Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBNHO:2015:6412

Instantie
Rechtbank Noord-Holland
Datum uitspraak
17-07-2015
Datum publicatie
26-08-2015
Zaaknummer
C-15-228466 - KG ZA 15-486
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Kort geding
Inhoudsindicatie

Exploitatieplicht. Huurder wordt veroordeeld het gehuurde te gebruiken conform de overeengekomen bestemming

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
RVR 2015/111
WR 2016/12

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Afdeling privaatrecht

Sectie Handel & Insolventie

zaaknummer / rolnummer: C/15/228466 / KG ZA 15-486

Vonnis in kort geding van 17 juli 2015

in de zaak van

[eiser] ,

wonende te [adres],

eiser,

advocaat mr. T.H.G. Steenmetser te Amsterdam,

tegen

de coöperatie

COÖPERATIEVE RABOBANK HAARLEM EN OMSTREKEN U.A.,

gevestigd te Haarlem,

gedaagde,

advocaat mr. T. Boer te Amsterdam.

Partijen zullen hierna [eiser] en de Rabobank genoemd worden.

1 De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

  • -

    de dagvaarding

  • -

    de mondelinge behandeling

  • -

    de pleitnota van [eiser]

  • -

    de pleitnota van de Rabobank.

1.2.

Ter zitting waren aanwezig:

  • -

    mr. Steenmetser voornoemd namens [eiser]

  • -

    mr. Boer voornoemd namens de Rabobank

  • -

    [A.], makelaar van [eiser]

  • -

    [B.] en [C.], directeur bedrijfsmanagement, respectievelijk manager facilitaire services van de Rabobank.

Na sluiting van de mondelinge behandeling is vonnis bepaald.

2 De feiten

2.1.

Bij huurovereenkomst van 21 februari 2005 heeft [eiser] met ingang van 1 februari 2005 aan de Rabobank verhuurd de bedrijfsruimte aan de [adres]. Bij allonge van 2 november 2005 hebben partijen de huurovereenkomst uitgebreid in die zin dat met ingang van 1 november 2005 ook de aangrenzende bedrijfsruimte aan de [adres] aan de Rabobank werd verhuurd.

2.2.

In de artikelen 1.2 en 1.3 van de huurovereenkomst is bepaald dat het gehuurde door of vanwege huurder uitsluitend zal worden bestemd om te worden gebruikt als bedrijfsruimte ten behoeve van een Rabobankfiliaal en dat het de huurder niet is toegestaan zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de verhuurder een andere bestemming aan het gehuurde te geven. Ingevolge artikel 13 van de huurovereenkomst is het de huurder toegestaan het gehuurde geheel of gedeeltelijk in onderhuur af te staan mits verhuurder daaraan vooraf schriftelijk goedkeuring heeft verleend.

2.3.

Op de huurovereenkomst zijn algemene bepalingen van toepassing waarin onder artikel 6.1 is bepaald dat de huurder het gehuurde gedurende de gehele duur van de huurovereenkomst daadwerkelijk, geheel, behoorlijk en zelf zal gebruiken, uitsluitend overeenkomstig de in de huurovereenkomst aangegeven bestemming. Ingevolge artikel 7 van de algemene bepalingen verbeurt de huurder een boete van € 250,00 voor iedere dag dat hij zich niet houdt aan de in de huurovereenkomst en de algemene bepalingen opgenomen voorschriften.

2.4.

De huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van vijf jaar en na ommekomst van die termijn verlengd.

2.5.

In december 2007 heeft de Rabobank in het gehuurde “Start at Rabobank” geopend, een zogenaamde bankwinkel waar men bankzaken kon regelen en daarnaast tickets voor evenementen en concerten en producten op het gebied van reizen kon aanschaffen.

2.6.

Bij e-mail van 28 mei 2014 heeft de Rabobank [eiser] bericht dat zij voornemens was haar vestiging in het gehuurde te sluiten en in de aanloop daartoe haar activiteiten gefaseerd zou afbouwen. De Rabobank verzocht [eiser] daarover met haar in overleg te treden. Voorts deelde de Rabobank [eiser] mede dat zij een samenwerking was aangegaan met Serious Request en de Stichting Gitaarlem. [eiser] werd verzocht toestemming te verlenen om in de periode van augustus 2014 tot medio 2015 activiteiten in het kader van Serious Request in het gehuurde te laten plaatsvinden.

2.7.

[eiser] heeft daarop bij e-mail van 20 juni 2014 als volgt geantwoord. “Wij kunnen akkoord gaan met Serious Request. Indien er na hen een nieuwe invulling gegeven wordt dan willen we daar weer onze toestemming voor geven. Als er geen invulling is of een invulling waar wij ons niet in kunnen vinden dan dient de huidige invulling (RABO) weer hervat te worden. (…)”

2.8.

Bij aangetekende brief van 22 september 2014 heeft de Rabobank de huurovereenkomst opgezegd tegen 31 oktober 2015. Bij brief van 30 september 2014 heeft [eiser] de huuropzegging bevestigd en de Rabobank erop gewezen dat zij het gehuurde tot en met oktober 2015 volgens de bestemming in gebruik, en gedurende de reguliere openingstijden voor het winkelend publiek geopend diende te houden.

2.9.

Bij brief van 16 januari 2015 heeft mr. Steenmetser de Rabobank bericht dat [eiser] had geconstateerd dat het gehuurde leegstond. De Rabobank werd gesommeerd te bevestigen dat zij het gehuurde tot en met 31 oktober 2015 als bankwinkel zou gebruiken en het gedurende de normale openingstijden voor het publiek zou openstellen. Bij gebreke daarvan zou [eiser] aanspraak maken op de contractuele boete ex artikel 7 van de algemene bepalingen.

2.10.

Mr. Boer heeft daarop bij brief van 23 januari 2015 onder meer geantwoord dat het gehuurde nog in gebruik was bij Serious Request.

2.11.

Bij brief van 19 februari 2015 heeft mr. Steenmetser mr. Boer bericht dat [eiser] had geconstateerd dat geen sprake was van behoorlijk gebruik van het gehuurde en dat daardoor de wederverhuurbaarheid van het gehuurde werd geschaad. De Rabobank werd opnieuw gesommeerd het gehuurde binnen twee weken en gedurende de gehele resterende looptijd van de huurovereenkomst overeenkomstig het bepaalde in artikel 1.3 van de huurovereenkomst en artikel 6 van de algemene bepalingen zelf te gebruiken en het gehuurde gedurende de normale openingstijden voor het publiek geopend te houden.

2.12.

In februari en maart 2015 heeft de Rabobank een aantal potentiële (onder)huurders voor het pand voorgedragen die niet door [eiser] zijn geaccepteerd. Voorts hebben partijen overleg gevoerd c.q. gecorrespondeerd over de wijze waarop verder aan de huurovereenkomst uitvoering zou worden gegeven.

2.13.

Begin maart 2015 heeft de Rabobank de geldautomaat van de gevel van het gehuurde verwijderd.

2.14.

Bij e-mail van 11 maart 2015 heeft mr. Steenmetser mr. Boer als volgt bericht. “(…) Duidelijk moet echter wel zijn dat de verhuurbaarheid ernstig is afgenomen vanwege de wijze waarop uw cliënte het gehuurde heeft laten gebruiken. Nu in de regel een verhuurder een jaar de tijd heeft om een pand dat zich in goede staat bevindt weder te verhuren, ligt het in de rede om uit te gaan van een beëindiging van de huurovereenkomst per een datum die twaalf maanden na het moment ligt dat het gehuurde alsnog behoorlijk wordt geëxploiteerd. In zoverre heeft ook uw cliënte belang bij een behoorlijke invulling van het gehuurde op zo kortst mogelijke termijn. Hoe die invulling eruit dient te zien kan dan overigens onderwerp van gesprek zijn. (…)”

2.15.

Bij e-mail van 17 april 2015 heeft mr. Boer mr. Steenmetser laten weten dat de afdeling Bedrijven voornemens was in samenwerking met Rabobank Ondernemers Impuls per begin mei 2015 zitting te gaan nemen in het gehuurde. Het gehuurde zou worden ingericht met werkplekken en een vergaderruimte voor jonge ondernemers. De voorgevel van het gehuurde zou de uitstraling van de Rabobank behouden. Mr. Steenmetser werd gevraagd of zijn cliënt daarmee kon instemmen.

2.16.

Mr. Steenmetser heeft daarop bij e-mail van 21 april 2015 geantwoord dat [eiser] op dat moment nog niet kon beoordelen of met het door de Rabobank beoogde gebruik van het gehuurde op correcte wijze uitvoering zou worden gegeven aan de exploitatieplicht.

2.17.

Sinds begin juni 2015 wordt het gehuurde gebruikt door een samenwerkingsverband van de Rabobank, HaarlemValley en The Meetplant. Startende ondernemers kunnen in het gehuurde gebruik maken van werkplekken en zich laten informeren en adviseren over ondernemerszaken.

2.18.

Boven aan de gevel van het gehuurde is een bord aangebracht waarop is te lezen “Rabobank opent deuren voor Startups” en “Meeting Point and Workspace powered by Haarlem Valley & Meetplant”. Op de glazen gevel is met witte verf een tekst geschreven. Daarnaast hangt een bord met de tekst “Rabobank Haarlem en Omstreken opent hier in samenwerking met Haarlem Valley en The Meetplant de deuren voor ondernemende Haarlemmers. Om te flexwerken en elkaar te ontmoeten”. Voorts wordt op dat bord aangegeven waar de dichtstbijzijnde geldautomaat zich bevindt. Op het rechter deel van de voorgevel is een beplating aangebracht met daarop een grote foto.

2.19.

Bij brief van 25 juni 2015 heeft mr. Steenmetsers mr. Boer kenbaar gemaakt dat [eiser] niet akkoord gaat met de wijze waarop het gehuurde thans door de Rabobank wordt geëxploiteerd.

3 Het geschil

3.1.

[eiser] vordert dat de voorzieningenrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad,

3.1.1.

de Rabobank op straffe van verbeurte van een dwangsom zal veroordelen om binnen 48 uur na het te wijzen vonnis, althans een door de voorzieningenrechter te bepalen termijn, de bedrijfsruimte aan de [adres], als Rabobank filiaal, behoorlijk, geheel, daadwerkelijk en zelf te exploiteren tot en met 1 juli 2016, althans tot en met een door de voorzieningenrechter te bepalen datum die in ieder geval niet voor 31 oktober 2015 ligt, waarbij tenminste het volgende in acht wordt genomen:

- de exploitatie, inrichting en uitstraling van het gehuurde dient aan te sluiten bij hetgeen verwacht mag worden van een huurder als de Rabobank;

- het gehuurde dient geheel te zijn ingericht conform de overeengekomen bestemming, te weten Rabobank filiaal;

- het gehuurde dient tijdens de reguliere winkeltijden steeds en daadwerkelijk geopend en in gebruik te zijn conform de overeengekomen bestemming;

althans één en ander door de voorzieningenrechter te bepalen en zolang de tussen partijen gesloten huurovereenkomst niet rechtsgeldig is geëindigd;

3.1.2.

de Rabobank zal veroordelen in de kosten van dit geding en tot betaling van het nasalaris.

3.2.

De Rabobank voert verweer.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4 De beoordeling

4.1.

[eiser] legt aan zijn vordering ten grondslag dat de Rabobank tekortschiet in de nakoming van de huurovereenkomst en voert daartoe het volgende aan. Uit hoofde van artikel 6.1 van de algemene bepalingen is de Rabobank gehouden gedurende de gehele looptijd van de huurovereenkomst het gehuurde daadwerkelijk, geheel, behoorlijk en zelf te gebruiken overeenkomstig de contractuele bestemming, hetgeen inhoudt dat er een filiaal van de Rabobank gevestigd moet zijn. Bij de huidige wijze van exploitatie wordt daaraan volgens [eiser] niet voldaan. Het gehuurde wordt gebruikt door The Meetplant en Haarlem Valley, twee initiatieven die, aldus [eiser], geen enkele connectie hebben met de Rabobank. The Meetplant en Haarlem Valley geven het gehuurde in gebruik aan startende ondernemers, waardoor het geen publieksfunctie meer heeft. Het gehuurde is volgens [eiser] nauwelijks van meubilair en inrichting voorzien. Op de plek waar voorheen de geldautomaat zat is een beplating aangebracht die de indruk maakt te zijn geplaatst voor een tijdelijke situatie. De glazen pui is, aldus [eiser], beklad met verf. Het gehuurde heeft daardoor volgens [eiser] thans een verwaarloosde en armoedige uitstraling. Om daaraan een eind te maken vordert [eiser] dat de Rabobank wordt veroordeeld om het gehuurde weer conform de overeengekomen bestemming te gaan gebruiken.

4.2.

[eiser] stelt voorts dat een verhuurder erop moet kunnen rekenen dat het gehuurde gedurende de opzegtermijn behoorlijk wordt geëxploiteerd, zodat in die periode een nieuwe huurder gevonden kan worden. In de huidige situatie is er geen potentiële huurder te vinden die interesse heeft in het pand. [eiser] stelt daardoor schade te lijden en vordert, bij wijze van schadevergoeding in natura, dat de Rabobank wordt veroordeeld de exploitatie van het gehuurde niet slechts tot 31 oktober 2015 maar gedurende tenminste acht maanden na die datum voort te zetten.

4.3.

De Rabobank betwist primair dat zij met de huidige bestemming van het gehuurde niet aan haar exploitatieplicht zou voldoen. Zij wijst erop dat nergens is vastgelegd wat de bestemming “Rabobank filiaal” precies inhoudt en dat er in het land een breed scala aan Rabobank filialen bestaat. Er zijn verkoopkantoren, bankwinkels, adviescentra en servicepunten. Thans wordt het gehuurde gebruikt door Rabobank Ondernemers Impuls, een rechtstreeks initiatief van de Rabobank. Aan de voorgevel van het gehuurde is volgens de Rabobank niets veranderd. Overal in het gehuurde is het logo van de Rabobank te zien. Het gehuurde is op werkdagen geopend van 9.00 tot 18.00 uur en er zijn steeds mensen van de Rabobank aanwezig.

4.4.

Subsidiair, voor zover [eiser] bezwaar heeft tegen de betrokkenheid van The Meetplant en Haarlem Valley, wijst de Rabobank erop dat het haar ingevolge artikel 13 van de huurovereenkomst is toegestaan het gehuurde met goedkeuring van de verhuurder (mede) in gebruik te geven aan derden. Die goedkeuring is bij de e-mail van mr. Boer van 17 april 2015 gevraagd en [eiser] heeft daarop niet afwijzend gereageerd.

4.5.

Meer subsidiair stelt de Rabobank dat de vordering onvoldoende bepaald is om te worden toegewezen. Toewijzing conform het petitum zal tot executiegeschillen leiden.

4.6.

De vordering om de duur van de huurovereenkomst te verlengen ontbeert volgens de Rabobank een deugdelijke grondslag, nu [eiser] bij dagvaarding slechts aanvoert dat verlenging van de huurovereenkomst redelijk is.

4.7.

De voorzieningenrechter overweegt als volgt. In dit geding gaat het om de vraag of de wijze waarop de Rabobank het gehuurde thans exploiteert in overeenstemming is met de overeengekomen bestemming van Rabobank filiaal. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter is dat niet het geval. Daarvoor is het volgende redengevend. De Rabobank gebruikt het gehuurde thans in samenwerking met The Meetplant en Haarlem Valley. Aan de Rabobank kan worden toegegeven dat de huurovereenkomst haar niet verbiedt het gehuurde gezamenlijk met derden te gebruiken. Dat betekent echter nog niet dat het de Rabobank geheel vrij staat het gehuurde te gebruiken zoals het haar goed dunkt. Immers, volgens de huurovereenkomst dient het gehuurde te worden gebruikt als bankfiliaal. Gelet op die bestemming mag worden verwacht dat particulieren in het gehuurde terecht kunnen om bankzaken te regelen. Dat is thans niet het geval.

4.8.

De huidige inrichting van het gehuurde en met name de onder 2.18 weergegeven teksten op de voorgevel, duiden erop dat er, weliswaar onder de paraplu van de Rabobank, activiteiten plaatsvinden die weinig met bankzaken van doen hebben. Dat dit gebruik van het gehuurde in het beleid van de Rabobank past mag zo zijn, maar dat neemt niet weg dat dat gebruik niet overeenstemt met hetgeen [eiser] op basis van de huurovereenkomst mocht verwachten. Dat de Rabobank zich uit efficiencyoverwegingen genoodzaakt heeft gezien het aantal vestigingen terug te brengen is een omstandigheid die onder haar ondernemersrisico valt en niet kan worden afgewenteld op de verhuurder.

4.9.

Tenslotte is de voorzieningenrechter van oordeel dat het gehuurde thans, met name door de teksten op de gevel en de beplating van het rechter gedeelte, een tamelijk onverzorgde uitstraling heeft, wat een negatieve uitwerking kan hebben op de verhuurbaarheid.

4.10.

Al het voorgaande voert ertoe dat de vordering zal worden toegewezen in die zin dat de Rabobank zal worden veroordeeld het gehuurde te gaan gebruiken conform de overeengekomen bestemming van bankfiliaal. Om executieproblemen te voorkomen zal de voorzieningenrechter bepalen dat daaraan bijvoorbeeld is voldaan indien de geldautomaat (functionerend) wordt teruggeplaatst. De gevorderde dwangsom zal worden gemaximeerd als na te melden.

4.11.

[eiser] stelt tevens dat hij door toedoen van de Rabobank schade heeft geleden en vordert bij wijze van schadevergoeding in natura dat de duur van de huurovereenkomst zal worden verlengd tot 1 juli 2016. Het onderzoek of [eiser] schade heeft geleden, hoe groot die schade is en op welke wijze die dient te worden gecompenseerd gaat echter het bestek van een kort geding te buiten, zodat dit onderdeel van de vordering niet voor toewijzing vatbaar is.

4.12.

De Rabobank zal als de overwegend in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiser] worden begroot op:

- dagvaarding € 94,19

- griffierecht 285,00

- salaris advocaat 816,00

Totaal € 1.195,19

De gevorderde veroordeling in de nakosten is in het kader van deze procedure slechts toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment reeds kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.

5 De beslissing

De voorzieningenrechter

5.1.

veroordeelt de Rabobank om binnen een week na heden de bedrijfsruimte aan de [adres] tot en met 31 oktober 2015 te gaan exploiteren als Rabobank filiaal, bijvoorbeeld door de geldautomaat (functionerend) terug te plaatsen,

5.2.

bepaalt dat de Rabobank een dwangsom verbeurt van € 1.000,00 voor iedere dag dat zij in gebreke blijft aan de veroordeling onder 5.1. te voldoen, tot een maximum van

€ 50.000,00,

5.3.

veroordeelt de Rabobank in de proceskosten, aan de zijde van [eiser] tot op heden begroot op € 1.195,19,

5.4.

veroordeelt de Rabobank in de na dit vonnis aan de zijde van [eiser] ontstane kosten, begroot op € 131,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat de Rabobank niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 68,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak,

5.5.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

5.6.

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. W.S.J. Thijs en in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier op 17 juli 2015.1

Tegen dit vonnis kan hoger beroep worden ingesteld bij het Gerechtshof te [adres] binnen vier weken na de dag van de uitspraak. Het beroep moet worden ingesteld door tussenkomst van een advocaat.

Als het vonnis uitvoerbaar bij voorraad is verklaard, heeft het vonnis al wel geldende werking zolang op het (eventuele) beroep niet is beslist.

1 type: 134 coll: