Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBNHO:2014:13253

Instantie
Rechtbank Noord-Holland
Datum uitspraak
24-12-2014
Datum publicatie
29-06-2015
Zaaknummer
C-15-212911 - HA ZA 14-177
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Bodemzaak
Eerste aanleg - enkelvoudig
Inhoudsindicatie

Koper woning houdt de makelaar van de verkoper aansprakelijk op grond van onrechtmatige daad voor de schade die hij stelt te lijden doordat volgens hem na de levering (in 2011) is gebleken dat de totale oppervlakte van de door hem in mei 2009 gekochte woning niet een woonoppervlakte heeft van circa 125 m2 maar van slechts 108 m2. Aan de orde is de vraag of de makelaar een fout heeft gemaakt bij de berekening van de oppervlakte van de woning waarvoor hij aansprakelijk is. De tuchtrechter heeft klachten van de koper ongegrond verklaard en de rechtbank gaat in op de verhouding tussen het oordeel van de tuchtrechter en dat van de burgerlijke rechter. Daarnaast is in onderhavige casus de invoering van de “Meetinstrutie bepalen gebruiksoppervlakte woningen volgens NEN 2580” van belang, welke meetinstructie sinds 15 juni 2010 verplicht is voorgeschreven voor alle NVM-makelaars. Ten tijde van de uitgifte van de verkoopbrochure en de verkoop was die meetinstructie nog niet verplicht voorgeschreven en was “woonoppervlakte” geen eenduidig begrip. Ten tijde van de verkoop bestond geen verplichting de gehanteerde meetmethode te vermelden bij opgave van de woningoppervlakte en evenmin was destijds sprake van een vaststaande normering ten aanzien van de wijze van meting van de oppervlakte van een woning. Koper heeft onvoldoende gesteld om te kunnen oordelen dat de verkopend makelaar fouten heeft gemaakt danwel onjuiste gegevens heeft gehanteerd. Aan bewijslevering wordt niet toegekomen. De vordering van de koper wordt afgewezen

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
NJF 2015/382

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Afdeling privaatrecht

Sectie Handel & Insolventie

zaaknummer / rolnummer: C/15/212911 / HA ZA 14-177

Vonnis van 24 december 2014

in de zaak van

[eiser] ,

wonende te Haarlem,

eiser,

advocaat mr. drs. L. ten Velden,

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

PUUR MAKELAARS HAARLEM B.V.,

gevestigd te Haarlem,

gedaagde,

advocaat mr. C.J.J.C. Arnouts.

Partijen zullen hierna [eiser] en Puur Makelaars genoemd worden.

1 De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

  • -

    het tussenvonnis van 18 juni 2014

  • -

    het proces-verbaal van comparitie van 4 november 2014 en de daarin genoemde stukken.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2 De feiten

2.1.

Op 25 mei 2009 heeft [eiser], na bezichtiging daarvan en zonder bijstand van een makelaar, de woning aan [adres] (hierna: de woning) gekocht. De woning is op 1 september 2009 geleverd. Puur Makelaars heeft in opdracht van de verkoper bemiddeld bij de verkoop. Puur Makelaars is lid van de Nederlandse Vereniging voor Makelaars (hierna: NVM).

2.2.

De verkoopbrochure van Puur Makelaars vermeldt een woonoppervlakte van circa 125 m² en bevat plattegronden van de beide verdiepingen van de woning waarop de indeling is weergegeven met daarbij de lengte- en breedtematen.

2.3.

De plattegronden zijn opgesteld door de firma Pand en Plattegrond. Onder de plattegronden staat:

‘ De plattegronden zijn met de grootste zorg samengesteld. Er kunnen geen rechten aan ontleend worden.’

In de verkoopbrochure is verder onder de kop “Onderzoeksplicht” de volgende bepaling opgenomen:

‘Hoewel gestreefd is naar een zo nauwkeurig mogelijke inventarisatie van de beschikbare gegevens, moet ervan uit gegaan worden dat het bovenstaande slechts indicatief is. De gegevens (bedragen, jaartallen, omschrijvingen etc.) zijn soms verkregen door mondelinge informatie, soms zijn ze uit het geheugen opgediept. De verkoper is nadrukkelijk gevraagd bij hem bekende gebreken te vermelden. De koper heeft echter zijn eigen onderzoeksplicht naar alle zaken die voor hem van belang kunnen zijn en kan zich nimmer beroepen op onbekendheid met feiten die hij zelf had kunnen waarnemen of die kenbaar waren uit de openbare registers.’

2.4.

De vraagprijs van de woning bedroeg € 389.000,-. [eiser] heeft een koopsom betaald van € 375.000,00 (met inbegrip van roerende zaken welke zijn gewaardeerd op € 2.500,00). Na de aankoop heeft [eiser] de woning op 30 juni 2009 laten taxeren door B.V. Deltam Makelaardij o.g. (hierna: Deltam) in verband met de beoordeling van een aanvraag voor een hypothecaire geldlening. Deltam heeft de onderhandse verkoopwaarde van de woning vrij van huur en gebruik op 1 juli 2009 getaxeerd op € 375.000,-. Als indicatie van de woonoppervlakte is in het taxatierapport een oppervlakte van 125 m² vermeld.

2.5.

Met ingang van 15 juni 2010 schrijft de NVM alle NVM-makelaars voor dat moet worden voldaan aan de “Meetinstructie bepalen gebruiksoppervlakte woningen volgens NEN 2580” (hierna ook te noemen: de NEN-methode) ten aanzien van nieuw aangeboden woonhuizen voor wat betreft de informatie met betrekking tot de gebruiksoppervlakte daarvan.

2.6.

[eiser] heeft de woning op 19 april 2011 opnieuw laten taxateren door Roger van der Wal Makelaardij o.g. (hierna: Van der Wal). Van der Wal heeft de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik op 19 april 2011 getaxeerd op € 330.000,- k.k. In de waardeverklaring staat dat opgegeven was een oppervlakte van 125 m² maar dat deze in werkelijkheid in totaal 105 m² bedraagt en dat dit een afwijking betreft van 19%.

2.7.

De advocaat van [eiser] heeft bij brief van 6 juni 2011 Puur Makelaars voor zover van belang geschreven:

‘In de folder ten behoeve van de verkoop hebt u nadrukkelijk opgenomen dat de woonoppervlakte circa 125 m² zou zijn. Ook is een plattegrond ontvangen waarin de maten van de woning zijn opgenomen. (…) Eerst na levering is echter gebleken dat de woning in het geheel geen 125 m² groot zou zijn. Dit was voor cliënt nogal van belang, omdat hij op zoek was naar een woning van rond die afmeting, maar meer in het bijzonder met een m² prijs van rond de € 3.000,-. Dergelijke vierkante meter prijs vond cliënt redelijk. Thans is gebleken dat het appartement ruim 20 m² kleiner is. Hierdoor is de m² prijs aanzienlijk hoger. Cliënt kan de woning ook niet verkopen als zijnde een woning van 125 m² en lijdt hierdoor schade.

(…)

Voorgenoemde schade stel ik u als verkopend makelaar aansprakelijk. (…)’

2.8.

De verzekeraar van Puur Makelaars, BAVAM, heeft bij brief van 22 september 2011 iedere aansprakelijkheid van de hand gewezen.

2.9.

Vervolgens is [eiser] tegen Puur Makelaars een tuchtrechtelijke procedure gestart bij de Raad van Toezicht te Haarlem van de Nederlandse Vereniging van Makelaars in onroerende goederen en Vastgoeddeskundigen NVM (hierna: RvT) inhoudende dat Puur Makelaars in de brochure een groter woonoppervlakte heeft vermeld dan de werkelijke woonoppervlakte en dat [eiser] daardoor een te hoge koopsom heeft betaald en daardoor schade heeft geleden. De RvT heeft de klacht op 21 juni 2012 ongegrond verklaard. De beslissing van de RvT is in hoger beroep op 26 september 2013 door de Centrale Raad van Toezicht van de Nederlandse Vereniging van Makelaars O.G. en Vastgoeddeskundigen NVM (hierna: Centrale Raad) bekrachtigd. Voor zover van belang heeft de Centrale Raad onder meer het volgende geoordeeld:

‘(…)

6.7

Beklaagde [Puur Makelaars, toevoeging rechtbank] heeft in haar verkoopbrochure vermeld, dat de woonoppervlakte circa 125 m² beliep. Voorts heeft beklaagde voor de maatvoering verwezen naar de bij de brochure gevoegde plattegronden, waarop staat aangegeven dat die plattegronden met de grootste zorg zijn samengesteld. Beklaagde heeft in de brochure niet vermeld welke meetmethode zij heeft gebruikt voor de berekende woonoppervlakte. De door appellant in het geding gebrachte waardeverklaring van makelaar R. van der Wal, die komt tot een oppervlakte van 105 m² geeft evenmin aan welke meetmethode hij heeft gebruikt. Blijkens het voorts door appellant in het geding gebrachte “Meetcertificaat NEN 2580” zou het appartement een totale gebruiksoppervlakte hebben van 108.5 m².

Op verzoek van beklaagde is op basis van dezelfde meetmethode (NEN 2580) een meetopname uitgevoerd en in de daarvan opgestelde en overgelegde rapportage is vermeld dat de bruto vloeroppervlakte 119 m² en de gebruiksoppervlakte 111 m² beloopt.

6.8

De Centrale Raad van Toezicht is van oordeel dat – gelet op de ten tijde van de uitgifte van de brochure en het sluiten van de koopovereenkomst gehanteerde normen en gangbare praktijk – beklaagde niet kan worden verweten, dat zij in de brochure niet het gebruiksoppervlakte volgens de NEN 2580 heeft genoemd.

De Centrale Raad van Toezicht is voorts van oordeel dat voor de uitleg van het begrip “woonoppervlakte” naar de stand van praktijk en bij de NVM bestaande regelgeving in 2009 evenmin kan worden uitgegaan van het begrip gebruiksoppervlakte, zoals nader uitgewerkt in de NEN 2580.

6.9

De verwijzing in de brochure voor de maatvoering van het appartement – en daarmee van de woonoppervlakte – naar de bij de brochure gevoegde plattegronden, die volgens de tekst met de meeste nauwkeurigheid zijn vastgesteld, brengt naar het oordeel van de Centrale Raad van Toezicht met zich mee dat een potentiële koper mag verwachten dat het totale woonoppervlakte volgens die plattegrond circa 125 m² is en dat dit woonoppervlakte in ieder geval ligt op of nabij het bruto vloeroppervlakte.

De Centrale Raad van Toezicht stelt feitelijk vast dat de maatvoering op de plattegronden leidt tot een oppervlakte van 124 m².

Voorts heeft appellant niet gemotiveerd betwist dat het bruto vloeroppervlakte 119 m² excl. vides en 123 m², incl. vides is. De afwijking van het woonoppervlakte berekend aan de hand van de maatvoering van de plattegrond ten opzichte van het bruto vloeroppervlakte acht de Centrale Raad van Toezicht zodanig gering dat mede gelet op de toevoeging in de brochure van “circa 125 m²” de brochure – naar de toentertijd geldende normen en praktijkvoering – een voldoende betrouwbaar beeld van het woonoppervlakte geeft.

(…)”

2.10.

De in de uitspraak van de Centrale Raad onder 6.7 genoemde meetopname is de in opdracht van Puur Makelaars door Soomedia uitgevoerde meetopname van 10 juni 2013 op basis van NEN 2580. In het meetrapport van Soomedia staat dat de bruto vloeroppervlakte van de woning exclusief vides 119 m² bedraagt en dat de gebruiksoppervlakte 111 m² beloopt. Het meetrapport van Soomedia omvat geen plattegronden.

2.11.

In opdracht van [eiser] heeft het meetbedrijf FemVisie in december 2013 plattegronden opgesteld van de woning en op grond van NEN 2580 de woonruimte bepaald op 107.6 m². De lengte- en breedtematen op de plattegronden van Femvisie wijken in negatieve zin af van die maten op de plattegronden van Pand en Plattegrond.

3 Het geschil

3.1.

[eiser] vordert – samengevat – om Puur Makelaars te veroordelen aan hem te betalen een bedrag van € 58.794,06 en daarnaast buitengerechtelijke kosten, proceskosten en nakosten, een en ander deels vermeerderd met wettelijke rente.

3.2.

Puur Makelaars voert verweer.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4 De beoordeling

4.1.

[eiser] legt aan zijn vordering ten grondslag dat Puur Makelaars jegens hem onrechtmatig heeft gehandeld. [eiser] stelt daartoe dat een makelaar die bemiddelt bij de verkoop van een woning niet alleen verplichtingen heeft jegens de verkoper, zijn opdrachtgever, maar ook zorgvuldig dient te handelen in het kader van de informatieverstrekking aan derden, zoals potentiële kopers. Van een redelijk handelend en redelijk bekwaam makelaar wordt een hoge mate van zorgvuldigheid verwacht bij het geven van inlichtingen, die met zich brengt dat hij inlichtingen eerst op juistheid dient te controleren. Daarbij mag van een makelaar worden verwacht dat hij de oppervlakte van een pand eerst zelf opmeet voordat die oppervlakte aan potentiële kopers ter kennis wordt gebracht. Uit de meting van Femvisie blijkt dat de totale oppervlakte (afgerond) 108 m² bedraagt en geen 125 m², zoals opgenomen in de brochure, zodat er een verschil is van 17 m². FemVisie heeft de woning op dezelfde wijze gemeten als Puur Makelaars, in die zin dat zij dezelfde uitgangspunten heeft gehanteerd als Pand & Plattegrond op haar tekeningen. Aldus heeft Puur Makelaars bij het opmeten van de woning grove fouten gemaakt. Door maten niet goed op te nemen, geen voorbehoud te maken over de oppervlakte en het beeld te laten bestaan dat de woning een oppervlakte beloopt van circa 125 m², terwijl deze eigenlijk maar 105 m² was, heeft Puur Makelaars onzorgvuldig en daarmee onrechtmatig gehandeld jegens [eiser]. Puur Makelaars moet daarom de als gevolg hiervan door [eiser] geleden schade vergoeden, aldus [eiser].

4.2.

Puur Makelaars betwist de stellingen van [eiser] en voert in dit kader primair aan

dat [eiser] te laat heeft geklaagd over het vermeend onrechtmatig handelen van Puur Makelaars. Subsidiair betoogt Puur Makelaars dat er geen sprake is van onrechtmatig handelen door Puur Makelaars omdat zij bij het opstellen van de brochure geen fout heeft gemaakt ten aanzien van de meting van de woonoppervlakte. Puur Makelaars is uitgegaan van bruto metingen die doorgaans leiden tot riantere oppervlaktes dan de metingen op grond van NEN 2580. Puur Makelaars wijst erop dat de NEN 2580 norm destijds niet gebruikelijk, laat staan voorgeschreven was. Ook voert Puur Makelaars nog een meer subsidiair, een nog meer subsidiair en een uiterst subsidiair verweer.

4.3.

De rechtbank laat het primaire verweer van Puur Makelaars onbesproken gelet op hetgeen hierna zal worden overwogen.

4.4.

De rechtbank wijst erop dat de tuchtrechter in twee instanties de klacht van [eiser] tegen Puur Makelaars over hetzelfde handelen als in de onderhavige zaak aan de orde ongegrond heeft verklaard. Volgens vaste jurisprudentie kan de burgerlijke rechter betekenis toekennen aan het oordeel van de tuchtrechter over het gewraakte handelen. Indien de rechter bij de beoordeling van het handelen van een beroepsbeoefenaar komt tot een oordeel dat afwijkt van het oordeel dat de tuchtrechter heeft gegeven naar aanleiding van een klacht over datzelfde handelen, dient de rechter zijn oordeel zodanig te motiveren dat dit, ook in het licht van de beoordeling door de tuchtrechter, voldoende begrijpelijk is (vgl. HR 12 juli 2002, NJ 2003, 151 en HR 10 januari 2003, NJ 2003, 537).

4.5.

De vraag die voorligt is of Puur Makelaars heeft gehandeld met de zorgvuldigheid die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend makelaar in gelijke omstandigheden mocht worden verwacht. Voor zover [eiser] in dat verband betoogt dat van een makelaar mag worden verwacht dat hij, voordat hij de oppervlakte van een pand aan aanstaande kopers ter kennis brengt, de oppervlakte in het normale geval zelf opmeet, faalt dat betoog. Het arrest van het gerechtshof Arnhem van 6 juli 2010 (ECLI:NL:GHARN:2010:BW0576) waar [eiser] zich op baseert is door de Hoge Raad vernietigd in zijn uitspraak van 17 februari 2012 (ECLI:NL:HR:2012:BV6162). Volgens de Hoge Raad kan de vraag of een makelaar die bij een transactie betrokken is, gehouden is om zelfstandig te (laten) controleren of van de opdrachtgever of een derde ontvangen gegevens die onder zijn verantwoordelijkheid aan potentiële kopers worden meegedeeld, juist zijn, niet in haar algemeenheid worden beantwoord. Dat antwoord is afhankelijk van de omstandigheden van het geval.

4.6.

Vast staat dat ten tijde van de koop van de woning in 2009 de woonoppervlakte niet behoefde te worden gemeten volgens NEN 2580, dat de bij de NVM aangesloten makelaars, zoals Puur Makelaars, de woonoppervlakte tot 15 juni 2010 niet volgens een vaste en uniforme methode berekenden en dat ‘woonoppervlakte’ geen eenduidig begrip was. Als onweersproken staat vast dat Puur Makelaars een bruto meting heeft gedaan en dat dat een toegestane meetmethode was. De rechtbank gaat voorbij aan de stelling van [eiser] dat Puur Makelaars die meetmethode had moeten vermelden. Gesteld noch gebleken is immers dat makelaars destijds gehouden waren om de door hen gehanteerde meetmethode te vermelden bij de opgave van de woningoppervlakte.

4.7.

In het licht van de algemene praktijkvoering van makelaars ten tijde van de koop van de woning zoals hiervoor geschetst, overweegt de rechtbank voorts als volgt.

4.8.

[eiser] stelt dat de oorzaak van de gestelde onjuiste berekening van de oppervlakte is gelegen in het feit dat Puur Makelaars onjuiste maten heeft opgemeten en aan Pand en Plattegrond heeft doorgegeven en dat Puur Makelaars op basis daarvan een onjuiste berekening van de oppervlakte heeft gemaakt. Puur Makelaars betwist dat en heeft daartoe ter zitting aangevoerd dat Pand en Plattegrond zich bij het opstellen van de plattegronden heeft gebaseerd op de maten van de bouwvloeren die waren vermeld op de bouwtekening van het gebouw waarin de woning zich bevindt.

Aangezien vast staat dat Femvisie haar plattegronden heeft opgemaakt op basis van NEN 2580, stelt de rechtbank vast dat beide plattegronden op basis van verschillende methodes tot stand zijn gekomen en reeds daarom niet vergelijkbaar zijn. Bovendien is gesteld noch gebleken dat Pand en Plattegrond niet van de bouwtekeningen heeft mogen uitgaan dan wel dat zij bij het opstellen van de plattegronden had moeten handelen conform NEN 2580. Voor zover [eiser] overigens heeft bedoeld dat Puur Makelaars niet heeft mogen uitgaan van de juistheid van de gegevens van Pand en Plattegrond heeft hij daarvoor onvoldoende gesteld. Bij gebrek aan concretisering van zijn stelling op dit punt zal [eiser] niet worden toegelaten tot het leveren van bewijs.

4.9.

Ten aanzien van de meting van de oppervlakte staat vast dat Puur Makelaars in 2009 op basis van de bruto meting een woonoppervlakte heeft gemeten van circa 125 m². Ter onderbouwing van zijn stelling dat Puur Makelaars daarbij fouten heeft gemaakt, wijst [eiser] op het feit dat Femvisie de woonruimte met toepassing van de NEN 2580 norm heeft bepaald op afgerond 108 m². De rechtbank stelt daarbij vast dat Femvisie niet de bruto vloeroppervlakte heeft gemeten en dat de meting van Puur Makelaars wel ziet op de bruto vloeroppervlakte. Nog daargelaten dat Puur Makelaars en Femvisie verschillende begrippen hanteren ten aanzien van de gemeten oppervlakte, hebben zij dus niet dezelfde oppervlakte gemeten en is bovendien onbekend welke ruimtes zij elk wel dan wel niet hebben meegerekend en op basis waarvan. Tot slot is van belang dat Puur Makelaars en Femvisie verschillende meetmethodes hebben gehanteerd die tot verschillende uitkomsten leiden.

Op grond van het voorgaande kunnen, anders dan [eiser] stelt, de uitkomsten van de beide metingen niet met elkaar worden vergeleken. Bij gebreke van een vaststaande normering ten aanzien van de wijze van meting van de oppervlakte van een woning ten tijde van de koop van de woning in 2009 kan dan ook niet worden vastgesteld welke meting juist dan wel onjuist is, zoals Puur Makelaars terecht aanvoert.

4.10.

Gelet op het voorgaande heeft [eiser] onvoldoende gesteld om te kunnen oordelen dat Puur Makelaars fouten heeft gemaakt dan wel onjuiste gegevens heeft gehanteerd. Dat geldt evenzeer voor de stelling van [eiser] dat Puur Makelaars ten onrechte het beeld heeft laten bestaan dat de woning 125 m² beloopt, nu dat gezien het voorgaande niet is komen vast te staan. Bij gebreke van overige concretisering van zijn stellingen zal [eiser] niet worden toegelaten tot bewijslevering daarvan, nog daargelaten dat zijn bewijsaanbod onvoldoende specifiek en/of relevant is. Aldus slaagt het subsidiaire verweer van Puur Makelaars en is de rechtbank van oordeel dat [eiser] onvoldoende heeft aangevoerd om zijn stelling te kunnen dragen dat Puur Makelaars heeft gehandeld in strijd met de zorgvuldigheid die van haar als redelijk bekwaam en redelijk handelend makelaar mocht worden verwacht. Er kan dan ook niet worden geoordeeld dat Puur Makelaars jegens [eiser] onrechtmatig heeft gehandeld. Reeds daarom dient de vordering van [eiser] te worden afgewezen. De overige verweren van Puur Makelaars behoeven geen bespreking meer.

4.11.

Nu het oordeel van de rechtbank niet afwijkt van het oordeel van de tuchtrechter naar aanleiding van de klacht van [eiser] over hetzelfde handelen van [eiser], behoeft dit oordeel geen nadere motivering als bedoeld in 4.4.

4.12.

[eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Puur Makelaars worden begroot op:

- griffierecht 1.892,00

- salaris advocaat 1.788,00 (2 punten × tarief € 894,00)

Totaal € 3.680,00

4.13.

De door Puur Makelaars gevorderde veroordeling in de nakosten is in het kader van deze procedure slechts toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment reeds kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.

5 De beslissing

De rechtbank

5.1.

wijst de vorderingen af,

5.2.

veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van Puur Makelaars tot op heden begroot op € 3.680,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag met ingang van veertien dagen na dit vonnis tot de dag van volledige betaling,

5.3.

veroordeelt [eiser] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 131,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [eiser] niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 68,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over de nakosten met ingang van veertien dagen na de betekening van dit vonnis tot aan de dag van de volledige voldoening,

5.4.

verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. M.M. Kruithof en in het openbaar uitgesproken op 24 december 2014.1

1 Conc.: 1289