Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBNHO:2017:5863

Instantie
Rechtbank Noord-Holland
Datum uitspraak
19-07-2017
Datum publicatie
20-07-2017
Zaaknummer
C/15/249443 / HA ZA 16-647
Rechtsgebieden
Goederenrecht
Bijzondere kenmerken
Bodemzaak
Eerste aanleg - enkelvoudig
Inhoudsindicatie

Wijziging erfdienstbaarheid onder voorwaarden i.v.m. herontwikkeling dienende erf. Schadeloosstelling in de vorm van gestand doen van het aanbod tot bouw van nieuwe garage, omdat oude garagebox door wijziging niet langer bereikbaar is.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
RVR 2017/104
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Afdeling privaatrecht

Zittingsplaats Haarlem

zaaknummer / rolnummer: C/15/249443 / HA ZA 16-647

Vonnis van 19 juli 2017

in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

OMA KWEEKDUIN B.V.,

gevestigd te Zeist,

eiseres,

advocaat mr. B. Martens te Amsterdam,

tegen

[gedaagde] ,

wonende te [woonplaats],

gedaagde,

advocaat mr. V.M.A. Vos te Haarlem.

Partijen zullen hierna Oma Kweekduin en [gedaagde] genoemd worden.

1 De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

  • -

    het tussenvonnis van 18 januari 2017

  • -

    het proces-verbaal van comparitie van 11 mei 2017.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2 De feiten

2.1.

Oma Kweekduin is een projectontwikkelaar en eigenaar van het appartementencomplex met onderliggend perceel te [plaats] aan de [weg]. Bij dit appartementencomplex zijn vier garageboxen gelegen. Drie van deze garageboxen zijn eigendom van Oma Kweekduin, één garagebox is eigendom van [gedaagde]. Oma Kweekduin is voornemens het bestaande appartementencomplex te slopen om op haar percelen twee nieuwe appartementencomplexen met een ondergrondse garage te stichten.

2.2.

Ten behoeve van de garagebox van [gedaagde], nu kadastraal bekend gemeente [kadaster], en ten laste van de percelen van Oma Kweekduin is bij akte van 18 oktober 1960 een erfdienstbaarheid van weg gevestigd (verder: de erfdienstbaarheid), als volgt:

“Ten behoeve van het hierbij overgedragene, als heersend erf en ten laste van het aan verkoopster verblijvende gedeelte van het perceel, kadastraal bekend gemeente [kadaster] en het aan verkoopster in eigendom toebehorende perceel kadastraal bekend gemeente [kadaster], als lijdende erven, wordt ten deze “om niet” gevestigd de erfdienstbaarheid van weg om te komen en te gaan van- en naar de [weg] en de [weg] te [plaats] over de bestaande wegen, gelegen ten westen, ten noorden en ten oosten van het op voormeld perceel nummer [kadaster] gestichte flatgebouw, zoals deze wegen op eerder genoemde tekening in rode kleur zijn aangegeven”.

2.3.

De hiervoor bedoelde tekening is als volgt.

2.4.

De dienende erven maken deel uit van het perceel waarop Oma Kweekduin haar herontwikkelingsplannen wil realiseren. In deze plannen wordt één van de te realiseren appartementencomplexen direct voor de opening van de garagebox van [gedaagde] gesitueerd, waarmee het gebruik van de erfdienstbaarheid wordt geblokkeerd doordat de garagebox niet langer over de weg bereikbaar is.

3 Het geschil

3.1.

Oma Kweekduin vordert dat de rechtbank bij vonnis voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

primair

de erfdienstbaarheid opheft, althans opheft onder door de rechtbank in goede justitie vast te stellen voorwaarden;

subsidiair

de erfdienstbaarheid wijzigt in dier voege dat het gewijzigde recht van overpad (de rechtbank begrijpt: de gewijzigde erfdienstbaarheid van weg) het perceel met [nummer], eventueel aangevuld met delen van percelen [nummer] en [nummer], niet langer aan noordoostelijke, maar aan noordwestelijke zijde ontsluit en de erfdienstbaarheid verder om de te stichten appartementencomplexen heen zal lopen, althans de erfdienstbaarheid wijzigt zodanig als de rechtbank juist acht en onder door de rechtbank in goede justitie vast te stellen voorwaarden,

met in alle gevallen veroordeling van [gedaagde] in de kosten van deze procedure, vermeerderd met de wettelijke rente over deze kosten vanaf de vijftiende dag na de dag van de uitspraak en in de nakosten.

3.2.

Aan de vordering tot opheffing van de erfdienstbaarheid legt Oma Kweekduin ten grondslag dat het ongewijzigd voortbestaan van de erfdienstbaarheid aan herontwikkeling van het perceel in de weg staat en daarmee in strijd is met het algemeen belang. Daarnaast legt Oma Kweekduin aan haar primaire vordering tot opheffing en aan haar subsidiaire vordering tot wijziging van de erfdienstbaarheid ten grondslag dat sprake is van onvoorziene omstandigheden gelegen in de herontwikkeling van het perceel waardoor naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid de ongewijzigde instandhouding van de erfdienstbaarheid niet van Oma Kweekduin kan worden gevergd.

3.3.

Oma Kweekduin heeft voorts aangegeven dat zij zich realiseert dat met opheffing of met wijziging van de erfdienstbaarheid de huidige garagebox voor [gedaagde] waardeloos wordt omdat deze daarmee onbereikbaar wordt. In ruil voor het verlies van de garagebox biedt zij [gedaagde] een parkeerplaats in de te realiseren ondergrondse parkeergarage onder afkoop van de servicekosten voor de eerste tien jaar of een perceel van gelijke grootte als het perceel van de garagebox dat circa 6 meter in noordwestelijke richting is gesitueerd met daarop een geheel nieuw te realiseren garagebox van gelijke of betere kwaliteit. In beide gevallen biedt Oma Kweekduin naast een billijke onkostenvergoeding voor het ongemak, tijdens de bouw tevens een overdekte parkeerplaats op het perceel aan.

3.4.

In het geval van wijziging van de erfdienstbaarheid zoals gevorderd, biedt Oma Kweekduin aan om kosteloos delen van de aanpalende percelen ([nummer] en [nummer]) aan [gedaagde] over te dragen waardoor het eigendom van [gedaagde] qua oppervlakte wordt verdubbeld en daarop kosteloos een tweemaal zo grote garagebox te realiseren, van gelijke of betere kwaliteit. Daarnaast biedt Oma Kweekduin aan om de daarmee samenhangende hogere onroerende zaaksbelasting voor de komende tien jaar alsmede een billijke onkostenvergoeding te betalen en stelt zij een overdekte parkeerplaats op het perceel tijdens de bouw beschikbaar. Het voorstel van Oma Kweekduin staat op onderstaande tekening weergegeven.

3.5.

Oma Kweekduin heeft voorgesteld genoemde voorstellen eventueel als voorwaarde te verbinden aan de opheffing dan wel wijziging van de erfdienstbaarheid.

3.6.

[gedaagde] voert verweer.

3.7.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4 De beoordeling

4.1.

Aangezien Oma Kweekduin is gevestigd in Nederland en [gedaagde] woonachtig is in het [buitenland] draagt de zaak een internationaal karakter en dienen eerst de vragen omtrent de bevoegdheid van de rechtbank en het toepasselijke recht te worden beantwoord.

4.2.

De inleidende dagvaarding is uitgebracht na 10 januari 2015. Zowel het [buitenland] als Nederland zijn als lidstaat van de Europese Unie partij bij de Verordening (EU) nr. 1215/2012 van het Europees Parlement en de Raad van 12 december 2012 betreffende de rechterlijke bevoegdheid, de erkenning en de tenuitvoerlegging van beslissingen in burgerlijke en handelszaken (hierna: de Herschikte EEX-Vo).

Op grond van het bepaalde in artikel 24 van de Herschikte EEX-Vo zijn ongeacht de woonplaats van partijen voor zakelijke rechten op onroerende goederen bevoegd de gerechten van de lidstaat waar het onroerende goed gelegen is. Aangezien deze zaak betrekking heeft op een onroerend goed (onroerende zaak) in Nederland, komt de Nederlandse rechter rechtsmacht toe en is het Nederlands recht van toepassing.

4.3.

Tussen partijen is niet meer in geschil dat de omstandigheden waaronder een erfdienstbaarheid zou kunnen worden opgeheven zich in dit geval niet voordoen, alleen al niet omdat de erfdienstbaarheid vóór 1 januari 1992 is gevestigd (artikel 165 Overgangswet Nieuw Burgerlijk Wetboek (OW NBW)). De primaire vordering zal daarom bij gebrek aan een deugdelijke juridische grondslag worden afgewezen.

4.4.

Voor wat betreft de subsidiair gevorderde wijziging van de erfdienstbaarheid geldt het volgende.

Op grond van artikel 5:78 aanhef en onder a van het Burgerlijk Wetboek (BW) kan de rechter op vordering van de eigenaar van het dienende erf een erfdienstbaarheid wijzigen op grond van onvoorziene omstandigheden welke van dien aard zijn dat naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de erfdienstbaarheid niet van de eigenaar van het dienende erf kan worden gevergd.

4.5.

Met de term ‘onvoorziene omstandigheden’ wordt gedoeld op omstandigheden die partijen bij de vestiging niet hebben voorzien. Dit betekent dat het voor het antwoord op de vraag of sprake is van onvoorziene omstandigheden, anders dan [gedaagde] heeft aangevoerd, niet van belang is of Oma Kweekduin wist dat zij bij haar plannen rekening moest houden met het eigendom van [gedaagde]. De erfdienstbaarheid is gevestigd in 1960 waarbij de eigenaren van het heersende erf een erfdienstbaarheid van weg hebben verkregen ten laste van het dienende erf, om zo de garageboxen te kunnen bereiken. Gesteld noch gebleken is dat ten tijde van het vestigen van deze erfdienstbaarheid voorzien is dat op enig moment het dienende erf zou worden herontwikkeld en dat de erfdienstbaarheid aan die herontwikkeling in de weg zou staan. Naar het oordeel van de rechtbank is dit een onvoorziene omstandigheid als bedoeld in artikel 5:78 aanhef en onder a BW.

4.6.

Vervolgens dient de vraag te worden beantwoord of deze onvoorziene omstandigheid van dien aard is dat naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de erfdienstbaarheid van Oma Kweekduin niet kan worden gevergd. Teneinde deze vraag te kunnen beantwoorden dienen de belangen van partijen bij wijziging van de erfdienstbaarheid, dan wel bij handhaving van de huidige situatie tegen elkaar te worden afgewogen.

4.7.

Oma Kweekduin stelt dat haar belang bij wijziging van de erfdienstbaarheid erin is gelegen dat zij op het perceel een nieuw appartementencomplex kan ontwikkelen. Zij heeft daartoe ontwikkelplannen voorgelegd aan de gemeente. Oma Kweekduin heeft ook gesteld dat zij het perceel en het appartementencomplex heeft gekocht in de veronderstelling dat zij met de eigenaren van de garageboxen tot afspraken zou kunnen komen om ook deze garageboxen in eigendom te verwerven. Dat is met drie van de vier eigenaren ook gelukt, maar met [gedaagde] is Oma Kweekduin niet tot een overeenkomst kunnen komen. Dit gegeven staat aan realisatie van de ontwikkelplannen in de weg, omdat een van de te realiseren appartementencomplexen voor een deel zal worden gebouwd op het perceelsgedeelte waarop de erfdienstbaarheid rust.

Oma Kweekduin heeft er voorts op gewezen dat zij [gedaagde] als schadeloosstelling voorstellen heeft gedaan die erop neerkomen dat [gedaagde] kosteloos een aanzienlijk grotere garagebox zal verkrijgen, maar dat [gedaagde] op deze voorstellen niet is ingegaan.

4.8.

[gedaagde] heeft aangevoerd dat hij zijn eigendom wil behouden en dat hij wil dat de situatie blijft zoals deze nu is. Daarnaast heeft [gedaagde] gesteld dat de positie van de huidige garage erin voorziet dat hij zijn auto eenvoudig in en uit de garage kan rijden en hij eenvoudig zijn auto kan keren. Tenslotte heeft [gedaagde] aangevoerd dat hij een emotioneel belang heeft bij handhaving van de huidige garagebox omdat deze garagebox door zijn opa is gebouwd en hij deze graag aan zijn eigen kinderen wil doorgeven. [gedaagde] heeft in dit verband gewezen op het door Oma Kweekduin in haar e-mail van 1 februari 2016 verwoorde voorstel dat inhoudt dat Oma Kweekduin haar plannen op minimale wijze zal aanpassen waardoor de garagebox op de huidige plaats blijft maar waarbij Oma Kweekduin geen financiële tegemoetkoming zal betalen. [gedaagde] ontleent hieraan het verweer dat Oma Kweekduin geen belang heeft bij haar vordering tot wijziging van de erfdienstbaarheid.

4.9.

De rechtbank volgt [gedaagde] hierin niet. Oma Kweekduin heeft ter comparitie erkend dat zij [gedaagde] een voorstel heeft gedaan waarbij de garagebox op de huidige plaats kon blijven en zij haar plan minimaal moest aanpassen. Oma Kweekduin heeft echter aangegeven dat dit voorstel van de baan is en dat minimale aanpassingen aan het plan niet langer mogelijk zijn omdat de gemeente uitgangspunten hanteert over afstanden en zichtlijnen waaraan het plan moet voldoen. Voorts heeft Oma Kweekduin gesteld dat zij belang heeft bij een optimale ontwikkeling van haar percelen binnen die uitgangspunten. Bij die stand van zaken heeft Oma Kweekduin wel degelijk belang bij haar vordering.

4.10.

Naar het oordeel van de rechtbank dient weging van de wederzijdse belangen in het voordeel van Oma Kweekduin uit te vallen. Daarvoor is het volgende redengevend. Vaststaat dat de erfdienstbaarheid aan de beoogde herontwikkeling van de percelen in de weg staat. De herontwikkeling wordt geblokkeerd door het feit dat [gedaagde] een garagebox heeft die voor hem met een auto vanaf de openbare weg bereikbaar moet zijn. Oma Kweekduin heeft [gedaagde] voorstellen gedaan die er op verschillende manieren in voorzien dat aan alle belangen aan de zijde van [gedaagde] met uitzondering van het aangevoerde emotionele belang tegemoet wordt gekomen. Bij die stand van zaken staat het belang van [gedaagde] bij handhaving van de huidige situatie niet in verhouding tot het belang van Oma Kweekduin bij wijziging van de erfdienstbaarheid. Dat geldt te meer nu [gedaagde] desgevraagd heeft verklaard dat hij niet weet of de garagebox daadwerkelijk door zijn opa is gebouwd, waarmee het emotionele belang van [gedaagde] aan gewicht inboet. Bij afweging van de wederzijdse belangen weegt voorts zwaar mee dat het aan de zijde van [gedaagde] slechts de ontsluiting van een garagebox betreft en dat deze niet bij zijn woning is gelegen. In redelijkheid kan daarom niet worden volgehouden dat de belangen van Oma Kweekduin bij de optimale ontwikkeling van haar percelen moeten wijken voor de belangen van [gedaagde]. Dit betekent dat in redelijkheid van OMA Kweekduin niet kan worden gevergd dat de erfdienstbaarheid in stand blijft. De erfdienstbaarheid zal daarom worden gewijzigd op de wijze als hierna bij de beslissing vermeld.

4.11.

Op zichzelf beschouwd kan [gedaagde] worden gevolgd in zijn verweer dat wijziging van de erfdienstbaarheid tevens een inbreuk zal betekenen op zijn eigendomsrecht. Immers, verlegging van de route naar de garagebox zal tot gevolg hebben dat een bouwkundige aanpassing of sloop van de garagebox nodig is omdat deze zonder die aanpassing niet toegankelijk is met een auto. Volgens [gedaagde] betekent dit dat hij schade lijdt en dat sprake is van een onrechtmatige situatie. [gedaagde] heeft aangevoerd dat dit in feite een wijziging van de opstal op het heersende erf betreft en dat dit juridisch niet mogelijk is.

4.12.

Dit betoog van [gedaagde] treft geen doel. Het enkele feit dat de eigenaar van het heersende erf schade lijdt als gevolg van de wijziging van de erfdienstbaarheid betekent niet dat die wijziging daarom onrechtmatig is. Artikel 5:81 BW biedt de rechter de mogelijkheid om een erfdienstbaarheid te wijzigen onder voorwaarden. Een voorwaarde kan ook een verplichting tot schadeloosstelling inhouden (Eindverslag I Parl. Gesch. 5, p.283), ook als met de wijziging inbreuk wordt gemaakt op het eigendomsrecht en die inbreuk verder gaat dan de wijziging van de erfdienstbaarheid zelf.

4.13.

Aangezien de wijziging van de erfdienstbaarheid de facto inbreuk maakt op het eigendomsrecht van [gedaagde], zullen daaraan zodanige voorwaarden worden verbonden dat [gedaagde] schadeloos wordt gesteld. Daarvan is naar het oordeel van de rechtbank sprake indien Oma Kweekduin haar aanbod gestand doet om op haar kosten op het gehele perceel van [gedaagde] en een gedeelte van haar eigen perceel een nieuwe garage te bouwen die inclusief de ondergrond eigendom wordt van [gedaagde], een en ander overeenkomstig de onder 3.4 weergegeven tekening, waarbij Oma Kweekduin het voor de komende 10 jaar contant gemaakte verschil tussen de onroerendzaakbelasting voor deze grotere garage en die voor de huidige garagebox direct bij oplevering aan [gedaagde] dient uit te betalen. Daarnaast dient Oma Kweekduin conform haar aanbod gedurende de bouw van de appartementencomplexen aan [gedaagde] een overdekte garageplaats aan te bieden op het perceel. Voorts zal de rechtbank als voorwaarde aan de wijziging van de erfdienstbaarheid verbinden dat Oma Kweekduin meewerkt aan wijziging van de erfdienstbaarheid naar de situatie als omschreven in 2.2. (de oude situatie) in het geval er geen appartementencomplex op de betreffende strook wordt gerealiseerd. De rechtbank zal bepalen dat Oma Kweekduin haar aanbod alleen gestand zal moeten doen als [gedaagde] binnen drie maanden na betekening van dit vonnis bij aangetekend schrijven aan Oma Kweekduin kenbaar heeft gemaakt op dat aanbod in te gaan. Ook zal worden bepaald dat de gebruikers van het perceel van [gedaagde] op de oude wijze gebruik mogen maken van het dienende erf, zolang de bouwwerkzaamheden op het perceel nog geen aanvang hebben genomen.
Het staat partijen uiteraard vrij om alsnog overeenstemming te bereiken over verkoop van de garagebox aan Oma Kweekduin, of over een van de andere voorstellen van Oma Kweekduin.

4.14.

[gedaagde] zal als de in het ongelijk te stellen partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Oma Kweekduin worden begroot op:

- dagvaarding € 77,75

- griffierecht 619,00

- salaris advocaat 904,00 (2,0 punt × tarief ad € 452,00)

Totaal € 1.600,75

5 De beslissing

De rechtbank

5.1.

wijzigt de onder 2.2 bedoelde erfdienstbaarheid van weg zo dat deze het dienende erf, nu kadastraal bekend gemeente [kadaster] in noordwestelijke zijde ontsluit en om de te stichten appartementencomplexen heen zal lopen, overeenkomstig de hiervoor onder 3.4 weergegeven tekening;

5.2.

stelt daarbij als voorwaarden dat:

- Oma Kweekduin haar aanbod gestand doet om op haar kosten voor [gedaagde] een nieuwe garage te bouwen die inclusief de ondergrond eigendom wordt van [gedaagde], een en ander overeenkomstig de onder 3.4 weergegeven tekening, indien en voor zover [gedaagde] binnen drie maanden na betekening van dit vonnis bij aangetekend schrijven aan Oma Kweekduin kenbaar heeft gemaakt op dat aanbod in te gaan;

- Oma Kweekduin in dat geval het voor de komende 10 jaar contant gemaakte verschil tussen de onroerendzaakbelasting voor deze grotere garagebox en die voor de huidige garagebox direct bij oplevering aan [gedaagde] aan hem dient uit te betalen;

  • -

    Oma Kweekduin gedurende de bouw van de appartementencomplexen ter plaatse aan [gedaagde] een overdekte parkeerplaats aanbiedt;

  • -

    De gebruikers van het perceel van [gedaagde] op de oude wijze gebruik mogen maken van het dienend erf, zolang de bouwwerkzaamheden nog geen aanvang hebben genomen;

  • -

    Oma Kweekduin meewerkt aan wijziging van de erfdienstbaarheid naar de situatie als omschreven in 2.2. (de oude situatie) in het geval er geen appartementencomplex op de betreffende strook wordt gerealiseerd;

5.3.

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van Oma Kweekduin tot op heden begroot op € 1.600,75, te vermeerderen met de wettelijke rente indien en voor zover [gedaagde] dit niet binnen veertien dagen, na betekening van het vonnis heeft voldaan;

5.4.

veroordeelt [gedaagde] in de nakosten ten bedrage van respectievelijk € 131,- zonder betekening en € 199,- met betekening;

5.5.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

5.6.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. W.S.J. Thijs en in het openbaar uitgesproken op 19 juli 2017.1

1 type: 735 coll: