Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBNHO:2019:9028

Instantie
Rechtbank Noord-Holland
Datum uitspraak
25-09-2019
Datum publicatie
06-11-2019
Zaaknummer
C/15/284125 / HA ZA 19-73
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Bodemzaak
Eerste aanleg - meervoudig
Inhoudsindicatie

Primair:

a. voor recht te verklaren dat de handel- en werkwijze van De Alliantie

onrechtmatig is;

subsidiair:

a. voor recht te verklaren dat de handel- en werkwijze van De Alliantie

jegens de VvE naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar

is in de zin van artikel 2:8 lid 2 BW;

meer subsidiair:

a. voor recht te verklaren dat de handel- en werkwijze van De Alliantie naar

maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is in de zin van

artikel 6:248 lid 2 BW;

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Insolventie

Zittingsplaats Haarlem

zaaknummer / rolnummer: C/15/284125 / HA ZA 19-73

Vonnis van 25 september 2019

in de zaak van

de vereniging

VVE 1534 JACOB BORGER,

gevestigd te Amsterdam,

eiseres,

advocaat mr. E.J.H. van Lith te Almere,

tegen

de stichting

STICHTING DE ALLIANTIE,

gevestigd te Hilversum,

gedaagde,

advocaat mr. D.L. van Praag te Amsterdam.

Partijen zullen hierna de VvE en De Alliantie genoemd worden.

1 De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

  • -

    het tussenvonnis van 27 maart 2019

  • -

    het proces-verbaal van comparitie van 9 juli 2019, met de daarin vermelde nader gewisselde stukken.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2 De feiten

2.1.

De VvE is eigenaar van het pand, gelegen aan de Jan Pieter Heijestraat 77 tot en met 95, de Jacob van Lennepstraat 236 tot en met 262 en de Borgerstraat 129 tot en met 153 te Amsterdam (hierna aan te duiden als “het pand”). Het pand is in 2003 gesplitst in 148 appartementsrechten, verdeeld over 5 bouwlagen. De appartementsrechten vormen een complex van 139 woonappartementen, 7 bedrijfsruimtes en 123 bergingen. Het pand is omstreeks 1905 gebouwd.

2.2.

De Alliantie is eigenaar van een deel van de hiervoor vermelde appartementsrechten, terwijl de andere appartementsrechten in handen van (veelal) particulieren zijn. De Alliantie was tot 1 januari 2018 beheerder van het pand. Per 1 januari 2018 is Twinss aangesteld als nieuwe beheerder.

2.3.

Voorafgaand aan de splitsing in appartementsrechten bestond het pand uit sociale huurwoningen die in eigendom waren van (de rechtsvoorganger van) De Alliantie, de Dageraad. Het pand is omstreeks 1990 door De Dageraad gerenoveerd.

2.4.

In een rapport van Bouwadviesbureau Strackee B.V. te Amsterdam van 31 mei 2002 wordt onder meer het volgende vermeld:

“Woningbouwvereniging De Dageraad is voornemens om de woningen in het blok aan de Borgerstraat, JP Heijestraat en Jacob van Lennepstraat te splitsen. De woningen zijn onlangs geheel gerenoveerd. Visueel vertonen de gevels geen gebreken. Een aantal stalen lateien in de voorgevel liggen niet waterpas. (…)

Op 24 april 2002 is het funderingsonderzoek gedaan (…)

Tevens zijn er houtmonsters genomen. Deze monsters zijn onderzocht en gerapporteerd door SHR (…)

Het gedeelte van de funderingsconstructie dat is aangetroffen, ziet er goed uit. De palen staan goed onder het metselwerk. De kespen en de platen vertonen geen noemenswaardige gebreken. Uit de indringingswaarden van de slaghamer blijkt dat de palen matig zijn aangetast, de platen en de kespen zijn licht aangetast. Uit het houtonderzoek blijkt dat het grenen palen zijn. Er is een bacteriële infectie geconstateerd. (…)

De palen zijn aangetast door bacteriën. SHR kan geen indicatie geven over de toename van de aantasting in het verloop van de tijd en in welke mate.

Het gedeelte van de funderingsconstructie dat is aangetroffen ziet er goed uit en kan geen oorzaak zijn van de scheefstand van de stalen latei in de voorgevel.”

2.5.

In de splitsingsvergunning, van 18 februari 2003 (hierna: de splitsingsvergunning) wordt verwezen naar het Convenant verkoop sociale huurwoningen van 9 december 1998 (hierna ook: “het Convenant 1998”). Artikel 6 van het Convenant 1998 vermeldt onder meer:

Kwaliteitseisen bij splitsing en verkoop

(…).

2 De splitsingsvergunning wordt niet verleend als de indeling en staat van het onderhoud van het gebouw niet ten minste in overeenstemming zijn met:

(…) voor wat betreft de gemeenschappelijke delen van het gebouw, een kwaliteitsniveau zoals omschreven in de bijlage Minimaal kwaliteitsniveau . (…)

3 In afwijking van het vorenstaande kan een splitsingsvergunning worden verleend indien door de corporatie een investeringsplan is vastgesteld, wat leidt tot de vorenstaande kwaliteit (…)

4 De corporatie stelt ten behoeve van de Vereniging van Eigenaren een onderhoudsplan op waarin voor een periode van vijftien jaar het meerjarige onderhoud en de daarmee gemoeide kosten voor de Vereniging van Eigenaren zijn aangegeven.”

2.6.

In een bijlage bij het Convenant 1998 wordt het minimale onderhoudsniveau als volgt omschreven:

“Het hier omschreven minimale kwaliteitsniveau is van toepassing op woningen en woongebouwen waarvoor volgens het convenant toestemming tot splitsing in appartementsrechten kan worden verleend.

Het minimale kwaliteitsniveau houdt in zijn algemeenheid het volgende in:

fundering en casco moeten in een zodanige staat zijn, dat instandhouding gedurende 25 jaar verantwoord is;

nulpunten of punten die aanleiding kunnen geven tot huurbevriezing, moeten zijn opgeheven en in aanschrijvingen van Burgemeester en Wethouders of stadsdeelbesturen geëiste voorzieningen moeten zijn getroffen;

dakbedekking, goten en ramen moeten goed functioneren;

het trappenhuis moet in goede staat zijn (inclusief schilderwerk);

de gas- en elektrische installatie moeten veilig zijn;

indien de appartementsrechten (woningen) niet voldoen aan de in het Bouwbesluit voor bestaande woningen gegeven voorschriften, worden deze aangepast;

ramen die worden vervangen, worden geschikt gemaakt voor dubbel glas.”

2.7.

Aan de splitsingsvergunning zijn de volgende voorwaarden verbonden:

“1. Woningbouwvereniging de Dageraad, of diens rechtsopvolger, garandeert gedurende vijfentwintig jaar na afgifte van deze vergunning dat eventuele gebreken aan de fundering van de panden voor haar rekening zullen worden hersteld;

2. Woningbouwvereniging de Dageraad, of diens rechtsopvolger, blijft gedurende vijftien jaar na afgifte van deze vergunning verantwoordelijk voor het onderhoud aan de appartementen, zoals beschreven in de bijlage “Minimaal kwaliteitsniveau als bedoeld in art. 6 van het convenant verkoop sociale huurwoningen”’;

3. Woningbouwvereniging de Dageraad, of diens rechtsopvolger, zal bij verkoop of bij het opnieuw verhuren van een woning ervoor zorgdragen dat de plafonds van die woning een brandwerendheid hebben van 60 minuten.”

2.8.

Deze voorwaarden zijn in de splitsingsakte, van 9 september 2003, (hierna: de splitsingsakte) letterlijk geciteerd in artikel I dat ziet op de voor de splitsing benodigde vergunning. Een kopie van de vergunning is aan de akte gehecht.

2.9.

In de splitsingsakte wordt in artikel J verwezen naar het Convenant splitsing en verkoop sociale huurwoningen 2002-2007 (hierna ook: het Convenant 2002-2007). Artikel 6 van dit Convenant vermeldt onder meer:

Kwaliteitseisen bij splitsing en verkoop

(…).

2 De splitsingsvergunning wordt niet verleend als de indeling en staat van het onderhoud van het gebouw niet ten minste in overeenstemming zijn met:

a. a) voor wat betreft de gemeenschappelijke delen van het gebouw, een kwaliteitsniveau zoals omschreven in de bijlage Minimaal kwaliteitsniveau.

b) voor wat betreft de appartementsrechten, de voorschriften van hoofdstuk III van het Bouwbesluit.

3 In afwijking van het bepaalde in lid 2 kan een splitsingsvergunning worden verleend indien door de corporatie een investeringsplan is vastgesteld, dat binnen een periode van 5 jaar of als dat eerder het geval is voor het moment dat de corporatie de meerderheid in de VvE verliest, leidt tot de bovenstaande kwaliteit, zulks ter beoordeling van de vergunningverlener. De uitvoering van het investeringsplan geschiedt binnen genoemde periode en is volledig voor rekening van de corporatie. (…)

3 De corporatie stelt ten behoeve van de Vereniging van Eigenaren een onderhoudsplan op waarin voor een periode van 15 jaar het meerjarige onderhoud en de daarmee gemoeide kosten voor de Vereniging van Eigenaren zijn aangegeven.

(…)

5 Corporaties stellen aan de hand van een door B en W vast te stellen model een rapportage op waaruit blijkt dat de woningen welke zullen worden gesplitst voldoen aan de gestelde kwaliteitseisen, dan wel op basis van een investeringsplan daaraan zullen voldoen. Indien op basis van deze rapportage naar het oordeel van de vergunningverlener voldoende is aangetoond dat aan de kwaliteitseisen is voldaan of zal worden voldaan, wordt indien aan de overige vereisten van dit convenant is voldaan, de vergunning verleend.”

2.10.

De bijlage met betrekking tot de kwaliteitseisen waarnaar in dit artikel 6 wordt verwezen bevat onder meer een checklist.

2.11.

In artikel J lid 7 van de splitsingsakte staat:

“Kwaliteitseisen
De Erfpachter heeft door overlegging van de in artikel 6, lid 6 “Convenant splitsing en verkoop sociale huurwoningen 2002-2007” genoemde rapportage, zoals vastgesteld door Burgemeester en Wethouders bij besluit van negentwintig oktober tweeduizend twee nummer 2002/12133 ROIB of door overlegging van het in artikel 6, lid 3 “Convenant splitsing en verkoop sociale huurwoningen 2002-2007” genoemde investeringsplan verklaart dat de woningen in het bij deze akte gesplitste complex, die in het kader van het “Convenant splitsing en verkoop sociale huurwoningen 2002-2007” verkocht zullen worden, op het moment van verkoop of op het moment dat de Erfpachter de meerderheid van de erfpachten in de bij deze akte opgerichte Vereniging van Eigenaren verliest, aan de in artikel 6, lid 2 van het Convenant gestelde kwaliteitseisen voldoen.”

2.12.

Artikel G van de splitsingsakte heeft onder meer betrekking op het onderhoudsplan. Artikel G, lid 1, vermeldt:

“Tot vijftien jaar na de eerste levering van een appartementsrecht door Alliantie aan een derde zal Alliantie met betrekking tot het gebouw een zogenaamd “Onderhoudsplan” uitvoeren.

Onder het Onderhoudsplan wordt verstaan het volgens een vastgesteld plan respectievelijk op basis van klachten te plegen onderhoud dat er op is gericht dat het gebouw met toebehoren gedurende deze periode blijft verkeren in de bouwkundige staat en bouwkundige kwaliteit, zoals die werd beoogd bij de renovatie van het gebouw met toebehoren.

Onder het Onderhoudsplan worden gebracht:

  • -

    onderhoud en vervanging van het dak;

  • -

    onderhoud van schoorstenen;

  • -

    buitenschilderwerk;

  • -

    schilderwerk trappenhuizen;

  • -

    onderhoud en vervanging van ramen/kozijnen;

  • -

    onderhoud en vervanging van de vloer/balklagen van de begane grond;

  • -

    onderhoud van voegwerk gevels;

  • -

    onderhoud van balkons of onderhoud en vervanging van balkonconstructies en borstweringen;

  • -

    alle overige bouwkundige voorzieningen die worden gerekend tot de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken.”

2.13.

Artikel G lid 2 van de splitsingsakte bepaalt onder meer dat De Alliantie jaarlijks met de vergadering een jaarplanning opstelt, dat alsdan een herbeoordeling plaatsvindt van het onderhoud verricht in het afgelopen jaar en dat De Alliantie hiervan een overzicht moet opstellen dat aan de eigenaren dient te worden toegezonden.

2.14.

Artikel G lid 3 onder a van de splitsingsakte bepaalt dat per appartementsrecht door De Alliantie een bedrag aan de VvE in rekening wordt gebracht ter bekostiging van het onderhoudsplan. Deze bijdrage bedroeg ten tijde van de inleidende dagvaarding (29 november 2018) € 67,17 per maand. De bijdrage dient op grond van het bepaalde in artikel G lid 3 sub c van de splitsingsakte te worden beschouwd als afkoop van de kosten van het onderhoudsplan.

2.15.

Artikel G lid 6 van de splitsingsakte draagt als titel “Einde periode Onderhoudsplan” en bepaalt dat na afloop van de in lid 1 vermelde periode van 15 jaar de gemeenschappelijke zaken en gedeelten van het gebouw een technische staat dienen te hebben overeenkomend met de kwaliteit bij de start van het onderhoudsplan minus de normale veroudering maar met inachtneming van het in artikel G van de splitsingsakte uitgevoerde onderhoudsplan. Verder bepaalt artikel G lid 6 van de splitsingsakte dat De Alliantie van deze staat een eindrapport dient op te maken.

2.16.

Artikel 17 van de koopovereenkomsten tussen de afzonderlijke eigenaren en De Alliantie bepaalt onder meer:

“Deze Convenantafspraken [gedoeld wordt op de convenanten over de verkoop van sociale huurwoningen, toevoeging rechtbank] gelden uitsluitend voor de partijen die het Convenant hebben gesloten en vormen geen onderdeel van de koop.

Voor zover op grond van de voorschriften van het betreffende Convenant - in verband met de daarin gestelde kwaliteitseisen - een zogenaamd investeringsplan is opgemaakt, dan dient dit investeringsplan binnen de betreffende termijn na de afgifte van de splitsingsvergunning of - als dat eerder het geval is - vóór het moment dat Verkoper (…) de meerderheid in de Vereniging verliest, voor rekening van Verkoper te worden uitgevoerd.”

2.17.

De verkoop van het eerste appartementsrecht heeft op 3 oktober 2003 plaatsgevonden.

2.18.

Op 24 oktober 2013 heeft Koëter Vastgoed Adviseurs in opdracht van De Alliantie een onderhoudsrapportage , getiteld “meerjarenonderhoudsverwachting”, uitgebracht. Het rapport vermeldt onder meer:

“Loc.: Voorgevels

Geb.: Zeer plaatselijk is lichte scheurvorming in het metselwerk aanwezig, o.a. bij de stalen balken in het gevelmetselwerk in de Borgerstraat. Ook is zeer plaatselijk een steen beschadigd.

Act.: Geadviseerd wordt de scheurvorming te monitoren en indien de scheurvorming groter wordt het metselwerk waar nodig te herstellen (…)

Loc.: Daken

Geb.: De dakbedekking verkeert in een matig tot redelijke conditie. Plaatselijk is craquelé aanwezig.

Act.: Geadviseerd wordt de dakbedekking over een aantal jaren te overlagen.”

2.19.

De notulen van de VvE-vergadering van 30 mei 2017 vermelden onder meer:

“De vergadering besluit met unanieme stem om de firma KIWA opdracht te verstrekken voor het verrichten van een Quickscan [van de rookgaskanalen, toevoeging rechtbank] + renovatiemogelijkheden en deze gelden te onttrekken uit het reservefonds algemeen (…)

Conform het MJOP [meerjarenonderhoudsplan, toevoeging rechtbank] van de Alliantie (…) is er in 2018 planmatig onderhoud (PO) nodig aan het dak. Als onderdeel van het onderhoudsplan zal de Alliantie (…) de werkzaamheden gaan inplannen, uitvoeren en bekostigen.

De geplande werkzaamheden aan het dak in 2017 zijn verplaatst naar 2018. De Alliantie is binnen het onderhoudsplan vrij om te schuiven met de werkzaamheden als die qua planning en kosten beter uit komt. Tegen het einde van het onderhoudsplan moeten alle bouwkundige onderdelen minimaal conditiescore 3 behalen. De onderdelen die niet conditiescore 3 halen worden door de Alliantie naar niveau 3 gebracht. Een onafhankelijke inspecteur zal tegen het einde van het onderhoudsplan een inspectie verrichten. Als uit de inspectie blijkt dat het vervangen van het dak pas over 5 jaar noodzakelijk is zal de Alliantie de VvE te zijner tijd financieel compenseren. De Alliantie werk[t] momenteel aan een stappenplan voor de volledige resterende periode van het onderhoudsplan.”

2.20.

De notulen van de VvE-vergadering van 11 november 2017 vermelden onder meer:

“Besluit: Het bestuur krijgt een mandaat voor het aannemen van een onafhankelijk bedrijf voor de inspectie van de fundering.”

2.21.

Bij brief van 15 maart 2018 heeft de gemeente Amsterdam (hierna: de gemeente) De Alliantie onder meer meegedeeld:

“Voor zover ik heb kunnen nagaan komt De Alliantie de verplichtingen na conform het Convenant 1998 en de door stadsdeel Oud West gestelde vergunningsvoorwaarden en/of geeft De Alliantie nadrukkelijk aan dat zij deze verplichtingen zal nakomen.”

2.22.

Medio april 2018 heeft De Alliantie op advies van Strackee meetbouten aangebracht en een nulmeting uitgevoerd om te onderzoeken of eventuele verzakkingen het gevolg konden zijn van funderingsproblemen.
In april 2019 heeft een herhalingsmeting plaatsgevonden. Bij e-mail van 23 april 2019 heeft Strackee onder meer het volgende aan De Alliantie bericht:

Bijgaand de resultaten van de herhalingsmeting van de meetpunten in het complex Jacob-Borger. Uitgezonderd meetpunt 8 zijn de gemeten zakkingen klein. Meetpunt 8 wordt juist beoordeeld als matig 2,1 mm per jaar. (…)

De resultaten van de tot heden uitgevoerde enkele meting duiden niet op funderingsproblemen binnen het blok er zijn geen grote zakkingen gemeten.

De zakkingssnelheid van het meetpunt 8 is hoger dan de overige meetpunten, of dit structureel is kan worden vastgesteld na meerdere metingen.

Als meer inzicht is gewenst in het zettingsgedrag van het blok, wordt aanbevolen nog een herhalingsmeting uit te voeren over twee jaar.”

2.23.

Op verzoek van de VvE heeft de firma Kiwa in april 2018 een quickscan verricht van de rookgasafvoerkanalen in het pand. In het rapport d.d. 16 juli 2018 van Kiwa staat onder meer:

“De kans op vrijkomen van koolmonoxide als gevolg van het toegepaste toe- en afvoersysteem in het complex (…) wordt gekwalificeerd als gemiddeld. (…) . Over 5 tot 10 jaar is een vervanging van het grootste deel van de cv-toestellen te verwachten. De CLV-systemen [collectieve concentrische rookgasafvoer- en luchttoevoersystemen, toevoeging rechtbank] zullen in ieder geval op dat moment (over 5 tot 10 jaar) vervangen dienen te worden.”

2.24.

Kiwa adviseert om ofwel een uitvoerige inwendige inspectie van alle systemen uit te voeren, ofwel een nieuw rookgasafvoer- en verbrandingsluchttoevoersysteem aan te brengen. Het nadeel van deze laatste mogelijkheid is volgens Kiwa dat levensduur van de ketel en levensduur van het rookgasafvoersysteem niet parallel aan elkaar lopen.

2.25.

Op 24 mei 2018 heeft de De Alliantie onderzoeksbureau Helix opdracht verleend om een bouwkundige eindinspectie van de panden te verrichten. Op 5 juli 2018 heeft Helix een voorinspectie gehouden. Op 11 juli 2018 heeft de daadwerkelijke inspectie plaatsgevonden, waarbij ook twee bouwinspecteurs van de gemeente Amsterdam aanwezig waren. Bij e-mail van 19 september 2018 heeft één van deze inspecteurs, de heer
W. Kuipers, aan de VvE en De Alliantie onder meer geschreven:

“De kwaliteit van de gebouwen is door de bouwinspecteurs en door de adviseur van Helix als van eenzelfde niveau beoordeeld. De algemene indruk is dat het complex voldoet aan de gestelde eisen voor splitsing –niveau bestaande bouw in het Bouwbesluit- en dat er in de afgelopen periode regelmatig onderhoud is gepleegd. Bouwkundig gezien is er geen aanleiding om te veronderstellen dat het complex andere noemenswaardige gebreken vertoont.”

2.26.

Bij brief van 24 juli 2018 heeft de advocaat van de VvE De Alliantie gesommeerd te bevestigen dat De Alliantie met terugwerkende kracht vanaf 9 september 2003 over zal gaan tot betaling van de achterstallige onderhoudsplanbijdragen voor de appartementen die zij in eigendom bezit en medewerking te verlenen aan het in opdracht van de VvE uit te voeren funderingsonderzoek door een deskundige, de kosten daarvan voor haar rekening te nemen en de opdracht aan Helix te wijzigen danwel aan te vullen zodat ook de in de e-mail van 17 mei 2018 door de VvE gestelde vragen door Helix zullen worden beantwoord.

2.27.

Het rapport van het onderzoek van Helix (hierna: het Helix-rapport) is op 9 oktober 2018, in de vorm van een meerjarenonderhoudsplan, uitgebracht en op 10 oktober 2018 per e-mail aan het bestuur van de VvE gezonden.

2.28.

Bij brief van 31 oktober 2018, met als onderwerp ‘afronding onderhoudsplan’, heeft De Alliantie het Helix-rapport aan alle appartementseigenaren toegezonden en daarbij onder meer medegedeeld:

“Alle zaken die volgens het rapport van Helix nog niet in conditie 3 of lager verkeren, worden hersteld, zodanig dat deze in minimaal conditie 3 worden gebracht. Naar aanleiding van de bevindingen en met inachtneming van het bepaalde in artikel G. van de splitsingsakte, zal De Alliantie de navolgende werkzaamheden uitvoeren:

- Onderzoek naar de verwachte levensduur van de kunststof balkons (…);

- Treffen brandwerende voorzieningen winkelpuien (…);

- contact met de gemeente Amsterdam over de opstelplaats van de scootmobiel (…);

- Controle brandwerende afwerking meterkasten trappenhuizen (…);

- Herstel scheuren gevel (…);

- Onderzoek naar conditie van de begane grondvloeren (…). Mogelijk leidt dit onderzoek tot een aanvulling van deze lijst;

- Leuningen in alle trappenhuizen nalopen en waar nodig vastzetten (…);

- Herstellen scheuren in na-isolatie (…);

- Herstellen beschadiging na-isolatie (…);

- Aanhelen plaatselijk afwezig voegwerk (…);

- Vastzetten gevelbekleding volkern (…).”

2.29.

In deze brief heeft De Alliantie de appartementseigenaren ook meegedeeld dat, ter uitvoering van het advies van Kiwa, een inwendige inspectie van alle CLV-systemen zal worden uitgevoerd, de onderzijden waar nodig zullen worden gereinigd en waar nodig de drukvereffeningsopeningen zullen worden vernauwd.

2.30.

Bij brief van 13 september 2018 heeft de gemeente het bestuur van de VvE meegedeeld dat de bouwinspecteurs op 11 juli 2018 hadden geconstateerd dat het pand voldoet aan het minimaal kwaliteitsniveau als bedoeld in artikel 6 van het convenant verkoop sociale huurwoningen en dat er geen visuele aanwijzingen zijn die het vermoeden rechtvaardigen dat de fundering in slechte staat verkeert. Volgens de gemeente is er geen sprake van strijd met het Bouwbesluit of de voorwaarden uit de splitsingsvergunning, zodat de gemeente heeft besloten dat zij niet handhavend kan optreden. De VvE heeft tegen dit besluit bezwaar gemaakt bij brief van 28 september 2018. Het bezwaarschrift is behandeld op een hoorzitting van 19 november 2018.

2.31.

Bij besluit van 15 januari 2019, verzonden op 22 januari 2019, heeft de gemeente De Alliantie de volgende lasten onder dwangsom opgelegd:

1) De Alliantie dient voor 1 juli 2019 zaken die uit de conditiemeting van Helix naar voren zijn gekomen uit te voeren;

2) eveneens dient voor 1 juli 2019 voldaan te zijn aan de werkzaamheden voortvloeiend uit het rapport Kiwa van 16 juli 2018 ten aanzien van de rookgasafvoerkanalen;

3) beide onderzoeken dienen voor 1 juli 2019 afgerond en gereed gemeld te worden bij de gemeente teneinde een eindinspectie mogelijk te maken.

2.32.

De Alliantie heeft op 4 maart 2019 beroep ingesteld tegen dit besluit en bij brief van 19 maart 2019 een herroepingsverzoek gedaan. De gemeente heeft de advocaat (in deze bestuursrechtelijke procedure) van De Alliantie bij brief van 19 juni 2019 bericht dat zij voornemens is de opgelegde lasten onder dwangsom te herroepen.

3 Het geschil

3.1.

De VvE vordert om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

Primair:

a. voor recht te verklaren dat de handel- en werkwijze van De Alliantie

onrechtmatig is;

subsidiair:

a. voor recht te verklaren dat de handel- en werkwijze van De Alliantie

jegens de VvE naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar

is in de zin van artikel 2:8 lid 2 BW;

meer subsidiair:

a. voor recht te verklaren dat de handel- en werkwijze van De Alliantie naar

maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is in de zin van

artikel 6:248 lid 2 BW;

primair, subsidiair en meer subsidiair:

b. Voor recht te verklaren dat De Alliantie op 9 september 2003 niet aan de

voorwaarden voldeed om tot splitsing in appartementsrechten van het complex

van de huidige VvE 1534 Jacob Borger te mogen overgaan;

c. Voor recht te verklaren dat de VvE als gevolg van de handel- en werkwijze

van De Alliantie schade heeft geleden;

d. Voor recht te verklaren dat De Alliantie gebonden is aan artikel G1 en G2

van de splitsingsakte en dientengevolge jegens de VvE er toe gehouden is, nu

immers het voor 15 jaar verplichte onderhoudsplan zoals genoemd in artikel

G6 van de splitsingsakte op 3 oktober 2018 is geëindigd, de gemeenschappelijke delen en zaken van het complex op 3 oktober 2018 te laten voldoen aan de in artikel 6 van het Onderhoudsplan beschreven technische staat overeenkomende met de kwaliteit bij de start van het Onderhoudsplan in 2003;

e. Voor recht te verklaren dat voor de onder Id genoemde technische staat

moet worden aangesloten bij de minimale kwaliteitseisen zoals genoemd in

artikel 6 van het Convenant met verwijzingen naar de bijlage Kwaliteitseisen

en de checklist;

f. Voor recht te verklaren dat, nu deze technische staat van het complex in het

jaar van splitsing (2003) niet meer vast te stellen is, dient te worden

aangesloten bij het laatstelijk door Helix opgestelde MJOP 2018 en dat

dientengevolge liet bedrag van € 965.864,- door De Alliantie aan de VvE moet

worden betaald;

g. De Alliantie te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 965.864,-

binnen 30 dagen na betekening van het vonnis;

h. Voor recht te verklaren dat de tekst van artikel G3 onder a van de

splitsingsakte gedurende de termijn van het onderhoudsplan (3 oktober 2003

tot 3 oktober 2018) betekent dat naast de particuliere eigenaars ook De

Alliantie gedurende de jaren 2003-2018 steeds verplicht is geweest (conform

de hoeveelheid per jaar aan haar in eigendom toebehorende appartementen) de

in artikel G3 onder b van het splitsingsreglement genoemde maandelijkse

bijdrage te betalen;

i. De Alliantie er toe te veroordelen de door haar ingevolge artikel G3 onder a

van de splitsingsakte onbetaald gelaten bijdragen alsnog met terugwerkende

kracht aan de VvE te voldoen pro rata van de in dat jaar geldende maandelijkse

bijdrage en op basis van de per jaar in haar eigendom zijnde appartementsrechten, welke schade nader dient te worden opgemaakt bij staat;

j. Voor recht te verklaren dat De Alliantie onrechtmatig is verrijkt door de over de periode 2003-2018 van de individuele leden ontvangen maandelijkse bijdragen niet (geheel) aan te wenden voor het onderhoud aan het pand van de VvE noch deze bijdragen te storten in het reservefonds van de VvE;

k. De Alliantie er toe te veroordelen het totale bedrag dat zij van de

individuele eigenaars van de VvE over de periode 2003-2018 ontvangen

heeft en niet heeft aangewend ten behoeve van groot onderhoud aan het

pand, welk bedrag c.q. schade nader dient te worden opgemaakt bij staat, over

te maken naar het reservefonds van de VvE binnen 30 dagen na eerste

schriftelijke verzoek van de VvE daartoe;

l. De Alliantie te verplichten binnen 30 dagen na betekening van het vonnis

haar medewerking te verlenen aan in opdracht van de VvE gewenst

funderingsonderzoek conform het besluit van de vergadering van eigenaars van 7

november 2017 op straffe van een dwangsom van € 1.000,- voor iedere dag dat

De Alliantie na verloop van die 30 dagen in gebreke blijft aan voornoemde

verplichting tot medewerking te voldoen;

m. De Alliantie te veroordelen tot betaling van de kosten van het onder Ij [bedoeld is kennelijk Il, rechtbank]genoemde funderingsonderzoek, nader op te maken bij staat, binnen 30 dagen na eerste schriftelijke verzoek van de VvE daartoe;

n. De Alliantie te veroordelen tot betaling van de kosten van het in opdracht

van de VvE uit te voeren herstel van de rookgasafvoeren ad € 195.000;

o. De Alliantie te veroordelen tot betaling van de kosten van de in opdracht

van de VvE uit te voeren werkzaamheden met betrekking tot de isolatie aan het

dak, nader op te maken bij staat, binnen 30 dagen na eerste schriftelijke

verzoek van de VvE daartoe;

p. De Alliantie te veroordelen om tegen behoorlijk bewijs van kwijting, aan

de VvE te betalen een bedrag ter hoogte van de door haar geleden en nog te

lijden schade, nader op te maken bij staat, althans een in goede justitie door de

rechtbank vast te stellen bedrag;

q. De Alliantie te veroordelen in de kosten van dit geding.

3.2.

De VvE legt aan haar vorderingen ten grondslag dat De Alliantie bij de splitsing en verkoop van voormalig sociale huurwoningen gebonden was aan de regels die zijn neergelegd in het Convenant (2002-2007). De Alliantie is echter tot splitsing overgegaan zonder dat zij aan de voorwaarden voldeed, met name omdat niet is voldaan aan de in het Convenant opgenomen kwaliteitseisen. De Alliantie heeft immers niet aan de hand van de voorschreven checklist verklaard dat het pand aan de kwaliteitseisen voldeed. Het, als alternatief voor de checklist, voorgeschreven investeringsplan is evenmin door De Alliantie opgesteld. Dat het pand ten tijde van de splitsing niet voldeed aan de kwaliteitseisen blijkt volgens de VvE uit het feit dat in de splitsingsvergunning de voorwaarde is opgenomen dat De Alliantie gedurende 15 jaar verantwoordelijk zou blijven voor het onderhoud, dat er een onderhoudsplan uit 2001 bestaat, welk plan door de gemeente is gecontroleerd, dat de gemeente heeft medegedeeld dat de onderhoudsbijdrage in strijd was met het Convenant, dat in correspondentie tussen de gemeente en De Alliantie met het onderhoudsplan heel goed het investeringsplan kan zijn bedoeld, dat het investeringsplan in de koopovereenkomsten met de diverse eigenaren wordt genoemd en dat er volgens de gemeente destijds gebreken aan het pand bestonden. De onderhoudstermijn is op 3 oktober 2018 verstreken. De Alliantie heeft ook niet voldaan aan haar verplichting uit hoofde van de splitsingsakte om een jaarplanning op te maken en zij heeft verzuimd meerjarenonderhoudsplannen uit te voeren. Het onderhoud is meermalen doorgeschoven naar latere tijdstippen. De Alliantie heeft echter wel onderhoudsbijdragen van de eigenaren geïncasseerd, maar deze zijn niet aan de onderhoud van het pand ten goede gekomen of in het reservefonds van de VvE gestort. Daarmee heeft De Alliantie in strijd gehandeld met de splitsingsakte, het splitsingsreglement en het Burgerlijk Wetboek. De VvE stelt primair dat De Alliantie onrechtmatig jegens haar heeft gehandeld. Subsidiair stelt de VvE dat sprake is van een toerekenbare tekortkoming. Meer subsidiair stelt de VvE dat de handelwijze van De Alliantie in strijd is met de redelijkheid en billijkheid als bedoeld in artikel 2:8 danwel 6:248 lid 2 BW. De VvE stelt als gevolg van de handelwijze van De Alliantie schade te hebben geleden.

3.3.

De Alliantie betwist de vorderingen en voert aan dat de splitsingsvergunning niet onder het Convenant 2002-2007 is verkregen, maar onder het Convenant 1998. Op grond van dat laatste convenant controleerde de gemeente zelf of het te splitsen pand aan de kwaliteitseisen voldeed. Alleen als een pand op bepaalde punten niet aan de kwaliteitseisen voldeed, legde de gemeente de verplichting op om een investeringsplan op te stellen. Uit het feit dat de vergunning destijds is verleend, volgt dat toentertijd aan de kwaliteitseisen werd voldaan en dat geen investeringsplan nodig was. Ook in de splitsingsakte en de individuele koopovereenkomsten wordt geen investeringsplan vereist. De Alliantie heeft derhalve niet onrechtmatig gehandeld door tot splitsing over te gaan. De Alliantie stond er voor in dat het pand gedurende de eerste 15 jaar zou voldoen aan de vereiste kwaliteit. De Alliantie heeft met het in het geding brengen van meer producties onderbouwd dat daadwerkelijk werd en wordt voldaan aan de kwaliteitseisen, terwijl de VvE niet nader heeft onderbouwd dat dit niet het geval is. De eigenaren betalen een maandelijkse bijdrage die een afkoop van het onderhoudsrisico behelst en waarbij De Alliantie het risico draagt. Uit artikel G lid 3 van de splitsingsakte volgt ook dat er geen directe relatie is tussen de door de eigenaren te betalen bijdragen en de (concrete) kosten van het onderhoud. De Alliantie heeft als mede-eigenaar de onderhoudsbijdrage ook voldaan, zij het door verrekening.
De Alliantie heeft in de periode van 2003 tot en met 2018 uitvoering gegeven aan het Onderhoudsplan als bedoeld in artikel G van de splitsingsakte, door zowel planmatig als niet-planmatig onderhoud te plegen. Er zijn drie meerjarenonderhoudsplannen opgesteld, die in de vergaderingen van de VvE zijn besproken. Een eindinspectie voor het onderhoud is door Helix opgesteld in de vorm van een meerjarenonderhoudsplan waarbij is getoetst aan NEN-normen en aan het minimale kwaliteitsniveau dat volgt uit het Convenant. Voor zover het pand op punten niet zou voldoen, zal De Alliantie voor herstel zorgen. De gemeente heeft verklaard dat De Alliantie haar verplichtingen uit het Convenant 1998 is nagekomen. Voor een funderingsonderzoek, als door de VvE gewenst, bestaat geen aanleiding. Er is geen (objectieve) reden om aan te nemen dat er een probleem is ten aanzien van de fundering. Bovendien garandeert De Alliantie gedurende 25 jaar na verlening van de splitsingsvergunning het herstel van eventuele gebreken aan de fundering, welke termijn nog niet is verstreken. De werkzaamheden aan het dak zijn doorgeschoven naar 2018, hetgeen in de VvE-vergadering van 30 mei 2017 is besproken en waartoe De Alliantie ook gerechtigd was. De Alliantie is niet gehouden om het dak te isoleren omdat dit niet tot haar onderhoudsverplichting/garantie behoort. Ten aanzien van de rookgasafvoerkanalen stelt De Alliantie dat uit het rapport van Kiwa blijkt dat de afvoerkanalen geen gebreken vertonen en nog zeker 5-10 jaar mee kunnen. Vervanging is dan ook niet opportuun. Voor zover vervanging nodig is om HR ketels aan te kunnen sluiten, geldt dat sprake is van veroudering waarvoor De Alliantie niet aansprakelijk is. . De Alliantie voert aan dat zij alles er aan heeft gedaan om uitvoering te geven aan haar onderhoudsverplichtingen.

4 De beoordeling

4.1.

Deze procedure betreft het splitsen en uitponden van sociale huurwoningen. Om te voorkomen dat de nieuwe eigenaren van deze woningen al na korte tijd met hoge onderhoudslasten geconfronteerd zouden worden, zijn in de door partijen aangehaalde Convenanten bepalingen opgenomen over de onderhoudstoestand van de woningen en over het onderhoud (en de kosten daarvan) gedurende de eerste vijftien jaar. Om voor de splitsing van sociale huurwoningen in appartementsrechten een vergunning te kunnen krijgen, moesten woningcorporaties voldoen aan de kwaliteitseisen die volgen uit de Convenanten. In dit geval twisten partijen over de vraag welke versie van de Convenanten van toepassing is. In de door De Alliantie verkregen splitsingsvergunning wordt immers verwezen naar het Convenant 1998 en De Alliantie mocht en mag er op grond van deze splitsingsvergunning dus van uitgaan dat dit Convenant toepasselijk is. In de splitsingsakte wordt echter verwezen naar het Convenant 2002-2007 en de VvE (en de individuele eigenaren) mochten en mogen er daarom vanuit gaan dat dit Convenant toepasselijk is. De kwaliteitseisen waaraan de te splitsen panden moesten voldoen, zijn in beide convenanten gelijk. Wat dat betreft maakt het dus niet uit welk Convenant van toepassing is.

4.2.

De wijze waarop getoetst wordt of de te splitsen panden voldeden aan die kwaliteitseisen, verschilt wel: volgens het Convenant 1998 beoordeelde de gemeente zelf of aan de kwaliteitseisen werd voldaan en legde zij alleen als dat niet het geval was de verplichting op om een investeringsplan over te leggen. De Alliantie leidt uit het feit dat de vergunning is verleend en daarin niet is opgenomen dat nog een investeringsplan moest worden overgelegd, af dat volgens de gemeente, die zelf het kwaliteitsniveau had getoetst, aan het minimale kwaliteitsniveau was voldaan.
Blijkens artikel 6 lid 5 van het Convenant 2002-2007 moest de woningcorporatie een rapportage over leggen waaruit volgde dat aan het vereiste kwaliteitsniveau was voldaan, danwel – indien niet aan het minimale kwaliteitsniveau was voldaan – een investeringsplan.


Volgens de VvE volgt uit de omstandigheid dat geen rapportage of investeringsplan conform het Convenant 2002-2007 is overgelegd, dat het pand ten tijde van de splitsing niet aan de minimale kwaliteitseisen voldeed.

4.3.

De rechtbank volgt het standpunt van De Alliantie en niet dat van de VvE. Reden daarvoor is dat in de splitsingsakte weliswaar wordt gerefereerd aan het Convenant 2002-2007 maar dat daarin ook de voorwaarden van de splitsingsvergunning integraal zijn overgenomen, welke splitsingsvergunning bovendien in kopie aan de splitsingsakte is gehecht. Het was dan ook voor zowel de VvE (en haar individuele leden) als voor De Alliantie duidelijk welke voorwaarden voor splitsing golden. Anders dan door de VvE betoogd, volgt noch uit de splitsingsakte, noch uit de splitsingsvergunning, noch uit enige andere toepasselijke regeling de voorwaarde van het opstellen van een investeringsplan. Een redelijke uitleg van de tekst van de vergunning en de aan de vergunning verbonden voorwaarden brengt, naar het oordeel van de rechtbank, mee dat de gemeente bij het verstrekken van de splitsingsvergunning van oordeel was dat de kwaliteit van het pand voldoende was en dat daaromtrent geen nadere voorwaarden of vereisten behoefden te worden gesteld. Anders had de gemeente de splitsingsvergunning, waarin zij verwijst naar het Convenant 1998, immers niet verleend. De conclusie is dan ook dat uit het feit dat bij de splitsing geen rapportage of investeringsplan is overgelegd, niet volgt dat het pand niet aan de kwaliteitseisen voldeed. Kennelijk was volgens de gemeente aan de voorwaarden die destijds door de gemeente aan de splitsing werden gesteld voldaan.

4.4.

De VvE heeft daarnaast onvoldoende feiten en omstandigheden aangevoerd waaruit kan worden afgeleid dat het pand niet aan de kwaliteitseisen conform het Convenant (versie 1998 of versie 2002-2007) voldeed of voldoet. De aanknopingspunten waarop de VvE heeft gewezen kunnen in elk geval niet tot een andere conclusie leiden. De omstandigheid dat de gemeente de vergunning heeft afgegeven onder de voorwaarde dat De Alliantie 15 jaar verantwoordelijk zou blijven voor het onderhoud en de omstandigheid dat het onderhoudsplan uit 2001 in het kader van de splitsing door de gemeente is getoetst, staan los van de kwaliteit en vloeien voort uit de Convenanten (artikel 6 lid 4 Convenant 1998 en artikel 6 lid 3 Convenant 2002-2007). Het standpunt van de gemeente dat de onderhoudsbijdrage in strijd was met het Convenant omdat De Alliantie zelf verantwoordelijk was voor de kosten van achterstallig onderhoud, betrof het standpunt van een ambtenaar (en dus niet van de gemeente) en berustte op een misverstand. De VvE kan aan dit standpunt geen rechten jegens De Alliantie ontlenen. Er is verder geen aanwijzing om aan te nemen dat in de correspondentie tussen de gemeente en De Alliantie met onderhoudsplan gedoeld werd op het investeringsplan. Weliswaar wordt in de koopakten van individuele eigenaren het investeringsplan genoemd, maar het genoemde geldt blijkens de tekst van de koopakten alleen als daadwerkelijk een investeringsplan is opgesteld, hetgeen niet het geval is geweest. Uit de aantekeningen uit 2001 waarnaar de VvE verwijst blijken geen gebreken, maar daarin worden slechts enkele vragen opgeworpen, waarna onderzoek heeft plaatsgevonden waarna de vergunning voor de splitsing is verleend.

4.5.

Gelet op het voorgaande heeft de VvE, op wie de bewijslast rust van haar stelling dat De Alliantie in strijd met de splitsingsvoorwaarden tot splitsing over is gegaan, niet voldoende gesteld om haar vorderingen te kunnen dragen. Van onrechtmatig handelen of een toerekenbare tekortkoming van De Alliantie jegens de VvE is dan ook geen sprake. De primaire vorderingen onder a, die overigens te algemeen en te vaag geformuleerd zijn,

en de primaire, subsidiaire en meer subsidiaire vorderingen onder b worden dan ook als ongegrond afgewezen. Ook voor de primaire, subsidiaire en meer subsidiaire vordering onder c ontbreekt, gelet op het voorgaande, een voldoende grondslag, nog daargelaten dat gesteld noch gebleken is welke schade de VvE zou hebben geleden.

4.6.

De primaire, subsidiaire en meer subsidiaire vorderingen, onder d, e, f en g, zien op het onderhoud aan het pand en de huidige staat van het pand. Volgens de VvE heeft De Alliantie in de afgelopen vijftien jaar geen, althans onvoldoende onderhoud gepleegd en/of de meerjarenonderhoudsplannen niet of te laat uitgevoerd. Het gevolg hiervan is volgens de VvE dat het pand thans niet aan de minimale kwaliteitseisen voldoet, terwijl De Alliantie daartoe wel een verplichting heeft. Het voorgaande wordt door De Alliantie betwist.

4.7.

De rechtbank oordeelt als volgt. Het onderhoud van het pand (althans de gemeenschappelijke delen daarvan) is geregeld in artikel G van de splitsingsakte. Blijkens dit artikel moet De Alliantie gedurende vijftien jaar na eerste levering van een appartementsrecht aan een derde een onderhoudsplan uitvoeren. Dit onderhoudsplan is er op gericht dat het gebouw gedurende deze periode blijft verkeren in de bouwkundige staat en bouwkundige kwaliteit zoals die werd beoogd bij de renovatie van het gebouw. De planning, beslissingsbevoegdheid over en de verantwoordelijkheid voor de uitvoering van die plan berust bij De Alliantie. De Alliantie maakt in verband met het onderhoud meerjarenplannen en jaarplanningen. Na ommekomst van de betreffende vijftien jaar moet het pand een technische staat hebben die overeenkomt met de kwaliteit bij de start van het onderhoudsplan minus de normale veroudering doch met inachtneming van het onderhoudsplan. De Alliantie dient van deze staat een eindrapport op te maken.

4.8.

Uit de door partijen overgelegde stukken volgt dat De Alliantie in de betreffende periode van vijftien jaar in elk geval drie meerjarenonderhoudsplannen heeft opgesteld. Deze plannen zijn besproken in de vergaderingen van de VvE. Op basis hiervan hebben ook onderhoudswerkzaamheden plaatsgevonden. Ook daarover heeft overleg met de VvE plaatsgevonden. De verwijten die de VvE De Alliantie in dit verband maakt, gaan dus niet op. De Alliantie erkent ook dat zij gehouden is het pand gedurende vijftien jaar materieel in dezelfde onderhoudstoestand te houden. Zij erkent voorts dat voor de in de splitsingsakte genoemde technische staat moet worden aangesloten bij de minimale kwaliteitseisen zoals genoemd in artikel 6 van het Convenant met verwijzing naar de bijlage Kwaliteitseisen

en de checklist. De Alliantie heeft gemotiveerd onderbouwd dat wordt voldaan aan die kwaliteitseisen. Zij heeft na ommekomst van de betreffende vijftien jaar een conditiemeting door een onafhankelijke deskundige (Helix) laten opstellen. Daarbij heeft De Alliantie meer malen (zowel binnen als buiten rechte) aangegeven dat zij, indien uit het rapport van Helix blijkt dat bepaalde werkzaamheden nog moeten worden verricht om het pand in de overeengekomen conditie te brengen, zij deze zal uitvoeren. Zowel uit het rapport van Helix, als uit de onder 2.18 van de vaststaande feiten geciteerde verklaring van de inspecteur van de gemeente die bij de inspectie aanwezig was, volgt immers dat de staat van onderhoud van het pand recentelijk als goed is beoordeeld, althans dat wordt voldaan aan de minimum kwaliteitseisen die volgen uit beide convenanten. Hieruit volgt dat de primaire, subsidiaire en meer subsidiaire vorderingen onder d en e zullen worden afgewezen bij gebrek aan belang.

4.9.

Aan haar primaire, subsidiaire en meer subsidiaire vorderingen f en g heeft de VvE ten grondslag gelegd dat het pand ten tijde van de splitsing niet voldeed aan de minimale kwaliteitseisen die volgen uit de convenanten. Zoals hiervoor (onder 4.3 en 4.4) al is overwogen, kan die grondslag niet slagen, waardoor deze vorderingen moeten worden afgewezen. Daarbij moet, zoals De Alliantie ook heeft aangegeven, het uitvoeren van werkzaamheden om het pand in de overeengekomen conditie te brengen, niet worden verward met het ten uitvoer leggen van het laatstelijk door Helix opgestelde MJOP 2018. De eerstgenoemde werkzaamheden komen voor rekening en risico van De Alliantie, die ook heeft toegezegd die werkzaamheden, voor zover daarvan nog sprake zou zijn, alsnog uit te voeren. De uitvoering van het MJOP 2018 ziet op de toekomst en de kosten daarvan komen voor rekening van de VvE. Een en ander leidt tot de conclusie dat ook de primaire, subsidiaire en meer subsidiaire vorderingen onder f en g zullen worden afgewezen.

4.10.

De primaire, subsidiaire en meer subsidiaire vorderingen h tot en met k zien op de bekostiging van het onderhoud in de afgelopen vijftien jaar. Volgens de VvE hebben de individuele leden hogere bedragen voor onderhoud betaald dan De Alliantie aan dat onderhoud heeft besteed. Voorts zou De Alliantie, die nog eigenaar is van een deel van de appartementsrechten, zelf niet hebben bijgedragen aan het onderhoud. Deze stellingen zijn door De Alliantie gemotiveerd betwist.

4.11.

In artikel G lid 3 van de splitsingsakte is de bijdrage van de leden van de VvE aan het onderhoud geregeld. Op grond hiervan mag De Alliantie een jaarlijkse bijdrage aan het onderhoud aan de individuele leden in rekening brengen. In lid 3 sub c is expliciet bepaald dat die bijdrage is vastgesteld volgens een door De Alliantie vastgestelde berekeningswijze, als omslag van de totale door haar gemaakte en te maken kosten van onderhoud voor al haar registergoederen. De bijdrage moet dus worden beschouwd als een afkoop van de kosten van het onderhoudsplan en er wordt niet afgerekend op basis van de werkelijk door De Alliantie gemaakte kosten. Zoals De Alliantie heeft toegelicht, droeg zij het risico voor de onderhoudskosten: zouden deze hoger zijn dan de geïnde bijdragen, dan zou De Alliantie geen extra bijdrage van de leden van de VvE kunnen verlangen, maar zouden deze lager zijn dan de geïnde bijdrage, dan rustte op De Alliantie ook geen terugbetalingsverplichting. Van ongerechtvaardigde verrijking is dus geen sprake: als De Alliantie door deze regeling al is verrijkt, is de verrijking gelet op voornoemde bepaling in de splitsingsakte, niet ongerechtvaardigd. De nadere stelling van de VvE dat de afkoopregeling voor het onderhoud nietig zou zijn, wat door De Alliantie is betwist, wordt wegens gebrek aan nadere onderbouwing afgewezen. Daarbij komt dat voor nietigheid ook geen aanleiding bestaat nu de regeling kennelijk in het leven is geroepen ter bescherming van (toekomstige) kopers van appartementsrechten in het pand. De primaire, subsidiaire en meer subsidiaire vorderingen onder j. en k. zullen dan ook worden afgewezen.

4.12.

Omdat De Alliantie heeft erkend dat de tekst van artikel G3 onder a van de

splitsingsakte gedurende de termijn van het onderhoudsplan (3 oktober 2003

tot 3 oktober 2018) met zich meebrengt dat naast de particuliere eigenaars ook De

Alliantie gedurende de jaren 2003-2018 steeds verplicht is geweest (conform

de hoeveelheid per jaar aan haar in eigendom toebehorende appartementen) de

in artikel G3 onder b van het splitsingsreglement genoemde maandelijkse

bijdrage te betalen, zal de primaire, subsidiaire en meer subsidiaire vordering onder h worden afgewezen bij gebrek aan belang.

Ook de primaire, subsidiaire en meer subsidiaire vordering onder i, tot betaling van de volgens de VvE onbetaald gebleven bijdrage van De Alliantie als eigenaar van meerdere appartementsrechten, zal worden afgewezen. De Alliantie heeft onvoldoende weersproken aangevoerd dat zij die bijdrage wel degelijk heeft voldaan door die bijdrage te verrekenen met de door haar gemaakte onderhoudskosten voor het pand. Overigens is de vordering ook niet toewijsbaar omdat deze in wezen ziet op nakoming, in welk verband verwijzing naar de schadestaat niet aan de orde kan zijn.

4.13.

De vorderingen onder Il en Im, die zien op funderingsonderzoek, zullen worden afgewezen, nu deze door De Alliantie voldoende zijn betwist en in het licht van die betwisting onvoldoende door de VvE zijn onderbouwd. Tussen partijen is niet in geschil dat op De Alliantie de verplichting rust om de fundering gedurende 25 jaar te onderhouden, welke termijn nog niet is verstreken. Daarnaast blijkt uit het rapport van Strackee van
31 mei 2002 dat er geen noemenswaardige gebreken ten aanzien van de fundering zijn geconstateerd. Dat de situatie met betrekking tot de fundering thans gebrekkig is, hetgeen door De Alliantie onder verwijzing naar onder 2.16 beschreven herhalingsmeting van april 2019 en e-mail van 23 april 2019 van Strackee het stroomschema dat als productie 8 bij de dagvaarding is overgelegd, gemotiveerd is betwist, acht de rechtbank bij gebrek aan nadere onderbouwing van de zijde van de VvE niet gebleken. Dat de VvE (subjectief) meent dat het thans, op de helft van de onderhoudsperiode, een geschikt moment is om uitgebreid onderzoek naar de fundering te laten verrichten, betekent niet dat daar (objectief beschouwd) een noodzaak toe bestaat.

4.14.

De primaire, subsidiaire en meer subsidiaire vordering onder n, die strekt tot veroordeling van De Alliantie in de kosten verbonden aan het herstel van de rookgasafvoerkanalen, wordt eveneens afgewezen. Uit het rapport van Kiwa, welk bureau door de VvE zelf als onafhankelijk deskundige is aangewezen, zoals deels geciteerd onder 2.23, volgt immers dat de rookgasafvoerkanalen nog deugdelijk zijn en pas op een termijn van vijf tot tien jaar dienen te worden vervangen. Daar komt bij dat vervanging van de rookgasafvoerkanalen alleen nodig is omdat HR-ketels niet zonder meer veilig kunnen worden aangesloten op de bestaande rookgasafvoerkanalen. Een dergelijke vervanging ziet dus niet op onderhoud (waarvoor De Alliantie aansprakelijk is) maar op modernisering (wat voor rekening van de VvE is). Voor toewijzing van het gevorderde bedrag van € 195.000,00 is dan ook geen plaats.

4.15.

De primaire, subsidiaire en meer subsidiaire vordering onder o strekt er toe dat De Alliantie wordt veroordeeld tot betaling van de kosten van de in opdracht van de VvE uit te voeren werkzaamheden met betrekking tot de isolatie aan het dak. De VvE miskent evenwel dat isolatie van het dak een verbetering inhoudt ten opzichte van de huidige situatie. De Alliantie is op grond van de splitsingsvoorwaarden slechts gehouden tot het plegen van onderhoud. De eis om het dak te isoleren gaat veel verder dan het plegen van onderhoud en De Alliantie is daartoe niet gehouden. Er bestaat derhalve geen rechtsgrondslag voor toewijzing van deze vordering, zodat ook deze vordering wordt afgewezen.

4.16.

De VvE heeft in de primaire, subsidiaire en meer subsidiaire vordering onder p gevorderd dat De Alliantie wordt veroordeeld tot betaling van de door de VvE geleden of nog te lijden schade. De VvE heeft nagelaten aan te voeren op grond waarvan De Alliantie jegens haar gehouden zou zijn om enige schade te vergoeden.

Voorts heeft de VvE nagelaten aan te voeren waaruit de vermeende schade bestaat en dat deze het gevolg is van een verwijt dat zij aan De Alliantie maakt. Ook deze vordering zal daarom worden afgewezen.

4.17.

Mede gelet op al hetgeen hiervoor is overwogen, stranden ook de subsidiaire en meer subsidiaire vorderingen onder a, die op de redelijkheid en billijkheid zijn gebaseerd.

4.18.

De subsidiaire vorderingen die in het bijzonder zijn gegrond op artikel 2:8 BW zijn reeds niet toewijsbaar, gelet op het feit dat artikel 2:8 BW ziet op de vennootschapsrechtelijke redelijkheid en billijkheid, en dus op de relatie tussen de organen van rechtspersonen. Die situatie doet zich hier niet voor, nu De Alliantie geen orgaan van de VvE is. Voorts valt gelet op al het bovenstaande niet in te zien waarom de handelwijze van De Alliantie jegens de VvE naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is geweest. De splitsing van het pand heeft plaatsgevonden conform de eisen van de Convenanten en conform de voorwaarden in de splitsingsvergunning. De Alliantie heeft, waar onderhoud diende te worden gepleegd de betreffende werkzaamheden verricht en heeft zich bereid verklaard om – waar nodig – nog bestaande gebreken aan te pakken. Zij heeft daarbij uiteraard ook zelf belang aangezien zij zelf ook eigenaar is van een deel van de appartementsrechten in het pand.

4.19.

Het bovenstaande leidt tot de conclusie dat ook de primaire, subsidiaire en meer subsidiaire vorderingen onder q, strekkende tot betaling van de proceskosten zullen worden afgewezen.

4.20.

De VvE zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van De Alliantie worden begroot op:

- griffierecht 4.030,00

- salaris advocaat 7.712,00 (2 punten× tarief € 3.856,00)

Totaal € 11.742,00

5 De beslissing

De rechtbank

5.1.

wijst de vorderingen af,

5.2.

veroordeelt de VvE in de proceskosten, aan de zijde van De Alliantie tot op heden begroot op € 11.742,00, te vermeerderen met de nakosten van € 157,00 (zonder betekening) en € 246,00 (met betekening), te voldoen binnen veertien dagen na heden met bepaling dat indien de VvE niet binnen deze termijn de kosten aan De Alliantie heeft voldaan, zij hierover vanaf de vijftiende dag wettelijke rente verschuldigd is;

5.3.

verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. Dijk, mr. P.M. Wamsteker en mr. S. Wiggers en in het openbaar uitgesproken op 25 september 2019.