Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBMNE:2020:3449

Instantie
Rechtbank Midden-Nederland
Datum uitspraak
19-08-2020
Datum publicatie
31-08-2020
Zaaknummer
8322940 UC EXPL 20-1093
Rechtsgebieden
Verbintenissenrecht
Bijzondere kenmerken
Eerste aanleg - enkelvoudig
Inhoudsindicatie

Huur woonruimte; all-in prijs bij aanvang huur; nadien wordt de all-in prijs door partijen gesplitst; voorstel tot huurverlaging; is de huurovereenkomst geliberaliseerd? splitsing all-in prijs door kantonrechter.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
WR 2020/134
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

kantonrechter

locatie Utrecht

zaaknummer: 8322940 UC EXPL 20-1093 aw/1370

Vonnis van 19 augustus 2020

inzake

[eiseres] ,

wonende te [woonplaats] ,

verder ook te noemen: [eiseres] ,

eisende partij, ook verwerende partij,

gemachtigde: mr. F.B.M. Groos,

tegen:

[gedaagde] ,

wonende te [woonplaats] ,

verder ook te noemen: [gedaagde] ,

gedaagde partij, ook eisende partij,

gemachtigde: mr. J.M.Th. de Jonge .

1 De procedure

1.1.

Hoe de procedure is verlopen, blijkt uit het volgende:

  • -

    de dagvaarding met 14 bijlagen is op 4 februari 2020 bij [gedaagde] bezorgd,

  • -

    [gedaagde] heeft schriftelijk op de dagvaarding gereageerd. Hij heeft de bijlagen A t/m J bijgevoegd en een tegeneis geformuleerd,

  • -

    partijen hebben achtereenvolgens ieder nog een schriftelijke reactie gegeven op elkaars stukken. [eiseres] heeft daarbij de aanvullende bijlage 15 gevoegd, [gedaagde] heeft de aanvullende bijlagen K t/m M toegestuurd,

  • -

    [eiseres] heeft als laatste schriftelijk gereageerd op de tegenvordering van [gedaagde] .

1.2.

Vervolgens heeft de griffier aan partijen bericht dat vonnis zal worden gewezen.

2 De beoordeling van de wederzijdse vorderingen

Waar gaat het om en wat is de beslissing van de kantonrechter?

2.1.

Op 6 december 2015 hebben [eiseres] als verhuurder en [gedaagde] als huurder een huurovereenkomst gesloten voor de woning gelegen op de begane grond van het pand aan de [adres] in [woonplaats] (hierna: de woning). De huurovereenkomst is gesloten voor bepaalde tijd, namelijk, voor de periode 15 december 2015 tot 1 januari 2017. De overeengekomen huurprijs bedraagt € 875,00 per maand inclusief servicekosten.

2.2.

[gedaagde] is de woning na 1 januari 2017 blijven huren. Partijen hebben een huurcontract voor onbepaalde tijd opgesteld en ondertekend. Daarin is de oorspronkelijke, all-in huurprijs van € 875,00 per maand gesplitst in een bedrag van € 786,61 voor “kale huur” en een bedrag van € 88,39 voor “bijkomende kosten”.

2.3.

Op 19 februari 2018 heeftt [gedaagde] aan [eiseres] voorgesteld de huurprijs van € 786,61 per maand te verlagen naar € 441,61 per maand. [eiseres] heeft daarmee niet ingestemd, waarna [gedaagde] zich op 12 juni 2018 tot de Huurcommissie heeft gewend met een eensluidend verzoek. De Huurcommissie heeft bij uitspraak van 11 maart 2019, aan partijen verzonden op 13 december 2019, de door [gedaagde] voorgestelde verlaging van de huurprijs redelijk geacht en heeft daarbij bepaald dat de huurprijs met ingang van 1 mei 2018 € 441,61 per maand bedraagt.

2.4.

[eiseres] is het met die uitspraak van de Huurcommissie niet eens. Volgens [eiseres] is de Huurcommissie er ten onrechte van uit gegaan dat het gaat om niet-geliberaliseerde huur. Zij vraagt de kantonrechter om voor recht te verklaren dat de uitspraak van de Huurcommissie met terugwerkende kracht is komen te vervallen, dat [gedaagde] zelfstandige woonruimte huurt en dat de huurprijs geliberaliseerd is. Ook eist [eiseres] dat [gedaagde] wordt veroordeeld om aan haar de bij de Huurcommissie betaalde leges te betalen van € 42,00 met de wettelijke rente daarover vanaf de datum van dagvaarding, de huurachterstand van € 540,00 alsook de proceskosten en nakosten. [eiseres] vraagt de kantonrechter om de tegenvorderingen van [gedaagde] af te wijzen.

2.5.

[gedaagde] stelt zich daarentegen op het standpunt dat de Huurcommissie terecht is uitgegaan van niet-geliberaliseerde huur, maar hij is het niet eens met het oordeel van de Huurcommissie dat de woonruimte zelfstandig is. De vorderingen van [eiseres] moeten volgens [gedaagde] worden afgewezen. [gedaagde] vordert op zijn beurt dat de kantonrechter de uitspraak van de Huurcommissie zal bekrachtigen en [eiseres] zal veroordelen om aan hem € 8.136,90 te betalen aan teveel betaalde huur (voor de periode mei 2018 tot en met maart 2020), te vermeerderen met buitengerechtelijke kosten en wettelijke rente en vanaf 1 april 2020 aan hem te betalen een bedrag van € 358,46 per maand, voor elke maand dat hij teveel huur heeft betaald.

2.6.

De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde] het gelijk grotendeels aan zijn zijde heeft. De vorderingen van [eiseres] zullen daarom grotendeels worden afgewezen, met uitzondering van de gevorderde verklaring voor recht dat [gedaagde] een zelfstandige woonruimte huurt. De tegenvorderingen van [gedaagde] zullen grotendeels worden toegewezen, met uitzondering van de gevorderde vaststelling van de servicekosten. De motivering van die beslissingen luidt als volgt.

De motivering

2.7.

De uitspraak van de Huurcommissie is op 13 december 2019 aan partijen verzonden. De dagvaarding is uitgebracht op 4 februari 2020, dat is binnen de wettelijke termijn van artikel 7:262 lid 1 Burgerlijk Wetboek (BW). [eiseres] is ontvankelijk in haar vordering. Omdat [eiseres] tijdig een beslissing van de rechter heeft gevorderd, zijn partijen niet gebonden aan de uitspraak van de Huurcommissie. Dit vonnis komt voor die uitspraak in de plaats.

2.8.

Beoordeeld moet worden of het voorstel van [gedaagde] aan [eiseres] om de huurprijs per 1 mei 2018 te verlagen naar € 441,61 per maand, redelijk is.

2.9.

Allereerst moet de vraag worden beantwoord of sprake is van geliberaliseerde huur, zoals [eiseres] stelt. In het geval van geliberaliseerde huur is de huurprijsbescherming van artikel 7:246 tot en met 7:265 BW namelijk grotendeels niet van toepassing. De huurder heeft bij geliberaliseerde huur niet de mogelijkheid om de Huurcommissie (of de kantonrechter) te vragen een huurprijsverlaging vast te stellen, zoals [gedaagde] heeft gedaan (artikel 7:250 lid 4 BW).

2.10.

De huurovereenkomst is geliberaliseerd als het gaat om een zelfstandige woning, waarvoor bij de aanvang van de bewoning een huurprijs gold of geldt die hoger is dan het in de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (Uhw) vastgestelde bedrag (de liberalisatiegrens) en de huurovereenkomst is gesloten op of na 1 juli 1994, of betrekking heeft op een woning die is gebouwd op of na 1 juli 1989 (artikel 7:247 BW). Bedoelde liberalisatiegrens lag in de periode 2015 tot en met 2017 op € 710,68, met een bijbehorend minimaal puntenaantal van 145 (artikel 3 lid 2 Uhw in samenhang met de artikelen 2 Besluit huurprijzen woonruimte en 13 lid 1 sub a Wet op de huurtoeslag). Deze wettelijke bepalingen zijn van dwingend recht.

2.11.

De bewoning door [gedaagde] is aangevangen op 15 december 2015 en de overeengekomen huurprijs bedroeg € 875,00 per maand. Dit betrof een all-in prijs, dat wil zeggen dat een totaalbedrag aan huur en servicekosten is overeengekomen, zonder dat bekend is welk deel ziet op huur en welk deel op servicekosten. Het toetsingsmoment voor de vraag of de huur geliberaliseerd is, is de aanvang van de bewoning. De Huurcommissie is bij de beoordeling van de vraag of sprake is van geliberaliseerde huur daarom terecht uitgegaan van een all-in prijs van € 875,00 per maand. Dat partijen de all-in prijs in januari 2017 zelf hebben gesplitst, ter gelegenheid van de verlenging van de huurovereenkomst, doet in dit verband niet ter zake. Mede in aanmerking wordt genomen dat per 1 januari 2017 geen hogere prijs is overeengekomen: de all-in prijs die gold op 15 december 2015 is per 1 januari 2017 alleen maar gesplitst. Partijen zijn het erover eens dat de tweede huurovereenkomst ziet op precies hetzelfde huurobject. De tweede huurovereenkomst gaat in op het moment dat de eerste eindigt. In die tweede huurovereenkomst is daarnaast expliciet opgenomen dat de overeenkomst moet worden gezien als een opvolging van de eerste huurovereenkomst voor bepaalde tijd (artikel 2 van de tweede huurovereenkomst).

2.12.

De Huurcommissie heeft in deze zaak geoordeeld dat een all-in prijs geen geliberaliseerde huurprijs kan zijn, omdat er in dat geval geen aanvangshuurprijs is overeengekomen. Zij verwijst daarbij naar een uitspraak van de kantonrechter te Amsterdam van 30 november 2018, waarin is opgenomen:

Het wettelijk systeem voorziet niet in de mogelijkheid om bij een overeengekomen all-in prijs vast te stellen of sprake is van een geliberaliseerde huurprijs. Daarom kan niet anders geconcludeerd worden dan dat de huurprijs niet geliberaliseerd is en blijft, ook al overstijgt de huurprijs na uitsplitsing op grond van artikel 7:258 BW de liberalisatiegrens

(r.o. 11 van de uitspraak van de kantonrechter tet Amsterdam van 30 november 2018, ECLI:NL:RBAMS:2018:9147).

[gedaagde] beroept zich op dat vonnis van de kantonrechter te Amsterdam, en op de uitspraak in het hoger beroep van het Gerechtshof te Amsterdam van 26 november 2019, waarin het Hof volgens [gedaagde] het vonnis van de kantonrechter heeft bekrachtigd (ECLI:NL:GHAMS:2019:4211).

2.13.

In voornoemd arrest van het Gerechtshof te Amsterdam van 26 november 2019 heeft het Hof geoordeeld dat de kantonrechter in Amsterdam in voornoemd vonnis artikel 7:258 BW terecht heeft toegepast en dat het appelverbod daarom niet wordt doorbroken. Anders dan [gedaagde] meent, is door het Hof in dat arrest niet getoetst of de kantonrechter ook terecht heeft geoordeeld dat een bij toepassing van artikel 7:258 BW gevonden huurprijs, bij gebreke van een overeengekomen aanvangshuurprijs, niet-geliberaliseerd blijft, ook als deze uitkomt boven de liberalisatiegrens.

2.14.

[eiseres] beroept zich daarentegen op een eerder arrest van het Gerechtshof te Amsterdam van 30 augustus 2007, ter onderbouwing van haar standpunt dat een all-in prijs op grond van artikel 7:258 BW door de kantonrechter moet worden gesplitst en dat naar aanleiding van de aldus gevonden huurprijs kan worden vastgesteld of sprake is van geliberaliseerde huur (ECLI:NL:GHAMS:2007:BB8783).

2.15.

In voornoemd arrest gaat het om een huurovereenkomst voor woonruimte, waarbij partijen een all-in prijs van € 1.200,00 per maand zijn overeengekomen. De huurder heeft de Huurcommissie gevraagd deze all-in prijs op grond van artikel 7:258 BW te splitsen in een deel huur en een deel voorschot servicekosten. Volgens de Huurcommissie zijn partijen slechts de hoogte van de prijs en niet van de huurprijs overeengekomen. Zij heeft de kale huurprijs vastgesteld op € 294,49 per maand en het voorschotbedrag servicekosten op € 73,74 per maand.

Daarop heeft de verhuurder zich tot de kantonrechter gewend. De kantonrechter heeft, blijkens het arrest van het Hof, geoordeeld dat als het aantal woningwaarderingspunten uitkomt boven de liberalisatiegrens, de woning als geliberaliseerd moet worden aangemerkt en dat in dat geval artikel 7:258 BW buiten toepassing moet blijven. Weliswaar is het volgens de kantonrechter niet uitgesloten dat partijen bij het vaststellen van de prijs een huurprijs beneden de liberalisatiegrens hebben bedoeld, maar gelet op de hier aan de orde zijnde prijs, € 1.200,00, achtte de kantonrechter dat dermate onwaarschijnlijk, dat hij het redelijk oordeelde ervan uit te gaan dat partijen bij het overeenkomen van de vermelde prijs impliciet een huurprijs zijn overeengekomen ruim boven de huurprijsliberalisatiegrens (r.o. 4.1.2. t/m 4.1.4 van het arrest).

Het Hof heeft – kort samengevat – geoordeeld dat als een all-in prijs is overeengekomen, de kale huurprijs moet worden vastgesteld op 55% van de maximale huurprijsgrens (naar huidig recht: 55% van de overeengekomen all-in prijs). Als de op die wijze vastgestelde huurprijs de liberalisatiegrens niet overschrijdt, is de huurprijs niet geliberaliseerd en zal volledige toepassing moeten worden gegeven aan artikel 7:258 BW. Door geen huurprijs voor het enkele gebruik van de woonruimte en geen voorschot servicekosten vast te stellen heeft de kantonrechter volgens het Hof artikel 7:258 BW ten onrechte buiten toepassing gelaten (r.o. 4.3. van het arrest).

2.16.

In artikel 17a Uhw is opgenomen dat de Huurcommissie bij (onder andere) een verzoek om huurprijsverlaging een all-in prijs ambtshalve kan splitsen door de huurprijs vast te stellen op 55% van de overeengekomen prijs en, voor zover nodig, het voorschotbedrag voor nutsvoorzieningen met een individuele meter en servicekosten op 25%.

Een vergelijkbare bepaling voor splitsing van een all-in prijs is opgenomen in artikel 7:258 BW, zij het dat dit artikel niet van toepassing is verklaard op geliberaliseerde huurovereenkomsten (artikel 7:247 BW).

Als de tussen partijen overeengekomen all-in prijs volgens de regel in de artikelen 17a Uhw of 7:258 BW wordt gesplitst, komt dat in dit geval neer op een huurprijs van € 481,25 per maand (55% x € 875,00). Dat is ruim beneden de op 15 december 2015 geldende liberalisatiegrens van € 710,68 per maand. Als de Huurcommissie de all-in prijs wel ambtshalve had gesplitst, dan had dat in dit geval dus niet tot een andere uitkomst geleid.

2.17.

De kantonrechter is overigens op grond van voornoemde arresten van het Gerechtshof te Amsterdam van oordeel dat een overeengekomen all-in prijs door de kantonrechter eerst moet worden gesplitst, door (analogische) toepassing van artikel 7:258 BW, om aan de hand van de aldus verkregen huurprijs te kunnen beoordelen of de wettelijke huurprijsbescherming volledig of slechts gedeeltelijk van toepassing is op de huurovereenkomst.

2.18.

De kantonrechter concludeert op grond van het vorenstaande dat de huurprijs in dit geval bij aanvang van de bewoning, ook bij toepassing van het bepaalde in artikel 17 Uhw of artikel 7:258 BW, niet geliberaliseerd is. De volledige wettelijke huurprijsbescherming is daarom op de huurovereenkomst van toepassing.

2.19.

Vervolgens moet beoordeeld worden of sprake is van zelfstandige of onzelfstandige woonruimte. [eiseres] vordert namelijk voor recht te verklaren dat [gedaagde] een zelfstandige woning huurt in de zin van artikel 7:234 BW. Daarnaast zijn de waarderingsstelsels voor zelfstandige en onzelfstandige woningen verschillend en is voor de beoordeling van de redelijkheid van het voorstel tot huurverlaging dus van belang of [gedaagde] zelfstandige of onzelfstandige woonruimte huurt.

2.20.

[gedaagde] stelt dat sprake is van onzelfstandige woonruimte, omdat hij medegebruik heeft van het toilet op de begane grond, dat niet van buiten afsluitbaar is. Hij verwijst naar de tweede huurovereenkomst waarin, anders dan in de eerste huurovereenkomst, is vermeld dat hij medegebruik heeft van het toilet en de berging. [eiseres] daarentegen stelt dat [gedaagde] sinds de aanvang van de huur het exclusieve gebruik heeft van het toilet op de begane grond, dat hij mag afsluiten als hij dat wil.

2.21.

Partijen zijn het erover eens dat [gedaagde] de gehele begane grond van het pand huurt. Op de begane grond bevinden zich alle noodzakelijke voorzieningen, waaronder een toilet. Het toilet bevindt zich in de gemeenschappelijke gang, vlak naast de voordeur. Op de eerste etage is ook een toilet aanwezig. Er bestaat dus geen noodzaak voor de bewoners van de eerste etage om van het toilet op de begane grond gebruik te maken.

2.22.

Volgens [gedaagde] heeft hij aan [eiseres] gevraagd in de tweede huurovereenkomst op te nemen dat hij medegebruik heeft van het toilet en berging, omdat het de intentie was van [eiseres] om, vanwege de veranderde regelgeving van de gemeente [.] , kamers en dus onzelfstandige woonruimte te gaan verhuren. Dit blijkt volgens [gedaagde] ook uit de aanhef van de tweede huurovereenkomst: “”hospita-overeenkomst”. [gedaagde] heeft niet gesteld dat het de bedoeling van partijen was om met die toevoeging in de tweede huurovereenkomst de omvang of het gebruik van het gehuurde te wijzigen ten opzichte van de eerste huurovereenkomst. De kantonrechter aanvaardt daarom als juist dat [gedaagde] het exclusief gebruiksrecht had en heeft van het toilet op de begane grond. Om tot die conclusie te kunnen komen is het niet van belang of derden feitelijk gebruik zouden kunnen maken van dat toilet, al dan niet met instemming van [gedaagde] . Een exclusief gebruiksrecht betekent dat [gedaagde] niet behoeft toe te staan dat derden van het toilet op de begane grond gebruik maken.

2.23.

[gedaagde] heeft nog aangevoerd dat het toilet vanaf de buitenkant niet afsluitbaar is en dat om die reden sprake is van onzelfstandige woonruimte. De kantonrechter begrijpt dat [gedaagde] doelt op het feit dat het toilet is gelegen in de gemeenschappelijk gang en niet in de afsluitbare woning zelf (bestaande uit woon-slaapkamer, keuken en douche). [gedaagde] heeft een plattegrond van de woning overgelegd, waaruit die indeling kan worden opgemaakt.

2.24.

De Huurcommissie heeft in haar uitspraak van 11 maart 2019 kennelijk haar beleid gevolgd, inhoudende dat het voor de kwalificatie “zelfstandige woonruimte” niet uitmaakt dat het toilet buiten de afsluitbare woning is gelegen, als er maar sprake is van een exclusief gebruiksrecht. Een dergelijke zelfstandige woning, waarbij de bewoner gebruik moet maken van een gemeenschappelijke gang voor het bereiken van (in dit geval) het toilet waarvan hij het exclusief gebruiksrecht heeft, wordt door de Huurcommissie ook wel aangeduid als een “onvrije woning”. Daarbij wordt opgemerkt dat de afwezigheid van een slot op het toilet kwalificeert als een gebrek, maar niet tot de conclusie kan leiden dat de woning onzelfstandig is (pagina 13 van het Beleidsboek waarderingsstelsel zelfstandige woonruimte, versie april 2019). De kantonrechter ziet geen aanleiding op dit punt anders te oordelen.

2.25.

De kantonrechter zal het door de Huurcommissie berekende aantal punten overnemen, dat zijn 92 punten met een bijbehorende maximale huurprijs van € 440,11 per maand. De huurprijs die [gedaagde] heeft voorgesteld bedraagt € 441,61 per maand en is dus redelijk te achten. [eiseres] heeft weliswaar aangevoerd dat die huurprijs “gelet op de aard en ligging” van de woning niet redelijk is, maar zij heeft die stelling – die [gedaagde] gemotiveerd heeft betwist – verder niet onderbouwd. Aan die stelling van [eiseres] wordt daarom voorbij gegaan.

Conclusie voor de vorderingen van [eiseres]

2.26.

Voor recht zal worden verklaard dat [gedaagde] van [eiseres] een zelfstandige woonruimte huurt in de zin van artikel 7:234 BW.

De gevorderde verklaring voor recht dat de beslissing van de Huurcommissie met terugwerkende kracht is komen te vervallen is niet toewijsbaar, gelet op hetgeen hiervoor onder 2.7. is overwogen.

De gevorderde verklaringen voor recht dat de huurprijs geliberaliseerd is en dat de huurprijs tussen partijen geldt die in de huurovereenkomst 2017 is vastgelegd, moeten op grond van al wat in de voorgaande rechtsoverwegingen is vermeld worden afgewezen.

Er bestaat geen rechtsgrond om [gedaagde] te veroordelen om aan [eiseres] de leges te betalen van € 25,00 die de Huurcommissie aan [eiseres] in rekening heeft gebracht. Die vordering zal daarom worden afgewezen.

De kantonrechter begrijpt van [eiseres] dat de in de dagvaarding gevorderde huurachterstand over januari en februari 2020 door [gedaagde] inderdaad één dag na betekening van de dagvaarding is voldaan, reden waarom dat deel van de vordering wordt afgewezen (punt 13 conclusie van repliek in conventie). De buitengerechtelijke kosten en de wettelijke rente worden eveneens afgewezen, omdat [gedaagde] tot het uitbrengen van de dagvaarding mocht uitgaan van de lagere huurprijs die de Huurcommissie in haar uitspraak heeft vastgesteld.

Conclusie voor de tegenvorderingen van [gedaagde]

2.27.

De kantonrechter zal op vordering van [gedaagde] de huurprijs met ingang van 1 mei 2018 vaststellen op € 441,61 per maand. Voor zover [gedaagde] bedoeld mocht hebben ook te vorderen dat de kantonrechter het voorschot servicekosten zal vaststellen op € 88,39 per maand, dan is die vordering niet toewijsbaar. [gedaagde] heeft voor die vordering geen rechtsgrond gesteld, het voorschot servicekosten is door [gedaagde] in zijn diverse conclusies niet aan de orde gesteld en het voorschot servicekosten was evenmin onderwerp van de procedure bij de Huurcommissie.

2.28.

[eiseres] zal worden veroordeeld om aan [gedaagde] de teveel betaalde huur terug te betalen; voor de periode mei 2018 tot en met maart 2020 is dat een bedrag van € 8.136,90. [eiseres] heeft die berekening van [gedaagde] niet weersproken. De wettelijke rente over dat bedrag zal worden toegewezen ingaande 7 dagen na de datum van dit vonnis. Over de periode vanaf april tot en met de datum van dit vonnis zal € 358,46 per maand worden toegewezen, voor elke maand dat [gedaagde] aan [eiseres] € 817,29 aan huur heeft voldaan, met de wettelijke rente over die bedragen ingaande 7 dagen na de datum van dit vonnis.

De gevorderde buitengerechtelijke kosten worden op grond van de wet eveneens toegewezen tot een bedrag van € 728,08, dat is het bedrag dat in de aanmaning van 30 december 2019 is opgenomen (productie J van [gedaagde] ).

Proceskosten

2.29.

[eiseres] heeft (grotendeels) ongelijk gekregen. Zij moet daarom op grond van de wet de proceskosten van [gedaagde] betalen. Die kosten worden wat betreft de vorderingen van [eiseres] begroot op € 360,00 aan salaris gemachtigde (2 punten x het tarief van € 180,00).

De kosten van [gedaagde] die verband houden met de tegenvordering worden tot vandaag begroot op € 300,00 (2 punten x 0,5, x het tarief van € 300,00).

De nakosten zullen worden toegewezen als hierna in de beslissing te melden.

3 De beslissing

De kantonrechter:

Op de vorderingen van [eiseres]

3.1.

verklaart voor recht dat [gedaagde] van [eiseres] een zelfstandige woonruimte huurt in de zin van artikel 7:234 BW;

3.2.

veroordeelt [eiseres] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [gedaagde] , tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 360,00;

3.3.

verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

3.4.

wijst het meer of anders door [eiseres] gevorderde af;

Op de tegenvorderingen van [gedaagde]

3.5.

stelt de tussen partijen geldende huurprijs met ingang van 1 mei 2018 vast op € 441,61 per maand;

3.6.

veroordeelt [eiseres] om aan [gedaagde] tegen bewijs van kwijting te betalen:

- € 8.136,90 aan teveel betaalde huur over de periode mei 2018 tot en met maart 2020, te vermeerderen met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 7 dagen na vandaag tot de voldoening;

- € 358,46 per maand, voor elke maand in de periode vanaf april 2020 tot aan vandaag dat [gedaagde] aan [eiseres] € 817,29 per maand aan huur heeft betaald, te vermeerderen met de wettelijke rente over die bedragen vanaf 7 dagen na vandaag tot de voldoening;

- € 728,08 aan buitengerechtelijke incassokosten;

3.7.

veroordeelt [eiseres] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [gedaagde] , tot vandaag begroot op € 300,00;

3.8.

veroordeelt [eiseres] , onder de voorwaarde dat zij niet binnen 14 dagen na aanschrijving door [gedaagde] volledig aan dit vonnis voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 120,00 aan salaris gemachtigde, te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis;

3.9.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

3.10.

wijst het door [gedaagde] meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.J. Reitsma, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 19 augustus 2020.