Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBMNE:2021:1451

Instantie
Rechtbank Midden-Nederland
Datum uitspraak
14-04-2021
Datum publicatie
29-04-2021
Zaaknummer
8845928 UC EXPL 20-8903
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Eerste aanleg - enkelvoudig
Inhoudsindicatie

Huur woonruimte; voortzetten huur na overlijden huurder; artikel 7:268 BW; ontbreken huisvestingsvergunning; vordering afgewezen.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
S&E HW 2021/11, UDH:S&E HW/50540 met annotatie van Gerard Scholten
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

kantonrechter

locatie Utrecht

zaaknummer: 8845928 UC EXPL 20-8903 aw/1370

Vonnis van 14 april 2021

inzake

[eiser] ,

wonende te [woonplaats] ,

verder ook te noemen: [eiser] ,

eisende partij, ook verwerende partij,

gemachtigde: mr. C.P. Visser, advocaat te Utrecht,

tegen:

de stichting

Stichting Portaal Utrecht,

gevestigd te Utrecht,

verder ook te noemen: Portaal,

gedaagde partij, ook eisende partij,

gemachtigde: mr. [gemachtigde] , [functie] bij Portaal.

1 De procedure

1.1.

Hoe de procedure is verlopen, blijkt uit het volgende:

  • -

    de dagvaarding met 14 producties is op 27 augustus 2020 bij Portaal bezorgd,

  • -

    de schriftelijke reactie van Portaal op de dagvaarding, met tegenvordering en 3 producties,

  • -

    de schriftelijke reactie van [eiser] op de tegenvordering van Portaal, met productie 28,

  • -

    de aanvullende producties 15 t/m 27 van [eiser] ,

  • -

    de aanvullende productie 4 van Portaal,

  • -

    de mondelinge behandeling die heeft plaatsgevonden op 18 maart 2021. De griffier heeft aantekening gemaakt van wat er is besproken. Aan het slot van de zitting heeft de kantonrechter meegedeeld dat op 14 april 2021 vonnis zal worden gewezen,

  • -

    de op 23 maart 2021 aan de kantonrechter toegezonden e-mailberichten met producties van [eiser] ,

  • -

    het e-mailbericht van de griffier van deze rechtbank aan [eiser] , waarin hem wordt meegedeeld dat de op 23 maart 2021 door hem toegezonden stukken niet bij de beoordeling worden betrokken omdat deze na de mondelinge behandeling zijn ontvangen.

2 De feiten

2.1.

Op [overlijdensdatum] 2020 is de moeder van [eiser] overleden. Zij huurde van Portaal de woning gelegen aan de [adres] in [plaatsnaam] (hierna: de woning). Het betreft een sociale huurwoning.

2.2.

Bij brief van 29 juni 2020 heeft [eiser] aan Portaal gevraagd om de huurovereenkomst voor de woning te mogen voortzetten. Portaal heeft daarmee niet ingestemd.

3 De vordering van [eiser] en het verweer

3.1.

In deze procedure vordert [eiser] dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, voor recht zal verklaren dat hij de huurovereenkomst voor de woning voortzet en Portaal zal veroordelen om aam hem een huisvestingsvergunning voor het in gebruik (mogen) nemen van de woning af te geven dan wel aan te vragen dan wel daarin te bewilligen, met veroordeling van Portaal in de proceskosten.

3.2.

[eiser] legt aan zijn vorderingen – kort samengevat – ten grondslag dat hij de afgelopen zes jaar onafgebroken zijn hoofdverblijf in de woning heeft gehad en dat hij met zijn moeder tot haar plotselinge overlijden een duurzame gemeenschappelijke huishouding heeft gevoerd. Hij heeft voldoende inkomsten om de huur te betalen. Hij verzoekt daarom om de huur te mogen voortzetten op grond van artikel 7:268, tweede lid, van het Burgerlijk Wetboek (BW). Hij beschikt nog niet over de volgens het derde lid 3 van dat artikel vereiste huisvestingsvergunning omdat Portaal weigert daaraan haar medewerking te verlenen. Daarom vraagt hij de kantonrechter om Portaal te veroordelen tot die medewerking.

3.3.

Portaal voert als verweer – kort samengevat – aan dat [eiser] de huur niet kan voortzetten omdat hij aan geen van de vereisten van artikel 7:268 van het BW voldoet. Zij stelt verder dat zij niet verplicht kan worden om een huisvestingsvergunning aan [eiser] af te geven of voor hem aan te vragen, of een huurovereenkomst/bereidverklaring aan hem af te geven ten behoeve van de aanvraag van een huisvestingsvergunning. Portaal concludeert dan ook tot afwijzing van de vordering van [eiser] .

4 De tegenvordering van Portaal en het verweer

4.1.

Portaal vordert op haar beurt dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, voor recht zal verklaren dat [eiser] zonder recht of titel in de woning verblijft en [eiser] zal veroordelen om de woning binnen 14 dagen na de betekening van het vonnis te ontruimen, met machtiging van Portaal om de ontruiming zonodig op kosten van [eiser] zelf te doen bewerkstelligen met de hulp van politie en justitie. Verder vordert zij dat [eiser] zal worden veroordeeld om aan haar de achterstallige en nog verschuldigde huur te betalen tot aan de ontruiming en de kosten van deze procedure.

4.2.

[eiser] voert verweer tegen de vordering van Portaal en concludeert tot afwijzing daarvan. [eiser] verzoekt de kantonrechter de gevorderde uitvoerbaar bij voorraadverklaring van het vonnis in elk geval af te wijzen, omdat de wet daaraan in de weg staat (namelijk artikel 7:268, tweede lid, van het BW).

5 De beoordeling van de vordering van [eiser]

5.1.

De vordering van [eiser] om voor recht te verklaren dat hij de huur van de woning voortzet is gebaseerd op artikel 7:268 van het BW. Dat artikel biedt aan de persoon die geen medehuurder is, maar die zijn hoofdverblijf wel in de woning heeft en die met de overleden huurder een duurzame gemeenschappelijke huishouding heeft gevoerd de mogelijkheid om de huur voort te zetten gedurende zes maanden na het overlijden van de huurder. Als hij de huur ook na die periode wil voortzetten (en de verhuurder daarmee niet instemt) dan kan hij binnen die periode van zes maanden een daartoe strekkende vordering instellen bij de kantonrechter. [eiser] heeft die vordering ingesteld op 27 augustus 2020, dat is binnen de wettelijke termijn. Hij is ontvankelijk in zijn vordering.

5.2.

Uit het derde lid van artikel 7:268 van het BW volgt aan welke voorwaarden [eiser] moet voldoen om de huur te mogen voortzetten, te weten: a) hij moet zijn hoofdverblijf in de woning hebben en met de overleden huurder een duurzame gemeenschappelijke huishouding hebben gevoerd; b) hij moet voldoende waarborg bieden voor de betaling van de huur; en c) als het gaat om een woning waarvoor op grond van de gemeentelijke huisvestingsverordening een huisvestingsvergunning nodig is, moet hij in de procedure bij de kantonrechter een huisvestingsvergunning overleggen. Volgens datzelfde wetsartikellid moet de kantonrechter de vordering om voortzetting van de huur afwijzen als niet aan die drie voorwaarden is voldaan.

5.3.

Vast staat dat het hier gaat om een sociale huurwoning, waarvoor op grond van de Huisvestingsverordening van de gemeente Utrecht een huisvestingsvergunning nodig is. Ook staat vast dat [eiser] in deze procedure geen huisvestingsvergunning heeft overgelegd en dat hij daarover niet beschikt. Mr. Visser heeft ter zitting toegelicht dat [eiser] geen huisvestingsvergunning kan overleggen, omdat Portaal daaraan medewerking moet verlenen en zij dat weigert. [eiser] vordert daarom dat Portaal wordt veroordeeld om die medewerking te verlenen door een huisvestingsvergunning af te geven of, als zij dat niet kan, voor hem een aanvraag in te dienen bij het bevoegde bestuursorgaan, of een verklaring aan dat bestuursorgaan te verstrekken inhoudende dat zij tegen verlening van de huisvestingsvergunning voor de woning geen bezwaar heeft.

5.4.

De vordering van [eiser] komt er dus op neer dat hij de kantonrechter vraagt om zijn verzoek tot voortzetting van de huur alleen te toetsen aan de in het derde lid van artikel 7:268 BW genoemde voorwaarden a) en b), maar niet aan voorwaarde c) en dat hij de kantonrechter vraagt Portaal te veroordelen om voorwaarde c) te (helpen) vervullen.

5.5.

Die vordering van [eiser] is in strijd met het systeem van de wet. Het gaat immers om drie verplichte afwijzingsgronden waaraan de kantonrechter de vordering van [eiser] moet toetsen. Het is de uitdrukkelijke bedoeling van de wetgever geweest dat ook de persoon die na het overlijden van de huurder de huur van een sociale huurwoning wil voortzetten over een huisvestingsvergunning beschikt, zoals ook het geval zou zijn geweest als hij via het gewone aanbodmodel (WoningNet) aan Portaal zou hebben gevraagd om de woning te mogen huren. De stelling dat [eiser] in deze procedure geen huisvestigingsvergunning nodig heeft, verwerpt de kantonrechter dan ook. Of [eiser] op grond van de criteria die zijn opgenomen in de Huisvestingsverordening van de Gemeente Utrecht recht heeft op een huisvestingsvergunning voor de woning moet in de bestuursrechtelijke procedure worden getoetst. Als de aanvraag door [eiser] van een huisvestingsvergunning door het bestuursorgaan wordt afgewezen, dan staan tegen dat besluit bezwaar en beroep open. Niet is gesteld of gebleken dat die rechtsgang [eiser] onvoldoende rechtsbescherming biedt.

5.6.

De kantonrechter kan over afgifte van een huisvestingsvergunning dus niet beslissen en zij kan Portaal daarom ook niet veroordelen om, naar de kantonrechter begrijpt als gemandateerde van het bevoegde bestuursorgaan, aan [eiser] een huisvestingsvergunning af te geven. Er bestaat daarnaast geen rechtsgrond om Portaal te veroordelen voor of namens [eiser] een huisvestingsvergunning aan te vragen bij het bevoegde bestuursorgaan, of om anderszins aan die aanvraag haar medewerking te verlenen. Die vordering van [eiser] wordt afgewezen.

5.7.

[eiser] heeft nog aangevoerd dat hij ervoor heeft gekozen zich eerst tot de kantonrechter te wenden voordat hij de huisvestingsvergunning aanvraagt. Blijkens de Huisvestingsverordening van de gemeente Utrecht wordt bij de aanvraag van de huisvestingsvergunning namelijk de onredelijke voorwaarde gesteld dat hij een huurovereenkomst met Portaal voor die woning overlegt, aan welke voorwaarde hij door de weigering van Portaal onmogelijk kan voldoen. Als de kantonrechter in deze procedure echter oordeelt dat hij recht heeft op voortzetting van de huur, dan verwacht hij dat de huisvestingsvergunning vervolgens wel aan hem zal worden verleend.

5.8.

Als juist is dat het bevoegd bestuursorgaan als een voorwaarde voor het verkrijgen van een huisvestingsvergunning eist dat [eiser] een huurovereenkomst met Portaal overlegt – Portaal heeft betwist dat dit een voorwaarde is – dan moet [eiser] zijn bezwaren tegen die volgens hem onredelijke voorwaarde in de bestuursrechtelijke procedure aan de orde stellen. Dat geldt ook voor zijn klacht dat hij door het Vierde Huis voor de aanvraag van een huisvestingsvergunning wordt verwezen naar Portaal, terwijl Portaal zegt dat zij in dit geval niet bevoegd is om op een aanvraag te beslissen en weer verwijst naar het Vierde Huis. Een weigering van een bestuursorgaan om een besluit te nemen is een besluit waartegen bezwaar en beroep openstaat.

Portaal heeft in dit verband ter zitting toegelicht dat zij alleen beschikt over een mandaat van het college van burgemeester en wethouders voor het verlenen van huisvestingsvergunningen als het gaat om haar eigen woningen die via het gewone aanbodmodel (via WoningNet) beschikbaar komen. Als het gaat om voortzetting van de huur na het overlijden van de huurder is Portaal niet bevoegd te beslissen over een huisvestingsvergunning, juist omdat zij dan twee petten op zou hebben. [eiser] moet volgens Portaal wel degelijk bij het Vierde Huis zijn.

5.9.

Verder overweegt de kantonrechter dat Portaal uitvoerig heeft betoogd dat [eiser] niet voldoet aan (onder andere) de passendheidsvereisten die de Huisvestingsverordening van de gemeente Utrecht stelt aan het verkrijgen van een huisvestingsvergunning voor een woning van deze grootte. [eiser] heeft dit niet weersproken. Uit het feit dat hij ervoor heeft gekozen de kantonrechter te benaderen om een huisvestingsvergunning te verkrijgen maakt de kantonrechter op dat hij zijn kans op het verkrijgen van die vergunning via de bestuursrechtelijke weg ook zelf kennelijk niet groot acht. De kantonrechter kan er in deze procedure daarom van uit gaan dat [eiser] niet op korte termijn over de benodigde huisvestingsvergunning voor deze woning zal kunnen beschikken.

5.10.

Met inachtneming van het voorgaande wordt de vordering van [eiser] om de huur voort te zetten afgewezen wegens het ontbreken van een huisvestingsvergunning. Of voldaan is aan de voorwaarden van artikel 7:268, tweede lid, van het BW voor het voortzetten van de huur dan wel overige verplichte afwijzingsgronden van artikel 7:268, derde lid, van het BW, behoeft daarom geen bespreking.

5.11.

[eiser] heeft ongelijk gekregen en wordt daarom veroordeeld in de proceskosten van Portaal, tot vandaag begroot op € 400,00 aan salaris gemachtigde (2 punten x het tarief van € 200,00). De wettelijke rente over dat bedrag wordt toegewezen als hierna in de beslissing te melden.

6 De beoordeling van de vordering van Portaal

6.1.

[eiser] ontleent aan artikel 7:268 van het BW het recht om de woning te gebruiken totdat onherroepelijk op zijn vordering tot het voortzetten van de huur is beslist. De gevorderde verklaring voor recht dat [eiser] zonder recht of titel in de woning verblijft wordt daarom afgewezen.

6.2.

De gevorderde veroordeling tot ontruiming van de woning wordt toegewezen, maar die veroordeling wordt niet uitvoerbaar bij voorraad verklaard. Het bepaalde in artikel 7:268 van het BW staat daaraan in de weg. [eiser] moet de woning pas te ontruimen als dit vonnis van de kantonrechter onherroepelijk is geworden.

6.3.

Portaal heeft weliswaar aangevoerd dat de veroordeling tot ontruiming in dit geval toch uitvoerbaar bij voorraad moet worden verklaard omdat [eiser] misbruik maakt van recht, maar daarvan is naar het oordeel van de kantonrechter geen sprake.

Ter onderbouwing van dit standpunt voert Portaal slechts aan dat [eiser] zijn vordering heeft ingesteld kort voor het verstrijken van de in artikel 7:268, tweede lid, van het BW neergelegde wettelijke termijn van 6 maanden en dat hij de dagvaarding vervolgens pas drie maanden later bij de rechtbank heeft aangebracht. Dit is naar het oordeel van de kantonrechter echter onvoldoende om misbruik van recht aan te nemen. Overigens had Portaal als gedaagde partij ook zelf actie kunnen nemen om de procedure te bespoedigen, zoals mr. Visser tijdens de mondelinge behandeling terecht heeft opgemerkt. Dit tijdsverloop sinds het uitbrengen van de dagvaarding betekent wel dat het verzoek van [eiser] om een langere ontruimingstermijn te bepalen dan de termijn van 14 dagen die is gevorderd, bij voorkeur 6 maanden, niet wordt gehonoreerd. Daarvoor bestaat in dit geval onvoldoende grond, mede in aanmerking genomen dat de veroordeling tot ontruiming niet uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard.

6.4.

Portaal vordert daarnaast dat de kantonrechter haar de bevoegdheid geeft om vrij te beschikken over de goederen die [eiser] na de (al dan niet gedwongen) ontruiming in de woning achterlaat en te bepalen dat zij daarvoor geen vergoeding of verantwoording aan hem is verschuldigd en dat [eiser] zal worden veroordeeld in “de kosten die hiermee gemoeid zijn”. Ook vraagt zij de kantonrechter om haar te machtigen de ontruiming zelf te doen bewerkstelligen als [eiser] de woning niet ontruimd.

6.5.

Dit deel van de vordering van Portaal is niet op de wet gegrond en moet daarom worden afgewezen.

6.6.

Als [eiser] nalaat te voldoen aan de veroordeling tot (volledige) ontruiming, dan beschikt Portaal met dit vonnis over een executoriale titel om de ontruiming door een gerechtsdeurwaarder te laten plaatsvinden1. De gerechtsdeurwaarder is bevoegd om de aangetroffen goederen uit de woning te verwijderen. De kosten daarvan, die nu nog niet begroot kunnen worden, komen op grond van de wet voor rekening van [eiser] . Ook de machtiging om zelf de ontruiming uit te (doen) voeren wordt afgewezen. De wet schrijft namelijk voor dat de gedwongen ontruiming gebeurt door een gerechtsdeurwaarder. Een machtiging aan Portaal om zelf te zorgen voor de ontruiming zou met deze regel in strijd zijn.

6.7.

Wat betreft de gevorderde ontruimingskosten geldt dat de partij die ongelijk krijgt alleen kan worden veroordeeld tot betaling van kosten die vóór de uitspraak zijn gemaakt dan wel kosten die na de uitspraak worden gemaakt maar die zich wel laten begroten. Dat is niet het geval bij ontruimingskosten; deze kosten worden namelijk (mogelijk) na het ontruimingsvonnis gemaakt en laten zich niet op voorhand begroten. Op de datum van het ontruimingsvonnis staat nog niet vast of deze kosten gemaakt zullen worden en hoe hoog deze kosten mogelijk zullen zijn. Portaal zal daarom een nieuwe procedure moeten starten waarin zij de eventuele executiekosten van [eiser] kan vorderen.

6.8.

Portaal vordert betaling door [eiser] van de achterstallige huur en de verschuldigde huur tot aan de ontruiming.

6.9.

[eiser] heeft als verweer aangevoerd dat hij de huur na het overlijden van zijn moeder heeft doorbetaald, dat hij dat ook zal blijven doen en dat geen sprake is van een betalingsachterstand. Portaal heeft dit niet weersproken. Dit deel van de vordering wordt daarom, bij gebrek aan belang, afgewezen.

6.10.

[eiser] is aan te merken als de partij die ongelijk heeft gekregen. Hij moet daarom de proceskosten van Portaal betalen. Die kosten worden tot vandaag begroot op € 187,00 aan salaris gemachtigde (2 punten x 0,5 x het tarief van € 187,00).

7 De beslissing

De kantonrechter:

Op de vordering van [eiser]

7.1.

wijst de vordering af;

7.2.

veroordeelt [eiser] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van Portaal, tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 400,00 aan salaris gemachtigde, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na vandaag tot de dag van volledige betaling;

7.3.

verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

Op de tegenvordering van Portaal

7.4.

veroordeelt [eiser] om de woning aan de [adres] in [plaatsnaam] binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten met alle daarin aanwezige personen en zaken, voor zover die aan hem toebehoren en niet aan Portaal, en om deze woning met afgifte van de sleutels geheel ter vrije beschikking van Portaal te stellen;

7.5.

veroordeelt [eiser] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van Portaal, tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 187,00 aan salaris gemachtigde;

7.6.

verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

7.7.

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. M. Ramsaroep, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 14 april 2021.

1 Zie artikel 555 en verder, in samenhang met artikel 444 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering.