Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBMNE:2021:4680

Instantie
Rechtbank Midden-Nederland
Datum uitspraak
29-09-2021
Datum publicatie
19-10-2021
Zaaknummer
8889104
Rechtsgebieden
Verbintenissenrecht
Bijzondere kenmerken
Eerste aanleg - enkelvoudig
Inhoudsindicatie

Discrepantie opzegtermijn en betalingstermijn in huurovereenkomst; termijnbeding nietig ogv artikel 7:271 lid 5 en lid 7 BW en oneerlijk ogv Richtlijn 93/13. Conversiebepaling van artikel 7:271 lid 6 BW mag niet worden toegepast; huurovereenkomst per direct opzegbaar. Opzeggingsverklaring met inachtneming van wettelijke opzegtermijn van een maand door huurder; dwalingsnadeel geleden. Wijzigen gevolgen van de huurovereenkomst ter opheffing van het dwalingsnadeel ogv artikel 6:228 lid 1 aanhef en onder a jo. artikel 6:230 lid 2 BW.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
S&E HW 2021/25, UDH:S&E HW/51926 met annotatie van Huib Hielkema
WR 2022/28 met annotatie van F. van der Hoek
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

kantonrechter

locatie Utrecht

zaaknummer: 8889104 UC EXPL 20-9744 MRv/48356

Vonnis van 29 september 2021

inzake

[eiser] ,

wonende te [woonplaats 1] ,

verder ook te noemen: [eiser] ,

eisende partij in conventie,

verwerende partij in reconventie,

gemachtigde: mr. G. Gabrelian,

tegen:

[gedaagde] ,

wonende te [woonplaats 2] ,

verder ook te noemen: [gedaagde] ,

gedaagde partij in conventie,

eisende partij in reconventie,

gemachtigde: DAS Nederlandse Rechtsbijstand Verzekeringsmaatschappij N.V.

1 De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

 de op 30 oktober 2020 betekende dagvaarding;

 de conclusie van antwoord in conventie tevens eis in reconventie, ingekomen op 13 januari 2021;

 de mondelinge behandeling van de zaak op 10 mei 2021. Daarbij waren aanwezig [eiser] , bijgestaan door mr. B.T. Stalpers en mr. G. Gabrelian, en [gedaagde] , bijgestaan door mr. M.H.J. Janssen. Mr. B.T. Stalpers heeft pleitaantekeningen overhandigd en voorgedragen. [eiser] heeft tijdens de mondelinge behandeling de conclusie van antwoord in reconventie mondeling genomen. Van wat tijdens de mondelinge behandeling is besproken heeft de griffier aantekening gemaakt.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2 De feiten

2.1.

[gedaagde] heeft met ingang van 15 augustus 2019 een kamer op de tweede verdieping aan de straatzijde, in een pand aan de [adres] te [plaatsnaam] (hierna: het gehuurde) aan [eiser] voor de duur van 12 maanden verhuurd. De huurprijs inclusief servicekosten (hierna: de huurprijs) van het gehuurde is € 540,00 per maand. [eiser] heeft een waarborgsom van € 900,00 betaald aan [gedaagde] .

2.2.

In de door partijen ondertekende huurovereenkomst staat, voor zover van belang, het volgde:

Duur, verlenging en opzegging

3.1

Deze overeenkomst is aangegaan voor een periode van 12 maanden ingaande op 15 Augustus 2019.

Opzegtermijn is voor het gehele huurperiode twee maanden. […]

3.2

Beëindiging van deze overeenkomst door huurder van het in 3.1 genoemde vindt plaats per aangetekend schrijven met inachtneming van een opzegtermijn van twee kalendermaanden. […]

Betalingsverplichting, betaalperiode

[…]

Huurder betaalt de huurprijs per twee maanden. De betalingstermijn is dus elke twee maanden. […]

4.3

De huurprijs en het voorschot op de servicekosten zijn bij vooruitbetaling verschuldigd, steeds te voldoen voor de eerste van de maand van de periode waarop de betaling betrekking heeft […].

4.4

Per betaalperiode van één maand bedraagt

- de kale huurprijs € 430,00

- vergoeding g/w/e/ en servicekosten € 80,00

- inrichtingskosten € 20,00

- internet € 10,00

Zodat huurder per maand in totaal heeft te voldoen € 540,00

[…]

4.5

Met het oog op de datum van ingang van deze overeenkomst heeft de eerste betaalperiode betrekking op de periode van 15 tot en met 31 Augustus 2019 en is het over deze periode verschuldigde bedrag € 270,00.

Huurder zal dit bedrag voldoen vóór of op 4 augustus 2019. […]

11 borg

11.1

Huurder zal verhuurder een bedrag betalen van € 900,00 als borg voor een juiste nakoming van de verplichtingen die uit deze overeenkomst als huurder voortvloeien. Wanneer bij beëindiging van de huurovereenkomst een uitschrijving van de gemeente is overlegd, het gehuurde is ontruimd en in behoorlijke staat is opgeleverd, zal door verhuurder de waarborgsom, verminderd met hetgeen verhuurder eventueel nog van huurder heeft te vorderen, worden terugbetaald, uiterlijk één maand na oplevering van het gehuurde.”

2.3.

[eiser] heeft de huurbetaling steeds per maand verricht, onder meer op 30 januari, 29 februari, 31 maart en 1 mei 2020.

2.4.

Per e-mail van 25 april 2020 heeft [eiser] de huurovereenkomst met [gedaagde] opgezegd per 31 mei 2020. In deze e-mail heeft [eiser] [gedaagde] verzocht om de waarborgsom binnen 30 dagen na het einde van de huur terug te storten. Op dezelfde dag heeft [gedaagde] de opzegging van de huurovereenkomst per e-mail aan [eiser] bevestigd.

2.5.

Op 4 mei 2020 hebben partijen per e-mail overeenstemming bereikt met betrekking tot de verkoop van een deel van de inboedel van [eiser] aan [gedaagde] voor een bedrag van € 160,00 (hierna: de overnamesom). In een e-mail van 4 mei 2020 van [eiser] aan [gedaagde] staat, voor zover van belang, het volgende:

“De kamer is nu leeg en schoon en klaar voor de volgende huurster. Bijgevoegd foto’s van de kamer. In de vensterbank liggen de sleutels.

Hierbij is het gehuurde dus ontruimd en verwacht ik binnen een maand van vandaag mijn borg terug, graag zo snel mogelijk zodat het afgehandeld is.
De 160 euro voor de spullen vraag ik u binnen een paar dagen over te maken.”

2.6.

Per e-mail van 6 mei 2020 heeft [gedaagde] aan [eiser] laten weten het gehuurde op 8 mei 2020 te inspecteren en [eiser] daarna te berichten over afhandeling van de waarborgsom van € 900,00 en de overnamesom van € 160,00.

2.7.

In een e-mail van 11 mei 2020 van [gedaagde] aan [eiser] staat, voor zover relevant, het volgende:

“Inzake beëindiging van de HO en betaling van de borg geldt het volgende:

1) opzegtermijn: in je e-mail d.d. 25 april 2020 m.b.t. opzeggen van de huur van je kamer heb je over opzegtermijn van een kalendermaand. Echter in de HO staat een opzegtermijn (net als huurbetalingstermijn) een termijn van twee maanden. Zie hiervoor artikel artikel 3.2 en artikel 4.3 van de HO

[…]”

2.8.

Bij e-mail van 23 juli 2020 heeft [gedaagde] aan het door [eiser] ingeschakelde Huurteam laten weten voornemens te zijn het door hem aan [eiser] verschuldigde bedrag te betalen na aftrek van de huur over de maand juni 2020 met verwijzing naar de volgens [gedaagde] geldende opzegtermijn van twee maanden.

2.9.

In een e-mail van 30 juli 2020 van [gedaagde] aan [eiser] staat, voor zover relevant, het volgende:

“Hierbij stuur ik u de afrekening voor de borgsom voor uw kamer aan [adres] te [plaatsnaam] ;

Betaalde borg: € 900,-

Kosten voor het overnemen van de meubels: € 160,-

Totaal: € 1.060,-

Openstaande huur maand Juni 2020: € 540,-

Te betalen borgsom na aftrek van openstaande kosten: € 520,-

Het bedrag van € 520,- wordt vandaag naar uw bankrekening overgemaakt.”

2.10.

Op 30 juli 2020 heeft [gedaagde] € 520,00 overgemaakt naar een bankrekening van [eiser] .

2.11.

In een brief van 9 oktober 2020 van de gemachtigde van [eiser] aan [gedaagde] staat, voor zover van belang, het volgende:
“[...] Dit brengt met zich dat de huur over de maand mei, evenals 5 dagen aan huur over de maand april, terug moeten worden betaald. Om die reden vorder ik namens cliënte terugbetaling van € 628,77. [...]
Het totaal door u te retourneren is derhalve (628,77+900+160) €1688,77. [...] U kunt zich een gerechtelijke procedure [...] besparen door er zorg voor te dragen dat binnen 15 dagen na ontvangst van dit bericht het volledige bedrag is terugbetaald aan cliënte [...]”

3 Het geschil

In conventie

3.1.

[eiser] vordert om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

I. te verklaren voor recht dat het opzegbeding als oneerlijk kwalificeert;

II. te verklaren voor recht dat het opzegbeding nietig is op de voet van artikel 7:271, zevende lid, van het Burgerlijk Wetboek (hierna: het BW);

III. te verklaren voor recht dat de huurovereenkomst voor de woning [de kantonrechter begrijpt: een kamer op de tweede etage aan de straatzijde in het pand] gelegen aan de [adres] , [postcode] , te [plaatsnaam] rechtsgeldig tegen 25 april 2020 is opgezegd;

IV. veroordeling van [gedaagde] tot teruggave aan [eiser] van (het resterende deel van) de waarborgsom ter hoogte van € 900,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 25 oktober 2020 tot aan algehele voldoening;

V. veroordeling van [gedaagde] om aan [eiser] terug te betalen € 628,77 aan onverschuldigd betaalde huur, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 25 april 2020 tot aan algehele voldoening;

VI. veroordeling van [gedaagde] om aan [eiser] te voldoen € 160,00 voor de koop van het afgesproken deel van de inboedel, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 25 april 2020 tot aan algehele voldoening;

VII. veroordeling van [gedaagde] om aan [eiser] te voldoen € 306,51 aan incassokosten;

VIII. veroordeling van [gedaagde] in de kosten van deze procedure alsmede de nakosten van € 100,00.

3.2.

Aan de vorderingen heeft [eiser] het volgende ten grondslag gelegd.
Partijen zijn een betalingstermijn van één maand en een opzegtermijn van twee maanden overeengekomen.

Omdat de contractuele betalingstermijn één maand is, i) geldt op grond van artikel 7:271, vijfde lid, aanhef en onder a, van het BW voor [eiser] een opzegtermijn van één maand en ii) is het contractuele opzegbeding, inhoudende dat de duur van de opzegtermijn twee maanden is (hierna: het termijnbeding), gelet op artikel 7:271, zevende lid, van het BW nietig.
De in artikel 7:271, zesde lid, van het BW neergelegde conversiebepaling mag niet worden toegepast, omdat:

- het termijnbeding onder de werkingssfeer van richtlijn 93/13/EEG van de Raad van 5 april 1993 betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (hierna: Richtlijn 93/13) valt,

- het termijnbeding als een oneerlijk beding kwalificeert als bedoeld in deze richtlijn en daarom nietig is,

- mede gezien de rechtspraak van het Hof van Justitie van de Europese Unie (hierna: het HvJ EU) over Richtlijn 93/13 de door vernietiging van een beding ontstane leemte niet mag worden gerepareerd/opgevuld door terug te vallen op een bepaling van nationaal recht.

Omdat het termijnbeding nietig is en de in artikel 7:271, zesde lid, van het BW neergelegde conversiebepaling niet mag worden toegepast, geldt er dus geen opzegtermijn.

[eiser] heeft over haar rechten gedwaald. Indien [eiser] had geweten dat zij, anders dan in de door [gedaagde] opgestelde huurovereenkomst staat, de huurovereenkomst per direct mocht opzeggen, dan had zij dat gedaan. Daarom moet worden bepaald dat [eiser] de huurovereenkomst op 25 april 2020 met onmiddellijke ingang heeft opgezegd waarmee de huurovereenkomst op 25 april 2020 is beëindigd. Gezien de onmiddellijke opzegging op 25 april 2020 heeft [eiser] dan ook de huur voor vijf dagen van april 2020 en de gehele maand mei 2020 van in totaal € 628,77 onverschuldigd aan [gedaagde] betaald. Dit bedrag dient [gedaagde] dan ook aan [eiser] terug te betalen.

[gedaagde] heeft voorts ten onrechte i) de aan [eiser] terug te betalen waarborgsom van € 900,00 verrekend met de huurprijs van € 540,00 voor de maand juni 2020 en ii) nagelaten om aan [eiser] de overnamesom van € 160,00 te voldoen.

[eiser] maakt ten slotte aanspraak op de wettelijke rente en de buitengerechtelijke kosten, omdat [gedaagde] in verzuim is geraakt respectievelijk [eiser] de vordering uit handen heeft moeten geven.

3.3.

De conclusie van [gedaagde] strekt tot afwijzing van de vordering van [eiser] , met veroordeling van [eiser] in de proceskosten en nakosten. [gedaagde] voert daartoe het volgende aan.

Partijen zijn een betalings- respectievelijk een opzegtermijn van twee maanden overeengekomen. Omdat deze termijnen even lang zijn, is het termijnbeding niet in strijd met het Nederlands recht oftewel artikel 7:271 van het BW. Evenmin is sprake van strijd met Europees recht oftewel Richtlijn 93/13. Het termijnbeding valt niet onder de werkingssfeer van Richtlijn 93/13 en het termijnbeding kwalificeert niet als een oneerlijk beding. De huurovereenkomst moest dus met inachtneming van een opzegtermijn van twee maanden tegen het einde van de maand juni 2020 worden opgezegd.

[gedaagde] betwist dan ook dat de huurovereenkomst op 25 april 2020 als geëindigd moet worden beschouwd en de over 25 april 2020 tot en met 31 mei 2020 betaalde huurprijs als onverschuldigd moet worden aangemerkt.

Voor zover niet een opzegtermijn van twee maanden maar van één maand geldt, wat [gedaagde] uitdrukkelijk betwist, biedt het Nederlands recht hiervoor een oplossing in artikel 7:271 van het BW.

Weliswaar is [gedaagde] gehouden tot terugbetaling van de waarborgsom van € 900,00 en betaling van de overnamesom van € 160,00 aan [eiser] , maar door middel van verrekening van de door [eiser] over maand juni 2020 aan [gedaagde] verschuldigde huurprijs van € 540,00 en door middel van betaling van het bedrag van € 520,00 aan [eiser] op 30 juli 2020, heeft hij aan zijn betalingsverplichting voldaan.

Omdat [eiser] geen vordering heeft op [gedaagde] , is hij geen wettelijke rente en buitengerechtelijke incassokosten aan [eiser] verschuldigd. Ook vanwege andere redenen zijn geen buitengerechtelijke incassokosten verschuldigd.

In reconventie

3.4.

[gedaagde] vordert om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

I. [eiser] te veroordelen om aan hem te voldoen € 540,00, met dien verstande dat dit bedrag reeds middels verrekening met de waarborgsom van € 900,00 aan [gedaagde] is voldaan; en

II. voor recht te verklaren dat [gedaagde] bevoegd was deze bedragen met elkaar te verrekenen en dat [gedaagde] niets meer verschuldigd is aan [eiser] ;

III. met veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure en de nakosten.

3.5.

Aan de vordering heeft [gedaagde] het volgende ten grondslag gelegd.

[eiser] heeft ten onrechte één maand als opzegtermijn in acht genomen in plaats van de overeengekomen twee maanden. De huurovereenkomst is niet per 1 juni 2020 maar per 1 juli 2020 door opzegging geëindigd. [eiser] is jegens [gedaagde] tekortgeschoten in de nakoming van de op haar rustende verplichtingen ingevolge de tussen partijen gesloten huurovereenkomst door niet de over de maand juni 2020 verschuldigde huurprijs van € 540,00 te betalen. [gedaagde] was bevoegd dit bedrag te verrekenen met het bedrag van € 1.060,00 (bestaande uit de waarborgsom van € 900,00 en de overnamesom van € 160,00).

3.6.

De conclusie van [eiser] strekt tot afwijzing van de vordering van [gedaagde] met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van de procedure en nakosten. Daartoe verwijst [eiser] naar haar in conventie ingenomen stellingen.

4 De beoordeling in conventie en in reconventie

4.1.

De kantonrechter behandelt het tussen partijen gerezen geschil in conventie en in reconventie tegelijk vanwege de samenhang tussen de vorderingen en stellingen van partijen.

Waarborgsom en overnamesom – achterstallige huurtermijn of onverschuldigde betaling?

4.2.

Tussen partijen is niet in geschil dat [gedaagde] een bedrag van in totaal € 1.060,00 (bestaande uit de te terug te betalen waarborgsom van € 900,00 en de te betalen overnamesom van € 160,00) aan [eiser] is verschuldigd. Gezien de gedingstukken en het verhandelde ter zitting, stelt de kantonrechter vast dat tussen partijen niet (meer) in geschil is dat [gedaagde] een deel van de waarborgsom, te weten een bedrag van € 520,00, op 30 juli 2020 aan [eiser] heeft betaald.

4.3.

Tussen partijen is in geschil:

i) of [gedaagde] een vorderingsrecht wegens achterstallige huur van € 540,00 over de maand juni 2020 jegens [eiser] heeft waarmee hij het restantbedrag van (€ 1.060,00 - € 520,00 =) € 540,00 mocht verrekenen,
en

ii) of [eiser] vanaf 25 april 2020 geen huurpenningen aan [gedaagde] is verschuldigd en in het verlengde daarvan of de huur over de periode vanaf 25 april 2020 tot en met 31 mei 2020 onverschuldigd is betaald.

4.4.

De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde] geen vorderingsrecht wegens achterstallige huur over de maand juni 2020 jegens [eiser] heeft waarmee hij het bedrag van € 540,00 kon verrekenen.

De kantonrechter is voorts van oordeel dat [gedaagde] de door [eiser] over de periode van 5 tot en met 31 mei 2020 betaalde huur aan haar terug moet betalen.

De kantonrechter legt hieronder uit waarom zij tot voormelde oordelen is gekomen.

De huurovereenkomst is beëindigd

4.5.

De kantonrechter stelt vast dat tussen partijen niet in geschil is dat de huurovereenkomst tussen partijen door de opzegging van [eiser] , zijnde een verklaring als bedoeld in artikel 3:37, eerste lid, van het BW, is beëindigd. Tussen partijen is in geschil per wanneer de huurovereenkomst is beëindigd.

De huurovereenkomst is per 1 juni 2020 beëindigd door opzegging

4.6.

De kantonrechter is van oordeel dat de huurovereenkomst in dit geval per 1 juni 2020 is beëindigd door opzegging tegen 31 mei 2020. Daartoe overweegt de kantonrechter het volgende.

Opzegtermijn voor de duur van twee maanden

4.7.

Vaststaat dat partijen contractueel hebben voorzien in de mogelijkheid van opzegging. Niet in geschil is dat partijen een opzegtermijn voor de duur van twee maanden zijn overeengekomen.

Is een betalingstermijn voor de duur van één maand of twee maanden overeengekomen? Voor de duur van één maand

4.8.

[eiser] stelt dat tussen partijen een betalingstermijn voor de duur van één maand is overeengekomen. Weliswaar bevat de huurovereenkomst tegenstrijdige teksten over de duur van de betalingstermijn, maar i) [eiser] heeft uitvoering gegeven aan artikel 4.4 van de huurovereenkomst, waarin is bepaald dat de betaalperiode één maand is, door de huur feitelijk per maand vooruit te betalen en ii) [gedaagde] heeft haar daarop nimmer aangesproken of aanspraak gemaakt op het bedrag dat hij volgens de huurovereenkomst in rekening mag brengen bij te late betaling.

4.9.

[gedaagde] voert daartegen aan dat tussen partijen een betalingstermijn van twee maanden is overeengekomen zoals blijkt uit artikel 4.1 van de huurovereenkomst.

Dat [eiser] eigenmachtig heeft besloten om de betaling van de huurpenningen in afwijking van het contractueel overeengekomene uit te voeren, namelijk maandelijks in plaats van tweemaandelijks, brengt niet een verkorting van de overeengekomen betalingstermijn met zich. Het feit dat hij maandelijkse betaling heeft gedoogd doet hier volgens [gedaagde] niet aan af. Hij heeft nimmer van dit recht afstand gedaan.

4.10.

Gezien het voormelde verschillen partijen dus van mening over de uitleg van de huurovereenkomst.

4.11.

Bij de uitleg van de huurovereenkomst geldt dat de vraag hoe in een schriftelijke overeenkomst de verhouding van partijen is geregeld niet kan worden beantwoord op grond van een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van de overeenkomst. Het komt aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de gebruikte bewoordingen mochten toekennen en op wat zij daaromtrent redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij kunnen omstandigheden een rol spelen als de maatschappelijke kringen waartoe partijen behoren, de rechtskennis die van hen verwacht mag worden en de omstandigheid dat partijen al dan niet professioneel opererende partijen zijn. Bij de uitleg zijn alle omstandigheden van het concrete geval, gewaardeerd naar hetgeen de redelijkheid en billijkheid meebrengen telkens van beslissende betekenis.1

 Hoedanigheid partijen – Totstandkoming van de huurovereenkomst

4.12.

De kantonrechter neemt bij de uitleg van de huurovereenkomst in ogenschouw de omstandigheid dat [eiser] wat betreft het opstellen en/of aangaan van huurovereenkomsten niet een professionele partij is. [gedaagde] , die sinds 1995 kamers verhuurt, is wel een professionele partij. Voorts blijkt uit de gedingstukken en het verhandelde ter zitting dat [gedaagde] de huurovereenkomst heeft opgesteld. Weliswaar heeft [gedaagde] gesteld dat hij voorafgaand aan de ondertekening van de huurovereenkomst het een en ander over de huurovereenkomst aan [eiser] heeft uitgelegd (hetgeen [eiser] heeft betwist), maar deze stelling heeft hij niet onderbouwd noch blijkt de juistheid daarvan uit de gedingstukken. Voorts is gesteld noch gebleken dat partijen over de inhoud van (een en/of meer bedingen van) de huurovereenkomst hebben onderhandeld.

 Tekst van de overeenkomst

4.13.

De kantonrechter slaat bij de uitleg voorts acht op de tekst van de huurovereenkomst. In artikel 4.1 van de huurovereenkomst staat nadrukkelijk en met zoveel woorden dat [eiser] de huurprijs per twee maanden betaalt en dat de betalingstermijn dus elke twee maanden is. Dit duidt erop dat een betalingstermijn van twee maanden is overeengekomen. Andere bepalingen van de huurovereenkomst bieden echter, anders dan [gedaagde] meent, aanwijzingen voor een overeengekomen betalingstermijn van één maand. Zo blijkt uit artikel 4.4 van de huurovereenkomst nadrukkelijk dat de huurprijs € 540,00 bedraagt per betaalperiode van één maand. Voorts staat in artikel 4.5 van de huurovereenkomst dat de eerste betaling die door [eiser] moet worden verricht de huur voor (het resterende deel van) de eerste betaalperiode bedraagt, te weten voor de periode van 15 augustus tot en met 31 augustus 2019, welk bedrag vóór 4 augustus 2019 moet worden voldaan. Deze bepalingen duiden erop dat een betalingstermijn van één maand is overeengekomen.

4.14.

[gedaagde] heeft tijdens de mondelinge behandeling aangevoerd dat de bewoording van artikel 4.4 van de huurovereenkomst een kennelijke verschrijving betreft. [gedaagde] heeft dit echter niet onderbouwd noch is gebleken dat hiervan sprake is. De kantonrechter volgt [gedaagde] dus niet in dit betoog. Dat tussen de bepalingen in de huurovereenkomst een discrepantie bestaat, dient naar het oordeel van de kantonrechter voor rekening en risico van [gedaagde] , in zijn hoedanigheid van verhuurder en opsteller van de huurovereenkomst, te komen.

 Redelijke uitleg tekst

4.15.

De kantonrechter slaat bij de uitleg van de huurovereenkomst verder acht op de vraag welke zin partijen aan de gebruikte bewoordingen van de huurovereenkomst mochten toekennen en wat partijen over en weer redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.

4.16.

Artikelen 4.4 en 4.5 van de huurovereenkomst bevatten een specificatie van de meer algemeen geformuleerde artikelen 4.1 tot en met 4.3 van de huurovereenkomst ter invulling van de contractuele verhouding tussen partijen. Juist in deze bepalingen kan worden gelezen dat is bedoeld een betalingstermijn van één maand overeen te komen. Naar het oordeel van de kantonrechter dient hieraan gewicht te worden toegekend in het kader van de vraag welke zin partijen aan de gebruikte bewoordingen mochten toekennen.

4.17.

Als juist zou zijn dat de betalingsperiode per twee maanden en bij vooruitbetaling is verschuldigd, zoals [gedaagde] meent, dan had het voor de hand gelegen dat de eerste betaling door [eiser] zou zien op de periode van (het resterende deel van) twee maanden, namelijk voor de periode van 15 augustus 2020 tot en met 30 september 2020. Dit is echter niet het geval; de eerste betaling ziet op de periode van (het resterende deel van) één maand (zie onder 4.13.). Ook hieruit vloeit naar het oordeel van de kantonrechter voort dat [eiser] de bewoordingen van de huurovereenkomst zo mocht begrijpen dat is bedoeld een betalingstermijn van één maand overeen te komen.

4.18.

Voorts is een vooruitbetaling van twee maanden huur bij woonruimte zeer ongebruikelijk. Het overgrote deel van de huurders van woonruimte – met name studenten – zal niet in staat zijn de huur over een langere periode dan één maand vooruit te betalen. [eiser] mocht gelet hierop redelijkerwijs verwachten dat een betalingstermijn van één maand is bedoeld.

4.19.

Naar het oordeel van de kantonrechter kan de huurovereenkomst dan ook redelijkerwijs zo worden begrepen dat een betalingstermijn van één maand is overeengekomen en mocht [eiser] dit ook redelijkerwijs verwachten.

 Conclusie

4.20.

Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de huurovereenkomst zo moet worden uitgelegd dat tussen partijen een betalingstermijn van één maand geldt.

4.21.

Ten overvloede merkt de kantonrechter op dat [eiser] de huur feitelijk steeds per maand (vooruit) heeft betaald en [gedaagde] nooit aanspraak heeft gemaakt op betaling per twee maanden. Anders dan door [gedaagde] is betoogd, duidt dit naar het oordeel van de kantonrechter er op dat partijen hebben bedoeld een betalingstermijn van één maand overeen te komen.

Is het termijnbeding nietig ex artikel 7:271, zevende lid, van het BW? Ja

4.22.

Omdat de contractuele opzegtermijn van twee maanden langer is dan de contractuele betalingstermijn van één maand, is het termijnbeding nietig.

Mag de conversiebepaling als neergelegd in artikel 7:271, zesde lid, van het BW worden toegepast? Nee

4.23.

Op grond van artikel 7:271, zesde lid, van het BW wordt een opzegging die in strijd met hetgeen is bepaald in lid 5 onder a van dit artikel is gedaan of een opzegging die tegen een ‘verkeerde’ dag is gedaan, geacht te zijn geconverteerd in een opzegging tegen de correcte datum waarbij de voorgeschreven termijn in acht wordt genomen. In onderhavige zaak zou conversie betekenen dat de op 25 april 2020 gedane opzegging geldt als ware zij gedaan tegen het einde van de maand mei 2020 met inachtneming van een opzegtermijn van één maand.

4.24.

Indien echter het termijnbeding onder de werkingssfeer van Richtlijn 93/13 valt én het termijnbeding als een oneerlijk beding in de zin van Richtlijn 93/13 kwalificeert, dan moet op grond van artikel 6 van Richtlijn 93/13 het termijnbeding niet alleen buiten toepassing worden gelaten, maar dan mag de inhoud van het termijnbeding ook niet worden herzien door een bepaling van nationaal recht2 en dus ook niet worden herzien door toepassing van de conversiebepaling als neergelegd in artikel 7:271, zesde lid, van het BW.

 Valt het termijnbeding onder de werkingssfeer van Richtlijn 93/13? Ja

4.25.

[eiser] stelt dat het termijnbeding onder de werkingssfeer van Richtlijn 93/13 valt.

Zij voert daartoe aan dat:

  1. de huurovereenkomst een overeenkomst is als bedoeld in artikel 2 van Richtlijn 93/13;

  2. zij een consument is als bedoeld in Richtlijn 93/13;

  3. [gedaagde] een verkoper is als bedoeld in Richtlijn 93/13, omdat hij meerdere woningen verhuurt tegen commerciële huurprijzen met het oog op financieel gewin, en

  4. partijen niet over het termijnbeding afzonderlijk hebben onderhandeld.

4.26.

[gedaagde] voert daartegen aan dat geen sprake is van een consumentenovereenkomst als bedoeld in Richtlijn 93/13, omdat i) hij geen rechtspersoon is die handelt in het kader van haar privaatrechtelijke beroeps- of bedrijfsactiviteit en ii) hij geen verkoper is in de zin van Richtlijn 93/13 omdat geen sprake is van het verhuren van meerdere woningen tegen commerciële huurprijzen met het oog op financieel gewin.

4.27.

De kantonrechter is van oordeel dat het termijnbeding onder de werkingssfeer van Richtlijn 93/13 valt. Daartoe wordt het volgende overwogen.

4.28.

De kantonrechter stelt voorop dat uit de tiende overweging, artikel 1, eerste lid, 2, aanhef en onder b en c, en artikel 3 van Richtlijn 93/13 volgt dat deze richtlijn van toepassing is op alle overeenkomsten tussen een verkoper en een consument.3

4.29.

Het HvJ EU heeft in zijn arrest van 30 mei 20134 voor recht verklaard, dat Richtlijn 93/13 van toepassing is op een huurovereenkomst voor woonruimte die is gesloten tussen een verhuurder die handelt in het kader van zijn bedrijfs‑ of beroepsactiviteit en een huurder die handelt voor doeleinden die buiten zijn bedrijfs‑ of beroepsactiviteit vallen.

4.30.

Tussen partijen staat vast dat de tussen hen gesloten huurovereenkomst op woonruimte ziet.

4.31.

Artikel 2 van Richtlijn 93/13 luidt, voor zover relevant, als volgt:

“In deze richtlijn wordt verstaan onder:

[…]

b) consument: iedere natuurlijke persoon die bij onder deze richtlijn vallende overeenkomsten handelt voor doeleinden die buiten zijn bedrijfs- of beroepsactiviteit vallen;

c) verkoper: iedere natuurlijke persoon of rechtspersoon die bij onder deze richtlijn vallende overeenkomsten handelt in het kader van zijn publiekrechtelijke of privaatrechtelijke beroepsactiviteit.”

4.32.

Als gesteld en niet (gemotiveerd) betwist staat vast dat [eiser] kwalificeert als consument in de zin van artikel 2, aanhef en sub b, van Richtlijn 93/13 omdat zij voor privédoeleinden een woonruimte van [gedaagde] heeft gehuurd.

4.33.

Anders dan [gedaagde] heeft betoogd, dient hij als een verkoper in de zin van Richtlijn 93/13 te worden aangemerkt. [gedaagde] verhuurt immers sinds 1995 kamers in [plaatsnaam] ; eerst kamers in één woning en sinds 2014 kamers in twee woningen. Zodoende handelt hij in het kader van zijn privaatrechtelijke beroepsactiviteit. Daarom kwalificeert [gedaagde] als verkoper in de zin van artikel 2, aanhef en sub c, van Richtlijn 93/13.

4.34.

Gesteld noch gebleken is dat partijen over het termijnbeding afzonderlijk hebben onderhandeld zoals bedoeld in artikel 3, eerste lid, van Richtlijn 93/13.

4.35.

De kantonrechter is van oordeel dat het termijnbeding geen kernbeding is zoals bedoeld in artikel 4, tweede lid, van Richtlijn 93/13. Partijen hebben geen (andersluidende) stellingen hierover ingenomen.

4.36.

Uit het voorgaande volgt dat Richtlijn 93/13 wel van toepassing is op het termijnbeding.

 Is het termijnbeding oneerlijk? Ja

4.37.

[eiser] stelt dat het termijnbeding kwalificeert als een oneerlijk beding als bedoeld in Richtlijn 93/13, omdat het termijnbeding het evenwicht tussen de uit de huurovereenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen ten nadele van [eiser] aanzienlijk verstoort. Immers, het termijnbeding heeft [eiser] in een minder gunstige positie gebracht dan anderszins zou voortvloeien uit het geldend nationaal recht. Ook het feit dat het termijnbeding op grond van het geldend nationaal recht nietig is, is een zeer sterke indicatie dat het termijnbeding oneerlijk is.

4.38.

[gedaagde] heeft daartegen aangevoerd dat het termijnbeding niet kan worden aangemerkt als een oneerlijk beding in de zin van Richtlijn 93/13, omdat:

  1. [eiser] niet heeft gemotiveerd op welke wijze zij als consument in een juridisch minder gunstige positie wordt gebracht door het termijnbeding dan die anderszins uit het geldende nationale recht voortvloeit; en

  2. artikel 7:271 van het BW een opzegtermijn tot drie maanden toestaat, gelet waarop het onderhavige termijnbeding dus niet nietig is.

4.39.

De kantonrechter is van oordeel dat het termijnbeding in dit geval, tussen deze partijen kwalificeert als een oneerlijk beding in de zin van artikel 3, eerste lid, van Richtlijn 93/13 en daarmee als onredelijk bezwarend in de zin van artikel 6:233, aanhef en onder a, van het BW. Daartoe wordt het volgende overwogen.

4.40.

Het termijnbeding houdt in dat de duur van de opzegtermijn twee maanden is.

4.41.

Om te beoordelen of het termijnbeding een oneerlijk beding is moet eerst een vergelijking met het geldend nationaal recht worden gemaakt ter vaststelling of het beding afwijkt van dat recht.
Als sprake is van een afwijking moet vervolgens worden onderzocht of de afwijking van dat recht aanzienlijk is. Een aanzienlijke verstoring van het evenwicht kan al volgen uit het feit dat de rechtspositie waarin de consument als partij bij de betrokken overeenkomst verkeert krachtens de toepasselijke nationale bepalingen, in voldoende ernstige mate wordt aangetast doordat de inhoud van de rechten die de consument volgens die bepalingen aan die overeenkomst ontleent, wordt beperkt of de uitoefening van die rechten wordt belemmerd dan wel doordat aan de consument een extra verplichting wordt opgelegd waarin de nationale bepalingen niet voorzien.5

Ten slotte moet worden beoordeeld of de verkoper mocht menen dat wel of niet onderhandelen over het beding geen verschil zou maken, omdat ook bij eerlijke en billijke onderhandelingen over het beding de consument het beding zou aanvaarden.6

4.42.

De kantonrechter is van oordeel dat sprake is van een aanzienlijke verstoring van het evenwicht zoals bedoeld in artikel 3, eerste lid, van Richtlijn 93/13. Daarvoor is het volgende redengevend. Het termijnbeding brengt [eiser] in een minder gunstige positie dan die uit het geldend nationaal recht voortvloeit. Op grond van artikel 7:271, vijfde lid, van het BW in verbinding met de contractuele betaaltermijn van één maand, geldt voor [eiser] een opzegtermijn van één maand en niet de in de huurovereenkomst opgenomen opzegtermijn van twee maanden. Dat deze verstoring aanzienlijk is zoals bedoeld in Richtlijn 93/13 volgt uit het feit dat het termijnbeding voor [eiser] een extra verplichting met zich brengt waarin het geldend nationaal recht niet voorziet, namelijk het betalen van een extra huurtermijn. Ook het feit dat het geldend nationaal recht een opzegtermijn die langer is dan een betalingstermijn nietig acht, vormt een zeer sterke indicatie van de oneerlijkheid van het termijnbeding. Verder is in dit kader van belang dat door het opnemen van verschillende betaaltermijnen in de overeenkomst7 het termijnbeding niet voldoet aan het in artikel 5 van Richtlijn 93/13 neergelegde transparantievereiste.

Dat [gedaagde] er redelijkerwijs van kon uitgaan dat [eiser] het termijnbeding zou aanvaarden als daarover op eerlijke en billijke wijze afzonderlijk was onderhandeld heeft [gedaagde] onvoldoende onderbouwd.

 Buiten toepassing laten van het termijnbeding

4.43.

Omdat het termijnbeding kwalificeert als een oneerlijk beding in de zin van Richtlijn 93/13, moet op grond van artikel 6, eerste lid, van Richtlijn 93/13 dit beding buiten toepassing worden gelaten. Hierbij heeft de kantonrechter in aanmerking genomen dat de huurovereenkomst zonder het termijnbeding, dus zonder de bepaling dat de duur van de opzegtermijn twee maanden is, kon voortbestaan.

 Niet herzien van het termijnbeding

4.44.

Volgens vaste rechtspraak van het HvJ EU volgt uit artikel 6, eerste lid, van Richtlijn 93/13 dat de inhoud van een oneerlijk beding niet mag worden herzien.8 Dit betekent dat de kantonrechter niet bevoegd is om met toepassing van een bepaling van het geldend nationaal recht een andere termijn te stellen in de plaats van de buiten toepassing te laten, contractueel overeengekomen opzegtermijn van twee maanden. De conversiebepaling als neergelegd in artikel 7:271, zesde lid, van het BW mag in dit geval dus niet worden toegepast.

Is de huurovereenkomst per direct opzegbaar? Ja

4.45.

Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de huurovereenkomst weliswaar voorziet in de contractuele mogelijkheid van opzegging, maar dat de contractuele opzegtermijn van twee maanden tussen partijen niet geldt. Dit brengt met zich dat de huurovereenkomst per direct kon worden opgezegd.

Opzeggingsverklaring - Wijzigen gevolgen van de huurovereenkomst ter opheffen van het dwalingsnadeel

4.46.

[eiser] heeft per e-mail van 25 april 2020 de huurovereenkomst tegen 31 mei 2020 opgezegd.

4.47.

[eiser] heeft tijdens de mondelinge behandeling gesteld dat sprake is van rechtsdwaling. Indien zij had geweten dat zij, anders dan in de door [gedaagde] opgestelde huurovereenkomst staat, de huurovereenkomst per direct mocht opzeggen dan had zij dat op 25 april 2020 gedaan. Daarom moet haar opzegging van de huurovereenkomst worden geacht per direct, dus per 25 april 2020, te zijn gedaan waardoor de huurovereenkomst per 25 april 2020 is beëindigd. Dit brengt met zich dat de over de periode van 25 april 2020 tot en met 31 mei 2020 betaalde huur onverschuldigd is betaald en dat [gedaagde] die onverschuldigd betaalde huur aan haar terug moet betalen.

4.48.

[gedaagde] heeft tijdens de mondelinge behandeling niets aangevoerd tegen de door [eiser] gestelde dwaling als zodanig.

4.49.

De kantonrechter stelt vast dat [eiser] aan de gestelde rechtsdwaling geen gevolgen heeft verbonden ten aanzien van de opzeggingsverklaring. Deze bestaat nog steeds. Zie in kader ook hetgeen onder 4.60. staat.

4.50.

De kantonrechter begrijpt onder aanvulling van de rechtsgrond dat [eiser] stelt dat vanwege de dwaling aan haar zijde de gevolgen van de huurovereenkomst moeten worden gewijzigd en [gedaagde] gehouden is om het nadeel dat zij door de dwaling heeft geleden, namelijk de betaling van de huur over de periode van 25 april 2020 tot en met 31 mei 2020, op te heffen door deze betaalde huur aan haar terug te betalen. Daarmee doet [eiser] in feite een beroep op artikel 6:228, eerste lid, aanhef en onder a, in verbinding met artikel 6:230, tweede lid, van het BW. Dat beroep slaagt, met dien verstande dat kantonrechter van oordeel is dat [eiser] niet per 25 april 2020 maar per 5 mei 2020 dwalingsnadeel heeft geleden. [gedaagde] is gehouden om het dwalingsnadeel op te heffen. Daartoe overweegt de kantonrechter het volgende.

4.51.

Zoals [eiser] heeft gesteld en op grond van wat hierboven is overwogen en geoordeeld, stelt de kantonrechter vast dat [gedaagde] een juridische misvatting heeft opgeroepen door in de huurovereenkomst op te nemen dat [eiser] de huurovereenkomst met inachtneming van een opzegtermijn van twee maanden kan opzeggen. Voorts is gesteld en niet betwist, dat [eiser] bij een juiste voorstelling van zaken niet een opzegtermijn van twee maanden zou zijn overeengekomen. Er is dan ook sprake van dwaling als bedoeld in artikel 6:228, eerste lid, aanhef en onder a, van het BW.

4.52.

Hoewel [eiser] op 25 april 2020 de huurovereenkomst met [gedaagde] heeft opgezegd, heeft zij het gehuurde op 4 mei 2020 ontruimd met achterlating van de sleutels in het gehuurde. [eiser] heeft het gehuurde dus nog gebruikt in de periode van 25 april 2020 tot en met 4 mei 2020. Gelet hierop stelt de kantonrechter vast dat het nadeel dat [eiser] heeft geleden, de betaling van huur over de periode van 5 tot en met 31 mei 2020 betreft. Dit brengt met zich dat [gedaagde] aan [eiser] de over de periode van 5 tot en met 31 mei 2020 betaalde huur terug dient te betalen ter opheffing van het dwalingsnadeel.

4.53.

De toepassing van artikel 6:230, tweede lid, van het BW op voormelde wijze acht de kantonrechter in lijn met de verplichting als neergelegd in artikel 7, eerste lid, in verbinding met de vierentwintigste overweging van Richtlijn 93/13 om in doeltreffende en geschikte middelen te voorzien ‘om een eind te maken aan het gebruik van oneerlijke bedingen in overeenkomsten tussen consumenten en verkopers.’9

Conclusie

In conventie

4.54.

Het voorgaande leidt tot de conclusie dat [gedaagde] de door [eiser] over de periode van 5 tot en met 31 mei 2020 betaalde huur aan haar terug moet betalen, zijnde een bedrag van (€ 540,00 x 12 maanden/365 dagen x 26 dagen =) € 461,59. De vordering van [eiser] ter zake van terugbetaling wordt dan ook toegewezen tot een bedrag van € 461,59.

4.55.

Voorts leidt het voorgaande tot de conclusie dat [gedaagde] geen vorderingsrecht wegens achterstallige huur over de maand juni 2020 jegens [eiser] heeft waarmee hij het restantbedrag van (€ 1.060,00 - € 520,00 =) € 540,00 mocht verrekenen. De vordering van [gedaagde] om [eiser] te veroordelen tot betaling van dit restantbedrag van € 540,00 en de door [gedaagde] gevorderde verklaring van recht worden dan ook afgewezen.

Wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 van het BW

 Over € 461,59

4.56.

De door [eiser] over de over de periode van 5 tot en met 31 mei 2020 betaalde huur gevorderde wettelijke rente is gezien de inhoud van de onder 2.11. vermelde brief toewijsbaar vanaf 25 oktober 2020. [gedaagde] is door het niet terugbetalen van het bedrag van € 461,59 (op uiterlijk 24 oktober 2020) met ingang van 25 oktober 2020 in verzuim geraakt. Feiten en/of omstandigheden die tot de conclusie kunnen leiden dat [gedaagde] met ingang van 25 april 2020 in verzuim is met de terugbetaling van voormeld bedrag heeft [eiser] niet gesteld en zijn de kantonrechter niet gebleken.

 Over € 540,00

4.57.

Uit de e-mail van [gedaagde] aan [eiser] van 30 juli 2020 blijkt dat de op 30 juli 2020 verrichte betaling van € 520,00 ziet op een deel van de waarborgsom van € 900,00. Het andere deel van de waarborgsom, te weten (€ 900,00 - € 520,00 =) € 380,00, en de overnamesom van € 160,00 heeft [gedaagde] dus nog niet betaald. Gezien de inhoud van de onder 2.11. vermelde brief, verkeert [gedaagde] met de betaling hiervan sinds 25 oktober 2020 in verzuim. Hij is dan ook met ingang van 25 oktober 2020 de gevorderde wettelijke rente hierover verschuldigd. Feiten en/of omstandigheden die tot de conclusie kunnen leiden dat [gedaagde] reeds met ingang van 25 april 2020 in verzuim is met de betaling van de overnamesom van € 160,00 heeft [eiser] niet gesteld en zijn de kantonrechter niet gebleken.

Buitengerechtelijke incassokosten

4.58.

[eiser] maakt aanspraak op de vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. Anders dan [gedaagde] heeft aangevoerd is de kantonrechter van oordeel dat [eiser] voldoende heeft gesteld en onderbouwd dat deze kosten niet te beschouwen zijn als kosten ter instructie van de zaak of ter voorbereiding van de gedingstukken. De kantonrechter stelt voorts vast dat het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit) van toepassing is. Het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten is hoger dan het bedrag dat hoort bij de toewijsbaar geoordeelde hoofdsom, berekend conform de in het Besluit neergelegde staffel. De kantonrechter wijst daarom een vergoeding toe tot een bedrag dat aansluit bij de toewijsbaar geoordeelde hoofdsom, berekend conform de staffel, te weten een bedrag van € 148,94.

De door [eiser] gevorderde verklaringen van recht

4.59.

Twee van de drie door [eiser] gevorderde verklaringen van recht worden afgewezen wegens onvoldoende belang als bedoeld in artikel 3:303 van het BW. Hierboven is immers reeds overwogen en geoordeeld dat:

  • -

    het tussen partijen overeengekomen termijnbeding op grond van artikel 7:271, zevende lid, van het BW nietig is;
    en

  • -

    het tussen partijen overeengekomen termijnbeding een oneerlijk beding is als bedoeld in Richtlijn 93/13.

Gesteld noch gebleken is dat [eiser] bij deze in het dictum op te nemen afzonderlijke verklaringen van recht voldoende belang heeft. [eiser] wordt daarom in deze vorderingen niet-ontvankelijk verklaard.

4.60.

De kantonrechter is van oordeel dat de gevorderde verklaring van recht dat de tussen partijen gesloten huurovereenkomst rechtsgeldig tegen 25 april 2020 is opgezegd, moet worden afgewezen. Daartoe overweegt de kantonrechter het volgende. [eiser] heeft in deze procedure niet gesteld dat de opzeggingsverklaring vernietigbaar is bijvoorbeeld op grond van artikel 3:44 van het BW. De opzeggingsverklaring bestaat dus nog steeds en daarmee is de huurovereenkomst per 1 juni 2020 rechtsgeldig beëindigd. Ten overvloede overweegt de kantonrechter dat vernietiging van de opzeggingsverklaring ertoe zou leiden dat er überhaupt geen opzegging zou zijn gedaan en dat op grond van artikel 7:228, eerste lid, van het BW de huurovereenkomst eerst na verloop van de overeengekomen duur zou eindigen.

In reconventie

4.61.

Omdat [gedaagde] geen vorderingsrecht wegens achterstallige huur over de maand juni 2020 jegens [eiser] heeft (waarmee hij het restantbedrag van (€ 1.060,00 - € 520,00 =) € 540,00 mocht verrekenen) worden de gevorderde veroordeling van [eiser] tot betaling van een bedrag van € 540,00 en de gevorderde verklaring van recht afgewezen.

In conventie en in reconventie

Proceskosten

4.62.

[gedaagde] heeft in conventie grotendeels ongelijk gekregen en in reconventie ongelijk gekregen. Daarom wordt [gedaagde] veroordeeld in de kosten van beide procedures.

4.63.

De proceskosten aan de zijde van [eiser] voor de procedure in conventie worden begroot op:

- dagvaarding € 105,09

- griffierecht € 83,00

- salaris gemachtigde € 248,00 (2 punten x tarief € 124,00)

Totaal € 436,09

4.64.

De proceskosten aan de zijde van [eiser] voor de procedure in reconventie worden begroot op € 124,00 (2 punten x tarief € 124,00 x 0,5 omdat het verweer in reconventie overeenkomt met de stellingen in conventie) aan salaris gemachtigde.

4.65.

De gevorderde nakosten worden toegewezen tot een bedrag van € 62,00, zijnde een half punt van het toepasselijke liquidatietarief, en zoals hierna is vermeld.

5 De beslissing

De kantonrechter:

in conventie

5.1.

verklaart [eiser] niet-ontvankelijk in haar vorderingen om voor recht te verklaren dat:

- het termijnbeding als oneerlijk kwalificeert;

en

- het termijnbeding nietig is op de voet van artikel 7:271, zevende lid, van het BW;

5.2.

wijst af de gevorderde verklaring van recht dat de tussen partijen gesloten huurovereenkomst voor de kamer op de tweede verdieping aan de straatzijde, in een pand aan de [adres] , [postcode] , te [plaatsnaam] wordt geacht door opzegging per 25 april 2020 is beëindigd;

5.3.

veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] te voldoen een bedrag van € 461,59, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 van het BW vanaf 25 oktober 2020 tot aan algehele voldoening;

5.4.

veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] te voldoen het bedrag van € 380,00, zijnde een deel van de waarborgsom, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 van het BW vanaf 25 oktober 2020 tot aan algehele voldoening;

5.5.

veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] te voldoen een bedrag van € 160,00 voor de koop van het afgesproken deel van de inboedel van [eiser] , te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 van het BW vanaf 25 oktober 2020 tot aan algehele voldoening;

in reconventie

5.6.

wijst de vorderingen af;

in conventie en in reconventie

5.7.

veroordeelt [gedaagde] in de kosten van de procedure in conventie, aan de zijde van [eiser] tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 436,09 waarin begrepen € 248,00 aan salaris gemachtigde;

5.8.

veroordeelt [gedaagde] in de kosten van de procedure in reconventie, aan de zijde van [eiser] tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 124,00 aan salaris gemachtigde;

5.9.

veroordeelt [gedaagde] , onder de voorwaarde dat hij niet binnen 14 dagen na aanschrijving door [eiser] volledig aan dit vonnis voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 62,00 aan salaris gemachtigde.

5.10.

verklaart dit vonnis wat betreft de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

5.11.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. M. Ramsaroep, kantonrechter, en is in aanwezigheid van mr. R.D. van Maanen, griffier, in het openbaar uitgesproken op 29 september 2021.

1 Zie de arresten van de Hoge Raad (HR) van respectievelijk 13 maart 1981 (ECLI:NL:HR:1981:AG4158, [achternaam 1] /Haviltex); 20 februari 2004 (ECLI:NL:HR:2004:AO1427, DSM/ [achternaam 2] ) en 5 april 2013 (ECLI:NL: HR:2013:BY8101 Lundiform/Mexx).

2 Zie de arresten van het HvJ EU van respectievelijk 30 mei 2013 (ECLI:EU:C:2013:341 (https://curia.europa.eu/juris/document/document.jsf?text=&docid=137830&pageIndex=0&doclang=nl&mode=lst&dir=&occ=first&part=1&cid=4952704)), 7 augustus 2018 (ECLI:EU:C:2018:643 (https://curia.europa.eu/juris/document/document.jsf?text=&docid=137830&pageIndex=0&doclang=nl&mode=lst&dir=&occ=first&part=1&cid=16511666)), 3 maart 2020 (ECLI:EU:C:2020:138) en 27 januari 2021 (ECLI:EU:C:2021:68 (https://curia.europa.eu/juris/document/document.jsf?text=&docid=237043&pageIndex=0&doclang=nl&mode=lst&dir=&occ=first&part=1&cid=16516288)).

3 Vergelijk de arresten van het HvJ EU van 17 mei 2018 (ECLI:EU:C:2018:320 (https://curia.europa.eu/juris/document/document.jsf?text=&docid=202049&pageIndex=0&doclang=nl&mode=req&dir=&occ=first&part=1&cid=16508677)) respectievelijk 30 mei 2013 (ECLI:EU:C:2013:341 (https://curia.europa.eu/juris/document/document.jsf?text=&docid=137830&pageIndex=0&doclang=nl&mode=lst&dir=&occ=first&part=1&cid=4952704)).

4 (ECLI:EU:C:2013:341 (https://curia.europa.eu/juris/document/document.jsf?text=&docid=137830&pageIndex=0&doclang=nl&mode=lst&dir=&occ=first&part=1&cid=16511666)).

5 Zie het arrest van de Hoge Raad van 29 september 2018 (ECLI:NL:HR:2018:1800 (http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:HR:2018:1800)).

6 Zie onder meer de arresten van het HvJ EU van respectievelijk 14 maart 2013 (ECLI:EU:C:2013:164 (https://curia.europa.eu/juris/document/document.jsf?text=&docid=135024&pageIndex=0&doclang=nl&mode=lst&dir=&occ=first&part=1&cid=213776)) en 16 januari 2014 (ECLI:EU:C:2014:10 (https://curia.europa.eu/juris/document/document.jsf;jsessionid=3CCC3B829B4F1465002BD76416F58736?text=&docid=146439&pageIndex=0&doclang=nl&mode=lst&dir=&occ=first&part=1&cid=8373409) en het arrest van de Hoge Raad van 29 september 2018 (ECLI:NL:HR:2018:1800 (http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:HR:2018:1800)).

7 Zie in dit verband wat onder 4.13. is overwogen en geoordeeld.

8 Zie onder 57 en 58 van het voormelde arrest en onder 63 en 64 van het arrest van het HvJ EU van 27 januari 2021 (ECLI:EU:C:2021:68 (https://curia.europa.eu/juris/document/document.jsf?text=&docid=237043&pageIndex=0&doclang=NL&mode=lst&dir=&occ=first&part=1&cid=2020616)).

9 HvJ EU 14 juni 2012, ECLI:EU:C:2012:349 (https://curia.europa.eu/juris/document/document.jsf;jsessionid=7B53B0880EDBB7A8B59EF5B00FE48CF9?text=&docid=123843&pageIndex=0&doclang=nl&mode=lst&dir=&occ=first&part=1&cid=3939864).