Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBNHO:2019:11156

Instantie
Rechtbank Noord-Holland
Datum uitspraak
21-08-2019
Datum publicatie
09-04-2020
Zaaknummer
7702271 \ CV EXPL 19-5032
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Eerste aanleg - enkelvoudig
Op tegenspraak
Inhoudsindicatie

Provisionele vordering. Huurprijsaanpassing.

Hoofdzaak: ECLI:NL:RBNHO:2020:2361

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Insolventie

locatie Haarlem

Zaaknr./rolnr.: 7702271 \ CV EXPL 19-5032

Uitspraakdatum: 21 augustus 2019

Vonnis van de kantonrechter in het incident in de zaak van:

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

Trottoir Participaties B.V.

gevestigd te Uitgeest

eiseres in de hoofdzaak, tevens eiseres in het incident

verder te noemen: Trottoir

gemachtigde: mr. R.A.M. Schram

tegen

[gedaagde]

wonende te [woonplaats]

gedaagde in de hoofdzaak, tevens verweerder in het incident

verder te noemen: [gedaagde]

gemachtigde: mr. H.J. van der Hauw

1 Het procesverloop

1.1.

Trottoir heeft [gedaagde] op 15 april 2019 gedagvaard en heeft daarbij een vordering in incident ex artikel 223 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) ingesteld.

1.2.

[gedaagde] heeft schriftelijk gereageerd in het incident en in de hoofdzaak.

2 De feiten

2.1.

Tussen [voorgaande eigenaar] (hierna: [voorgaande eigenaar] ), eigenaar van een winkelruimte aan [adres] (hierna: de winkelruimte) en [naam onderneming] en [gedaagde] [aanduiding] B.V. als huurder is een huurovereenkomst tot stand gekomen met betrekking tot de winkelruimte.

2.2.

Op 1 november 2017 heeft [voorgaande eigenaar] het pand waarin de winkelruimte zich bevindt verkocht aan Trottoir.

2.3.

De huurprijs van de winkelruimte bedraagt op dit moment € 1.653,02 exclusief btw per maand.

2.3.

Bij e-mail van 16 maart 2018 heeft Trottoir aan [gedaagde] voorgesteld om de huurprijs te verhogen naar € 2.900,00 per maand exclusief btw. Daarbij heeft Trottoir verzocht om, als [gedaagde] niet bereid zou zijn om de voorgestelde huurprijs te betalen, gezamenlijk een deskundige aan te wijzen om de huurprijs op basis van artikel 7:303 van het Burgerlijk Wetboek (BW) vast te stellen. Omdat [gedaagde] niet op deze e-mail reageerde, heeft Trottoir haar verzoeken bij brief van 27 maart 2018 herhaald.

2.4.

Op 13 april 2018 heeft Trottoir de kantonrechter Noord-Holland, locatie Haarlem, verzocht een deskundige te benoemen voor het opstellen en uitbrengen van een advies omtrent de nadere huurprijs met betrekking tot de winkelruimte. [gedaagde] heeft in die procedure als verwerende partij aangevoerd dat Trottoir de verkeerde partij in rechte had betrokken, omdat niet hij maar de vennootschap onder firma [vof] (hierna: de v.o.f.) huurder is van de winkelruimte. In haar beschikking van 31 oktober 2018 heeft de kantonrechter geoordeeld dat [gedaagde] terecht als verweerder is aangemerkt. Voorts heeft de kantonrechter Wagenhof Bedrijfsmakelaars te Haarlem (hierna: Wagenhof) als deskundige benoemd.

2.4.

Op 22 november 2018 is [gedaagde] in hoger beroep gekomen van deze beschikking, waarbij [gedaagde] tevens een incidenteel verzoek heeft ingediend strekkende tot schorsing van de tenuitvoerlegging van de bestreden beschikking. Het gerechtshof Amsterdam heeft dit incidentele verzoek bij beschikking van 5 februari 2019 afgewezen.

2.5.

Wagenhof heeft in haar adviesrapport van 4 april 2019 de jaarlijkse huurprijs van de winkelruimte per 13 april 2018 vastgesteld op € 30.850,00 exclusief btw.

3 De vordering in de hoofdzaak

3.1.

Trottoir vordert in de hoofdzaak, samengevat, dat de kantonrechter, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, de jaarlijkse huurprijs van de winkelruimte met ingang van 12 april 2018 vaststelt op een bedrag van € 30.850,00, te vermeerderen met btw, met veroordeling van [gedaagde] om de te weinig betaalde huur vanaf 12 april 2018 binnen twee dagen na het in dezen te wijzen vonnis aan Trottoir te betalen.

3.2.

Trottoir legt aan de vordering ten grondslag de artikelen 7:303 en 7:304 BW en het genoemde deskundigenrapport van Wagenhof waarin de jaarlijkse huurprijs van de winkelruimte per 13 april 2018 is vastgesteld op € 30.850,00.

4 De vordering en het verweer in het incident

4.1.

Trottoir vordert in het incident dat de kantonrechter, bij wijze van provisionele voorziening, [gedaagde] veroordeelt tot betaling van een voorschot van € 13.326,65 (inclusief btw) op de huurachterstand over de periode 1 mei 2018 tot en met 1 mei 2019 en tot betaling van € 3.110,70 (inclusief btw) per maand ter zake huurpenningen vanaf 1 mei 2019.

4.2.

Trottoir legt aan haar provisionele vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat het hoogst aannemelijk is dat de huurprijs met terugwerkende kracht per 12 april 2018 zal worden verhoogd overeenkomstig de door Wagenhof geadviseerde huurprijs, met als gevolg dat dan direct een huurachterstand ontstaat. Trottoir stelt dat zij een spoedeisend belang heeft bij de vordering omdat van haar niet kan worden verwacht dat zij deze huurachterstand naar verwachting twee jaar lang zal “voorschieten”, te minder nu het een verhoging van de huurprijs met 64% betreft.

4.3.

[gedaagde] heeft verweer gevoerd in het incident. Op zijn verweer zal bij de beoordeling van het geschil - voor zover van belang - worden ingegaan.

5 De beoordeling in het incident

ontvankelijkheid

5.1.

Evenals in eerdere procedures tussen partijen heeft [gedaagde] ook in deze procedure als meest verstrekkende verweer betoogd dat Trottoir niet moet worden ontvangen in haar vordering nu niet [gedaagde] , maar de v.o.f. de huurder van de winkelruimte is.

5.2.

De kantonrechter verwerpt het betoog van [gedaagde] dat de v.o.f. huurder is (geworden) van de winkelruimte, onder verwijzing naar hetgeen daarover in de beschikking d.d. 31 oktober 2018 is overwogen onder 5.1:

Tussen (de rechtsvoorgangster van) Trottoir Participaties en de v.o.f. is nooit een huurovereenkomst tot stand gekomen. Wel is mogelijk dat de v.o.f. door indeplaatsstelling huurder is geworden. De kantonrechter stelt vast dat niet in geschil is dat een uitdrukkelijke wilsverklaring waarin (de rechtsvoorgangster van) Trottoir Participaties aangeeft in te kunnen stemmen met een indeplaatsstelling, waarbij de v.o.f. huurder wordt in plaats van [gedaagde] , ontbreekt. Van een uitdrukkelijke wilsverklaring hoeft echter geen sprake te zijn. De verklaring kan ook besloten liggen in een of meer gedragingen of zelfs in een stilzwijgen, zoals door [gedaagde] aangevoerd. Of dat laatste voldoende is, is afhankelijk van de concrete omstandigheden van het geval. Een enkel stilzwijgen zonder bijkomend handelen zal in de regel onvoldoende zijn. [gedaagde] heeft aangevoerd dat de betalingen sinds jaar en dag zijn gedaan door de v.o.f. Het enkel doen van betalingen - zonder bijkomende feiten en omstandigheden- is echter onvoldoende om stilzwijgende toestemming aan te nemen. Het is derden immers toegestaan om betalingen te verrichten voor een contractspartij. De enkele brief die een medewerker van Trottoir Participaties heeft gericht aan ‘ [naam onderneming] t.a.v. [gedaagde] ’ waarbij ook niet de aanduiding ‘v.o.f.’ is opgenomen, is eveneens onvoldoende om stilzwijgende toestemming aan te nemen. Hetzelfde geldt voor de vermelding van de v.o.f. bij de Kamer van Koophandel op het adres, aangezien daarvoor geen toestemming van de verhuurder vereist is. Er is dan ook geen sprake van een indeplaatsstelling, zodat [gedaagde] huurder is gebleven van de winkelruimte. [gedaagde] is dan ook terecht als verweerder aangemerkt.’.

In de onderhavige procedure heeft [gedaagde] geen nieuwe feiten of omstandigheden naar voren gebracht ter onderbouwing van zijn stelling dat de v.o.f. had moeten worden gedagvaard. Het niet-ontvankelijkheidsverweer wordt daarom verworpen.

de provisionele vordering

5.3.

Voor een provisionele vordering als bedoeld in artikel 223 Rv is - naast samenhang met de vordering in de hoofdzaak - vereist dat de eisende partij voldoende belang bij de vordering heeft, hetgeen het geval is indien niet van haar kan worden gevergd dat zij de afloop van de bodemprocedure afwacht. Daarnaast dient de rechter de wederzijdse belangen af te wegen tegen de achtergrond van de te verwachten resterende duur van de hoofdprocedure en van de proceskansen van partijen daarin. Bij een gevorderde voorziening betreffende betaling van een geldsom als voorschot is in verband met het restitutierisico van belang dat toewijzing over het algemeen alleen gerechtvaardigd is indien de vordering tot het beloop van het gevorderde voorschot reeds voldoende vaststaat of op eenvoudige wijze kan worden vastgesteld.

5.4.

[gedaagde] heeft het spoedeisend belang van Trottoir betwist. Hij voert aan dat een eventuele nadere vaststelling van de huurprijs niet leidt tot een (volledige) huurachterstand, maar maximaal tot het verschil tussen de geldende huur en de nader vast te stellen huur. Daarbij wijst [gedaagde] erop dat indien de huur al zou worden verhoogd conform de geadviseerde nieuwe huurprijs geen sprake is van een verhoging van 64% maar van 35,7%. [gedaagde] heeft onder verwijzing naar zijn verweer in de hoofdzaak echter betoogd dat van een huurverhoging in het geheel geen sprake kan zijn, nu het wettelijk systeem meebrengt dat een nadere huurprijsvaststelling pas kan worden gevorderd na afloop van de huidige huurperiode van vijf jaar, die volgens [gedaagde] doorloopt tot 30 november 2021. Daarnaast heeft [gedaagde] diverse bezwaren opgeworpen tegen het deskundigenrapport van Wagenhof en betoogd dat dit rapport niet ter onderbouwing van de vordering kan dienen. In het bijzonder heeft [gedaagde] erop gewezen dat Wagenhof in haar rapport ten onrechte niet is ingegaan op de omstandigheid dat Trottoir de huur reeds heeft opgezegd met het oog op de sloop van het pand en er evenmin aandacht aan heeft besteed dat de belendende percelen al zijn ontruimd en thans leegstaan. Dit zijn volgens [gedaagde] omstandigheden die voor de vaststelling van de huurprijs van groot belang zijn. Ook heeft Wagenhof volgens [gedaagde] onvoldoende rekening gehouden met de verbeteringen die op kosten van [gedaagde] zijn aangebracht. Ten slotte heeft [gedaagde] nog aangevoerd dat de vordering dient te worden afgewezen omdat deze niet in tijd is beperkt en voor wat betreft de hoogte daarvan niet het karakter van een voorschot heeft.

5.5.

[gedaagde] heeft het spoedeisend belang bij deze incidentele vordering van Trottoir gemotiveerd betwist. De kantonrechter constateert dat noch de uiteindelijke hoogte van de huurprijs noch de ingangsdatum van de huurprijsaanpassing, gelet op de verschillende standpunten van partijen hierover, thans vaststaan. Trottoir stelt dat van haar niet kan worden verwacht dat zij de afloop van de bodemprocedure afwacht, waarin het debat over de huuraanpassing en de ingangsdatum daarvan zal plaatsvinden. Zij stelt dat het om een huurverhoging van 64% zou gaan, terwijl [gedaagde] aanvoert dat, als er al een huurverhoging dient plaats te vinden, deze hooguit 35% zal belopen. Niet alleen is thans onzeker om welk percentage het hier gaat, maar evenmin heeft Trottoir duidelijk gemaakt waarom zij, ook indien de huurverhoging 64% beloopt, de bodemprocedure niet kan afwachten.

5.6.

De conclusie moet dan ook zijn, dat voor een provisionele vordering thans geen plaats is. Deze zal dan ook worden afgewezen met veroordeling van Trottoir als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten in het incident.

in de hoofdzaak:

5.7.

De kantonrechter houdt de hoofdzaak aan tot de rolzitting van 4 september 2019. De kantonrechter zal dan bepalen of de procedure schriftelijk wordt voortgezet of dat een mondelinge behandeling ter zitting zal plaatsvinden.

6 De beslissing

De kantonrechter:

in het incident:

6.1.

wijst de vordering af;

6.2.

veroordeelt Trottoir tot betaling van de proceskosten in het incident, die tot en met vandaag worden vastgesteld op een bedrag van € 480,00 aan salaris van de gemachtigde van [gedaagde] .

in de hoofdzaak:

6.3.

verwijst de hoofdzaak naar de rolzitting van woensdag 4 september 2019 te 10.00 uur voor beraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. S.N. Schipper en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.

De griffier De kantonrechter