Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBMNE:2019:5472

Instantie
Rechtbank Midden-Nederland
Datum uitspraak
13-11-2019
Datum publicatie
29-11-2019
Zaaknummer
AWB - 18 _ 337
Rechtsgebieden
Belastingrecht
Bijzondere kenmerken
Eerste aanleg - meervoudig
Inhoudsindicatie

WOZ. Waardering van gezondheidscentra, zorgcentra en een wooncentrum. De waarde van de onroerende zaken is bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde. Bij meerdere onroerende zaken wordt ingegaan op de buiten aanmerking te laten waarde van de woondelen van de onroerende zaken.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
V-N Vandaag 2019/2751
Viditax (FutD), 05-12-2019
FutD 2019-3226
Belastingblad 2020/30 met annotatie van J.A. MONSMA
V-N 2020/11.24.29
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Zittingsplaats Utrecht

Bestuursrecht

zaaknummers: UTR 18/337, UTR 18/338, UTR 18/339, UTR 18/340, UTR 18/341, UTR 18/342,

UTR 18/343, UTR 18/345, UTR 18/346, UTR 18/347, UTR 18/349, UTR 18/350 en UTR 18/351

uitspraak van de meervoudige kamer van 13 november 2019 in de zaak tussen

[eiseres] , te [vestigingsplaats] , eiseres

(gemachtigde: A. van den Dool),

en

de heffingsambtenaar van de gemeente [naam gemeente] , verweerder

(gemachtigde: T. Klinkhamer).

Procesverloop

Bij in één geschrift verenigde beschikkingen van 28 februari 2017 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van onder meer onderstaande onroerende zaken voor het belastingjaar 2017 naar waardepeildatum 1 januari 2016 als volgt vastgesteld:

  • -

    [adres 1] te [plaatsnaam] : € 930.000,-; (gezondheidscentrum)

  • -

    [adres 2] te [plaatsnaam] : € 2.198.000,-; (gezondheidscentrum)

  • -

    [adres 3] te [plaatsnaam] : € 510.000,-; (zorgcentrum)

  • -

    [adres 4] , [adres 5] en [adres 6] te [plaatsnaam] : € 994.000,-; (zorgcentrum)

  • -

    [adres 7] te [plaatsnaam] : € 4.876.000,-; (wooncentrum)

  • -

    [adres 8] te [plaatsnaam] : € 8.578.000,-; (zorgcentrum)

  • -

    [adres 9] te [plaatsnaam] : € 5.436.000,-; (zorgcentrum)

  • -

    [adres 10] te [plaatsnaam] : € 8.241.000,-; (zorgcentrum)

  • -

    [adres 11] te [plaatsnaam] : € 887.000,-; (gezondheidscentrum).

Verder is aan eiseres als gebruiker van onderstaande onroerende zaken een aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) opgelegd, waarbij voor die onroerende zaken de volgende waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd:

  • -

    [adres 12] te [plaatsnaam] : € 1.500.000,-; (zorgcentrum)

  • -

    [adres 3] te [plaatsnaam] : € 510.000,-;

  • -

    [adres 4] , [adres 5] en [adres 6] te [plaatsnaam] : € 994.000,-;

  • -

    [adres 7] te [plaatsnaam] : € 2.270.000,-;

  • -

    [adres 8] te [plaatsnaam] : € 6.149.000,-;

  • -

    [adres 13] te [plaatsnaam] : € 1.010.000,-; (zorgcentrum)

  • -

    [adres 9] te [plaatsnaam] : € 1.685.000,-;

  • -

    [adres 10] te [plaatsnaam] : € 4.182.000,-.

Bij uitspraak op bezwaar van 19 december 2017 (de bestreden uitspraak op bezwaar) heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard, met uitzondering van het bezwaar inzake [adres 2] . Voor [adres 2] is het bezwaar van eiseres gegrond verklaard en de waarde verlaagd naar € 2.183.000,-.

Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.

Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

Het onderzoek op de zitting heeft plaatsgevonden op 4 juni 2019. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door haar gemachtigde, bijgestaan door [A] , taxateur. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door [B] , taxateur.

Overwegingen

1. De onroerende zaken zijn door verweerder in de taxatierapporten omschreven als gezondheidscentrum, zorgcentrum en wooncentrum, liggend in verschillende wijken van [plaatsnaam] .

2. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.

Op grond van het derde lid van dit artikel wordt, in afwijking in zoverre van het tweede lid, de waarde van een onroerende zaak, voor zover die niet tot woning dient, bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid. Bij de berekening van de vervangingswaarde wordt rekening gehouden met de aard en de bestemming van de zaak en de sinds de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.

3. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaken bepaald moet worden op de gecorrigeerde vervangingswaarde. De rechtbank sluit zich aan bij deze gemeenschappelijke, naar haar oordeel juiste, opvatting van partijen. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

Met betrekking tot de onroerende zaak [adres 1] (UTR 18/337)

4.1

Eiseres stelt dat de waarde van de onroerende zaak niet meer kan bedragen dan

€ 697.000,-. Hierbij wijst zij erop dat verweerder bij de waardering is uitgegaan van een onjuiste bruto vloeroppervlakte. Volgens eiseres moet deze 929 m2 zijn in plaats van de gehanteerde 1.163 m2.

4.2

De rechtbank stelt vast dat de WOZ-waarde van deze onroerende zaak ook aan de orde is geweest in een eerdere beroepsprocedure over het belastingjaar 2016. In de uitspraak van de meervoudige kamer van deze rechtbank van 10 november 2017 is de waarde van de onroerende zaak voor dat belastingjaar vastgesteld op € 932.000,- (UTR 16/4058). Eiseres heeft geen hoger beroep ingesteld tegen deze uitspraak. Verweerder heeft bij de waardering voor het belastingjaar 2017 bij deze vastgestelde waarde aangesloten en de waarde van de onroerende zaak in lijn met de uitspraak van de rechtbank in de nu bestreden uitspraak op bezwaar gehandhaafd op € 930.000,-. De rechtbank kan dit volgen. In het verweerschrift erkent verweerder dat is uitgegaan van een onjuiste oppervlakte. Vanwege de lagere bruto vloeroppervlakte moet de waarde voor het belastingjaar 2017 volgens verweerder worden verlaagd van € 930.000,- naar € 844.000,-. Ook dit kan de rechtbank volgen. De stelling van eiseres dat een ander archetype gehanteerd moet worden met een kengetal van € 1.676,- per m2 kan de rechtbank niet volgen. De rechtbank is in de eerdere uitspraak gemotiveerd op het archetype en het bijbehorende kengetal ingegaan. Er is voor de rechtbank geen reden om van het in die uitspraak gegeven oordeel af te wijken.

4.3

De aanpassing van de bruto vloeroppervlakte in beroep leidt ertoe dat het beroep van eiseres tegen de bestreden uitspraak op bezwaar gegrond moet worden verklaard en dat deze uitspraak in zoverre moet worden vernietigd. De rechtbank ziet aanleiding om zelf in de zaak te voorzien door de bij de beschikking van 28 februari 2017 vastgestelde waarde van de onroerende zaak voor het belastingjaar 2017 naar waardepeildatum 1 januari 2016 te verminderen tot € 844.000,-.

Met betrekking tot de onroerende zaak [adres 2] (UTR 18/338)

5.1

Eiseres betoogt dat de waarde van de onroerende zaak niet hoger kan zijn dan € 1.920.000,-. De huur is in 2017 verlaagd. Volgens eiseres is er bij de waardering ten onrechte uitgegaan van huur vóór de verlaging. Eiseres heeft de gecorrigeerde vervangingswaarde berekend op € 1.920.000,-, wat volgens haar beter in lijn ligt met de huurprijs.

5.2

De rechtbank overweegt dat verweerder de waarde van deze onroerende zaak in bezwaar, in lijn met de uitspraak van deze rechtbank in de eerdere beroepsprocedure waarin de waarde voor belastingjaar 2016 is vastgesteld op € 2.193.000,- (UTR 16/4073), heeft aangepast naar € 2.183.000,-. Verweerder is bij het vaststellen van deze waarde in zijn taxatierapport uitgegaan van de gecorrigeerde vervangingswaarde. De rechtbank kan de uitgangspunten en berekening van verweerder in het taxatierapport volgen. Het in deze procedure door eiseres aangevoerde geeft geen aanleiding voor een ander oordeel. Het beroep slaagt niet.

Met betrekking tot de onroerende zaak [adres 12] (UTR 18/339)

6.1

De rechtbank stelt vast dat de WOZ-waarde van deze onroerende zaak niet langer door eiseres wordt betwist. Ook wordt niet meer betwist dat de onroerende zaak een niet-woning is. Eiseres voert wel aan dat verweerder bij de bepaling van de heffingsgrondslag van de aanslag OZB gebruik de waarde van de delen van de onroerende zaak die in hoofdzaak tot woning dienen dan wel in hoofdzaak dienstbaar zijn aan woondoeleinden (de woondelen) buiten aanmerking had moeten laten. Naar de opvatting van eiseres moet de buiten aanmerking te laten waarde van de woondelen op 87,1% van de WOZ-waarde van de onroerende zaak worden bepaald.

6.2

De rechtbank stelt vast dat partijen het erover eens zijn dat het restaurant hier het grote geschilpunt is en bepalend is voor de buiten aanmerking te laten waarde van de woondelen. Verweerder blijft bij zijn standpunt dat de buiten aanmerking te laten waarde correct is bepaald op 55,6% van de WOZ-waarde.

6.3

De rechtbank sluit op dit punt aan bij het arrest van de Hoge Raad van 15 november 2013 (ECLI:NL:HR:2013:1125) waarin is ingegaan op het buiten aanmerking laten van woondelen in verzorgings- en verpleeghuizen, tot welke categorie ook de onroerende zaak behoort. Het verblijf van duurzame aard in een verzorgings- of verpleeghuis heeft voor de bewoners het karakter van wonen. Dat komt mede tot uitdrukking doordat zij op dat adres in de basisregistratie personen moeten worden ingeschreven. De omstandigheid dat aan de bewoners in het tehuis waar zij verblijven naar behoefte hulp, verzorging en verpleging wordt geboden en dat daartoe regels worden gesteld die hun handelingsvrijheid en privacy beperken, neemt niet weg dat het tehuis voor hen dezelfde functies vervult als een woning.

Als woondelen van een verzorgings- of verpleeghuis zijn aan te merken de delen die in hoofdzaak eenzelfde functie hebben als de vergelijkbare gedeelten van een woning. Die functie betreft bijvoorbeeld dagbesteding, slapen, zich wassen en eten. Alle ruimten in het tehuis die een dergelijke functie hebben, zijn aan te merken als woondelen. Dat betreft niet alleen de eigen (zit/slaap)kamers van de bewoners, maar ook alle door bewoners gezamenlijk gebruikte ruimten, zoals gemeenschappelijke woonkamers, eetzalen, recreatieruimten, (mede) door bewoners gebruikte keukens en sanitaire ruimten, een en ander met inbegrip van de verkeersruimten die voor de toegang tot die ruimten dienen, zoals gangen, hallen, liften en trappenhuizen.

6.4

Gelet op het vorenstaande moet het restaurant waar bewoners kunnen eten als een woondeel worden aangemerkt. De stellingen van verweerder dat bewoners ook op hun kamer kunnen eten en dat verplegend personeel ook in het restaurant kan afrekenen doen hier niet aan af. Op de zitting heeft verweerder ermee ingestemd dat, als het restaurant tot de woondelen van de onroerende zaak wordt gerekend, 87,1% van de WOZ-waarde bij de bepaling van de heffingsmaatstaf van de OZB gebruik buiten aanmerking moet worden gelaten. Gelet hierop bepaalt de rechtbank de heffingsmaatstaf van de OZB gebruik op 12,9% van de WOZ-waarde. Het beroep van eiseres tegen de bestreden uitspraak op bezwaar is in zoverre gegrond en deze uitspraak moet in zoverre worden vernietigd. De rechtbank ziet aanleiding om zelf in de zaak te voorzien door de aanslag OZB gebruik te verminderen tot één berekend naar een heffingsmaatstaf van € 366.000,-.

Met betrekking tot de onroerende zaken [adres 3] (UTR 18/340), [adres 4] (UTR 18/341), [adres 5] (UTR 18/342) en [adres 6] (UTR 18/343)

7. Op de zitting is gebleken dat verweerder op basis van onderzoek door zijn taxateur tot de conclusie is gekomen dat de WOZ-beschikkingen en de aanslagen OZB gebruik voor deze onroerende zaken vernietigd moeten worden. Gelet hierop wordt het beroep van eiseres tegen de bestreden uitspraak op bezwaar gegrond verklaard en moet deze uitspraak in zoverre worden vernietigd. De rechtbank ziet aanleiding om zelf in de zaak te voorzien door de WOZ-beschikkingen en de aanslagen OZB gebruik voor deze onroerende zaken te vernietigen.

Met betrekking tot de onroerende zaak [adres 7] (UTR 18/345)

8.1

Eiseres voert aan dat de waarde van de onroerende zaak niet hoger kan zijn dan € 3.674.000,-. Zij wijst er hierbij op dat bij de waardering van een onjuiste bruto vloeroppervlakte is uitgegaan. Dit moet volgens eiseres 2.615 m2 zijn. De overige ruimtes betreffen zelfstandige appartementen en daarom aparte onroerende zaken voor de WOZ. Waarschijnlijk heeft er van de zijde van verweerder dubbeltelling plaatsgevonden. Verder voert eiseres aan dat bij de bepaling van de heffingsgrondslag van de aanslag OZB gebruik de waarde van de woondelen van de onroerende zaak buiten aanmerking moet worden gelaten. Naar de opvatting van eiseres moet de buiten aanmerking te laten waarde van de woondelen op 58,6% van de WOZ-waarde van de onroerende zaak worden bepaald. Eiseres verwijst naar het door haar ingebrachte taxatierapport.

8.2

Verweerder stelt zich op het standpunt dat de bruto vloeroppervlakte van 3.165 m2 wel degelijk klopt. Bij het bepalen van deze oppervlakte zijn de zelfstandige appartementen buiten aanmerking gelaten. Verweerder erkent dat de waarde van de woondelen van de onroerende zaak bij de bepaling van de heffingsmaatstaf van de OZB gebruik niet buiten aanmerking is gelaten. Hij kan zich vinden in de door eiseres voorgestelde 58,6%.

8.3

De rechtbank stelt vast dat door verweerder bij het vaststellen van de WOZ-waarde is uitgegaan van een bruto vloeroppervlakte van 3.165 m2. Daarbij heeft verweerder de oppervlakten van de zelfstandige appartementen buiten beschouwing gelaten. Er is dus geen sprake van een dubbeltelling. Verweerder heeft toegelicht dat het verschil met de door eiseres gehanteerde bruto vloeroppervlakte zit in het gezondheidscentrum aan de voorzijde. Verweerder heeft het gehele object, zoals in gebruik bij eiseres, dus inclusief het gezondheidscentrum, betrokken in de waardering. Conform het toepasselijke archetype is er geen verschil in de gedeelten van het zorgcentrum. De rechtbank kan verweerder hierin volgen en is van oordeel dat terecht is uitgegaan van een bruto vloeroppervlakte van 3.165 m2 (er is sprake van een verschrijving in het verweerschrift waarin 3.277 m2 staat). Verweerder is vervolgens voor het archetype van de gemiddelde prijs per m2 uitgegaan. Die prijs is tussen partijen niet in geschil, zodat ook de rechtbank daarvan uitgaat. Gelet hierop heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is.

8.4

Nu verweerder heeft verklaard zich te kunnen vinden in de stelling van eiseres dat 58,6% van de WOZ-waarde is toe te rekenen aan de woondelen van de onroerende zaak, bepaalt de rechtbank de heffingsmaatstaf van de OZB gebruik op 41,4% van de WOZ-waarde. Het beroep van eiseres tegen de bestreden uitspraak op bezwaar is in zoverre gegrond en deze uitspraak moet in zoverre worden vernietigd. De rechtbank ziet aanleiding om zelf in de zaak te voorzien door de aanslag OZB gebruik te verminderen tot één berekend naar een heffingsmaatstaf van € 2.018.000.

Met betrekking tot de onroerende zaak [adres 8] (UTR 18/346)

9.1

Eiseres stelt ten eerste dat de WOZ-waarde van de onroerende zaak niet meer kan bedragen dan € 7.378.000,-. Ten tweede stelt eiseres dat de heffingsmaatstaf voor de aanslag OZB gebruik niet hoger dan € 2.510.000,- kan zijn. Volgens eiseres is 66% van de WOZ-waarde toe te rekenen aan de woondelen van de onroerende zaak. Ter onderbouwing van de bepleite WOZ-waarde en heffingsmaatstaf verwijst eiseres naar het door haar ingebrachte taxatierapport. Verweerder stelt dat 32% van de WOZ-waarde is toe te rekenen aan de woondelen van de onroerende zaak.

9.2

De rechtbank is van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is. Gelet op de beschrijving in het taxatierapport van verweerder is er hier sprake van een verpleeghuis. Wat eiseres tegenover de taxatie van verweerder heeft gesteld leidt niet tot een ander oordeel. Verweerder heeft de WOZ-waarde dan ook niet te hoog vastgesteld. De beroepsgrond slaagt niet.

9.3

Tussen partijen is niet in geschil dat de onroerende zaak - een gezondheidscentrum - niet in hoofdzaak tot woning dient. De rechtbank sluit zich aan bij dit, naar haar oordeel juiste, gemeenschappelijke standpunt van partijen. Eiseres dient haar stelling dat 66% van de WOZ-waarde is toe te rekenen aan de woondelen van de onroerende zaak, tegenover de gemotiveerde betwisting daarvan door verweerder, aannemelijk te maken. De rechtbank is van oordeel dat eiseres hierin niet is geslaagd en overweegt daartoe het volgende. Eiseres heeft ter onderbouwing van haar stelling een plattegrond van de onroerende zaak overgelegd. Het betreft een globale, ingekleurde plattegrond, waaraan de rechtbank zonder nadere gedetailleerde toelichting, die ontbreekt, geen conclusies kan verbinden. Ook anderszins heeft eiseres niet aannemelijk gemaakt dat aan de woondelen van de onroerende zaak een groter deel van de WOZ-waarde kan worden toegerekend dan het al door verweerder in aanmerking genomen deel van 32%. De beroepsgrond slaagt niet.

Met betrekking tot de onroerende zaak [adres 13] (UTR 18/347)

10.1

Over deze onroerende zaak voert eiseres aan dat de heffingsmaatstaf voor de aanslag OZB gebruik niet hoger kan zijn dan € 498.000,-. Volgens eiseres moet namelijk 84,2% van de waarde van de onroerende zaak worden toegerekend aan de woondelen. Eiseres baseert zich op het door haar overgelegde taxatierapport, op basis waarvan zij tot een WOZ-waarde van € 3.155.000,- komt. Verweerder stelt dat 68% van de WOZ-waarde moet worden toegerekend aan de woondelen. Verweerder merkt hierbij op dat het een en ander in het verleden samen met eiseres is uitgezocht en vastgesteld, waarbij de onroerende zaak ook is opgemeten.

10.2

De rechtbank stelt allereerst vast dat de WOZ-waarde hier niet in geschil is. Zij gaat dan ook uit van de door verweerder vastgestelde WOZ-waarde voor de onroerende zaak.

De rechtbank stelt verder vast dat eiseres ook hier slechts heeft volstaan met het overleggen van een globale, ingekleurde plattegrond, waaraan de rechtbank ook in dit geval zonder nadere gedetailleerde toelichting, die ontbreekt, geen conclusies kan verbinden. Ook anderszins heeft eiseres niet aannemelijk gemaakt dat aan de woondelen van de onroerende zaak een groter deel van de WOZ-waarde kan worden toegerekend dan het al door verweerder in aanmerking genomen deel van 68%. De beroepsgrond slaagt niet.

Met betrekking tot de onroerende zaak [adres 9] (UTR 18/349)

11.1

Eiseres stelt dat de WOZ-waarde van de onroerende zaak niet hoger kan zijn dan € 4.833.000,-. Daarnaast kan de heffingsmaatstaf voor de aanslag OZB gebruik volgens eiseres niet hoger zijn dan € 394.000,-. Volgens eiseres moet 91,8% van de waarde van de onroerende zaak worden toegerekend aan de woondelen. Ter onderbouwing hiervan heeft eiseres een taxatierapport ingebracht. Verweerder stelt zich in beroep op het standpunt dat de waarde van de onroerende zaak niet lager is dan € 5.542.000 en dat van deze waarde 69% aan de woondelen moet worden toegerekend.

11.2

De rechtbank stelt vast dat verweerder de onroerende zaak opnieuw heeft getaxeerd. Hierbij is verweerder uitgekomen op een gecorrigeerde vervangingswaarde van € 5.542.000,-. Met deze taxatie heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde van € 5.436.000,- niet te hoog is vastgesteld. Wat eiseres heeft aangevoerd, overtuigt de rechtbank niet van het tegendeel.

11.3

Eiseres dient haar stelling dat 91,8% van de WOZ-waarde is toe te rekenen aan de woondelen van de onroerende zaak, tegenover de gemotiveerde betwisting daarvan door verweerder, aannemelijk te maken. De rechtbank is van oordeel dat eiseres hierin niet is geslaagd en overweegt daartoe het volgende. Verweerder, die bij de vaststelling van de heffingsgrondslag voor de aanslag OZB 69% van de WOZ-waarde heeft toegerekend aan de woondelen van de onroerende zaak, heeft verklaard dat het aandeel van de (waarde van de) woondelen in (de waarde van) de onroerende zaak in het verleden samen met eiseres is uitgezocht en vastgesteld. Eiseres heeft ter onderbouwing van haar stelling een plattegrond van de onroerende zaak overgelegd. Het betreft een globale, ingekleurde plattegrond, waaraan de rechtbank zonder nadere gedetailleerde toelichting, die ontbreekt, geen conclusies kan verbinden. Ook anderszins heeft eiseres niet aannemelijk gemaakt dat aan de woondelen van de onroerende zaak een groter deel van de WOZ-waarde kan worden toegerekend dan het al door verweerder in aanmerking genomen deel van 69%.

De beroepsgronden slagen niet.

Met betrekking tot de onroerende zaak [adres 10] (UTR 18/350)

12.1

Eiseres stelt dat de waarde van de onroerende zaak niet hoger kan zijn dan

€ 7.493.000,-. Eiseres betwist niet langer dat de hele onroerende zaak als niet-woning moet worden aangemerkt. Wel is eiseres van mening dat de heffingsmaatstaf voor de aanslag OZB gebruik niet hoger kan zijn dan € 1.912.000,-. Volgens eiseres moet 74,5% van de waarde van de onroerende zaak worden toegerekend aan de woondelen. Ter onderbouwing van haar standpunten heeft eiseres een taxatierapport overgelegd. Verweerder stelt in beroep dat de waarde van de onroerende zaak niet lager is dan € 9.372.000 en dat bij de bepaling van de heffingsmaatstaf van de OZB gebruik 50% van deze waarde moet worden toegerekend aan de woondelen van de onroerende zaak.

12.2

Verweerder heeft de onroerende zaak in beroep opnieuw laten taxeren. De gecorrigeerde vervangingswaarde is daarbij bepaald op € 9.372.000,-. Daarmee is door verweerder aannemelijk gemaakt dat de vastgestelde WOZ-waarde van € 8.241.000,- niet te hoog is. Wat eiseres daar tegenover stelt, volgt de rechtbank niet.

12.3

Eiseres dient haar stelling dat van de WOZ-waarde 74,5% is toe te rekenen aan de woondelen van de onroerende zaak, tegenover de gemotiveerde betwisting daarvan door verweerder, aannemelijk te maken. De rechtbank is van oordeel dat eiseres hierin niet is geslaagd en overweegt daartoe het volgende. Verweerder heeft de onroerende zaak in het verleden nagemeten en vervolgens bepaald welk deel van de WOZ-waarde aan de woondelen van de onroerende zaak kan worden toegerekend. De rechtbank stelt vast dat eiseres ook hier heeft volstaan met het overleggen van een globale, ingekleurde plattegrond, waaraan de rechtbank zonder nadere gedetailleerde toelichting, die ontbreekt, geen conclusies kan verbinden. Ook anderszins heeft eiseres niet aannemelijk gemaakt dat aan de woondelen van de onroerende zaak een groter deel van de WOZ-waarde kan worden toegerekend dan het al door verweerder in aanmerking genomen deel van 50%.

De beroepsgronden slagen niet.

Met betrekking tot de onroerende zaak [adres 11] (UTR 18/351)

13.1

Eiseres stelt dat de waarde van de onroerende zaak niet hoger kan zijn dan € 778.000,-. Er is volgens eiseres bij de waardering te weinig rekening gehouden met de eenvoudige bouwstijl, de ouderdom en de mindere staat van onderhoud van deze onroerende zaak. Ook is uitgegaan van een te hoge bruto vervangingswaarde. De onroerende zaak betreft één van de mindere gebouwen van eiseres. Eiseres heeft ter onderbouwing van de door haar voorgestane waarde een taxatierapport overgelegd.

13.2

Verweerder heeft ook deze onroerende zaak opnieuw getaxeerd. Verweerder komt daarbij uit op een gecorrigeerde vervangingswaarde van € 888.000,-. De rechtbank volgt deze taxatie. Gelet hierop is naar het oordeel van de rechtbank de vastgestelde waarde van € 877.000,- niet te hoog. De rechtbank ziet in de uitspraak in de eerdere beroepsprocedure (UTR 16/4050) verder een indicatie dat deze waarde niet te hoog is. De stellingen van eiseres dat de onroerende zaak een eenvoudige bouwstijl heeft, sterk verouderd is en dat sprake is van achterstallig onderhoud, brengen de rechtbank niet tot een ander oordeel.

Het beroep slaagt niet.

Proceskosten

14.1

Nu het beroep ten aanzien van de zaaknummers UTR 18/337, UTR 18/339, UTR 18/340, UTR 18/341, UTR 18/342, UTR 18/343 en UTR 18/345 gegrond is, ziet de rechtbank aanleiding verweerder te veroordelen in de proceskosten van eiseres, bestaande uit de kosten voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand.

14.2

De rechtbank ziet aanleiding om bij het bepalen van de hoogte van de proceskosten voor rechtsbijstand uit te gaan van samenhangende zaken en een wegingsfactor 1,5.

De proceskosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.536,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 512,- en een wegingsfactor 1,5). Ook moet verweerder aan eiseres het door haar betaalde griffierecht van € 338,- vergoeden.

15. Daarnaast kent de rechtbank, conform het verzoek van eiseres, een vergoeding toe voor taxatiekosten vanwege de gegrondverklaring van het beroep met zaaknummer UTR 18/345 ( [adres 7] ). De kosten die eiseres in verband met deze zaak heeft moeten maken voor het opstellen van het taxatierapport stelt de rechtbank, onder verwijzing naar de ‘Richtlijn van de belastingkamers van de gerechtshoven inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties’, op € 629,20, inclusief omzetbelasting. Daarbij is voor wat betreft het bestede aantal uren in deze zaak uitgegaan van de door de taxateur overgelegde factuur waarop 8 uren staan vermeld, terwijl een uurtarief is gehanteerd van € 65,-.

Beslissing

De rechtbank:
- verklaart het beroep ten aanzien van de zaaknummers UTR 18/337, UTR 18/339,

UTR 18/340, UTR 18/341, UTR 18/342, UTR 18/343 en UTR 18/345 gegrond;
- vernietigt de bestreden uitspraak op bezwaar in zoverre;

- vermindert de vastgestelde waarde van de onroerende zaak [adres 1] (UTR 18/337) tot € 844.000,- en bepaalt dat de aanslag OZB dienovereenkomstig wordt verminderd;

- vermindert de aanslag in de OZB gebruik voor de onroerende zaak [adres 12]

(UTR 18/339) tot één berekend naar een heffingsmaatstaf van € 366.000,-;

- vermindert de aanslag in de OZB gebruik voor de onroerende zaak [adres 7] (UTR 18/345) tot één berekend naar een heffingsmaatstaf van € 2.018.000,-;

- vernietigt de beschikkingen en de aanslagen OZB gebruik voor de onroerende zaken [adres 3] (UTR 18/340), [adres 4] (UTR 18/341), [adres 5] (UTR 18/342) en [adres 6] (UTR 18/343);

- bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van de vernietigde bestreden

uitspraak op bezwaar;

- verklaart het beroep ten aanzien van de overige zaaknummers ongegrond;

- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 338,- aan eiseres te vergoeden;

- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 2.165,20.

Deze uitspraak is gedaan door mr. N.M. Spelt, voorzitter, en mr. R.C. Stijnen en mr. G.J. van Leijenhorst, leden, in aanwezigheid van mr. M. Knoop, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 13 november 2019.

griffier voorzitter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.