Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBNHO:2014:6035

Instantie
Rechtbank Noord-Holland
Datum uitspraak
26-02-2014
Datum publicatie
30-06-2014
Zaaknummer
2633740 CV EXPL 13-10517
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Eerste aanleg - enkelvoudig
Inhoudsindicatie

Huurrecht. Eenzijdige aanpassing verdeelsleutel servicekosten door huurder na veranderde situatie niet toegestaan, maar eenzijdige wijziging van het servicepakket door verhuurder evenmin.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Afdeling Privaatrecht

Sectie Kanton – locatie Haarlem

zaak/rolnr.: 2363740 CV EXPL 13-10517

datum uitspraak: 26 februari 2014

VONNIS VAN DE KANTONRECHTER

inzake

[eiser]

te [woonplaats]

eiser

hierna te noemen: [eiser]

gemachtigde mr. O.J. Boeder

tegen

[gedaagde]

te [woonplaats]

gedaagde

hierna te noemen: [gedaagde]

procederend in persoon

De procedure

[eiser] heeft [gedaagde] gedagvaard op 13 september 2013. [gedaagde] heeft schriftelijk geantwoord. Fout! Bladwijzer niet gedefinieerd.De kantonrechter heeft bij tussenvonnis van 6 november 2013 een comparitie van partijen gelast, die heeft plaatsgevonden op 28 januari 2014. Voorafgaande aan de comparitie hebben beide partijen nadere producties in het geding gebracht. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen verder naar voren hebben gebracht.

De feiten

  1. Bij schriftelijke huurovereenkomst van 5 juni 2011 heeft [eiser] aan [gedaagde] verhuurd de woonruimte aan de [adres] (eerste verdieping) tegen een kale huurprijs van € 750,- per maand, te vermeerderen met het voorschot op de servicekosten ad € 160,- per maand.

  2. Op de huurovereenkomst zijn van toepassing Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Woonruimte (model ROZ 30 juli 2003).

  3. De boven het gehuurde liggende woning op de tweede etage is eveneens eigendom van [eiser] en in gebruik bij zijn dochter.

  4. De beide woningen zijn voor wat betreft gas, water en elektriciteit niet apart bemeterd, zodat de totale (service)kosten over beide woningen verdeeld moeten worden. [gedaagde] is met [eiser] overeengekomen dat zolang de door hem gehuurde woning met twee personen wordt bewoond en de woning op de tweede etage door één persoon, 60% van de servicekosten voor rekening van [gedaagde] zou komen en 40% voor de bewoner van de tweede etage.
    Voorts zijn partijen overeen gekomen dat bij een wijziging van de woonsituatie, zij in overleg zouden treden over wijziging van de verdeelsleutel voor de servicekosten.

  5. De afrekening servicekosten is op 19 februari 2012 aan [gedaagde] verzonden. Naar aanleiding daarvan hebben partijen met elkaar gecorrespondeerd over de borgsom van het modem voor de UPC aansluiting.

  6. Bij brief van 29 april 2012 heeft [eiser] bericht dat de huur per 1 juli 2012 zou worden verhoogd met 2,4% tot een bedrag van € 768,-. Het voorschot voor de servicekosten zou ongewijzigd blijven.

  7. Met ingang van augustus 2012 is [gedaagde] een bedrag van € 76,11 als voorschot op de servicekosten gaan betalen.

  8. Bij brief van 12 augustus 2012 heeft [eiser] voorgesteld het maandelijkse voorschot op de servicekosten wegens het wegvallen van de diensten van UPC uit het servicepakket te verlagen tot € 123,- per maand.

  9. De afrekening servicekosten over 2012 is op 16 februari 2013 aan [gedaagde] toegezonden, op grond waarvan [gedaagde] nog een bedrag van € 637,37 aan [eiser] diende te voldoen.

  10. Bij brief van 25 februari 2013 heeft [gedaagde] bezwaar gemaakt tegen de afrekening servicekosten omdat hij het niet eens was met de gehanteerde verdeelsleutel voor de servicekosten en met de beëindiging van het UPC abonnement.

  11. Bij brief van 18 april 2013 heeft [makelaar] aan [gedaagde] laten weten dat [eiser] het beheer over het gehuurde aan hem had overgedragen. Tevens is in die brief aanspraak gemaakt op betaling van een bedrag ad € 993,64 wegens achterstanden in de betalingen aan huur en servicekosten in 2011, 2012 en 2013.

  12. [gedaagde] heeft de huurovereenkomst met ingang van 1 oktober 2013 opgezegd. Een door [makelaar] aangekondigde voorinspectie van het gehuurde op 23 september 2013 heeft hij niet toegestaan.

  13. Ten tijde van de oplevering van het gehuurde was daarin nog aanwezig een door [gedaagde] aangebrachte kastenwand. Deze heeft hij niet willen verwijderen, waarna deze door [eiser] zelf is verwijderd en afgevoerd.

De vordering

[eiser] vordert (samengevat) na vermindering van eis veroordeling van [gedaagde] tot betaling van € 1.618,63 vermeerderd met de buitengerechtelijke incassokosten ad € 193,78 en de wettelijke rente tot 13 september 2013 ad € 11,41 en vanaf 13 september 2013 ad p.m. alsmede de proceskosten.
[eiser] legt aan zijn vordering ten grondslag dat [gedaagde] ondanks sommaties heeft nagelaten de uit hoofde van de tussen hen bestaande huurovereenkomst verschuldigde huur en servicekosten volledig te voldoen. Voorts is [gedaagde] wegens het niet deugdelijk opleveren van het gehuurde bij het einde van de huur een bedrag van € 300,- aan [eiser] verschuldigd.

Het verweer

[gedaagde] betwist de vordering. Hij voert daartoe het volgende aan.
- Het is hem niet duidelijk hoe de vordering is opgebouwd, omdat hij daarvan nooit een specificatie heeft ontvangen.
- [eiser] heeft met ingang van 1 juli 2012 een huurverhoging van 2,4% per maand doorgevoerd, die 2,3% zou moeten zijn en redelijkerwijs niet eerder dan per 1 september 2012 kon ingaan.
- [eiser] heeft bij de afrekening van de servicekosten een verdeelsleutel gehanteerd van 60% voor [gedaagde] en 40% voor de woning op de tweede etage. Dat is niet redelijk omdat de woning op de tweede etage van meet af aan door twee personen werd bewoond, zodat een verdeelsleutel van 50% - 50% gehanteerd zou moeten worden.
- Per 1 juli 2012 heeft [eiser] eenzijdig de levering van het UPC kabel signaal uit het servicepakket gehaald, waardoor [gedaagde] gedwongen was zelf een aansluiting te regelen. De schade en extra kosten die hiermee gemoeid zijn geweest, komen voor rekening van [eiser].

De beoordeling

1.

Het verweer van [gedaagde] dat niet duidelijk is hoe de vordering is opgebouwd omdat deze nooit is gespecificeerd, wordt gepasseerd. In de onder k. genoemde brief is per jaar de achterstand gespecificeerd, welke specificatie is aangevuld bij dagvaarding en bij akte. De vordering ziet op het volgende:
- 2011: ten onrechte ingehouden huur: € 43,00
- 2012: eindafrekening servicekosten en te weinig betaalde huur: € 637,37
- januari t/m april 2013: te weinig betaald voorschot servicekosten en te weinig betaalde huur: € 313,27
- mei t/m september 2013: te weinig betaald voorschot servicekosten en te weinig betaalde huur: € 1.047,07.
Totaal: € 2.040,71, te vermeerderen met kosten verwijdering kast ad € 300,- en te verminderen met € 750,- aan ingehouden borg en € 39,85 wegens wijziging rente.

2.

Voor wat betreft de huurverhoging in 2012 geldt het volgende. In artikel 5.2 van de huurovereenkomst is bepaald dat de huurprijs jaarlijks voor het eerst op 1 juli 2012 wordt aangepast overeenkomstig het bepaalde in artikel 18 van de algemene bepalingen. In dat artikel 18 is de rekenformule opgenomen. Naar [gedaagde] onvoldoende weersproken heeft aangevoerd, is de uitkomst van die rekenformule niet 2,4% maar 2,3%. Dat laatste leidt volgens [eiser] tot een huurverschil van
€ 0,25 per maand, hetgeen door [gedaagde] niet is weerlegd. De kantonrechter zal daarvan dan ook uitgaan. Voorts is in artikel 18 bepaald dat de huurverhoging geldt ook als daarvan geen mededeling wordt gedaan aan de huurder. Het verweer van [gedaagde] dat hij de brief waarin de huurverhoging wordt aangekondigd pas in augustus 2012 heeft ontvangen en de huurverhoging daarom niet eerder zou moeten ingaan dan per 1 september 2012, wordt dan ook verworpen. [gedaagde] is de huurverhoging per 1 juli 2012 verschuldigd. Naar [eiser] onweersproken heeft gesteld, heeft [gedaagde] tot 1 januari 2013 helemaal geen verhoging betaald, zodat sprake is van een achterstand die voor zijn rekening komt. De te veel betaalde huur betreft zoals hiervoor overwogen € 0,25 per maand over een periode van negen maanden, te weten 1 januari tot 1 oktober 2013, zodat het totaalbedrag uitkomt op
€ 2,25.

3.

Ten aanzien van de servicekosten is in artikel 14 van de algemene bepalingen opgenomen dat wanneer servicekosten mede betrekking hebben op andere gedeelten, zoals hier het geval is omdat alleen het gezamenlijk verbruik voor de eerste en tweede etage gemeten kan worden, de verhuurder het naar zijn oordeel redelijkerwijs voor rekening komende aandeel in de servicekosten vast stelt. Partijen zijn bij aanvang een verdeling van 60% voor de eerste etage en 40% voor de tweede etage overeengekomen.
Daarbij zijn zij ook overeen gekomen dat bij een gewijzigde situatie in de bewoning van de twee huurwoningen, een herziening van de verdeelsleutel aan de orde zou komen. Volgens [gedaagde] woonden in het hele jaar 2012 al twee bewoners op de tweede etage, zodat een verdeling van 50% - 50% redelijk zou zijn. [eiser] ontkent dat: in 2012 was nog sprake van bezoek. De vriend van zijn dochter is pas per 1 juni 2013 als bewoner van de tweede etage ingeschreven, zodat pas per die datum een aanpassing van de verdeelsleutel aan de orde is.

4.

Op grond van artikel 14 van de algemene bepalingen geldt derhalve als uitgangspunt dat de verhuurder de verdeelsleutel bepaalt. Gelet daarop kan de huurder niet, zoals [gedaagde] wel heeft gedaan, eenzijdig de verdeelsleutel aanpassen. Die aanpassing is alleen mogelijk met goedkeuring van verhuurder. Dit geldt te meer nu partijen weliswaar hadden afgesproken dat bij een wijziging in de bewoning een herziening van de verdeelsleutel aan de orde zou komen, maar zij over de precieze invulling daarvan nog geen vaste afspraken hadden gemaakt. Dat [eiser] vervolgens de verdeelsleutel pas heeft willen aanpassen op het moment dat de vriend van zijn dochter officieel in de woning op de tweede etage was ingetrokken en is gaan medehuren, is niet onredelijk en sluit aan de op de nog niet nader uitgewerkte regeling tussen partijen. De conclusie is dan ook dat de verdeelsleutel pas wordt aangepast met ingang van 1 juni 2013. [gedaagde] dient datgene wat hij in de voorliggende periode uitgaande van een verdeelsleutel van 50% - 50%, te weinig aan servicekosten heeft betaald, alsnog te voldoen.

5.

[eiser] heeft eenzijdig het servicepakket gewijzigd door de UPC aansluiting te beëindigen. In artikel 14 lid 5 van de algemene voorwaarden is bepaald dat een huurder aan een dergelijke eenzijdige wijziging gebonden is indien tenminste 70% van de huurders hiermee heeft ingestemd. Nu [gedaagde], die 50% van de huurders vertegenwoordigt, hiermee niet heeft ingestemd, had [eiser] met hem overeenstemming moeten bereiken over wijziging van het servicepakket. Dat is niet het geval geweest. Voor zover de stelling van [eiser] dat [gedaagde] het contract tussen UPC en [eiser] zonder zijn toestemming heeft gewijzigd, al juist zou zijn, geeft dit [eiser] niet het recht om vervolgens eenzijdig het servicepakket te wijzigen.

6.

Derhalve is [eiser], doordat hij het UPC signaal vanaf 1 juli 2012 niet langer heeft geleverd, de huurovereenkomst niet deugdelijk nagekomen. [gedaagde] heeft onvoldoende betwist gesteld dat hij hiertegen schriftelijk heeft geprotesteerd. [eiser] is dan ook aansprakelijk voor de schade die [gedaagde] als gevolg van deze tekortkoming heeft geleden. De schade wordt begroot op hetgeen [gedaagde] meer heeft moeten betalen voor een eigen aansluiting ten opzichte van de vergoeding die hij kwijt was bij een gezamenlijk aansluiting, uitgaande van een verdeling van 60% - 40% (tot 1 juni 2013) en 50% - 50% na 1 juni 2013. Uit de overgelegde stukken volgt dat de UPC kosten voor de gezamenlijke aansluiting € 56,- per maand bedroegen. Tot 1 juni 2013 kwam € 37,- daarvan voor rekening van [gedaagde] en na 1 juni 2013 zou dat € 28,- zijn geweest. Ervan uitgaande dat een aansluiting voor [gedaagde] alleen ook € 56,- per maand kost, heeft [gedaagde] gedurende elf maanden € 19,- per maand meer aan UPC aansluiting betaald dan wanneer de UPC aansluiting in het servicepakket was gebleven en gedurende vier maanden € 28,- maanden meer. Het totaal komt uit op € 321,-, welk bedrag als schade in mindering komt op hetgeen [gedaagde] nog aan [eiser] verschuldigd is.

7.

Ten slotte zijn nog aan de orde de kosten voor verwijdering van de kast. Uitgangspunt is dat het bij gebreke van een beschrijving van het gehuurde bij aanvang van de huur, aan [eiser] is om aan te tonen dat de kast destijds niet aanwezig was. Daaraan heeft [eiser] voldaan, nu [gedaagde] heeft erkend dat hij de kast heeft vervaardigd en aangebracht. In dat geval diende [gedaagde] het gehuurde bij het einde van de huur zonder de kast aan [eiser] op te leveren. Vast staat dat [gedaagde] niet heeft willen meewerken aan een vooroplevering en dat hij, toen hij tijdens de oplevering werd geconfronteerd met de aanwezigheid van de kast, heeft geweigerd deze te verwijderen. Een nieuw adres heeft hij niet achtergelaten, zodat [eiser] hem nadien ook niet heeft kunnen bereiken. Gelet hierop heeft [gedaagde] niet aan zijn opleveringsverplichtingen voldaan en onder deze omstandigheden komen de kosten voor verwijdering van de kast voor rekening van [gedaagde]. Het volgens [eiser] daarmee gemoeide bedrag van € 300,- is door [gedaagde] niet gemotiveerd betwist en komt de kantonrechter overigens niet onredelijk voor. Dit bedrag dient dan ook door [gedaagde] te worden voldaan.

8.

[gedaagde] heeft de hoogte van het door [eiser] gevorderde bedrag verder niet betwist, zodat de kantonrechter van de juistheid daarvan uitgaat. De hoogte van het toe te wijzen bedrag berekent de kantonrechter gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, als volgt:
- totaal gevorderde bedrag wegens huur en servicekostenachterstand: € 2.040,71
- plus kosten verwijdering kast ad € 300,-
- minus ingehouden borg ad € 750,-;
- minus wijziging rente: € 39,85;
- minus huurverschil 2,4% versus 2,3% huurverhoging, € 0,25 x 9 (2013): € 2,25;
- minus schade UPC: € 321,-
totaal: € 1.227,61.

9.

De gevorderde buitengerechtelijke incassokosten zullen tot een bedrag van € 160,15 worden toegewezen nu [eiser] voldoende heeft gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht en [gedaagde] zulks onvoldoende heeft betwist. De gevorderde rente zal worden toegewezen over de toegewezen hoofdsom vanaf de dag van verzuim.

10.

[gedaagde] zal in de proceskosten worden veroordeeld nu hij de grotendeels in het ongelijk gestelde partij is.

De beslissing

De kantonrechter

- veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiser] van een bedrag van € 1.387,76 te vermeerderen met de wettelijke rente over een bedrag van € 1.227,61 vanaf de dag van verzuim tot aan de dag der algehele voldoening;

- veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten, die aan de kant van [eiser] tot en met vandaag worden begroot op de volgende bedragen:

dagvaarding € 94,79Fout! Bladwijzer niet gedefinieerd.

griffierecht € 213,00

salaris gemachtigde € 300,00;

- verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

- wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. Dijk en is uitgesproken op de openbare terechtzitting van bovengenoemde datum in aanwezigheid van de griffier.