Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBNHO:2016:8347

Instantie
Rechtbank Noord-Holland
Datum uitspraak
10-08-2016
Datum publicatie
10-10-2016
Zaaknummer
3863773 / CV EXPL 15-1406
Rechtsgebieden
Verbintenissenrecht
Bijzondere kenmerken
Eerste aanleg - enkelvoudig
Inhoudsindicatie

Huurrecht. Regentenkamer onroerende aanhorigheid van gehuurde woning?

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Afdeling Privaatrecht

Sectie Kanton - locatie Haarlem

Zaaknr./rolnr.: 3863773 / CV EXPL 15-1406

Uitspraakdatum: 10 augustus 2016

Vonnis in de zaak van:

[eiser]

wonende te [woonplaats]

eiser in conventie

verweerder in reconventie

verder te noemen: [eiser]

gemachtigde: mr. M. Stokvis

tegen

[gedaagde]

gevestigd te Haarlem

gedaagde in conventie

eiseres in reconventie

verder te noemen: [gedaagde]

gemachtigde: mr. D. de Vries

1 Het procesverloop

1.1.

[eiser] heeft bij dagvaarding van 10 februari 2015 een vordering tegen [gedaagde] ingesteld. [gedaagde] heeft schriftelijk geantwoord en daarbij een tegenvordering ingediend.

1.2.

Op 11 november 2015 heeft een zitting plaatsgevonden, nadat de aanvankelijk op 26 augustus 2015 geplande zitting geen doorgang had gevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Voorafgaand aan de zitting hebben partijen bij brieven van 18 augustus 2015 nog stukken toegezonden. [eiser] heeft op diezelfde datum tevens geconcludeerd voor antwoord in reconventie. Vervolgens heeft [eiser] op 3 november 2015 en [gedaagde] op 9 november 2015 nog stukken in het geding gebracht.

1.3

Na aanhouding ten behoeve van het beproeven van een regeling heeft [gedaagde] alsnog verzocht vonnis te wijzen.

2 De feiten

2.1.

Sinds 1 oktober 1999 verhuurt [gedaagde] aan [eiser] woonruimte aan de [a-straat] te [woonplaats] (hierna: de woning). De woning is onderdeel van een rijksmonument uit 1880. Het gebouw bestaat uit 11 woningen, een gemeenschappelijke gang en een Regentenkamer (hierna; het hofje).

2.2.

Het gehuurde is blijkens artikel 1 van de huurovereenkomst ‘een 2-kamer hofjeswoning’.

2.3.

De algemene bepalingen die op de huurovereenkomst van toepassing zijn, luiden - voor zover van belang - als volgt: “(...) 7.2. Huurder (...) zal het gehuurde, waaronder begrepen alle aanhorigheden en de met overige bewoners gezamenlijk te gebruiken gemeenschappelijke voorzieningen, overeenkomstig de bestemming gebruiken en aan deze bestemming niets wijzigen. (...) 11.1. Verhuurster zal gedurende de huurtijd niet zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van huurder de gedaante en/of inrichting van het gehuurde of de tot het gehuurde behorende voorzieningen veranderen. 11.2. Onder veranderen als bedoeld in dit artikel worden verstaan veranderingen en/of aanpassingen die de gebruiksmogelijkheden van het gehuurde wezenlijk beïnvloeden en/ of geriefsverbeteringen. Veranderingen van het gehuurde uitsluitend bestaande uit een andere materiaalkeuze bij het uitvoeren van onderhouds- en vervangingswerkzaamheden worden niet aangemerkt als veranderingen in de zin van dit artikel (…) 12.1. Het is huurder niet toegestaan zonder toestemming van verhuurster veranderingen aan het gehuurde aan te brengen. Huurder zal zijn aanvraag hiertoe schriftelijk indienen bij verhuurster die hierop schriftelijk zal reageren. Onder het aanbrengen van veranderingen wordt in dit artikel onder meer verstaan : - aan-, bij- of verbouwen (...)”

2.4.

De organisatie [organisatie A.] maakt al lange tijd een avond per week gebruik van de regentenkamer.

2.5.

Op 27 juni 2002 heeft de gemeente [woonplaats] aan de bewoners van het hofje geschreven dat de gemeenteraad had besloten de Regentenkamer aan te wijzen als Huis der Gemeente, zodat daar huwelijken kunnen worden voltrokken.

2.6.

Op 3 januari 2012 heeft [eiser] aan [gedaagde] geschreven:“(...) hierbij deel ik je mee dat ik de voormalige entree en de regentenkamer per 2 januari 2012 in gebruik ga nemen als galerie annex expositieruimte (...)”

2.7.

Bij brief van 16 januari 2012 heeft de gemachtigde van [gedaagde] [eiser] gesommeerd zijn eigendommen en bezittingen uit de Regentenkamer en de gemeenschappelijke gang te verwijderen.

2.8.

De bewoners van het hofje hebben - op één na – op 14 maart 2012 schriftelijk verklaard dat door de “verhuurder is meegedeeld dat ik zonder kosten altijd gebruik kon maken van de regentenkamer.”

2.9.

[gedaagde] heeft [eiser] in 2012 bij de sector kanton van deze rechtbank in een voorlopige voorzieningen procedure betrokken. In het vonnis van 29 maart 2012 ( zaaknummer: 547663 / VV EXPL 12-46) heeft de kantonrechter onder meer overwogen: (…) 6. De kantonrechter is van oordeel dat de Regentenkamer niet behoort tot het gehuurde en evenmin is aan te merken als een onroerende aanhorigheid. (…)10. De gemeenschappelijke gang is - naar het oordeel van de kantonrechter - een verbindingsruimte die de functie heeft van verkeersruimte. [eiser] mag de gang op grond van artikel 7.2 van de huurovereenkomst voor dat doel gebruiken en niets aan die bestemming wijzigen. Dit betekent dat [eiser] niet het exclusieve gebruik heeft van de gang. Opslag van roerende zaken is hiermee niet in overeenstemming. De vordering tot ontruiming van de gemeenschappelijke gang zal daarom eveneens worden toegewezen. 11. (…) Het pad is bedoeld om de woningen te bereiken. De erfafscheidingen belemmeren echter de doorgang en dat is niet geoorloofd. Bovendien heeft [eiser] niet weersproken dat hij met het plaatsen van deze bouwsels in strijd met artikel 12 van de algemene huurbepalingen heeft gehandeld. Ook de vordering om de erfafscheidingen c.q. bouwsels te verwijderen is daarom toewijsbaar. (…)”

2.10.

[eiser] heeft aan de huurcommissie verzocht de eindafrekening van de servicekosten over de jaren 2011 en 2012 te beoordelen. De huurcommissie heeft de betalingsverplichting voor [eiser] over het jaar 2011 vastgesteld op € 210,85 en over het jaar 2012 op € 83,03. In de uitspraak overweegt de huurcommissie: “(…) In wat de huurder en de verhuurder ter zitting hebben verklaard, ziet de Huurcommissie geen aanleiding om van het rapport af te wijken. De berekeningen in het rapport zijn gebaseerd op de gegevens die de verhuurder heeft verstrekt. Het rapport bevat voor zover bekend geen onjuistheden. (…) De commissie geeft aan dat eventuele compensatie als gevolg van achteraf niet kloppende metingen door de partijen onderling geregeld dient te worden. Tot slot merkt de commissie op dat de verhuurder ter zitting heeft aangegeven dat zij de kosten die ten onrechte aan de Regentenkamer werden toegerekend in de afrekening over 2013 gaat verrekenen. (…)”

3 De vordering

3.1.

[eiser] vordert - samengevat - dat de kantonrechter, uitvoerbaar bij voorraad: a. voor recht verklaart dat de regentenkamer van het hofje als gemeenschappelijke ruimte is aan te merken en als zodanig een onroerende aanhorigheid is van de door [eiser] gehuurde woning; b. [gedaagde] veroordeelt om binnen 48 uur na betekening van dit vonnis aan [eiser] het gebruik van de regentenkamer te verstrekken door hem toegang tot die kamer te verschaffen en de sleutel van de toegangsdeur van de regentenkamer aan hem ter hand te stellen, c. ex artikel 7:262 lid 1 Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) de betalingsverplichting vast stelt ter zake van de servicekosten over de periode van 1 januari 2011 tot en met 31 december 2011 en over de periode van 1 januari 2012 tot en met 31 december 2012; d. de vorderingen onder b. en c. op straffe van een dwangsom van € 250,00 voor iedere dag of gedeelte van een dag dat [gedaagde] daarmee in gebreke blijft; e. [gedaagde] veroordeelt in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover indien [gedaagde] niet binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis aan de proceskostenveroordeling heeft voldaan;

3.2.

[eiser] legt het volgende - kort weergegeven - aan de vordering ten grondslag. De regentenkamer is onderdeel van het gehuurde. Daarbij is bepalend het moment van aangaan van de huurovereenkomst en het feitelijk gebruik tot de verhuur van de regentenkamer in 2002, aangezien deze wijze van gebruik [gedaagde] niet vrij stond. Ook is van belang wat de rechtsvoorganger van [gedaagde] tijdens het aangaan van de huurovereenkomst over het gebruik van de regentenkamer heeft verklaard en de verwachtingen die [eiser] op grond daarvan mocht hebben. Aan [eiser] is meegedeeld dat hij altijd en zonder kosten van de regentenkamer gebruik kon maken. Dit is ook aan de medebewoners van het hofje meegedeeld. De regentenkamer is ook feitelijk aan de bewoners van het hofje in gebruik gegeven. De regentenkamer was aanvankelijk niet afgesloten. In de regentenkamer werden onder meer verjaardagen gevierd. Daarover vond geen overleg plaats met [gedaagde] . In het verleden is ook ten behoeve van de bewoners een gemeenschappelijk telefoontoestel geplaatst, waarvan de bewoners tegen betaling gebruik konden maken. Op het moment dat de regentenkamer van een slot werd voorzien, is de sleutel aan een spijker aan de deurpost gehangen, zodat de regentenkamer voor de bewoners toegankelijk bleef. In 2002 is de regentenkamer verhuurd aan de gemeente [woonplaats] . De bewoners konden ook toen gebruik maken van de regentenkamer, maar moesten daartoe de sleutel bij de gemeente [woonplaats] ophalen. Sinds 2010 huurt de gemeente [woonplaats] de regentenkamer incidenteel. De sleutel is sinds die tijd bij [eiser] in beheer. Dat de regentenkamer onderdeel is van het gehuurde blijkt ook uit het feit dat de aan het gebruik van de regentenkamer toe te schrijven kosten van gas, water en elektra hoofdelijk over de elf bewoners van het hofje zijn omgeslagen. Ook de kosten van het gebruik door [organisatie A.] zijn aan de bewoners van het hofje in rekening gebracht. [gedaagde] heeft dit met terugwerkende kracht willen compenseren, maar dat maakt dit niet anders. Dit geldt temeer nu [gedaagde] voor het gebruik van [organisatie A.] uitgaat van een eenheid van 0,5. Maar als je aanneemt dat sprake is van twaalf verhuurbare appartementen, hadden de kosten door twaalf moeten worden gedeeld. Het gaat immers om een hoofdelijke omslag per appartement.

3.3.

[eiser] kan zich niet verenigen met de onder de feiten weergegeven uitspraak van de Huurcommissie over de servicekosten en vordert daarom vaststelling van de betalingsverplichting voor [eiser] met betrekking tot de servicekosten over 2011 en 2012. In haar rapport is de Huurcommissie er ten onrechte vanuit gegaan dat het volledige gebruik van de regentenkamer via de tussenmeter is geregistreerd, terwijl alleen het gebruik van de klimaatbeheersingsapparatuur via die tussenmeter is geregistreerd. Het overige gebruik is geregistreerd via de algemene meter en dus voor rekening van de bewoners van het hofje. Ook het vastrecht en de transportkosten zijn geheel voor rekening van de bewoners gebracht. Ook is er geen rekening mee gehouden dat door de gemeente in het verleden twee vuilwaterpompen zijn geïnstalleerd in verband met problemen aan het riool verderop in de straat. Hoewel het elektriciteitsverbruik van die pompen wordt geregistreerd door de algemene meter van het hofje, zijn de kosten daarvan niet op de afrekening in mindering gebracht en dus ten onrechte ten laste van de bewoners gebracht. Ten aanzien van het waterverbruik is niet een evenredig deel van de belasting ten laste van de regentenkamer gebracht. Indien wordt geoordeeld dat de regentenkamer onderdeel is van het gehuurde dienen de gebruikskosten, onder aftrek van het gebruik van [organisatie A.] en de gemeente [woonplaats] te worden omgeslagen over elf appartementen. Is dat niet het geval dan dienen de servicekosten te worden berekend aan de hand van een door [eiser] destijds opgesteld commentaar op het voorbereidend onderzoek.

4 Het verweer

4.1.

[gedaagde] betwist de vordering. Zij voert aan – samengevat – dat de regentenkamer geen onderdeel is van het gehuurde. [gedaagde] heeft de huurders toegezegd dat zij voor verjaardagen en dergelijke de regentenkamer in overleg met [gedaagde] mochten gebruiken. In de waardering van de woning is geen rekening gehouden met de regentenkamer. Het gebruik van de regentenkamer heeft [gedaagde] , ook blijkens de verklaringen van de bewoners, altijd om niet verleend. Dat energiekosten voor de regentenkamer bij de bewoners van het hofje in rekening zijn gebracht maakt dit niet anders. De verklaringen van de bewoners komen tekstueel grotendeels met elkaar overeen. Het vermoeden bestaat dan ook dat [eiser] deze heeft opgesteld en door de andere bewoners heeft laten ondertekenen. Ook blijkt uit die verklaringen dat de bewoners incidenteel gebruik konden maken van de regentenkamer. Aan geen enkele bewoners is het uitsluitende gebruik van de regentenkamer toegezegd. Echter ook als dit al zo zou zijn is hieraan met de verhuur van de regentenkamer van 2002 tot 2010 een einde gekomen. Aangezien [eiser] zich beroept op nakoming van de huurovereenkomst, is deze vordering ingevolge artikel 3:311 BW verjaard, nu vijf jaar zijn verlopen na de aanvang van de dag, volgende op die waarop de [eiser] met de tekortkoming bekend is geworden.

4.2.

De regentenkamer is geen onroerende aanhorigheid die uit dien hoofde tot het gehuurde behoort. Een aanhorigheid is onlosmakelijk verbonden met het gehuurde, feitelijk of juridisch. De regentenkamer is naar de aard niet fysiek verbonden met het gehuurde en behoort evenmin tot het gebruikelijke uitrustingsniveau van de woning. Ook naar verkeersopvatting kan de regentenkamer niet gezien worden als onderdeel van de woning van [eiser] .

4.3.

Ook de in rekening gebrachte servicekosten kunnen dit niet anders maken, immers uiteindelijk zijn er geen servicekosten voor de regentenkamer in rekening gebracht.

4.4.

Ten aanzien van de servicekosten voert [gedaagde] het volgende aan. [eiser] heeft niet aan zijn substantiëringsplicht voldaan, door niet alle gegevens over te leggen. Aan de hand van de gegevens van [eiser] is het onmogelijk om de berekening van de huurcommissie na te rekenen. [eiser] stelt ook niet concreet op welke onderdelen de berekening onjuist is. Niet onderbouwd is dat de elektrakosten vrijwel volledig zijn doorbelast aan de bewoners, terwijl ook nergens uit blijkt dat geen rekening is gehouden met de vuilwaterpompen. De berekening van de huurcommissie dient aldus in stand te blijven.

5 De vordering in reconventie

5.1.

[gedaagde] vordert - samengevat - dat de kantonrechter, uitvoerbaar bij voorraad [eiser] veroordeelt om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis: a) de door hem op het toegangspad geplaatste erf(af)scheidende dan wel de doorloop belemmerende objecten te verwijderen en verwijderd te houden, op een zodanige manier dat het pad rondom het complex vrij blijft ten behoeve van een onbelemmerde doorgang; b) de door hem in de gemeenschappelijke gang geplaatste persoonlijke bezittingen te verwijderen en verwijderd te houden alsmede hem te verbieden (andere) persoonlijke bezittingen in de gemeenschappelijke gang op te slaan; c) te gehengen en te gedogen dat de (scheidings)wand tussen de deur, welke toegang geeft tot de gemeenschappelijke gang, en de gemeenschappelijke gang wordt teruggeplaatst en [eiser] te verbieden die wand te verwijderen; dit alles op straffe van een dwangsom van € 250,00 voor elke dag of gedeelte daarvan dat [eiser] deze veroordeling niet nakomt en met veroordeling van [eiser] tot betaling van de proceskosten.

5.2.

[gedaagde] legt aan haar vordering het volgende ten grondslag. Ten aanzien van het toegangspad hebben partijen reeds eerder met elkaar geprocedeerd. Daarbij is door de kantonrechter geoordeeld dat het pad bedoeld is om de woningen te bereiken en dat de ten tijde van de procedure aanwezige erfafscheidingen de doorgang belemmeren. Na het vonnis heeft [eiser] de aanbouwen verwijderd; hij heeft echter vervolgens een haag geplaatst, waardoor de doorgang wederom wordt belemmerd. Daarnaast heeft [eiser] diverse potten midden op het pad geplaatst zodat deze de doorgang eveneens belemmeren. Ten aanzien van de goederen in de gang is ook reeds een oordeel door de voorlopige voorzieningenrechter gegeven. [eiser] heeft zijn goederen aanvankelijk uit de gang verwijderd, maar op dit moment heeft hij daar weer goederen opgeslagen. Daarnaast is komen vast te staan dat [eiser] zonder recht daartoe de door [gedaagde] aangebrachte scheidingswand/kast tussen de woning van [eiser] en de gemeenschappelijke gang heeft verwijderd.

6 Het verweer in reconventie

6.1.

[eiser] voert hiertegen - samengevat - het navolgende aan. [eiser] ervaart veel overlast van de andere bewoners, met name een buurman, die te pas en te onpas over het pad loopt. [eiser] heeft daarom de doorgang bemoeilijkt door het plaatsen van potten met planten en heesters. Deze zijn echter eenvoudig verplaatsbaar, er is geen sprake van een bouwsel. Nergens blijkt uit dat belemmering van het pad niet is geoorloofd. De woningen zijn via de tuinen bereikbaar en in het geval van calamiteiten kunnen hulpdiensten van het pad gebruik maken, zij hoeven slechts de potten opzij te duwen.

6.2.

[eiser] plaatst geen goederen meer in de gang. In de winter heeft hij alleen net als enige andere bewoners een aantal planten in potjes bovenop een kast laten overwinteren.

6.3.

De woning is verhuurd met een deur die toegang geeft tot de gemeenschappelijke gang. De directe toegang tot de gemeenschappelijke gang is onmogelijk gemaakt. Dit is een verandering in de zin van de algemene bepalingen. [gedaagde] had dus de toestemming van [eiser] nodig om dit te veranderen.

7 De beoordeling

in conventie

Regentenkamer

7.1

Voor zover [eiser] zich op het standpunt stelt dat de regentenkamer onderdeel uitmaakt van het gehuurde, wordt die stelling verworpen. Gelet op de tekst van de huurovereenkomst, betreft het gehuurde een ‘2-kamer hofjeswoning.’ In de huurovereenkomst staat niet dat de regentenkamer onderdeel uitmaakt van het gehuurde. Uit de overgelegde verklaringen kan dit evenmin worden afgeleid, immers in al die verklaringen wordt een gebruik om niet vermeld, hetgeen niet als een huurovereenkomst valt te kwalificeren, terwijl niet alleen [eiser] maar alle elf bewoners de regentenkamer mogen gebruiken. Daarnaast werd de regentenkamer van 2002 tot 2010 aan de gemeente [woonplaats] verhuurd. Van exclusief gebruik door [eiser] was en is dus geen sprake.

7.2

Ook de stelling dat het gehuurde een onroerende aanhorigheid van het gehuurde is kan niet worden gevolgd. Zoals de kantonrechter reeds eerder in de voorlopige voorzieningenprocedure heeft geoordeeld is voor de beantwoording van de vraag of de regentenkamer een onroerende aanhorigheid de overeengekomen bestemming en de aard van de voorziening bepalend. In beginsel is aanhorig de voorziening die op grond van de overeenkomst tot het gehuurde behoort, mits de huurder daarvan ook in overwegende mate het feitelijke en exclusieve gebruik heeft. Daarvan is - zoals onder 7.1. al is overwogen - in dit geval geen sprake. Het is [gedaagde] die de zeggenschap over de regentenkamer heeft en heeft gehad. Dat het [gedaagde] als verhuurder niet was toegestaan de regentenkamer te verhuren, zoals [eiser] betoogt, is onjuist. Zoals [gedaagde] voorts terecht heeft aangevoerd, had [eiser] deze stelling, gegrond op wanprestatie, hooguit in 2002 kunnen betrekken; thans is een eventuele op deze gestelde toerekenbare tekortkoming gebaseerde vordering verjaard. Ook aanhorig is de voorziening die naar zijn aard fysiek verbonden is met het gehuurde of die op grond van de verkeersopvattingen tot de aanhorigheden behoort. Dat laatste is het geval indien het een voorziening betreft die behoort tot het gebruikelijke uitrustingsniveau van een woning. Daarbij verdient opmerking dat de stichtings- en exploitatiekosten van onroerende aanhorigheden uit de huurprijs dienen te worden voldaan. Van het een noch het ander is hier sprake. Ook de verkeersopvattingen steunen De Jongs betoog niet. De regentenkamer is immers geen voorziening die behoort tot het gebruikelijke uitrustingsniveau van een woning. Evenmin is sprake van een fysieke verbondenheid met de woning van [eiser] . Ook blijkt uit de door [gedaagde] overgelegde en door [eiser] niet betwiste woningwaardering dat in de huurprijs geen component voor gebruik van de regentenkamer is begrepen.

7.3

De conclusie is dat de vorderingen onder 3.1.1. en onder 3.1.2. worden afgewezen.

Vaststellen servicekosten over 2011 en 2012 ex artikel 7:262 lid 1 BW

7.4

Partijen zijn het erover eens dat in het verleden, waaronder ook de jaren 2011 en 2012, het verbruik van de regentenkamer niet juist is vastgesteld en dat hierdoor ten onrechte kosten in rekening zijn gebracht bij de huurders van het hofje, dus ook bij [eiser] . [gedaagde] heeft aangevoerd dit te hebben gecorrigeerd door over de jaren 2013 en 2014 geen kosten elektra in rekening te brengen. [eiser] heeft niet betwist dat [gedaagde] geen kosten elektra in rekening heeft gebracht over de jaren 2013 en 2014, maar voert aan dat dit geen goede vergelijking is. Het verbruik van de regentenkamer is op dit moment 85%. Daarnaast worden ook de bedragen aan vastrecht en de transportkosten niet gedeeltelijk door de regentenkamer gedragen.

7.5.

Aan [eiser] kan worden toegegeven dat ook het vastrecht en de transportkosten gedeeltelijk voor rekening van de regentenkamer dienen te worden gebracht. [eiser] heeft echter niet gesteld dat de uiteindelijke kosten van de regentenkamer hoger zijn dan het bedrag waarmee [gedaagde] de correctie heeft uitgevoerd door het niet in rekening te brengen van de elektriciteitskosten over de jaren 2013 en 2014. [eiser] heeft zijn stelling dat het verbruik van de regentenkamer op dit moment een groot gedeelte is van het totale verbruik niet onderbouwd, wat wel op zijn weg had gelegen nu [gedaagde] dit heeft betwist. [eiser] heeft onvoldoende concreet aangegeven wat de juiste berekening van de servicekosten in zijn ogen zou zijn. Hij heeft volstaan met verwijzing naar zijn commentaar op het voorbereidend onderzoek in de procedure bij de Huurcommissie, dat bij de dagvaarding is gevoegd . Dat is onvoldoende. Het is aan [eiser] om te stellen en te onderbouwen welk deel van de berekening volgens hem niet klopt. De vordering onder 3.1.c. wordt aldus als onvoldoende onderbouwd afgewezen.

Proceskosten

7.6.

De proceskosten in de vordering komen voor rekening van [eiser] , omdat hij ongelijk krijgt.

In reconventie

Toegangspad

7.7.

[eiser] heeft niet weersproken dat, zoals in de voorlopige voorzieningenprocedure als voorlopig oordeel is uitgesproken, het pad bedoeld is om de woningen te bereiken. Vast staat dat de door [eiser] na het vonnis in die procedure opgeworpen alternatieve belemmering van de doorgang over het pad geen vast bouwwerk is in de zin van artikel 12 van de huurbepalingen.

Echter eveneens staat vast dat [eiser] deze potten en planten bewust heeft aangebracht om de vrije doorgang te verhinderen vanwege door hem ervaren overlast van een buurman. Ter terechtzitting is echter komen vast te staan dat die overlast niet meer veroorzaakt wordt, aangezien de bewuste buurman is overleden. Gelet hierop en op het onbetwiste doel van het pad en de noodzaak dat bij eventuele calamiteiten de hulpdiensten zonder belemmering van het pad gebruik kunnen maken, is de vordering van [gedaagde] toewijsbaar. Dat de potten door een gebruiker van het pad aan de kant geschoven kunnen worden maakt dit niet anders; met die handelingen zou immers voor hulpverleners kostbare tijd verloren kunnen gaan.

7.8.

De gevorderde dwangsom is eveneens toewijsbaar, in die zin dat deze gemaximeerd zal worden. [eiser] heeft immers ondanks de eerdere veroordeling willens en wetens de doorgang wederom belemmerd.

Opslag van goederen in de gang

7.9.

Ook op dit punt heeft de kantonrechter in voorlopige voorziening geoordeeld. De kantonrechter ziet geen aanleiding thans anders te oordelen. De gemeenschappelijke gang is - naar het oordeel van de kantonrechter - een verbindingsruimte die de functie heeft van verkeersruimte. [eiser] mag de gang op grond van artikel 7.2 van de huurovereenkomst voor dat doel gebruiken en niets aan die bestemming wijzigen. [eiser] heeft niet het exclusieve gebruik heeft van de gang. Opslag van roerende zaken is hiermee niet in overeenstemming. [eiser] heeft aangevoerd alleen planten te hebben laten overwinteren in de gang, net als andere bewoners dat hebben gedaan. Hiertegen heeft [gedaagde] laten weten geen bezwaar te hebben. Uit de foto’s blijkt echter ook dat er een trap in de gang staat. Dat is niet toegestaan. Hoewel onbekend is wat [eiser] op het moment van deze uitspraak (nog meer) in de gang heeft opgeslagen is de vordering, zeker gezien de eerdere veroordeling waarna [eiser] wederom goederen in de gang heeft opgeslagen, toewijsbaar.

7.10.

De gevorderde dwangsom is eveneens toewijsbaar, in die zin dat deze gemaximeerd zal worden. [eiser] heeft immers ondanks eerdere veroordeling goederen in de gang opgeslagen.

Tussendeur

7.11.

Voldoende vast staat dat de deur naar de gang in 2011 of 2012 door [gedaagde] met een schot is afgesloten, waarna [eiser] enkel nog via de hoofdingang toegang had tot de gang. [gedaagde] zag hiertoe aanleiding, aangezien verschillende huurders hebben geklaagd over geluidsoverlast. Aan de bewoners is voor deze renovatie een vergoeding aangeboden, die door alle bewoners, dus inclusief [eiser] , is geaccepteerd.

7.12.

Het plaatsen van het schot is een renovatie in de zin van artikel 7:220 lid 3 jo lid 2 BW. Als onbetwist staat vast dat alleen [eiser] bezwaar heeft tegen het schot achter de deur. Aangenomen kan daarom worden dat meer dan 70% van de bewoners met de renovatie heeft ingestemd en dat het voorstel tot renovatie aldus als redelijk moet worden beschouwd. Anderzijds staat ook vast dat aan [eiser] geen brief is gezonden in de zin van artikel 7:220 lid 3 BW, zodat de vraag resteert of en zo ja wanneer de in genoemde artikel termijn van acht weken is gaan lopen. Nu als onbetwist vast staat dat alleen [eiser] bezwaar heeft tegen het schot, maar dat ook hij een vergoeding heeft geaccepteerd, is de kantonrechter van oordeel dat de termijn in ieder geval na het plaatsen van het schot is gaan lopen. Aangezien die termijn nu ruimschoots is verlopen is ook de vordering onder 5.1.3. toewijsbaar.

7.13.

De gevorderde dwangsom is ook hier toewijsbaar, in die zin dat deze gemaximeerd zal worden.

Proceskosten

7.14.

De proceskosten komen voor rekening van [eiser] , omdat hij ongelijk krijgt. Nu [gedaagde] in de reconventie geen afzonderlijke proceshandelingen heeft verricht worden de proceskosten in reconventie begroot op nihil.

8 De beslissing

De kantonrechter:

In conventie

8.1.

wijst de vordering af;

8.2.

veroordeelt [eiser] tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor [gedaagde] worden vastgesteld op een bedrag van € 400,00 aan salaris van de gemachtigde van [gedaagde] .

In reconventie

8.3.

veroordeelt [eiser] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis de door hem op het toegangspad geplaatste erf(af)scheidende dan wel de doorloop belemmerende objecten te verwijderen en verwijderd te houden, op een zodanige manier dat het pad rondom het complex vrij blijft ten behoeve van een onbelemmerde doorgang;

8.4.

veroordeelt [eiser] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis de door hem in de gemeenschappelijke gang geplaatste persoonlijke bezittingen te verwijderen en verwijderd te houden en verbiedt [eiser] om persoonlijke bezittingen in de gemeenschappelijke gang op te slaan;

8.5.

veroordeelt [eiser] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis te gehengen en te gedogen dat de (scheidings)wand tussen de deur, die toegang geeft tot de gemeenschappelijke gang, en de gemeenschappelijke gang wordt teruggeplaatst en verbiedt [eiser] die wand te verwijderen;

8.6.

bepaalt dat [eiser] een dwangsom verbeurt van € 250,00 voor iedere dag of gedeelte daarvan dat hij in gebreke blijft aan een van de veroordelingen onder 8.3., 8.4. of 8.5. te voldoen, tot een maximum van € 7.500,00 per veroordeling,

8.7.

veroordeelt [eiser] tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van [gedaagde] tot en met vandaag worden vastgesteld op nihil;

8.8.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

8.9.

wijst de vordering voor het overige af.

Dit vonnis is gewezen door mr. C.E. van Oosten - van Smaalen, kantonrechter en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.