Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBMNE:2022:3955

Instantie
Rechtbank Midden-Nederland
Datum uitspraak
28-09-2022
Datum publicatie
04-10-2022
Zaaknummer
9696894 UC EXPL 22-1266 MvdH/40201
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Eerste aanleg - enkelvoudig
Inhoudsindicatie

Huur woonruimte. Bepalen redelijke aanvangshuurprijs. Vaststellen aantal punten voor de energieprestatie als wel een energielabel bekend is maar dit niet aan de huurder is verstrekt.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
S&E HW 2022/21, UDH:S&E HW/53029 met annotatie van Gerbrand Osinga
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

kantonrechter

locatie Utrecht

zaaknummer: 9696894 UC EXPL 22-1266 MvdH/40201

Vonnis van 28 september 2022

inzake

[eiser] ,

wonend in [woonplaats 1] (Verenigd Koninkrijk),

verder ook te noemen [eiser] ,

eisende partij,

gemachtigde: mr. E.J. Kuper,

tegen:

1 [gedaagde sub 1] ,

2 [gedaagde sub 2] ,

beiden wonend in [woonplaats 2] ,

verder ook te noemen [gedaagde sub 1] c.s. (mannelijk enkelvoud),

gedaagde partij,

gemachtigde: mr. P.S. Folsche.

1 De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding met producties;

- de conclusie van antwoord;

- de akte overlegging producties van [gedaagde sub 1] c.s. van 11 augustus 2022;

- de akte overlegging producties II van [gedaagde sub 1] c.s. van 25 augustus 2022.

1.2.

Op 30 augustus is de zaak tijdens een mondelinge behandeling met partijen besproken. De gemachtigde van [gedaagde sub 1] c.s. heeft toen spreeknotities voorgedragen en overhandigd. Van wat er verder is besproken op de zitting heeft de griffier aantekeningen gemaakt.

2 Waar het over gaat

2.1.

[gedaagde sub 1] c.s. huurt sinds 1 maart 2021 van [eiser] een appartement aan de [straatnaam] [nummer/letter] in [plaats] (hierna: het gehuurde) voor een kale huurprijs van € 850,00 per maand.

2.2.

Het gehuurde is een appartement dat in 2010 nieuw (als kapverdieping) bovenop een bestaand pand uit 1906 is gerealiseerd.

2.3.

Op 21 september 2010 is het energielabel A toegekend aan het gehuurde voor de duur van 10 jaar. Dit energielabel is bij aanvang van de huurovereenkomst niet aan [gedaagde sub 1] c.s. overhandigd.

2.4.

Op 27 juli 2021 heeft [gedaagde sub 1] c.s. de Huurcommissie gevraagd om de huurprijs (ex artikel 7:249 BW) op redelijkheid te toetsen. De huurcommissie heeft op het punt van energieprestatie punten toegekend gebaseerd op het bouwjaar van het pand waarop het gehuurde is gesitueerd (1906) omdat geen energielabel geldig voor het woningwaarderingsstelsel was geregistreerd. Het verzet van [eiser] hiertegen is ongegrond bevonden en in de uitspraak van de huurcommissie van 31 december 2021 is uitgegaan van 0 punten voor de energieprestatie van de woning. Met een totaal aantal punten voor de woningwaardering van 108 heeft de Huurcommissie de maximaal redelijke huurprijs bij aanvang van de huurovereenkomst gesteld op € 560,66 per maand. Hierdoor is het gehuurde verkleurd van een vrije sectorwoning naar een sociale huurwoning.

2.5.

Op 20 januari 2022 is aan de woning het energielabel C toegekend.

2.6.

In deze procedure vordert [eiser] dat de kantonrechter minimaal 32 punten zal toekennen voor het onderdeel Energieprestatie bij de woningwaardering, daarmee het gehuurde zal waarderen op minimaal 140 punten en de (maximaal) redelijke huurprijs bij aanvang van de huurovereenkomst dienovereenkomstig zal vaststellen met veroordeling van [gedaagde sub 1] c.s. in de proceskosten. Volgens [eiser] had de Huurcommissie bij het vaststellen van het aantal punten uit moeten gaan van bouwjaar 2010 omdat het gehuurde toen nieuw is gerealiseerd met een bouwvergunning. Het puntenaantal van 32 dat bij dat bouwjaar van toepassing is, geldt volgens hem ook als wordt uitgegaan van het energielabel C dat recent voor het gehuurde is afgegeven.

2.7.

[gedaagde sub 1] c.s. is het niet eens met de eis en stelt dat het oordeel van de Huurcommissie juist is. Hij vordert op zijn beurt om het aantal punten voor het gehuurde vast te stellen op 108 en de met ingang van 1 maart 2021 tussen partijen geldende aanvangshuurprijs te bepalen op € 560,66 per maand met veroordeling van [eiser] in de proceskosten.

2.8.

Volgens [gedaagde sub 1] c.s. kan met het energielabel van 20 januari 2022 geen rekening worden gehouden omdat dit nog niet geregistreerd was op de peildatum. Energielabel C voor een woning met een vloeroppervlakte tussen de 25 en 40 m2 levert volgens hem 28 punten op in plaats van 32. [gedaagde sub 1] c.s. vindt dat er in deze zaak geen ruimte is voor een billijkheidsoordeel omdat met het woningwaarderingsstelsel is voorzien in een gedetailleerd systeem, waarin de rechtszekerheid voorop staat met het oog op de doelgroep: onvermogende huurders. De uitleg van dit stelsel moet zo consistent en voorspelbaar mogelijk zijn, zodat marktpartijen weten wat voor huurprijs zij mogen vragen en verwachten. De mogelijkheden voor de huurcommissie of kantonrechter om van dit systeem af te wijken zijn volgens [gedaagde sub 1] c.s. zeer beperkt. Als de energie-index ontbreekt dan moeten punten worden toegekend op basis van het bouwjaar, aan de hand van eenzelfde tabel als bij het energielabel. Er zijn volgens [gedaagde sub 1] c.s. onvoldoende aanknopingspunten dat de bovenste verdieping van de [straatnaam] [nummer] (het gehuurde) is gerealiseerd in 2010, maar als dat zo is dan gaat het om een verbouwing van een bestaande woning (zie bouwvergunning) en zullen de bouwregels in acht genomen zijn die golden voor bestaande bouw. Volgens [gedaagde sub 1] c.s. zal het gehuurde ongetwijfeld betere energieprestaties leveren dan een doorsnee pand uit 1906, maar daar houdt de bouwjaarklassetabel geen rekening mee. De rechtszekerheid gebiedt ofwel het energielabel ofwel het bouwjaar te volgen. Billijkheidsoverwegingen moeten in dit geval volgens [gedaagde sub 1] c.s. niet in het voordeel van de verhuurder uitvallen. De verhuurder had het namelijk in zijn macht tijdig een energieprestatiecertificaat te verkrijgen maar heeft dat verzuimd.

3 De beoordeling

3.1.

Partijen verschillen van mening over het aantal punten dat op grond van het woningwaarderingsstelsel aan de energieprestatie van het gehuurde moet worden toegekend. De huurcommissie heeft 0 punten toegekend omdat geen energielabel geldig voor het woningwaarderingsstelsel was geregistreerd en er geen energielabel was dat het bouwjaar 2010 bevestigt. [eiser] meent dat moet worden uitgegaan van 32 punten op basis van de bouwjaarregeling met 2010 als bouwjaar dan wel op basis van het op 20 januari 2022 afgegeven energielabel C. [gedaagde sub 1] c.s. vindt dat het oordeel van de Huurcommissie moet worden gevolgd en verwijst in dat kader naar het doel en strekking van het woningwaarderingsstelsel en Richtlijn 2010/31/EU betreffende de energieprestatie van gebouwen (hierna: de Richtlijn) waarvan het sanctiesysteem volgens hem in dit stelsel is geïmplementeerd.

Doel en strekking van de richtlijn en de implementatie ervan

3.2.

Het doel en de strekking van de Richtlijn is om lidstaten te verplichten maatregelen te treffen om de energieprestatie van gebouwen in hun landen te verbeteren waar dat mogelijk is. In dat kader is bepaald dat de toekomstige koper of huurder van een gebouw of gebouwunit via het energieprestatiecertificaat correcte informatie moet krijgen over de energieprestaties van het gebouw, alsmede praktisch advies over hoe die kunnen worden verbeterd. Informatiecampagnes kunnen dienen om eigenaren en huurders aan te moedigen de energieprestatie van hun gebouw of gebouwunit te verbeteren. Eigenaren en huurders van bedrijfspanden dienen tevens te worden aangemoedigd om informatie uit te wisselen over het daadwerkelijke energieverbruik, teneinde te waarborgen dat alle gegevens beschikbaar zijn om een geïnformeerde keuze te kunnen maken over de nodige verbeteringen. In het certificaat dient ook informatie te worden verstrekt over de feitelijke effecten van verwarming en koeling op de energiebehoeften van het gebouw, op het primaire energieverbruik daarvan en op de kooldioxide-uitstoot daarvan1. De bedoeling is dus dat gestreefd wordt naar mogelijkheden gebouwen duurzamer te maken en daarvoor middelen in te zetten. De status quo van een gebouw moet worden vastgelegd in een energieprestatiecertificaat dat aanbevelingen bevat voor de kostenoptimale of kostenefficiënte verbetering van de energieprestatie van een gebouw of een gebouwunit, tenzij er voor een dergelijke verbetering geen redelijk potentieel is ten opzichte van de geldende energieprestatie-eisen. De in het energieprestatiecertificaat opgenomen aanbevelingen omvatten:

  1. maatregelen uitgevoerd in verband met een ingrijpende renovatie van de bouwschil of technische bouwsystemen; en

  2. maatregelen voor individuele onderdelen van een gebouw, losstaand van een ingrijpende renovatie van de bouwschil of technische bouwsystemen.2

3.3.

Uit de Nota van Toelichting bij de wijziging in 2014 van het Besluit energieprestatie gebouwen (Stb. 2015, 412, hierna: de Nota) blijkt dat de Richtlijn door de nationale wetgever is geïmplementeerd in het, op artikel 120 van de Woningwet gebaseerde, Besluit energieprestatie gebouwen en het Bouwbesluit 2012 (met de bijbehorende Regeling Bouwbesluit 2012). In de Nota wordt aangehaakt bij het doel van de Richtlijn (het (verder) stimuleren van de energie-efficiëntie van gebouwen) en staat vermeld waar in de nationale wetgeving sancties zijn opgenomen ter uitwerking van het bepaalde in artikel 27 van de Richtlijn. De Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (Uhw) en het Bhw (het woningwaarderingsstelsel) worden in de Nota niet genoemd als regelingen waarin (artikel 27 van) de Richtlijn is geïmplementeerd. De regering heeft weliswaar in de door [gedaagde sub 1] c.s. aangehaalde correspondentie van vóór de Nota verwezen naar wijzigingen in het Uhw en Bhw om te onderbouwen dat de Richtlijn in Nederland afdoende was geïmplementeerd, maar dat werpt geen ander licht op de zaak. De kantonrechter begrijpt namelijk dat de regering met de Nota tegemoet is gekomen aan de eis van de Europese commissie dat de borging van de Richtlijn anders zou moeten dan (enkel) door de gestelde aanpassing van het woningwaarderingsstelsel. Ook speelt een rol dat over de implementatie van de Richtlijn vóór de Nota politieke discussie was ontstaan die van invloed zal zijn geweest op de totstandkoming van de Nota. Dat betekent dat de kantonrechter ervan uit gaat dat met de boetes in de in de Nota genoemde bepalingen, afdoende duidelijke sancties zijn opgenomen in de Nederlandse regelgeving om aan de Richtlijn uitvoering te geven. Die sancties komen ook tegemoet aan doel en strekking van de Richtlijn. Dat betekent dat sinds 2014 geen behoefte meer bestaat aan de indirecte sanctie die voortvloeit uit het woningwaarderingsstelsel om aan de Richtlijn uitvoering te geven. Conclusie is dus dat er onvoldoende aanknopingspunten zijn voor de rigide uitleg die [gedaagde sub 1] c.s. geeft aan het bepaalde in artikel 5 van het Bhw. Dit zal in het volgende verder worden onderbouwd.

Doel en strekking van het woningwaarderingsstelsel

3.4.

Het doel van het Bhw is de waardering van de kwaliteit van een woning en de vaststelling van de redelijkheid van de huurprijs en de wijziging daarvan (artikel 10 lid 1 Uhw). De energieprestatie van de woning speelt daarbij een rol en wordt bepaald aan de hand van de Energie-Index (voorheen: energieprestatiecertificaat), voor zover deze aanwezig is, of aan de hand van het bouwjaar van de woning. De Energie-Index wordt berekend volgens de voorschriften van de in artikel 3.1 van het Besluit energieprestatie gebouwen genoemde regeling (dat is de Regeling energieprestatie gebouwen) en volgens artikel 5.2 van het Bouwbesluit 2012 (blijkens punt 4 van Bijlage I onder A bij het Bhw). Het feit dat het woningwaarderingsstelsel, dat tot doel heeft de hoogte van de maximale huurprijs vast te stellen, voor het bepalen van de energieprestatie van de woning dezelfde waarderingsmethode hanteert als de Regeling energieprestatie gebouwen c.q. het Bouwbesluit 2012 is een logische keuze van de wetgever geweest die niet zonder meer tot de conclusie hoeft te leiden dat er enig verband bestaat tussen de verplichting om het energieprestatiecertificaat aan de huurder te verstrekken als bedoeld in de Richtlijn en het woningwaarderingsstelsel. Ook hoeft uit de keuze van de wetgever voor die waarderingsmethode niet te volgen dat het wel of niet voldaan hebben aan de verplichting om het energieprestatiecertificaat aan de huurder te verstrekken van invloed is op de berekening van de huurprijs volgens het Bhw.

Daarbij komt nog dat de verplichting om een afschrift van een geldig energielabel beschikbaar te stellen aan de huurder rust op de eigenaar van de woning en dat is niet altijd ook de verhuurder (artikel 2.1 Besluit energieprestatie gebouwen).

3.5.

In artikel 10 lid 1 Uhw is opgenomen dat in de regelgeving over de beoordeling van de kwaliteit van woonruimte en van de redelijkheid van de huurprijs (dat is het Bhw) onderscheid kan worden gemaakt tussen (1) woonruimte waarvoor de eigenaar een voor die woonruimte, overeenkomstig de op grond van artikel 120 van de Woningwet gegeven regels omtrent de energieprestatie van gebouwen, afgegeven energieprestatiecertificaat aan de huurder heeft verstrekt of indien dat niet het geval is daartoe op grond van die regels wel verplicht was, en (2) overige woonruimte (zoals uitgewerkt in artikel 5 Bhw en de daarbij behorende bijlagen, waarin de verschillende waarderingsstelsels voor zelfstandige respectievelijk onzelfstandige woonruimte en voor een woonwagen of standplaats worden genoemd).

Uit het hiervoor gecursiveerd weergegeven deel van de formulering van artikel 10 lid 1 Uhw kan niet worden afgeleid dat voor de berekening van de huurprijs onderscheid moet worden gemaakt tussen de situatie dat het energieprestatiecertificaat aan de huurder is verstrekt en de situatie waarin de eigenaar/verhuurder dat heeft nagelaten. Er wordt namelijk alleen onderscheid gemaakt tussen (1) woonruimte waarvoor de eigenaar verplicht is een energiecertificaat aan de huurder te verstrekken, ongeacht of aan die verplichting is voldaan en (2) woonruimte waarvoor die verplichting niet geldt. Of het energiecertificaat wel of niet aan de huurder is verstrekt wordt door de wetgever voor de hoogte van de huurprijs kennelijk niet relevant geacht. Dat onderscheid wordt in het Bhw ook niet gemaakt.

3.6.

Dit alles neemt uiteraard niet weg dat de bepalingen onder punt 4 van Bijlage I onder A bij het Bhw voor de eigenaar/verhuurder van een zelfstandige woning die geen nieuwbouw betreft, in de praktijk een stimulans zullen zijn om energiebesparende maatregelen te nemen en ervoor te zorgen dat hij bij aanvang van de huur beschikt over een Energie-Index, omdat hij dan doorgaans een hogere huurprijs voor de woonruimte zal kunnen bedingen dan in het geval dat (wegens het ontbreken van een Energie-Index) moet worden uitgegaan van het bouwjaar van de woning. Het doel van de Richtlijn, te weten het (verder) stimuleren van de energie-efficiëntie van gebouwen, wordt daarmee in die gevallen (indirect) gediend (zie ook punt 4 van de Toelichting behorende bij Bijlage I onder A bij het Bhw).

En wat betekent dit?

3.7.

Doel en strekking van de Richtlijn is dat er geïnvesteerd wordt in een verbeterde energiehuishouding van gebouwen.

Doel en strekking van het woningwaarderingsstelsel is dat energieprestaties corresponderen met huurgenot die (in positieve of negatieve zin) tot uitdrukking moet komen in de huurprijs.

3.8.

In Bijlage I onder A bij het Bhw is gekozen voor een systematiek waarbij de energieprestatie op het moment van sluiten van de huurovereenkomst wordt beoordeeld op basis van ofwel het geregistreerde energielabel/energiecertificaat ofwel (als dat stuk ontbreekt) het bouwjaar van de woning. Ratio hierbij is, zoals door de raadsman van [gedaagde sub 1] c.s. op de zitting ook is toegelicht, dat de bouwnormen en bouwwijze in de loop der jaren zijn veranderd waardoor steeds gunstigere energieprestaties bij nieuwbouw worden behaald. In deze zin sluit het bepaalde in het woningwaarderingsstelsel aan bij de Richtlijn, zoals ook in de correspondentie van toenmalig minister Donner, waarnaar [gedaagde sub 1] c.s. heeft verwezen, is verwoord.

3.9.

Het gehuurde is in 2010 nieuw gerealiseerd door een nieuwe verdieping op een bestaand pand te plaatsen. [gedaagde sub 1] c.s. stelt dat het hier gaat om verbouw in plaats van nieuwbouw, maar heeft dat niet nader onderbouwd. Dat is gebouwd volgens andere normen dan waarvan bij nieuwbouw uit mag worden gegaan is ook niet onderbouwd. Niet betwist is dat aan het gehuurde niets is veranderd sinds 2010 en dat het in 2022 afgegeven energielabel C correspondeert met het equivalent daarvan in 2010 (toen energielabel A). Dit energielabel levert een aantal punten op in het woningwaarderingsstelsel dat nagenoeg correspondeert met het aantal punten dat op grond van bouwjaar 2010 in geval van nieuwbouw zou worden toegekend. De kantonrechter stelt op grond daarvan vast dat de afgegeven energielabels aansluiten bij de feitelijke situatie van nieuwbouw in 2010. Het oordeel van de huurcommissie dat voor wat betreft de energieprestatie van het gehuurde geen energielabel beschikbaar is dat het bouwjaar ondersteunt is in die zin dus onbegrijpelijk.

3.10.

Er zijn in dit geval objectieve aanknopingspunten om de energieprestatie realistisch vast te stellen, te weten de afgegeven energielabels en/of het bouwjaar van het gehuurde. [gedaagde sub 1] c.s. heeft aangevoerd dat het de kantonrechter niet is toegestaan van die objectieve aanknopingspunten uit te gaan omdat artikel 5 van het Bhw en/of artikel 6:248 BW die ruimte niet biedt omdat de rechtszekerheid en/of de Richtlijn daaraan in de weg zouden staan. De kantonrechter ziet het echter als haar taak niet rigide regels toe te passen die geen recht doen aan het doel en de strekking ervan en voelt zich daarin gesteund door de uitspraak van de Hoge Raad van 22 april 2022 (ECLI:NL:HR:2022:633) in antwoord op gestelde prejudiciële vragen over de WOZ. De afgegeven energielabels onderbouwen namelijk dat is geïnvesteerd in een energiehuishouding corresponderend met nieuwbouw uit 2010. Dat maakt dat het niet realistisch is om aan te sluiten bij een bouwjaar ouder dan 1973. In de woningen die voordien werden gerealiseerd werden namelijk ander soort materialen gebruikt dan nadien (ook in deze woning) gebruikelijk en voorgeschreven was. Dat staat ook niet ter discussie. Het belang dat [gedaagde sub 1] c.s. nastreeft is ook niet de met de Richtlijn beoogde verbetering van de energieprestatie, maar simpelweg een lagere huur. Dat is niet het belang dat de Richtlijn beoogt te dienen. Dat is ook niet het belang dat het puntensysteem beoogt te dienen. Met de toekenning van het aantal punten wordt immers tot uitdrukking gebracht wat de mate van huurgenot is die de huurder van de woning heeft. Eén van de onderdelen van dat huurgenot betreft de energieprestatie die wordt geleverd met het gehuurde. Die energieprestatie is relevant voor de waardering van de kwaliteit van de woning en het aantal punten dat daaraan verbonden is. Niet de vraag of het certificaat daadwerkelijk voor of bij aanvang van de huurovereenkomst is overhandigd.

3.11.

In dit concrete geval zal de kantonrechter uitgaan van het aantal punten dat hoort bij het overgelegde energielabel en niet van het aantal punten dat hoort bij het bouwjaar van het gehuurde omdat het energielabel het meest realistische beeld geeft van wat het gehuurde qua energieprestatie waard is. Het doel en strekking van het Bhw en de Richtlijn zijn daarmee het beste gewaarborgd. Van belang in dit kader is ook dat het door [eiser] overgelegde recente energielabel C voldoende objectief is en [gedaagde sub 1] c.s. geen gegevens heeft overlegd op basis waarvan zou moeten worden geoordeeld dat voor het gehuurde ten onrechte een energielabel C is afgegeven.

3.12.

Bij een energielabel C voor een meergezinswoning met een oppervlakte tussen de 25 en 40 m2 hoort een aantal van 28 punten voor de energieprestatie. Door uit te gaan van 0 punten voor de energieprestatie is de huurcommissie bij het oordelen van de redelijkheid van de aanvangshuurprijs is de huurcommissie dus uitgegaan van een te laag puntenaantal voor het gehuurde. De kantonrechter berekent het puntenaantal op (108 + 28 =) 136 punten. Bij een puntenaantal van 136 punten hoort een maximale aanvangshuurprijs (peildatum 1 juli 2020) van € 707,07. De kantonrechter zal de vordering van [eiser] daarom toewijzen in die zin dat de (kale) huurprijs wordt vastgesteld op dit bedrag.

Proceskosten

3.13.

Omdat partijen over en weer op een of meer punten in het ongelijk zijn gesteld, ziet de kantonrechter aanleiding om de gemaakte kosten te compenseren in die zin dat iedere partij de eigen kosten dient te dragen.

De beslissing

De kantonrechter:

3.14.

stelt de huurprijs van de woning aan de [straatnaam] [nummer/letter] in [plaats] per 1 maart 2021 vast op een bedrag van € 707,07 per maand;

3.15.

bepaalt dat partijen ieder de eigen proceskosten moeten betalen;

3.16.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

3.17.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. D.C.P.M. Straver, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 28 september 2022.

1 punt 22 van de considerans van de Richtlijn

2 Artikel 11 lid 2 van de Richtlijn