Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBNHO:2016:1018

Instantie
Rechtbank Noord-Holland
Datum uitspraak
09-02-2016
Datum publicatie
10-02-2016
Zaaknummer
4727364 KG EXPL 16-1
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Kort geding
Inhoudsindicatie

Verhuurder vordert in kort geding ontruiming van Huis ter Duin in Petten. De huur is aangegaan met een tijdelijk karakter en de mogelijkheid van tussentijdse beëindiging door beide partijen. Huurder heeft ingestemd met ontruiming in geval van verbouwing. Verhuurder wil het pand verbouwen ten behoeve van de opvang van vluchtelingen. Huurder heeft geen inzicht gegeven in de bezettingsgraad van het gehuurde en in haar huidige en toekomstige huisvestingsverplichtingen tegenover Poolse werknemers. De vordering tot ontruiming per 29 februari 2016 wordt gelet op het spoedeisend belang van verhuurder in kort geding toegewezen.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Afdeling Privaatrecht

Sectie Kanton - locatie Alkmaar

Zaaknr./rolnr.: 4727364 / KG EXPL 16-1 BL/PV

Uitspraakdatum: 9 februari 2016

Vonnis in kort geding in de zaak van:

[naam] ,

gevestigd te ’t Zand, gemeente Schagen

eiseres

verder te noemen: [de verhuurder]

gemachtigde: mr. E. Hoekstra

tegen

Mondial Uitzend B.V.,

gevestigd te ’t Zand, gemeente Schagen

gedaagde

verder te noemen: Mondial

gemachtigde: mr. J.G.M. van Meel

1 Het procesverloop

1.1.

[de verhuurder] heeft Mondial op 18 januari 2016 gedagvaard.

1.2.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 26 januari 2016. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen naar voren hebben gebracht. Voorafgaand aan de zitting heeft [de verhuurder] bij brief van 22 januari 2016 nog stukken toegezonden.

2 De feiten

2.1.

Mondial huurt sinds 1 oktober 2005 van [de verhuurder] de gebouwde onroerende zaken, genaamd Huis ter Duin, staande en gelegen aan de Korfwaterweg 1 en 1b te (1755 LB) Petten (hierna: het gehuurde). [de verhuurder] is eigenaar van het gehuurde.

2.2.

Het gehuurde wordt door Mondial gebruikt als logement voor derden, meer concreet gebruikt Mondial het gehuurde om de in haar hoedanigheid van uitzendbureau ingezette Poolse arbeidskrachten tijdelijk onder te brengen.

2.3.

De eerste huurovereenkomst zijn partijen per 1 oktober 2005 aangegaan voor minimaal 1 jaar of langer met een opzegtermijn van 4 maanden. In die overeenkomst is (onder meer) in aanmerking genomen: “dat huurder zich bewust is slechts belang te hebben bij de overeenkomst van huur en verhuur voor de periode dat zij in genoemde hoedanigheid door haar bij derden ingezette arbeidskrachten tijdelijk onderbrengt in het gehuurde en dat die tijdelijkheid inhoudt dat verhuurder de huurovereenkomst op ieder moment kan opzeggen met een opzegtermijn van 4 maanden waarbij een beroep door de huurder op huurbescherming in strijd zal zijn met de redelijkheid en billijkheid gelet op de tussen partijen geldende intentie met betrekking tot deze huur en verhuur”.

2.4.

Aansluitend op bovengenoemde huurovereenkomst zijn partijen op 30 juni 2007 een huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde aangegaan voor de periode van 1 juli 2007 tot 30 juni 2010. Artikel 3.2 van deze huurovereenkomst bepaalt: “Indien verhuurder niet gehouden is om op 30 juni 2010 (of kort daarna) te gaan bouwen in het kader van voorgenomen projectontwikkeling, zal deze overeenkomst onder gelijke voorwaarden met 6 (zes) maanden kunnen worden verlengd.” Na 30 juni 2010 is de huurovereenkomst tussen partijen voortgezet.

2.5.

Bij e-mail d.d. 28 juli 2015 heeft [X] , werkzaam bij Mondial, het volgende aan [de verhuurder] geschreven:

Hierbij bevestig ik het gesprek van heden morgen met [A] , [B] en [verhuurder] .

Er is overeengekomen dat [naam] per 29 februari 2016 het contract voor het verhuren van de locatie Huis ter Duin opzegt.

Met wederzijdse goedkeuring kan Gana Invest BV de huur verlengen na 29 februari 2016 totdat de bouw op deze locatie van start gaat. (…)

2.6.

Op enig moment omstreeks oktober 2015 is [de verhuurder] door de gemeente Schagen benaderd ten einde het gehuurde beschikbaar te stellen aan vluchtelingen. [de verhuurder] heeft vervolgens met medewerkers van het Centraal Orgaan opvang Asielzoekers (COA) een bezoek gebracht aan het gehuurde.

2.7.

De gemachtigde van [de verhuurder] heeft bij brief van 16 oktober 2015 Mondial gesommeerd om het gehuurde in goede staat van onderhoud (terug) te brengen en te behouden. In dezelfde brief heeft [de verhuurder] de huurovereenkomst per 31 oktober 2015 beëindigd, indien Mondial in gebreke blijft met de onderhoudsverplichtingen van het gehuurde. Daarbij is aangegeven dat indien Mondial wel tijdig en volledig uitvoering geeft aan haar verplichtingen als goed huisvader voorts nog geldt dat de huurovereenkomst hoe dan ook op 29 februari 2016 zal zijn beëindigd.

2.8.

In reactie hierop betwist de gemachtigde van Mondial in een e-mail van 21 oktober 2015 dat sprake is van enigerlei aan Mondial toe te rekenen tekortkoming. Ook de door [de verhuurder] gestelde afspraken worden door Mondial betwist.

2.9.

[de verhuurder] heeft Mondial op 30 november 2015 in kort geding gedagvaard en – kort gezegd – ontruiming gevorderd, primair binnen twee dagen na betekening van het in die zaak te wijzen vonnis en subsidiair uiterlijk per 29 februari 2016, en veroordeling van Mondial om over de periode van 31 oktober 2015 tot en met 29 februari 2016 een bedrag van € 5.000,00 per maand te betalen.

2.10.

De (ambtgenoot) kantonrechter heeft in die zaak op 21 december 2015 vonnis in kort geding gewezen en de vorderingen van [de verhuurder] afgewezen. Daartoe heeft de (ambtgenoot) kantonrechter – samengevat – overwogen dat onvoldoende duidelijk is of sprake is van een verslechtering van de staat van het gehuurde ten opzichte van de staat bij aanvang van de huur, en de kort geding procedure zich niet leent voor de noodzakelijke nadere bewijslevering. Ten aanzien van de ook in die procedure door [de verhuurder] ingenomen stelling dat de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden per 29 februari 2016 zal eindigen heeft de (ambtgenoot) kantonrechter onder 5.7. van het vonnis het volgende overwogen.

“ [de verhuurder] heeft ter motivering van haar stelling een e-mail d.d. 28 juli 2015 overgelegd, waaruit de wederzijdse goedvinding zou moeten blijken. Mondial heeft gemotiveerd betwist dat de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden per 29 februari 2015 zal eindigen. Ter zitting heeft Mondial uitgelegd dat zij deze e-mail niet eerder heeft gezien, dat de boekhoudster van Mondial de e-mail heeft verzonden en dat zij niet bij het gesprek aanwezig was. Volgens Mondial is tijdens het gesprek uitvoerig gesproken over de voorwaarde van verlenging van de huurovereenkomst, omdat [de verhuurder] op dat moment bezig was met een Spaanse investeerder om het gehuurde te verbouwen. Afgesproken was volgens Mondial dat indien de verbouwing niet door zou gaan, Mondial in het gehuurde mocht blijven zitten. Indien de verbouwing wel door zou gaan, dan zou Mondial uit het gehuurde gaan. De datum van 29 februari 2016 is daarvan een bevestiging, volgens Mondial.”

Ook op dit punt was naar het oordeel van de (ambtgenoot) kantonrechter nader feitenonderzoek en eventueel nadere bewijslevering nodig, dat niet in de kort geding procedure kan plaatsvinden.

2.11.

[de verhuurder] heeft tegen bovengenoemd vonnis spoedappel ingesteld bij dagvaarding van 15 januari 2016.

2.12.

Bij brief van 30 december 2015 heeft [de verhuurder] aan Mondial medegedeeld ten behoeve van het COA te gaan verbouwen, en Mondial verzocht om binnen een week te laten weten of zij haar ter zitting gedane toezegging om in geval van verbouwing het gehuurde per 29 februari 2016 te verlaten zal nakomen.

2.13.

Mondial heeft bij brief van 4 januari 2016 aan [de verhuurder] te kennen gegeven het gehuurde niet per 29 februari 2016 te gaan verlaten, omdat niet is gebleken van een verbouwing door een Spaanse investeerder, laat staan dat aan alle daarvoor te stellen eisen zoals een ter zake afgegeven bouwvergunning is voldaan.

2.14.

[de verhuurder] heeft op 14 januari 2016 bij de gemeente Schagen met betrekking tot het gehuurde een vergunning aangevraagd voor het bouwen van hotelkamers.

3 De vordering

3.1.

[de verhuurder] vordert dat de kantonrechter bij wijze van voorlopige voorziening Mondial veroordeelt tot – kort weergegeven – ontruiming van het gehuurde, primair uiterlijk per 29 februari 2016 en subsidiair binnen een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen termijn, op straffe van een dwangsom. [de verhuurder] legt aan de vordering – samengevat – het volgende ten grondslag. Mondial heeft ter zitting van 8 december 2015 uitgelegd wat haar interpretatie is van de onder de feiten geciteerde e-mail van 28 juli 2015. [de verhuurder] betwist deze enge interpretatie, maar feit is dat Mondial hiermee ondubbelzinnig erkent en bevestigt dat indien [de verhuurder] zal gaan verbouwen, Mondial het gehuurde per 29 februari 2016 zal verlaten. Inmiddels is [de verhuurder] concreet door het COA aangezocht om in de loop van 2016 op de huurlocatie huisvesting te gaan bieden aan een groot aantal vluchtelingen. Om dit mogelijk te maken moet het gehuurde eerst grondig worden verbouwd. Mondial moet daarom de ontruimingsafspraak nakomen. Niet valt in te zien waarom deze ontruimingsplicht alleen opgeld zou doen indien ten behoeve van een Spaanse investeerder verbouwd wordt. Bovendien is de huurovereenkomst op 28 juli 2015 door [de verhuurder] rechtsgeldig opgezegd per 29 februari 2016, dus met inachtneming van een termijn van ten minste 6 maanden. Verder heeft Mondial eind 2015 vervangende huisvesting voor haar Poolse werknemers aangekocht.

4 Het verweer

4.1.

Mondial stelt zich primair op het standpunt dat [de verhuurder] niet-ontvankelijk is in haar vordering, omdat geen sprake is van een nieuwe grondslag voor een tweede kort geding. [de verhuurder] maakt misbruik van recht en moet de uitkomst van het door haar aanhangig gemaakte spoed hoger beroep afwachten.

4.2.

Subsidiair betwist Mondial de vordering en voert daartoe – samengevat – het volgende aan. Mondial is niet verplicht het gehuurde te ontruimen. De verbouwing waarover Mondial in het eerste kort geding uitleg heeft gegeven betrof een mogelijke verbouwing in opdracht van een Spaanse investeerder. Nu daarvan niet is gebleken is Mondial gerechtigd het gehuurde ook na 29 februari 2016 te blijven gebruiken. In de basis zijn partijen overeengekomen dat [de verhuurder] het huurcontract tussentijds kan beëindigen indien [de verhuurder] gehouden is om nieuw te gaan bouwen in het kader van haar voorgenomen plannen tot herontwikkeling van Huis ter Duin, het gehuurde daartoe is verkocht en een concrete bouwvergunning voor een nieuwbouwproject is afgegeven. Ook daarvan is geen sprake. De wens van [de verhuurder] om het pand aan COA te verhuren en daarvoor te verbouwen kan geen inbreuk maken op haar contractuele verplichtingen tegenover Mondial. De belangen van Mondial en haar verplichtingen tegenover een grote groep in het gehuurde gehuisveste arbeiders moeten in het kader van de gevraagde voorlopige zwaarder wegen dan de belangen van [de verhuurder] .

5 De beoordeling

5.1.

De vordering in kort geding kan alleen worden toegewezen als [de verhuurder] daarbij een spoedeisend belang heeft. [de verhuurder] heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat zij een spoedeisend belang heeft bij haar vordering.

5.2.

Mondial voert primair tot haar verweer aan dat [de verhuurder] niet in haar vordering kan worden ontvangen omdat [de verhuurder] feitelijk een herhaalde vordering van gelijke strekking en inhoud instelt en daarmee misbruik maakt van procesrecht. Uit rechtspraak van de Hoge Raad (HR 16 december 1994, NJ 1995, 213) kan worden afgeleid dat schending van het beginsel van ‘ne bis in idem’ in een burgerlijk geschil op zichzelf geen grond is die kan leiden tot niet-ontvankelijkheid. Wel kan het beginsel een rol spelen bij de vraag of door op dezelfde gronden een identieke vordering jegens dezelfde wederpartij in te stellen sprake is van misbruik van procesrecht. Daarvan is echter in deze zaak geen sprake. In het eerdere kort geding baseerde [de verhuurder] haar ontruimingsvordering op de door haar gestelde schending door Mondial van onderhoudsverplichtingen, het niet afsluiten van een verzekering ten aanzien van het gehuurde en de stelling dat de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden zonder meer zal eindigen per 29 februari 2016. Anders dan in het kort geding waarin op 21 december 2015 vonnis is gewezen heeft [de verhuurder] thans aan haar vordering ten grondslag gelegd de noodzaak tot verbouwing van het gehuurde ten behoeve van de opvang van asielzoekers, waarmee volgens [de verhuurder] is voldaan aan de beëindigingsafspraak tussen partijen zoals door Mondial zelf geïnterpreteerd, en de stelling dat sprake is van een rechtsgeldige opzegging. Daarmee baseert [de verhuurder] haar ontruimingsvordering nu op andere grondslagen en is sprake van nieuwe feiten en omstandigheden, zodat het opnieuw instellen van de ontruimingsvordering gerechtvaardigd is en de kantonrechter overgaat tot een inhoudelijke behandeling daarvan.

5.3.

Verder is voor toewijzing van de vordering in dit kort geding vereist dat de aan die vordering ten grondslag gelegde feiten en omstandigheden voldoende aannemelijk zijn en dat het ook in voldoende mate waarschijnlijk is dat die vordering in een eventueel nog te voeren gewone procedure (bodemprocedure) zal worden toegewezen. Voor nader onderzoek naar bepaalde feiten en omstandigheden of voor bewijslevering door bijvoorbeeld getuigen is in dit kort geding in beginsel geen plaats. Dat moet gebeuren in een eventuele bodemprocedure. De beoordeling in dit kort geding is dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.

5.4.

Tussen partijen is niet in geschil dat de huur opzegbaar is. In de onder de feiten weergegeven e-mail van 28 juni 2015 bevestigt Mondial dat is overeengekomen dat [de verhuurder] per 29 februari 2016 de huur opzegt. Mondial was daarvan dus op de hoogte, althans mag geacht worden daarvan op de hoogte te zijn geweest. Verder heeft Mondial niet betwist dat het COA het gehuurde wenst te gebruiken voor de opvang van asielaanvragers en [de verhuurder] in dat kader inmiddels een bouwaanvraag heeft ingediend voor het verbouwing van het gehuurde. In dat licht bezien moet de onder de feiten geciteerde rechtsoverweging 5.7. in het vonnis van 21 december 2015 nader worden geduid. In die overweging is weergegeven de verklaring van Mondial ter zitting dat het voortgezet gebruik van het gehuurde afhankelijk is gesteld van een verbouwing, en wel voor een Spaanse investeerder, waarbij als datum van beëindiging is afgesproken 29 februari 2016. Mondial heeft tegen het vonnis geen hoger beroep ingesteld. In het onderhavige geding is aanvullend door Mondial gesteld dat haar instemming met ontruiming in geval van verbouwing afhankelijk zou moeten worden gesteld van de identiteit van de opdrachtgever, en dat de beëindigingsafspraak beperkt zou moeten worden tot de Spaanse investeerder. Dat standpunt is echter niet gemotiveerd of onderbouwd. Derhalve dient in dit geding het standpunt van Mondial te worden opgevat als een instemming met ontruiming in geval van verbouwing. Daarmee is de onzekerheid die ten aanzien van de door partijen overeengekomen ontruiming nog zou hebben bestaan in dit geding thans niet meer aanwezig. Anders dan Mondial aanvoert is niet aannemelijk gemaakt of geworden dat voor de overeengekomen ontruimingsgrond van het gehuurde, te weten verbouwen, ook is overeengekomen dat sprake moet zijn van bouwen en herontwikkeling van het rijksmonument Huis ter Duin, dus nieuwbouw. Daarbij neemt de kantonrechter in aanmerking hetgeen onder 5.6. wordt overwogen.

5.5.

Ter zitting is door Mondial nog geopperd dat de verbouwing eventueel kan plaatsvinden gecombineerd met de huisvesting van Poolse arbeiders, maar dat is betwist en is vooralsnog ook op geen enkele wijze aannemelijk gemaakt.

5.6.

Met betrekking tot het vorenstaande dient overigens in ogenschouw te worden genomen dat bij de aanvang van de huur in 2005 door partijen reeds uitdrukkelijk was overeengekomen dat sprake was van een tijdelijke huur. Gelet op het feit dat Mondial via de rechtspersoon Gana Invest zelf ook onroerend goed exploiteert en zeer recentelijk nog onroerend goed met een naar zij stelt (te realiseren) recreatiebestemming heeft aangekocht. Daarmee is er thans in dit geding geen twijfel over de vraag of Mondial als zakelijke partij bewust voor deze tijdelijke verhuur heeft gekozen, waarbij door Mondial uitdrukkelijk is afgezien van huurbescherming. Immers voor Mondial betekende dat ook de vrijheid om de huur voortijdig te kunnen beëindigen zonder schadeplichtig te zijn. Mondial heeft ter zitting aangevoerd dat zij zich tegenover [de verhuurder] niet hoeft te verantwoorden over de bestemming van de recent door haar aangekochte onroerende zaak. Daarnaast heeft Mondial ook geen inzicht verstrekt in de bezettingsgraad van het gehuurde in de komende maande of over haar toekomstige huisvestingsverplichting jegens Poolse werknemers. Daarmee kan er thans, met die kennis van zaken, niet vanuit worden gegaan dat aan de zijde van Mondial zwaarwegende huisvestingsbelangen zich verzetten tegen toewijzing van de vordering van [de verhuurder] .

5.7.

De conclusie is dat de kantonrechter de vordering van [de verhuurder] tot ontruiming van het gehuurde per 29 februari 2016 zal toewijzen. De kantonrechter ziet aanleiding de gevorderde dwangsom te matigen tot € 1.000,00 per dag en te maximeren tot een bedrag van

€ 100.000,00. De gevorderde machtiging tot gedwongen ontruiming is niet toewijsbaar. Indien noodzakelijk voor de tenuitvoerlegging van dit vonnis, kan de deurwaarder met inachtneming van het bepaalde in de artikelen 555 e.v. van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering zonder toestemming van de bewoner/gebruiker het betreffende pand betreden en ontruimen.

5.8.

De proceskosten komen voor rekening van Mondial, omdat zij ongelijk krijgt.

6 De beslissing

De kantonrechter:

6.1.

veroordeelt Mondial bij wijze van voorlopige voorziening om de gebouwde onroerende zaken staande en gelegen aan de Korfwaterweg 1 en 1b te 1755 LB Petten, beter bekend als ‘Huis ter Duin’ per 29 februari 2016 te ontruimen, met al degenen en al hetgeen dat zich daarin of daarop bevinden respectievelijk bevindt, deze ontruiming mede inhoudende het volledig en behoorlijk verlaten en ontruimen en met afgifte der sleutels in lege en behoorlijke staat ter vrije beschikking van [de verhuurder] te stellen en vervolgens te verlaten en ontruimd te houden, op straffe van een aan [de verhuurder] te verbeuren dwangsom van € 1.000,00 voor iedere dag of gedeelte daarvan dat in gebreke wordt gebleven aan deze veroordeling gevolg te geven, tot een maximum van € 100.000,00;

6.2.

veroordeelt Mondial tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van [de verhuurder] tot en met vandaag vaststelt op:
dagvaarding € 77,75
griffierecht € 117,00
salaris gemachtigde € 400,00;

6.3.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

6.4.

wijst de vordering voor het overige af.
Dit vonnis is gewezen door mr. P.G. Vroom, kantonrechter en op 9 februari 2016 in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.

De griffier De kantonrechter