Feedback

Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBNHO:2015:6660

Instantie
Rechtbank Noord-Holland
Datum uitspraak
05-08-2015
Datum publicatie
02-12-2015
Zaaknummer
4010261 - CV EXPL 15-2942
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Eerste aanleg - enkelvoudig
Inhoudsindicatie

Huurder kan in principe zijn betalingsverplichting opschorten indien de verhuurder in zijn verplichtingen tekortschiet. De wettelijke regelingen omtrent opschorting zijn van regelend recht waarvan bij overeenkomst kan worden afgeweken. De kantonrechter is van oordeel dat het beding in de algemene voorwaarden waarbij het recht op opschorting wordt uitgesloten als onredelijk bezwarend moet worden aangemerkt. Huurders waren in deze zaak in beginsel gerechtigd tot opschorting van de huur. De opschorting staat echter niet in verhouding met de gebreken en het gederfde woongenot. De kantonrechter ontbindt de huurovereenkomst en veroordeelt huurders de huurwoning te ontruimen.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
AR 2015/2415
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Afdeling Privaatrecht

Sectie Kanton - locatie Haarlem

Zaaknr./rolnr.: 4010261 \ CV EXPL 15-2942

Uitspraakdatum: 5 augustus 2015

Vonnis in de hoofdzaak en in het incident

in de zaak van

de naamloze vennootschap Bouwinvest Dutch Institutional Residential Fund N.V.

gevestigd Amsterdam

eiseres in conventie en in het incident

verweerster in reconventie

verder te noemen: Bouwinvest

gemachtigde: S.J. Houweling (Janssen & Janssen te Eindhoven)

tegen

1 [gedaagde sub 1.]

2. [gedaagde sub 2.]

wonende te Haarlem

gedaagden in conventie en in het incident

eisers in reconventie

verder te noemen: [gedaagden]

gemachtigde: mr. S.T. Blom

1 Het procesverloop

1.1.

Bouwinvest heeft bij dagvaarding van 27 maart 2015 een vordering tegen [gedaagden] en een provisionele vordering ingesteld. [gedaagden] hebben geantwoord en een tegenvordering ingesteld.

1.2.

Krachtens tussenvonnis van 17 juni 2015 is op 3 juli 2015 een comparitie na antwoord, tevens mondelinge behandeling van de incidentele vordering, gehouden. Van gedaagden is alleen [gedaagde sub 1.] verschenen. Voorafgaand aan de zitting heeft Bouwinvest gereageerd op de tegenvordering en hebben [gedaagden] een memorystick met foto’s in het geding gebracht. Op de zitting hebben partijen producties in het geding gebracht. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Vonnis vervolgens bepaald op vandaag.

2 De feiten

2.1.

Bouwinvest heeft bij schriftelijke huurovereenkomst van 5 februari 2013 (overeenkomstig het Model door de Raad voor Onroerende zaken (ROZ) in juli 2003 vastgesteld) aan [gedaagden] verhuurd de woonruimte (met parkeerplaats) [adres] in Haarlem.

2.2.

In artikel 3 van de huurovereenkomst staat dat de huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van één jaar “ingaande op de 1e of de 16e van de maand, direct volgend op de dag van de oplevering van het gehuurde aan de huurder en lopende tot 1 jaar na ingang van de overeenkomst.” Verder bepaalt dit artikel: “De huurder krijgt uiterlijk één kalendermaand voor de definitieve datum van oplevering bericht van de verhuurder.”

2.3.

De betalingsverplichting van [gedaagden] bedraagt tot 1 mei 2015 per maand € 1.330,-- bestaand uit € 1.220,-- voor de woning en € 110,-- voor de parkeerplaats. Vanaf 1 mei 2015 tot 1 juli 2015 bedraagt de betalingsverplichting van [gedaagden] € 1.295,-- per maand en vanaf 1 juli € 1.315,-- per maand. De waarborgsom bedraagt € 6.840,--, waarvan [gedaagden] op 30 augustus 2013 € 4.000,-- hebben voldaan.

2.4.

In de huurovereenkomst is voorts onder meer bepaald:
“10.25 Het is de huurder bekend dat door de VOF Deo-terrein de omgeving wordt ontwikkeld en dat realisering van objecten, infrastructuur etc. (gedeeltelijk) nog dient plaats te vinden. Huurder verklaart hiervan op de hoogte te zijn en aanvaardt de gevolgen hiervan. Zo zal de huurder geen aanspraken stellen tegen de verhuurder als gevolg van bouwactiviteiten tenzij verhuurder opzet of grove schuld kan worden verweten. Ook zal de huurder voor het feit dat nog voorzieningen dienen te worden aangelegd geen aanspraken tegen verhuurder stellen. Voorst kan verhuurder er niet voor instaan dat de beoogde bebouwingsprogramma op of rond uw woning daadwerkelijk wordt gerealiseerd.

Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Bepalingen van de ROZ van 31 juli 2003 (de huurvoorwaarden) van toepassing verklaard. Hierin is - voor zover van belang - bepaald:
“1.7 Verhuurder is gehouden om het gehuurde op het beoogde ingangsdatum van de huur aan huurder ter beschikking te stellen. Wanneer verhuurder echter buiten zijn schuld het gehuurde niet tijdig ter beschikking kan stellen - bijvoorbeeld doordat (…) het gehuurde niet tijdig is gereedgekomen - is verhuurder daarvoor niet aansprakelijk. (…) Wanneer verhuurder het gehuurde niet tijdig ter beschikking kan stellen, is verhuurder slechts gehouden om onverwijld die maatregelen te treffen die een verder vertraging tot een minimum beperken.”

en:

“16. De betaling van de huurpenningen en van al hetgeen krachtens deze overeenkomst is verschuldigd, zal uiterlijk op de vervaldata (…) zonder opschorting, korting, aftrek of verrekening met een vordering welke huurder op verhuurder heeft of meent te hebben (…) geschieden (…)”

2.5.

Bij e-mail van 24 mei 2013 heeft de beheerder van Bouwinvest onder meer het volgende gemeld:
“(…) Concreet zal uw woning op donderdag 18 juli 2013 om 13.45 uur aan u worden opgeleverd (…)”

2.6.

Bij brief van 29 mei 2013 heeft de beheerder van Bouwinvest [gedaagden] meegedeeld dat sprake is van een onverwachte vertraging in de oplevering en dat de verwachte datum van oplevering ‘richting’ eind augustus 2013 zal zijn.

2.7.

Op 30 augustus 2013 heeft Bouwinvest de woning opgeleverd aan [gedaagden] , Daarvan is een inspectierapport opgemaakt. Als gebreken zijn op het formulier dat mede door [gedaagden] is ondertekend, opgenomen:
- bij voordeur zijpaneel nog tijdelijk; moet vervangen worden;
- bel ontbreekt;
- middelste raam draai/kiep constructie niet goed – nakijken;
- beschadiging op kozijn buitenkant bij de gang.

2.8.

Baetens heeft in een e-mail van 11 september 2013 de beheerder van Bouwinvest,
[X.] van Boonstra Heijmeijer Makelaars ( [X.] ), meegedeeld dat hij het restant van de borg opschort totdat de woning is opgeleverd zoals het behoort.

2.9.

Bij e-mail van 12 september 2013 heeft [gedaagden] aanvullende opmerkingen gemaakt ten aanzien van de oplevering. In een volgende mail van die dag heeft [gedaagde sub 1.] gemeld dat het kitwerk in keuken en douche niet goed is en schimmel vertoont. Daarop heeft [X.] gemeld dat zij hoopt op zeer korte termijn te horen wanneer de panelen bij de voordeur worden geplaatst, dat de klacht over de kitranden en de hard dichtslaande deur aan de aannemer is gemeld.

2.10.

Vervolgens hebben [gedaagde sub 1.] en [X.] gecorrespondeerd over de borg. Bij e-mail van
23 april 2014 heeft [gedaagde sub 1.] [X.] meegedeeld dat hij vanaf dat moment de huur zal inhouden tot een bedrag van 4.000,-- totdat alle gebreken zijn opgelost. Daarbij wijst hij op:
- de scharnieren van de wc deur zijn verkeerd ingezet;
- de dranger van de garage loopt tegen de trap aan;
- een oude lekkage in de wc;
- herrie van de toegangsdeur naar het liftportaal;
- speling in de deur van de kleine slaapkamer;
- niet werkende ventilatie en het tikken van de cv-ketel;
- overlast bouwverkeer, onveilige situatie, bereikbaarheidsproblemen.
Daarnaast wenst [gedaagde sub 1.] een verdeling kosten voor de afrastering terras, omdat de toegezegde 60 centimeter verhoging van het terras ten opzichte van het straatniveau zou zijn en feitelijk maar 20 centimeter is;

2.11.

Bij brief van 6 oktober 2014 heeft de beheerder van Bouwinvest aan [gedaagden] een laatste aanmaning gezonden voor € 10.640,--in verband met de achterstallige betalingsverplichting over de periode 1 maart 2014 tot en met oktober 2014. Daarbij is aanspraak gemaakt op de wettelijke incassokosten van € 881,40 indien [gedaagden] niet binnen 14 dagen de vordering van Bouwinvest voldoen. [gedaagden] hebben niet aan deze sommatie voldaan.

2.12.

In reactie van 7 oktober 2014 op deze herinnering heeft [gedaagde sub 1.] aan [X.] geschreven dat met zijn klachten als vermeld in de e-mail van 11 september 2013 niets is gedaan. [gedaagde sub 1.] heeft in een e-mail van 28 oktober 2014 gemeld dat het probleem met de klemmende deuren en loszittende trapleuning is verholpen, maar dat de cv-installatie nog steeds tikt en dat de ventilatie niet naar behoren werkt en dat de hoek van het terras al een jaar stuk is en niet is gemaakt. Ook beklaagt hij zich erover dat het terras niet is afgerasterd en dat spullen van het terras zijn gestolen. Daarop heeft [X.] in een e-mail van 29 oktober 2014 voorgesteld overleg te voeren.

2.13.

In december 2014 hebben [gedaagden] € 580,-- aan Bouwinvest betaald.

2.14.

[gedaagden] hebben een advocaat ingeschakeld, die namens [gedaagden] - kortweg - heeft verzocht om matiging van de borgsom en een huurprijsvermindering van 70% vanaf dag van sleuteloverdracht. In een brief van 13 februari 2015 heeft die advocaat namens [gedaagden] een beroep gedaan op opschorting en/of verrekening van de betalingsverplichting wegens te late oplevering en oplevergebreken.

2.15.

In maart en mei 2015 hebben [gedaagden] € 1.330,-- en € 1.295,-- aan Bouwinvest voldaan.

3 De vorderingen in de hoofdzaak in conventie en in het incident

3.1

Bouwinvest vordert bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad

- samengevat -:

I. de huurovereenkomst te ontbinden;

II. [gedaagden] te veroordelen om de woning te Haarlem, [adres] en parkeerplaats 233, binnen 14 dagen na betekening van het vonnis met alle zich daarin bevindende personen en zaken te verlaten en te ontruimen en onder afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking te stellen van Bouwinvest, met machtiging van Bouwinvest om die ontruiming zo nodig zelf te doen bewerkstelligen op kosten van [gedaagden] ;

III. [gedaagden] hoofdelijk te veroordelen aan Bouwinvest te voldoen:

a. a) € 18.062,11 aan huur, rente en incassokosten, te vermeerderen met de wettelijke rente over € 16.710,-- vanaf 14 maart 2015 tot aan de dag van voldoening;

b) € 1.330,-- per maand aan huur voor de woning met parkeerplaats, te rekenen na
13 maart 2015 tot aan het tijdstip van ontbinding van de huurovereenkomst;

c) € 1.330,-- per maand aan schadevergoeding voor de woning met parkeerplaats, voor elke maand of gedeelte daarvan dat [gedaagden] in gebreke blijven het gehuurde te ontruimen en ter beschikking van Bouwinvest te stellen met ingang van datum beëindiging van de huurovereenkomst;

d) € 2.840,-- aan borg;

e) de kosten van deze procedure.

3.2

Bij wege van voorlopige voorziening vordert Bouwinvest hetzelfde als zij in de hoofdzaak onder II. en III vordert.

3.3

Bouwinvest legt aan de vorderingen ten grondslag - kort weergegeven - dat [gedaagden] toerekenbaar zijn tekortgeschoten in de nakoming van hun verplichtingen uit de huurovereenkomst (de overeenkomst) door ondanks sommatie een betalingsachterstand in de huur te laten ontstaan, die tot en met maart 2015 € 17.290,-- bedraagt. [gedaagden] hebben een jaar geen huur betaald. Aan hen komt geen opschortingsrecht toe, omdat dit contractueel is uitgesloten (artikel 16 van de algemene voorwaarden). Overigens bestaan geen omstandig-heden die een opschorting van de huur rechtvaardigen. Bouwinvest betwist dat sprake is van een of meer gebreken en dat zij (toerekenbaar) tekortschiet. Zij heeft de nodige maatregelen genomen na klachten van [gedaagden] over de staat van de woning. Hierdoor kunnen [gedaagden] ook geen aanspraak maken op verlaging van de huurprijs.

3.4

Omdat sprake is van een herhaalde tekortkoming, kan van Bouwinvest niet worden verlangd de huurovereenkomst met [gedaagden] nog langer voort te zetten. Het belang van Bouwinvest bij ontruiming en verkrijging van betaling prevaleert boven het woonbelang van [gedaagden] . Bouwinvest is genoodzaakt geweest haar vordering ter incasso uit handen te geven en de daarmee gepaard gaande kosten en wettelijke rente over de hoofdsom, die berekend tot 2 maart 2015 € 285,62 bedraagt, en € 1.066,49 voor de buitengerechtelijke incassokosten zijn [gedaagden] als schadevergoeding aan haar verschuldigd.

3.5

Op de hoofdsom, de rente en de buitengerechtelijke kosten dient een betaling van € 580,- in mindering te worden gebracht.

4 Het verweer in de hoofdzaak en in het incident

4.1

Primair concluderen [gedaagden] tot afwijzing van de vorderingen in de hoofdzaak en bij voorlopige voorziening. Subsidiair verzoeken [gedaagden] hen een terme de graçe te verlenen om alsnog aan hun verplichtingen te voldoen en Bouwinvest te veroordelen in de proces- en de nakosten te vermeerderen met de wettelijke rente binnen 14 dagen na dagtekening van het vonnis.

4.2

[gedaagden] voeren als verweer het volgende aan. Zij zijn gerechtigd de betalings-verplichting op te schorten, omdat aan het gehuurde gebreken kleven waarvoor Bouwinvest aansprakelijk is en die Bouwinvest ondanks herhaalde verzoeken van [gedaagden] niet heeft verholpen. Het betreft niet alleen gebreken in de woning, maar ook aan de directe omgeving van de woning. [gedaagden] hebben immers veel overlast van de bouwwerkzaamheden en het bouwverkeer rondom de woning. [gedaagden] verwijzen onder meer naar de e-mails van 12 september 2013 en 23 april 2014, waarin zij hun klachten hebben geuit. Gezien de ernst van de gebreken achten [gedaagden] een vermindering van de huurprijs met 50% per maand vanaf aanvang van de huur tot opheffing van de gebreken in de woning en nadien een vermindering van de huurprijs met 25% voor de duur van de werkzaamheden rond de woning redelijk. [gedaagden] verkeren niet in verzuim doordat Bouwinvest zelf in verzuim verkeert door de gebreken niet te verhelpen. Voor zover [gedaagden] een huurschuld hebben, wordt een beroep op verrekening in verband met de huurprijsvermindering gedaan.
Daarnaast is het beding in de algemene voorwaarden waarin verrekening en opschorting is uitgesloten onredelijk bezwarend is in de zin van artikel 6:236 sub c Burgerlijk Wetboek (BW) en moet daarom op grond van artikel 6:233 lid 1 BW worden vernietigd. [gedaagden] zijn bovendien pas tot opschorting overgegaan na zes maanden huur te hebben betaald. [gedaagden] zijn steeds bereid geweest tot zekerheidstelling, deelbetaling of anderszins tot betaling over te gaan. De procedure is prematuur, nu partijen voor het uitbrengen van de dagvaarding in overleg waren. Ook betwisten [gedaagden] de verschuldigdheid van rente en buitengerechtelijke incassokosten.

4.3

Ten aanzien van de gevorderde voorlopige voorzieningen voeren [gedaagden] aan dat Bouwinvest niet heeft gesteld of aangetoond een spoedeisend belang te hebben bij de vorderingen. Volgens hen kan ontruiming niet bij provisionele vordering worden gevorderd omdat toewijzing daarvan een blijvend karakter heeft.

5 De vordering in reconventie

5.1

[gedaagden] vorderen bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:

I. een verklaring voor recht dat Bouwinvest met ingang van 1 juli 2013 tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst tussen partijen door de woning te laat op te leveren ;

II. Bouwinvest te veroordelen aan [gedaagden] (in verband met I) te betalen:

€ 750,-- aan kosten voor alternatieve woonruimte;

€ 1.160,-- aan kosten van dubbele verhuizingen;

€ 4.565,67 aan stofferingskosten en overige werkzaamheden in de woning vanwege de te late oplevering;

III. aan [gedaagden] te betalen een schadevergoeding op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;

IV. een verklaring voor recht dat Bouwinvest tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst tussen partijen door de woning op 30 augustus 2013 op te leveren met oplevergebreken welke haar zijn toe te rekenen;

V. de huurprijs te verminderen met 50% vanaf datum ingang huurovereenkomst tot aan de dag dat alle gebreken zijn verholpen en 25% nadien voor de duur van de werkzaamheden rondom de woning of een ander percentage;

VI. een verklaring voor recht dat de bepalingen over de borgsom nietig zijn en deze vast te stellen op nihil of op twee maandhuren, € 2.280,-- of op drie maandhuren € 3.420,-- of een redelijke borgsom;

VII. Bouwinvest te veroordelen tot restitutie van teveel door [gedaagden] aan Bouwinvest betaalde;

VIII. Bouwinvest te veroordelen in de proces- en de nakosten te vermeerderen met de wettelijke rente binnen 14 dagen na dagtekening van het vonnis.

5.2

[gedaagden] leggen aan hun vorderingen hetzelfde ten grondslag als zij in conventie hebben aangevoerd. Op die stellingen zal bij de beoordeling van de vorderingen in conventie en reconventie worden ingegaan.

5.3

Verder stellen [gedaagden] dat Bouwinvest de woning te laat heeft opgeleverd, waardoor zij schade hebben geleden. De kennisgeving ingangsdatum huur die is getekend op 30 januari 2013 vermeldt immers als ingangsdatum huur 1 juli 2013. Na sommatie is de woning uiteindelijk op 30 augustus 2013 opgeleverd. [gedaagden] hebben extra moeten verhuizen en hebben derden aan de woning moeten laten werken. De daarmee gepaard gaande schade dient Bouwinvest aan hen te betalen.

5.4

Artikel 11 van de huurovereenkomst waarin de overeengekomen borgsom is neergelegd is nietig op grond van artikel 7:264 BW. De overeengekomen borgsom is naar alle maatstaven te hoog en is niet verschuldigd. Subsidiair dient de borgsom te worden gematigd. Daarbij is van gewicht dat Bouwinvest bereid was de borgsom te halveren.

6Het verweer in reconventie
Bouwinvest heeft de stellingen van [gedaagden] gemotiveerd bestreden en geconcludeerd tot afwijzing van de vorderingen. Haar verweer wordt -voor zover van belang - bij de beoordeling behandeld.

7 De beoordeling in de hoofdzaak

7.1.

De vorderingen in conventie en in reconventie lenen zich voor gezamenlijke behandeling.

7.2.

[gedaagden] erkennen de tot 1 juli 2015 ontstane huurschuld. [gedaagden] beroepen zich evenwel op opschorting van de huur wegens gebreken aan de woning.

7.3.

Op zichzelf kan een huurder zijn betalingsverplichting opschorten, indien de verhuurder in zijn verplichtingen tekortschiet. De wettelijke regelingen omtrent opschorting zijn van regelend recht, waarvan bij overeenkomst kan worden afgeweken. Bouwinvest heeft er op gewezen dat in artikel 16 van de algemene voorwaarden de bevoegdheid van [gedaagden] om de betaling van de huurprijs op te schorten (en te verrekenen) is uitgesloten. Terecht heeft [gedaagden] evenwel gesteld dat nu sprake is van een overeenkomst tussen een beroepsmatige verhuurder enerzijds en consumenten anderzijds een algemene voorwaarde, waarbij het recht op opschorting van de nakoming wordt uitgesloten als onredelijk bezwarend moet worden aangemerkt en daarmee vernietigbaar is. Het beding komt voor op de zwarte lijst in artikel 6:236 sub c BW en de kantonrechter vernietigt dit beding dan ook op grond van dit artikel in verbinding met artikel 6:233 aanhef en onder a BW voor zover het beding overigens de opschorting van de nakoming behelst. Dit betekent dat het beding in zoverre buiten werking wordt gesteld.

7.4.

De kantonrechter acht het beding in artikel 16 van de algemene voorwaarden waar het het verbod op verrekening betreft niet onredelijk bezwarend. Met Bouwinvest is de kantonrechter van oordeel dat [gedaagden] op grond van artikel 16 van de algemene voorwaarden niet gerechtigd waren tot verrekening van eventuele vorderingen met die van Bouwinvest.

(Oplever)gebreken en huurprijsvermindering

7.5.

De vraag die vervolgens moet worden beantwoord is of sprake is van gebreken aan de woning die Bouwinvest kunnen worden toegerekend.

7.6.

Als uitgangspunt heeft te gelden dat een gebrek niet alleen een staat of eigenschap van de gehuurde zaak is waarover de huurder het exclusieve gebruik heeft, maar ook de negatieve eigenschappen of omstandigheden in de gebouwde voorziening waartoe het gehuurde behoort of waarvan de huurder het mede gebruik heeft indien die negatieve eigenschappen of omstandigheden in de gebouwde voorziening de huurder niet het genot van het gehuurde verschaft dat de huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst van een goed onderhouden zaak mocht verwachten en de gebrekkige staat of eigenschap van de zaak niet aan de huurder is toe te rekenen. De verhuurder is in beginsel tot herstel van het gebrek verplicht indien de huurder dit vraagt. Laat de verhuurder dit na dan is hij in verzuim. De verhuurder is in dit geval (in beginsel) tot schadevergoeding verplicht en de huurder kan vermindering van de huurprijs vorderen, indien het gebrek heeft geleid tot vermindering van het huurgenot.

7.7.

De kantonrechter vat de e-mail van 23 april 2014 van [gedaagde sub 1.] op als een beroep op de gebrekenregeling als bedoeld in artikel 7:204 e.v. BW. Van de in die e-mail gestelde gebreken gaat de kantonrechter dan ook uit. Het betreft hier:
- omheining van het terras;
- overlast van bouwverkeer, de onveilige (verkeers)situatie en bereikbaarheidsproblemen;
- de verkeerd ingezette scharnieren van de wc deur;
- de niet goed lopende dranger van de garage;
- een oude lekkage in de wc;
- de herrie van de toegangsdeur naar het liftportaal;
- de speling in de deur van de kleine slaapkamer;
- het tikken van de cv-ketel;
- de niet werkende ventilatie.

7.8.

Op de terechtzitting is komen vast te staan dat partijen niet zijn overeengekomen dat het terras 60 centimeter hoger ligt dan straatniveau en dat Bouwinvest voor omheining van het terras zou zorgdragen. [gedaagden] kunnen zich wat dit onderdeel betreft dan ook niet met succes erop beroepen dat sprake is van een gebrek in de zin van de wet.

7.9.

Nog los van het feit dat volgens artikel 7:204 lid 3 BW geen gebrek is een feitelijke stoornis door derden zonder bewering van recht als bedoeld in artikel 7:211 BW, waartoe behoren de gedragingen de personen en/of instanties die met de bouw van de wijk en de aanleg van de infrastructuur bezig zijn, heeft te gelden dat de rond de woning gelegen wijk niet tot het gehuurde hoort. Hoe vervelend het dan ook voor [gedaagden] is dat in de wijk nog steeds sprake is van bouwverkeer, bouwwerkzaamheden en realisering van de infrastructuur, niet is gesteld of gebleken dat het aan grove schuld of opzet van Bouwinvest is te wijten dat [gedaagden] overlast ondervinden van de bouwactiviteiten. Aan dit oordeel doet niet af dat Bouwinvest (mogelijk) zelf het gebied rond de woning ontwikkelt. Daarnaast heeft te gelden dat [gedaagden] op de hoogte waren of behoorden te zijn van het feit dat de woning zich in een nieuwbouwwijk in ontwikkeling bevindt, waarbij [gedaagden] de eerste bewoners zijn in fase 1 van het inmiddels vijf fasen tellende project. Hiervoor hebben partijen bovendien in artikel 10.25 de huurovereenkomst geregeld dat [gedaagden] verband daarmee geen aanspraken kunnen laten gelden ten opzichte van Bouwinvest in verband met -kortweg - de ontwikkeling van het terrein waarop de woning zich bevindt. Van een gebrek dat aan Bouwinvest kan worden toegerekend is dan ook geen sprake.

7.10.

Op de tik in de cv-installatie en de niet goed functionerende (mechanische) ventilatie-installatie na zijn de in voornoemde e-mail overig gestelde gebreken naar het oordeel van de kantonrechter niet als een gebrek in de zin van de wet aan te merken. Dit betekent dat Bouwinvest alleen is gehouden de gebreken aan de cv-installatie en (mechanische) ventilatie te herstellen.

7.11.

Het feit dat de tik in de cv-installatie niet steeds is geconstateerd, wil niet zeggen dat [gedaagden] daar geen last van hebben (gehad) en ook is niet relevant dat het geluid niet meer dan 50 decibel is geweest. [gedaagden] hebben voldoende aannemelijk gemaakt veel last te hebben gehad van het tikkende geluid van leidingen, getuige ook de door Bouwinvest in het geding gebrachte overzichten van meldingen en door Bouwinvest ondernomen acties. [gedaagden] zijn daarmee beknot in hun woongenot. Op de zitting is voorts komen vast te staan dat het tikkende geluid van de cv-installatie werd veroorzaakt door het uitzetten van de leiding met de rookgasafvoer bij gebruik van warm water en de verwarming. Het probleem is verholpen op 13 juni 2015 door de cementdekvloer van de bovenburen te verwijderen.

7.12.

Voorts is op de zitting gebleken dat de afzuigkap in de keuken niet goed functioneerde; een probleem dat gold voor het hele complex waartoe de woning behoort, en dat na diverse maatregelen op 3 september 2014 een nieuwe, werkende afzuiginstallatie is geplaatst. [gedaagden] hebben weliswaar aangevoerd dat de ventilatie nog steeds niet naar behoren werkt, maar hebben deze stelling niet nader onderbouwd met bijvoorbeeld een rapport van een deskundige. In het licht van de gemotiveerde betwisting door Bouwinvest had dit echter wel op hun weg gelegen. De kantonrechter gaat dan ook voorbij aan deze stelling en houdt het ervoor dat het gebrek is verholpen.

7.13.

Bouwinvest heeft gesteld dat zij er alles aan heeft gedaan om de klachten over de cv-installatie en de mechanische ventilatie te verhelpen en dat het (deels) aan [gedaagden] te wijten is dat de klachten in een later stadium zijn verholpen. Dat afspraken in verband met herstelwerkzaamheden soms op zich lieten wachten, omdat [gedaagden] waren verhinderd, maakt echter nog niet dat [gedaagden] Bouwinvest niet hebben toegelaten tot het herstel, daarmee het herstel belemmerend, en dat hen om die reden geen recht op huurprijsvermindering toekomt.

7.14.

Het voorgaande leidt ertoe dat [gedaagden] recht hebben op huurprijs-vermindering over de periode 23 april 2014 tot 13 juni 2015 (cv-installatie) en 23 april 2014 tot 3 september 2014 (ventilatie). De kantonrechter gaat uit van een huurprijsvermindering van 2,5 % per maand per gebrek. Dit betekent dat de totale huurprijsvermindering voor beide gebreken over de maanden dat beide gebreken niet waren verholpen per maand € 61,-- en over de maanden dat nog sprake was van een gebrek de huurprijsvermindering € 30,50 is. De huurprijs voor de woning die [gedaagden] over de periode 23 april 2014 tot de data van herstel aan Bouwinvest zijn verschuldigd, berekent de kantonrechter als volgt:
april 2014: 22/30 x € 1.220,-- + 8/30 x (€ 1.220,-- -/- € 61,-- =) € 1.159,-- = € 1.203,76
juni 2014 tot en met augustus 2014: 3 x (€ 1.220,-- -/- € 61,-- =) € 1.159,-- = € 3.477,--
sept.2014: 2/30 x € 1.159,-- + 28/30 x (€ 1.220,-- -/- € 30,50 =) € 1.189,50 = € 1.187,47
oktober 2014 tot en met mei 2015 8 x (€ 1.220,-- -/- € 30,50 =) € 1.189,55 = € 9.516,--
juni 2015 13/30 x (€ 1.220,-- -/- € 30,50 =) € 1.189,50 + 27/30 x € 1.220,-- = € 1.207,80 +
subtotaal € 16.592,03

De vordering van Bouwinvest is dan ook tot en met juli 2015 toewijsbaar tot:
huur maart 2014 € 1.330,--
huur april 2014 tot en met juni (€ 16.592,03 + rest huur parkeerplaats € 1.455) € 18.047,03+
subtotaal € 19.377,03
betalingen (€ 580,-- + € 1.330,-- en € 1.295,-- =) € 3.205,-- -/-
totaal € 16.172,03

7.15.

[gedaagden] hebben op de terechtzitting gesteld dat sprake zou zijn van nieuwe gebreken, bestaand uit terrasdeuren die water doorlaten, scheuren in het stucwerk van binnenmuren, een lekkend fonteintje in de wc en een gat in de muur van de werkzaamheden aan de cv-installatie. Los van het antwoord op de vraag of sprake is van genotsbeperkende gebreken, is gebleken dat [gedaagden] geen verzoek om herstel aan Bouwinvest hebben gedaan, zodat niet kan worden vastgesteld dat Bouwinvest tekort schiet en in verzuim is met herstel van de gebreken en zij daarom geen betaling van achterstallige huur kan verlangen.

Opschorting

7.16.

Nu sprake is van gebreken die leiden tot vermindering van de huurprijs waren [gedaagden] in beginsel gerechtigd tot opschorting van de huur. De opschorting van de huurbetaling moet echter in verhouding staan tot de gebreken en het gederfde huurgenot en dat is, gelet op het hiervoor overwogene, niet het geval geweest. [gedaagden] hebben de betalingsverplichting immers nagenoeg volledig opgeschort. Daarom hebben zij hun recht op opschorting verspeeld.

Verrekening

7.17.

De vraag die vervolgens voorligt is of [gedaagden] verrekenbare vorderingen op Bouwinvest hebben.

Borg

7.18.

Terecht hebben [gedaagden] aangevoerd dat het beding in artikel 6.8 van de huurovereenkomst dat uitgaat van een borgsom gelijk aan zes maanden huur nietig is op grond van artikel 7:264 BW. Een waarborgsom van meer dan twee maal de maandhuur merkt de kantonrechter aan als niet-redelijk. Het beding is daarom nietig en dit betekent dat Bouwinvest hetgeen al aan borg is voldaan aan [gedaagden] moet terugbetalen. Het beroep van [gedaagden] op verrekening waar het de borgsom betreft slaagt dan ook. De gevorderde betaling van het restant van de borg is niet toewijsbaar.
Schade wegens te late oplevering woning

7.19.

Het verweer van [gedaagden] hebben gesteld dat Bouwinvest de woning te laat heeft opgeleverd en dat zij om die reden een verrekenbare vordering op Bouwinvest hebben, faalt. Het volgende is hiervoor redengevend.

7.20.

[gedaagden] hebben betoogd dat Bouwinvest per 1 juli 2013 de woning moest opleveren en hebben gewezen op een door partijen ondertekende “Kennisgeving Huurovereenkomst Woning Bouwinvest van 30 januari 2013, waarin als huuringangsdatum
1 juli 2013 is vermeld. Daar heeft Bouwinvest primair tegenin gebracht dat in de huurovereenkomst geen datum is bepaald en dat zij ook over de ingangsdatum van de huur geen toezeggingen heeft gedaan. In de e-mail van 24 mei 2013 is weliswaar 18 juli 2013 als datum genoemd, maar twee dagen later en daarmee tijdig is al gemeld dat die datum niet zou worden gehaald vanwege het ontbreken van nutsvoorzieningen in de woning. Subsidiair beroept Bouwinvest zich op artikel 1.7 uit de algemene voorwaarden, waarin haar aansprakelijkheid is uitgesloten voor een eventuele vertraagde oplevering. Er was dan ook sprake van overmacht. [gedaagden] kunnen zich volgens Bouwinvest niet beroepen op een fatale oplevertermijn, zodat geen sprake is van verzuim.

7.21.

De kantonrechter acht de huurovereenkomst en de daarop van toepassing zijnde algemene voorwaarden in dezen bepalend. Daarin is geen datum voor oplevering bepaald, zodat [gedaagden] zich niet met succes op een fatale opleveringtermijn kunnen beroepen. Dit betekent eveneens dat geen opeisbare, verrekenbare vordering van [gedaagden] op Bouwinvest op dit onderdeel is komen vast te staan.

Tussenconclusie

7.22.

De kantonrechter zal over de periode tot en met 30 juni 2015 € 16.172,03 aan huur toewijzen, zoals hiervoor bij 7.14. is berekend.

Bouwinvest heeft aannemelijk gemaakt dat zij buitengerechtelijke kosten ter inning van haar vorderingen heeft moeten maken. De kantonrechter stelt vast dat het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit) van toepassing is nu het verzuim op/na 1 juli 2012 is ingetreden. De kantonrechter stelt voorts vast dat eisende partij voldoende heeft gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. De buitengerechtelijke incassokosten van € 1.066,49 zijn dan ook voor toewijzing vatbaar.

7.23.

Op voornoemde bedragen komt in mindering de door [gedaagden] betaalde borg van € 4.000,--, zodat door [gedaagden] resteert aan Bouwinvest te betalen € 13.238,52 te vermeerderen met de wettelijke rente over de vervallen betalingstermijnen. Uiteraard dienen ook vanaf 3 juli 2015 door [gedaagden] gedane betalingen op de toegewezen bedragen in mindering te worden gebracht.

Ontbinding huurovereenkomst

7.24.

Vast is komen te staan dat [gedaagden] tekort zijn geschoten in de nakoming van hun verplichtingen door gedurende een jaar geen huur te betalen. Dit is zo’n ernstige tekortkoming dat deze de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Dat [gedaagden] recht hebben op een huurprijsvermindering wegens een aantal gebreken maakt dit oordeel niet anders, nu het hier om een klein percentage van de kale huurprijs gaat. Uit het verhandelde op de zitting is bovendien komen vast te staan dat Bouwinvest aan [gedaagden] heeft voorgesteld de huur op een derdenrekening over te maken en dat [gedaagden] uiteindelijk pas na dagvaarding een paar huurbetalingen hebben gedaan, dit terwijl zij toen al werden bijgestaan door een advocaat. Dat [gedaagden] op de dag van de zitting (mogelijk) een deel van de achterstand hebben ingelost en de huur over juli 2015 hebben voldaan, kan hen ook niet baten, omdat de tekortkoming die bestaat uit het stelselmatig niet of niet op tijd betalen van de huur niet ongedaan gemaakt kan worden.

7.25.

De kantonrechter ziet in de gegeven omstandigheden geen aanleiding om het belang van [gedaagden] bij voortbestaan van de huurovereenkomst voor dat van Bouwinvest bij ontbinding van de huurovereenkomst te laten gaan. Evenmin zijn er redenen aanwezig [gedaagden] nog een termijn te geven waarbinnen zij alsnog aan hun verplichtingen kunnen voldoen. Dit betekent dat de huurovereenkomst wordt ontbonden en dat de vordering tot ontruiming van de woning wordt toegewezen. De gevorderde machtiging tot gedwongen ontruiming is niet toewijsbaar. Indien noodzakelijk voor de tenuitvoerlegging van dit vonnis, kan de deurwaarder immers met inachtneming van het bepaalde in de artikelen 555 e.v. Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering zonder toestemming van de gebruiker het betreffende pand betreden en ontruimen.

7.26.

De gevorderde en niet bestreden gebruiksvergoeding is toewijsbaar vanaf 1 juli 2015.

7.27.

De proceskosten in conventie komen voor rekening van [gedaagden] , omdat zij grotendeels ongelijk krijgen. Ook de proceskosten in reconventie moeten [gedaagden] dragen omdat zij in het ongelijk worden gesteld.

8 De beoordeling in het incident

Gelet op de beslissing in de hoofdzaak heeft Bouwinvest geen belang meer bij haar provisionele vordering, die bovendien op grond van artikel 223 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (deels) eindigt bij een einduitspraak in de hoofdzaak. Dit betekent dat de kantonrechter de vordering afwijst. De kantonrechter ziet aanleiding de proceskosten te compenseren, waarbij iedere partij de eigen kosten draagt.

9 De beslissing

In de hoofdzaak

De kantonrechter:

in conventie

9.1

ontbindt de huurovereenkomst met betrekking tot de woning met parkeerplaats 233 [adres] in Haarlem;

9.2

veroordeelt [gedaagden] om de woning met parkeerplaats 233 aan [adres] in Haarlem binnen 14 dagen na betekening van het vonnis met alle zich daarin bevindende personen en zaken te verlaten en te ontruimen en onder afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking te stellen van Bouwinvest;

9.3

veroordeelt [gedaagden] tot betaling aan Bouwinvest van € 13.238,52 te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf de vervaldata van de betalingstermijnen tot aan de dag van de gehele voldoening;

9.4

bepaalt dat de vanaf 3 juli 2015 door [gedaagden] gedane betalingen op de toegewezen bedragen in mindering strekken;

9.5

veroordeelt [gedaagden] tot betaling van € 1.330,-- per maand vanaf 1 juli 2015 tot de datum van ontruiming;

9.6

veroordeelt [gedaagden] tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van [achternaam partij of verkorte bedrijfsnaam eiser] tot en met vandaag vaststelt op € 1.640,13, te weten:

dagvaarding € 98,13

griffierecht € 932,--

salaris gemachtigde € 600,--;

9.7

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

9.8

wijst de vordering voor het overige af.

in reconventie

9.9

wijst de vorderingen af;

9.10

veroordeelt [gedaagden] in de kosten van het incident, tot en met vandaag aan de kant van Bouwinvest vastgesteld op € 200,-- aan salaris gemachtigde en verklaart het vonnis wat de proceskostenveroordeling betreft uitvoerbaar bij voorraad.

In het incident

9.11

wijst de vorderingen af;

9.12

bepaalt dat iedere partij de eigen proceskosten draagt.

Dit vonnis is gewezen door mr. C.A. van Dijk, kantonrechter en op 5 augustus 2015 in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.

De griffier De kantonrechter