Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBNHO:2014:6763

Instantie
Rechtbank Noord-Holland
Datum uitspraak
15-07-2014
Datum publicatie
04-08-2014
Zaaknummer
C/15/214424 / KG ZA 14-269
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Kort geding
Inhoudsindicatie

Geschil over de vraag of een verklaring van de (advocaat van de) verkoper tot ontbinding van een koopovereenkomst over een onroerende zaak verzonden aan de advocaat van de koper (en dus niet aan de koper zelf), tot rechtsgeldige ontbinding heeft geleid en boetes zijn gaan lopen en de verplichting tot levering nog bestaat. Die vraag bestaat omdat er hiermee strikt genomen niet is voldaan aan alle vereisten die aan ontbinding in de koopovereenkomst zijn gesteld; met name aan het vereiste eis dat de ontbindingsverklaring aan de koper zelf moet zijn gericht. Geen (spoedeisend) belang bij een voorlopig oordeel en enige voorziening in kort geding. De wederpartij heeft toegezegd in afwachting van de bodemzaak boetes niet te incasseren en levering nog niet at te dwingen.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Afdeling privaatrecht

Sectie Handel & Insolventie

zaaknummer / rolnummer: C/15/214424 / KG ZA 14-269

Vonnis in kort geding van 15 juli 2014 (bij vervroeging)

in de zaak van

[eiseres],

wonende te [woonplaats],

eiseres,

advocaat mr. B. Bijlsma,

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

HAVACO B.V.,

gevestigd te Aerdenhout,

gedaagde,

advocaat mr. Th.F. Roest.

Partijen zullen hierna [eiseres] en Havaco B.V. genoemd worden.

1 De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

  • -

    de dagvaarding met producties

  • -

    de brief met producties van mr. Roest van 3 juli 2014

  • -

    de mondelinge behandeling

  • -

    de pleitnota van [eiseres]

  • -

    de pleitnota van Havaco B.V.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2 De feiten

2.1.

[eiseres] is eigenaresse van de woning en aanhorigheden op het adres [adres].

2.2.

Havaco B.V. is een onderneming die zich (onder meer) bezig houdt met de ontwikkeling van projecten in onroerend goed.

2.3.

Partijen hebben op 9 maart 2011 een koopovereenkomst gesloten aangaande de verkoop van de woning aan [adres] (hierna: de koopovereenkomst). In die koopovereenkomst zijn voor zover van belang onder meer de navolgende bepalingen opgenomen.

Artikel 3 Eigendomsoverdracht

3.1

De akte van levering zal gepasseerd worden 4 weken na verkrijgen van een onherroepelijke omgevingsvergunning, doch uiterlijk 1 april 2013 of zoveel eerder of later als partijen tezamen nader overeenkomen (…).

Artikel 10 Ingebrekestelling, ontbinding

10.1

Indien één van de partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig blijft in de nakoming van één of meer van haar uit deze overeenkomst voortvloeiende verplichtingen, kan de wederpartij van de nalatige deze overeenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de nalatige.

(…)

10.3

Indien de wederpartij geen gebruik maakt van zijn recht de overeenkomst te ontbinden en nakoming verlangt, zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij na afloop van de in 10.1 vermelde termijn van acht dagen voor elke sedertdien verstreken dag tot aan de dag van nakoming een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd zijn van drie promille van de koopprijs, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding en kosten van verhaal. Indien de wederpartij na verloop van tijd de overeenkomst alsnog ontbindt dan zal deze boete verschuldigd zijn voor elke na afloop van de in 10.1 vermelde termijn van acht dagen verstreken dag tot aan de dag waarop de overeenkomst ontbonden is.

(…)

Artikel 16 Ontbindende voorwaarden

(…)

16.3

Partijen verplichten zich over en weer al het redelijk mogelijke te doen teneinde de hierboven bedoelde vergunning en/of (…) toezegging(en) en/of andere zaken te verkrijgen.

De partij die de ontbinding inroept dient er zorg voor te dragen, dat de mededeling dat de ontbinding wordt ingeroepen, uiterlijk de eerste werkdag na de datum waarvan in de betreffende ontbindende voorwaarde sprake is door de wederpartij of diens makelaar is ontvangen.

Deze mededeling dient zo goed mogelijk gedocumenteerd te geschieden bij ”aangetekende brief met bericht handtekening retour” of “telefaxbericht met verzendbevestiging”. Alsdan zijn beide partijen van deze overeenkomst bevrijd. (…)

Artikel 19 Overige ontbindende voorwaarden

Artikel 19.1 Deze overeenkomst kan door ieder der partijen worden ontbonden indien koper uiterlijk 1 maart 2013 de koper geen onherroepelijke omgevingsvergunning heeft gekregen voor de bouw van een appartementengebouw van 5 à 6 appartementen met een (inpandig) zwembad en een (ondergrondse) parkeergarage. Deze termijn kan op verzoek van koper eenmalig met zes maanden worden verlengd indien de onherroepelijke omgevingsvergunning nog niet is verleend maar partijen het aannemelijk achten dat dit binnen zes maanden wel het geval zal zijn.

Artikel 16.3 is op bovenstaande artikelen van overeenkomstige toepassing.

2.4.

Op 28 februari 2013 hebben partijen een aanvulling op de koopovereenkomst ondertekend. De artikelen 3.1 en 19.1 zijn in die aanvulling als volgt aangepast.

3.1

De akte van levering zal worden gepasseerd 4 weken na verkrijgen onherroepelijke omgevingsvergunning, doch uiterlijk 1 april 2014 of zoveel eerder of later als partijen tezamen nader overeenkomen…enzovoorts.

19.1

Deze overeenkomst kan door ieder der partijen worden ontbonden indien koper uiterlijk 1 maart 2014 de koper geen onherroepelijke omgevingsvergunning heeft verkregen voor de bouw van een appartementengebouw van 5 à 6 appartementen met een (inpandig) zwembad en een (ondergrondse) parkeergarage. Deze termijn kan op verzoek van de koper eenmalig met 6 maanden worden verlengd indien de onherroepelijke omgevingsvergunning nog niet is verleend maar partijen het aannemelijk achten dat dit binnen zes maanden wel het geval zal zijn.

2.5.

Op 26 februari 2014 heeft de advocaat van Havaco B.V. bij brief aan de toenmalig advocaat van [eiseres] verzocht om nogmaals in te stemmen met een verlenging van de termijn om een beroep te doen op de ontbindende voorwaarde conform artikel 19.1 van de koopovereenkomst met zes maanden. Gevraagd werd om de schriftelijke bevestiging ter zake te doen toekomen aan de advocaat van Havaco B.V.

2.6.

Bij brief van 28 februari 2014, gericht aan de advocaat van Havaco B.V. en afkomstig van de toenmalig advocaat van [eiseres], heeft [eiseres] Havaco B.V. bericht dat zij niet instemt met een verdere verlenging van de ontbindingstermijn als bedoeld in artikel 19.1 van de koopovereenkomst en na 1 maart 2014 tot ontbinding van de koopovereenkomst zal overgaan.

2.7.

Bij brief van 3 maart 2014 van de advocaat van [eiseres], per aangetekende post en per fax verzonden aan de advocaat van Havaco B.V., heeft [eiseres] aan Havaco B.V. bericht dat zij de koopovereenkomst met een beroep op en onder verwijzing naar het bepaalde in artikel 19.1 van de koopovereenkomst per direct ontbindt.

2.8.

Havaco B.V. heeft vervolgens bij brief van 4 maart 2014 aan [eiseres] meegedeeld dat de koopovereenkomst thans perfect is geworden, omdat beide partijen geen gebruik hebben gemaakt van de mogelijkheid de koopovereenkomst te ontbinden en laten weten uit te gaan van levering van het in de koopovereenkomst genoemde onroerend goed op 1 april 2014. In reactie hierop heeft [eiseres] op 5 maart 2014 Havaco B.V., voor zover van belang, het volgende bericht.

(…)

Ik begrijp uw stellingname en het daaraan gekoppelde verzoek niet, nu bedoelde koopovereenkomst al op 3 maart jl. is ontbonden. Ik verwijs naar de brief van mijn advocaat van dezelfde datum aan uw advocaat, welke brief ik in kopie als bijlage bij deze brief voeg. Voor de zekerheid bevestig ik u hierbij de ontbinding ook nog rechtstreeks richting u. Wellicht ten overvloede wijs ik u erop dat de op handen zijnde ontbinding ook al eerder aan u kenbaar was gemaakt; ik verwijs naar de eveneens bijgevoegde brief van mijn advocaat d.d. 28 februari 2014.

Voor zover u zou menen dat de termijn voor ontbinding 1 maart 2014 zou verstrijken (u stelt dat in uw brief), dan deel ik deze mening niet. Voor uw lezing is ook geen grond te vinden in de overeenkomst. Integendeel.

Nu er geen sprake (meer) is van een koopovereenkomst, zal aan uw verzoek tot levering dan ook geen gehoor worden gegeven.

Mijn advocaat zal een kopie van deze brief aan uw advocaat sturen.

(…)

2.9.

Bij brief van 15 mei 2014 heeft Havaco B.V. [eiseres] voor zover relevant het volgende bericht.

(…)

Naar aanleiding van onze koopovereenkomst van 9 maart 2011 en in aansluiting op mijn brief aan u van 4 maart jl. bericht ik u hierbij als volgt.

U heeft niet voldaan aan de volgens de koopovereenkomst geldende verplichting tot levering van het verkocht onroerend goed per 1 april jl.

Integendeel, u stelt dat u de koopovereenkomst heeft ontbonden.

Over de vraag of dat standpunt juist is loopt inmiddels een door u aanhangig gemaakt procedure bij de rechtbank in Haarlem.

Ik kan helaas niet anders concluderen dan dat u een bewuste keuze heeft gemaakt om de confrontatie op te zoeken, dit ondanks het feit dat van mijn zijde diverse pogingen zijn ondernomen om met elkaar het project te voltooien en daarbij ook voor de volle 100% rekening te houden met uw gewijzigde plannen en geuite wens om langer in het woonhuis te kunnen blijven wonen.

Dit gegeven brengt mij ertoe om u bij deze (in lijn met artikel 10.1 van onze koopovereenkomst) in gebreken te stellen en u nog eenmaal in de gelegenheid te stellen om het verkocht onroerend goed aan Havaco B.V. te leveren.

Conform artikel 10.1 van onze koopovereenkomst krijgt u daarvoor acht dagen de tijd. U dient dit schrijven dan ook te beschouwen als de ingebrekestelling in de zin van artikel 10.1 van de betreffende overeenkomst.

Indien u na deze brief gedurende acht dagen nalatig blijft in de nakoming van uw verplichting om het verkochte onroerend goed te leveren, zal Havaco B.V. conform artikel 10.3 van onze koopovereenkomst nakoming blijven verlangen en zult u na afloop van de termijn van acht dagen voor elke sindsdien verstreken dag tot aan de dag van levering een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd zijn van 3 promille van de koopprijs, onverminderd het recht van Havaco B.V. op aanvullende schadevergoeding en vergoeding van kosten van verhaal (letterlijke tekst van artikel 10.3 van onze koopovereenkomst).

Dit betreft een bedrag ter hoogte van 7.500,-- per dag.

(…)

2.10.

Tussen partijen is een bodemprocedure aanhangig bij deze rechtbank. In geschil is kort gezegd de vraag of de koopovereenkomst tussen partijen bij de aangetekende brief/het faxbericht van 3 maart 2014 aan de advocaat van Havaco B.V., hiervoor onder 2.7 bedoeld, rechtsgeldig is ontbonden. Havaco B.V. heeft in het kader van die procedure een reconventionele vordering ingesteld strekkende tot veroordeling van [eiseres] tot levering van de verkochte onroerende zaken conform de koopovereenkomst en tot betaling van de contractuele boete. Bij tussenvonnis van 25 juni 2014 is een comparitie van partijen gelast en bepaald dat partijen 9 juli 2014 hun verhinderdata dienen op te geven voor de maanden september tot en met november 2014.

2.11.

De gemeenteraad van Bloemendaal heeft afgewezen het verzoek van Havaco B.V. tot de vereiste aanpassing van het bestemmingsplan om het in artikel 19.1 van de koopovereenkomst bedoelde bouwplan mogelijk te maken. Havaco B.V. heeft daartegen bezwaar gemaakt. Een omgevingsvergunning voor dat bouwplan is ook (nog) niet verleend.

3 Het geschil

3.1.

[eiseres] vordert:

het U Edelachtbare Vrouwe/Heer Voorzieningenrechter behage, bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, op de minuut en op alle dagen en uren,

Primair:

Gedaagde, de besloten vennootschap Havaco B.V. wordt ontzegd om overeenkomstig het gestelde in artikel 3 lid 1 van de -Gewijzigde- Overeenkomst inhoudende de levering van een woning met aanhorigheden te [adres] nakoming te vorderen van eiseres gedurende de tijd dat geen onherroepelijke omgevingsvergunning

door Havaco B.V is verkregen dan wel tot uiterlijk 1 september 2014. En voorts in het bijzonder dat als voorziening zal gelden in die zin dat het Havaco 3.V. wordt verboden in afwachting van de verkrijging van een omgevingsvergunning, althans tot uiterlijk 1 september 2014, althans in afwachting van de einduitspraak in de bodemprocedure, om aanspraak te kunnen maken op het incasseren van boetes zoals genoemd in artikel 10 lid 3 van de Overeenkomst alsook aanspraak op aanvullende schadevergoeding althans tot enig moment, als U E.A. in goede justitie zal vermenen te behoren, althans een zodanige

voorziening als U E.A in deze redelijk mocht achten, zulks op straffe van een direct opeisbare boete aan Havaco B.V. van € 5.000,00 voor elke dag, een deel van een dag daaronder begrepen, dat Havaco B.V. na betekening van dit vonnis in gebreke blijft om aan deze veroordeling te voldoen;

Subsidiair:

Havaco B.V. te veroordelen de aangekondigde nakomingsvordering uit hoofde van het gestelde in artikel 3 lid 1 van de gewijzigde Overeenkomst per direct geheel (of gedeeltelijk) te schorsen en geschorst, althans een opschorting van het eventuele recht, te houden totdat er een omgevingsvergunning aan Havaco B.V. is verleend dan wel tot 1 september 2014, althans tot in een bodem procedure door de rechter een eindvonnis is gewezen, althans tot enig moment, als U in goede justitie zal vermenen te behoren, en wel in het bijzonder dat er geen boetes zoals bedoeld in art 10.3 van de Overeenkomst zullen worden verbeurd dan wel verschuldigd zullen zijn alsook geen aanspraak op aanvullende schadevergoeding en/of anderszins. Het een en ander op straffe van verbeurte van betaling van een dwangsom aan eiseres van € 5000,00 voor elke dag, een deel van de dag daaronder begrepen, dat Havaco B.V. na betekening van dit vonnis in gebreke blijft om aan deze veroordeling te voldoen;

Meer subsidiair

Te bepalen dat Havaco B.V. geen aanspraak maakt op het verschuldigd zijn dan wel het incasseren van boetes en voorts geen aanspraak kan maken op aanvullende schadevergoeding en/of kosten van verhaal vanwege het onredelijk bezwarend karakter

van het beding zoals dat is neergelegd in artikel 10 lid 3 van de Overeenkomst.

Meer subsidiair

Voor zover [eiseres] niet of niet op de juiste wijze de ontbindende voorwaarde heeft ingeroepen, geldt als voorziening dat er een nieuwe termijn is gaan lopen voor het inroepen van de ontbindende voorwaarde, doordat Havaco B.V. in de gelegenheid wordt gesteld om overeenkomstig haar verzoek de Overeenkomst te verlengen met 6 maanden

vanaf 1 maart 2014 tot 1 september 2014 ten einde een onherroepelijke omgevings vergunning gebaseerd op het oorspronkelijke bouwplan “Huize De Elshof’ d.d. 20 maart 2011 te verkrijgen, althans een zodanige voorziening als U Edelachtbare in deze redelijk mocht achten.

Kosten veroordeling

Gedaagde te veroordelen in de kosten van deze procedure.

3.2.

[eiseres] legt samengevat het volgende aan haar vorderingen ten grondslag. Onder verwijzing naar hetgeen zij in de bodemprocedure naar voren heeft gebracht, stelt [eiseres] zich op het standpunt dat de koopovereenkomst bij de aangetekende brief/het faxbericht van 3 maart 2014 aan de advocaat van Havaco B.V. rechtsgelding is ontbonden. Zij stelt voorts dat, nu Havaco B.V. bij brief van 15 mei 2014 nakoming vordert van de overeenkomst, hiervoor onder 2.9 bedoeld, en haar heeft gesommeerd om binnen 8 dagen na te komen, bij gebreke waarvan een boete verschuldigd zou zijn, belang bestaat bij een voorlopige voorziening. Die voorlopige voorziening strekt er primair toe schade door het verschuldigd worden van boetes van 3 promille van de hoofdsom per dag als gevolg van het feit dat niet tijdig is geleverd, te voorkomen. [eiseres] stelt dat de gevraagde voorziening ertoe dient te strekken Havaco B.V. te verbieden om in afwachting van de uitspraak in de bodemprocedure aanspraak te kunnen maken op het incasseren van boetes zoals bedoeld in artikel 10.3 van de koopovereenkomst alsook op aanvullende schadevergoeding. Zij heeft er belang bij te weten waar zij aan toe is, hetgeen een te beschermen rechtsbelang is, aldus [eiseres].

3.3.

Havaco B.V. voert verweer.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4 De beoordeling

4.1.

Als meest verstrekkende verweer heeft Havaco B.V. aangevoerd dat ten aanzien van de vorderingen van [eiseres] een belang en dus ook een spoedeisend belang ontbreekt. In dit kader voert Havaco B.V. aan dat zij niet beschikt over een (executoriale) titel om de levering af te dwingen en ook niet over een executoriale titel om boetes te kunnen executeren. Voorts brengt zij naar voren dat Havaco B.V. in onderhavig kort geding ook geen (reconventionele) vorderingen heeft ingediend met die strekking. Daarbij komt dat Havaco B.V., na toezending van de ingebrekestelling van 15 mei 2014, [eiseres] ook niet meer heeft aangeschreven middels een verzoek c.q. een sommatie om de verbeurde boete aan haar te betalen. Voorts zou een beslissing in kort geding over de gevraagde voorzieningen in strijd zijn met het bepaalde in artikel 257 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) en bovendien aan [eiseres] niet de verlangde zekerheid kunnen bieden, nu de bodemrechter ingevolge dat artikel niet gebonden is aan een oordeel in kort geding over de vraag of de koopovereenkomst is ontbonden.

4.2.

De voorzieningenrechter overweegt als volgt. Havaco B.V. heeft ter zitting toegezegd de in de brief van 15 mei 2014 bedoelde boetes en (aanvullende) schadevergoeding bij ongewijzigde omstandigheden niet te incasseren en de levering van de onder 2.1 en 2.3 bedoelde onroerende zaak niet af te dwingen en daarvoor geen conservatoire of andere (voorlopige) rechtsmaatregelen te treffen, voordat drie weken zijn verstreken nadat in de onder 2.10 bedoelde procedure bij de rechtbank eindvonnis is gewezen. Een voorlopig oordeel in dit kort geding kan ingevolge artikel 257 Rv geen nadeel toebrengen aan de zaak ten principale. Dat betekent dat een oordeel in dit kort geding over de vraag of de koopovereenkomst nu wel of niet is ontbonden door de onder 2.7 bedoelde brief van 3 maart 2014 de rechtbank in de lopende bodemprocedure, bedoeld onder 2.10 niet kan binden. Voor zover [eiseres] met onderhavige vordering in rechte vastgesteld wil doen hebben dat zij de woning niet hoeft te leveren en geen boetes verschuldigd is, kan zij daarover in dit geding dus geen bindend oordeel krijgen. Bij een voorziening, gericht op het (thans) niet hoeven leveren of betalen van de boete, heeft zij overigens op dit moment vanwege voormelde toezegging van Havaco B.V., waaraan [eiseres] Havaco B.V. kan houden, geen (spoedeisend) belang. Een voorlopige oordeel over de ontbinding van de overeenkomst zal [eiseres] niet de zekerheid kunnen bieden dat zij met onderhavige procedure nastreeft, zodat zij ook daarbij geen (spoedeisend) belang heeft. De vorderingen van [eiseres] zullen dan ook, bij een gebrek aan (spoedeisend) belang daarbij, worden afgewezen.

4.3.

[eiseres] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Havaco B.V. worden begroot op:

- griffierecht € 608,00

- salaris advocaat 527,00

Totaal € 1.135,00

4.4.

De gevorderde veroordeling in de nakosten zal worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.

5 De beslissing

De voorzieningenrechter

5.1.

wijst de vorderingen af,

5.2.

veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, aan de zijde van Havaco B.V. tot op heden begroot op € 1.135,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag met ingang van 14 dagen na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,

5.3.

veroordeelt [eiseres] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 131,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat zij niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 68,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over de nakosten met ingang van veertien dagen na de betekening van dit vonnis tot aan de voldoening,

5.4.

verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. R.H.M. Bruin en in het openbaar uitgesproken op 15 juli 2014.1

1 Conc.: 1289