Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBNHO:2020:1120

Instantie
Rechtbank Noord-Holland
Datum uitspraak
27-02-2020
Datum publicatie
06-03-2020
Zaaknummer
8032428 \ CV EXPL 19-4709
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Op tegenspraak
Inhoudsindicatie

VvE-zaak. Het besluit van een VvE om een hekwerk te plaatsen op de witte lijnen tussen de parkeerplaatsen van de appartementseigenaren en de weg, is geldig en niet nietig. Die witte lijnen moeten namelijk op grond van de statuten en het Modelreglement worden gezien als gemeenschappelijke delen, waarover de VvE het beheer heeft en een besluit mag nemen. Het besluit van de VvE dat alleen een deel van de appartementseigenaren moet meebetalen aan het hekwerk is wel ongeldig en nietig. Volgens de statuten en het Modelreglement moeten namelijk alle eigenaren daaraan meebetalen. Daarvan kan alleen worden afgeweken als dit in het Huishoudelijk Reglement staat en dat is niet het geval.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Bewind

locatie Zaanstad

Zaaknr./rolnr.: 8032428 \ CV EXPL 19-4709

Uitspraakdatum: 13 februari 2020 (bij vervroeging)

Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:

de vereniging Vereniging van Eigenaars van het perceel nabij [naam 1] 70, 72 en 74

gevestigd te Landsmeer

eiseres

verder te noemen: VvE [naam 1]

gemachtigde: S. Baldinger

tegen

de vennootschap onder firma Skiindoor Landsmeer

gevestigd te Landsmeer

en de vennoten [naam 2] en [naam 3]

die wonen in respectievelijk [woonplaats 1] en [woonplaats 2]

gedaagden

verder gezamenlijk te noemen: Skiindoor Landsmeer c.s.,

gemachtigde: mr. M.J. Drijftholt

1 Het procesverloop

1.1.

VvE [naam 1] heeft bij dagvaarding van 10 september 2019 een vordering tegen Skiindoor Landsmeer ingesteld. Skiindoor Landsmeer heeft schriftelijk geantwoord.

1.2.

Op 27 januari 2020 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Voorafgaand aan de zitting hebben partijen bij brieven van 17 januari 2020 en 21 januari 2020 nog stukken toegezonden. Op de zitting is ook nog een stuk overgelegd.

2 De feiten

2.1.

In een notariële akte van splitsing van 29 september 2011 is een perceel, bestaande uit een weg en 59 parkeerplaatsen, gelegen te Landsmeer nabij [naam 1] 70, 72 en 74, gesplitst in 59 appartementsrechten, waarbij ook VvE [naam 1] is opgericht (hierna: de splitsingsakte). De appartementsrechten geven recht op het uitsluitend gebruik van het appartementsrecht als parkeerplaats en op het gemeenschappelijk gebruik van de weg. De appartementsrechten zijn daarbij aangeduid met de nummers 1 tot en met 59.

2.2.

Skiindoor Landsmeer c.s. zijn sinds 3 oktober 2011 eigenaar van de appartementsrechten met nummers 36 tot en met 41.

2.3.

Op 12 november 2014 is de splitsingsakte van 29 september 2011 gewijzigd, waarbij ook het ‘Modelreglement bij splitsing’ van januari 2006 van toepassing is verklaard (hierna: het Modelreglement). De daarbij behorende splitsingstekening ziet er als volgt uit:

2.4.

In een vergadering van VvE [naam 1] van 27 maart 2018 is besloten om op het middenterrein van het perceel, het terrein met de parkeerplaatsen met nummers 27 tot en met 56, een hekwerk te plaatsen op de grens tussen de parkeerplaatsen van de leden en de weg. Het hekwerk is geplaatst op de wijze zoals blijkt uit onderstaande foto:

2.5.

In een vergadering van VvE [naam 1] van 3 december 2018 is besloten dat alleen de eigenaren van de appartementsrechten gelegen op het middenterrein van het perceel mee moeten betalen aan het hekwerk.

2.6.

VvE [naam 1] heeft met facturen van 23 december 2018 en 29 april 2019 bij Skiindoor Landsmeer c.s. (een deel van de) kosten voor het geplaatste hekwerk in rekening gebracht en kosten voor het aanbrengen van zes borden met naamaanduiding op het hekwerk. Het gaat om een bedrag van respectievelijk € 2.758,80 en € 738,30. Skiindoor Landsmeer heeft die facturen niet betaald.

3 De vordering en het verweer

3.1.

VvE [naam 1] vordert dat de kantonrechter Skiindoor Landsmeer veroordeelt tot betaling van eerdergenoemde facturen, samen een bedrag van € 3.497,10, en tot betaling van € 167,03 aan rente en € 574,40 aan buitengerechtelijke incassokosten. VvE [naam 1] legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat Skiindoor Landsmeer c.s. gelet op de besluiten van VvE [naam 1] van 27 maart 2018 en 3 december 2018 verplicht zijn om hun aandeel in de kosten van het geplaatste hekwerk en de kosten van de borden op het hekwerk te betalen.

3.2.

Skiindoor Landsmeer c.s. betwisten de vordering. Zij voeren aan – samengevat – dat het bestuur van VvE [naam 1] niet gemachtigd is om deze procedure te voeren en daarom niet bevoegd is daartoe, en dat de besluiten van VvE [naam 1] van 27 maart 2018 en 3 december 2018 nietig en dus niet rechtsgeldig zijn. Volgens Skiindoor Landsmeer c.s. zijn die besluiten nietig, omdat deze niet gaan over het beheer van de gemeenschappelijke gedeelten van VvE [naam 1] en omdat die besluiten in strijd zijn met de geldende splitsingsakte.

4 De beoordeling

4.1.

Het gaat in deze zaak om de vraag of Skiindoor Landsmeer c.s. moeten worden veroordeeld tot betaling van de facturen van 23 december 2018 en 29 april 2019.

4.2.

De stelling van Skiindoor Landsmeer dat (het bestuur van) VvE [naam 1] niet bevoegd is om deze procedure te voeren, gaat niet op. Uit de notulen van een vergadering van VvE [naam 1] van 29 mei 2019 blijkt dat is besproken dat Skiindoor Landsmeer c.s. de facturen van 23 december 2018 en 29 april 2019 niet betaalden en dat met instemming van de leden van VvE [naam 1] is besloten dat “de inning van de facturen uit handen worden gegeven aan een incassobureau”. De kantonrechter is van oordeel dat dit besluit ook de toestemming inhoudt voor het voeren van deze procedure, omdat zo’n procedure onderdeel is van de inning van facturen. Bovendien staat in artikel 53 lid 5 van het Modelreglement dat (het bestuur van) VvE [naam 1] geen machtiging nodig heeft voor het voeren van incassoprocedures.

4.3.

Het verweer van Skiindoor Landsmeer dat het besluit van VvE [naam 1] van 27 maart 2018 tot plaatsing van het hekwerk nietig is, treft geen doel. Daarbij is het volgende van belang.

4.4.

Vast staat dat het hekwerk is geplaatst op de witte lijnen op de grond tussen de parkeerplaatsen, en tussen de parkeerplaatsen en de weg, zoals te zien op de foto hiervoor. Vast staat ook dat deze witte lijnen overeenkomen met de zwarte lijnen tussen de parkeerplaatsen en tussen de parkeerplaatsen en de weg, aangegeven op de splitsingstekening. Volgens Skiindoor Landsmeer zijn die lijnen privé gedeelten van de parkeerplaatsen van de appartementseigenaren en is VvE [naam 1] daarom niet bevoegd daarover een besluit te nemen. VvE [naam 1] vindt dat de lijnen behoren tot de gemeenschappelijke gedeelten waarover zij het beheer voert.

4.5.

Uit de wet, het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) volgt dat een besluit van VvE [naam 1] nietig is, als dat besluit in strijd is met de splitsingsakte of het Modelreglement (artikel 2:14 lid 1 BW, in verbinding met artikel 5:129 lid 1 BW).

4.6.

VvE [naam 1] voert het beheer over de gemeenschappelijke gedeelten, met uitzondering van de gedeelten die bestemd zijn als afzonderlijk geheel te worden gebruikt, te weten de privé gedeelten van de appartementseigenaars (artikel 5:126 lid 1 BW).

4.7.

Volgens de splitsingsakte van 12 november 2014 en de daarbij behorende splitsingstekening behoort de weg van het perceel tot de gemeenschappelijke gedeelten waarover VvE [naam 1] het beheert voert, en hebben de appartementseigenaren recht op het uitsluitend gebruik van de parkeerplaatsen. De parkeerplaatsen zelf zijn dus privé gedeelten, waarvoor als uitgangspunt geldt dat VvE [naam 1] daarover geen beheer voert.

4.8.

Voor de vaststelling of de lijnen waarop het hekwerk is geplaatst, behoren tot de gemeenschappelijke gedeelten of tot de privé gedeelten, is bepalend wat daarover is vastgelegd in de splitsingsakte, de daarbij behorende splitsingstekening en de stukken waarnaar in de splitsingsakte wordt verwezen, in dit geval het Modelreglement (zie de uitspraak van de Hoge Raad van 1 november 2013, gepubliceerd op www.rechtspraak.nl, met nummer ECLI: NL:HR:2013:1078 (VvE Prinsenwerf)). Bij de uitleg daarvan komt het aan op de in die stukken tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan. Als die stukken voor verschillende uitleg vatbaar zijn, moet de rechter vaststellen welke uitleg naar objectieve maatstaven het meest aannemelijk is. Van belang kan daarbij zijn de gedetailleerdheid waarin de gemeenschappelijke en privé gedeelten zijn omschreven en de aannemelijkheid van de rechtsgevolgen waartoe een bepaalde uitleg zou leiden.

4.9.

De splitsingsakte en de splitsingstekening zeggen niets over de vraag of de lijnen tussen de parkeerplaatsen onderling en de weg gemeenschappelijk of privé zijn. Op de splitsingstekening staat in de parkeerplaatsen alleen een aanduiding “parkeervak” en daaromheen een zwarte belijning, zonder nadere toelichting in de splitsingsakte.

4.10.

Op grond van artikel 17 lid 1, onderdeel a, van het Modelreglement worden “onder meer” tot de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken gerekend “de grond, (...) alsmede de vloeren en de wanden die de scheiding vormen tussen gemeenschappelijke gedeelten of tussen (...) privé gedeelten”.

4.11.

Uit artikel 17 lid 1, onderdeel a, van het Modelreglement volgt dat tot de gemeenschappelijke gedeelten worden gerekend de vloeren en de wanden die de scheiding vormen tussen gemeenschappelijke gedeelten en tussen privé gedeelten. De kantonrechter is gelet op dat artikel van oordeel dat het naar objectieve maatstaven het meest aannemelijk is dat bij de splitsing is bedoeld om de scheidslijnen tussen de weg en de parkeerplaatsen, en tussen de parkeerplaatsen onderling, als gemeenschappelijke gedeelten en niet als privé gedeelten aan te merken. Deze uitleg ligt immers het meest in lijn met het uitgangspunt van artikel 17 lid 1, onderdeel a, van het Modelreglement, namelijk dat scheidingen en scheidslijnen tussen privé gedeelten en gemeenschappelijke gedeelten, zoals wanden en vloeren, als gemeenschappelijk moeten worden gezien. Deze uitleg is objectief bezien ook het meest aannemelijk gelet op de rechtsgevolgen daarvan. Het ligt in de rede dat is beoogd de VvE zeggenschap te geven over de scheidslijnen tussen de parkeerplaatsen onderling, en tussen de parkeerplaatsen en de weg, omdat dit bij uitstek een gedeelte is waar een gemeenschappelijk belang van alle of meerdere appartementseigenaren aan de orde kan zijn. Een andere uitleg zou tot het onlogische (rechts)gevolg leiden dat VvE [naam 1] niet kan besluiten om een hekwerk als hier aan de orde te plaatsen, terwijl dit nu juist eerdergenoemd gemeenschappelijk belang raakt.

4.12.

De conclusie is daarom dat de lijnen en de scheidslijn tussen de parkeerplaatsen onderling, en tussen de parkeerplaatsen en de weg, als gemeenschappelijke gedeelten moeten worden aangemerkt. VvE was dan ook bevoegd om te besluiten tot plaatsing van het hekwerk op die lijnen. Het besluit van VvE [naam 1] van 27 maart 2018 is dus niet nietig, maar geldig.

4.13.

Het betoog van Skiindoor Landsmeer dat het besluit van VvE [naam 1] van 3 december 2018 over de verdeling van de kosten van het hekwerk nietig is, wordt wel gevolgd, om de volgende reden.

4.14.

Het besluit van VvE [naam 1] van 3 december 2018 houdt in dat alleen de appartementseigenaren van de parkeerplaatsen op het middenterrein van het perceel moeten meebetalen aan het hekwerk, te weten 32 eigenaren voor een gelijk deel. Daarbij gaat het om de eigenaren van de parkeerplaatsen met nummers 27 tot en met 56.

4.15.

Volgens artikel 8 lid 2 van het Modelreglement zijn de eigenaars voor het in de splitsingsakte bepaalde breukdeel verplicht bij te dragen in de kosten die voor rekening van de gezamenlijke eigenaars zijn. Uit de splitsingsakte van 12 november 2014 volgt dat sprake is van 59 breukdelen, waarbij de eigenaars van alle parkeerplaatsen voor 1/59e deel moeten bijdragen in de kosten, behalve de eigenaar van de parkeerplaats met nummer 60, die moet bijdragen voor 6/59e deel.

4.16.

Het beluit van VvE [naam 1] dat alleen de appartementseigenaren van de parkeerplaatsen op het middenterrein van het perceel moeten meebetalen aan het hekwerk, is gelet op het voorgaande dus in strijd met de splitsingsakte en het Modelreglement. Op basis daarvan moeten de kosten van het hekwerk immers voor 1/59e deel worden gedragen door alle eigenaars, en voor de eigenaar van de parkeerplaats met nummer 60 voor 6/59e deel.

4.17.

VvE [naam 1] heeft een beroep gedaan op artikel 52 lid 9 van het Modelreglement, waarin is geregeld dat bij de vaststelling welke eigenaars in welke verhouding moeten bijdragen in de kosten, kan worden afgeweken van artikel 8 lid 2 van het Modelreglement. Maar een dergelijke afwijkende kostenverdeling is gelet op dat artikel alleen toegestaan als deze is opgenomen in het huishoudelijk reglement. Partijen zijn het erover eens dat in dat reglement geen afwijkende kostenverdeling is opgenomen. Dat betekent dat VvE [naam 1] niet tot een afwijkende kostenverdeling mocht besluiten. VvE [naam 1] kan niet worden gevolgd in haar betoog op de zitting dat de eis om een afwijkende kostenverdeling op te nemen in een huishoudelijk reglement beperkt moet worden uitgelegd en hier niet geldt. Gelet op de rechtszekerheid, ook voor toekomstige appartementseigenaren, is het juist aangewezen dat een dergelijke eis strikt wordt uitgelegd en is ook aannemelijk dat dit de bedoeling is van artikel 52 lid 9 van het Modelreglement.

4.18.

De conclusie is dat het besluit van VvE [naam 1] van 3 december 2018 dat alleen 32 eigenaren van de parkeerplaatsen op het middenterrein moeten meebetalen aan het hekwerk, nietig is. Overigens heeft Skiindoor Landsmeer ook terecht opgemerkt dat het middenterrein 30 eigenaren heeft, althans 30 appartementsrechten omvat, en niet 32. Ook om die reden is het besluit om 32 eigenaren te laten meebetalen aan de kosten nietig.

4.19.

Als een besluit nietig is, heeft dat besluit geen werking en moet ervan worden uitgegaan dat dit besluit nooit heeft bestaan. Dat betekent dat er geen grondslag is voor de facturen van 23 december 2018 en 29 april 2019 en dat Skiindoor Landsmeer die facturen niet hoeft te betalen. Dat VvE [naam 1] een nieuw besluit kan nemen over de kostenverdeling doet daaraan niet af.

4.20.

De kantonrechter zal de vordering van VvE [naam 1] daarom afwijzen.

4.21.

De vordering van VvE [naam 1] wordt weliswaar afgewezen, maar partijen zijn overigens over en weer op punten in het ongelijk zijn gesteld. De kantonrechter is daarom van oordeel dat het redelijk is dat partijen ieder de eigen proceskosten dragen.

5 De beslissing

De kantonrechter:

5.1.

wijst de vordering af;

5.2.

bepaalt dat partijen ieder de eigen proceskosten dragen.

Dit vonnis is gewezen door mr. P.J. Jansen en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.

De griffier De kantonrechter