • -

    de dagvaarding van 2 april 2019 met producties 1 tot en met 13 van de zijde van Parteon;

  • -

    de conclusie van antwoord met producties 1 tot en met 3 van de zijde van [gedaagde] ;

  • -

    de akte houdende overleggen nadere stukken met producties 14 tot en met 16 van de zijde van Parteon;

  • -

    het tussenvonnis van 19 juni 2019, waarbij een comparitie van partijen is gelast;

  • -

    het proces-verbaal van de comparitie van partijen van 13 februari 2020 en de daarin genoemde stukken.

1.2.

Partijen zijn in de gelegenheid gesteld om opmerkingen te maken bij het proces‑verbaal van de comparitie van partijen van 13 februari 2020, dat met hun instemming buiten hun aanwezigheid is opgemaakt. Partijen hebben van deze gelegenheid geen gebruik gemaakt.

1.3.

Per brief van 5 maart 2020 heeft de griffie van de rechtbank aan partijen medegedeeld dat de rechter die de zaak op zitting heeft behandeld wegens langdurige verhindering deze zaak niet verder zal behandelen en zal worden vervangen door een andere rechter. Ook is aan hen medegedeeld dat zij uiterlijk op de rol van 18 maart 2020 een nadere behandeling ter zitting kunnen verzoeken en dat indien een dergelijk verzoek uitblijft, de rechtbank daaruit zal concluderen dat zij geen nadere mondelinge behandeling van de zaak wensen. Partijen hebben op deze brief niet gereageerd.

1.4.

De datum voor vonnis is vervolgens bepaald op heden.

2 De feiten

2.1.

Parteon heeft met ingang van 15 januari 2013 een woning aan de [adres] te [plaats] (hierna: de woning) verhuurd aan [gedaagde] en haar partner, de heer […] (hierna: [partner] ), voor een huurprijs van € 825,-- per maand.

2.2.

Op enig moment heeft [gedaagde] de huur opgezegd. Kort daarna heeft [gedaagde] contact opgenomen met Parteon en aan Parteon medegedeeld dat zij de woning (toch) wenste te behouden, omdat zij de woning nodig had voor eigen gebruik.

2.3.

Per e-mail van 1 februari 2018 heeft Parteon gereageerd op de door [gedaagde] / [partner] geuite interesse in de koop van de woning. Parteon heeft aan [partner] medegedeeld dat het mogelijk is om de woning van Parteon te kopen, en dat Parteon in dat geval opdracht zal geven tot een taxatie van de woning.

2.4.

Op 22 mei 2018 heeft [gedaagde] Parteon een e-mail gestuurd met de navolgende inhoud:

Van de notaris heb ik het concept koopakte mogen ontvangen. Echter heb ik wel nog een opmerking. U geeft in de akte aan dat er een zelfbewoningsplicht is. Dat is op zich niet zo mijn probleem. Wel heb ik moeite met de boete die er staat. Wat als ik mijn woning niet kan verkopen en om mij moverende redenen wel tijdelijk zou moeten verhuren. Dan zou dat toch een zaak tussen de hypotheeknemer en gever moeten zijn. Nu zou dit artikel deze optie, mocht dat nodig zijn niet mogelijk maken. Ik zou u willen verzoeken om deze artikel uit het koopovereenkomst te verwijderen of dusdanig aan te passen dat dit wel hanteerbaar is in alle mogelijke scenario’s.

2.5.

Parteon, vertegenwoordigd door mevrouw […] (hierna: [vertegenwoordiger van de stichting] ), heeft in haar e-mail van 22 mei 2018, als volgt gereageerd:

Naar aanleiding van uw onderstaande bericht delen wij u mede dat Parteon niet zal afzien van het opnemen van de zelfbewoningsclausule in uw koopakte.

Op deze zelfbewoning wordt door Parteon ook controle uitgevoerd.

Mocht bovenstaande aanleiding zijn om af te zien van koop van de woning dan horen wij dat graag zo spoedig mogelijk. Wij zullen dan de oorspronkelijke huuropzegging verder in behandeling nemen.”

2.6.

[gedaagde] heeft per e-mail van eveneens 22 mei 2018 het navolgende geantwoord:

Ik wil wel graag de woning kopen, uiteraard ook met als doel zelfbewoning. Maar ik wil wel graag weten hoe dit gaat als er een situatie zou ontstaan zoals geschetst.”

2.7.

Hierop heeft Parteon op haar beurt op 23 mei 2018 als volgt gereageerd:

Mocht er in de toekomst een situatie ontstaan zoals u schetst, dan kunt u altijd contact met ons opnemen om te bespreken of de zelfbewoningsplicht kan komen te vervallen.”

2.8.

Op 14 juni 2018 hebben Parteon en [gedaagde] een koopcontract ondertekend, waarin Parteon de woning heeft verkocht aan [gedaagde] voor een koopprijs van € 230.000,--(hierna: de koopovereenkomst). De koopovereenkomst is opgesteld door (een medewerker van het kantoor van) notaris M.S. ten Brinke (hierna: notaris Ten Brinke). Daarin is in artikel 16 (“Verdere bijzondere bepalingen”) onder meer het navolgende bepaald (hierna: de zelfbewoningsplicht):

Koper is verplicht bij het ondertekenen van de leveringsakte het verkochte te aanvaarden onder de voorwaarde dat hij de woning gedurende vijf (5) jaar na de eigendomsoverdracht uitsluitend mag gebruiken voor eigen bewoning. Deze voorwaarde zal als kwalitatieve verplichting ten behoeve van de verkoper in de akte van levering worden opgenomen. Mocht koper deze verplichting niet naleven dat zal hij aan verkoper een boete verschuldigd zijn van vijftig duizend euro (€50.000,00)

2.9.

De woning is op 7 augustus 2018 geleverd aan [gedaagde] . In de notariële leveringsakte (hierna: de leveringsakte), die eveneens is opgesteld en verleden door (een waarnemer van) notaris Ten Brinke, is op pagina 2 onder meer het navolgende bepaald:

VESTIGING KWALITATIEVE VERBINTENIS/KETTINGBEDING

Koper is verplicht het verkochte gedurende ten minste vijf (5) jaar uitsluitend te gebruiken voor bewoning door hemzelf danwel zijn gezin, wordende deze verplichting gevestigd als kwalitatieve verbintenis in de zin van artikel 252 boek 6 Burgerlijk Wetboek, zodat deze ook zal overgaan op degenen die het verkochte later onder algemene danwel bijzondere titel zullen verkrijgen.

Ingeval van overtreding van het vorenstaande door koper dan wel diens rechtsopvolger onder algemene of bijzondere titel, zal koper dan wel diens rechtsopvolger onder algemene of bijzondere titel, ten behoeve van de verkoper zonder verdere ingebrekestelling of aanmaning een onmiddellijk opeisbare boete verbeuren van vijftig duizend euro (€ 50.000,00).

Indien en voor zover voormelde verplichting tot zelfbewoning niet als kwalitatieve verbintenis kan worden gevestigd, wordt deze als persoonlijke verplichting aan koper opgelegd onder de verplichting deze aan zijn opvolgers in de eigendom onder algemene en bijzondere titel op te leggen waarbij ingeval van overtreding door koper dan wel diens rechtsopvolger onder algemene of bijzondere titel, koper dan wel diens rechtsopvolger onder algemene of bijzondere titel, ten behoeve van de verkoper zonder verdere ingebrekestelling of aanmaning een onmiddellijk opeisbare boete zal verbeuren van vijftig duizend euro (€ 50.000,00)”

2.10.

Parteon, vertegenwoordigd door [vertegenwoordiger van de stichting] , heeft [partner] op 31 oktober 2018 per e‑mail als volgt bericht:

Onlangs hebben wij geconstateerd dat u uw woning te koop heeft gezet. Omdat wij geen anti-speculatiebeding in de akte hadden opgenomen, is dit niet verboden. Parteon vindt het echter niet gepast.

Waarschijnlijk zult u wel begrijpen dat Parteon niet genegen is om nog geld in uw woning te investeren. Wij zullen dan ook geen werkzaamheden meer uitvoeren.

2.11.

Op 8 februari 2019 heeft [gedaagde] een koopovereenkomst gesloten met de heer […] (hierna: [koper] ) en de woning aan hem verkocht voor een koopprijs van € 284.000,--.

2.12.

[gedaagde] en [koper] hebben notariskantoor Dijkhuis Koeman (hierna: notaris Duikhuis) ingeschakeld voor de levering van de woning aan [koper] .

2.13.

Per e-mail van 14 maart 2019 heeft een medewerkster van het kantoor van notaris Dijkhuis, zonder medeweten van [gedaagde] , een e‑mail gestuurd aan Parteon, met de navolgende inhoud:

Op 21 maart a.s. dient de eigendomsoverdracht plaats te vinden van het appartement [adres] te [plaats] , eigendom van mevrouw [gedaagde] .

De nieuwe eigenaar zal worden: [koper] .

In het huidige eigendomsbewijs, de dato 7 augustus 2018, is ten laste van mevrouw [gedaagde] een verplichting opgenomen dat zij de woning tenminste 5 jaar dient te bewonen. Thans gaat zij nu (binnen 5 jaar) de woning in eigendom overdragen.

Graag verneem ik per omgaande van u of Stichting Parteon hiermee akkoord gaat en of mevrouw [gedaagde] wellicht iets verschuldigd is aan Stichting Parteon.”

2.14.

Parteon heeft, na daartoe verlof te zijn verleend door een voorzieningenrechter van de rechtbank Amsterdam, op 20 maart 2019 ten laste van [gedaagde] conservatoir derdenbeslag gelegd onder notaris Dijkhuis, op alle gelden, geldwaarden, goederen en/of zaken, die notaris Dijkhuis verschuldigd mocht zijn of worden aan [gedaagde] .

2.15.

Op 21 maart 2019 heeft de levering van de woning aan [koper] plaatsgevonden. De leveringsakte is verleden door notaris Dijkhuis. Daarin is (op pagina 5) de tekst van de “kwalitatieve verplichting/kettingbeding”, zoals geciteerd in nr. 2.9 van dit vonnis, integraal opgenomen.

2.16.

Per e-mail van 22 maart 2019 heeft de verkopend makelaar van [gedaagde] ( [makelaar] ) de advocaat van Parteon verzocht het beslag onder notaris Dijkhuis op te heffen. Op dezelfde dag heeft de advocaat van Parteon geantwoord dat het beslag niet zal worden opgeheven en daarbij gesteld dat het niet verboden is voor [gedaagde] om de woning (door) te verkopen, maar dat wel een boete is verschuldigd van € 50.000,-- omdat het gebod tot zelfbewoning wordt overtreden.

2.17.

Notaris Dijkhuis heeft op 15 april 2019 verklaard dat het onder hem gelegde conservatoire derdenbeslag ten laste van [gedaagde] doel heeft getroffen voor een bedrag van € 45.912,70, en dat ten laste [gedaagde] onder hem tevens een later beslag is gelegd door de fiscus, voor een bedrag ter hoogte van € 20.878,--.

3 Het geschil

3.1.

Parteon vordert samengevat - dat de rechtbank, bij vonnis voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] veroordeelt tot betaling aan Parteon van € 50.000,, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 22 maart 2019, met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van dit geding, waaronder tevens verstaan de beslagkosten en de nakosten.

3.2.

Hieraan legt Parteon ten grondslag dat [gedaagde] het gebod tot zelfbewoning als opgenomen in artikel 16 van de koopovereenkomst heeft geschonden, zodat [gedaagde] de contractuele boete van € 50.000,-- verschuldigd is geraakt aan Parteon. Weliswaar is geen anti-speculatiebeding opgenomen in de koopovereenkomst, maar de zelfbewoningsplicht moet aldus worden uitgelegd, dat [gedaagde] die plicht overtreedt door de woning te verkopen en vervolgens niet zelf te gaan bewonen. De ratio van de zelfbewoningplicht is (tevens) dat wordt voorkomen dat wanneer Parteon een woning aan een zittende huurder verkoopt voor koopprijs die lager is dan de marktwaarde, zoals hier het geval is, de koper een financieel voordeel geniet door de woning kort daarna voor een hogere prijs door te verkopen, aldus steeds Parteon.

3.3.

[gedaagde] voert verweer, dat hierna - voor zover van belang - zal worden besproken.

4 De beoordeling

4.1.

Tussen partijen staat vast dat [gedaagde] binnen vijf jaar na aankoop van de woning van Parteon, de woning heeft doorverkocht aan een derde ( [koper] ). Aan de rechtbank ligt ter beoordeling voor of [gedaagde] daarmee de zelfbewoningspicht, zoals vastgelegd in artikel 16 van de koopovereenkomst en op pagina 2 van de leveringsakte, heeft overtreden. Parteon betoogt dat dat het geval is, terwijl [gedaagde] betwist dat zij met de doorverkoop de zelfbewoningsplicht heeft geschonden.

4.2.

Deze beoordeling komt neer op de uitleg van de zelfbewoningspicht zoals vastgelegd in artikel 16 van de koopovereenkomst en op pagina 2 van de leveringsakte. Daarbij komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen en op hetgeen zij op dat punt redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Voor de aan de overeenkomst te geven uitleg kunnen gedragingen van partijen van zowel voor, als na het sluiten van de overeenkomst van belang zijn (vgl. Hoge Raad 12 oktober 2012, ECLI:NL:HR:2012:BX5572).

4.3.

Wat betreft de tekst van koopovereenkomst en de leveringsakte, die beiden in opdracht van Parteon zijn opgesteld, wordt allereerst overwogen dat daarin niet is bepaald wat heeft te gelden in geval van doorverkoop van de woning. In de tekst is dit door Parteon in het midden gelaten. Vast staat voorts dat geen uitdrukkelijk anti-speculatiebeding is overeengekomen. [gedaagde] heeft bovendien voldoende aangetoond, dat notaris Ten Brinke, die de koopovereenkomst en de leveringsakte in opdracht van Parteon heeft opgesteld, bij het opstellen daarvan niet het oogmerk had om met de formulering van de zelfbewoningsplicht de doorverkoop van de woning te verbieden (of daaraan een boete te verbinden). Notaris Ten Brinke heeft namelijk in een overgelegde e‑mail van 1 april 2019 verklaard dat hij en de medewerkers van zijn kantoor van dit thans gestelde doel van Parteon destijds niet op de hoogte waren. Parteon heeft dit onvoldoende concreet weersproken.

Hiermee staat naar het oordeel van de rechtbank ook voldoende vast, dat voor [gedaagde] op basis van alleen de tekst van de koopovereenkomst en de leveringsakte niet duidelijk hoefde te zijn dat zij bij verkoop van de woning (binnen vijf jaar) de zelfbewoningplicht zou schenden, zoals Parteon betoogt. Voor dat oordeel is temeer aanleiding waar de aanspraken die Parteon aan deze, op zichzelf niet erg duidelijk geformuleerde regeling ontleende, met opname van het sub 2.9. geciteerde beding in de doorleveringsakte (ook) tegen de opvolgend eigenaar kunnen worden uitgeoefend.

De discussie over het verschil in formulering van de zelfbewoningsplicht in de koopovereenkomst en de leveringsakte kan daarom verder ook onbesproken blijven.

4.4.

Nu de tekst van de koopovereenkomst en de leveringsakte geen uitsluitsel geeft, kan het antwoord op de vraag of [gedaagde] en Parteon een dermate vergaande zelfbewoningsplicht zijn overeengekomen dat ook doorverkoop moet worden aangemerkt als een overtreding daarvan, uitsluitend worden bepaald aan de hand van de overige omstandigheden van het geval. Daarover wordt als volgt overwogen.

4.5.

In de eerste plaats is hierbij van belang dat partijen uitdrukkelijk hebben onderhandeld over de inhoud en strekking van de zelfbewoningsplicht voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst. Uit de e-mail van [partner] van 22 mei 2018 aan Parteon blijkt dat hij ervan uitging dat verkoop van de woning onder de zelfbewoningsplicht niet verboden was, maar dat tijdelijke verhuur wel verboden was. Parteon heeft daarop gereageerd in haar e-mails van 22 en 23 mei 2018. Zij heeft die reacties niet gebruikt om die veronderstelling van [partner] weg te nemen, terwijl Parteon nu betoogt dat die veronderstelling onjuist is. De rechtbank begrijpt die e‑mails van Parteon namelijk aldus, en dat is door Parteon ook niet bestreden, dat Parteon heeft geantwoord dat (tijdelijk) verhuur vanwege eventuele onverkoopbaarheid van de woning (inderdaad) verboden is onder de zelfbewoningsplicht, zonder te reageren op de aanname van [partner] dat de verkoop zelf niet in strijd is met de zelfbewoningsplicht. Naar het oordeel van de rechtbank mocht [gedaagde] uit deze verklaringen en gedragingen van Parteon begrijpen dat de zelfbewoningsplicht niet aan verkoop van de woning in de weg stond.

4.6.

Vast staat voorts dat Parteon ook nadat zij in oktober 2018 constateerde dat [gedaagde] de woning in de verkoop had gezet, op geen enkele wijze aan [gedaagde] kenbaar heeft gemaakt dat zij van mening was dat [gedaagde] met die verkoop de zelfbewoningsplicht dreigde te overtreden en boete dreigde te verbeuren.

Sterker nog, Parteon heeft in haar e-mail van 31 oktober 2018 uitdrukkelijk aan [gedaagde] geschreven dat doorverkoop niet verboden was.

Parteon heeft in deze procedure voorts erkend dat [vertegenwoordiger van de stichting] , die zowel de e-mails van 22/23 mei 2018, als de e-mail van 31 oktober 2018 aan [gedaagde] heeft verzonden, bevoegd was om Parteon te vertegenwoordigen. Ook aan deze verklaring van Parteon in de e-mail van 31 oktober 2018 mocht [gedaagde] daarom de betekenis toekennen, dat de met Parteon overeengekomen zelfbewoningsplicht geen belemmering is voor de (door)verkoop van de woning door [gedaagde] aan een derde.

4.7.

Parteon heeft zich op het standpunt gesteld dat in haar e-mail van 31 oktober 2018 weliswaar staat dat doorverkoop niet verboden is, maar dat dit niet uitsluit dat sprake is van een overtreding van de zelfbewoningsplicht, zodat wél een boete is verschuldigd.

De rechtbank acht dit een dermate vergezocht onderscheid dat [gedaagde] op grond van lezing van de e-mail van 31 oktober 2018 daarop niet bedacht hoefde te zijn. Immers, het door Parteon thans verdedigde gebod om de woning niet te verkopen (dat volgens Parteon voortvloeit uit de zelfbewoningsplicht) op straffe van een boete, komt feitelijk op hetzelfde neer als een verbod om de woning te verkopen.

Voor het betoog van Parteon dat zij met de e-mail van 31 oktober 2018 bedoelde dat de verkoop niet verboden was, zolang [gedaagde] een “sale and lease back” constructie zou toepassen geldt hetzelfde. Ook die constructie is in deze context zo vergezocht dat [gedaagde] er geen rekening mee hoefde te houden dat de mededeling van Parteon in haar e-mail van 31 oktober 2018 dat verkoop niet verboden was daarop betrekking had. Benadrukt wordt dat Parteon deze thans door haar verdedigde standpunten niet aan [gedaagde] kenbaar heeft gemaakt in haar e-mail van 31 oktober 2018 (of daarna). Daarin meldt zij slechts - zonder enig voorbehoud ten aanzien van de zelfbewoningsplicht, een “sale and lease back” constructie, of een boete - dat de verkoop van de woning niet verboden is. Daarvan mocht [gedaagde] daarom uitgaan.

4.8.

Parteon heeft in dit kader ook aangevoerd dat [vertegenwoordiger van de stichting] niet streng genoeg is geweest in de e-mail van 31 oktober 2018 en dat sprake is geweest van een interne miscommunicatie binnen Parteon, waardoor Parteon pas aanspraak heeft gemaakt op betaling van de boete nadat [gedaagde] de woning had verkocht aan [koper] , en kort voorafgaand aan de levering van de woning door [gedaagde] aan [koper] in maart 2019. Dit baat Parteon echter niet. [gedaagde] heeft mogen vertrouwen op de verklaringen van [vertegenwoordiger van de stichting] die zij bevoegdelijk namens Parteon in mei 2018 en oktober 2018 heeft afgelegd (vgl. ook artikel 3:35 BW). De gestelde miscommunicatie binnen Parteon moet daarom voor rekening van Parteon blijven.

4.9.

Het betoog van Parteon dat [gedaagde] geen overleg heeft geïnitieerd met Parteon over de verkoop van de woning, zoals is besproken in de e-mailcorrespondentie van mei 2018, slaagt evenmin. Gezien het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat voor [gedaagde] geen aanleiding bestond om opheffing van de zelfbewoningsplicht te vragen aan Parteon. [gedaagde] mocht immers uit de verklaringen van Parteon afleiden dat voor een dergelijk verzoek in geval van (door)verkoop van de woning geen noodzaak bestond en dat dit alleen vereist was indien zij de woning (tijdelijk) zou verhuren, bijvoorbeeld vanwege de onverkoopbaarheid van de woning (zie de e-mail van [partner] van 22 mei 2018 en de reactie daarop van Parteon van 22 en 23 mei 2018). Vast staat dat die situatie zich niet heeft voorgedaan. Daarbij komt dat na de e-mail van 31 oktober 2018 voor [gedaagde] al helemaal geen aanleiding meer bestond om over de verkoop van de woning met Parteon contact op te nemen, omdat Parteon daarin uitdrukkelijk te kennen had gegeven dat zij reeds op de hoogte was van de doorverkoop en dat doorverkoop niet verboden was.

4.10.

Parteon heeft zich beroepen op de e-mail van een medewerkster van notaris Dijkhuis van 14 maart 2019, waarin notaris Dijkhuis Parteon vraagt of [gedaagde] nog iets aan Parteon verschuldigd is in verband met de doorverkoop aan [koper] en de zelfbewoningsplicht. Als door [gedaagde] gesteld en door Parteon niet weersproken staat echter vast dat deze e-mail zonder medeweten van [gedaagde] is verzonden, zodat daaruit ten aanzien van [gedaagde] niets kan worden afgeleid. Parteon heeft aangevoerd dat in ieder geval voor notaris Dijkhuis duidelijk was dat de zelfbewoningsplicht in de weg staat aan doorverkoop van de woning, althans leidt tot verschuldigdheid van de boete. Hieraan kent de rechtbank echter geen doorslaggevende betekenis toe.

Anders dan Parteon betoogt, stelt de medewerkster van notaris Dijkhuis immers niet vast dat [gedaagde] de zelfbewoningsplicht overtreedt, maar stelt zij slechts een vraag aan Parteon. Daarbij komt dat bij de uitleg van de zelfbewoningsplicht niet beslissend is welke betekenis notaris Dijkhuis (een derde) de zelfbewoningsplicht heeft toegekend, maar hoe [gedaagde] die plicht heeft opgevat en heeft moeten opvatten in het licht van de verklaringen en gedragingen van Parteon en de omstandigheden van het geval, zoals in het voorgaande is uiteengezet. Notaris Dijkhuis was bovendien blijkens de inhoud van zijn e‑mail van 14 maart 2019 slechts op de hoogte van de tekst van de leveringsakte en niet van de inhoud van e‑mailcorrespondentie tussen partijen over de zelfbewoningsplicht, die wel bekend was bij [gedaagde] (en Parteon), en die in deze zaak van doorslaggevende betekenis is voor de uitleg van de zelfbewoningsplicht.

4.11.

Parteon heeft tot slot aangevoerd dat de ratio van de zelfbewoningsplicht (en de boete) is om te voorkomen dat een zittende huurder een financieel voordeel geniet, wanneer Parteon aan hem zijn woning verkoopt voor een lagere waarde dan de werkelijke marktwaarde en de koper de woning kort daarna doorverkoopt voor een hogere koopprijs. Deze gestelde ratio van de zelfbewoningsplicht (het voorkomen van speculatie door de zittende huurder), is door [gedaagde] betwist. Ook heeft [gedaagde] aangevoerd dat zij de woning niet voor een lagere koopprijs heeft gekocht dan de werkelijke marktwaarde, althans dat zij dat niet wist, en dat zij bovendien niet bekend was of kon zijn met de gestelde ratio van de zelfbewoningsplicht.

4.12.

De rechtbank is van oordeel dat Parteon haar stellingen in deze tegenover betwisting onvoldoende heeft gemotiveerd. Uit de door Parteon aangehaalde regelgeving (de Woningwet en het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting) kan de door haar gestelde ratio, het voorkomen van speculatie door de zittende huurder, niet worden afgeleid. Parteon heeft evenmin voldoende toegelicht hoe de door [gedaagde] betaalde koopprijs van € 230.000,-- tot stand is gekomen en dus of dit lager was dan de werkelijke marktwaarde van de woning van destijds. Ook heeft Parteon onvoldoende concreet gereageerd op het door [gedaagde] gevoerde verweer dat de ratio van het voorkomen van speculatie door een zittende huurder, moeilijk te rijmen is met het feit dat de zelfbewoningsplicht als een kwalitatieve verplichting (dan wel een kettingbeding) is vormgegeven, en dus ook geldt voor opvolgende eigenaars (en niet slechts voor de zittende huurder). Het komt de rechtbank voor dat vormgeving van de regeling op een wijze die ook opvolgende eigenaren bindt veel beter aansluit bij de (eigen) toelichting van Parteon ter comparitie, dat het opnemen van de zelfbewoningsplicht (in alle koopovereenkomsten) door de gemeente Zaanstad aan Parteon is opgelegd, om commerciële verhuur van verkochte woningen te voorkomen, teneinde de leefbaarheid in de gemeente Zaanstad te bewaken. Dat ondersteunt de opvatting dat doorverkoop niet strijdig is met de zelfbewoningsplicht. Ook om die reden is er onvoldoende aanleiding om de uitleg die Parteon in deze procedure aan de zelfbewoningsplicht geeft, te volgen. Ook in geval van een doorverkoop waarbij de kwalitatieve verplichting om de woning zelf te bewonen wordt opgelegd aan de nieuwe koper (zoals is gebeurd bij de levering aan [koper] ), wordt immers recht gedaan aan de wens van de gemeente Zaanstad om commerciële verhuur van verkochte woningen te voorkomen.

4.13.

De rechtbank komt daarom tot de slotsom dat de uitleg die Parteon geeft aan de zelfbewoningsplicht, namelijk dat [gedaagde] die zelfbewoningsplicht ook overtreedt door de woning door te verkopen, in strijd is met de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen en op hetgeen zij op dat punt redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarom is de rechtbank van oordeel dat het doorverkopen van de woning door [gedaagde] (binnen vijf jaar na aankoop) geen schending van de zelfbewoningsplicht oplevert.

4.14.

Omdat [gedaagde] niet tekort is geschoten in de nakoming van de zelfbewoningsplicht door de woning te verkopen aan [koper] , en Parteon geen andere feiten aan haar vordering ten grondslag heeft gelegd, is [gedaagde] geen boete verschuldigd aan Parteon. De vordering van Parteon zal daarom worden afgewezen. Aan de overige verweren van [gedaagde] wordt gezien deze uitkomst niet toegekomen.

4.15.

Parteon zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde] worden begroot op:

- griffierecht € 914,00

- salaris advocaat € 2.148,00 (2,0 punten × tarief € 1.074,00)

totaal € 3.062,00

5 De beslissing

De rechtbank

5.1.

wijst de vorderingen af;

5.2.

veroordeelt Parteon in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op € 3.062,00;

5.3.

verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.H. Schotman en in het openbaar uitgesproken op 1 april 2020.1

1 type: coll: