Feedback

Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBNHO:2015:6132

Instantie
Rechtbank Noord-Holland
Datum uitspraak
23-07-2015
Datum publicatie
02-12-2015
Zaaknummer
3278579 CV EXPL 14-8413
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Eerste aanleg - enkelvoudig
Inhoudsindicatie

Appartementsrecht. Het beroep van de eigenaar van een appartementsrecht op opschorting van zijn betalingsverplichting van de maandelijkse VvE-bijdrage en zijn beroep op verrekening falen. De VvE is niet tekort geschoten in haar verplichtingen. Een lid dat meent dat de VvE een bepaald besluit zou moeten nemen of een bepaalde actie zou moeten verrichten, dient daartoe een besluit op de vergadering van de VvE uit te lokken.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Afdeling Privaatrecht

Sectie Kanton - locatie Haarlem

Zaaknr./rolnr.: 3278579 CV EXPL 14-8413

Uitspraakdatum: 23 juli 2015

Vonnis in de zaak van:

de vereniging VVE ZWAANSTRAAT 26-62,

gevestigd te Wijk aan Zee, gemeente Beverwijk

eiseres,

verder te noemen: de VvE

gemachtigde: C. Th. Snijder

tegen

[gedaagde] ,

wonende te Wijk aan Zee, gemeente Beverwijk

gedaagde,

verder te noemen: [gedaagde]

gemachtigde: mr. P.R. Starink

1 Het procesverloop

1.1.

De VvE heeft [gedaagde] gedagvaard op 21 juli 2014. [gedaagde] heeft zowel mondeling als schriftelijk geantwoord en een vordering in reconventie ingediend. De VvE heeft hierop bij conclusie van repliek in conventie, tevens inhoudende een conclusie van antwoord in reconventie, gereageerd. Vervolgens heeft [gedaagde] een conclusie van dupliek in conventie, tevens inhoudende een conclusie van repliek in reconventie, ingediend. De VvE heeft hierop bij conclusie van dupliek in reconventie gereageerd.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2 De feiten

2.1.

Bij de splitsingsakte van 20 oktober 1979 (hierna: de splitsingsakte) is het gebouw aan de Zwaanstraat 26-62 te Wijk aan Zee in appartementsrechten gesplitst. Daarbij is de VvE opgericht.

2.2.

In de splitsingsakte is een onderscheid gemaakt tussen woonappartementen enerzijds en bedrijfsappartementen anderzijds.

2.3.

De splitsingsakte bepaalt dat het aantal in de vergadering uit te brengen stemmen 200 bedraagt, welke stemmen als volgt zijn verdeeld:

  • -

    de eigenaar van het appartementsrecht met indexnummer 1 (bedrijfsruimte) kan 100 stemmen uitbrengen;

  • -

    de eigenaar van het appartementsrecht met indexnummer 2 (bedrijfsruimte) kan 15 stemmen uitbrengen;

  • -

    de eigenaren van de appartementsrechten met indexnummers 3 t/m 16 (woonruimten) kunnen ieder 5 stemmen uitbrengen.

2.4.

De meerderheid van stemmen van de eigenaren met een bedrijfsappartement geldt ook indien het een besluit betreft dat uitsluitend betrekking heeft op de woonappartementen.

2.5.

De splitsingsakte bepaalt verder dat de eigenaren van de bedrijfsappartementen niet hoeven bij te dragen in de kosten van het onderhoud van de trappen, de portalen en galerijen, alsmede de kosten van de centrale verwarming, glasschade en glasverzekering, anders dan behorende tot hun privégedeelten.

2.6.

[gedaagde] is de eigenaar van het woonappartement aan de Zwaanstraat [huisnummer] te Wijk aan Zee en daardoor van rechtswege lid van de VvE.

2.7.

Elk lid van de VvE is verplicht een maandelijkse bijdrage van thans € 135,- te betalen. [gedaagde] heeft sinds 2010 een achterstand in de betalingen van de maandelijkse bijdrage.

3 De vordering

De vordering in conventie

3.1.

De VvE heeft gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] te veroordelen tot betaling van:

- € 6.153,12, € 6.153,12, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 13 oktober 2013 tot de dag der dagvaarding zijnde € 114,93 en de wettelijke rente over de hoofdsom vanaf
17 juli 2014 tot de dag der algehele voldoening;

- € 600,78 € 600,78 aan buitengerechtelijke kosten en de btw daarover ter hoogte van € 126,16;

- de maandelijkse bijdrage van € 135,- vanaf augustus 2014 tot en met het tijdstip waarop het lidmaatschap van [gedaagde] zal eindigen, een en ander een bedrag van

€ 25.000,00 niet te bovengaand;

- en een proceskostenveroordeling.

3.2.

Daartoe stelt de VvE – zakelijk weergegeven – het volgende:

[gedaagde] komt zijn betalingsverplichting van de maandelijkse VvE-bijdrage niet na. Door dit verzuim is [gedaagde] de wettelijke rente verschuldigd geworden. Tevens was VvE hierdoor genoodzaakt haar vordering uit handen te geven, daardoor komen de buitengerechtelijke kosten voor rekening van [gedaagde] .

Het verweer in conventie

3.3.

[gedaagde] heeft als verweer – zakelijk weergegeven – aangevoerd dat hij een beroep op opschorting ex. artikel 6:52 BW kan doen, omdat de VvE niet aan haar verplichtingen voldoet. De organisatiestructuur van de VvE is bezwaarlijk en de verdeling van stemmen en kosten binnen de VvE is onevenredig en in het nadeel van de eigenaren van de woonappartementen. Het financieel beleid van de VvE is daarnaast niet inzichtelijk.
De VvE voert noodzakelijke onderhoudsverplichtingen niet uit. Daarnaast heeft [gedaagde] een vordering op grond van onrechtmatige daad jegens de VvE, uit hoofde waarvan [gedaagde] zich op verrekening kan beroepen.

De vordering in reconventie

3.4.

De vordering van [gedaagde] in reconventie luidt – verkort weergegeven – om, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:

- voor recht te verklaren dat de VvE jegens [gedaagde] onrechtmatig heeft gehandeld en de VvE uit hoofde van deze onrechtmatige daad, te veroordelen aan hem te betalen

€ 3.834,99 te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding;

- de VvE te veroordelen mee te werken aan wijziging van de splitsingsakte zodanig dat de stemverhoudingen veranderen;

- de VvE te verplichtingen om de wateroverlast in de kelderboxen op te lossen, almede de brievenbussen, de intercom en de gebarsten ramen te repareren;

- voor recht te verklaren dat het [gedaagde] is toegestaan de betaling van de vordering van de VvE op te schorten totdat de VvE aan haar verplichtingen voldoet;

- De VvE te verplichten een onderzoek in te stellen naar de verdwenen reserves en de VvE te veroordelen om tegenstrijdige belangen van het bestuur te voorkomen;

- met een proceskostenveroordeling.

3.5.

Daartoe stelt [gedaagde] – naast hetgeen hij in conventie als verweer heeft aangevoerd – het volgende:

De VvE voldoet niet aan haar wettelijke verplichtingen voortvloeiende uit artikel 5:112 lid 1 sub e BW. [gedaagde] lijdt hierdoor schade die de VvE dient te vergoeden. De bedrijfs-appartementen worden in strijd met de splitsingsakte gebruikt, omdat deze een woonbestemming hebben gekregen. De VvE treedt hier niet tegen op. Voorts voert [gedaagde] aan dat de VvE gehouden is de stemverhoudingen en de verdeling van de kosten te wijzigen, zodat ook rekening wordt gehouden met de belangen van de eigenaren van de woonappartementen. Daarnaast stelt [gedaagde] dat de VvE meerdere malen heeft toegezegd de door hem gewenste onderhoudswerkzaamheden te zullen verrichten, maar dat tot nog toe heeft nagelaten. Er zou, tot slot, geld uit de kas van de VvE zijn verdwenen. Het bestuur dient een onderzoek naar de verdwenen geld reserves in te stellen, hetgeen zij tot op heden eveneens heeft nagelaten.

Het verweer in reconventie

3.6.

Het verweer in reconventie van de VvE strekt tot afwijzing van de vordering, met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van het geding.

3.7.

De VvE heeft als verweer – zakelijk weergegeven – aangevoerd dat dat er geen sprake is van onrechtmatig handelen door de VvE. [gedaagde] heeft geen schade geleden. Ten aanzien van vermeende schade geldt dat [gedaagde] de gevorderde bedragen niet heeft onderbouwd.

3.8.

Alle belangen van de leden worden zorgvuldig door de VvE behartigd. De bedrijfsappartementen voldoen aan hun bedrijfsbestemming, omdat er activiteiten plaatsvinden met een bedrijfsmatig karakter. Van strijdigheid met de splitsingsakte is geen sprake. [gedaagde] heeft de VvE nooit aangesproken op de door hem gestelde onrechtmatigheid of (schriftelijk) in gebreke gesteld. [gedaagde] heeft zijn verplichting tot betaling van de VvE-bijdragen niet opgeschort. Ten aanzien van het beroep op opschorting is de VvE daarom ook van mening dat niet aan de vereisten voor opschorting is voldaan.

3.9.

De VvE heeft thans onvoldoende liquide middelen om de door [gedaagde] gewenste onderhoudswerkzaamheden uit te voeren. De achterstallige betalingen van de [gedaagde] zijn hier onder andere de oorzaak van.

3.10.

Het is het bestuur niet bekend dat er geld zou zijn verdwenen uit de kas van de VvE. Die stelling van [gedaagde] wordt derhalve door de VvE betwist.

4 De beoordeling van het geschil in conventie en in reconventie

4.1.

De vorderingen in conventie en in reconventie hangen zozeer met elkaar samen dat deze hieronder gelijktijdig zullen worden behandeld.

4.2.

[gedaagde] betwist niet dat hij als eigenaar van het appartement van rechtswege lid is van de VvE en uit hoofde van dit lidmaatschap gehouden is tot hoofdelijke betaling van de in de vergadering van de VvE vastgestelde bijdragen. De hoogte van de gevorderde VvE bijdragen is op zichzelf niet in geschil zodat die vaststaat. Daarmee ligt de vordering tot betaling van de hoofdsom ad € 6.153,12 in beginsel voor toewijzing gereed.

4.3.

De vordering ter zake de toekomstige, nog te vervallen, bijdragen wordt niet betwist. Ook deze vordering ligt daarom voor toewijzing gereed.

4.4.

De vraag die partijen verdeeld houdt is of de VvE tekortschiet in haar verplichtingen, waardoor [gedaagde] gerechtigd is om haar verplichting tot betaling van de bijdragen op te schorten. Daarnaast dient te worden beoordeeld of [gedaagde] een tegenvordering heeft op de VvE waardoor hij zich op verrekening kan beroepen.

4.5.

Uitgangspunt bij de beoordeling van voormelde vragen is dat een vereniging van eigenaren van appartementsrechten een bijzondere vorm van gemeenschap is, waarop de bepalingen van titel 9 van boek 5 BW van toepassing zijn. [gedaagde] is bovendien als lid van de VvE deelgenoot van die gemeenschap. Besluitvorming binnen de VvE is geregeld in de wet met daarop in aanvulling de splitsingsakte en/of het reglement van splitsing. Een lid dat meent dat de VvE een bepaald besluit zou moeten nemen of een bepaalde actie zou moeten verrichten, dient daartoe een besluit op de vergadering van de VvE uit te lokken. Voor zover de VvE niet het door dat lid gewenste besluit neemt, kan dat lid binnen vier weken vernietiging van het besluit (ex artikel 5:130 BW) door de kantonrechter vorderen en/of een vervangende machtiging (ex artikel 5:121 BW) van de kantonrechter verzoeken. Een lid dat een wijziging van de splitsingsakte wenst, zal daartoe eveneens een besluit van de VvE moeten uitlokken, althans hij kan die wijziging alleen realiseren met instemming van alle eigenaren (ex artikel 5:139 BW). Bij weigering van één of meer appartementseigenaren kan alleen op verzoek van een of meer eigenaren aan wie ten minste de helft van het aantal stemmen toekomt, een vervangende machtiging aan de kantonrechter worden verzocht (ex artikel 5:140 BW).
De VvE kan niet op andere wijze dan de hierboven beschreven manier door een lid van de VvE worden gedwongen bepaalde besluiten te nemen of een bepaalde actie te ondernemen.

4.6.

Ten aanzien van opschorting geldt dat een schuldenaar daarop alleen een beroep kan doen indien hij een opeisbare vordering op zijn schuldeiser heeft en er tussen de nakoming van zijn verbintenis en die vordering voldoende samenhang bestaat om deze opschorting te rechtvaardigen.

4.7.

Uitgaande van voormelde toetsingscriteria kan het beroep op opschorting niet slagen. Van enige opeisbare vordering van [gedaagde] op de VvE is immers geen sprake. Gesteld noch gebleken is dat [gedaagde] voor wat betreft het door hem gestelde achterstallig onderhoud, het niet gebruiken van de bedrijfsappartementen conform de bestemming, het gevoerde financiële beleid, het verdwenen kasgeld of de verhouding van de stemmen en kosten binnen de VvE enig besluit van de VvE heeft uitgelokt, laat staan dat hij zich op enig moment tot de kantonrechter heeft gewend met het verzoek tot een vervangende machtiging. Gelet hierop was er voor de VvE geen verplichting om te besluiten of te handelen op de door [gedaagde] gewenste wijze en kan dus evenmin worden aangenomen dat de VvE in enige verplichting jegens [gedaagde] tekort schiet.

4.8.

In aanvulling op het voorgaande geldt ten aanzien van het gestelde achterstallig onderhoud nog dat [gedaagde] bezwaarlijk van de VvE kan verlangen dat deze op haar kosten werkzaamheden laat verrichten daar waar [gedaagde] al sinds 2010 nalaat de maandelijkse bijdrage te voldoen en daarmee de financiële mogelijkheden voor het uitvoeren van onderhoud heeft verminderd. Zijn stelling dat de VvE hem, desondanks, zou hebben toegezegd achterstallig onderhoud uit te voeren, is door hem, mede in het licht van de betwisting door de VvE, onvoldoende onderbouwd.

4.9.

Voor wat betreft de verdeling van de stemmen en kosten geldt, eveneens in aanvulling op hetgeen onder 4.7. is overwogen, dat gesteld noch gebleken is dat de meerderheid van de appartementseigenaren een andere verdeling voorstaat. Voorts is die verdeling is de splitsingsakte opgenomen en was [gedaagde] daarom bij aankoop van het appartementsrecht al duidelijk dat hij en de andere eigenaren van de woonappartementen een minderheidspositie zouden innemen.

4.10.

Ten slotte geldt ten aanzien van het gevoerde financiële beheer dat uit hetgeen partijen over en weer naar voren hebben gebracht, volgt dat de begroting en de exploitatierekening jaarlijks ter goedkeuring aan de VvE zijn voorgelegd. Gesteld noch gebleken is dat [gedaagde] bij de kantonrechter vernietiging van het besluit tot goedkeuring heeft verzocht.

4.11.

Het beroep op verrekening omdat [gedaagde] schade heeft geleden als gevolg van onrechtmatig handelen door de VvE, kan evenmin slagen. Voor een geslaagd beroep op onrechtmatige daad moet immers komen vast te staan dat de VvE jegens [gedaagde] onrechtmatig heeft gehandeld en dat hij als gevolg daarvan schade heeft geleden. Zoals uit het voorgaande al is gevolgd, was er voor de VvE echter geen verplichting om te besluiten of te handelen op de door [gedaagde] voorgestane wijze, zodat ook niet kan worden gezegd dat de VvE door dit na te laten, onrechtmatig heeft gehandeld. De stelling van [gedaagde] dat de VvE heeft gehandeld in strijd met het bepaalde van artikel 5:112 lid 1 sub e BW, kan niet tot een ander oordeel leiden,


alleen al om dat de belangen van [gedaagde] als individuele appartementseigenaar niet zonder meer gelijk gesteld kunnen worden aan de gemeenschappelijke belangen van alle appartementseigenaren. Ook hier geldt overigens dat de verdeling van de stemmen en de kosten [gedaagde] bij aankoop van het appartementsrecht bekend moeten zijn geweest. Ten slotte heeft [gedaagde] zijn schade alsmede het causaal verband tussen die schade en het onrechtmatig handelen onvoldoende concreet onderbouwd.

4.12.

De conclusie is dan ook dat het beroep op opschorting en het beroep op verrekening falen.

4.13.

Gelet daarop is de vordering van de VvE in conventie tot betaling van de hoofdsom € 6.153,12 toewijsbaar. [gedaagde] heeft niet betwist met ingang van 2010 met de betaling van de VvE bijdragen in verzuim te zijn, zodat de verschenen wettelijke rente daarover vanaf
13 oktober 2013 van € 114,93 toewijsbaar is. De vordering inzake toekomstige, nog te vervallen bijdragen, wordt toegewezen tot het einde van het ten tijde van de dagvaarding lopende boekjaar, zijnde 31 december 2014. De reden van deze beperking is, dat de hoogte van de bijdragen nadien nog niet vaststaat. [gedaagde] heeft voorts niet betwist dat de VvE buitengerechtelijke werkzaamheden heeft verricht. Het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten van € 600,78 komt de rechtbank ook niet onredelijk voor, zodat ook dit deel van de vordering toewijsbaar is. [gedaagde] heeft ook niet betwist dat de VvE de omzetbelasting niet kan verrekenen, zodat ook de gevorderde omzetbelasting over de incassokosten ad € 126,16 toewijsbaar is.

4.14.

Uit het voorgaande volgt tevens dat geen van de in reconventie ingestelde vorderingen kan slagen. Van onrechtmatig handelen of een geslaagd beroep op opschorting is immers geen sprake, zodat de vorderingen I tot en met III die daarop zijn gebaseerd, falen. Vordering IV strekkende tot wijziging van de splitsingsakte kan niet slagen gelet op het bepaalde daarover in de artikelen 5:139 en 5:140 BW. De vorderingen V en VI op grond waarvan de VvE verplicht zou moeten worden om bepaalde verrichtingen te plegen, kunnen niet slagen nu daartoe eerst besluitvorming op de in rechtsoverweging 4.5. beschreven wijze dient plaats te vinden, hetgeen niet het geval is geweest.

4.15.

[gedaagde] zal als in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het geding in conventie en in reconventie.

5 De beslissing

De kantonrechter:

in conventie

veroordeelt [gedaagde] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan de VvE te betalen een bedrag van 6.994,99, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over € 6.153,12 vanaf 17 juli 2014 tot aan de dag der voldoening;

veroordeelt [gedaagde] tevens om aan VvE te voldoen de toekomstige bijdragen, zodra opeisbaar, ten bedrage van € 135,00 per maand, die vervallen in de periode vanaf augustus 2014 tot 31 december 2014;

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van de VvE tot en met vandaag vaststelt op € 962,56, te weten:

dagvaarding € 100,56

griffierecht € 462,00

salaris gemachtigde € 500,00;

wijst het meer of anders gevorderde af;

in reconventie

wijst de vorderingen af;

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten tot aan deze uitspraak aan de zijde van de VvE bepaald op € 400,00 aan salaris gemachtigde;

in conventie en in reconventie

verklaart dit vonnis voorzover het de veroordelingen betreft uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door J.J. Dijk, kantonrechter en op 23 juli 2015 in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.

De griffier De kantonrechter