Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBNHO:2016:3240

Instantie
Rechtbank Noord-Holland
Datum uitspraak
03-02-2016
Datum publicatie
26-04-2016
Zaaknummer
AWB - 14 _ 5441
Rechtsgebieden
Bestuursrecht
Bijzondere kenmerken
Eerste aanleg - meervoudig
Inhoudsindicatie

Planschade. Taxatie. Advisering door Stichting Advisering Bestuursrechtspraak voor Milieu en Ruimtelijke Ordening (de StAB). Te weinig planschade toegekend.

Wetsverwijzingen
Wet ruimtelijke ordening 6.1
Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Zittingsplaats Haarlem

Bestuursrecht

zaaknummer: HAA 14/5441

uitspraak van de meervoudige kamer van 3 februari 2016 in de zaak tussen

[eiser] handelend onder de naam [eiser] , te [woonplaats] , eiser

en

het college van gedeputeerde staten van Noord-Holland, verweerder

(gemachtigden: mr. I. Roselaar-Herlaar, M.C. Witte en J.O. Verhoog).

Procesverloop

Bij besluit van 11 juni 2014 (het primaire besluit) heeft verweerder aan eiser een tegemoetkoming in planschade op basis van artikel 6.1 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) toegekend van € 17.502,35, waarvan € 1.402,35 aan wettelijke rente.

Bij besluit van 2 december 2014 (het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.

Eiser heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.

Verweerder heeft verweerschriften ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 21 april 2015. Eiser is verschenen. Verweerder is vertegenwoordigd door zijn gemachtigden.

Bij uitspraak van 1 mei 2015 heeft de rechtbank bepaald dat het onderzoek wordt heropend teneinde de Stichting Advisering Bestuursrechtspraak voor Milieu en Ruimtelijke Ordening (de StAB) als deskundige te benoemen.

Op 28 juli 2015 heeft de StAB een verslag op grond van artikel 8:47 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) uitgebracht. Eiser en verweerder hebben hierop bij brieven van respectievelijk 11 augustus 2015 en 13 augustus 2015 gereageerd.

Op 10 september 2015 heeft de StAB een aanvullend verslag uitgebracht. Eiser en verweerder hebben hierop bij brieven van respectievelijk 24 september 2015 en 8 oktober 2015 gereageerd.

Op 4 november 2015 heeft de StAB nog een aanvullend verslag uitgebracht.

Nadat partijen daarvoor toestemming hebben gegeven, heeft de rechtbank bepaald dat een nadere zitting achterwege blijft en het onderzoek gesloten.

Overwegingen

1. De rechtbank neemt de volgende, door partijen niet betwiste, feiten als vaststaand aan.

Eiser exploiteert het bedrijf “ [eiser] ” op het bedrijventerrein Westfrisiaweg aan de [locatie] .

De aanvraag van eiser om een tegemoetkoming in planschade is gedateerd 17 juni 2013 en is bij verweerder binnengekomen op 28 juni 2013.

De aanvraag ziet op schade die eiser stelt te hebben geleden door het rechtskracht verkrijgen van het inpassingsplan “Westfrisiaweg”. Met dit inpassingsplan wordt de herinrichting van de bestaande Westfrisiaweg op het grondgebied van meerdere gemeenten mogelijk gemaakt. Ter hoogte van het bedrijf van eiser wordt de Westfrisiaweg volgens het inpassingsplan verhoogd aangelegd en zijn er tevens geluidschermen voorzien.

Op grond van het voorheen ter plaatse geldende bestemmingsplan “Westfrisiaweg 1981” rustte op de gronden waarop de aanvraag betrekking heeft de uit te werken bestemming “Verkeersdoeleinden”. Het bestemmingsplan is nooit uitgewerkt.

Verweerder heeft een adviseur opdracht verstrekt om over de aanvraag advies uit te brengen. CSO Adviesbureau voor Milieu-Onderzoek B.V. (CSO) heeft als adviseur gediend voor verweerder. CSO heeft op 4 februari 2014 een concept-advies ingebracht, waarop zowel eiser als verweerder een zienswijze hebben ingebracht. Eiser heeft ter onderbouwing van zijn zienswijze een “Rapport planschade” van 26 februari 2014 van Raveel Bedrijfsmakelaardij en MooiHuys Makelaars Taxateurs (rapport Raveel) ingebracht. CSO heeft verweerder in een definitief advies van 15 april 2014 geadviseerd om de aanvraag toe te wijzen en aan eiser een tegemoetkoming in de planschade toe te kennen van € 16.100,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum van de ontvangst van de aanvraag.

Verweerder heeft vervolgens het primaire besluit genomen.

2. Op grond van artikel 6.1, eerste lid, van de Wro kennen burgemeester en wethouders degene die in de vorm van een inkomensderving of een vermindering van de waarde van een onroerende zaak schade lijdt of zal lijden als gevolg van een in het tweede lid genoemde oorzaak, op aanvraag een tegemoetkoming toe, voor zover de schade redelijkerwijs niet voor rekening van de aanvrager behoort te blijven en voor zover de tegemoetkoming niet voldoende anderszins is verzekerd.

Op grond van artikel 6.1, tweede lid, aanhef en onder a, van de Wro, voor zover hier van belang, is een oorzaak als bedoeld in het eerste lid: een bepaling van een inpassingsplan.

Op grond van artikel 6.6, eerste lid, van de Wro, voor zover hier van belang, treden, indien provinciale staten met toepassing van artikel 3.26, eerste lid, een inpassingsplan vaststellen, gedeputeerde staten voor de toepassing van de bij of krachtens deze afdeling gestelde regels in de plaats van burgemeester en wethouders.

3. Niet in geschil is dat eiser ten gevolge van het inpassingsplan in een nadeliger positie is komen te verkeren in verband met vermindering van de waarde van zijn onroerende zaak, ten gevolge waarvan hij schade lijdt of zal lijden. Evenmin is in geschil dat over de mogelijkerwijs uit het inpassingsplan voortvloeiende inkomensderving aan de zijde van eiser in dit stadium nog geen oordeel kan worden gegeven.

4. Uitsluitend in geschil is de omvang van de aan eiser toegekende schade in verband met vermindering van de waarde van zijn onroerende zaak.

5. CSO heeft in zijn advies aangegeven dat eiser schade lijdt in de vorm van duurzame waardevermindering van zijn perceel met opstallen ter grootte van € 22.500,00. Aan het advies van het CSO liggen ter zake van de omvang van de waardevermindering van eisers pand een “Planschaderapport” van 9 januari 2013 en een “Memo” van 14 april 2014 van Meander Grondverwerving en Advies (Meander) ten grondslag. Meander heeft in zijn rapportages geconcludeerd dat ten gevolge van het inpassingsplan sprake is van zowel een relevante verslechtering van het zicht vanaf de weg op het bedrijfspand van eiser als een relevante verslechtering van de situering. De totale waardedaling wordt door Meander geschat op een percentage van 7% van de waarde op de peildatum (16 oktober 2012).

Meander heeft de waarde van het object op de peildatum vastgesteld op in totaal
€ 320.000,00 en na de wijziging van het planologische regime op € 297.500,00.

6. Eiser betoogt dat hij ten gevolge van het inpassingsplan meer schade lijdt of zal lijden dan waar verweerder op basis van het advies van CSO van is uitgegaan. Ter onderbouwing van zijn standpunt heeft eiser een second opinion van 9 april 2015 van “Visser Advies, Wegwijs in Overheidsrecht” (Visser) en een “Waardeverklaring” van diezelfde datum van Raveel Bedrijfsmakelaardij (Raveel) ingebracht. Indien de taxatie van Raveel wordt aangehouden dient volgens Visser € 31.950,00 aan eiser te worden vergoed. Volgens Visser dient in dit geval van een verlies van 12% van de waarde van het pand te worden uitgegaan. Eiser is door de inwerkingtreding van het inpassingsplan in een planologisch zeer nadelige positie geraakt. Het nadeel weegt bovenmatig zwaar vanwege het verlies van zicht vanaf de doorgaande weg, een essentieel aspect waaraan het perceel zijn hogere waarde ten opzichte van centraal op het bedrijventerrein gelegen percelen ontleent. Daarnaast volgt volgens Visser uit de opgestelde “Waardeverklaring” van Raveel dat de waarde van het pand op de peildatum op € 355.000,00 moest worden getaxeerd.

7. De rechtbank heeft aanleiding gezien de StAB als deskundige in te schakelen. Daarbij heeft zij in aanmerking genomen dat verweerder ter zitting niet duidelijk heeft kunnen uitleggen hoe Meander, ondanks dat zij in haar rapport van 29 januari 2014 concludeert dat sprake is van een relevante verslechtering voor wat betreft zicht en situering, tot een percentage aan waardevermindering van 7% is gekomen, terwijl zij er in haar memo van 14 april 2014 van uitgaat dat bij een relevante verslechtering sprake is van een percentage aan waardevermindering van 3 à 4%. Het in het door eiser overgelegde rapport van Visser gehanteerde percentage van 12% is naar het oordeel van de rechtbank evenmin voldoende inzichtelijk onderbouwd.

Voorts is ter zitting gebleken dat er in de berekening van de waarde van het object op de peildatum die Meander in de genoemde memo heeft gemaakt onjuistheden zitten. In de taxatie van Raveel die eiser heeft overgelegd is niet voldoende inzichtelijk onderbouwd hoe tot een waarde van het object van € 355.000,00 op de peildatum is gekomen. Bovendien is Raveel bij diens taxatie van een onjuiste peildatum uitgegaan.

8.1

Volgens vaste rechtspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State, zie bijvoorbeeld de uitspraak van 29 oktober 2014, ECLI:NL:RVS:2014:3844, mag een rechter in beginsel afgaan op de inhoud van het verslag van een deskundige, als bedoeld in artikel 8:47 van de Awb. Dat is slechts anders, indien dat verslag onvoldoende zorgvuldig tot stand is gekomen of anderszins zodanige gebreken bevat, dat het niet aan de oordeelsvorming ten grondslag mag worden gelegd.

8.2

In haar verslag van 28 juli 2015 heeft de StAB aangegeven dat het perceel waarop het object zich bevindt ten gevolge van de planologische wijziging niet langer is aan te merken als een zichtlocatie en de situeringswaarde van het perceel daarmee is verminderd. De StAB merkt de mogelijk hogere intensiteit van het verkeer niet aan als planologisch nadeel.

De StaB heeft P. Schouten (hierna: Schouten), verbonden aan Schouten Vastgoed Waardering en Advies, als taxateur ingeschakeld. Schouten heeft op 27 juli 2015 een rapport uitgebracht. In diens rapport is Schouten, voor zover in dit geding met name van belang, ingegaan op de locatie van het perceel, inclusief de ligging, de omvang van de opstallen waaruit het object bestaat, de bouwkundige gegevens daarvan en de staat van onderhoud van het object. Verder is Schouten ingegaan op de marktsituatie, de courantheid en de geschatte verkoopperiode en heeft hij de waarde van het object onderbouwd. Voor de waardeonderbouwing heeft hij verwezen naar een rekenmodel. Dit model is gebaseerd op een contante waardeberekening van de toekomstige inkomsten en uitgaven, uitgaande van een marktconform rendement, en een door Schouten getaxeerde economische huurwaarde. De huurwaarde heeft Schouten gebaseerd op referenties en een marktinschatting.

Schouten heeft de markthuurwaarde deels gebaseerd op recente transacties die hebben plaatsgevonden op min of meer vergelijkbare locaties en van min of meer vergelijkbaar vastgoed. Omdat zogeheten incentives (zoals huurvrije perioden, bijdragen in de inrichtingskosten en andere financiële tegemoetkomingen) in de huidige markt volgens Schouten onderdeel uitmaken van de daadwerkelijk overeengekomen huurprijs, maar deze niet altijd worden vermeld in publicaties van gerealiseerde transacties, ontbreekt er voldoende bewijs van de invloed van deze incentives op de gepubliceerde transacties. Daarom is de inschatting van de markthuurwaarde volgens Schouten altijd een combinatie van gepubliceerde gerealiseerde transacties en het marktgevoel van de taxateur. Voor referenties met betrekking tot verhuur en verkoop heeft Schouten acht geslagen op een aantal in zijn rapport genoemde transacties op het bedrijventerrein Westfrisia. Schouten heeft de marktwaarde van het object op de peildatum getaxeerd op € 319.000,00 en na de peildatum op € 288.000,00. In een tweetal berekeningen heeft Schouten uiteengezet hoe hij tot deze bedragen is gekomen. Schouten concludeert dat ten gevolge van de planologische wijziging sprake is van een waardevermindering van het object van € 31.000,00.

8.3

In zijn reactie van 11 augustus 2015 op het verslag van 28 juli 2015 heeft eiser betoogd dat Schouten in diens berekening ten onrechte is uitgegaan van 226 m2 aan showroomruimte en 100 m2 aan magazijnruimte. Volgens eiser was de ruimte op de peildatum echter geheel in gebruik als showroomruimte en bedraagt de oppervlakte daarvan derhalve 326 m2.

8.4

In zijn reactie van 13 augustus 2015 op het verslag van 28 juli 2015 heeft verweerder betoogd dat uit het verslag blijkt dat ter plaatse een opname heeft plaatsgevonden en dat is gesproken met eiser. Het bevreemdt verweerder dat hij niet ook is gehoord dan wel in de gelegenheid is gesteld om aanwezig te zijn bij de opname. Voorts betoogt verweerder dat een onderbouwing van het gewijzigde schadebedrag in zowel het verslag van de StAB als het rapport van Schouten ontbreekt.

8.5

In haar verslag van 26 augustus 2015 heeft de StAB aangegeven dat eiser volgens haar en Schouten voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de feitelijke indeling van het pand voorheen anders was, in die zin dat sprake was van een grotere showroom. Volgens Schouten geldt er ten gevolge van het toevoegen van 100 m2 extra aan showroomruimte een aangepaste huurwaarde, omdat de verhouding tussen showroom- en opslagruimte volgens Schouten hierdoor minder gunstig is. De huurwaarde dient te worden bijgesteld van € 70,00 naar € 68,00 per m2. Ten gevolge van de wijziging heeft Schouten de marktwaarde van het object op de peildatum getaxeerd op € 327.000,00 en na de peildatum op € 290.000,00, zodat sprake is van een waardevermindering van € 37.000,00. Schouten heeft twee nieuwe berekeningen bijgevoegd. In zoverre dient het verslag van 28 juli 2015 te worden aangepast, aldus de StAB.

8.6

In zijn reactie van 24 september 2015 op het verslag van de StAB van 26 augustus 2015 heeft eiser betoogd dat de huurprijs ten onrechte is bijgesteld van € 70,00 naar € 65,00 (de rechtbank begrijpt: € 68,00). Volgens eiser is € 70,00 per m2 een reële prijs voor een showroomruimte.

8.7

In zijn reactie van 8 oktober 2015 op het verslag van de StAB van 26 augustus 2015 heeft verweerder aangegeven dat niet is gereageerd op zijn stelling dat hij ten behoeve van het opstellen van het eerste verslag niet is gehoord, zodat verweerder vraagtekens zet bij de onafhankelijkheid van de advisering van de StAB. Daarnaast heeft de StAB niet gereageerd op verweerders stelling dat het gewijzigde schadebedrag niet is onderbouwd. Niet is aangegeven waarom de taxatie van Meander onjuist zou zijn. De waardedaling van circa 11% is bovendien, gelet op gangbare tegemoetkomingen in de planschade, aan de hoge kant. Het verschil kan volgens verweerder niet worden verklaard als gevolg van het verliezen van de zichtlocatie.

8.8

In haar verslag van 20 oktober 2015 heeft de StAB in reactie op het betoog van eiser aangegeven dat bij een taxatie de inschatting van de marktwaarde zoals gebaseerd op basis van de kennis en ervaring van de taxateur voorop staat. De taxatiemethode is vervolgens een middel om deze inschatting te controleren en te onderbouwen. Daarbij gelden voor alle elementen van de taxatiemethode marges, omdat taxeren geen exacte wetenschap is. Schouten heeft nogmaals aangegeven dat hij een lagere huurwaarde heeft gehanteerd vanwege het toenemen van het aantal vierkante meters aan showroom, omdat de verhouding tussen de showroom en de opslagruimte uit de pas loopt. Eiser heeft zijn stelling dat de huurwaarde € 70,00 per m2 bedraagt niet onderbouwd met een tegentaxatie of referenties, aldus Schouten. De reactie van eiser leidt niet tot een aanpassing van het verslag.

8.9

In haar verslag van 20 oktober 2015 heeft de StAB in reactie op het betoog van verweerder aangegeven dat de opdracht van de StAB in dit geval bestond uit het begeleiden van een taxatie. Dit betekent dat de StAB in deze zaak geen beoordelingsruimte heeft. Er is, anders dan verweerder stelt, dan ook geen sprake geweest van het horen van partijen. Tijdens de opname is vanzelfsprekend wel gesproken met eiser, om het kader van de opname te schetsen en om voor de taxatie overige relevante informatie te verkrijgen. Het ging, aldus de StAB, uitsluitend om het bezichtigen van het object ten behoeve van de taxatie.

Voorts heeft de StAB aangegeven dat Schouten een uitgebreid taxatierapport heeft opgesteld dat als bijlage bij het verslag van 28 juli 2015 was gevoegd. Daarin worden volgens de StAB alle relevante aspecten van het object omschreven en wordt ook de waardering uitgebreid onderbouwd, onder meer door het noemen en objectiveren van vier referentieobjecten. Verder is het taxatierapport voorzien van twee taxatiebladen waarop inzicht is gegeven in de opbouw van de taxatie. Daarnaast heeft de StAB aangegeven dat zij, gegeven de onderzoeksopdracht, in dit geval een zelfstandige taxatie heeft laten uitvoeren, zonder daarbij te reageren op de eerdere taxatie door Meander. Ten slotte heeft de StAB aangegeven dat de omstandigheid dat de waardevermindering relatief hoog is, op zichzelf geen argument vormt om te twijfelen aan de juistheid van de taxatie. De reactie van verweerder leidt niet tot aanpassing van het verslag.

8.10

De rechtbank is van oordeel dat de verslagen van de StAB als voornoemd voldoende zorgvuldig tot stand zijn gekomen. In hetgeen partijen hebben aangevoerd ziet de rechtbank onvoldoende grond voor het oordeel dat de verslagen van de StAB zodanige gebreken bevatten dat de rechtbank die verslagen niet aan haar oordeelsvorming ten grondslag zou mogen leggen. De rechtbank neemt hierbij nog in aanmerking dat volgens vaste rechtspraak van de Afdeling, zie bijvoorbeeld de uitspraak van 18 december 2013, ECLI:NL:RVS:2013:2451, inzichten van een taxateur in een geval als dit zijn gebaseerd op diens kennis en ervaring, zodat een nadere toelichting op die inzichten niet in alle gevallen kan worden verlangd. Wel mag worden verlangd dat de gedachtegang duidelijk en voldoende controleerbaar is en dat het verslag van het onderzoek voldoende basis biedt voor verdere besluitvorming. Aan dat vereiste is in dit geval, gelet op hetgeen hiervoor onder 8.2, 8.5 en 8.8 is overwogen, naar het oordeel van de rechtbank voldaan.

9. De rechtbank overweegt verder dat het betoog van eiser dat verweerder met twee maten meet faalt, reeds omdat de situatie van zijn buurman waaraan eiser in dat verband refereert niet vergelijkbaar is met de zijne.

10. De rechtbank is op grond van het bovenstaande van oordeel dat genoegzaam is komen vast te staan dat de waardevermindering van het genoemde perceel met opstallen
€ 37.000,00 bedraagt. Nu tussen partijen niet in geschil is dat 2% van de waardevermindering voor rekening en risico van eiser dient te blijven, leidt het voorgaande tot de conclusie dat aan eiser in totaal € 30.460,00 (€ 37.000,00 - € 6.540,00) dient te worden vergoed, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum van de ontvangst van de aanvraag.

11. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat het beroep gegrond is. Het bestreden besluit zal worden vernietigd. De rechtbank ziet aanleiding met toepassing van artikel 8:72, derde lid, van de Awb zelf in de zaak te voorzien door het bezwaar van eiser tegen het primaire besluit gegrond te verklaren, dat besluit te herroepen en aan eiser een tegemoetkoming in planschade op basis van artikel 6.1 van de Wro toe te kennen van

€ 30.460,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum van de ontvangst van de aanvraag.

12. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht van € 165,00 vergoedt.

13. Het verzoek van eiser om verweerder te veroordelen in de door hem gemaakte deskundigenkosten wijst de rechtbank af, reeds omdat eiser de gemaakte kosten bij gebreke van een deugdelijke specificatie onvoldoende heeft onderbouwd.

Beslissing

De rechtbank

- verklaart het beroep gegrond;

- vernietigt het bestreden besluit;

- verklaart het bezwaar tegen het primaire besluit gegrond, herroept dat besluit en kent aan eiser een tegemoetkoming in planschade op basis van artikel 6.1 van de Wro toe van € 30.460,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum van de ontvangst van de aanvraag;

- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 165,00 aan eiser te vergoeden.

Deze uitspraak is gedaan door mr. drs. L. Beijen, voorzitter, mr. M.P. de Valk en
mr. drs. J.H.A.C. Everaerts, leden, in aanwezigheid van mr. W.I.K. Baart, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 3 februari 2016.

griffier voorzitter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening.