Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBNHO:2013:9337

Instantie
Rechtbank Noord-Holland
Datum uitspraak
11-09-2013
Datum publicatie
12-11-2013
Zaaknummer
585904
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Eerste aanleg - enkelvoudig
Inhoudsindicatie

Vermindering huurprijs bedrijfsruimte wegens geconstateerde gebreken

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Afdeling Privaatrecht

Sectie Kanton - locatie Haarlem

zaak/rolnr.: 585904 \ CV EXPL 12-16576

datum uitspraak: 11 september 2013

VONNIS VAN DE KANTONRECHTER

inzake

[eiser]

te [adres 1]

eisende partij in conventie

verwerende partij in reconventie

hierna te noemen [eiser]

gemachtigde mr. O.J. Boeder

tegen

1.

de stichting Stichting Theater Project

te Haarlem

2.

[gedaagde]

te Haarlem

gedaagde partij in conventie

eisende partij in reconventie

hierna te noemen [gedaagde]

gemachtigde mr. M. Stokvis

In conventie en in reconventie

De procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 14 december 2012, met producties,

- de conclusie van antwoord in conventie, tevens conclusie van eis in reconventie, met producties,

- het door de kantonrechter tussen partijen gewezen en op 10 april 2013 uitgesproken tussenvonnis,

- de aantekeningen van de griffier van de ingevolge dat vonnis op 5 juni 2013 gehouden comparitie van partijen en de met het oog op die zitting door de gemachtigde van[eiser] aan de kantonrechter en de wederpartij gezonden producties,

- het proces-verbaal van de op 18 juni 2013 in aanwezigheid van partijen en hun gemachtigden gehouden gerechtelijke plaatsopneming met de daaraan gehechte akte van [eiser] met foto’s,

- de antwoordakte van [gedaagde], met daarbij gevoegd foto’s en een DVD.

[gedaagde] heeft bij zijn antwoordakte nog foto’s en een DVD in het geding gebracht. [eiser] heeft daarop niet kunnen reageren. Aangezien deze foto’s en DVD door de kantonrechter niet bij de beoordeling van de zaak behoeven te worden betrokken is er geen noodzaak om [eiser] alsnog in de gelegenheid te stellen om op die producties te reageren; [eiser] is immers niet geschaad in de verdediging.

De feiten

  1. Bij overeenkomst van 22 december 2004 heeft “Blikaardu handelsonderneming Fa.”, vertegenwoordigd door [eiser], aan Stichting Theater Project, vertegenwoordigd door [gedaagde], verhuurd de bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW aan het adres [adres 2]

  2. De huur is ingegaan op 1 januari 2005 en is daarna stilzwijgend verlengd.

  3. De huidige huurprijs bedraagt volgens [eiser] € 1.285,57 per maand inclusief 19% omzetbelasting en volgens [gedaagde] € 1.306,80 inclusief 21% omzetbelasting.

  4. Op de huurovereenkomst zijn mede van toepassing de “Algemene Bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en ander bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230A BW” (hierna: de Algemene Bepalingen).

  5. Artikel 18.2 van die Algemene Bepalingen bevat het volgende boetebeding:

“Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 2% van het verschuldigde bedrag per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300,00 per maand.”

Bij brief van 20 februari 2012 heeft [eiser] het volgende aan Stichting Theater Project ter attentie van [gedaagde] geschreven:

“Ja, heren, het is weer zover.

U heeft wederom de huursom van januari en februari 2012 niet voldaan.

Ik dacht laat ik even wat langer afwachten, dat komt misschien wat vriendelijker over, maar dat mocht tot op heden niet baten.

D.d. 23 januari 2012 had ik alreeds een mail verzonden aan de hr. [gedaagde], en hem hierin op zeer vriendelijke toon verzocht aan de betalings verplichtingen te voldoen, doch ik mocht hierop geen enkele reactie ontvangen.

(…)”

Bij e-mailbericht van 1 juni 2012 heeft [eiser] het volgende aan Stichting Theater Project geschreven:

“Bijgaand een overzicht van de huurbetalingen tot en met 31 mei 2012.

Komende week zal ik u een aangepast huurcontract doen toekomen.”

Bij e-mailbericht van 18 juli 2012 heeft [gedaagde] het volgende aan [eiser] geschreven:

“Zou je misschien aan de nieuwe tenaamstelling kunnen denken per 01-01-2012?

(…)

Daarnaast kan ik dan jouw huur op de juiste manier verwerken, het Nuon voor gas en elektra, PWN voor water en de gemeente Velsen voor de OZB betalen!

(…)”

i. Bij brief van 5 oktober 2012 heeft [gedaagde] onder meer het volgende aan de gemachtigde van [eiser] geschreven:

“(…)

Tevens hebben wij hem bij zijn verzoeken aan het pand laten zien dat er op diverse plaatsen nieuwe lekkages zijn ontstaan. Op ons verzoek om hierop te reageren, zwijgt dhr. [eiser] in alle talen.

Zodra wij van dhr. [eiser] het correcte contract ontvangen, zal Spot On Theaterprodukties overgaan tot het betalen van de huursom.

(…)

Wij verzoek dhr. [eiser] ervoor te zorgen dat de lekkages verholpen worden, en dat het juiste contract per omgaande naar ons wordt gestuurd.

Daarna kunnen wij overgaan tot betaling van de huur.”

In conventie

De vordering

[eiser] vordert dat de kantonrechter bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:

1.

de huurovereenkomst zal ontbinden, met veroordeling van Stichting Theater Project en [gedaagde] om de bedrijfsruimte met alle zich daarin van hunnentwege bevindende personen en goederen, voor zover deze laatste het eigendom van [eiser] niet zijn, te verlaten en te ontruimen en met overgifte van de sleutels en hetgeen daartoe verder behoort ter algehele en vrije beschikking van [eiser] te stellen;

2.

Stichting Theater Project en [gedaagde] hoofdelijk zal veroordelen om aan [eiser] te betalen € 19.116,81 vermeerderd met € 1.285,57 per maand of een gedeelte daarvan, waarin Stichting Theater Project en [gedaagde] de bedrijfsruimte sedert 1 januari 2013 in gebruik hebben gehad of nog mochten houden, rente en kosten rechtens.

[eiser] heeft het volgende aan de vordering ten grondslag gelegd:

Gedurende een aantal jaren is de huur onregelmatig betaald. Na sommaties van [eiser] is de huurachterstand ingelopen. Echter met ingang van mei 2012 blijft de huur onbetaald. De achterstand tot en met december 2012 bedraagt € 10.284,56.

Op grond van artikel 18.2 van de Algemene Bepalingen is over de maanden mei 2012 tot en met december 2012 is in totaal € 10.800,00 aan boetes verschuldigd.

[eiser] beperkt de boetevordering tot € 7.500,00.

Met ingang van 1 januari 2012 vindt het feitelijke gebruik van de bedrijfsruimte plaats door Spot-on Theater Produkies.

[eiser] heeft belang bij zijn vordering tegen [gedaagde] nu Stichting Theater Project feitelijk geen verhaal biedt en [gedaagde] wel het genot van het gehuurde heeft.

[gedaagde] is met ingang van 2000 feitelijk de enige bestuurder van Stichting Theater Project. [gedaagde] is als bestuurder aansprakelijk voor de huurvordering nu hij wist en/of had moeten begrijpen dat door het verplaatsen van zijn activiteiten naar zijn eenmanszaak Stichting Theater Project de huurvordering niet zou kunnen voldoen.

Door ondanks aanmaning met betaling in gebreke te blijven, hebben Stichting Theater Project en [gedaagde] [eiser] genoodzaakt de vordering ter incasso uit handen te geven. [eiser] heeft daardoor vermogensschade geleden, bestaande uit de buitengerechtelijke incassokosten ten belope van € 917,89. Stichting Theater Project en [gedaagde] dienen deze kosten ingevolge de algemene betalingsvoorwaarden dan wel ingevolge artikel 6:96 lid 2 sub c BW aan [eiser] te voldoen.

Voorts zijn Stichting Theater Project en [gedaagde] de wettelijke handelsrente verschuldigd geworden. Deze handelsrente bedraagt, berekend vanaf de dag van verzuim tot

14 december 2012, € 414,36.

Het verweer

Stichting Theater Project betwist de vordering en voert daartoe het volgende aan:

Ten aanzien van Stichting Theater Project:

Stichting Theater Project heeft met ingang van 31 december 2011 haar activiteiten gestaakt. Die activiteiten zijn ondergebracht in de eenmanszaak van [gedaagde], te weten: Spot-on Theater Produkties (hierna: Spot-on).

[eiser] is akkoord gegaan met de overname van de huur door [gedaagde] met ingang van

1 januari 2012.

Stichting Theater Project is dus vanaf 1 januari 2012 geen huurster meer, zodat de vordering tegen haar moet worden afgewezen.

Ten aanzien van [gedaagde]:

[gedaagde] heeft de huurbetaling opgeschort om de volgende redenen:

a. Partijen hebben geopteerd voor met omzetbelasting belaste verhuur. Inherent aan die afspraak is dat de verhuurder per betaalperiode deugdelijke omzetbelastingfacturen aan de huurder verstrekt. Die verplichting volgt ook uit artikel 6:248 lid 1 BW.

Ondanks herhaalde verzoeken heeft [eiser] steevast geweigerd facturen te verzenden.

Ondanks herhaalde verzoeken bleef [eiser] met het toezenden van een nieuwe schriftelijke huurovereenkomst.

[eiser] bleef nalatig met het verhelpen van een door [gedaagde] al voor 1 januari 2012 gemeld gebrek in de zin van artikel 7:204 BW. Het dak van de bedrijfsruimte verkeert in slechte staat. Dit heeft meermalen tot lekkage geleid. [gedaagde] heeft de lekkage aan [eiser] gemeld. Ondanks verzoeken van [gedaagde] heeft [eiser] nagelaten het gebrek te herstellen.

Nu [eiser] zijn uit de huurovereenkomst voortvloeiende verbintenissen niet nakomt, is [gedaagde] op grond van artikel 6:262 BW gerechtigd de betaling van de huur op te schorten totdat [eiser] aan zijn verplichtingen heeft voldaan.

Met betrekking tot de contractuele boete

De omstandigheden van het geval geven naar de mening van [gedaagde] aanleiding tot matiging van de gevorderde contractuele boete tot nihil, althans tot een substantieel lager bedrag dan door [eiser] is gevorderd met een door de kantonrechter te bepalen maximum.

Met betrekking tot de buitengerechtelijke incassokosten

De buitengerechtelijk werkzaamheden van de gemachtigde van [eiser] hebben zich beperkt tot het verzenden van twee standaardbrieven. De daarmee gemoeide kosten behoren tot de proceskosten.

Voorts waren deze werkzaamheden niet noodzakelijk om betaling van de huur te verkrijgen.

Bij afwijzing van de vordering van [eiser] vorderen Stichting Theater Project en [gedaagde] diens veroordeling in de proceskosten met de bepaling dat indien [eiser] deze kosten niet binnen veertien dagen na dagtekening van het vonnis heeft voldaan, hij daarover de wettelijke rente verschuldigd is en deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.

In reconventie:

De vordering

Stichting Theater Project vordert dat de kantonrechter bij vonnis:

ten aanzien van Stichting Theater Project:

1.

[eiser] zal veroordelen om ter zake van de door Stichting Theater Project over de maanden januari 2010 tot en met december 2011 betaalde huur, binnen 48 uur na betekening van het vonnis aan Stichting Theater Project af te geven deugdelijke facturen, met daarop vermeld de huurprijs en de daarover verschuldigde omzetbelasting;

2.

zal bepalen dat [eiser] aan Stichting Theater Project een boete verbeurt van € 100,00 voor iedere dag of gedeelte van een dag dat [eiser] in gebreke blijft aan dit vonnis te voldoen;

3.

[eiser] zal veroordelen om aan Stichting Theater Project ten titel van schadevergoeding te voldoen € 1.512,50, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente, althans de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 27 februari 2013 tot aan de dag van algehele betaling;

4.

[eiser] zal veroordelen in de kosten van de procedure, met de bepaling dat indien [eiser] deze kosten niet binnen veertien dagen na dagtekening van het vonnis heeft voldaan, hij daarover de wettelijke rente verschuldigd is;

5.

dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad zal verklaren, ook ten aanzien van de proceskosten;

ten aanzien van [gedaagde]:

6.

zal bepalen dat de door [gedaagde] verschuldigde huurprijs voor de bedrijfsruimte zal worden verminderd met een aan de vermindering van het huurgenot van [gedaagde] ten gevolge van gebreken aan het gehuurde evenredig bedrag van € 514,22 inclusief omzetbelasting, althans een zodanig ander bedrag als de kantonrechter zal menen dat behoort, ingaande 1 januari 2012 tot aan de dag waarop die gebreken zullen zijn verholpen;

7.

[eiser] zal veroordelen om ter zake van de huur over de maanden mei 2012 tot aan het moment waarop de huurovereenkomst zal zijn geëindigd aan [gedaagde] af te geven deugdelijke facturen, met daarop vermeld de huurprijs en de daarover verschuldigde omzetbelasting, voor de periode tot en met de maand waarin de gebreken aan het gehuurde zullen zijn verholpen voor de door de kantonrechter vast te stellen huurprijs, en vervolgens voor de dan volgens de huurovereenkomst geldende huurprijs, met de bepaling dat [gedaagde] de sinds april 2012 tot aan het moment van vonniswijzen opeisbaar geworden huurtermijnen zal hebben te voldoen binnen 14 dagen na ontvangst van de op die maanden betrekking hebbende facturen;

8.

[eiser] zal veroordelen om binnen veertien dagen na betekening van het te wijzen vonnis met [gedaagde] een schriftelijke huurovereenkomst aan te gaan met betrekking tot de bedrijfsruimte op dezelfde voorwaarden als de overeenkomst die tot

31 december 2011 gegolden heeft tussen [eiser] als verhuurder en Stichting Theater Project als huurder;

9.

[eiser] zal veroordelen in de kosten van de procedure, met de bepaling dat indien [eiser] deze kosten niet binnen veertien dagen na dagtekening van het vonnis heeft voldaan, hij daarover de wettelijke rente verschuldigd is;

10.

dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad zal verklaren, ook ten aanzien van de proceskosten.

Stichting Theater Project heeft -naast haar verweer in conventie- het volgende aan de vordering ten grondslag gelegd:

Stichting Theater Project is nog in afwachting van de facturen over de maanden januari 2010 tot en met december 2011. Zolang Stichting Theater Project deze facturen niet heeft ontvangen, kan de administratie niet worden afgesloten en kan de afwikkeling niet plaatsvinden. Dit heeft tot gevolg dat Stichting Theater Project jaarlijks een jaarrekening moet laten opstellen. De kosten daarvan bedragen € 1.512,50 inclusief omzetbelasting. 

[gedaagde] heeft -naast zijn verweer in conventie- het volgende aan de vordering ten grondslag gelegd:

Ook [gedaagde] heeft er belang bij dat [eiser] per betaalperiode deugdelijke facturen afgeeft.

Voorts heeft hij er belang dat een schriftelijke op zijn naam gestelde overeenkomst wordt getekend.

In verband met de voortdurende lekkage van het dak maakt [gedaagde] aanspraak op vermindering van de huurprijs op grond van artikel 7:207 lid 1 BW.

Een vermindering met 40% van de huurprijs acht [gedaagde] evenredig met de vermindering van het huurgenot.

Het verweer

[eiser] heeft de vordering gemotiveerd betwist. Op het verweer zal, voor zover relevant, bij de beoordeling van het geschil nader worden ingegaan.

De beoordeling

In conventie

1.

Tussen partijen staat vast dat [gedaagde] sedert 1 januari 2012 als huurder in de plaats is getreden van Stichting Theater Project. Aangezien het in deze zaak gaat om de betaling van huurtermijnen na 1 januari 2012 zal de vordering tegen Stichting Theater Project dus moeten worden afgewezen.

2.

Voor zover [eiser] zich voor zijn vordering ook heeft beroepen op bestuurdersaansprakelijkheid van [gedaagde] gaat de kantonrechter daaraan voorbij. De daarop betrekking hebbende stellingen van [eiser] zijn immers niet relevant, omdat [gedaagde] zelf als huurder rechtstreeks aansprakelijk is voor de betaling van de huurtermijnen na 1 januari 2012.

In conventie en in reconventie

De gebreken aan de bedrijfsruimte

3.

Tijdens de gerechtelijke plaatsopneming heeft de kantonrechter in aanwezigheid van partijen en op aanwijzing van [gedaagde] kunnen constateren waar zich sporen bevonden van de lekkage die heeft plaatsgevonden. Uit de overgelegde foto’s blijkt dat op een aantal plekken in het dak gaten of scheuren aanwezig zijn waardoor het regenwater naar binnen kwam/komt. Dit is een gebrek dat door [eiser] als verhuurder moet worden hersteld. [gedaagde] heeft [eiser] in november 2011 van de lekkage in kennis gesteld en hem daarvan in april 2012 nogmaals verwittigd. Aangenomen moet dus worden dat [eiser] bekend was met de lekkage. Dit geldt temeer omdat [eiser] ter zitting van 5 juni 2013 heeft toegezegd dat het gat in het dak wordt dicht gemaakt. Dat [gedaagde], zoals [eiser] heeft gesteld, verantwoordelijk is voor het schoonhouden van de goten doet daar niet aan af. Dat zou slechts dan relevant kunnen zijn als het dak zelf geen gebreken vertoonde.

4.

[gedaagde] beroept zich daarom sedert mei 2012 terecht op zijn opschortingrecht met betrekking tot de huurbetalingen.

5.

Op grond van het vorenstaande zullen daarom de door [eiser] gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de bedrijfsruimte worden afgewezen.

6.

Ook de door [eiser] gevorderde boete en buitengerechtelijke incassokosten zullen worden afgewezen, nu [gedaagde] zich terecht op zijn opschortingrecht beroept.

Vermindering huurprijs

7.

De kantonrechter stelt voorop dat als huidige huurprijs heeft te gelden het door [gedaagde] genoemde bedrag. Gebleken is immers dat [eiser] vanaf mei 2012 de huur zonder exacte berekening heeft verhoogd, naar zijn zeggen omdat hij in voorgaande jaren de indexering niet had toegepast. Indien [eiser] verhoging van de huur wenst zal hij de daarvoor wettelijk voorgeschreven procedure moeten volgen en kan hij niet zelfstandig tot verhoging overgaan.

De huidige huurprijs is daarom € 1.080,00 + 21% omzetbelasting = € 1.306,80.

8.

Gelet op de aard van de bovengenoemde gebreken is de kantonrechter van oordeel dat, in verband met de gevolgen van de lekkage voor de (elektrische) apparatuur van [gedaagde] die in de bedrijfsruimte is opgeslagen, sprake is van vermindering van het huurgenot in de zin van artikel 7:207 lid 1 BW. Het verzoek van [gedaagde] om vermindering van de huurprijs is om die reden toewijsbaar. Rekeninghoudend met de totale omvang van de bedrijfsruimte en de plaatsen daarin waarin lekkage heeft plaatsgevonden is de kantonrechter van oordeel dat een vermindering van de huurprijs met 30%, dus met € 392,04 per maand inclusief omzetbelasting, evenredig moet worden geacht.

In conventie nog te betalen huurachterstand

9.

Met in achtneming van het bovenstaande zal [eiser] de gelegenheid moeten krijgen de thans bestaande huurachterstand te berekenen en deze berekening in het geding te brengen. Daarin dient ook te worden verwerkt of [gedaagde] de ter zitting van 5 juni 2013 gemaakte afspraak is nagekomen om, vooruitlopend op het vonnis, € 9.000,00 inclusief omzetbelasting van de huurachterstand aan [eiser] te voldoen.

In reconventie

Afgifte van facturen op naam van Stichting Theater Project en op naam van [gedaagde]

10.

Ten behoeve van de gehouden comparitie van patijen zijn door [eiser] facturen in het geding gebracht. Met betrekking tot die facturen heeft [gedaagde] ter zitting verklaard dat hij daar genoeg aan heeft. Dit deel van de vordering zal daarom worden afgewezen. Er is immers al aan voldaan.

Schadevergoeding van € 1.512,50 ten behoeve van Stichting Theater Project

11.

Bij gelegenheid van de gehouden comparitie van partijen is aan de hand van de door hen afgelegde verklaringen gebleken dat [eiser] op enig moment is opgehouden met het sturen van facturen, terwijl [gedaagde] van zijn kant niet eerder heeft gevraagd om facturen.

12.

Gelet op het vorenstaande is de kantonrechter van oordeel dat de schade mede een gevolg is van een omstandigheid die aan [gedaagde] en dus aan Stichting Theater Project kan worden toegerekend, omdat hij nalatig is geweest met het tijdig vragen om facturen. Daarom zal de kantonrechter op grond van artikel 6:101 BW de vergoedingsplicht van [eiser] verminderen door de schade over beide partijen te verdelen in evenredigheid met de mate waarin de aan ieder toe te rekenen omstandigheden tot de schade hebben bijgedragen. De kantonrechter is van oordeel dat daarom partijen elk 50% van de schade dienen te dragen. Van de vordering van Stichting Theater Project zal daarom € 756,25 als schadevergoeding worden toegewezen.

Afgifte schriftelijke huurovereenkomst op naam van [gedaagde]

13.

Partijen zijn het erover eens dat de bedrijfsruimte vanaf 1 januari 2012 door [gedaagde] wordt gehuurd en dat deze huurovereenkomst op schrift moet worden gesteld. Voor zover de kantonrechter kan overzien is dat nog niet gebeurd. Dit deel van de vordering zal daarom worden toegewezen. [gedaagde] heeft voldoende aangetoond belang te hebben bij een op schrift gestelde huurovereenkomst. Aan de gevorderde dwangsom zal een maximum worden verbonden.

In conventie en in reconventie

14.

Partijen worden over en weer in het ongelijk gesteld. Daarom zullen de proceskosten tussen hen worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.

In conventie

15.

De zaak eerst nog weer naar de rol moeten worden verwezen om [eiser] in staat te stellen een berekening van de huidige huurachterstand met inachtneming van het bovenstaande in het geding te brengen. Daarin dient ook te worden verwerkt of [gedaagde] de ter zitting van 5 juni 2013 gemaakte afspraak is nagekomen om, vooruitlopend op het eindvonnis, € 9.000,00 inclusief omzetbelasting aan [eiser] te voldoen.

16.

[gedaagde] zal daarna de gelegenheid krijgen op die berekening te reageren.

In conventie en in reconventie

17.

Iedere verdere uitspraak zal worden aangehouden.

Beslissing

De kantonrechter:

In conventie:

Verwijst de zaak naar de rolzitting van:

WOENSDAG 9 OKTOBER 2013 te 10.00 uur

voor akte aan de zijde van [eiser].

Bepaalt dat [gedaagde] daarna op die akte schriftelijk kan antwoorden.

In conventie en in reconventie

Houdt iedere verdere uitspraak aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. F.J.P. Veenhof en uitgesproken op de openbare terechtzitting van bovengenoemde uitspraakdatum.

Coll.