Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBMNE:2018:5618

Instantie
Rechtbank Midden-Nederland
Datum uitspraak
07-11-2018
Datum publicatie
27-11-2018
Zaaknummer
6639575
Rechtsgebieden
Verbintenissenrecht
Bijzondere kenmerken
Eerste aanleg - enkelvoudig
Inhoudsindicatie

Ontbinding huurovereenkomst en ontruiming van de huurwoning vanwege geen goed huurderschap. Door het niet gebruiken van de woning door huurder werd er onvoldoende toezicht gehouden en konden er criminele activiteiten in het gehuurde plaatsvinden.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

kantonrechter

locatie Utrecht

zaaknummer: 6639575 UC EXPL 18-1395 BEv/35170

Vonnis van 7 november 2018

inzake

Stichting Woongoed Zeist,

gevestigd te Zeist ,

verder ook te noemen WGZ,

eisende partij,

gemachtigde: mr. G.J. Scholten,

tegen:

[bewindvoerder] , werkzaam ten kantore van Gerbo Finance,

zaakdoende te Soesterberg,

in haar hoedanigheid van bewindvoerder van [naam 1] ,

verder ook te noemen [naam 1] ,

gedaagde partij,

gemachtigde: mr. C.P. Visser.

1 De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding;

- de conclusie van antwoord;

- het tussenvonnis van 6 juni 2018, waarin een comparitie is bepaald;

1.2.

Op 9 oktober 2018 is een comparitie gehouden. Van deze zitting heeft de griffier aantekeningen gemaakt.

1.3.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2 Het geschil en de beoordeling daarvan

2.1.

Op 15 juli 1996 is er een huurovereenkomst tot stand gekomen tussen de rechtsvoorganger van WGZ en de heer [naam 2] met betrekking tot de woning met adres [adres 1] in [plaats] . Op de huurovereenkomst is het huurreglement van 1 juni 1994 van toepassing.

2.2.

[naam 1] is met de heer [naam 3] gehuwd geweest. Uit dit huwelijk zijn vier kinderen geboren. Het gezin [naam 3] is sinds 1996 in de woning in [plaats] woonachtig. Middels een beschikking van de Arrondissementsrechtbank in Utrecht van 20 september 2000 is de echtscheiding uitgesproken tussen [naam 3] en [naam 1] . Daarbij is het ouderlijk gezag over de toen nog minderjarige kinderen aan [naam 1] toegekend. Daarnaast is bepaald dat [naam 1] de huurder van de woning aan de [adres 1] in [plaats] zal zijn. [naam 1] wordt dus als huidig huurder aangemerkt. In dit verband wordt opgemerkt dat [bewindvoerder] bij beschikking van 30 juli 2013 door de kantonrechter van de rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht, is benoemd tot bewindvoerder over de goederen van [naam 1] . De bewindvoerder treedt daarom als formele procespartij in dit geding op, waarbij [naam 1] als materiële procespartij wordt aangemerkt.

2.3.

Volgens WGZ is [naam 1] tekortgeschoten in de nakoming van de op haar als huurder rustende wettelijke en contractuele verplichtingen. WGZ stelt dat de tekortkomingen hierin bestaan dat [naam 1] geen hoofdverblijf houdt in het gehuurde, [naam 1] de woning aan de [adres 1] laat gebruiken voor ernstige criminele activiteiten en [naam 1] zich niet als een goed huurder gedraagt.

2.4.

In verband met verdenkingen inzake mensenhandel en gedwongen prostitutie door de jongste zoon van [naam 1] , [naam 4] , heeft de politie op 21 maart 2016 een doorzoeking van het gehuurde uitgevoerd. Tijdens de doorzoeking bleek [naam 1] niet in de woning aanwezig. Volgens WGZ bleek uit de doorzoeking bovendien dat de woning niet was ingericht met de gebruikelijke huisraad, die dient voor woningdoeleinden, maar was deze ingericht voor prostitutiedoeleinden.

2.5.

Voorafgaande aan de doorzoeking van het gehuurde was diezelfde dag door de politie een doorzoeking gestart van de woning aan de [adres 2] te [plaats] . Dit betreft de woning van de oudste zoon van [naam 1] , [naam 5] . [naam 5] is door een schietpartij tot aan zijn nek verlamd geraakt en daardoor afhankelijk van intensieve zorg. [naam 1] heeft een groot deel van deze zorg op zich genomen. WGZ stelt dat uit het proces-verbaal van 22 juni 2016 van de doorzoeking op de [adres 2] blijkt dat de politie heeft geconcludeerd dat [naam 1] niet woonachtig is op het adres [adres 1] , maar op het adres [adres 2] , waar zij lag te slapen en haar persoonlijke bezittingen aanwezig waren.

2.6.

WGZ heeft daarnaast een tweetal vonnissen van 14 februari 2017 van de meervoudige strafkamer van de rechtbank Midden-Nederland overgelegd. Hieruit blijkt dat onder andere de jongste zoon van [naam 1] , [naam 4] , is veroordeeld tot 32 maanden cel voor het financieel uitbuiten en het in de prostitutie brengen van twee minderjarige meisjes. WGZ stelt dat uit de vonnissen blijkt dat de woning aan de [adres 1] een belangrijke rol heeft gespeeld in deze strafbare feiten.

2.7.

Volgens WGZ zijn de bovengenoemde tekortkomingen zeer ernstig en in strijd met het toepasselijke huurreglement en de artikelen 7:213, 7:214 en 7:219 van het Burgerlijk Wetboek (BW). Doordat [naam 1] volgens WGZ geen hoofdverblijf in de woning had, heeft zij onvoldoende toezicht op de woning gehouden, en ook geen maatregelen getroffen om te voorkomen dat daar criminele activiteiten zouden plaatsvinden. WGZ stelt dat zij misbruik van haar sociale huurwoningbestand wil voorkomen en de ernstige criminele activiteiten in de door haar verhuurde woning aan de [adres 1] niet kan tolereren. Volgens WGZ kan de huurovereenkomst gezien de tekortkomingen van [naam 1] niet langer worden voortgezet. Die tekortkomingen rechtvaardigen volgens WGZ ieder voor zich, maar ook in onderlinge samenhang bezien, ontbinding van de huurovereenkomst.

2.8.

Op grond van het bovenstaande vordert WGZ nu, samengevat:

  • -

    de onmiddellijke ontbinding van de huurovereenkomst met betrekking tot de woning met adres [adres 1] in [plaats] ;

  • -

    de ontruiming van de woning met adres [adres 1] in [plaats] binnen 14 dagtekening van het ten deze te wijzen vonnis;

  • -

    betaling van de proces- en nakosten met wettelijke rente.

2.9.

[naam 1] bestrijdt dat op haar de verplichting rust om in het gehuurde haar hoofdverblijf te houden. Volgens [naam 1] is deze verplichting in zowel de huurovereenkomst als het huurreglement namelijk niet opgenomen. [naam 1] stelt desalniettemin dat zij in de woning aan de [adres 1] in [plaats] haar hoofdverblijf heeft. Zij gebruikt de woning, conform de daarvoor geldende bestemming, met haar kinderen voor bewoning. Volgens [naam 1] blijkt daarnaast uit het strafvonnis van 14 februari 2017 dat de criminele gedragingen van haar jongste zoon, [naam 4] , met name elders hebben plaatsgevonden en niet in de woning in [plaats] . Voor zover de gedragingen van [naam 4] betrekking hebben op het gehuurde, zo stelt [naam 1] , dan zijn deze niet aan haar toerekenbaar en zijn deze in qua aard, omvang en ernst beperkt.

2.10.

Volgens [naam 1] is zij bovendien niet op grond van artikel 7:219 BW (risico)aansprakelijk voor het gedrag van derden, waaronder haar kinderen die zich met haar goedvinden in het gehuurde bevinden. Volgens [naam 1] vestigt artikel 7:219 BW alleen aansprakelijkheid voor schade, toegebracht aan het gehuurde door derden, die zich met haar goedvinden in het gehuurde bevinden. [naam 1] stelt dat, nu er geen sprake is van schade aan het gehuurde, zij haar zorgverplichting niet heeft geschonden. Voor zover mocht komen vast te staan dat er sprake is van tekortkomingen aan haar zijde, dan zijn deze tekortkomingen volgens haar van dermate bijzondere aard en geringe betekenis dat deze de ontbinding van de huurovereenkomst niet rechtvaardigen. [naam 1] benadrukt daarnaast dat zij over eventuele tekortkomingen in nakoming van de huurovereenkomst nooit door WGZ is aangeschreven.

2.11.

In het geval de kantonrechter oordeelt dat er sprake is van tekortkomingen die dusdanig zijn dat deze een ontbinding van de huurovereenkomst en een ontruiming kunnen dragen, dan wijst [naam 1] erop dat een gedwongen ontruiming grote gevolgen voor haar heeft. Zij zal dan op straat komen te staan. Zij kan niet bij haar zoon [naam 5] op de [adres 2] intrekken, omdat deze woning daarvoor te klein is. Zij kan daarnaast niet beschikken over een alternatieve woonruimte, gezien de spanning op de sociale huurwoningmarkt en haar beperkte financiële draagkracht. [naam 1] stelt een kwetsbaar persoon te zijn. Zij is sinds de jaren negentig continu onder behandeling van Altrecht. Volgens [naam 1] staat haar gezondheid een ontruiming in de weg. Terugval in psychoses dreigt, zoals in het verleden vaker het geval is geweest in stressvolle situaties. [naam 1] stelt daarom een groot belang te hebben bij het behoud van haar woning en de instandhouding van de huurovereenkomst. [naam 1] verzoekt, nu zij geen weet had van de criminele gedragingen van [naam 4] en van deze gedragingen nu geen sprake meer is, om een laatste kans om te laten zien dat zij haar verplichtingen nakomt en kan nakomen.

2.12.

De kantonrechter stelt voorop dat als in geval van een vordering, zoals die door WGZ is ingesteld, de daaraan ten grondslag gelegde tekortkomingen komen vast te staan er maar weinig ruimte bestaat om de verzochte ontbinding en ontruiming af te wijzen. Dat kan alleen in de in artikel 6:265 BW beschreven uitzonderingssituatie(s) of als een beroep op de ontbinding als buitensporig en daarmee als misbruik moet worden beschouwd.

Het gehuurde laten gebruiken voor ernstige criminele activiteiten

2.13.

Uit een strafvonnis van 14 februari 2017 van de meervoudige strafkamer van de rechtbank Midden-Nederland blijkt dat onder andere de jongste zoon van [naam 1] , [naam 4] , is veroordeeld tot 32 maanden cel voor het financieel uitbuiten en het in de prostitutie brengen van twee minderjarige meisjes. De woning aan de [adres 1] heeft een belangrijke rol gespeeld bij deze stafbare feiten. Uit het strafvonnis blijkt onder meer dat de twee minderjarige meisjes door onder andere [naam 4] zijn opgesloten in een kamer van de woning aan de [adres 1] . Het gaat dus om het bewust onttrekken van twee minderjarigen aan het ouderlijk gezag. Bovendien blijkt uit door de politie in beslaggenomen filmmateriaal dat in het gehuurde filmpjes zijn opgenomen, waarop te zien is hoe de minderjarige meisjes (gedwongen) seksuele handelingen verrichten met meerdere mannen.

2.14.

WGZ als verhuurder van sociale huurwoningen hoeft, mede gelet op haar maatschappelijke taak, niet te dulden dat een woning uit haar bestand wordt gebruikt voor dergelijke (strafbare) feiten. In dit verband merkt de kantonrechter op dat artikel 161 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering bepaalt dat een strafrechtelijke veroordeling voor een bepaald feit dwingend bewijs oplevert van dat feit in de civiele procedure. Dit houdt in dat de civiele rechter dient uit te gaan van de juistheid van dit feit, behoudens te leveren tegenbewijs. De enkele niet onderbouwde stelling van [naam 1] dat de criminele gedragingen van haar jongste zoon, [naam 4] , met name elders hebben plaatsgevonden en niet in de woning in [plaats] , en dat, voor zover de gedragingen van [naam 4] betrekking hebben op het gehuurde, deze in aard, omvang en ernst beperkt zijn, is daarvoor onvoldoende.

Geen verblijf in het gehuurde

2.15.

Op grond van artikel 5 lid 2 van het toepasselijk huurreglement, dient de huurder het gehuurde zelf te bewonen. De verplichting van de huurder om van zijn recht om van de woning daadwerkelijk gebruik te maken, vloeit ook voort uit artikel 7:213 BW (goed huurderschap). De verhuurder mag van de huurder verwachten dat deze handelt in overeenstemming met de voor de huurder kenbare redelijke en zwaarwegende belangen van de verhuurder bij het voorkomen van de negatieve gevolgen die verbonden zijn aan het niet-gebruiken van de zaak. Voor de huur van woonruimte geldt dat de verhuurder er doorgaans belang bij zal hebben dat de huurder door zijn hoofdverblijf te hebben in het gehuurde feitelijk de verantwoordelijkheid kan blijven nemen voor hetgeen in en aan het gehuurde gebeurt.

2.16.

Het antwoord op de vraag of [naam 1] de woning zelf heeft bewoond, wordt niet alleen bepaald door de intentie van de huurder, maar ook door de concrete feiten en omstandigheden rond het gebruik van de gehuurde woning en de leefsituatie van de huurder. Uit het door WGZ overgelegde, door de politie opgestelde proces-verbaal van 22 juni 2016 van de doorzoeking van de woningen aan de [adres 1] en de [adres 2] (productie 5 bij dagvaarding) blijkt dat de politie heeft geconcludeerd dat [naam 1] niet woonachtig is op het adres [adres 1] , maar bij haar oudste zoon [naam 5] op het adres [adres 2] . De politie heeft deze conclusie getrokken op basis van de door de politie aangetroffen inrichting van de laatstgenoemde woning, waar tevens de persoonlijke spullen van [naam 1] aanwezig waren. Bovendien volgt uit een tweede proces-verbaal van 27 september 2016 (productie 6 bij dagvaarding) dat uit de politiesystemen blijkt dat de woning aan de [adres 1] tussen december 2012 en 2016 niet of nauwelijks bewoond is geweest. Dit wordt ook bevestigd door de signalen die de politie uit de buurt heeft ontvangen. De politie merkt daarbij op dat de voor- en achtertuin van het gehuurde een verwaarloosde indruk maken. De wijkagent heeft daarnaast middels het voornoemde proces-verbaal verklaard dat het hem bekend is dat [naam 1] structureel op de [adres 2] verblijft. Daarnaast schrijft de politie in een e-mailbericht van 27 juni 2017 dat uit observaties blijkt dat de woning aan de [adres 1] ‘potdicht’ zit. Bovendien blijkt uit de door WGZ overgelegde toelichting van Stedin dat het energieverbruik in de woning aan de [adres 1] extreem laag is, wat als indicatie dient dat het gehuurde door [naam 1] niet als hoofdverblijf wordt gebruikt.

2.17.

[naam 1] heeft gesteld dat zij wel degelijk in het gehuurde woont. Door [naam 1] zijn in dit verband verschillende verklaringen van onder andere buurtgenoten overgelegd waaruit dit zou moeten blijken. Deze verklaringen kunnen het door WGZ overgelegde bewijs echter onvoldoende weerleggen. Immers, sommige verklaringen zijn van horen zeggen en bovendien wonen de buurtgenoten die een verklaring hebben afgelegd, niet in de directe omgeving van het gehuurde. Dit maakt dat de stelling van [naam 1] als onvoldoende onderbouwd wordt verworpen. Door het gehuurde niet zelf te bewonen handelt [naam 1] dan ook in strijd met artikel 5 lid 2 van het toepasselijke huurreglement. Bovendien wordt hierdoor eveneens niet voldaan aan het vereiste van goed huurderschap ex artikel 7:213 BW, waarover verder hierna.

Geen goed huurderschap

2.18.

De verplichting het gehuurde als een goed huurder te gebruiken, brengt mee dat de huurder de verantwoordelijkheid voor hetgeen in en aan het gehuurde gebeurt, moet kunnen blijven dragen en dat hij (mede hierdoor) moet voorkomen dat de belangen van de verhuurder bij behoud van de waarde van het gehuurde worden geschaad. Indien de huurder deze verplichtingen zelf niet kan nakomen, kan hij aan deze verantwoordelijkheid invulling geven door adequate maatregelen te nemen om daarin op andere wijze te voorzien. Indien deze maatregelen achterwege blijven, dan handelt de huurder in strijd met zijn verplichting als goed huurder.

2.19.

Zoals hiervoor is komen vast te staan, woont [naam 1] sinds geruime tijd niet meer in het gehuurde. Gelet op deze langdurige periode van afwezigheid heeft [naam 1] de hiervoor genoemde verplichtingen om verantwoordelijkheid te nemen voor hetgeen in en aan het gehuurde gebeurt, en (daarmee) zorg te dragen voor het behoud van de waarde van het gehuurde, zelf niet kunnen nakomen. [naam 1] heeft ook geen maatregelen genomen om hierin alsnog te voorzien.

2.20.

Doordat [naam 1] geen adequaat toezicht op het gehuurde heeft gehouden, handelt [naam 1] in strijd met de uit artikel 7:213 BW voortvloeiende verplichting zich als goed huurder te gedragen. Om die reden kan worden voorbij gegaan aan de discussie of [naam 1] wel of niet op grond van artikel 7:219 BW (risico)aansprakelijk is voor het gedrag van derden, waaronder haar kinderen die zich met haar goedvinden in het gehuurde bevinden. Immers, door al geen toezicht op het gehuurde te houden, bestond de mogelijkheid voor de jongste zoon van [naam 1] om criminele activiteiten in het gehuurde te ontplooien.

Ontbinding en ontruiming

2.21.

Op grond van artikel 6:265 BW levert iedere tekortkoming in een van de verbintenissen uit overeenkomst grond voor ontbinding op. Daarbij is in beginsel niet van belang of de tekortkoming de huurder kan worden toegerekend. Het kan wel zijn dat de tekortkoming vanwege haar bijzondere aard of geringe betekenis de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Het is aan [naam 1] daarvoor feiten en omstandigheden te stellen en zo nodig te bewijzen. De kantonrechter is van oordeel dat de argumenten die [naam 1] heeft aangevoerd niet de conclusie kunnen dragen dat sprake is van de uitzonderingssituatie van lid 1 van artikel 6:265 BW, omdat de verplichting van de huurder om het gehuurde te bewonen en zich als goed huurder te gedragen een kernverplichting is van de huurovereenkomst. Vanwege het niet gebruiken van de woning werd er geen goed toezicht gehouden en konden er criminele activiteiten in het gehuurde plaatsvinden. Het feit dat [naam 1] nooit door WGZ is aangeschreven maakt het voorgaande niet anders. Er is immers sprake van een onomkeerbare en niet voor herstel vatbare tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst. Tevens weegt de kantonrechter mee dat WGZ als verhuurder van sociale huurwoningen rekening moet houden met woningschaarste en wachttijden, zodat zij een legitiem belang heeft bij daadwerkelijk gebruik van de verhuurde woningen door haar huurders en dat van haar in redelijkheid, zoals WGZ terecht heeft aangevoerd, niet kan worden verwacht dat zij een sociale huurwoning langdurig leeg laat staan.

2.22.

Dat toewijzing van de vordering ertoe leidt dat [naam 1] elders woonruimte zal moeten zoeken, is onontkomelijk. Dit kan echter niet tot afwijzing van de vorderingen leiden, zeker niet nu [naam 1] voornamelijk al in de woning van haar oudste zoon aan de [adres 2] verblijft. Zij moet dan ook de consequenties van de tekortkomingen van haar verplichtingen dragen. De gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de woning zullen worden toegewezen. De ontruimingstermijn zal worden gesteld op veertien dagen na betekening van dit vonnis.

2.23.

[naam 1] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van deze procedure. De kosten aan de zijde van WGZ worden begroot op:

- dagvaarding € 98,01

- griffierecht € 119,00

- salaris gemachtigde € 300,00 (2 punten x tarief € 150,00)

Totaal € 517,01

2.24.

WGZ vordert ook betaling van de nakosten met rente. Nakosten zijn de kosten die worden gemaakt om de partij die in het ongelijk is gesteld, te bewegen aan het vonnis te voldoen. De gevorderde veroordeling in de nakosten is in het kader van deze procedure slechts toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment reeds kunnen worden begroot. De nakosten met rente zullen op de in de beslissing weergegeven wijze worden toegewezen.

3 De beslissing

De kantonrechter:

3.1.

ontbindt de huurovereenkomst tussen WGZ en [naam 1] met betrekking tot de woning met adres [adres 1] in [plaats] ;

3.2.

veroordeelt [bewindvoerder] , in haar hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van [naam 1] , om de woning aan de [adres 1] in [plaats] met al wie en al wat zich daarin vanwege [naam 1] bevindt, binnen 14 dagen na de betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten en met overgifte van de sleutels geheel ter vrije beschikking aan WGZ te stellen;

3.3.

veroordeelt [bewindvoerder] , in haar hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van [naam 1] , om uit het vermogen van [naam 1] aan WGZ de kosten van deze procedure te betalen aan de zijde van WGZ, tot de uitspraak van dit vonnis begroot op

€ 517,01, waarin begrepen € 300,00 aan salaris gemachtigde;

3.4.

veroordeelt [bewindvoerder] , in haar hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van [naam 1] , om uit het vermogen van [naam 1] te betalen, onder de voorwaarde dat zij niet binnen veertien dagen na aanschrijving door WGZ volledig aan dit vonnis voldoet, de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op:

- € 75,00 aan salaris gemachtigde, vermeerderd met de wettelijke rente met ingang van de vijftiende dag na aanschrijving tot de voldoening,

- € 77,39 aan explootkosten van betekening van het vonnis, als het vonnis betekend wordt, vermeerderd met de wettelijke rente met ingang van de vijftiende dag na betekening tot de voldoening;

3.5.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

3.6.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. G.J. van Binsbergen, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 7 november 2018.