Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBMNE:2019:3269

Instantie
Rechtbank Midden-Nederland
Datum uitspraak
29-05-2019
Datum publicatie
29-08-2019
Zaaknummer
7133406
Rechtsgebieden
Verbintenissenrecht
Bijzondere kenmerken
Eerste aanleg - enkelvoudig
Inhoudsindicatie

Koop door gemeente van snippergroen voor gebruik als tuin voor ongeveer € 3.500. Wijziging bestemmingsplan niet gelukt. Gebruik als tuin definitief niet toegestaan. Aanbod gemeente terugdraaien koop met vergoeding kosten afgewezen. Koper vordert schadevergoeding: waardevermindering huis € 25.000. Afwijzing (6: 248 lid 2 BW).

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
NJF 2019/500
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

kantonrechter

locatie Utrecht

zaaknummer: 7133406 UC EXPL 18-8963 PK/1097

Vonnis van 29 mei 2019

inzake

[eiseres] ,

wonende te [woonplaats] ,

verder ook te noemen [eiseres] ,

eisende partij,

gemachtigde: mr. J.M.E.F. Hoofs,

tegen:

de publiekrechtelijke rechtspersoon Gemeente Bunnik,

gevestigd te Odijk,

verder ook te noemen de gemeente,

gedaagde partij,

gemachtigde: mr. M.L.W.J.S. Knook.

1 Het verloop van de procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

  • -

    de dagvaarding van 3 augustus 2018

  • -

    de conclusie van antwoord van 10 oktober 2018

  • -

    het tussenvonnis van 21 november 2018 waarbij een comparitie van partijen is gelast

  • -

    het faxbericht van 2 januari 2019 van de gemachtigde van [eiseres]

  • -

    de comparitie na antwoord van 10 januari 2019, waarvan de griffier aantekening heeft gehouden

  • -

    het faxbericht van de gemachtigde van [eiseres] van 30 januari 2019 met daarbij een productie

  • -

    de antwoordakte alsmede akte houdende overlegging producties van de gemeente van 13 maart 2019

  • -

    de akte uitlatingen producties van [eiseres] van 1 mei 2019.

1.2.

Ter zitting zijn verschenen:

  • -

    [eiseres]

  • -

    mevrouw [A] , bewoonster van nummer [nummer] (buurtgenoot van [eiseres] )

  • -

    mr.Hoofs, voornoemd

  • -

    de heer [B] , strategisch adviseur van de gemeente

  • -

    mr. Knook voornoemd.

Op de zitting hebben de aanwezigen een nadere toelichting kunnen geven en op elkaar kunnen reageren.

1.3.

Hierna is uitspraak bepaald.

2 Het geschil

2.1.

Het gaat in deze zaak om het volgende (de weergave van de hieronder vermelde feiten is deels ontleend aan de uitspraak van de Raad van State van 1 november 2017, 201606379/1/R2, in het geding tussen onder anderen [eiseres] en de gemeente).

2.2.

[eiseres] is, samen met haar toenmalige echtgenoot [C] , eigenaar geweest van een woning met tuin in de gemeente Bunnik, gelegen aan de [adres] . De achterzijde van de tuin grenst aan een plantsoen, dat gelegen is aan weerszijden van het [pad] . Op grond van een bestemmingsplan van 27 juni 2013 had het plantsoen de bestemming "Groen". Op 9 juli 2013 heeft de gemeenteraad van de gemeente Bunnik (hierna: de raad) besloten om de verkoop door de gemeente van zogenaamd snippergroen te laten onderzoeken. Bij besluit van 31 oktober 2013 heeft de raad het Plan van aanpak bezuinigingen 2015 2017 Bunnikse Kwaliteit vastgesteld. Bij besluit van 15 juli 2014 heeft het college van B&W van de gemeente Bunnik (hierna: het college) de Beleidsregels vastgesteld. Op een bij de Beleidsregels behorende kaart zijn gronden, gelegen in het plantsoen, aangeduid als "snipper/gazon/hagen". Tot die gronden behoorden percelen die grenzen aan de achterzijde van de tuin van [eiseres] en aan die van een aantal naast haar woning gelegen woningen. Een op initiatief van het college samengestelde expertgroep, bestaande uit inwoners van de gemeente, heeft ter uitvoering van het Plan van aanpak de notitie "Oplossingsfase fysiek domein, Bunnikse kwaliteit" uitgebracht. In deze notitie wordt onder meer als bezuinigingsvoorstel gedaan om openbaar groen dat grenst aan gronden die eigendom zijn van particulieren, te verkopen. De raad heeft bij besluit van 6 november 2014 visies en ideeën van onder meer deze expertgroep bekrachtigd en het college opgedragen daaraan uitvoering te geven. Op 31 december 2014 is namens de gemeente aan belangstellenden een e-mail gestuurd waarin staat dat het project verkoop snippergroen start vanaf 5 januari 2015. Daarvan is tevens kennisgeving gedaan in een gemeentelijk blad. In die e-mail en kennisgeving wordt verwezen naar een pagina op de gemeentelijke website over het project verkoop snippergroen. Op die webpagina is onder meer vermeld dat het project een kans biedt om de tuin te vergroten. Bij besluit van 3 februari 2015 heeft het college de Beleidsregels opnieuw en gewijzigd vastgesteld. Daarbij is als uitgangspunt vermeld dat, indien een perceel wordt verkocht, de bestemming bij een integrale herziening van het bestemmingsplan wordt gewijzigd in de bestemming "Tuin onbebouwd".

2.3.

Op 7 april 2015 is een koopovereenkomst tot stand gekomen tussen de gemeente aan de ene kant en [eiseres] en haar echtgenoot aan de andere kant met betrekking tot een perceel grond van ongeveer 31,5 m² dat grenst aan de achterzijde van de tuin van [eiseres] (hierna: het perceel). De koopprijs bedroeg € 3.275, k.k. De schriftelijke overeenkomst vermeldt onder meer het volgende:

  1. artikel 4 lid 2: het verkochte zal bij de feitelijke levering de eigenschappen bezitten die voor het gebruik als in lid 6 van dit artikel omschreven, nodig zijn. Aan koper kenbare gebreken die daaraan in de weg zouden kunnen staan, komen voor diens risico;

  2. artikel 4 lid 6: koper is voornemens het verkochte te gebruiken als tuin;

  3. artikel 4 lid 7: ten aanzien van dit gebruik van het verkochte deelt verkoper mede:

 dat hem niet bekend is dat dit gebruik op publiek of privaatrechtelijke gronden niet is toegestaan;

 dat het verkochte is verkocht als tuingrond;

artikel 8: afgezien van het hiervoor bepaalde, staat verkoper ervoor in aan koper met betrekking tot het verkochte die informatie te hebben gegeven die naar geldende verkeersopvattingen door hem ter kennis van koper behoort te worden gebracht. Koper aanvaardt uitdrukkelijk dat de resultaten van het onderzoek naar die feiten en omstandigheden die naar geldende verkeersopvattingen tot zijn onderzoeksgebied behoren, voor zijn risico komen (voor zover deze aan verkoper thans niet bekend zijn);

artikel 10 lid 2: wanneer een partij in verzuim is, is deze verplicht de schade die de wederpartij dientengevolge lijdt te vergoeden en kan deze overeenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden;

artikel 13 lid 1: het verkochte mag alleen worden gebruikt voor de aanleg van een tuin.

2.4.

Op 21 juli 2015 heeft een externe advocaat op verzoek van het college juridisch advies uitgebracht. De conclusie van dat advies was dat op de verkochte percelen de bestemming "Groen" rust, en dat de percelen op grond daarvan niet gebruikt kunnen worden als (privé)tuin.

2.5.

Op 14 september 2015 heeft het college in een persbericht laten weten dat uit het genoemde externe advies is gebleken dat bestemmingswijziging noodzakelijk was, en dat het college alles in het werk zal stellen om nog in dat jaar een gewijzigd bestemmingsplan aan de gemeenteraad voor te leggen. Op 29 januari 2016 is het gewijzigde bestemmingsplan ter inzage gelegd. In dat ontwerp was aan de verkochte percelen de bestemming "wonen" toegekend, die voorzag in gebruik als tuin. Verscheidene omwonenden hebben een zienswijze ingediend tegen het ontwerpplan, voor zover dat de gronden langs het [pad] betrof. In de vergadering van 23 juni 2016 heeft de raad deze zienswijzen gegrond verklaard en het ontwerpplan gewijzigd vastgesteld. Daarbij is het door [eiseres] en anderen gewenste gebruik als tuin uitgesloten. Bij uitspraak van 1 november 2017 heeft de Raad van State het beroep van onder anderen [eiseres] tegen het besluit van de raad ongegrond verklaard.

2.6.

Op 31 mei 2016 is het perceel aan [eiseres] geleverd.

2.7.

Op 24 augustus 2016 heeft de gemeente aan [eiseres] en aan de anderen die zich in dezelfde situatie bevonden voorgesteld de overeenkomst te ontbinden waarbij de percelen aan de gemeente worden teruggeleverd, en waarbij de aankoopsom met een opslag van 25% wordt terugbetaald en de door de kopers gemaakte en de te maken kosten van notaris en eventueel juridische bijstand te vergoeden. Daarbij is tevens aangegeven dat indien men meer schade heeft geleden verzocht wordt die schade aantoonbaar te maken, waarop de gemeente apart zal beoordelen of ook die schade zal worden vergoed. Van de 12 buurtbewoners hebben [eiseres] en één andere buurtbewoner dit aanbod afgewezen, de andere 10 buurtbewoners hebben het aanbod aanvaard.

[eiseres] heeft de woning en het perceel inmiddels verkocht voor € 500.000,--.

2.8.

[eiseres] vordert nu veroordeling van de gemeente tot betaling van € 25.000,- aan hoofdsom, van € 400,-- aan door haar gemaakte expertisekosten en van € 875,-- aan buitengerechtelijke kosten, in totaal echter maximaal € 25.000,, met veroordeling van de gemeente in de proceskosten en de nakosten.

2.9.

Volgens [eiseres] moet de gemeente deze bedragen aan haar betalen omdat zij ervan uit mocht gaan dat zij het perceel als tuin mocht gaan gebruiken, wat feitelijk echter niet zo blijkt te zijn. Volgens haar is de gemeente daarom tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst. Onder verwijzing naar een door haar overgelegd taxatierapport stelt zij dat haar woning hierdoor € 25.000,-- minder waard is geworden: zonder het perceel is de woning € 450.000,-- waard, met het perceel als tuin € 475.000,--.

2.10.

De gemeente voert verweer. Volgens haar i) is sprake van overmacht, ii) heeft [eiseres] haar onderzoeksplicht verzaakt en iii) is het in strijd met redelijkheid en billijkheid om de schade (volledig) af te wentelen op de gemeente. Omdat de betrokken ambtenaren niet meer bij de gemeente werkzaam zijn en de stukken die de gemeente met betrekking tot deze kwestie heeft een niet compleet zijn, doet de gemeente vooralsnog geen beroep op dwaling.

3 De beoordeling

3.1.

Allereerst dient inhoud en strekking van de koopovereenkomst te worden vastgesteld. Partijen zijn het er over eens dat de koopovereenkomst de gemeente verplichtte tot levering van een perceel dat als tuin mocht worden gebruikt (artikel 13 lid 1 van de koopovereenkomst bepaalde zelfs dat het perceel alléén als tuin mocht worden gebruikt). Of deze verplichting wel of niet een garantie tot zodanig gebruik vormde (volgens de gemeente is dat niet het geval), kan op grond van het navolgende in het midden blijven.

De gemeente is dus tekortgeschoten in de nakoming van haar verbintenis.

Het beroep van de gemeente op overmacht

3.2.

Volgens de gemeente (conclusie van antwoord 3.1) kan zij zich op overmacht beroepen omdat zij over de vaststelling van het bestemmingsplan geen enkele zeggenschap of invloed op de raad heeft. De gestelde tekortkoming is (dan ook) niet te wijten aan haar schuld en komt evenmin krachtens wet, rechtshandeling of in het verkeer geldende opvattingen voor haar rekening. De gevorderde schadevergoeding moet daarom worden afgewezen.

3.3.

Dit verweer faalt. De tekortkoming van de gemeente komt immers krachtens rechtshandeling voor haar rekening, en op die grond kan de tekortkoming haar worden toegerekend (artikel 6:75 Burgerlijk Wetboek). Artikel 10 lid 2 van de koopovereenkomst bepaalt immers uitdrukkelijk dat de partij die in verzuim is (in dit geval de gemeente) verplicht is de schade die de wederpartij ( [eiseres] ) dientengevolge lijdt te vergoeden.

Heeft [eiseres] haar onderzoeksplicht verzaakt?

3.4.

Volgens de gemeente (conclusie van antwoord 3.2) gaat de mededelingsplicht van de verkoper boven de onderzoeksplicht van de koper, maar heeft de gemeente aan haar mededelingsplicht voldaan. Beide partijen wisten immers dat het perceel niet de bestemming tuin(grond) had maar dat sprake was van openbaar groen. [eiseres] wist dus ook dat naar alle waarschijnlijkheid de bestemming openbaar groen was. Een eenvoudige check in het kadaster zou al geleerd hebben dat de bestemming (openbaar) groen was en niet wonen/tuin(grond). De gemeente heeft de bestemming van het perceel als tuin(grond) niet gegarandeerd.

3.5.

Ook dit verweer faalt. Het gaat er in deze zaak niet zozeer om of het perceel de bestemming "Groen" had of de bestemming "Wonen", maar of het gebruik als tuin toegestaan was onder de bestemming "Groen". De gemeente, die toch als meer ter zake kundige partij moet worden aangemerkt, verkeerde aanvankelijk zelf in de veronderstelling dat de bestemming "Groen" het gebruik als tuin toestond en kwam er eerst na het inwinnen van extern deskundig advies achter dat die veronderstelling onjuist was. Onder deze omstandigheden kan toch moeilijk worden volgehouden dat [eiseres] deze twijfel had moeten onderkennen en dat het op háár weg lag en niet op die van de gemeente om juridisch advies in te winnen. Dit wordt eigenlijk ook al bevestigd door de mededeling namens de gemeente op de zitting dat de zaak te pragmatisch ingestoken was, dat er destijds al wel een klein beetje twijfel over de bestemming was en dat er door de commotie die in de buurt was ontstaan pas echt twijfel is ontstaan.

Strijd met redelijkheid en billijkheid?

3.6.

Naar de kantonrechter begrijpt is het volgens de gemeente naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat [eiseres] haar schade volledig vergoed wil zien nu de gemeente haar verbintenis tot het leveren van een perceel grond dat als tuin mag worden gebruikt niet kan nakomen (artikel 6:248 lid 2 Burgerlijk Wetboek).

3.7.

De kantonrechter stelt voorop dat hij bij de beoordeling van dit verweer de nodige terughoudendheid zal moeten betrachten. Uitgangspunt is immers dat partijen hun verplichtingen moeten nakomen.

3.8.

De kantonrechter acht de volgende omstandigheden van belang:

  1. beide partijen zijn ervan uitgegaan dat het op grond van het geldende bestemmingsplan reeds was toegestaan het perceel als tuin te gebruiken, en voorts dat er later een integrale herziening van het bestemmingsplan zou komen waarin de verkochte percelen de bestemming tuin zouden krijgen;

  2. toen het de gemeente na ingewonnen extern advies duidelijk was geworden dat het geldende bestemmingsplan het gebruik van het perceel als tuin niet toestond, heeft zij een wijziging van het bestemmingsplan aan de gemeenteraad voorgesteld, welk voorstel niet is aanvaard; uit de processtukken maakt de kantonrechter op dat de achtergrond hiervan is geweest dat buurtbewoners zienswijzen tegen de wijziging van het bestemmingsplan hebben ingediend; geen van partijen heeft gesteld dat er ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomsten aanwijzingen waren dat dit zou kunnen gaan gebeuren;

  3. toen bleek dat de gemeenteraad niet instemde met wijziging van het bestemmingsplan heeft de gemeente een voorstel aan de kopers gedaan, welk voorstel door 10 van de 12 betrokkenen is aanvaard; dit voorstel hield in dat de koopovereenkomsten zouden worden teruggedraaid, dat de kopers niet alleen koopsom maar ook alle redelijke kosten vergoed zouden krijgen, en daarnaast een extra bedrag van 25% van de koopsom; naar het oordeel van de kantonrechter was dit een alleszins redelijk voorstel; uit de voorgeschiedenis leidt de kantonrechter af dat de bedoeling van het aanbod was een bezuiniging aan de zijde van de gemeente enerzijds, en het verschaffen van het genot van een extra stukje tuin aan de bewoners anderzijds; de bedoeling van het aanbod tot aankoop van het perceel was (dus) niet waardevermeerdering van de woning van de betrokken eigenaren; het aanbod van de gemeente om de transactie terug te draaien onder eerdergenoemde voorwaarden past bij het verlies van het beoogde genot van een extra stukje tuin; het moge zo zijn dat het niet kunnen gebruiken als tuin tevens meebracht dat geen sprake was van een (substantiële) waardevermeerdering van de woning, maar die schade staat in een (te) ver verwijderd verband van de bedoeling van de transactie; [eiseres] heeft haar vordering niet op het gemis van het gebruik als tuin gebaseerd (ook niet nadat de kantonrechter dit op de zitting aan de orde had gesteld), maar enkel op het niet doorgaan van de waardevermeerdering;

  4. het gaat hier niet om een "gewone" commerciële transactie; de achtergrond van het aanbod van de gemeente tot verkoop van de percelen was de uitvoering van het bezuinigingsplan; de verkoop van de percelen blijkt uiteindelijk niet tot enige opbrengst te hebben geleid; zoals de kantonrechter ter zitting aan de orde gesteld gaat het bij de afwikkeling van deze kwestie om publiek geld; bij de beoordeling van de onaanvaardbaarheid als hier aan de orde mogen ook publieke belangen een rol spelen (HR 9 januari 1998, ECLI:NL:HR:1998:ZC2540 (Kinderdagverblijf Snoopy));

  5. naar aanleiding van de verkoop en de levering van het perceel heeft [eiseres] geen (rechts)handelingen verricht waardoor zij in een ongunstiger positie is komen te verkeren dan in het geval het gebruik van het perceel als tuin wel zou zijn toegestaan; met andere woorden: zij lijdt geen directe schade, maar zij is slechts een voordeel misgelopen (haar woning zou volgens haar namelijk € 25.000,- meer waard worden na een investering van (slechts) ongeveer € 3.500,);

  6. ter zitting heeft [eiseres] aangegeven dat zij het perceel ook zou hebben gekocht als daar aan de voorwaarde zou zijn verbonden van wijziging van het bestemmingsplan.

3.9.

Op grond van deze, in onderlinge samenhang te beschouwen, omstandigheden is het naar het oordeel van de kantonrechter naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat [eiseres] aanspraak maakt op volledige schadevergoeding. Het hierboven omschreven aanbod van de gemeente was alleszins redelijk. Dat zij dit niet heeft aanvaard komt voor haar risico.

3.10.

Aan [eiseres] kan worden toegegeven dat van een overheidsorgaan misschien nog meer dan van een particulier mag worden verwacht dat zij overeenkomsten nakomt, en voorts dat het op de weg van de gemeente had gelegen een en ander meer nauwkeurig uit te zoeken alvorens overeenkomsten aan te bieden en te sluiten, maar dat legt naar het oordeel van de kantonrechter te weinig gewicht in de schaal om tot een andere conclusie te komen.

3.11.

Uit het voorgaande volgt dat alle vorderingen van [eiseres] moeten worden afgewezen. Zij zal als in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld, welke worden begroot op 2 x tarief € 480, = € 960,. Ook de wettelijke rente over de proceskosten is toewijsbaar als hierna aan te geven.

4 De beslissing

De beslissing

De kantonrechter:

wijst de vordering af;

veroordeelt [eiseres] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van de gemeente, tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 960, aan salaris gemachtigde, te voldoen binnen 14 dagen na de datum van dit vonnis, bij gebreke waarvan voormeld bedrag wordt vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;

verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. P. Krepel, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 29 mei 2019.