Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBMNE:2020:4478

Instantie
Rechtbank Midden-Nederland
Datum uitspraak
21-10-2020
Datum publicatie
23-10-2020
Zaaknummer
C/16/509379 / KL ZA 20-257
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Kort geding
Inhoudsindicatie

Executoriale verkoop. Hypotheekhouder wil bedrijfspand zelf terugkopen. Geen misbruik van recht.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

handelskamer

locatie Lelystad

zaaknummer / rolnummer: C/16/509379 / KL ZA 20-257

Vonnis in kort geding van 21 oktober 2020

in de zaak van

1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[eiser sub 1] BV,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

2. [eiser sub 2],

wonende te [woonplaats] ,

eisers,

advocaat mr. H.F.C. Hoogendoorn te Amsterdam,

tegen

[gedaagde] ,

wonende te [woonplaats] ,

gedaagde,

advocaat mr. M.G. Blokziel te Almere.

Partijen zullen hierna [eiser sub 1] en [eiser sub 2] en [gedaagde] genoemd worden.

1 De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

  • -

    de dagvaarding

  • -

    de mondelinge behandeling

  • -

    de pleitnota van [eiser sub 1] en [eiser sub 2]

  • -

    de pleitnota van [gedaagde] .

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2 De feiten

2.1.

[eiser sub 1] is eigenaar van het bedrijfspand aan de [adres] te [vestigingsplaats] . De partner van [eiser sub 2] is bestuurder van [eiser sub 1] . Het bedrijfspand werd verhuurd aan de Stichting [stichting] , waarbij [eiser sub 2] zijdelings betrokken was. [gedaagde] was eerder eigenaar van het bedrijfspand en heeft dit eind 2017 verkocht aan [eiser sub 1] . De koopprijs werd vastgesteld op € 450.000. Afgesproken werd dat die koopprijs niet direct zou worden voldaan, daartoe werd een overeenkomst van geldlening afgesloten. Maandelijks zou aflossing en rente betaald worden zodanig dat de lening in 15 jaar zou zijn afbetaald. Naast [eiser sub 1] was ook [eiser sub 2] leningnemer. [gedaagde] kreeg een recht van eerste hypotheek op het bedrijfspand.

2.2.

Stichting [stichting] is op 21 januari 2020 failliet verklaard. Bij deurwaardersexploot van 6 maart 2020 heeft [gedaagde] de lening opgeëist vanwege een gestelde achterstand in de betaling van rente en aflossing van drie maanden. Bij exploot van 5 juni 2020 heeft [gedaagde] de executie van het bedrijfspand aangezegd. De executieveiling zou plaatsvinden op 24 september 2020.

2.3.

Bij verzoekschrift van 11 september 2020 heeft [gedaagde] de rechtbank om toestemming verzocht om over te mogen gaan tot onderhandse verkoop van het bedrijfspand. De onderhandse koper is [gedaagde] . Hij was de enige bieder en heeft een bod gedaan van € 250.000.

2.4.

De mondelinge behandeling van dit verzoekschrift heeft gelijktijdig met de behandeling van dit kort geding plaatsgevonden op 7 oktober 2020. Op 5 oktober 2020 hebben [eiser sub 1] en [eiser sub 2] de achterstallige rente en aflossingstermijnen voldaan.

2.5.

Bij gelegenheid van de mondelinge behandeling heeft [gedaagde] verklaard dat hij de restschuld die na executie zou ontstaan niet bij [eiser sub 1] en [eiser sub 2] zal innen.

3 Het geschil

3.1.

[eiser sub 1] en [eiser sub 2] vorderen samengevat - dat de voorzieningenrechter [gedaagde] verbiedt het bedrijfspand executoriaal te verkopen, althans het verkooptraject voort te zetten, en [gedaagde] gebiedt de financieringsovereenkomst onder bepaalde voorwaarden voort te zetten, met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van deze procedure.

3.2.

[gedaagde] voert verweer.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4 De beoordeling

4.1.

Vanwege het verzoekschrift om tot onderhandse verkoop van het bedrijfspand over te mogen gaan, is het spoedeisend belang bij dit kort geding evident. De voorzieningenrechter zal de gevraagde voorziening op de hierna te bespreken gronden afwijzen.

4.2.

[eiser sub 1] en [eiser sub 2] hebben gesteld dat op het moment van ontvangst van het exploot van 6 maart 2020 geen sprake was van een achterstand in de betaling van drie maanden. Zij hebben wel erkend dat er op dat moment sprake was van een achterstand, de maand februari was niet betaald en maart moest nog betaald worden. Partijen zijn overeengekomen dat de rente steeds bij vooruitbetaling per de eerste van de maand moest worden betaald. Dat betekent dat op 6 maart 2020 sprake was van een erkende achterstand van twee maanden (februari en maart). Ook is erkend dat er vanwege het faillissement van de Stichting [stichting] betalingsproblemen waren ontstaan. Behoudens een betaling in de zomer van 2020 hebben er tot 5 oktober 2020 geen betalingen van de verschuldigde termijnen plaatsgehad. De voorzieningenrechter stelt vast dat de hypotheekakte waarin de lening is vastgelegd bepaalt dat de lening terstond en zonder opzegging opeisbaar is als de schuldenaar nalatig is in de nakoming van de overeenkomst. Op basis van deze akte is er dus op 6 maart sprake van een grond voor opzegging van de lening. Er was in ieder geval voor de maanden februari en maart niet op het afgesproken moment betaald. Het verweer dat op het moment van uitbrengen van het exploot op 6 maart 2020 de juridische grond voor opzegging van de lening ontbrak, gaat dus niet op.

4.3.

Partijen hebben verschillende malen contact gehad over mogelijkheden om tot een regeling te komen. Vanaf 8 september 2020 hebben zij via WhatsApp contact gehad waarbij gekeken werd naar een manier om de veiling te voorkomen. [gedaagde] heeft in die gesprekken aangegeven dat hij integrale betaling van het verschuldigde wilde op een derdenrekening en dat hij inzage wilde in de nieuwe huurovereenkomsten. Daarbij heeft [gedaagde] aangegeven dat hij met een deadline zat en dat daarom betaling de volgende dag op een derdenrekening zou moeten plaatsvinden. Er zijn vervolgens huurovereenkomsten toegestuurd, maar betaling heeft niet plaatsgevonden. Op 11 september 2020 heeft [gedaagde] het hoogste onderhandse bod op het bedrijfspand geaccepteerd. Dat was zijn eigen, en het enige, bod. Na de mededeling dat een onderhands bod was geaccepteerd zijn de onderhandelingen gestaakt.

4.4.

[eiser sub 1] en [eiser sub 2] stellen dat [gedaagde] misbruik maakt van zijn recht door deze executie door te zetten. Van misbruik van recht kan sprake zijn als er een onevenredigheid bestaat tussen het belang van de uitoefening van de bevoegdheid en het belang dat daardoor wordt geschaad. [gedaagde] heeft gesteld dat hij van zijn executierecht gebruik mag maken omdat het vertrouwen in [eiser sub 1] en [eiser sub 2] inmiddels volledig ontbreekt. Hij heeft daartoe, naast de betalingsachterstand, verwezen naar de structurele problemen in het doen van de maandelijkse betalingen en naar de gang van zaken rond de huurovereenkomsten. [eiser sub 1] en [eiser sub 2] hebben begin september 2020 een aantal ongetekende huurovereenkomsten aan [gedaagde] gestuurd. Deze overeenkomsten zijn tevens in het geding gebracht. [gedaagde] plaatst vraagtekens bij de identiteit van de huurders. Vervolgens hebben [eiser sub 1] en [eiser sub 2] een tweetal bewijzen van betaling van huur in het geding gebracht, waarbij een van die bewijzen niet aansluit op de huurovereenkomsten.

4.5.

De voorzieningenrechter neemt als uitgangspunt de afspraken die partijen zelf gemaakt hebben. Zij hebben, in de notariële akte waarmee de hypotheek gevestigd, afgesproken dat de rente en aflossing maandelijks per de eerste van de maand vooruit zou worden voldaan. Uit de in het geding gebrachte betalingsoverzichten en de WhatsApp gesprekken blijkt dat slechts bij uitzondering conform die afspraak is betaald. Steeds werd één of enkele dagen te laat betaald. Verder is in diezelfde akte vastgelegd dat het [eiser sub 1] en [eiser sub 2] niet is toegestaan het bedrijfspand zonder schriftelijke toestemming van [gedaagde] te verhuren. Vaststaat dat die toestemming voor de nu overgelegd huurovereenkomsten niet is verkregen. [eiser sub 1] en [eiser sub 2] stellen dat de huurders inmiddels in het bedrijfspand zijn getrokken, dit dus zonder toestemming van [gedaagde] en terwijl de openbare verkoop, dan wel onderhandse verkoop, van het bedrijfspand was aangezegd. Verhuren zonder schriftelijke toestemming van [gedaagde] is in strijd met de hypotheekakte. Daarbij komt dat [eiser sub 1] en [eiser sub 2] vanaf maart 2020 tot september 2020 vrijwel geen contact met [gedaagde] hebben gehad en dat niet weersproken is dat vertegenwoordigers van [gedaagde] wel hebben geprobeerd contact tot stand te brengen. Dat duidt niet op het nemen van verantwoordelijkheid voor de ontstane situatie. Op basis van al deze omstandigheden is de voorzieningenrechter van oordeel dat begrijpelijk is dat [gedaagde] het vertrouwen in zijn leningnemers is kwijtgeraakt en dat hij wil overgaan tot verkoop van het bedrijfspand. Maar dit alles maakt nog niet dat geen sprake kan zijn van misbruik van recht door [gedaagde] . De voorzieningenrechter is evenwel van oordeel dat er in dit geval geen sprake is van misbruik van recht en wel op grond van de navolgende omstandigheden.

4.6.

Het bedrijfspand is door een makelaar getaxeerd op 4 september 2020. De makelaar kwam met een executiewaarde van € 230.000. Daarbij geeft makelaar aan dat het moeilijk is om een executiewaarde aan te geven en dat in een crisis zoals deze er mogelijk maar enkele, of zelfs maar één partij, is die zal bieden, hetgeen de uitkomst zeer ongewis maakt. Dit taxatierapport is niet inhoudelijk betwist. [eiser sub 1] en [eiser sub 2] hebben alleen verwezen naar een taxatie uit 2017, waarbij de getaxeerde waarde bij onderhandse verkoop werd ingeschat op € 525.000. Vervolgens hebben zij het pand in november 2018 gekocht voor € 450.000. In het taxatierapport van 4 september 2020 is de marktwaarde van het bedrijfspand getaxeerd op € 365.000. De voorzieningenrechter stelt vast dat de marktwaarde van het pand een flink dalende lijn vertoont. Het is verder evident dat bij een onderhandse verkoop een hogere prijs kan worden gerealiseerd dan bij een executieverkoop. De verwijzing naar het taxatierapport uit 2017 kan er dus niet toe leiden dat het taxatierapport van 4 september 2020 niet kan worden gevolgd.

4.7.

Na verkoop van het bedrijfspand op basis van het nu voorliggende bod zal een substantiële restschuld blijven bestaan. Dat is de grond waarop [eiser sub 1] en [eiser sub 2] zich beroepen als zij stellen dat het doorzetten van de executoriale verkoop misbruik van recht oplevert. Dat klemt hier temeer nu [gedaagde] de enige bieder is. Hij zal dus het bedrijfspand voor een lage prijs kunnen kopen en vervolgens de restschuld bij [eiser sub 1] en [eiser sub 2] kunnen innen. Ter zitting heeft [gedaagde] gesteld en bevestigd dat hij die restschuld niet zal innen. De voorzieningenrechter heeft daarvan nota genomen en beschouwt dit als een afstand van recht. Dit is, naar het oordeel van de voorzieningenrechter, een cruciaal element in de beoordeling van de vraag of deze executie misbruik van recht oplevert. Het belang van [eiser sub 1] en [eiser sub 2] dat door uitoefening van de executiebevoegdheid wordt geschaad wordt substantieel kleiner nu zij niet geconfronteerd gaan worden met de inning van de restschuld. Dat maakt dat de voorzieningenrechter van oordeel is dat het voortzetten van de executie geen misbruik van recht oplevert. [gedaagde] heeft wel degelijk een te respecteren belang bij de executie, namelijk het niet langer geconfronteerd worden met een leningnemer die zich niet houdt aan de gemaakte afspraken. Ook in de jurisprudentie waarnaar [eiser sub 1] en [eiser sub 2] hebben verwezen is de kwestie van de restschuld steeds een cruciaal element geweest. Hier wordt afstand gedaan van het recht op inning van de restschuld, zodat die jurisprudentie hen niet kan baten. De vordering zal dus worden afgewezen.

4.8.

[eiser sub 1] en [eiser sub 2] zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde] worden begroot op:

- griffierecht € 304,00

- overige kosten 0,00

- salaris advocaat 980,00

Totaal € 1.284,00

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten zal worden toegewezen met inachtneming van de hierna te bepalen termijn.

5 De beslissing

De voorzieningenrechter

5.1.

wijst de vorderingen af,

5.2.

veroordeelt [eiser sub 1] en [eiser sub 2] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op € 1.284,00, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na de datum van betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;

5.3.

veroordeelt [eiser sub 1] en [eiser sub 2] , onder de voorwaarde dat zij niet binnen 14 dagen na aanschrijving door [gedaagde] volledig aan dit vonnis voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op:

- € 157,- aan salaris advocaat;

- te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met € 82,- aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van het vonnis.

Dit vonnis is gewezen door mr. S.C. Hagedoorn en in het openbaar uitgesproken op 21 oktober 2020.1

1 type: SH (4214) coll: