Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBMNE:2020:5675

Instantie
Rechtbank Midden-Nederland
Datum uitspraak
23-12-2020
Datum publicatie
05-01-2021
Zaaknummer
8557849
Rechtsgebieden
Verbintenissenrecht
Bijzondere kenmerken
Eerste aanleg - enkelvoudig
Inhoudsindicatie

Huur bedrijfsruimte. Artikel 21 algemene bepalingen. Meerpremie opstalverzekering als gevolg van een hogere risico-inschatting door de verzekeraar. Herstelkosten schade vloer.

De kantonrechter is van oordeel dat volledige doorberekening aan de huurder van de hogere premie opstalverzekering naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. De kantonrechter is voornemens een deskundige te laten beoordelen of de stalen vloer in het gehuurde bij aanvang van de huurovereenkomst al gebrekkig was en of de vloer is beschadigd door onvoldoende dagelijkse onderhoud of verkeerd gebruik.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
WR 2021/99
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

kantonrechter

locatie Utrecht

zaaknummer: 8557849 UC EXPL 20-4348 SV/40160

Vonnis van 23 december 2020

inzake

de besloten vennootschap

[eiseres] B.V.,

gevestigd in [vestigingsplaats] , gemeente Zeist

verder ook te noemen: [eiseres] ,

eiseres in conventie,

verweerster in reconventie,

gemachtigde: mr. J.P.H. Jacobs,

tegen:

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[gedaagde] B.V.,

gevestigd in [vestigingsplaats] ,

verder ook te noemen: [gedaagde] BV,

gedaagde in conventie,

eiseres in reconventie,

gemachtigde: mr. J.E. Mazel.

1 De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding met productie 1 tot en met 18u

- de conclusie van antwoord in conventie en eis in reconventie met productie 1 tot en met 19c

- de conclusie van antwoord in reconventie met productie 19 tot en met 21

- de akte wijziging van eis van [eiseres] met productie 22

- de mondelinge behandeling via Skype op 5 november 2020, waarvan de griffier aantekening heeft gehouden.

1.2.

Beide partijen hebben deelgenomen aan de mondelinge behandeling. [eiseres] heeft zich laten vertegenwoordigen door [A] , bestuurder, en [B] , bijgestaan door haar gemachtigde. [gedaagde] BV heeft zich laten vertegenwoordigen door

[C] , directeur, en [D] , bijgestaan door haar gemachtigde. Partijen hebben schriftelijke spreekaantekeningen ingediend, die als herhaald en ingelast worden beschouwd. Aan het einde van de zitting heeft de kantonrechter bepaald dat uitspraak wordt gedaan.

2 De feiten

2.1.

De rechtsvoorgangers van [eiseres] , [bedrijf 1] B.V. en [bedrijf 2] B.V., hebben tot 1 juni 2016 op het terrein aan de [adres] in [vestigingsplaats] een afvalverwerkingsbedrijf geëxploiteerd.

2.2.

Met ingang van 1 juni 2016 hebben de rechtsvoorgangers van [eiseres] een huurovereenkomst gesloten met [gedaagde] BV voor de verhuur van de bedrijfsruimte en bijbehorend terrein aan de [adres] in [vestigingsplaats] (het gehuurde). De huurovereenkomst is tot stand gekomen als onderdeel van de overname door [gedaagde] BV van het afvalverwerkingsbedrijf. De huurovereenkomst is aangegaan voor tien jaar.

2.3.

In artikel 2.1 van de schriftelijke huurovereenkomst zijn de ‘Algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW’, vastgesteld op 30 januari 2015 volgens het model door de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) (de algemene bepalingen), van toepassing verklaard op de huurovereenkomst.

2.4.

De aanvangshuurprijs bedroeg op de ingangsdatum, 1 juni 2016, op jaarbasis

€ 150.000,-. Verder is in de huurovereenkomst overeengekomen dat de huurprijs vanaf 1 januari 2018 wordt aangepast tot 15% van de gefactureerde omzet van huurder in het voorafgaande jaar met een minimum van € 150.000,- en een maximum van € 250.000,- per jaar. De jaarlijkse huurprijs bedraagt op het moment van deze procedure € 210.544,60, exclusief BTW, op basis van de gefactureerde omzet over 2018.

2.5.

In artikel 21 van de Algemene bepalingen is het volgende bepaald:

“21.1 Indien in verband met de aard of uitoefening van het beroep of bedrijf van Huurder voor het gehuurde, dan wel het gebouw of complex van gebouwen waarvan het gehuurde deel uitmaakt, een hogere dan normale premie van (brand)verzekering voor opstal of inventaris en goederen aan Verhuurder of andere Huurders van het gebouw of complex van gebouwen waarvan het gehuurde deel uitmaakt in rekening wordt gebracht, zal Huurder het meerdere boven de normale premie aan Verhuurder of die andere Huurders vergoeden.

21.2

Verhuurder en huurders zijn vrij in de keuze van de verzekeringsmaatschappij, de bepaling van de verzekerde waarde en de beoordeling van de redelijkheid van de verschuldigde premie.

21.3

Onder “normale premie” wordt verstaan de premie die Verhuurder of Huurder, bij een te goeder naam en faam bekend staande assuradeur kan bedingen voor het verzekeren van het gehuurde respectievelijk zijn inventaris en goederen, tegen (brand)risico op het moment direct voorafgaande aan het afsluiten van deze huurovereenkomst, zonder daarbij rekening te houden met de aard van het door Huurder in het gehuurde uit te oefenen bedrijf of beroep, alsmede – gedurende de duur van de huurovereenkomst – elke aanpassing van deze premie, die niet een gevolg is van een verandering van de aard of omvang van het verzekerde risico.”

2.6.

Bij aanvang van de huurovereenkomst was het gehuurde door [bedrijf 1] B.V. verzekerd tegen schade via TVM Intermediair B.V. bij Marsh Nederland (Marsh). De verzekeringspremie voor de periode 14 april 2016 tot 14 april 2017 bedroeg € 5.239,73. Na afloop van dit verzekeringsjaar heeft Marsh de verzekering, na een korte onderbreking, voortgezet tegen een hogere premie: voor de periode van 1 mei 2017 tot 1 april 2018 bedroeg de premie € 18.782,19 en voor de periode van 1 april 2018 tot 1 april 2019 bedroeg de premie € 22.955,10. Op grond van afspraken tussen partijen heeft [gedaagde] BV 50% betaald van de premies voor de periode van 1 mei 2017 tot 1 april 2019.

2.7.

[eiseres] heeft op 21 maart 2019 de verzekering bij Marsh opgezegd, waarna de verzekering per 1 april 2019 is geëindigd.

2.8.

Daarna is er tot 28 april 2020 geen verzekering afgesloten geweest. Vanaf 28 april 2020 heeft [eiseres] de gebouwen van het gehuurde verzekerd bij Hübener Versicherings AG (Hübener), na bemiddeling van tussenpersoon Langterm Risicobeheer B.V. De jaarpremie bedraagt € 64.063,45, omgerekend € 5.338,62 per maand. Hübener heeft inmiddels de verzekering opgezegd per 1 oktober 2020. [eiseres] heeft aansluitend geen nieuwe verzekering afgesloten.

2.9.

[eiseres] heeft over de periode vanaf 8 april 2020 tot en met september 2020 het verschil tussen de betaalde premies en de premie die bij aanvang van de huurovereenkomst werd betaald, bij [gedaagde] BV in rekening gebracht via maandelijkse facturen. [gedaagde] BV heeft de facturen niet betaald.

2.10.

[gedaagde] BV heeft in februari 2019 onderzoek laten doen naar schade aan de stalen vloer in één van de loodsen (de vloer), die door de rechtsvoorgangers van [eiseres] in 2013 was aangebracht.

2.11.

[gedaagde] BV heeft de vloer begin 2020 laten herstellen. [gedaagde] BV heeft hiervoor € 42.289,50 inclusief BTW betaald.

3 Het geschil

In conventie

3.1.

[eiseres] vordert bij vonnis, na wijziging van eis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

I. voor recht te verklaren dat [gedaagde] BV vanaf 28 april 2020 tot het einde van de huurovereenkomst - althans subsidiair tot 1 oktober 2020 - de meerpremie voor de opstalverzekering berekend conform de punten 17 en 18 van de dagvaarding, zijnde al het meerdere boven de normale jaarpremie van € 5.239,73, dan wel conform de berekening van de kantonrechter, verschuldigd is aan [eiseres] ;

II. [gedaagde] BV te veroordelen tot betaling van:

a. de factuur van 16 april 2020 betreffende de meerpremie voor de maand mei 2020 van € 4.901,98;

b. de factuur van 9 mei 2020 betreffende de meerpremie voor de maand juni 2020 van € 4.901,98;

c. de factuur van 9 juni 2020 betreffende de meerpremie voor de maand juli 2020 van € 4.901,98;

d. de factuur van 4 juli 2020 betreffende de meerpremie voor de maand augustus 2020 van € 4.901,98;

e. de factuur van 10 augustus 2020 betreffende de meerpremie voor de maand september 2020 van € 6.610,32;

f. de direct opeisbare boeterente van 1% per maand (op grond van art. 23.1 van de algemene bepalingen), vanaf vervaldatum factuur over de openstaande bedragen met een minimum van € 300,- per maand, als hiervoor omschreven onder a tot en met e, tot aan de datum van algehele voldoening, subsidiair de wettelijke rente over de onder a tot en met e gevorderde bedragen vanaf de datum dagvaarding c.q. datum eisvermeerdering tot aan de dag van volledige betaling;

g. de proceskosten en de nakosten.

3.2.

Ter onderbouwing van die vordering stelt [eiseres] dat [gedaagde] BV op grond van artikel 21 van de algemene bepalingen bij de huurovereenkomst de meerpremie voor de verzekering van het gehuurde is verschuldigd. [gedaagde] BV is jegens [eiseres] toerekenbaar tekortgeschoten in de nakoming van de verplichtingen ingevolge de tussen partijen gesloten huurovereenkomst, door de facturen voor de meerpremie voor de maanden mei tot en met september 2020 onbetaald te laten. Daarnaast maakt [eiseres] aanspraak op de boeterente, omdat [gedaagde] BV in verzuim is geraakt.

3.3.

[gedaagde] BV heeft gemotiveerd verweer gevoerd tegen de vordering met als conclusie dat de kantonrechter deze zal afwijzen, met veroordeling van [eiseres] in de proceskosten.

In reconventie

3.4.

[gedaagde] BV verzoekt de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

I. te verklaren voor recht dat de kosten voor het herstel van de vloer van € 42.289,50 voor rekening van [eiseres] komen;

II. [eiseres] te veroordelen om dit bedrag van € 42.289,50 vermeerderd met de wettelijke rente met ingang van 10 april 2020, althans vanaf een datum zoals de rechtbank in goede justitie vermeent te behoren, tot de dag van algehele voldoening, aan [gedaagde] BV te voldoen;

III. [eiseres] te veroordelen tot betaling van de buitengerechtelijke kosten van € 1.197,90;

IV. [eiseres] te veroordelen in de proceskosten.

3.5.

Ter onderbouwing van die vordering stelt [gedaagde] BV dat [eiseres] tekort is geschoten in haar verplichting uit hoofde van de huurovereenkomst om op verzoek van [gedaagde] BV de vloer te herstellen. [gedaagde] BV heeft de vloer daarom zelf laten herstellen en verhaalt de kosten voor het herstel op [eiseres] .

3.6.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4 De beoordeling

In conventie

De doorberekening van de meerpremie

4.1.

In geschil is de uitleg van artikel 21 van de algemene bepalingen. [eiseres] stelt dat op grond van artikel 21.1 een verplichting voor de huurder ontstaat tot betaling van de meerpremie indien er voor de (brand)verzekering voor opstal een hogere dan normale premie in rekening wordt gebracht èn dit gebeurt in verband met de aard of uitoefening van het beroep of bedrijf van de huurder. [gedaagde] BV stelt dat de verhuurder op grond van artikel 21.1 de meerpremie alleen mag doorberekenen aan de huurder voor zover deze het gevolg is van een verandering van de aard of omvang van het verzekerde risico als gevolg van een verandering van zijn beroep of bedrijf of zijn bedrijfsactiviteiten, hetgeen niet het geval is.

4.2.

De kantonrechter stelt allereerst vast dat artikel 21 van de algemene bepalingen in de gegeven situatie ruimte biedt voor enige twijfel over de uitleg van het begrip normale premie. Lid 3 bepaalt dat dit de premie is die kan worden bedongen direct voorafgaande aan het afsluiten van de huurovereenkomst, zonder daarbij rekening te houden met de aard van het bedrijf van de huurder. Wijzigingen in de premie gedurende de loop van de huurovereenkomst die niet het gevolg zijn van wijzigingen in de aard of de omvang van het risico, worden ook tot de normale premie gerekend. In de onderhavige situatie is bij de premie die voor aanvang van de huurovereenkomst werd betaald, en die door [eiseres] als de normale premie wordt gehanteerd, echter al wel rekening gehouden met de aard van het bedrijf; ook vóór de totstandkoming van de overeenkomst was er immers een afvalverwerkingsbedrijf gevestigd. Daar komt bij dat, daarover is geen geschil, de premieverhoging niet is veroorzaakt door verandering van de aard van het bedrijf of omzetstijging van [gedaagde] BV, maar uitsluitend een gevolg is van de hogere risico-inschatting door verzekeraars van een bedrijf van deze aard. Dat een dergelijke toename voorzien is bij het opstellen van artikel 21, blijkt niet. Doorgaans wijzigt een premie alleen substantieel door een wijziging van de aard of de omvang van een bedrijf of gebouw. Artikel 21 biedt geen concrete verwijzing naar een situatie als de onderhavige. De letterlijke tekst van lid 3 kan onder deze omstandigheden daardoor ook zo worden uitgelegd dat die premiestijging dus moet worden gerekend tot de normale premie zoals [gedaagde] BV stelt.

4.3.

De kantonrechter is echter van oordeel dat uitleg in samenhang met het bepaalde in het eerste lid van artikel 21, ertoe moet leiden dat deze toename niet tot de normale premie dient te worden gerekend. De toename hangt immers uitsluitend samen met de aard van het bedrijf, terwijl de normale premie die als eerste uitgangspunt dient, is gedefinieerd als de premie die bedongen kan worden, zónder rekening te houden met die aard. Dat wijzigingen in de normale premie gedurende de loop van de huurovereenkomst zijn gedefinieerd als wijzigingen die niet het gevolg zijn van veranderingen in die aard, maakt niet dat daarmee onvoorziene wijzigingen zoals deze zich thans voordoen, niet als meerpremie bij de huurder in rekening kunnen worden gebracht. Dat is in strijd met de strekking van hetgeen in het eerste lid is bepaald. Daar gaat het immers om het verschil tussen een premie waarbij geen rekening wordt gehouden met de aard van het bedrijf en de premie waarbij dat wel zo is.

[gedaagde] BV wijst nog op de uitleg van artikel 21.3 in rechtsoverweging (r.o.) 3.14 in het arrest van het gerechtshof Amsterdam van 22 december 2015 (ECLI:NL:GHAMS:2015:5394). Hierin is over artikel 20.3 (van de algemene bepalingen, zoals vastgesteld in 2003) onder meer overwogen dat een aanpassing van de premie gedurende de looptijd van de huurovereenkomst alleen aan de huurder kan worden doorberekend voor zover deze niet het gevolg is van een verandering van de aard of omvang van het verzekerde risico. De kantonrechter overweegt hierover dat deze overweging in het arrest niet overeenkomt met de formulering van artikel 21.3 van de algemene bepalingen die op de huurovereenkomst van toepassing zijn verklaard. De door [gedaagde] BV genoemde rechtspraak biedt daarom geen steun voor de stelling dat een premieverhoging als gevolg van een gewijzigde risico-inschatting van de aard van het bedrijf door verzekeraars, niet op grond van artikel 21 mag worden doorberekend aan de huurder.

Op grond van het voorgaande is de kantonrechter dan ook van oordeel dat de toename van de verzekeringspremie die verband houdt met de verhoogde risico-inschatting door de verzekeraars, als meerpremie dient te worden aangemerkt die in beginsel op grond van artikel 21.1 door [eiseres] aan [gedaagde] BV mag worden doorberekend.

4.4.

[gedaagde] BV betwist verder dat de vorige verzekeraar de verzekering had opgezegd en dat zij zich passief zou hebben opgesteld bij het afsluiten van een nieuwe opstalverzekering, zoals [eiseres] heeft gesteld. De kantonrechter overweegt hierover dat uit de overgelegde correspondentie van partijen en uit de toelichting die daarop is gegeven tijdens de zitting kan worden geconcludeerd dat beide partijen zich hebben ingespannen voor het afsluiten van een opstalverzekering voor het gehuurde. Niet is gebleken dat [eiseres] in de periode vanaf 28 april 2020 tot 1 oktober 2020 een goedkopere opstalverzekering had kunnen afsluiten. De kantonrechter ziet in de opstelling van partijen geen belemmering voor [eiseres] om een beroep te doen op artikel 21 van de algemene bepalingen.

Redelijkheid en billijkheid

4.5.

[gedaagde] BV stelt dat doorberekening naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. [gedaagde] BV voert daarvoor aan dat zij bij het aangaan van de huurovereenkomst de substantiële verhoging van de verzekeringspremie niet kon voorzien en in de onderhandelingen over de bedrijfsovername hiermee geen rekening heeft kunnen en hoeven houden. [gedaagde] BV is er steeds vanuit gegaan dat de premie voor de opstalverzekering voor rekening van [eiseres] zou blijven. Bovendien heeft [eiseres] de verzekering in 2019 zelf opgezegd.

4.6.

De kantonrechter is van oordeel dat in de huurverhouding tussen partijen sprake is van bijzondere omstandigheden die aanleiding geven om toepassing te geven aan de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid. Allereerst biedt, zoals hiervoor al is overwogen, de tekst van artikel 21 van de algemene bepalingen geen volstrekte duidelijkheid over de gevolgen van de premietoename zoals in de gegeven situatie. Ook is niet gebleken dat partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst hebben gesproken over artikel 21 van de algemene bepalingen en de mogelijke doorberekening van een meerpremie aan de huurder. Nu [eiseres] zich als verhuurder beroept op de algemene bepalingen, en ook als gebruiker daarvan kan worden aangemerkt, komt die onduidelijkheid op zichzelf voor risico van [eiseres] .

4.7.

Daarnaast acht de kantonrechter van belang dat de huurovereenkomst samenhangt met de bedrijfsovername van het bedrijf van verhuurder, waardoor de huurverhouding een bijzondere is. Partijen hebben bij het sluiten van de huurovereenkomst en het daarbij van toepassing verklaren van de algemene bepalingen, ook niet voorzien dat binnen vier jaar de premie opstalverzekering voor afvalverwerkingsbedrijven in deze mate zou gaan stijgen, een mate die ertoe leidt dat de premie thans bijna 30% bedraagt van de geldende huurprijs. Daar komt bij dat [eiseres] bij eerdere premiewijzigingen geen beroep heeft gedaan op artikel 21 van de algemene bepalingen. Uit de omstandigheid dat [gedaagde] BV over de voorgaande twee verzekeringsjaren (2017-2018 en 2018-2019) de helft van de verzekeringspremie heeft betaald, volgt niet, zoals [eiseres] stelt en door [gedaagde] BV is betwist, dat [gedaagde] BV (impliciet) heeft ingestemd met een doorberekening van de meerpremie op grond van artikel 21 van de algemene bepalingen. [gedaagde] BV stelt dat dit onderdeel was van andere afspraken en niet is gebleken dat dit verband hield met artikel 21.

4.8.

Op grond van al het voorgaande, acht de kantonrechter het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet aanvaardbaar dat al deze omstandigheden, en dus de volledige premies voor zover deze ten opzichte van 2016 zijn gestegen, voor rekening van [gedaagde] BV komen. De kantonrechter acht gegeven de omstandigheden een verdeling van de meerpremie bij helfte in overeenstemming met de redelijkheid. Gelet op de formulering van de vordering sub I, zal deze worden toegewezen voor de periode tot 1 oktober 2020. Niet vast staat immers dat de premie en/of de normale premie in de toekomst ongewijzigd blijven.

De gevorderde verklaring voor recht zal daarom worden toegewezen zoals hierna is bepaald.

4.9.

[eiseres] gaat uit van een normale premie zoals deze gold in 2016, te weten € 5.239,73 per jaar. [gedaagde] BV heeft, buiten haar stelling dat de premievermeerdering sindsdien tot de normale premie behoort, daartegenover geen andere stelling ingenomen. De kantonrechter gaat daarom uit van dit bedrag. [gedaagde] BV dient daarom vanaf 28 april 2020 per maand aan meerpremie opstalverzekering te betalen (de jaarlijkse meerpremie van) € 64.063,45 -/- (de normale jaarlijkse premie van) € 5.239,73 = € 58,823,72 : 12 (maanden) = € 4.901,98 x 50% = € 2.450,99. [gedaagde] BV zal veroordeeld worden de facturen van 16 april 2020, 9 mei 2020, 9 juni 2020 en 4 juli 2020 voor de maanden mei tot en met augustus 2020 tot dit bedrag aan [eiseres] te betalen. [eiseres] stelt dat de factuur van 10 augustus 2020 voor de maand september 2020 die zij bij akte wijziging van eis heeft overgelegd, voor het bedrag van € 6.610,32, hoger is dan de overige maanden vanwege een verrekening van de premie voor de maanden ervoor. [gedaagde] BV stelt dat zij de juistheid van deze factuur niet kan controleren. Niet gebleken is dat de premie feitelijk hoger is dan het bij de hier gemaakte berekening gehanteerde bedrag. Nu [gedaagde] BV daarnaast het hogere bedrag aan meerpremie op de factuur van 10 augustus 2020 betwist en [eiseres] hiervoor verder geen onderbouwing heeft gegeven, zal de kantonrechter de gevorderde betaling van deze factuur toewijzen tot eveneens € 2.450,99.

Boeterente

4.10.

[eiseres] heeft op grond van artikel 23.2 van de algemene bepalingen een boete(rente) gevorderd ter hoogte van 1% per maand. [gedaagde] BV heeft over de gevorderde boeterente gesteld dat [eiseres] daarop niet eerder dan bij de akte wijziging van eis een beroep heeft gedaan, zodat deze vordering uit de lucht komt vallen.

De kantonrechter overweegt dat een overeengekomen boete gelet op artikel 6:94 lid 1 BW kan worden gematigd (alleen) indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist. Dit betekent dat de kantonrechter pas van zijn bevoegdheid tot matiging gebruik mag maken als de toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Daarbij let de kantonrechter ook op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, de aard van de overeenkomst, de inhoud van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen. Vast staat dat in de door [eiseres] bij dagvaarding en akte overgelegde facturen voor de maandelijkse meerpremies geen aanspraak wordt gemaakt op deze boete. Ook in de overgelegde correspondentie wordt niet gesproken over verschuldigde (boete)rentes. Naar het oordeel van de kantonrechter hoefde [gedaagde] BV er dan ook geen rekening mee te houden dat [eiseres] maanden na het toezenden van de facturen, alsnog aanspraak zou maken op de overeengekomen boeterente, waarbij van belang is dat een boete niet alleen als gefixeerde schadevergoeding maar met name als prikkel tot nakoming is bedoeld. De kantonrechter ziet hierin aanleiding de boeterente te matigen tot de hoogte van de (subsidiair gevorderde) wettelijke rente.

Proceskosten

4.11.

Nu partijen over en weer in het ongelijk zijn gesteld, worden de proceskosten gecompenseerd, in die zin dat elke partij de eigen kosten draagt.

In reconventie

4.12.

In geschil is of de kosten voor het herstel van de stalen vloer in één van de loodsen van het gehuurde voor rekening van [eiseres] moeten komen.

Maakt de vloer deel uit van de huurovereenkomst?

4.13.

[eiseres] voert aan dat zij alleen verantwoordelijk is voor de betonnen (onder)vloer en niet voor de stalen vloer omdat dit geen onderdeel van het (verhuurde) vastgoed is. [gedaagde] BV heeft dit uitdrukkelijk betwist en stelt dat de stalen vloer al bij aanvang van de huur in het gehuurde aanwezig was, zodat het door natrekking onderdeel van het gehuurde is geworden. De kantonrechter overweegt hierover het volgende.

4.14.

Het staat vast dat de stalen vloer al in het gehuurde lag bij aanvang van de huurovereenkomst. [gedaagde] BV heeft bij de bedrijfsovername alle activiteiten, inventaris, handelsnaam en de voorraad van de rechtsvoorgangers van [eiseres] overgenomen. Uit de overeenkomst tot verkoop en koop van activa tussen de rechtsvoorgangers van [eiseres] en [gedaagde] BV blijkt niet dat [gedaagde] BV de eigendom van de stalen vloer heeft overgenomen. Partijen zijn het erover eens dat in de bijlagen bij deze overeenkomst, die in deze procedure niet zijn overgelegd, ook geen afspraken zijn gemaakt over verkoop van de stalen vloer.

4.15.

Partijen hebben ook in de huurovereenkomst geen afspraken gemaakt over overname en/of onderhoud van de stalen vloer. In de algemene bepalingen, die in artikel 2.1 van de huurovereenkomst van toepassing zijn verklaard, is in artikel 1 over de omvang van het gehuurde het volgende bepaald:

“Onder het gehuurde zijn mede begrepen de in het gehuurde aanwezige installaties en voorzieningen, voor zover die in het bij deze huurovereenkomst als bijlage toe te voegen door partijen geparafeerde proces-verbaal van oplevering niet zijn uitgezonderd.”

4.16.

Het proces-verbaal van oplevering als bijlage bij de huurovereenkomst is niet overgelegd. Partijen hebben ook niet gesteld dat zij bij de aanvang van de huurovereenkomst zijn overeengekomen dat de stalen vloer, die er toen al lag, hebben uitgezonderd van wat onder het gehuurde wordt begrepen. Gelet op het bepaalde in artikel 1 van de algemene bepalingen bij de huurovereenkomst gaat de kantonrechter er daarom vanuit dat de stalen vloer behoort tot het gehuurde.

Heeft de vloer een gebrek?

4.17.

Partijen zijn het erover eens dat de vloer beschadigd was en hersteld moest worden.

4.18.

[gedaagde] BV erkent dat bij de oplevering van het gehuurde geen gebrek aan de stalen vloer te zien was, maar stelt dat er achteraf gezien toen al een gebrek aan de vloer was in de zin van artikelen 2.1 en 4 van de algemene bepalingen, waardoor deze niet geschikt was voor het voorgenomen gebruik. [gedaagde] BV mocht bij aanvang van de huurovereenkomst verwachten dat de vloer deugdelijk was en deugdelijk zou blijven en dat de vloer geschikt was voor het beoogde (intensieve) gebruik. De vloer is volgens [gedaagde] BV onder andere door warmte gaan uitzetten. Aan de zijkanten van de vloer bleek onvoldoende uitsparing te zijn gelaten om deze uitzetting op te vangen. Hierdoor ontstond, naast door het gebruik van de vloer en de verkeersbewegingen daarop, een soort walseffect. Door beide effecten ontstond een bolling van de platen, waardoor de lasnaden zijn gescheurd, aldus [gedaagde] BV. Volgens de door [gedaagde] BV ingeschakelde deskundige, [E] , zijn de lasnaden hoogstwaarschijnlijk niet volledig doorgelast, waardoor deze de zwakste schakel zijn. Verder bleek de vloer niet meer vloeistofdicht te zijn, wat in strijd is met een belangrijke eis uit de milieuvergunning. [gedaagde] BV stelt dat de kosten van herstel op grond van artikel 11.4.a van de algemene bepalingen voor rekening van [eiseres] komen.

4.19.

[eiseres] betwist dat de vloer bij het begin van de huurovereenkomst gebrekkig was. Het gestelde gebrek, het ontbreken van voldoende ruimte, is niet opgenomen in het proces-verbaal van oplevering en is ook niet geconstateerd door deskundigen. [eiseres] stelt dat de schade is veroorzaakt doordat [gedaagde] BV onvoldoende dagelijks onderhoud aan de vloer heeft verricht en door de wijze waarop [gedaagde] BV de vloer heeft gebruikt.

4.20.

In artikel 2.1 van de algemene bepalingen staat:

“Voor de vraag of huurgenotsbeperkende feiten en omstandigheden kwalificeren als een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW Burgerlijk Wetboek, is van belang wat Huurder bij aanvang van de huurovereenkomst redelijkerwijs mocht verwachten ten aanzien van het gehuurde.”

Ingevolge artikel 7:204 lid 2 BW is een gebrek een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft.

Op grond van artikel 7:206 lid 1 en lid 3 BW is de verhuurder verplicht op verlangen van de huurder gebreken te verhelpen. Als de verhuurder met het verhelpen in verzuim is, dan kan de huurder dit verhelpen zelf verrichten en de daarvoor gemaakte kosten, voor zover deze redelijk waren, op de verhuurder verhalen, desgewenst door deze in mindering van de huurprijs te brengen.

4.21.

De kantonrechter stelt voorop dat het op de weg van [gedaagde] BV ligt haar stelling dat de vloer bij aanvang van de huurovereenkomst een gebrek had, te onderbouwen. Gelet op de bedrijfsovername en de afspraken in de huurovereenkomst, staat vast dat het gehuurde bestemd was voor gebruik als afvalverwerkingsbedrijf. [gedaagde] BV mocht daarom bij aanvang van de huurovereenkomst verwachten dat de vloer daarvoor geschikt zou zijn.

4.22.

[gedaagde] BV beroept zich voor zijn stelling dat de vloer bij aanvang van de huurovereenkomst ongeschikt was voor het beoogde gebruik, op verklaringen van twee deskundigen, de heer [E] en [F] . [E] noemt in zijn verklaring van 7 februari 2019 onder andere als oorzaak dat de staalplaten strak tegen de omliggende wanden zijn gelegd en daardoor niet de ruimte hebben om uit te zetten. In de verklaring van de heer [F] wordt wel uitgelegd dat door wrijving tussen de betonvloer en de stalen platen het scheuren van de lasnaden versnelt, maar wordt niet vermeld dat de vloer niet geschikt was voor het beoogde gebruik. In een aanvullende verklaring van 11 februari 2019 schrijft [E] dat de lasnaden hoogstwaarschijnlijk niet volledig zijn doorgelast, waardoor deze lasnaden de zwakste schakel zijn. [gedaagde] BV citeert verder uit een rapport van de Antea Group van 2 oktober 2019, dat is opgesteld in opdracht van [eiseres] . In deze citaten wordt vermeld dat sprake is van openstaande lasnaden en dat de hal niet vloeistofdicht is.

4.23.

[eiseres] heeft de stelling van [gedaagde] BV gemotiveerd betwist. [eiseres] wijst daarbij op een verslag van [G] van [bedrijf 3] van 13 november 2019. [G] heeft daarin na onderzoek van de vloer geconcludeerd dat de vloer vrij van wanden en betonkolom is om eventuele uitzetting door temperatuurverschillen te kunnen opvangen. Verder zijn de nog niet gescheurde lasnaden volgens [G] vakkundig gelegd. [eiseres] wijst ook op een rapport van Oranjewoud Inspection BV (nu Antea Group) van 25 september 2013, dat is geschreven na het aanleggen van de vloer, waaruit blijkt dat de vloer vloeistofdicht is en voldoet aan de gestelde eisen.

4.24.

De kantonrechter is van oordeel dat [eiseres] met het verslag van [G] gemotiveerd heeft betwist dat de vloer te krap is gelegd. Nu de door partijen ingeschakelde deskundigen, [E] en [G] , elkaar tegenspreken op dit punt en onderzoek nog mogelijk is, ziet de kantonrechter aanleiding om hierover onderzoek door een deskundige te laten doen. De vloer is wel al hersteld, maar aan de (eventuele) ruimte ten opzichte van de wanden is nog niets gewijzigd, zodat dit nog beoordeeld kan worden.

4.25.

De kantonrechter is verder van oordeel dat [eiseres] met het verslag van [G] gemotiveerd heeft betwist dat de stalen platen bij de aanleg niet goed zijn gelast. Uit de door [gedaagde] BV overgelegde verklaring van [E] volgt alleen dat de lasnaden ‘hoogstwaarschijnlijk’ niet volledig zijn doorgelast, maar niet dat hij dit heeft waargenomen. De verklaring van [E] bevat onvoldoende aanknopingspunten om aan te nemen dat de scheuren van de naden in de vloer zijn ontstaan door onjuist laswerk. Daartegenover staat de verklaring van [G] dat de lasnaden vakkundig zijn gelegd. Nader onderzoek of de stalen platen bij de aanleg in 2013 niet goed zijn gelast, is niet meer mogelijk omdat bij het herstellen van de vloer door [gedaagde] BV de platen zijn vervangen en de gescheurde lasnaden zijn hersteld. Gelet op de verklaring van [E] over de lasnaden, die wordt betwist in het verslag van [G] , is de kantonrechter van oordeel dat [gedaagde] BV onvoldoende heeft onderbouwd dat de naden niet goed zijn (door)gelast.

4.26.

[eiseres] stelt dat de kosten voor het herstel van de vloer voor rekening van [gedaagde] BV moeten komen omdat de schade aan de vloer is veroorzaakt door onvoldoende dagelijks onderhoud en verkeerd gebruik door [gedaagde] BV. Verder valt de stalen vloer niet onder de verantwoordelijkheid van [eiseres] als verhuurder. [eiseres] betwist dat het herstellen van de vloer regulier onderhoud was en stelt dat dit onderhoud was vanwege de specifieke bedrijfsactiviteiten van [gedaagde] BV.

4.27.

[gedaagde] BV ontkent dat zij de vloer onjuist zou hebben gebruikt en onvoldoende onderhoud zou hebben gepleegd. [gedaagde] BV is door de heer [A] , die bijna dagelijks op het terrein en in de hallen kwam, hierop ook nooit aangesproken. [gedaagde] BV stelt verder dat [eiseres] niet heeft onderbouwd waarom het onderhoud van de stalen vloer niet voor rekening van de verhuurder komt.

4.28.

In artikel 11.4 van de algemene bepalingen is bepaald dat voor rekening van verhuurder komen de kosten van:

“a. onderhoud, herstel en vernieuwing van constructieve onderdelen van het gehuurde, zoals funderingen, kolommen, balken, bouwvloeren, daken, platten, bouwmuren, buitengevels;

(…)”.

Artikel 11.4 sluit af met:

“De onder a t/m d genoemde werkzaamheden zijn voor rekening van Verhuurder, tenzij het werkzaamheden betreft die moeten worden beschouwd als kleine herstellingen waaronder begrepen gering en dagelijks onderhoud in de zin van de wet dan wel werkzaamheden aan zaken die niet door of vanwege Verhuurder in, op of aan het gehuurde zijn aangebracht.”

4.29.

Zoals hiervoor al is overwogen, behoort de stalen vloer tot het gehuurde. [gedaagde] BV heeft hierover ook tijdens de zitting toegelicht dat het gehuurde zonder deze vloer niet als afvalverwerkingsbedrijf is te gebruiken. De kantonrechter moet vervolgens beoordelen of herstel van de stalen vloer valt onder de onderhoudsverplichtingen van [eiseres] . Het staat vast dat de stalen vloer is gelegd op de bouwvloer van het gehuurde. Hoewel de stalen vloer niet in artikel 11.4 onder a van de algemene bepalingen wordt genoemd, moet [eiseres] als eigenaar en verhuurder verantwoordelijk worden gehouden voor de kosten van onderhoud, herstel en vernieuwing van deze vloer. [eiseres] is immers verplicht ervoor te zorgen dat het gehuurde geschikt is en blijft voor het overeengekomen gebruik. Zonder (deugdelijke) stalen vloer is dit niet mogelijk. Het dagelijks onderhoud behoort op grond van het in artikel 11.4 bepaalde tot de taken van [gedaagde] BV.

4.30.

[eiseres] stelt dat de schade aan de vloer mede is veroorzaakt door onvoldoende dagelijks onderhoud door [gedaagde] BV. [gedaagde] BV heeft dit betwist en stelt dat zij het onderhoud steeds correct heeft uitgevoerd. De kantonrechter stelt vast dat [eiseres] niet met concrete gegevens heeft onderbouwd waaruit blijkt dat [gedaagde] BV onvoldoende onderhoud heeft gepleegd of de vloer onjuist heeft gebruikt. Uit het rapport van Antea Group, waarnaar [eiseres] heeft verwezen, blijken geen aanknopingspunten voor de conclusie dat [gedaagde] BV de vloer onvoldoende heeft gecontroleerd op afwijkingen en/of slijtage. De kantonrechter komt op grond van de overgelegde stukken en de stellingen van partijen tot het oordeel dat [eiseres] onvoldoende heeft onderbouwd dat [gedaagde] BV te weinig onderhoud heeft gepleegd of de vloer niet juist heeft gebruikt. De kantonrechter acht het daarbij wel mogelijk dat uit nader onderzoek nog duidelijk kan worden of de schade die tot de herstelkosten heeft geleid, een gevolg is van te weinig dagelijks onderhoud aan, of verkeerd gebruik van de vloer.

4.31.

Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de kantonrechter voornemens een deskundige te benoemen en deze te vragen de vloer te onderzoeken en het volgende te beoordelen:

a. zijn er omstandigheden waaronder de vloer gaat uitzetten?

b. indien dit zo is, is de vloer in dat verband goed gelegd, met name ten opzichte van de wanden met voldoende ruimte om eventuele uitzetting als gevolg van warmte op te vangen?

c. zo nee, heeft dit ertoe kunnen leiden, al dan niet in combinatie met andere omstandigheden, dat de vloer is gaan opbollen en/of de lasnaden beschadigd zijn geraakt?

d. wat zijn die eventuele andere omstandigheden?

e. is de schade aan de vloer, het eventueel opbollen en de gescheurde lasnaden, (mogelijk) (ook) het gevolg van onvoldoende dagelijks onderhoud of van verkeerd gebruik?

4.32.

Partijen zullen in de gelegenheid worden gesteld om zich op de rol van

20 januari 2021 uit te laten over de wenselijkheid van een deskundigenbericht, over het specialisme van de te benoemen deskundige en de aan de deskundige voor te leggen vragen. Indien partijen zich wensen uit te laten over de persoon van de te benoemen deskundige dienen zij daarbij aan te geven over welke deskundige zij het eens zijn, dan wel tegen wie zij gemotiveerd bezwaar hebben.

4.33.

De rechtbank ziet geen aanleiding om af te wijken van het uitgangspunt van de wet, dat het voorschot op de kosten van de deskundige in beginsel door de eisende partij moet worden gedeponeerd. Het nog nader te bepalen voorschot zal daarom door [gedaagde] BV moeten worden betaald.

4.34.

De kantonrechter zal elke verdere beslissing aanhouden.

5 De beslissing

De kantonrechter:

in conventie

5.1.

verklaart voor recht dat [gedaagde] BV vanaf 28 april 2020 tot 1 oktober 2020 voor de opstalverzekering de helft van de meerpremie, te weten de helft van het verschil tussen de door [eiseres] aan de verzekeraar betaalde premie en de normale premie van € 5.239,73, is verschuldigd aan [eiseres] ;

5.2.

veroordeelt [gedaagde] BV tot betaling van de helft van de facturen van [eiseres] van 16 april 2020, 9 mei 2020, 9 juni 2020 en 4 juli 2020 voor de maanden mei 2020 tot en met september 2020 en tot betaling van de factuur van 10 augustus 2020 tot een bedrag van € 2.450,99; in totaal € 12.254,95 (5 maal € 2.450,99);

5.3.

veroordeelt [gedaagde] BV tot betaling van de wettelijke rente over de toewijsbare factuurbedragen, vanaf de vervaldata van de facturen tot aan de dag van algehele voldoening;

5.4.

compenseert de proceskosten in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;

5.5.

wijst af wat meer of anders is gevorderd;

in reconventie

5.6.

houdt de zaak aan tot 20 januari 2021 voor uitlating door beide partijen zoals overwogen in 4.32.;

5.7.

houdt elke verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. F.H. Charbon, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 23 december 2020.