Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBNHO:2016:4467

Instantie
Rechtbank Noord-Holland
Datum uitspraak
11-02-2016
Datum publicatie
31-05-2016
Zaaknummer
4750131 VV EXPL 16-6
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Voorlopige voorziening
Inhoudsindicatie

In geval een huurovereenkomst tussen een verhuurder en een gemeente is aangegaan onder de opschortende voorwaarde van goedkeuring door de gemeenteraad, kan in het kader van artikel 6:23 BW alleen de handelwijze van de gemeenteraad zelf tot het oordeel leiden dat de voorwaarde van die goedkeuring naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid voor vervuld dan wel niet vervuld moet worden gehouden (zie: HR 26 juni 2015, ECLI:NL:HR:2015:1737).

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
AR 2016/1479
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Afdeling Privaatrecht

Sectie Kanton - locatie Zaanstad

Zaaknr./rolnr.: 4750131 VV EXPL 16-6

Uitspraakdatum: 11 februari 2016

Vonnis in kort geding in de zaak van:

de besloten vennootschap Contaxus B.V.,

gevestigd te Volendam

eiseres

verder te noemen: Contaxus

gemachtigde: mr. C.I.M. Molenaar

tegen

de publiekrechtelijke rechtspersoon gemeente Edam-Volendam,

kantoorhoudende te Volendam

gedaagde

verder te noemen: de gemeente Edam-Volendam

gemachtigden: mr. A. de Snoo en mr. A.E.M. Langerhuizen

1 Het procesverloop

1.1.

Contaxus heeft de gemeente Edam-Volendam op 20 januari 2016 gedagvaard.

1.2.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 28 januari 2016. Partijen hebben hun standpunt toegelicht aan de hand van pleitnotities en de griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen verder nog naar voren hebben gebracht. Voorafgaand aan de zitting hebben partijen bij brieven van 25 januari 2016 en 26 januari 2016 nog stukken toegezonden.

2 De feiten

2.1.

Contaxus is eigenaar van het bedrijfsverzamelgebouw aan de Julianaweg 192 D, E, F, G, I en J te ( 1131 DL) Volendam (hierna: het gebouw).

2.2.

Partijen hebben in 2015 besprekingen gevoerd over een mogelijke huur door de gemeente Edam-Volendam van kantoorruimte op de tweede verdieping van het gebouw. De behoefte aan kantoorruimte van de gemeente Edam-Volendam hing (mede) samen met de ambtelijke huisvesting en met de aanstaande fusie met de gemeente Zeevang per 1 januari 2016.

2.3.

Op 14 augustus 2015 heeft in het kader van genoemde besprekingen een gesprek plaatsgevonden tussen [a] (hierna: [A] ), die als makelaar namens Contaxus optrad, en [b] (hierna: [B] ), projectmedewerker van de gemeente Zeevang. Bij dit gesprek was ook aanwezig mr. [c] (hierna: [C] ), (de toenmalige) secretaris van de gemeente Edam-Volendam.

2.4.

In een e-mail van 14 augustus 2015 heeft [A] naar aanleiding van het gesprek van 14 augustus 2015 onder meer het volgende meegedeeld aan [B] :

“Naar aanleiding van ons prettige gesprek van 14 augustus jl. heb ik overleg gehad met verhuurder en de volgende punten besproken:

Voorbehoud goedkeuring door de raad, uiterlijk oktober 2015

Ingang huurovereenkomst 01-11-2015, duur 26 maanden met optie van nog 12 maanden

Huursom € 100,- p/m2, zijnde 811 m2 (...)

Indien U akkoord gaat met deze punten kunnen wij U een concept huurovereenkomst doen toekomen”.

2.5.

[B] heeft in reactie op de e-mail van 14 augustus 2015 in een e-mail van 20 augustus 2015 onder meer het volgende laten weten: “In grote lijnen geeft u onderstaand goed weer wat besproken is. (...)”.

2.6.

Partijen hebben na 20 augustus 2015 concept-huurovereenkomsten besproken, waarbij ook [D] , juridisch beleidsmedewerker van de gemeente Edam-Volendam, is betrokken.

2.7.

In een e-mail van 23 september 2015 heeft [A] aan [B] gevraagd of een afspraak kan worden gemaakt om tot ondertekening van de huurovereenkomst te komen. In reactie daarop heeft [B] in een e-mail van 24 september 2015 meegedeeld: “Uiteraard heb jij de gewijzigde versie op 28-8 al aangeleverd. [D] had hier verder geen opmerkingen meer op. Wij wachten nu de raad af, waarna ik, bij een positief besluit met [D] de ondertekening in orde kan maken”.

2.8.

[B] heeft bij e-mail van 9 oktober 2015 aan [A] laten weten dat de huur van het gebouw niet is geagendeerd voor een vergadering van de gemeenteraad van de gemeente Edam-Volendam van 9 oktober 2015, maar voor een vergadering van 29 oktober 2015.

2.9.

[C] heeft in een e-mail van 27 oktober 2015 aan [A] meegedeeld dat het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Edam-Volendam heeft besloten om het voorstel voor de raadsvergadering van 29 oktober 2015 tot het beschikbaar stellen van een krediet ten behoeve van de ambtelijke huisvesting in te trekken, hetgeen volgens die mededeling ook betekent dat nog niet tot ondertekening van de huurovereenkomst voor het gebouw kan worden overgegaan. Verder heeft [C] in die e-mail opgemerkt dat de reden voor de intrekking is gelegen in de omstandigheid dat de gemeenteraad van de gemeente Zeevang ook bij de besluitvorming over de ambtelijke huisvesting betrokken wil zijn.

2.10.

In een brief van 8 december 2015 heeft het college van burgemeester en wethouders aan de advocaat van Contaxus laten weten dat de gemeenteraad op 26 november 2015 heeft besloten geen budget beschikbaar te stellen voor de huur van het gebouw en dat de huurovereenkomst dus ook niet tot stand zal komen.

3 De vordering

3.1.

Contaxus vordert dat de kantonrechter bij wijze van voorlopige voorziening de gemeente Edam-Volendam veroordeelt tot betaling van een bedrag van € 27.628,50 aan waarborgsom en een bedrag van € 9.209,85 aan huur voor iedere maand vanaf 1 november 2015 tot de dag waarop de huurovereenkomst voor het gebouw rechtsgeldig zal zijn geëindigd.

3.2.

Zij legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat tussen partijen een huurovereenkomst tot stand is gekomen voor de huur van het gebouw ingaande 1 november 2015 en dat de gemeente Edam-Volendam op grond van die huurovereenkomst een waarborgsom en huur verschuldigd is. Contaxus heeft in dat kader gesteld dat de huurovereenkomst weliswaar is aangegaan onder de opschortende voorwaarde dat de gemeenteraad van de gemeente Edam-Volendam de huurovereenkomst goedkeurt, maar dat die voorwaarde ook is vervuld dan wel geacht moet worden te zijn vervuld.

4 Het verweer

4.1.

De gemeente Edam-Volendam betwist de vordering en stelt – samengevat – dat Contaxus geen spoedeisend belang heeft en dat overigens geen huurovereenkomst tot stand is gekomen, zodat ook geen waarborgsom en huur verschuldigd kunnen zijn.

4.2.

Voor zover een huurovereenkomst tot stand is gekomen, voert de gemeente Edam-Volendam aan dat deze is aangegaan onder de opschortende voorwaarde dat de gemeenteraad van de gemeente Edam-Volendam de huurovereenkomst goedkeurt en dat die voorwaarde niet is vervuld.

5 De beoordeling

5.1.

Het gaat in deze zaak om een geldvordering. Een geldvordering kan in kort geding alleen worden toegewezen als die vordering voldoende aannemelijk is en als de eisende partij daarbij een spoedeisend belang heeft, terwijl bij de afweging van de belangen van partijen ook het restitutierisico moet worden betrokken (zie: HR 28 mei 2004, ECLI:NL:HR:2004: AP0263).

5.2.

Of de vordering van Contaxus voldoende aannemelijk is, moet worden beoordeeld aan de hand van de vraag of met een redelijke mate van waarschijnlijkheid valt te verwachten dat die vordering in een gewone procedure (bodemprocedure) zal worden toegewezen. Voor nader onderzoek naar bepaalde feiten en omstandigheden of voor bewijslevering door bijvoorbeeld getuigen is in dit kort geding geen plaats. Dat moet gebeuren in een eventuele bodemprocedure. De beoordeling in dit kort geding is dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.

5.3.

De kantonrechter is van oordeel dat de vordering van Contaxus moet worden afgewezen, ook als Contaxus daarbij een voldoende spoedeisend belang zou hebben, omdat die vordering niet voldoende aannemelijk is. Daartoe wordt het volgende overwogen.

5.4.

Partijen verschillen van mening over de vraag of tussen partijen een huurovereenkomst tot stand is gekomen voor het gebouw. Contaxus heeft op de zitting gesteld dat de huurovereenkomst tot stand is gekomen met eerdergenoemde e-mail van [B] van 24 september 2015, omdat uit die e-mail in de visie van Contaxus blijkt van instemming van de gemeente Edam-Volendam met de huurovereenkomst.

5.5.

Volgens artikel 6:217 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) komt een overeenkomst tot stand door een aanbod en de aanvaarding daarvan. Aanbod en aanvaarding kunnen uitdrukkelijk plaatsvinden, maar ook op andere wijze. De vraag of een overeenkomst tot stand is gekomen, is afhankelijk van hetgeen partijen over en weer hebben verklaard, uit elkaars verklaringen hebben afgeleid en in de gegeven omstandigheden redelijkerwijze mochten afleiden (zie: HR 16 september 2011, ECLI:NL:HR:2011:BQ2213). Daarbij kunnen verklaringen van partijen gelet op artikel 3:37 lid 1 BW in elke vorm geschieden en kunnen die verklaringen ook besloten liggen in één of meer gedragingen.

5.6.

Uit de door Contaxus genoemde e-mail van [B] van 24 september 2015 kan niet worden afgeleid dat tussen partijen een huurovereenkomst tot stand is gekomen. In die e-mail wordt immers uitdrukkelijk meegedeeld dat moet worden afgewacht of de gemeenteraad van de gemeente Edam-Volendam instemt met de huurovereenkomst en dat pas daarna de ondertekening van de huurovereenkomst kan plaatsvinden. Deze e-mail kan redelijkerwijs niet anders worden begrepen dan als een mededeling dat het aangaan en de totstandkoming van de huurovereenkomst afhankelijk is van de instemming daarmee door de gemeenteraad en dat die instemming dus moet worden gezien als een ontstaansvoorwaarde voor die huurovereenkomst. Ook uit de e-mail van [A] van 14 augustus 2015 moet worden afgeleid dat tussen partijen is besproken dat voorop staat dat een voorbehoud geldt van goedkeuring door de gemeenteraad. Die beide e-mails bieden in ieder geval onvoldoende aanknopingspunten om aan te nemen dat partijen hebben bedoeld een huurovereenkomst aan te gaan onder de opschortende voorwaarde van instemming door de gemeenteraad, zoals Contaxus stelt. Daarbij neemt de kantonrechter mede in aanmerking dat [C] op de zitting heeft verklaard dat hij in het gesprek van 14 augustus 2015 heeft benadrukt dat een huurovereenkomst pas kan worden aangegaan na instemming daarmee door de gemeenteraad. Contaxus heeft daartegenover niet, althans onvoldoende aannemelijk gemaakt dat van de zijde van de gemeente Edam-Volendam sprake is geweest van verklaringen of gedragingen waaruit Contaxus heeft kunnen of mogen begrijpen dat niettemin een huurovereenkomst (onder een opschortende voorwaarde) tot stand is gekomen. Hierbij kan in het midden blijven of [B] en [C] – mede in het licht van de artikelen 160 lid 1, aanhef en onder e, en 169 lid 4 van de Gemeentewet – al dan niet bevoegd waren om namens de gemeente Edam-Volendam een huurovereenkomst aan te gaan dan wel of Contaxus daarvan uit mocht gaan.

5.7.

Voor zover al zou moeten worden geoordeeld dat tussen partijen wel een huurovereenkomst is aangegaan onder de opschortende voorwaarde van instemming daarmee door de gemeenteraad, is die voorwaarde naar het oordeel van de kantonrechter niet vervuld. De gemeenteraad heeft op 26 november 2015 immers besloten om niet in te stemmen met de huurovereenkomst. De kantonrechter volgt Contaxus niet in haar standpunt dat de voorwaarde geacht moet worden te zijn vervuld doordat de gemeenteraad niet uiterlijk in oktober 2015 een beslissing heeft genomen. De opmerking in de e-mail van [A] van 14 augustus 2015 dat sprake is van een voorbehoud van goedkeuring door de raad “uiterlijk oktober 2015”, kan niet worden opgevat als een fatale termijn die ertoe leidt dat de raad bij gebreke aan instemming uiterlijk in oktober 2015 geacht moet worden die instemming te hebben verleend. Het is gelet op de aard en de strekking van het genoemde voorbehoud niet aannemelijk dat [B] of [C] bedoeld hebben om namens de gemeente Edam-Volendam een dergelijke fatale termijn af te spreken en dat vindt ook geen steun in de hiervoor genoemde verklaring van [C] . Veel meer voor de hand ligt en daarmee ook aannemelijk is de stelling van de gemeente Edam-Volendam dat met de opmerking “uiterlijk oktober 2015” tot uitdrukking wordt gebracht dat partijen de bedoeling hadden en ernaar streefden om de instemming van de gemeenteraad uiterlijk in oktober 2015 te verkrijgen, zodat de huurovereenkomst kon ingaan per 1 november 2015. Ook hier geldt dat Contaxus daartegenover onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat sprake is geweest van verklaringen of gedragingen van de gemeente Edam-Volendam op basis waarvan zij redelijkerwijs heeft kunnen of mogen begrijpen dat de opmerking “uiterlijk oktober 2015” de strekking heeft van een fatale termijn.

5.8.

Contaxus heeft met een verwijzing naar artikel 6:23 BW nog het standpunt ingenomen dat de opschortende voorwaarde geacht moet worden te zijn vervuld, omdat de gemeente Edam-Volendam zelf de vervulling van de voorwaarde heeft belet. Dat standpunt gaat niet op. Volgens artikel 6:23 lid 1 BW geldt, wanneer de partij die bij de niet-vervulling belang had de vervulling heeft belet, de voorwaarde als vervuld, indien redelijkheid en billijkheid dit verlangen. Uit de ook door partijen genoemde rechtspraak in dit kader van de Hoge Raad volgt dat alleen de handelwijze van de gemeenteraad zelf kan leiden tot het oordeel dat de voorwaarde van goedkeuring door de gemeenteraad naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid voor vervuld dan wel niet vervuld moet worden gehouden (zie: HR 26 juni 2015, ECLI:NL:HR:2015:1737). Dat het college van burgemeester en wethouders willens en wetens de vervulling van de voorwaarde heeft belet, zoals Contaxus stelt, is dus niet van belang en kan niet leiden tot het oordeel dat de voorwaarde geldt als vervuld. De enkele omstandigheid dat de gemeenteraad bij brief van 6 mei 2015 van het college van burgemeester en wethouders is geïnformeerd over de mogelijkheid van huur van het gebouw en daarop kennelijk niet (negatief) heeft gereageerd, is geen handelwijze van de gemeenteraad die bij Contaxus het vertrouwen kan hebben gewekt dat de gemeenteraad met de huur van het gebouw zou instemmen of dat de voorwaarde van goedkeuring door de gemeenteraad naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid voor vervuld moet worden gehouden. Daarvoor is gelet op genoemde rechtspraak meer nodig dan alleen maar het uitblijven van een reactie van de gemeenteraad op de brief van 6 mei 2015.

5.9.

De conclusie is dat de kantonrechter de vordering van Contaxus zal afwijzen.

5.10.

De proceskosten komen voor rekening van Contaxus, omdat zij ongelijk krijgt. Die proceskosten worden met toepassing van de Aanbeveling tarieven korte gedingen kantonzaken en handelszaken van het LOVCK van 9 december 2013 vastgesteld op
€ 600,00. De gevorderde wettelijke rente kan worden toegewezen en de nakosten ook, voor zover deze nakosten daadwerkelijk worden gemaakt, waarbij het bedrag aan nakosten overeenkomstig eerdergenoemde Aanbeveling wordt vastgesteld op € 100,00.

6 De beslissing

De kantonrechter:

6.1.

wijst de vordering af;

6.2.

veroordeelt Contaxus tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor de gemeente Edam-Volendam worden vastgesteld op een bedrag van € 600,00 aan salaris van de gemachtigden van de gemeente Edam-Volendam, te vermeerderen met de nakosten tot een bedrag van € 100,00, voor zover deze nakosten daadwerkelijk worden gemaakt, te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van dit vonnis, en voor het geval voldoening van de (na)kosten niet binnen die termijn plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente over de (na)kosten vanaf veertien dagen na betekening van dit vonnis.

Dit vonnis is gewezen door mr. P.J. Jansen, kantonrechter en op 11 februari 2016 in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.

De griffier De kantonrechter