Feedback

Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBNHO:2016:863

Instantie
Rechtbank Noord-Holland
Datum uitspraak
04-02-2016
Datum publicatie
30-05-2016
Zaaknummer
4340255 EJ VERZ 15-282
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Beschikking
Inhoudsindicatie

VVE. Verzoek tot vernietiging tweetal besluiten, te weten tot benoeming van een bestuurder en het niet toestaan van recreatieve verhuur. Beide besluiten worden vernietigd door de kantonrechter.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
AR 2016/1470
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Afdeling Privaatrecht

Sectie Kanton - locatie Alkmaar

Zaaknr/repnr.: 4340255 EJ VERZ 15-282 (H.K.)

Uitspraakdatum: 4 februari 2016

Beschikking op een verzoek ex art. 5:130 BW in de zaak van:

1 [A] en [B] ,wonende te [plaats] (eigenaar nr. 30)

2. [C] en [D] , wonende te [Plaats]
(eigenaar nr. 29)

3. [E] , wonende te [woonplaats] (eigenaar nr. 42)

4. [F] , wonende te [Woonplaats] (eigenaar nr. 41)

5. [G] , wonende te [plaatsnaam] (eigenaar nr. 31)

6. [H] , wonende te [Plaatsnaam] (eigenaar nr. 68)

7. [I] , wonende te [Woonplaats] (eigenaar nr. 24)

8. [J] , wonende te [Plaats] (eigenaar nr. 56 )

9. [K] , wonende te [woonpl.] (eigenaar nr. 34)

verzoekende partijen

verder ook te noemen: verzoekers

gemachtigde: mr. S. Hartog, advocaat te Alkmaar

tegen

de vereniging Vereniging van Eigenaren [naam] , [adres] , gevestigd te Rijswijk, Zuid-Holland

verwerende partij

verder ook te noemen: de VVE

gemachtigde: mevr.mr. Y.H. van Ballegooijen, advocaat te Breda.

1 Het procesverloop

Voor het verloop van de procedure verwijst de kantonrechter naar de volgende stukken:

 het verzoekschrift met producties, ingekomen op 24 juli 2015;

 het verweerschrift van de VVE, ingekomen op 13 oktober 2015;

 een schriftelijke reactie van [x] , ingekomen op 9 september 2015;

 een schriftelijke reactie van [L] , ingekomen op 15 december 2015;

 aanvullende producties van verzoekers, ingekomen op respectievelijk 16 en 17 december 2015;

 de aantekeningen van de griffier van de op 17 december 2015 gehouden mondelinge behandeling, alsmede de op die zitting door de gemachtigden van partijen overgelegde pleitnotities.

 uit de aantekeningen van de griffier blijkt dat ter zitting – onder meer – de volgende personen zijn verschenen:
aan de zijde van verzoekers: [A] , [D] , [F] , [H] en [I] , alsmede de gemachtigde;
aan de zijde van de VVE: [M] , alsmede de gemachtigde.

De inhoud van de processtukken geldt als hier ingelast.

Tenslotte is heden uitspraak bepaald.

2 De feiten

2.1.

De VVE voert het beheer over de gemeenschappelijke gedeelten en zaken van het in appartementsrechten gesplitste appartementencomplex aan de [adres] , ook bekend als [naam] . Elk lid is mede eigenaar van het complex en van rechtswege lid van de VVE.

2.2.

Het appartementencomplex bestaat uit 45 woonappartementen en 76 garage-appartementen, derhalve uit 121 appartementsrechten. Ieder woonappartement telt voor 10 stemmen en elk garageappartement voor 1 stem; in totaal zijn er 526 stemmen op een vergadering van de VVE uit te brengen.

2.3.

Van de woonappartementen worden er 21 permanent bewoond door de eigenaar en 24 worden gebruikt als vakantiewoning. Van die 24 worden er vijf – zo is onbetwist door verzoekers ter zitting aangevoerd – gebruikt voor recreatieve verhuur.

2.4.

In de splitsingsakte is een reglement van splitsing vastgesteld als bedoeld in art. 5:111 BW. Voorts is van toepassing verklaard - voor zover in de splitsingsakte hier niet van is afgeweken - het Modelreglement bij splitsing in appartementsrechten van de Koninklijke Notariële Broederschap (hierna: ‘het reglement’), vastgelegd bij notariële akte van 2 januari 1992.

2.5.

Artikel 17 lid 4 van het reglement bepaalt het volgende:

“Iedere eigenaar en gebruiker is verplicht het privégedeelte te gebruiken overeenkomstig de daaraan nader in de akte gegeven bestemming. Een gebruik dat afwijkt van deze bestemming is slechts geoorloofd met toestemming van de vergadering. De vergadering kan bij het verlenen van de toestemming bepalen dat deze weer kan worden ingetrokken. In geval van een zodanig afwijkend gebruik, is artikel 5:119 tweede lid van het Burgerlijk Wetboek van toepassing.”

2.6.

Deze bestemming in de splitsingsakte op bladzijde 20 onder punt 5 als volgt omschreven:

“5. Artikel 17 lid 4:

Ten aanzien van de bestemming van de privé-gedeelten is het volgende opgenomen:

a. woning:
een privé-gedeelte dat betrekking heeft op een woning, is bestemd voor particulier woongebruik en de daarbij behorende berging is bestemd voor particulier gebruik voor stalling van rijwielen en opslag en berging van zaken van huishoudelijke aard, door de tot gebruikgerechtigde(n) met zijn/haar/hun eventuele gezin of bij hem/haar/hen inwonende(n). (…)”

2.7.

Artikel 24 lid 1 van het reglement bepaalt het volgende:

“Een eigenaar kan zijn privé gedeelte met inbegrip van de gemeenschappelijke gedeelten en/of de gemeenschappelijke zaken en rechten aan een ander in gebruik geven, mits hij er voor zorgdraagt dat die ander het gebruik slechts verkrijgt na ondertekening van en afgifte aan het bestuur van een in tweevoud opgemaakte en gedagtekende verklaring dat hij de bepalingen van het reglement en het eventuele huishoudelijk reglement, alsmede eventuele regels als bedoeld in artikel 5:128 van het Burgerlijk Wetboek, voor zover die op een gebruiker betrekking hebben, zal naleven.”

2.8.

Artikel 41 lid 1 van het reglement bepaalt het volgende:

“Het bestuur berust bij één of meer bestuurders, die al dan niet uit de eigenaars door de vergadering worden benoemd.”

2.9.

Artikel 33 lid 8 van het reglement bepaalt het volgende:

“De oproeping ter vergadering (…) bevat de opgave van de punten der agenda (…).”

2.10.

Op 29 juni 2015 is een algemene ledenvergadering van de VVE gehouden, waarin diverse besluiten zijn genomen. Er is gestemd over de vraag of de vergadering recreatieve verhuur in het appartementencomplex wil toestaan (punt 6 en 7 van de notulen). Vóór verhuur werden 173 stemmen uitgebracht en tegen verhuur 259 stemmen.

Voorafgaand aan die ledenvergadering is aan de leden een stembiljet toegestuurd, dat zij konden invullen. Na de zinsnede “voor recreatieve verhuur” is op het biljet toegevoegd “(en is bereid mee te betalen aan de kosten voor het aanpassen brandveilig maken en de jaarlijkse onderhoudskosten van [Naam] i.v.m. “logies gebruik”)”

2.11.

In diezelfde vergadering van 29 juni 2015 is een nieuw bestuur benoemd (punt 9 van de notulen). Er is besloten dat in het bestuur zitting zullen nemen: dhr. [x.] , dhr. [h] , mevr. [c] , dhr. [l] en dhr. [m] . Mevr. [a] en dhr. [n] zullen reserve staan. Tevens is dhr. [x.] op die vergadering tot externe voorzitter benoemd, hierna te noemen: [x.] .

2.12.

Sinds 19 oktober 2015 bestaat het bestuur van de VVE uit de volgende leden:

dhr. [h] , dhr. [o] , dhr. [l] , dhr. [m] en mw. [d] .

3 Het verzoek en het verweer

3.1.

Verzoekers hebben in hun verzoek gevraagd om bij beschikking uitvoerbaar bij voorraad:

  1. een 2-tal besluiten van de VVE, genomen op de vergadering van 29 juni 2015, nietig te verklaren, dan wel te vernietigen; deze besluiten hebben betrekking op:
    - de benoeming van [x.] tot bestuurder;
    - het niet toestaan van recreatieve verhuur in het appartementencomplex;

  2. vervangende machtiging te verlenen tot het mogen handhaven van de boven omschreven recreatieve verhuur;

  3. de VVE te veroordelen in de kosten van het geding.

3.2.

Voor de motivering van dit verzoek wordt verwezen naar het door verzoekers ingediende verzoekschrift en de ter zitting door de gemachtigde overgelegde pleitnota.

Op de stellingen van verzoekers zal bij de beoordeling van het geschil worden ingegaan.

3.3.

De VVE heeft gemotiveerd verweer gevoerd, op welk verweer – voor zover van belang – bij de beoordeling van het geschil zal worden ingegaan.

4 De beoordeling

4.1.

Verzoekers hebben betoogd dat het de vraag is of mr. Van Ballegooijen in deze procedure mag optreden als gemachtigde van de VVE, omdat de beslissing hiertoe destijds is genomen door bestuurslid [x.] , wiens benoeming in deze procedure ter discussie staat.

De kantonrechter deelt de mening van verzoekers niet. Ook al is mr. Van Ballegooijen destijds aangezocht door bestuurslid en voorzitter [x.] , vaststaat dat [x.] op 29 juni 2015 is benoemd tot bestuurslid door de algemene vergadering van de VVE. Uit dien hoofde was hij op dat moment bevoegd deze beslissing – en andere beslissingen – te nemen, zelfs als later door de kantonrechter zou worden geoordeeld dat het besluit tot zijn benoeming op grond van art. 5:130 BW moet worden vernietigd. Overigens is het besluit zelf, om mr. Van Ballegooijen als gemachtigde voor de VVE te laten optreden, door verzoekers niet (tijdig) ter vernietiging aan de kantonrechter voorgelegd.

4.2.

Wat betreft het petitum van het verzoekschrift gaat de kantonrechter er vanuit, gelet op de tekst van art. 5:130 BW, dat verzoekers bedoeld hebben vernietiging te vragen van de besluiten van de vergadering van de VVE en niet nietigverklaring. De kantonrechter zal daarom de zaak aan zich houden en niet verwijzen naar de Sectie Handel van deze rechtbank.

4.3.

Met betrekking tot de benoeming van [x.] tot voorzitter van de VVE bij besluit in de vergadering van 29 juni 2015 overweegt de kantonrechter als volgt.

4.4.

In de uitnodiging voor deze vergadering is onder punt 9 vermeld: ‘Benoeming bestuur in de ruimste zin met schriftelijke stemming’. In de toelichting bij dit punt staan de redenen waarom het besluit in vergadering van 8 april 2015 waarbij een nieuw bestuur is benoemd nietig (of in elk geval vernietigbaar) is. Ter terechtzitting heeft de VVE desgevraagd verklaard, dat de benoeming van [x.] als volgt in zijn werk is gegaan. De naam van [x.] was niet tevoren in de agenda of in de bijlagen bij de agenda vermeld. Ter vergadering is hij aan de aanwezigen voorgesteld. Hij werd benoemd tot voorzitter van de vergadering en gedurende de vergadering is hij ook voorgesteld als nieuw bestuurslid. Vast staat dat [x.] verwachtte een vergoeding voor zijn werkzaamheden te krijgen. Dit aspect is niet voorafgaand aan de vergadering gecommuniceerd naar de leden/eigenaren.

4.5.

De kantonrechter stelt voorop dat het is toegestaan om een buitenstaander als bestuurder te benoemen, zo volgt uit artikel 41 lid 1 van het reglement. Echter, nu de naam van [x.] niet tevoren in de agenda of bijlagen van die agenda is vermeld en evenmin is vermeld dat hij voor zijn werkzaamheden een vergoeding zou ontvangen, is sprake van een onzorgvuldig genomen besluit. Het is denkbaar dat sommige leden, die een volmacht hebben afgegeven om namens hen ter vergadering een stem uit te brengen, deze volmacht van nadere instructies hadden voorzien, als zij tevoren hadden geweten van deze benoeming en daarmee verbandhoudende bezoldiging of zelf ter vergadering hadden willen verschijnen. Het besluit, waarbij [x.] tot bestuurslid en voorzitter van het bestuur is benoemd, komt daarmee in strijd met de redelijkheid en billijkheid en dient te worden vernietigd.

4.6.

Met betrekking tot de benoeming van de andere bestuursleden (zijnde leden/eigenaren) op de vergadering van 29 juni 2015 is de kantonrechter van oordeel, dat het verzoek onvoldoende is onderbouwd om ook ten aanzien van hen het besluit te vernietigen. Voorts is de kantonrechter het eens met de visie van de VVE, dat benoeming van de nieuwe bestuursleden tevens impliceert ontslag van de oude bestuursleden.

4.7.

Vervolgens moet worden beoordeeld of het besluit waarbij recreatieve verhuur van appartementsrechten niet langer wordt toegestaan, dient te worden vernietigd.

4.8.

Volgens de VVE is recreatieve verhuur niet alleen in strijd met de akte van splitsing, maar is er ook geen recht en een gerechtvaardigd belang om dit alsnog toe te staan. De vergadering heeft er immers voor gekozen geen bedrijfsmatige exploitatie toe te staan. Daarbij moet het appartementencomplex worden aangepast als bedrijfsmatige exploitatie plaatsvindt, zodat het brandveilig is en het pand voldoet aan het Bouwbesluit. Dit brengt een investering met zich mee van ongeveer € 300.000,00.

4.9.

Volgens verzoekers is het genomen besluit in strijd met de splitsingsakte en het Modelreglement, waarin verhuur in het geheel niet is verboden en juist wordt toegestaan. Bovendien is het besluit onredelijk, omdat het ingrijpt in een al jaren bestaande situatie en de betreffende eigenaren hierdoor financieel worden gedupeerd in verband met inkomstenverlies en waardedaling van hun woning bij verkoop. Het onjuist dat er een investering nodig is om de verhuur mogelijk te laten zijn, hierover worden nog gesprekken met de gemeente gevoerd. Het bedrag van € 300.000,00 is sowieso onjuist.

4.10.

De kantonrechter overweegt als volgt. Op grond van artikel 5:120 lid 1 BW is een appartementseigenaar bevoegd het gedeelte dat bestemd is om als afzonderlijk geheel door hem te worden gebruikt, zelf te gebruiken of aan een ander in gebruik te geven, met inbegrip van het hem toekomende medegebruik van de gedeelten die niet bestemd zijn om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt. Uit dit wetsartikel volgt dat appartementseigenaren bevoegd zijn om hun privégedeelte zelf te gebruiken maar ook bevoegd zijn het in gebruik te geven aan een ander, bijvoorbeeld ten titel van huur.

4.11.

Op grond van artikel 5:112 lid 4 BW (dat onverminderd het bepaalde in artikel 5:120 lid 1 BW geldt), is het mogelijk het gebruik (ook van privégedeelten) bij reglement te beperken, bijvoorbeeld ten aanzien van de bevoegdheid tot verhuur. In deze zaak is in artikel 24 bij reglement bepaalt dat de appartementseigenaar zijn privégedeelte met inbegrip van de gemeenschappelijke gedeelten en/of de gemeenschappelijke zaken en rechten aan een ander in gebruik kan geven, mits hij er voor zorgdraagt dat die ander het gebruik slechts verkrijgt na afgifte van een verklaring dat de gebruiker de bepalingen van het reglement naleeft. In het reglement zijn geen beperkingen gesteld aan de duur van de verhuur, bijvoorbeeld door short-stay en/of recreatieve verhuur niet toe te staan. Omdat deze beperking ontbreekt, moet ervan worden uitgegaan dat verhuur ook van korte duur, is toegestaan.

4.12.

In artikel 17 lid 1 van het reglement staat dat iedere eigenaar en gebruiker het recht heeft op uitsluitend gebruik van zijn privégedeelte. Uit artikel 17 lid 4 van het reglement volgt dat de woning van een appartementseigenaar bestemd is voor particulier woongebruik door de gebruik gerechtigden. Onder gebruik gerechtigden vallen ook huurders (zo volgt uit de definitie van ‘gebruiker’ in artikel 1 onder g van het reglement, onder verwijzing naar artikel 5:120 BW). Hieruit volgt dat een appartementseigenaar bevoegd is tot verhuur over te gaan, waarbij de huurder verplicht is het gehuurde als woning (bestemd voor particulier woongebruik) te gebruiken. Uit hetgeen door partijen is aangevoerd, is de kantonrechter niet gebleken dat de huurders van de betreffende appartementseigenaren het gehuurde niet als woning gebruik(t)en. Dat de verhuur van korte duur is en ook het karakter heeft van short stay en/of recreatieve verhuur, maakt dit niet anders.

4.13.

Het besluit niet langer recreatieve verhuur toe te staan, is een besluit tot wijziging van het reglement, omdat deze verhuur op grond daarvan nu juist wel is toegestaan.

4.14.

Op grond van artikel 5:139 lid 1 BW kan het reglement met medewerking van alle appartementseigenaren gewijzigd worden. Deze situatie doet zich hier niet voor. Op grond van artikel 5:139 lid 2 BW kan de wijziging ook met medewerking van het bestuur gebeuren, indien het tot de wijziging strekkende besluit is genomen in de vergadering van eigenaars met een meerderheid van ten minste vier vijfden van het aantal stemmen dat aan de appartementseigenaren toekomt of met een zodanige grotere meerderheid als in de akte van splitsing is bepaald. Omdat van dit laatste niet blijkt, gaat de kantonrechter uit van een benodigde meerderheid van ten minste 4/5 van het aantal stemmen dat aan alle appartementseigenaren toekomt. Deze meerderheid is op de vergadering van 29 juni 2015 niet gehaald. Hierdoor is het besluit vernietigbaar op grond van de artikelen 5:129 jo 2:15 lid 1 onder a BW.

4.15.

Verder merkt de kantonrechter op dat bij de totstandkoming van het besluit tot wijziging van het reglement, de wettelijke bepalingen omtrent agendering en terinzagelegging van het voorstel tot wijziging (zie artikel 5:139 lid 2 BW juncto artikel 2:42 lid 1, eerste zin, lid 2, eerste zin en lid 3 BW) niet in acht zijn genomen, zodat ook om die reden het besluit voor vernietiging in aanmerking komt.

4.16.

Ten overvloede merkt de kantonrechter op dat ook indien wordt aangenomen dat een ingebruikgeving als short stay in strijd is met de woonbestemming in de akte van splitsing, het besluit onzorgvuldig is genomen. Op de stembiljetten is de tekst opgenomen dat indien ‘voor’ recreatieve verhuur wordt gestemd, daarmee ook akkoord gegaan wordt met de kosten die dit (op grond van het Bouwbesluit) met zich meebrengt. Op de vergadering van 29 juni 2015 zijn hierbij hoge bedragen genoemd tot wel € 300.000 à € 400.000, hetgeen ook in de notulen is verwoord. Ter terechtzitting is echter gebleken dat het nog niet duidelijk is wat deze kosten kunnen zijn. Hierdoor is naar het oordeel van de kantonrechter de stemming door de VVE op onzorgvuldige wijze beïnvloed. Dat ter vergadering is gezegd dat op deze tekst geen acht moet worden geslagen, doet hier niets aan af. Daarmee dient ook om deze reden het besluit te worden vernietigd.

4.17.

Nu beide besluiten zullen worden vernietigd, behoeft niet te worden beslist op de overige door partijen aangevoerde punten, waaronder het verzoek tot het verlenen van vervangende machtiging.

4.18.

Gelet op de uitkomst van de procedure zal de VVE in de proceskosten worden veroordeeld.

5 De beslissing

De kantonrechter:

5.1.

Vernietigt de volgende besluiten van de vergadering van de VVE van 29 juni 2015:

- de benoeming van de heer [x] tot bestuurder;
- het niet toestaan van recreatieve verhuur in het appartementencomplex;

5.2.

Veroordeelt de VVE in de proceskosten van verzoekers, die tot heden worden begroot op € 78,-- aan griffierecht en op € 500,-- aan salaris gemachtigde.

5.3.

Verklaart deze beschikking tot zover uitvoerbaar bij voorraad.

5.4.

Wijst af het meer of anders verzochte.

Deze beschikking is gegeven door mr. A.K. Korteweg, kantonrechter, bijgestaan door de griffier en op 4 februari 2016 in het openbaar uitgesproken.

De griffier

De kantonrechter