Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBNHO:2019:6937

Instantie
Rechtbank Noord-Holland
Datum uitspraak
01-08-2019
Datum publicatie
12-08-2019
Zaaknummer
7616693 CV EXPL 19-789
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Op tegenspraak
Inhoudsindicatie

Afwijzing vordering tot ontbinding huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. De woningbouwvereniging heeft niet aangetoond dat sprake is van structurele en ernstige geluidsoverlast (saxofoon). Het bedrijfsmatig gebruik van het gehuurde in het verleden heeft onvoldoende gewicht om ontbinding te rechtvaardigen. Onvoldoende concrete aanwijzingen voor ‘niet goed huurderschap’. Wel toewijzing veroordeling van huurder om mee te werken aan inspectie van de woning.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Bewind

locatie Zaanstad

Zaaknr./rolnr.: 7516693 \ CV EXPL 19-789

Uitspraakdatum: 1 augustus 2019

Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:

de stichting

de stichting Stichting Parteon

gevestigd te Wormerveer

eiseres

verder te noemen: Parteon

gemachtigde: mr. D. de Vries

tegen

[gedaagde]

wonende te [woonplaats]

gedaagde

verder te noemen: [gedaagde]

gemachtigde: mr. L. Stolk-Hogeterp

1 Het procesverloop

1.1.

Parteon heeft bij dagvaarding van 18 januari 2019 een vordering tegen [gedaagde] ingesteld. Parteon heeft schriftelijk geantwoord.

1.2.

Op 8 juli 2019 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. De gemachtigden van beide partijen hebben gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd. Voorafgaand aan de zitting heeft [gedaagde] bij brief van 27 juni 2019 nog stukken toegezonden, bij brief van 28 juni 2019 een akte bewijsaanbod ingediend en bij e-mail van 4 juli 2019 een mp4-bestand toegezonden.

2 De feiten

2.1.

[gedaagde] huurt vanaf 19 juni 2012 de woning aan de [adres] (verder: de woning) van Parteon.

2.2.

Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Huurvoorwaarden (zelfstandige woonruimte) van Parteon van toepassing. In artikel 6 daarvan is onder meer bepaald:

“6.2 Huurder zal het gehuurde gebruiken en onderhouden zoals het een goed huurder betaamt en zich in al zijn contacten met verhuurder op correcte wijze gedragen.

6.5

Huurder zal het gehuurde gedurende de huurtijd zelf als woonruimte voor hem en leden van zijn huishouden bewonen en er zijn hoofdverblijf hebben. Hij zal het gehuurde, waaronder begrepen alle aanhorigheden en de eventuele gemeenschappelijke ruimten overeenkomstig de overeengekomen bestemming gebruiken en deze bestemming niet wijzigen. (...).

6.9

Huurder dient ervoor zorg te dragen dat aan omwonenden geen overlast of hinder wordt veroorzaakt door huurder, huisgenoten, huisdieren of door derden die zich vanwege huurder in of nabij het gehuurde of in de gemeenschappelijke ruimten bevinden. (...).

6.10

Het is huurder verboden in het gehuurde of een gedeelte van het gehuurde een bedrijf te exploiteren”.

2.3.

In de periode van 3 september 2016 tot en met 11 februari 2017 hebben drie omwonenden van [gedaagde] (mevrouw [naam 1] , mevrouw [naam 2] en mevrouw [naam 3] , hierna: [naam 3] ) bij Parteon in totaal circa 19 keer klachten ingediend over door hen ervaren geluidsoverlast door [gedaagde] , waaronder 15 klachten van [naam 3] .

2.4.

In de periode van december 2016 tot en met januari 2019 heeft [gedaagde] zich tot Parteon en de wijkagent gewend met klachten over de door hem ervaren overlast van [naam 3] waaronder: ‘schreeuwen, vechthouding aannemen, tong uit- en/of middelvinger opsteken, vingergebaar langs de keel, hard radio aanzetten, hinderlijk volgen en fotograferen.'

2.5.

Parteon heeft [gedaagde] op 14 februari 2017 een gedragsaanwijzing opgelegd. De gedragsregels waaraan [gedaagde] zich blijkens deze brief moet houden betreffen:

'- U test, bespeelt en/of stemt vanaf 17.00 uur 's middags tot en met 09.00 uur 's ochtend de volgende dag geen instrumenten (in het bijzonder saxofoons) meer;

- U mag uitsluitend op werkdagen (maandag t/m vrijdag) in de periode tussen 09.00 uur

‘s ochtend en 17.00 uur 's middags, gedurende maximaal 1 uur (aaneengesloten), een instrument (in het bijzonder een saxofoon) testen, bespelen en/of stemmen in een daarvoor bestemde kamer in de gehuurde woning (zie hierna);

- U maakt een kamer in de gehuurde woning waarin u instrumenten wenst te testen, bespelen en/of stemmen zodanig geluidsarm dat uw buren daarvan geen last hebben;

- U dient voorafgaand aan het geluidsarm maken van genoemde kamer aan Parteon aan te geven hoe u dit wenst te doen en daarvoor voorafgaande schriftelijke toestemming van Parteon te verkrijgen;

- U oefent met onmiddellijke ingang in de gehuurde woning geen saxofoonreparatiebedrjif (meer) uit.'

2.6.

Parteon heeft in de periode van 20 februari 2017 tot en met 3 maart 2017 nog drie respectievelijk nog één klacht(en) van [naam 3] en omwonende [naam 1] over geluidsoverlast door [gedaagde] ontvangen.

2.7.

Parteon heeft bij dagvaarding van 13 maart 2017 in een procedure bij de kantonrechter van deze rechtbank gevorderd [gedaagde] bij wijze van voorlopige voorziening te veroordelen de woning te ontruimen. Bij vonnis van 24 mei 2017 heeft de kantonrechter deze vordering van Parteon afgewezen.

2.8.

Bij e-mail van 23 juni 2017 heeft [naam 3] aan Parteon onder andere het volgende gemeld:

“12-06-2017 meneer kwam thuis even getoeterd voor de ramen staan zwaaien als ik langs liep.

(…)”.

3 De vordering

3.1.

Parteon vordert dat de kantonrechter de huurovereenkomst tussen partijen ontbindt en [gedaagde] veroordeelt tot ontruiming van de woning, met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van de ontruiming. Voorts vordert Parteon dat de kantonrechter [gedaagde] op straffe van verbeurte van een dwangsom veroordeelt te gehengen en te gedogen dat Parteon de woning inspecteert op gebreken en aansluitend indien en voor zover naar het oordeel van Parteon noodzakelijk, alle noodzakelijke (herstel)werkzaamheden aan de woning uitvoert, het een en ander met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van deze procedure en de nakosten.

3.2.

Parteon legt - kort weergegeven - aan de vorderingen ten grondslag dat [gedaagde] in meerdere opzichten tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst. Deze tekortkomingen bestaan eruit dat [gedaagde] in strijd met artikel 7:214 Burgerlijk Wetboek (BW) de woning (deels) gebruikt als bedrijfsruimte en dat [gedaagde] in strijd met artikel 7:213 BW handelt door zich niet als goed huurder te gedragen doordat hij

a. a) een huurachterstand heeft laten ontstaan

b) bewust omwonenden in een negatief daglicht probeert te plaatsen door hen te beschuldigen van incidenten

c) omwonenden filmt en fotografeert waardoor deze omwonenden zich in hun privacy aangetast voelen,

d) zich negatief op social media uitlaat over Parteon,

e) geluidsoverlast veroorzaakt,

f) regelmatig de pers opzoekt om Parteon in een negatief daglicht te plaatsen,

g) niet meewerkt aan inspecties van het gehuurde teneinde klachten van [gedaagde] over lekkage te onderzoeken.

Op grond van deze tekortkomingen is Parteon gerechtigd de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde te vorderen. Voorts dient Parteon de door [gedaagde] gemelde lekkage in de woning te inspecteren en dient [gedaagde] zijn medewerking daaraan te verlenen. De inspectie en de daaruit mogelijk voortvloeiende herstelwerkzaamheden dienen te worden beschouwd als dringende werkzaamheden in de zin van artikel 7:220 BW.

4 Het verweer

4.1.

[gedaagde] betwist de vordering. Hij voert aan - samengevat - dat zijn eenmanszaak per 1 januari 2016 is opgeheven en dat in 2014 en 2015 eerder sprake was van een hobby dan van een bedrijf. Van stelselmatige geluidsoverlast is geen sprake. Ter onderbouwing daarvan legt [gedaagde] een overzicht over van zijn geluidsproductie over de periode van 18 oktober 2016 tot 5 maart 2018. Daaruit blijkt dat van de hele dag toeteren of fluiten geen sprake is.

4.2.

Ten aanzien van het filmen en fotograferen van buren, voert [gedaagde] aan dat sprake is van een conflict tussen [gedaagde] en [naam 3] en dat de verklaringen van [naam 3] niet op waarde kunnen worden geschat. Voorts wordt [gedaagde] eveneens door [naam 3] stelselmatig gefotografeerd, waardoor [gedaagde] zich ook in zijn privacy aangetast voelt. Voorts voert [gedaagde] aan dat hij uitsluitend meldingen bij Parteon indient die op waarheid berusten. Dat hij probeert zijn buren in een negatief daglicht te stellen, is de omgekeerde wereld. Het is [naam 3] die zich onjuist uitlaat over [gedaagde] . [gedaagde] wijst op de meldingen die hij over zijn buren bij de politie en bij Parteon heeft ingediend. Daarnaast vallen negatieve uitlatingen van [gedaagde] over zijn buren en/of Parteon in de (social) media, waarvan volgens [gedaagde] sowieso geen sprake is, in ieder geval niet onder artikel 7:213 BW. [gedaagde] heeft geen account op welk social medium dan ook, ook niet onder de naam [naam 4] ”. [gedaagde] is er niet mee bekend wie onder de naam [naam 4] ” berichten op facebook plaatst.

5 De beoordeling

5.1.

Parteon heeft gevorderd de huurovereenkomst te ontbinden op grond van artikel 6:265 lid 1 BW. Dit artikel bepaalt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.

5.2.

Ingevolge de jurisprudentie van de Hoge Raad (Hoge Raad 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810) moet de “tenzij-bepaling” aldus worden uitgelegd dat ontbinding van een overeenkomst eerst dán gerechtvaardigd is indien sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst die van voldoende gewicht is. Bij de beoordeling hiervan moet gelet worden op alle omstandigheden van het geval, waaronder de aard van de overeenkomst, de aard en ernst van de tekortkoming en het concrete belang dat de partij die tekort geschoten is, heeft bij het voortduren van de overeenkomst.

5.3.

De kantonrechter zal allereerst ingaan op de gestelde geluidsoverlast. Op grond van artikel 7:213 BW is de huurder verplicht zich ten aanzien van het gebruik van de gehuurde zaak als een goed huurder te gedragen. Dit betekent niet alleen dat hij voor de zaak zelf goed heeft te zorgen, maar ook dat hij zich zodanig gedraagt dat aan derden die zich in de omgeving van het gehuurde bevinden geen overlast wordt bezorgd. Om een grond tot ontbinding te kunnen opleveren, moet sprake zijn van onaanvaardbare overlast, dat wil zeggen ernstige en structurele overlast.

5.4.

De door Parteon overgelegde meldingen van omwonenden over geluidsoverlast concentreren zich met name op de periode van 3 september 2016 tot en met 3 maart 2017. Die meldingen heeft [gedaagde] gemotiveerd betwist, onder andere door vier verklaringen, afkomstig van zijn zus en drie omwonenden [adressen] ), die er
- zakelijk - op neerkomen dat er helemaal geen sprake is van (geluids)overlast door [gedaagde] .
Parteon heeft erop gewezen dat [gedaagde] door overlegging van een door hem opgesteld schema heeft erkend dat hij na 14 februari 2017 door Parteon meerdere keren een muziekinstrument heeft bespeeld buiten de tijden die hem door middel van de gedragsaanwijzing zijn opgelegd. Parteon heeft echter het overtreden van de gedragsregels op zichzelf in de onderhavige procedure niet als een tekortkoming aangemerkt en uit het schema volgt niet dat sprake is van ernstige geluidsoverlast, maar eerder het tegendeel. De laatste melding die [gedaagde] heeft overgelegd, dateert van 23 juni 2017 en heeft betrekking op 12 juni 2017. Daarin meldt [naam 3] dat [gedaagde] “even heeft getoeterd”. Al met al heeft Parteon onvoldoende aangetoond dat sprake is (geweest) van structurele en ernstige geluidsoverlast door [gedaagde] . Dat in het verleden enkele omwonenden wellicht wel enige geluidsoverlast hebben ervaren, is hiertoe onvoldoende. Daarom kan niet worden geoordeeld dat [gedaagde] zich in dit verband niet als goed huurder heeft gedragen.

5.5.

Ten aanzien van het bedrijfsmatige gebruik van de woning wordt als volgt overwogen. [gedaagde] heeft erkend dat hij tussen 2012 en 2015 een saxofoonreparatiebedrijf aan huis had. [gedaagde] heeft daarmee in strijd gehandeld met artikel 7:214 BW en artikel 6.5 van de Algemene voorwaarden. [gedaagde] kan zich in de toekomst wel aan deze verplichtingen houden, maar daarmee wordt de tekortkoming in het verleden niet ongedaan gemaakt en wat deze tekortkoming betreft is nakoming dan ook niet meer mogelijk.

5.6.

De kantonrechter acht deze tekortkoming in het verleden echter van onvoldoende gewicht om ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen. Daarbij wordt het volgende in aanmerking genomen. Niet in geschil is dat de eenmanszaak van [gedaagde] per 1 januari 2016 is uitgeschreven bij de Kamer van Koophandel. De kantonrechter verwijst verder naar hetgeen reeds in het vonnis in kort geding van 24 mei 2017 onder 5.5. is overwogen. Parteon heeft onder verwijzing naar diezelfde overweging aangevoerd dat de website www.saxrep.com, waarmee [gedaagde] voor zijn bedrijf adverteert, nog steeds bestaat. Voorts had [gedaagde] volgens Parteon op deze website kunnen vermelden dat hij zijn werkzaamheden heeft gestaakt. De kantonrechter stelt vast dat, anders dan waarvan [gedaagde] in de kort gedingprocedure vanuit was gegaan, de website niet vanzelf is opgehouden te bestaan. Uit het feit dat [gedaagde] hier geen actie op heeft ondernomen, volgt echter niet dat [gedaagde] op dit moment nog steeds bedrijfsmatige activiteiten in de woning verricht. Hetzelfde geldt voor het niet vermelden op de website dat [gedaagde] zijn bedrijf heeft gestaakt. Parteon heeft verder ook geen (recente) meldingen van omwonenden overgelegd waaruit zou blijken dat [gedaagde] de woning nog steeds als bedrijfsruimte gebruikt. Gelet op het voorgaande gaat de kantonrechter ervan uit dat [gedaagde] in ieder geval na 1 januari 2016 geen bedrijfsmatige activiteiten meer uitvoert in de woning en gesteld noch gebleken is dat verwacht dient te worden dat [gedaagde] de woning opnieuw bedrijfsmatig zal gebruiken. Al met maken de aard en de ernst van de tekortkoming van [gedaagde] naar het oordeel van de kantonrechter in dit geval dat van hoofdregel van ontbinding moet worden afgeweken.

5.7.

Parteon heeft voorts aan de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst ten grondslag gelegd dat [gedaagde] zich niet als goed huurder heeft gedragen, doordat hij een huurachterstand heeft laten ontstaan, bewust omwonenden in een negatief daglicht probeert te plaatsen door hen te beschuldigen van incidenten, omwonenden filmt en fotografeert waardoor deze omwonenden zich in hun privacy aangetast voelen, zich negatief op social media uitlaat over Parteon en regelmatig de pers opzoekt om Parteon in een negatief daglicht te plaatsen. Hierover overweegt de kantonrechter als volgt.

5.8.

[gedaagde] heeft betwist onder de naam [naam 4] ” dan wel anderszins berichten op sociale media te plaatsen en/of de pers op te zoeken om Parteon in een negatief daglicht te stellen. Parteon heeft hierover enkel vermoedens naar voren gebracht, maar hiermee is dit niet komen vast te staan. [gedaagde] heeft voorts betwist dat hij zich bewust onjuist heeft uitgelaten over zijn buren. Parteon heeft ter onderbouwing hiervan één voorbeeld aangedragen, waarbij [gedaagde] zich heeft beklaagd over een incident met [naam 3] en dat door laatstgenoemde wordt ontkend. Hiermee heeft Parteon naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende onderbouwd dat [gedaagde] zich (doel)bewust onjuist heeft uitgelaten over omwonenden. Daarbij wordt voorts in aanmerking genomen dat niet in geschil is dat sprake is van een ernstig verstoorde verhouding tussen [gedaagde] en [naam 3] , waarbij niet duidelijk is dat alleen [gedaagde] daarvan een verwijt kan worden gemaakt. In dit licht moet volgens [gedaagde] voorts het maken van film- en/of foto-opnames van omwonenden worden geplaatst. [gedaagde] heeft aangevoerd dat hij zelf door [naam 3] wordt gefotografeerd en heeft ter onderbouwing daarvan foto’s overgelegd. De kantonrechter stelt vast dat [gedaagde] en [naam 3] dus over en weer foto’s van elkaar maken. Parteon heeft hierover echter geen klachten, waarvan zij stelt die te hebben ontvangen, overgelegd. Voorts wordt overwogen dat [gedaagde] weliswaar weigert de huur te voldoen door middel van een automatische incasso, maar dat dit op zichzelf geen strijd met goed huurderschap oplevert. Wel dient [gedaagde] de extra kosten voor het versturen van een acceptgiro te voldoen. Parteon heeft echter niet onderbouwd dat in verband hiermee op dit moment een huurachterstand bestaat. Zij heeft immers zelf ter zitting verklaard dat zij de kosten heeft verrekend met een proceskostenvergoeding die Parteon nog aan [gedaagde] diende te betalen. Gelet op het een en ander zijn er onvoldoende concrete aanwijzingen dat [gedaagde] zich niet als goed huurder heeft gedragen.

5.9.

Dit is alleen anders ten aanzien van het niet meewerken door [gedaagde] aan een inspectie in verband met lekkage in de woning. Die lekkage heeft [gedaagde] zelf bij Parteon gemeld. [gedaagde] heeft weliswaar betwist dat hij zijn medewerking aan een inspectie heeft geweigerd, maar hij heeft hierover zodanig wisselend en tegenstrijdig verklaard, dat de kantonrechter aan deze betwisting geen waarde toekent. Vast staat dat [gedaagde] op 24 mei 2019 een verzoekschrift heeft ingediend bij de huurcommissie tot huurverlaging in verband met lekkage, terwijl [gedaagde] ter zitting heeft vermeld dat er geen sprake meer is van lekkage. Gelet op het een en ander gaat de kantonrechter ervan uit dat Parteon een gerechtvaardigd belang heeft bij het inspecteren van de woning óf sprake is van dringende werkzaamheden in de zin van artikel 7:220 lid 1 BW. Op grond van dat artikel moet [gedaagde] daaraan zijn medewerking verlenen. Ter zitting heeft [gedaagde] voorts erkend dat hij aan het toelaten van medewerkers van Parteon voorwaarden stelt, omdat hij twijfelt aan de deskundigheid van de medewerkers van Parteon en omdat hij hen niet vertrouwt. Hij heeft dit wantrouwen echter in het geheel niet onderbouwd. Nu het gaat om (het controleren op) dringende werkzaamheden, is het niet aan [gedaagde] om aan de inspectie door Parteon allerlei voorwaarden te stellen. Naar het oordeel van de kantonrechter staat voldoende vast dat [gedaagde] de inspectie heeft verhinderd, al dan niet door daaraan voorwaarden te stellen. Dit is in strijd met goed huurderschap. Gelet op alle omstandigheden van het geval, is deze tekortkoming echter naar het oordeel van de kantonrechter, op zichzelf maar ook in samenhang bezien met andere tekortkomingen die zijn komen vast te staan, niet van dusdanig gewicht dat dit thans tot ontbinding van de huurovereenkomst tussen partijen zou moeten leiden. De door Parteon gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en (kosten van) ontruiming wordt derhalve afgewezen. De kantonrechter wijst er wel op dat, indien [gedaagde] zijn medewerking aan een gerechtvaardigde inspectie of aan het uitvoeren van dringende werkzaamheden door Parteon blijft weigeren, dit in een volgende procedure mogelijk wel voldoende grond kan opleveren voor ontbinding van de huurovereenkomst.

5.10.

Voorts zal de kantonrechter gelet op hetgeen hiervoor is overwogen [gedaagde] veroordelen te gehengen en te gedogen dat Parteon de woning inspecteert en dat Parteon aansluitend de door haar noodzakelijk geachte (herstel)werkzaamheden aan de woning uitvoert. Ook de door Parteon gevorderde dwangsom is toewijsbaar, nu [gedaagde] hiertegen geen afzonderlijk verweer heeft gevoerd, met dien verstande dat de hoogte van de dwangsom zal worden gematigd en er aan de te verbeuren dwangsommen een maximum verbonden zal worden als hierna te vermelden.

5.11.

Nu partijen over en weer op punten in het ongelijk zijn gesteld, is de kantonrechter van oordeel dat het redelijk is dat partijen ieder de eigen proceskosten dragen.

6 De beslissing

De kantonrechter:

6.1.

veroordeelt [gedaagde] binnen drie dagen na betekening van dit vonnis te gehengen en te gedogen dat Parteon de woning inspecteert op gebreken en aansluitend indien en voor zover naar het oordeel van Parteon noodzakelijk, alle noodzakelijke (herstel)werkzaamheden aan het gehuurde uitvoert, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 250,00 per dag (deel) dat [gedaagde] hiermee in gebreke blijft, tot een maximum van € 2.500,00 is bereikt;

6.2.

bepaalt dat iedere partij de eigen proceskosten draagt;

6.3.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

6.4.

wijst de vordering voor het overige af.

Dit vonnis is gewezen door mr. P.J. Jansen en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.

De griffier De kantonrechter