Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBNHO:2018:366

Instantie
Rechtbank Noord-Holland
Datum uitspraak
31-01-2018
Datum publicatie
05-02-2018
Zaaknummer
625551 \ CV EXPL 17-6132
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Eerste aanleg - enkelvoudig
Op tegenspraak
Inhoudsindicatie

Eiseres heeft de huur van de bedrijfsruimte (horecagelegenheid) opgezegd i.v.m. dringend nodig hebben voor eigen gebruik (art 7:296 BW). De vordering wordt toegewezen, ongeacht de serieuze verkoopplannen van gedaagden.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
WR 2018/78
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Afdeling Privaatrecht

Sectie Kanton - locatie Alkmaar

Zaaknr./rolnr.: 6255511 \ CV EXPL 17-6132 (H.K.)

Uitspraakdatum: 31 januari 2018

Vonnis in de zaak van:

de vennootschap onder firma Dijkstra Hotel Group, rechtsopvolger van Hotel 1900 V.O.F.

gevestigd en kantoorhoudende te Bergen (NH)

eiseres

gemachtigde: K.W.A. van der Meer, gerechtsdeurwaarder te Alkmaar

tegen

1 de vennootschap onder firma V.O.F. De Familie, handelende onder de naam

Restaurant Zusters, gevestigd en kantoorhoudende te Bergen (NH), Breelaan 26
en haar vennoten:

2. [gedaagde 2]wonende te [woonplaats 1]

3. [gedaagde 3]wonende te [gedaagde 6] (NH)

4. [gedaagde 4]wonende te [woonplaats 2]

5. [gedaagde 5]wonende te [woonplaats 3]

6. [gedaagde 6]wonende te [woonplaats 4]

de gedaagden sub 2 tot en met 6 hebben ex art. 1:14 BW mede woonplaats op het adres van gedaagde sub 1 te Bergen (NH)

gedaagden

in rechte verschenen bij gedaagden sub 2 en 3.

1 Het procesverloop

1.1.

Eiseres heeft bij dagvaarding van 15 augustus 2017 een vordering tegen gedaagden ingesteld. Gedaagden hebben schriftelijk geantwoord.

1.2.

Op 10 januari 2018 heeft een zitting plaatsgevonden, waarbij eiseres is verschenen bij [naam 1] en [naam 2] , beiden eigenaar, en gedaagden zijn verschenen bij gedaagden sub 2 en 3. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht.

2 De feiten

2.1.

Op of omstreeks 10 november 2011 is een huurovereenkomst ex artikel 7:290 van het Burgerlijk Wetboek (BW) gesloten tussen (de rechtsvoorganger van) eiseres als verhuurder en (de rechtsvoorganger van) gedaagden als huurder. De huurovereenkomst heeft betrekking op de bedrijfsruimte (horecagelegenheid) aan de Breelaan 26 te Bergen, destijds genaamd Eetcafé Gorter en thans Restaurant Zusters.

2.2.

De huurovereenkomst is aangegaan voor een periode van vijf jaar, ingaande op 1 december 2011 en lopende tot en met 30 november 2016. Na laatstgenoemde datum is de huurovereenkomst voortgezet voor vijf jaar, derhalve tot en met 30 november 2021.

2.3.

In januari 2014 zijn [naam 1] en [naam 2] , handelende onder de naam V.O.F. Dijkstra Hotel Group, de nieuwe eigenaars van het pand geworden. Dijkstra Hotel Group exploiteert zelf ook een aantal hotels in Bergen (NH), te weten Hotel van Renenpark, Hotel Heerlijkheid en Hotel Breeburg. Er is altijd sprake geweest van een goede, zakelijke verstandhouding tussen eiseres en gedaagden. In de arrangementen van eiseres is voor de klanten vaak een bezoek aan het restaurant van gedaagden opgenomen.

2.4.

In verband met privéomstandigheden hebben gedaagden begin dit jaar besloten Restaurant Zusters in de verkoop te zetten. De goodwill en inventaris werden door de makelaar getaxeerd op een waarde van rond de € 225.000,-- en in de verkoop voor € 275.000,--. Omdat zich een serieuze koper aandiende, die bereid was de gevraagde verkoopprijs te bieden, hebben gedaagden zich kort voor 30 maart 2017 tot eiseres gewend met het verzoek mee te werken aan een nieuw huurcontract ten behoeve van deze koper, zoals bepaald in artikel 12 van de huurovereenkomst, welke artikel luidt:
“Indien huurder in de toekomst zijn onderneming wenst te verkopen en hiertoe een koper heeft gevonden zal verhuurder onverwijld meewerken aan het verstrekken van een nieuw huurcontract op dezelfde condities als huurder thans huurt.”

2.5.

Op 30 maart 2017 ontvingen gedaagden bij deurwaardersexploot een aanzegging van eiseres dat de huurovereenkomst wordt opgezegd tegen 30 november 2021. Eiseres geeft in het exploot de volgende reden voor de huuropzegging:
“Verhuurder het gehuurde dringend nodig heeft om zelf duurzaam in gebruik te nemen (zoals bedoeld in artikel 7:296 lid 1 sub b BW). Verhuurder heeft een forse groei doorgemaakt als gevolg waarvan verhuurder ruimte tekort komt. Het ruimtegebrek is nu al dusdanig dat verhuurder niet al haar gasten ontbijt kan aanbieden en dus kamers moet verhuren zonder ontbijt. Als gevolg hiervan loopt verhuurder omzet mis. Verhuurder heeft reeds maatregelen genomen om de capaciteit te vergroten door het aanbouwen van een serre en het verruimen van de ontbijttijden, maar dat is niet afdoende. Voorts zal binnenkort een grotere (centrale) receptieruimte nodig zijn door het samenvoegen van recepties. De enige plaats waar dit gerealiseerd kan worden is de zogenaamde achterzaal.”

2.6.

Bij brief van 1 mei 2017 hebben gedaagden aan eiseres bericht, dat zij niet instemmen met de aangezegde huuropzegging.

2.7.

Eiseres heeft zelf ook een bod gedaan op de zaak (goodwill en inventaris) van gedaagden, maar gedaagden vonden het bod van € 100.000,--, met een overname per 1 april 2018, niet acceptabel.

3 De vordering

3.1.

Eiseres vordert, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
I. vast te stellen dat de huurovereenkomst tussen partijen eindigt op 30 november
2021, dan wel op een datum door de kantonrechter in redelijkheid vast te stellen;
II. gedaagden hoofdelijk te veroordelen de van eiseres gehuurde bedrijfsruimte
(horecagelegenheid) gelegen aan de Breelaan 26 te Bergen (NH) uiterlijk
30 november 2021 (dan wel op een door de kantonrechter te bepalen datum) te
ontruimen en ontruimd te houden;
III. gedaagden hoofdelijk te veroordelen in de proceskosten en de nakosten.
3.2. Eiseres legt – kort weergegeven – het volgende aan de vordering ten grondslag.
Eiseres exploiteert zelf Hotel van Renenpark, Hotel Heerlijkheid en Hotel Breeburg. Deze hotels liggen in de directe omgeving van het gehuurde. In totaal beslaan deze hotels 37 kamers en 10 appartementen, neerkomend op 110 vaste bedden en 9 bij te plaatsen bedden. Er is bij eiseres sprake van een toename van het aantal gasten. Daarnaast heeft eiseres een alliantie met Hotel 1900, in eigendom van de familie van de vennoten van eiseres, met als doel een aantal faciliteiten samen te voegen. In verband met een hogere opbrengst en kostenbesparing wil eiseres zelf beschikken over de verhuurde bedrijfsruimte. Zij wil het gehuurde grotendeels gaan gebruiken als ontbijtruimte, zodat haar gasten de gelegenheid hebben om comfortabel te ontbijten. Ook heeft eiseres het gehuurde nodig voor uitbreiding van de receptieruimte, verplaatsing van de linnenkamer en voor het oplossen van de problemen die leveranciers ondervinden bij het laden en lossen.
Het is juist dat het moment van de opzegging mede is ingegeven door de verkoopplannen van gedaagden. Echter, eiseres had het verzoek sowieso gedaan, maar dan in een later stadium. Door de plannen van gedaagden zag eiseres zich genoodzaakt de beëindiging van de huurovereenkomst eerder aan te zeggen, omdat zij het onwenselijk vindt dat een nieuwe huurder na korte tijd wordt geconfronteerd met een opzegging van de huurovereenkomst.

4 Het verweer

4.1.

Gedaagden betwisten de vordering van eiseres en voeren hiertoe – samengevat – het volgende aan.
In 2011 hebben gedaagden het restaurant gekocht voor € 65.000,--. Het had veel achterstallig onderhoud en zij hebben de nodige investeringen gedaan om het gehuurde aantrekkelijk te maken. In november 2013 werden de twee zonen van mevr. [naam 3] , [naam 4] en [naam 5] , de nieuwe eigenaars/verhuurders. Aanvankelijk was sprake van een goede samenwerking tussen partijen. Begin dit jaar veranderde de situatie bij Restaurant Zusters, omdat zus [naam 6] ernstig ziek werd en niet meer inzetbaar bleek te zijn voor de zaak. Daarom zijn gedaagden genoodzaakt de zaak te verkopen. Gedaagden hadden een koper gevonden die bereid was, bij een overname per 1 januari 2018, de taxatieprijs te betalen en het personeel over te nemen. Toen gedaagden dit plan aan eiseres presenteerden, reageerde deze afwijzend en kort daarop ontvingen gedaagden de aanzegging van de huurbeëindiging per 30 november 2021. Gedaagden kunnen zich niet aan de indruk onttrekken dat deze opzegging van de huur te maken heeft met de verkoopplannen van gedaagden. Zij twijfelen daarom aan de gegeven reden van opzegging. Bovendien heeft eiseres haar bedrijfseconomische belangen onvoldoende onderbouwd. Gedaagden verzoeken nietigverklaring van de huuropzegging en afwijzing van de vordering, waarna zij een verzoek tot indeplaatsstelling kunnen afdwingen op grond van artikel 12 van de huurovereenkomst. Gedaagden gaan ervan uit dat dit artikel impliceert dat de verhuurder ten behoeve van de nieuwe huurder ook moet instemmen met verlenging van de huurovereenkomst.
Mocht de aangezegde ontruiming in stand blijven, dan vinden gedaagden het redelijk dat eiseres een aanzienlijk bedrag betaalt voor overname van goodwill en inventaris, waarmee zij ook het personeel overnemen. Gedaagden hebben namelijk de indruk dat eiseres het gehuurde na 30 november 2021 zelf als restaurant zal gaan gebruiken.

5 De beoordeling

5.1.

Eiseres heeft bezwaar gemaakt tegen de op 28 december 2017 door gedaagden overgelegde stukken. Nu ter zitting is gebleken dat deze stukken niet aan de gemachtigde van eiseres zijn gezonden, zullen deze stukken buiten beschouwing worden gelaten.

5.2.

Eiseres baseert haar vordering op het dringend nodig hebben van het gehuurde voor eigen gebruik. Zij is zelf exploitant van drie hotels en vanwege de toename van het aantal gasten en de alliantie met Hotel 1900 wenst zij, mede vanwege kostenbesparing, de verhuurde ruimte zelf te gebruiken onder meer als ontbijtruimte ten behoeve van haar gasten.

5.3.

Volgens gedaagden heeft eiseres onvoldoende onderbouwd dat sprake is van dringend nodig hebben voor eigen gebruik. De gasten van eiseres konden altijd, in goed overleg, bij gedaagden terecht voor het ontbijt en bovendien zetten gedaagden vraagtekens bij het tijdstip waarop de huurbeëindiging werd aangezegd, te weten daags nadat zij eiseres van de verkoopplannen op de hoogte hadden gebracht.

5.4.

De kantonrechter overweegt in de eerste plaats het volgende.
Op grond van artikel 7:296 lid 4 juncto lid 3 juncto lid 1 aanhef en onder b BW dient de rechter de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst tegen het einde van de termijn waarmee deze krachtens artikel 7:292 lid 2 BW is verlengd toe te wijzen, indien de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen en hij daartoe het verhuurde dringend nodig heeft. De vraag of een verhuurder het verhuurde dringend nodig heeft voor gebruik als bedoeld in artikel 7:296 lid 1 aanhef en onder b BW dient te worden beantwoord aan de hand van alle omstandigheden van het geval. De verhuurder behoeft het dringend eigen gebruik slechts aannemelijk te maken en behoeft zulks niet aan te tonen met objectieve gegevens. Algemene bedrijfseconomische redenen kunnen zeer wel voldoende zijn om een dringend nodig hebben voor eigen gebruik aannemelijk te achten. Niet is vereist dat de verhuurder in zijn maatschappelijk voortbestaan wordt bedreigd en dat hij de verhuurde ruimte nodig heeft om aan deze bedreiging het hoofd te kunnen bieden.
De vordering tot beëindiging is niet voor toewijzing vatbaar indien komt vast te staan dat het gebruik waarvoor de verhuurder stelt het verhuurde dringend nodig te hebben op praktische en/of juridische gronden is uitgesloten. Het bestaan van alternatieven staat alleen dan aan een beroep op dringend eigen gebruik in de weg indien het benutten daarvan voldoende in de rede ligt om van de verhuurder te vergen dat hij zulks doet. De verhuurder behoeft niet te stellen en aannemelijk te maken dat hem geen andere mogelijkheid ten dienste staat dan het in eigen gebruik nemen van het litigieuze pand. Het ligt in beginsel op de weg van de huurder om te stellen en aannemelijk te maken dat de verhuurder andere mogelijkheden ten dienste staan en dat het benutten daarvan voldoende in de rede ligt.

5.5.

Met inachtneming van het hiervoor geschetste, door de jurisprudentie gevormde kader, heeft eiseres naar het oordeel van de kantonrechter voldoende aannemelijk gemaakt dat zij het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen en zij daartoe het verhuurde dringend nodig heeft. Zij heeft haar toekomstplannen in brede zin met betrekking tot de verhuurde ruimte in voldoende mate onderbouwd met de door haar overgelegde stukken (producties 4 tot en met 8 bij dagvaarding), terwijl zij ook aannemelijk heeft gemaakt dat zij een bedrijfseconomisch belang heeft bij deze wijzigingen, zoals het in eigen beheer kunnen aanbieden van ontbijtfaciliteiten, het uitbreiden van de receptieruimte, de verplaatsing van de linnenkamer naar de gehuurde ruimte en het oplossen dan wel vergemakkelijken van laad- en losproblemen van toeleveranciers.

5.6.

Het verweer van gedaagden dat eiseres de dringendheid en de bedrijfseconomische voordelen niet of onvoldoende cijfermatig heeft onderbouwd biedt gedaagden geen soelaas, omdat eiseres dit blijkens de rechtspraak niet hoeft aan te tonen met objectieve (cijfermatige) gegevens. Bovendien hebben gedaagden niet betwist dat eiseres thans zelf onvoldoende mogelijkheden heeft om haar gasten voldoende ontbijtfaciliteiten te bieden.
Ook acht de kantonrechter voldoende aannemelijk gemaakt, dat de plannen van eiseres bedrijfseconomische voordelen kunnen opleveren en dat deze plannen realiseerbaar zijn.
De kantonrechter overweegt daarnaast dat het aanwezig zijn van alternatieven waarbij de huurovereenkomst in stand kan blijven – zoals door gedaagden betoogd – niet in de weg hoeft te staan aan toewijzing van het beroep van eiseres op een dringende noodzaak tot eigen gebruik, omdat het in beginsel aan eiseres zelf is om te bepalen op welke wijze zij haar bedrijf optimaal wenst te exploiteren (zie ook Hof Amsterdam, 13 juli 2012, WR 2011, 62 ECLI:NL:GHAMS:2010:BN8230).

5.7.

De kantonrechter kan, gelet op het semi-dwingende stelsel van artikel 7: 290 e.v. BW en het uitgebalanceerde karakter daarvan, slechts marginaal toetsen of er sprake is van misbruik van bevoegdheid of handelen in strijd met de redelijkheid en billijkheid. De kantonrechter acht in dit geval geen bijzondere omstandigheden aanwezig om een dergelijk misbruik of strijd met de redelijkheid en billijkheid aan te nemen. Zelfs indien eiseres de huur zou hebben opgezegd vanwege de verkoopplannen van gedaagden dan levert dit, indien dringend eigen gebruik aannemelijk is, nog niet zonder meer misbruik van bevoegdheid of strijd met de redelijkheid en billijkheid op. Bovendien heeft eiseres naar het oordeel van de kantonrechter aannemelijk gemaakt voldoende belang te hebben bij opzegging van de huurovereenkomst op het moment dat zij van de verkoopplannen van gedaagden vernam; zij wilde niet dat de koper na korte tijd met een opzegging tegen 30 november 2021 zou worden geconfronteerd. Ter zitting is overigens gebleken, dat de koper alleen interesse heeft als de huurovereenkomst na 30 november 2021 wordt verlengd.

5.8.

Gedaagden beroepen zich ook nog op het bepaalde in artikel 12 van de huurovereenkomst. Volgens hen zou de verhuurder zonder meer akkoord moeten gaan met een nieuwe huurder met inbegrip van een verlenging van de huurovereenkomst met vijf jaar na 30 november 2021. Naar het oordeel van de kantonrechter volgt dit niet uit artikel 12. Immers, in dat artikel wordt vermeld dat de verhuurder dient mee te werken aan het verstrekken van een nieuw huurcontract onder dezelfde condities als huurder thans huurt. Dit impliceert dat ook voor een nieuwe huurder de huurovereenkomst eindigt per 30 november 2021. Uit de artikelen 7:307 en 6:159 BW valt eveneens af te leiden dat de bestaande rechten en verplichtingen – en niet meer dan dat – worden overgedragen aan een derde, te weten de overnemende partij.

5.9.

Gelet op het vorenoverwogene dient de beëindigingsvordering van eiseres te worden toegewezen. Gelet op deze toewijzing kan de kantonrechter op grond van artikel 7:297 BW een bedrag vaststellen dat de verhuurder aan de huurder moet betalen als tegemoetkoming in diens verhuis- en inrichtingskosten. Nu echter uit de stellingen van gedaagden blijkt dat zij voornemens zijn hun bedrijf te beëindigen, is er geen grond voor toekenning van een dergelijke vergoeding. Aanhouding van de zaak is daarom niet nodig.
Voor het eventueel toekennen aan gedaagden van een bedrag voor goodwill en inventaris biedt de onderhavige procedure geen mogelijkheid, zodat hieraan niet tegemoet kan worden gekomen.

5.10.

De proceskosten komen voor rekening van gedaagden, omdat zij ongelijk krijgen.
Daarbij worden zij ook veroordeeld tot betaling van € 100,-- aan nasalaris voor zover daadwerkelijk nakosten door eiseres wordt gemaakt.
6. De beslissing

De kantonrechter:

6.1.

stelt vast dat de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot de bedrijfsruimte (horecagelegenheid) gelegen aan de Breelaan 26 te Bergen (NH) eindigt op 30 november 2021;

6.2.

veroordeelt gedaagden hoofdelijk om voormelde gehuurde bedrijfsruimte aan de Breelaan 26 te Bergen (NH) uiterlijk 30 november 2021 te ontruimen en ontruimd te houden;

6.3.

veroordeelt gedaagden, hoofdelijk des dat de een betalende de anderen tot dat bedrag zullen zijn bevrijd, tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van eiseres tot en met vandaag vaststelt op:

dagvaarding € 85,21

griffierecht € 117,00

salaris gemachtigde € 300,00 ,

en veroordeelt gedaagden, hoofdelijk als voormeld, tot betaling van € 100,-- aan nasalaris voor zover daadwerkelijk nakosten door eiseres worden gemaakt;

6.4.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

6.5.

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. S.W.S. Kiliç, kantonrechter en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid J.A.J. Kreijger, griffier.

De griffier De kantonrechter