Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBMNE:2021:1300

Instantie
Rechtbank Midden-Nederland
Datum uitspraak
24-02-2021
Datum publicatie
02-04-2021
Zaaknummer
C/16/497699 / HA ZA 20-123
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Eerste aanleg - enkelvoudig
Inhoudsindicatie

Erfpacht. Toepasselijkheid artikel 5:98 BW. Vraag of erfpacht is geeindigd of voortgezet. Zaakwaarneming.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

handelskamer

locatie Utrecht

zaaknummer / rolnummer: C/16/497699 / HA ZA 20-123

Vonnis van 24 februari 2021

in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[eiseres] B.V.,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

eiseres,

advocaat mr. S. Gadellaa te Bilthoven ,

tegen

de publiekrechtelijke rechtspersoon

GEMEENTE DE BILT,

zetelend te Bilthoven,

gedaagde,

advocaat mr. P.R.W. Richter te Rotterdam.

Partijen zullen hierna [eiseres] en de Gemeente genoemd worden.

1 De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

  • -

    de dagvaarding;

  • -

    de conclusie van antwoord;

  • -

    de conclusie van repliek;

  • -

    de conclusie van dupliek;

  • -

    de aanvullende producties die [eiseres] en de aanvullende productie die de Gemeente voorafgaand aan de comparitie in het geding hebben gebracht;

  • -

    de aantekeningen van de griffier van de comparitie die werd gehouden op 7 januari 2021.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2 De feiten

2.1.

[eiseres] hield tot 1 november 2018 100% van de aandelen in het kapitaal van Golfpark “ [golfpark] ” B.V. (hierna te noemen “het golfpark”), statutair gevestigd te [vestigingsplaats] . Per die datum heeft [eiseres] zijn aandelen overgedragen aan “ [naam] B.V.”

2.2.

De Gemeente heeft bij overeenkomst van 19 december 1985 aan het golfpark een recht van erfpacht verleend voor de duur van 30 jaren, ingaande op 1 januari 1986 en eindigend op 31 december 2015. Het recht van erfpacht had betrekking op het perceel, gelegen aan de [adres] te [vestigingsplaats] , kadastraal bekend gemeente [gemeente] , sectie [sectie] , nummer [nummer] , groot zes hectaren en tien aren. Daarnaast is ten behoeve van het golfpark een recht van opstal, voor dezelfde duur als het recht van erfpacht, gevestigd. Het golfpark heeft bij aanvang van het recht van erfpacht een vergoeding aan de Gemeente voldaan voor de op dat moment op het in erfpacht uitgegeven perceel aanwezige opstallen. Artikel 19 van de overeenkomst vermeldt onder meer:

“De erfpachter/opstaller kan eenzijdig afstand doen van zijn recht van erfpacht en opstal door middel van een aangetekend schrijven aan de gemeente, waarvan de dagtekening tenminste twaalf maanden vóór het tijdstip van de afstand dient te liggen.”

2.3.

De akte van 18 september 1986, waarbij het recht van erfpacht en van opstal werden gevestigd, bepaalt onder meer:

“4.1. Aan de erfpachter/opstaller wordt het recht op verlenging van het recht van erfpacht en opstal verleend voor een periode van dertig jaren. Uiterlijk één jaar vóór de afloop van de in artikel 1 genoemde termijn deelt de erfpachter/opstaller aan de gemeente schriftelijk mede, of hij al dan niet van het recht op verlenging wenst gebruik te maken.

--2.Bij het ingaan van de verlengingsperiode, zijnde 1 januari 2016, zal de canon worden herzien. Per deze datum zal daartoe de “kale” grondwaarde worden vastgesteld, hieronder te verstaan de grondwaarde inclusief de kosten van schoning van het terrein en exclusief de met de exploitatie van het erfpacht gemoeide investeringen

(…)

21.1.

Bij het eindigen van het recht van erfpacht en opstal vergoedt de gemeente aan de erfpachter/opstaller de waarde van de op dat tijdstip op het erfpachtgoed aanwezige opstallen, welke waarde door partijen in onderling overleg wordt vastgesteld.”

2.4.

Na het vestigen van het recht van erfpacht en het recht van opstal heeft het golfpark een golfbaan op het in erfpacht gegeven perceel aangelegd en geëxploiteerd.

2.5.

Het golfpark heeft in 2015 bij de Gemeente geïnformeerd naar de mogelijkheden om het recht van erfpacht te verlengen.

2.6.

De Gemeente heeft het golfpark bij brief van 21 december 2015 meegedeeld dat de rechten van erfpacht en van opstal per 1 januari 2016 zouden eindigen. Deze brief vermeldt voorts:

“Totdat een definitief besluit is genomen over verlenging van de overeenkomst (…) heeft u onder voorbehoud van goedkeuring van het college, het recht om het gebruik van de gronden als golfterrein per 1 januari 2016 te continueren met inachtneming van de nieuwe voorwaarden. Hierover zullen wij u nog berichten.

Voor de volledigheid willen wij u erop wijze dat 6% overdrachtsbelasting verschuldigd is over de tegenprestatie plus de gekapitaliseerde canon.”

2.7.

Bij brief van 22 maart 2016 heeft de Gemeente aan het golfpark een aanbod gedaan tot verlenging van de rechten van erfpacht en van opstal. Deze brief vermeldt onder meer:

“Sinds 1 januari 1986 heeft de gemeente de percelen (…) in erfpacht en opstal uitgegeven aan Golfpark “ [naam] ” B.V. Deze zakelijke rechten zijn blijkens de kadastrale registers gevestigd bij akte van 18 september 1986. Deze zakelijke rechten zijn formeel op 31 december 2015 geëindigd. Hierover delen wij u het volgende mee (…)

Inmiddels zijn de voorwaarden waaronder wij de voornoemde rechten kunnen verlengen duidelijk geworden. De erfpachtovereenkomst (aangepast aan het huidige Burgerlijk Wetboek) treft u in de bijlage aan.”

2.8.

Hetzelfde aanbod is het golfpark gedaan bij brief van de Gemeente van 19 april 2017. Deze brief vermeldt voorts:

“Aanleiding van het gesprek was de brief van 1 november 2016 van uw accountant de heer [A] als reactie op onze brief van 22 maart 2016, waarin wij zijn ingegaan op de voorwaarden waaronder wij de voornoemde overeenkomst zullen verlengen (…) Het is voor de gemeente onwenselijk om de gronden in gebruik te geven zonder dat daaraan een overeenkomst ten grondslag ligt (…) Indien u niet akkoord gaat met het voorstel binnen de voorgestelde termijn, zijn wij genoodzaakt de overeenkomst met u te beëindigen.”

2.9.

De Gemeente heeft het golfpark in 2017 facturen toegezonden voor wat betreft de verschuldigde canon.

2.10.

Bij brief van 17 mei 2017 heeft de advocaat van het golfpark en [eiseres] de Gemeente meegedeeld dat het aanbod van de Gemeente voor het golfpark niet aanvaardbaar was. Deze brief vermeldt voorts, voor zover thans van belang, het volgende:

“Cliënten zullen geen nieuwe pachtovereenkomst aangaan. Het recht van erfpacht en opstal is dan ook geëindigd per 1 januari 2016. Gevolg van het eindigen van het recht van erfpacht en opstal is dat de gemeente in de volle eigendom van het erfpachtgoed en de zich daarop bevindende opstallen, andere gebouwde voorzieningen en overige aangebrachte verbeteringen is getreden. Ingevolge artikel 21 van de geëxpireerde overeenkomst dient de gemeente aan cliënten de waarde te vergoeden van de aanwezige opstallen.

Cliënten wensen te overleggen over de waarden en wijze van levering van de opstallen (…)

Ook heeft de overgang van het onroerend goed gevolgen voor de exploitatie. Deze gevolgen wensen cliënten tevens aan u voor te leggen om te bekijken of de gemeente daar ideeën of wensen bij heeft.”

2.11.

De Gemeente heeft de advocaat van het golfpark bij e-mail aan de advocaat van het golfpark en [eiseres] van 7 juni 2017 onder meer meegedeeld:

“De gemeente is bereid in gesprek te gaan met u en de heer [eiseres] over de beëindiging van de erfpachtovereenkomst en de hieruit voortvloeiende gevolgen ten aanzien van de schadeloosstelling en de exploitatie van het golfterrein (…)

Hierbij deel ik u mede dat wij een taxateur hebben ingeschakeld om een taxatie uit te voeren naar de waarde van de te vergoeden opstallen in verband met de beëindiging van de erfpachtovereenkomst.”

2.12.

Het golfpark heeft de marktwaarde van de opstallen laten taxeren door de heer [B] van [makelaar] o.g. Bij rapport van 1 november 2017 is deze waarde getaxeerd op een bedrag van € 1.065.000,00.

2.13.

De marktwaarde van de opstallen is in opdracht van de Gemeente getaxeerd door twee deskundigen, de heren [C] en [D] verbonden aan [adviesbureau] B.V. De deskundigen hebben de opstalwaarde bij rapport van 9 maart 2018 vastgesteld op

€ 665.000,00, exclusief btw en kosten koper.

2.14.

Op 16 maart 2018 hebben partijen met elkaar een bespreking gevoerd. Bij e-mail van 4 mei 2018 van de advocaat van de Gemeente aan de advocaat van het golfpark en [eiseres] heeft eerstgenoemde onder meer geschreven:

“Op 16 maart jl. hebben wij bij u op kantoor gesproken over een mogelijke oplossingsrichting, waarbij – kort gezegd – [naam] op zoek zou gaan naar een nieuwe erfpachter voor de golfbaan, elke nieuwe partij dan enerzijds met [naam] en anderzijds met de gemeente afspraken zou maken over prijs en voorwaarden voor het overnemen van de opstallen en voor het aangaan van een nieuw erfpachtrecht. De gemeente heeft deze oplossingsrichting aangedragen met het idee dat partijen op deze manier op een voor beide partijen aanvaardbare wijze afscheid van elkaar zouden kunnen nemen. Het overleg is afgesloten met de mededeling uwerzijds dat [naam] over de oplossingsrichting zou nadenken en daarop terug zou komen. Sindsdien heeft de gemeente/ik niets meer vernomen van [naam] anders dan uw mededeling dat u er in april op terug zou komen en later, dat u binnen drie weken zou reageren. Tot op heden is het evenwel stil gebleven.”

2.15.

De advocaat van het golfpark en [eiseres] heeft bij e-mail van 17 mei 2018 aan de advocaat van de Gemeente onder meer geschreven:

“Wij hebben gesproken over een oplossing die in het belang van beide partijen zou kunnen zijn (…)

De gemeente van haar kant heeft aangegeven niet te zitten wachten op (de exploitatie van) een golfbaan. Tevens heeft zij aangegeven het traject van een aanbesteding te willen vermijden.

Wij spraken over de hoogte van de door de gemeente ingevolge de erfpachtakte te betalen vergoeding voor de opstallen en kwamen tot de conclusie hier geen overeenstemming over te zullen bereiken. De waardes die door de heer [E] en de heer [B] zijn afgegeven lopen te ver uiteen.

Het bovenstaande in acht nemende kwamen wij tot de navolgende oplossing waar cliente zijn medewerking aan wil verlenen:

(…)

- de gemeente zal een bijdrage betalen in de noodzakelijke investeringen/verbeteringen aan het golfpark opdat het aantrekkelijker wordt voor een potentiële koper/nieuwe erfpachter. Tevens zal de gemeente bijdragen in de kosten van de makelaar, de heer [B] , en de noodzakelijk te maken marketing/exposure kosten (…) Al met al wenst cliënte een bijdrage in de kosten door de gemeente ter grootte van € 50.000,00 exclusief BTW. Dit bedrag zal in de maand mei 2018 naar cliente worden overgemaakt.

- Cliënte zal maandelijks, vanaf 1 april 2018, een bijdrage ontvangen (…) Teneinde al deze werkzaamheden voort te zetten en hulp van derden in te kunnen schakelen wordt door de gemeente maandelijks een bedrag betaald van € 15.000,00, exclusief BTW. Cliënte zal hiertoe een factuur sturen naar gemeente vanuit zijn Holding.”

2.16.

De advocaat heeft hierop bij e-mail van 22 mei 2018 onder meer geantwoord:

“Zoals u heel goed weet hebben wij helemaal geen afspraken gemaakt. De gemeente heeft helemaal geen aanbod of een voorstel o.i.d. gedaan, maar slechts een oplossingsrichting willen onderzoeken. Laat staan dat er sprake zou zijn van B&W-besluitvorming. Ik ga niet alles herhalen, maar verwijs naar mijn eerdere emails. U laat weken niets van zich horen, maar mailt nu plots dat er afspraken zouden zijn gemaakt waarbij u bovendien onderwerpen noemt die niet eens ter tafel zijn geweest. U toont zich hiermee een weinig betrouwbare gespreksgenoot.”

2.17.

Hierop heeft de advocaat van het golfpark en [eiseres] aan de advocaat van de Gemeente een concept vaststellingsovereenkomst toegezonden.

2.18.

Bij e-mail van 8 juni 2018 heeft de advocaat van de Gemeente aan de advocaat van het golfpark en [eiseres] bericht:

“U stuurt na wekenlange radiostilte van uw zijde plots en op de valreep een concept-overeenkomst waardoor het lijkt alsof er afspraken zouden zijn gemaakt:

* zoals u heel goed weet, zijn er helemaal geen afspraken gemaakt (…)

Het overleg gaat straks niet door, maar ik zeg u toe zo snel mogelijk te laten weten onder welke juridische en financiële condities de gemeente (…) een nieuwe overeenkomst met een nieuwe exploitant kan aangaan en een nieuw overleg met u in te plannen over de ‘afwikkeling’ met de huidige eigenaar van [naam] B.V.”

2.18.

Een e-mail van de advocaat van het golfpark en [eiseres] aan de advocaat van de Gemeente van 11 juni 2018 vermeldt onder meer:

“Uit uw e-mailbericht maak ik op dat partijen op hoofdlijnen overeenstemming hebben over de te volgen stappen. Teneinde de voortgang in de zaak te houden is het voor beide partijen belangrijk dat er nog deze week een vaststellingsovereenkomst gesloten wordt (…)

Uit het gesprek dat gevoerd is tussen de heren [B] en [F] begrijp ik dat de gemeente nog een nadere onderbouwing wenst van de in de vaststellingsovereenkomst in de artikelen 5 en 6 opgenomen bedragen van € 50.000,00 en € 15.000,00.

Deze bedragen zijn als volgt begroot:

Het bedrag van € 50.000,00

Makelaar € 5.000,00

Glazen omheining (…) € 10.000,00

Verfwerkzaamheden € 15.000,00

Beregening en driving range € 5.000,00

Het bedrag van € 15.000,00:

Kosten onderhoud baan/greenkeeper € 5.000,00

In te huren Kok € 5.000,00

Extra werkzaamheden [eiseres] € 5.000,00”

2.19.

De advocaat van de Gemeente de advocaat van het golfpark en [eiseres] bij e-mail van 22 juni 2018 bericht:

“Ik constateer dat er kennelijk nu plots weer geen haast is, u niet met een voorstel voor een nieuwe exploitant komt en in de tussentijd het golfpark niet deugdelijk wordt onderhouden. De rek is er nu wel ongeveer uit; de gemeente wordt aan het lijntje gehouden. Als er medio volgende week geen concreet en constructief voorstel ligt, dan zal ik de gemeente in overweging geven om een ander traject te gaan bewandelen. Daarbij wijs ik onder meer op de verplichting van DBD om het golfpark in goede staat te houden en te herstellen en het verbod met boeteclausule om zonder schriftelijke toestemming van de gemeente tot verhuur over te gaan.”

2.20.

Bij e-mail van 22 juni 2018 heeft de advocaat van het golfpark en [eiseres] aan de advocaat van de Gemeente meegedeeld dat er een serieuze overnamekandidaat was gevonden en dat zij alle vermeende afspraken wilde vastleggen in een vaststellingsovereenkomst. De advocaat van de Gemeente heeft daarop bij e-mail van 26 juni 2018 onder meer geantwoord:

“De moed zakt mij in de schoenen. Ik constateer opnieuw dat u het onder meer heeft over ‘gemaakte afspraken en te maken afspraken’, het fall back-scenario en de door u opgestelde concept-overeenkomst. Opnieuw verwijs ik naar mijn vele mails hierover, laatstelijk nog van 8 en 12 juni jl.:

* er zijn helemaal geen afspraken gemaakt;

* er is geen fall back-scenario;

* uw concept-overeenkomst raakt kan noch wal en is volstrekt onbespreekbaar.”

2.21.

[eiseres] heeft de Gemeente bij e-mail van 16 juli 2018 laten weten dat er een koper was gevonden voor de aandelen in [naam] B.V. De Gemeente heeft daarop bij e-mail van 21 september 2018 geantwoord dat zij een nieuwe overeenkomst van erfpacht en opstal met deze nieuwe partij zou aangaan.

2.22.

De [eiseres] heeft de Gemeente vervolgens, per e-mail (waarvan de datum van verzending niet precies bekend is), laten weten dat zij veel kosten heeft moeten maken om een nieuwe koper te vinden. Deze kosten bestonden volgens De [eiseres] uit de kosten van de taxateur (€ 9.750,00), advocaatkosten € 50.000,00), accountantskosten van

€ 5.000,00), de kosten van de fiscalist € 3.000,00) en de kosten voor het afvloeien van het personeel ad € 71.548,25). [eiseres] heeft daarbij aangegeven bereid te zijn om de helft van de kosten zelf te dragen en dat voor een bedrag van € 70.000,00 een factuur naar de gemeente zou worden verstuurd.

2.23.

De Gemeente heeft met ingang van 1 januari 2019 een nieuwe overeenkomst van erfpacht gesloten met [naam] B.V.

3 Het geschil

3.1.

[eiseres] vordert dat, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:

I. de Gemeente wordt veroordeeld tot betaling aan [eiseres] van een bedrag van

€ 119.572,28, althans een door de rechtbank in goede justitie vast te stellen bedrag, ten titel van schadevergoeding, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 november 2018, althans vanaf de datum van dagvaarding, althans een door de rechtbank in te bepalen datum,

tot de dag van betaling;

II. de Gemeente wordt veroordeeld tot betaling aan [eiseres] van een bedrag van € 925,00 aan buitengerechtelijke incassokosten;

III. de Gemeente wordt veroordeeld in de kosten van het geding, te vermeerderen met nakosten, te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van het vonnis en, voor het geval de voldoening van de (na)kosten niet plaatsvindt binnen deze termijn te vermeerderen met de wettelijke (handels)rente vanaf de 15e dag na de dag van uitspraak tot de dag van voldoening.

3.2.

Ter onderbouwing van zijn vordering stelt [eiseres] – samengevat – primair dat hij op grond van het eindigen van het recht van erfpacht op 1 januari 2016 aanspraak heeft op een vergoeding van door hem gemaakte kosten. De Gemeente is immers na het eindigen van de overeenkomst in de volle eigendom van het golfpark getreden en werd daarmee verantwoordelijk voor de bijbehorende onderneming. Artikel 799 (oud) BW bepaalde dat de erfpacht niet stilzwijgend werd verlengd, maar bleef voortbestaan tot wederopzegging. In dit geval weken, nu de erfpachtovereenkomst niet bepaalde dat de overeenkomst zou voortbestaan tot wederopzegging maar er een verlengingsmogelijkheid was overeengekomen, de voorwaarden van de erfpacht af van het bepaalde in dat artikel en op grond van het overgangsrecht gelden dan die voorwaarden. Ook het bepaalde in artikel 5:98 BW mist volgens [eiseres] toepassing. [eiseres] stelt van de mogelijkheid tot verlenging geen gebruik te hebben gemaakt, zodat het recht van erfpacht en opstal op 31 december 2015 is geëindigd, hetgeen door de Gemeente ook schriftelijk is bevestigd bij brief van 21 december 2015. Aan [eiseres] is vanaf 1 januari 2016 slechts een tijdelijk gebruiksrecht verleend, waarvoor hij de Gemeente een vergoeding heeft betaald. [eiseres] stelt dat de Gemeente draagplichtig is voor de kosten, nu er per 1 januari 2016 sprake is geweest van een overgang van onderneming. De Gemeente is volgens [eiseres] aan het einde van het recht van erfpacht en opstal, volledig eigenaar van de opstallen, waaronder de golfbaan, driving range, parkeerplaatsen, badmeestershuisje, dienstwoning, restaurant en golfshop vallen, geworden. Subsidiair stelt [eiseres] dat met de Gemeente is overeengekomen dat [eiseres] zijn eigen onderneming zou verkopen en een nieuwe erfpachter zou zoeken waarbij de Gemeente zou bijdragen in de kosten van [eiseres] . Meer subsidiair vloeit de vergoedingsplicht van de Gemeente volgens [eiseres] voort uit zaakwaarneming. [eiseres] heeft zich willens wen wetens en op redelijke grond ingelaten met de behartiging van de belangen van de Gemeente. De Gemeente was immers eigenaar geworden van de opstallen en diende op zoek te gaan naar een nieuwe exploitant voor de golfbaan. Het was in het belang van de Gemeente dat er een nieuwe overnamekandidaat voor de golfbaan werd gevonden, maar de Gemeente beschikte zelf niet over de expertise om een nieuwe exploitant te vinden. Uiterst subsidiair stelt [eiseres] dat de relatie tussen partijen wordt beheerst door redelijkheid en billijkheid en dat deze meebrengen dat de Gemeente rekening moet houden met de gerechtvaardigde belangen van [eiseres] . Volgens [eiseres] heeft de Gemeente die plicht geschonden en is zij daarom aansprakelijk voor de door [eiseres] geleden schade.

3.3.

De Gemeente voert verweer. De Gemeente betwist dat de het recht van erfpacht en opstal op 1 januari 2016 is geëindigd. Het golfpark is, geheel vrijwillig, de golfbaan blijven exploiteren. De Gemeente heeft na deze datum het golfpark ook facturen voor de canon gestuurd en deze zijn ook door het golfpark betaald. De Gemeente betwist aldus dat zij per die datum in de volle eigendom van de opstallen is getreden en dat zij de exploitatie heeft overgenomen. Van overgang van onderneming is dus geen sprake, aldus de Gemeente. De Gemeente betwist voorts dat in de erfpachtovereenkomst een van artikel 779 (oud) BW afwijkende regeling was overeengekomen. Dat de erfpacht is op grond van artikel 5:98 BW is blijven voortbestaan blijkt volgens de Gemeente ook uit haar brief aan het golfpark van 21 december 2015. Partijen zijn gezamenlijk overeengekomen dat de erfpacht vooralsnog zou worden voortgezet, één en ander totdat de overeenkomst van erfpacht formeel zou worden verlengd. Van zaakwaarneming is volgens de Gemeente evenmin sprake, omdat [eiseres] zijn bevoegdheid om de golfbaan te exploiteren ontleende aan de toestemming van de Gemeente daartoe en op grond van het bepaalde in artikel 5:98 BW. Als er sprake zou zijn van zaakwaarneming heeft [eiseres] volgens de Gemeente niet onderbouwd welke schade zij zou hebben geleden. Er is geen bewijs dat de kosten door [eiseres] zijn betaald. De kosten zijn volgens de Gemeente ook betaald door het golfpark en niet door [eiseres] zelf. Ten slotte betwist de Gemeente dat zij het Golfpark, althans [eiseres] , heeft toegezegd bereid te zijn een vergoeding te betalen voor de inspanningen van [eiseres] om een nieuwe exploitant te vinden. Degene die deze toezegging zou hebben gedaan was ook helemaal niet bevoegd om een dergelijke toezegging te doen. Namens de Gemeente is deze vermeende afspraak ook schriftelijk betwist.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4 De beoordeling

4.1.

De eerste vraag die de rechtbank dient te beantwoorden is of het bepaalde in artikel 5:98 BW al dan niet toepasselijk. Voor de beantwoording van die vraag komt het aan op de vraag of partijen in hun overeenkomst van erfpacht of in de akte van erfpacht een afspraak hebben gemaakt die afwijkt van artikel 779 (oud) BW, thans artikel 5:98 BW. Dat artikel bepaalde dat de erfpacht bij ommekomst van de looptijd niet stilzwijgend werd verlengd, maar wel bleef voortbestaan tot het moment van wederopzegging.

4.2.

Naar het oordeel van de rechtbank dient deze vraag ontkennend te worden beantwoord. Uit de erfpachtovereenkomst blijkt dat partijen zijn overeengekomen dat de erfpacht niet stilzwijgend werd verlengd. Artikel 4 van de vestigingsakte, zoals hiervoor onder de feiten geciteerd, bepaalde immers dat de erfpachter, als die de erfpacht wilde verlengen, hiervoor een kennisgeving aan de Gemeente moest doen. Ook kon de erfpachter ingevolge artikel 19 van de overeenkomst de erfpacht opzeggen met inachtneming van een opzegtermijn van een jaar. Niet is komen vast te staan dat een beding in de overeenkomst of akte van erfpacht strijdig was met het bepaalde in artikel 779 (oud) BW, zodat artikel 71 Overgangswet nieuw Burgerlijk Wetboek toepassing mist. Het bepaalde in artikel 5:98 BW is dan ook van toepassing.

4.3.

Vervolgens rijst de vraag of de overeenkomst van erfpacht met ingang van 31 december 2015 is geëindigd. De rechtbank overweegt daartoe het volgende.

4.4.

Tussen partijen is niet in geschil dat de oorspronkelijk overeengekomen looptijd van de erfpacht was geëindigd. Vast staat ook dat de Gemeente het golfpark na 1 januari 2016 facturen heeft gestuurd met betrekking tot de betaling van de canon, waarbij het bedrag aan canon gelijk was aan het voorheen verschuldigde bedrag en dat het golfpark deze facturen ook heeft betaald. Ook staat vast dat het golfpark het in erfpacht uitgegeven perceel is blijven gebruiken als voorheen en dat de Gemeente het golfpark bij e-mail van haar advocaat van 22 juni 2018 (zie onder 2.19 van de vaststaande feiten) heeft aangesproken omdat zij volgens de Gemeente haar (onderhouds)verplichtingen uit de overeenkomst van erfpacht niet behoorlijk nakwam. Daar voegt de rechtbank aan toe dat uit de, hiervoor onder punt 2.5 tot en met 2.7 van de vaststaande feiten geciteerde, brieven van de Gemeente aan het golfpark van 21 december 2015, 22 maart 2016 en 19 april 2017 niet blijkt dat de Gemeente een beëindiging van de erfpacht voorstond. De Gemeente sprak in deze correspondentie immers steeds over een verlenging van de erfpacht.

4.5.

Deze feiten en omstandigheden, in hun onderlinge samenhang beschouwd, leiden tot het oordeel dat niet is komen vast te staan dat de erfpacht op 31 december 2015 is geëindigd, maar dat partijen veeleer zijn overeengekomen de overeenkomst vanaf die datum voorlopig onder de voorheen geldende voorwaarden voort te zetten. Kennelijk is de overeenkomst feitelijk voortgezet tot en met 31 december 2018, want vast staat dat de Gemeente per 1 januari 2019 een nieuwe erfpachtovereenkomst heeft gesloten met [naam] B.V.

4.6.

Tussen partijen staat vast dat zij vanaf 1 januari 2016 met elkaar hebben onderhandeld over een eventuele verlenging van de overeenkomst van erfpacht. Op grond van de overeenkomst en de akte van erfpacht zou de Gemeente de volle eigendom verkrijgen van de opstallen en diende zij daarvoor een vergoeding aan het golfpark te voldoen. Zowel het golfpark als de Gemeente hebben daartoe taxateurs ingeschakeld, maar tot (wils)overeenstemming tussen partijen over de door de Gemeente te betalen vergoeding is het niet gekomen omdat de taxaties van de wederzijdse deskundigen teveel uiteen liepen. Vervolgens hebben partijen tijdens de bespreking van 16 maart 2018 afgesproken dat het golfpark, althans [eiseres] , zelf een nieuwe exploitant voor de golfbaan zou zoeken.

4.7.

Volgens [eiseres] heeft de Gemeente, bij monde van de heer [F] , in diezelfde bespreking toegezegd dat de Gemeente zal bijdragen in de door [eiseres] te maken kosten. De Gemeente heeft die stelling gemotiveerd betwist.

4.8.

De advocaat van de Gemeente heeft bij e-mails van 22 mei 2018, 8 juni 2018 en 22 juni 2018 (zoals hiervoor onder de feiten geciteerd) aan de advocaat van [eiseres] betwist dat de Gemeente de door [eiseres] gestelde toezegging heeft gedaan. De Gemeente heeft bij dupliek ook een door [F] ondertekende verklaring van 10 juli 2020 in het geding gebracht, waarin deze expliciet verklaart dat een dergelijke toezegging door hem niet is gedaan. In het licht daarvan heeft [eiseres] naar het oordeel van de rechtbank zijn stelling niet voldoende onderbouwd. Dat door of namens de Gemeente een dergelijke toezegging is gedaan is dan ook niet komen vast te staan, nog afgezien van het feit dat [eiseres] evenmin heeft aangetoond dat [F] bevoegd was om een dergelijke onvoorwaardelijke en ondubbelzinnige toezegging te doen. Voor het aangaan van een dergelijke verbintenis zal, zoals gebruikelijk, voorafgaande toestemming van het College van Burgemeester en Wethouders nodig zijn.

4.9.

[eiseres] heeft voorts gesteld dat er per 1 januari 2016 sprake is geweest van overgang van onderneming uit hoofde waarvan de Gemeente gehouden is de door [eiseres] gemaakte kosten te vergoeden. De Gemeente heeft ook deze grondslag gemotiveerd betwist en de rechtbank is van oordeel dat van overgang van onderneming geen sprake kan zijn nu hiervoor is geoordeeld dat het recht van erfpacht en opstal, althans de exploitatie door het golfpark na 1 januari 2016, met goedvinden van de Gemeente, is voortgezet. Daarbij staat vast dat het golfpark, althans [eiseres] , de golfbaan voor eigen rekening zelf is blijven exploiteren. De Gemeente heeft de exploitatie van de golfbaan nooit op zich genomen en heeft evenmin per die datum de volle eigendom van de opstallen verkregen.

4.10.

Om dezelfde reden kan van zaakwaarneming geen sprake zijn. Zaakwaarneming is een verbintenis uit de wet en artikel 6:198 BW bepaalt dat de zaakwaarnemer zijn bevoegdheid uitoefent zonder dat daaraan een rechtshandeling of een in de wet geregelde rechtsverhouding ten grondslag ligt. De rechtbank heeft hiervoor reeds vastgesteld dat het recht van erfpacht vanaf 1 januari 2016 op grond van artikel 5:98 BW is voortgezet. Het maken van kosten door het golfpark, althans [eiseres] , vindt dan ook zijn grondslag in het feit dat het golfpark, althans [eiseres] , de erfpacht en de exploitatie van de golfbaan met goedvinden van de Gemeente heeft voortgezet. Dit handelen van het golfpark, althans [eiseres] , vond dus plaats op basis van een in de wet geregelde rechtsverhouding, namelijk erfpacht en meer in het bijzonder op grond van artikel 5:98 BW. Ook deze grondslag kan dus geen grond voor toewijzing van de vordering vormen.

4.11.

Ten slotte rijst de vraag of het redelijk is dat de gevolgen van de door beide partijen in goed onderling overleg gemaakte keuze dat [eiseres] een nieuwe exploitant voor de golfbaan zou zoeken, die dan tevens erfpachter van de Gemeente zou worden, voor rekening van alleen [eiseres] moeten blijven. Vast staat dat [eiseres] in verband met zijn zoektocht naar een nieuwe exploitant/erfpachter substantiële kosten heeft moeten maken, terwijl de Gemeente er ook voor had kunnen kiezen om de erfpachtverhouding met [eiseres] , overeenkomstig hetgeen daarover in de overeenkomst en de vestigingsakte is bepaald, af te wikkelen waarbij zij dus de opstallen in volle eigendom zou krijgen onder gehoudenheid om daarvoor aan [eiseres] een vergoeding te betalen. Daarnaast strekte de gemaakte afspraak ook de Gemeente tot voordeel, nu zij zelf geen kosten heeft hoeven maken of inspanningen heeft hoeven leveren om een nieuwe erfpachter te vinden. [eiseres] heeft de Gemeente in die zin volledig “ontzorgd”. De rechtbank is, gezien deze omstandigheden, van oordeel dat uit de eisen van redelijkheid en billijkheid voortvloeit dat de Gemeente gehouden is om aan [eiseres] enige bijdrage in de kosten te voldoen. Dat deze kosten feitelijk zijn gemaakt door De [eiseres] B.V. en niet door [eiseres] zelf doet daar niet aan af. De Gemeente heeft, blijkens de hiervoor aangehaalde correspondentie, alle besprekingen met [eiseres] in persoon gevoerd en zij was er van op de hoogte dat [eiseres] zijn aandelen in “ [naam] B.V.” op afzienbare termijn zou overdragen aan “ [naam] B.V.”

4.12.

De rechtbank acht het redelijk dat de Gemeente de helft van de door De [eiseres] gemaakte kosten van de makelaar ( [B] ) ad € 9.750,00 en de accountant ad € 5.000,00 voldoet. Toegewezen zal aldus worden het bedrag van € 7.375,00. De Gemeente hoeft naar redelijkheid in de overige kosten niet mee te delen. [eiseres] heeft zijn stelling dat de Gemeente in het scenario dat zij de exploitatie van de golfbaan per 1 januari 2016 ter hand zou hebben genomen hogere kosten zou hebben gemaakt, welke stelling door de Gemeente gemotiveerd is betwist, niet nader onderbouwd. Deze stelling kan dus niet tot de conclusie leiden dat de Gemeente ook (gedeeltelijk) draagplichtig is voor deze overige kosten. Meer in het bijzonder acht de rechtbank de Gemeente niet draagplichtig voor de kosten voor het laten afvloeien van de werknemers, nu de Gemeente onweersproken heeft aangevoerd dat zij geen deel heeft gehad aan het tot stand komen van de afspraken met deze werknemers. Nu de Gemeente daar geheel buiten stond gaat het in redelijkheid niet aan om de Gemeente voor deze kosten draagplichtig te houden.

4.13.

De gevorderde buitengerechtelijke kosten van € 925,00 worden ook toegewezen, omdat de Gemeente de verschuldigdheid daarvan niet heeft weersproken.

4.14.

Omdat partijen over en weer (deels) in het (on)gelijk zijn gesteld acht de rechtbank aanleiding aanwezig om de kosten tussen hen te compenseren.

5 De beslissing

De rechtbank

5.1.

veroordeelt de Gemeente tot betaling aan [eiseres] van een bedrag van € 7.375,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 november 2018 tot de dag der algehele voldoening;

5.2.

veroordeelt de Gemeente tot betaling aan [eiseres] van een bedrag van € 925,00 aan buitengerechtelijke incassokosten;

5.3.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

5.4.

compenseert de kosten zodanig dat iedere partij de eigen kosten draagt;

5.5.

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.W. Wagenaar en in het openbaar uitgesproken op 24 februari 2021.1

1 type: 5225 coll: