Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBMNE:2018:1159

Instantie
Rechtbank Midden-Nederland
Datum uitspraak
07-03-2018
Datum publicatie
03-04-2018
Zaaknummer
6293632 MC EXPL 17-8726
Rechtsgebieden
Verbintenissenrecht
Bijzondere kenmerken
Eerste aanleg - enkelvoudig
Tussenuitspraak
Inhoudsindicatie

Vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik. Wijziging van de feitelijke opzeggingsgrond toegestaan. Bewijsopdracht van de aan de vordering ten grondslag gelegde feiten.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Team handel en kanton - locatie Lelystad

zaaknummer : 6293632 MC EXPL 17-8726

datum : 7 maart 2018

Vonnis in de zaak van:

[eiser] ,

wonende te [woonplaats X] ,

eiser in conventie,

verweerder in reconventie, hierna te noemen: [eiser] ,

gemachtigde DAS Legal Services B.V.,

mr. J.P.M. van der Grift-Burghout

tegen

[gedaagde] ,

wonende te [woonplaats Y] ,

gedaagde in conventie,

eiser in reconventie, hierna te noemen: [gedaagde] ,

gemachtigde [gemachtigde 1] en mr. [gemachtigde 2] ,

1 De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

  • -

    het tussenvonnis van 22 november 2017

  • -

    de conclusie van antwoord in reconventie van 20 december 2017

  • -

    het proces-verbaal van comparitie van 7 februari 2018

Ter comparitie van partijen zijn de zaken met zaaknummer/rolnummer 6293616 MC EXPL 17-8725 en 6293533 MC EXPL 17-8724 gelijktijdig met onderhavige zaak behandeld.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2 De feiten

2.1.

Als gesteld en erkend of niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast.

2.2.

[eiser] is eigenaar van de onroerende zaak gelegen aan het [adres] te [woonplaats Y] . [eiser] verhuurt de benedenverdieping aan [gedaagde] , de zolderverdieping aan [A] en een kamer op de 1e verdieping aan [B] .

2.3.

[eiser] en [gedaagde] hebben op 15 april 2016 een huurovereenkomst gesloten op grond waarvan [eiser] woonruimte (benedenverdieping) heeft verhuurd aan [gedaagde] aan het [adres] te [woonplaats Y] . De huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van één jaar, ingaande op 15 april 2016 en eindigend op 14 april 2017.

2.4.

Op 8 april 2017 heeft [eiser] de huurovereenkomst per aangetekende brief per direct opgezegd met inachtneming van een opzegtermijn van drie maanden, hetgeen er volgens [eiser] toe leidt dat de huurovereenkomst eindigt per 1 augustus 2017. [eiser] heeft de huurovereenkomst opgezegd wegens dringend eigen gebruik. De opzegging vermeldt dat:

De reden hiervoor is dat ik mijzelf, om economische redenen, genoodzaakt zie om met mijn gezin de woning aan de [adres] te betrekken (dringend eigen gebruik)”.

2.5.

In de brief van 8 april 2017 heeft [eiser] aan [gedaagde] andere woonruimte aangeboden aan de [adres] te [woonplaats Y] die [gedaagde] 24 april 2017 heeft bezichtigd.

2.6.

Bij brief van 30 april 2017 wijst [eiser] het verzoek van [gedaagde] tot uitbetaling van een verhuiskostenvergoeding van € 6.000,00 af en kondigt aan de aangeboden woonruimte aan de [adres] te [woonplaats Y] opnieuw in de verhuur te plaatsen.

2.7.

Op 1 mei 2017 heeft [gedaagde] aan [eiser] schriftelijk meegedeeld dat hij niet akkoord gaat met de opzegging van zijn huurovereenkomst. [gedaagde] schrijft dat hij bereid is om het aanbod van de woonruimte aan de [straatnaam] te accepteren, als [eiser] aan hem een verhuiskostenvergoeding betaalt. Op 28 mei 2017 heeft [eiser] aan [gedaagde] een verhuiskosten vergoeding aangeboden van € 500, maar de woning aan de [adres] te [woonplaats Y] was intussen al aan een ander verhuurd.

2.8.

De gemachtigde van [gedaagde] heeft op 21 juni 2017 [eiser] schriftelijk gevraagd om een onderbouwing van de opzeggingsgrond. In een brief van 23 juni 2017, die de brief van 21 juni 2017 zou hebben gekruist, wordt door de gemachtigde van [eiser] aangekondigd dat een procedure zal worden gestart, waarin namens [eiser] aan de kantonrechter zal worden verzocht om het tijdstip vast te stellen waarop de huurovereenkomst eindigt.

2.9.

In een brief van 5 juli 2017 licht de gemachtigde van [eiser] het dringend eigen gebruik als volgt toe:

In casu is sprake van een aantal omstandigheden die leiden tot de conclusie dat cliënt het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik. De zwaarwegendste omstandigheid is de situatie van de drie jonge kinderen (waaronder een baby) van cliënt en zijn partner. Bij de oudste twee kinderen is een ernstige gedragsstoornis geconstateerd. Het oudste kind zit om die reden op het Speciaal Basis Onderwijs in [woonplaats X] . Hier is hij niet op zijn plek. Het middelste kind zit nu nog op het regulier Basisonderwijs in [woonplaats X] , maar ook hij zit daar niet op zijn plek. De school en de GZ psycholoog dringen aan op de overstap naar het Speciaal Basis Onderwijs.

Het welzijn van beide kinderen en daardoor ook van hun ouders gaat dus achteruit. De kinderen worden na de zomervakantie overgeplaatst naar het SBO in [woonplaats Z] . Dit is een school die aansluit op de speciale zorgbehoeften van deze kwetsbare kinderen. Het spreekt voor zich dat cliënt om die reden graag naar [woonplaats Y] wil verhuizen. Het is immers onwenselijk en heel belastend om dagelijks de afstand [woonplaats X] - [woonplaats Z] te moeten overbruggen.

Bij de zorg voor de kinderen van het gezin zijn cliënt en zijn partner afhankelijk van een netwerk van mantelzorgers. (…) De naaste familieleden van het gezin (o.a. een moeder en een zus) zijn woonachtig in of in de nabijheid van [woonplaats Y] . Zij zijn bereid te fungeren als opvang en achtervang en zodoende mede zorg te dragen voor de verzorging van de kinderen. An wege zijn baan is cliënt veel van huis en heeft zijn partner de hulp van familie extra hard nodig. Er is dus sprake van een duidelijke woonplaats [woonplaats Y] .

2.10.

[gedaagde] heeft de woning niet ontruimd.

3 Het geschil

in conventie:

3.1.

[eiser] vordert – samengevat – om het tijdstip vast te stellen waarop de huurovereenkomst eindigt, met veroordeling van [gedaagde] tot ontruiming en tot vergoeding van proceskosten.

3.2.

[eiser] legt aan zijn vordering ten grondslag dat hij de huurovereenkomst heeft opgezegd wegens dringend eigen gebruik. De reden hiervoor is gelegen in de persoonlijke omstandigheden van [eiser] en zijn gezin, bestaande uit zijn partner en drie jonge kinderen [eiser] woont met zijn gezin in [woonplaats X] in een huurwoning. Bij de oudste twee kinderen is een ernstige gedragsstoornis geconstateerd. Het oudste kind volgt om die reden Speciaal Basis Onderwijs in [woonplaats X] . Het middelste kind volgt nog Regulier Basisonderwijs in [woonplaats X] . Beiden kinderen zitten niet op een geschikte plek. De twee kinderen zijn per 4 september 2017 overgeplaatst naar het Speciaal Basis Onderwijs in [woonplaats Z] . De GZ psychloog en de scholen hebben aangedrongen op de overstap naar het Speciaal Onderwijs te [woonplaats Z] . Het is onwenselijk dat zijn partner twee keer per dag van [woonplaats X] naar [woonplaats Z] moet rijden om de kinderen naar school te brengen en op te halen. Familieleden die het gezin zouden kunnen helpen wonen in of in de nabijheid van [woonplaats Y] . [eiser] heeft daar bovendien aan toegevoegd dat als [eiser] in het gehuurde kan gaan wonen, zijn oudste zoon regelmatig bij hem kan komen logeren of bij hem zou kunnen wonen. [eiser] heeft aan [gedaagde] vervangende woonruimte aangeboden aan de [adres] te [woonplaats Y] . Daarnaast heeft [eiser] een verhuisvergoeding aangeboden van € 500,00.

3.3.

[eiser] stelt dat hij voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat zijn belang bij beëindiging van de huurovereenkomst zwaarder weegt dan het belang van [gedaagde] bij voortzetting daarvan.

3.4.

[gedaagde] voert verweer. [gedaagde] stelt dat door [eiser] niet is onderbouwd waarom hij de woning dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Maar ook indien [eiser] dat aannemelijk maakt, dan vindt [gedaagde] dat zijn belangen bij voortzetting van de huurovereenkomst zwaarder wegen dan het belang van [eiser] bij de beëindiging daarvan. [gedaagde] stelt dat hij ervan uit is gegaan dat hij lange tijd in de woning zou kunnen blijven wonen en dat hij om die reden in de woning heeft geïnvesteerd. [gedaagde] beroept zich er op dat hij als zelfstandig ondernemer zonder personeel gebonden is aan de locatie. Hij stelt bovendien dat het voor hem als startende ondernemer moeilijk is om andere woonruimte te vinden en dat hij de verhuiskosten niet kan betalen.

in voorwaardelijke reconventie:

3.5.

[gedaagde] vordert om in geval van toewijzing van de vordering in conventie, [eiser] te veroordelen om aan hem een vergoeding te betalen van € 5.860,- als vergoeding voor verhuis- en inrichtingskosten en beroept zich daarbij op zogenaamde Amsterdamse kaderafspraken en een Sociaal Statuut.

3.6.

[eiser] betwist dat Amsterdamse kaderafspraken en/of een Sociaal Statuut van toepassing zijn, maar is alsnog bereid om aan [gedaagde] een verhuiskostenvergoeding te betalen van € 1.600,-.

4 De beoordeling

in conventie en voorwaardelijke reconventie:

4.1.

Tussen partijen is een huurovereenkomst gesloten voor bepaalde tijd van één jaar ingaande op 15 april 2016 en eindigend op 14 april 2017. Beëindiging van de overeenkomst door opzegging tegen het einde van de huurovereenkomst dient te geschiedden overeenkomstig artikel 19 van de algemene bepalingen. Vast staat dat de huurovereenkomst niet tegen 15 april 2017 is opgezegd, zodat de overeenkomst in beginsel voor onbepaalde tijd doorloopt (artikel 3.1 van de huurovereenkomst). [eiser] heeft wel opgezegd bij brief van 8 april 2017 tegen 1 augustus 2017 op grond van dringend eigen gebruik. Dit betekent dat de opgezegde huurovereenkomst ook na de datum waartegen is opgezegd, te weten 1 augustus 2017, van kracht blijft, tot onherroepelijk door de kantonrechter is beslist op een vordering van de verhuurder tot vaststelling van het tijdstip waarop de huurovereenkomst eindigt.

Opzeggingsgrond

4.2.

Art. 7:273 lid 1 BW bepaalt dat de kantonrechter bij zijn beslissing op de vordering van [eiser] uitsluitend de in de opzegging vermelde gronden in aanmerking neemt. Deze bepaling strekt ertoe dat een huurder aan de hand van de in de opzegging vermelde gronden moet kunnen bepalen of hij in de opzegging wil berusten of dat hij het op een procedure wil laten aankomen. Bij de beoordeling van de door de verhuurder meegedeelde opzeggingsgronden dient er rekening mee te worden gehouden dat de opzegging door een niet-deskundige kan zijn opgesteld, en dat aan het voorschrift een ruimhartige toepassing dient te worden gegeven.

4.3.

[eiser] heeft op 8 april 2017 de huurovereenkomst opgezegd, omdat hij wegens economische redenen het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Deze economische redenen zijn niet onderbouwd. Als de gemachtigde van [eiser] op 5 juli 2017, drie maanden na de opzegging, het dringend eigen gebruik van [eiser] alsnog toelicht, blijkt dat geen sprake is van economische redenen, maar van persoonlijke redenen die maken dat [eiser] en zijn gezin het gehuurde dringend nodig zouden hebben voor eigen gebruik. Voor zover [gedaagde] heeft bedoeld te stellen dat sprake is van een nieuwe opzeggingsgrond is de kantonrechter van oordeel dat met deze (nadere) toelichting weliswaar de feitelijke grondslag van de opzegging wordt gewijzigd, maar de opzeggingsgrond, ‘dringende noodzaak van persoonlijk gebruik van het gehuurde’ gehandhaafd blijft, zodat de kantonrechter deze gewijzigde feitelijke grondslag voor de gestelde dringende noodzaak om het gehuurde zelf in gebruik te nemen op grond van art. 7:273 BW bij de beoordeling zal betrekken (HR NJ 2008, 338 en HR NJ 2011, 180).

Toetsingskader

4.4.

Voor een geslaagd beroep op art. 7:274 lid 1 onder c BW zal [eiser] in de eerste plaats aannemelijk moeten maken dat hij het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Eerst nadat door [eiser] aannemelijk is gemaakt dat hij het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik, komt de kantonrechter toe aan de belangenafweging. [eiser] moet vervolgens aannemelijk maken dat zijn behoefte aan de verhuurde woonruimte zo dringend is, dat van hem, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt voortgezet. Indien [eiser] aannemelijk maakt dat hij het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik en dat zijn belang bij beëindiging van de huurovereenkomst aanmerkelijk zwaarder moet wegen dan het belang van [gedaagde] bij de voortzetting daarvan, kan de vordering tot beëindiging van de huur slechts worden toegewezen als [gedaagde] andere passende woonruimte kan verkrijgen. Op grond van art. 7:275 BW kan de kantonrechter bij toewijzing van de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst, een bedrag vaststellen dat de verhuurder aan de huurder moet betalen als tegemoetkoming in diens verhuis- en inrichtingskosten.

De verdere beoordeling

4.5.

Omdat de feiten en omstandigheden die door [eiser] aan zijn vordering ten grondslag zijn gelegd door [gedaagde] worden betwist, zal [eiser] in de gelegenheid worden gesteld, zoals ook door [eiser] aangeboden, om bij akte de feitelijke grondslag van de opzegging gedocumenteerd nader te onderbouwen. De kantonrechter wijst erop dat een onvoldoende onderbouwing zonder meer leidt tot afwijzing van de vordering. [gedaagde] krijgt de gelegenheid om daar vervolgens bij akte op te reageren.

4.6.

[eiser] heeft bij brief van 8 april 2017 aan [gedaagde] vervangende woonruimte aangeboden, gelegen aan de [adres] te [woonplaats Y] . [gedaagde] heeft ter comparitie van partijen bevestigd dat de aangeboden woonruimte passend is, maar als voorwaarde gesteld dat [eiser] gehouden is een verhuisvergoeding te betalen van € 6.000,00. Hoewel [eiser] eerst zal moeten aantonen dat zijn vordering kan worden toegewezen, is de kantonrechter van oordeel met het oog op artikel 7:275 lid 2 BW, anders dan [gedaagde] suggereert dat de verhuurder alleen verplicht is om bij te dragen in de kosten van de verhuizing, in het geval dat het voorgenomen dringend eigen gebruik bestaat uit renovatie van woonruimte die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is. In het onderhavige geval is het aan de kantonrechter om te bepalen of een tegemoetkoming moet worden betaald en om de hoogte daarvan vast te stellen. [eiser] heeft (uiteindelijk) aangeboden om aan [gedaagde] een vergoeding te betalen van € 1.600,00 en heeft ter comparitie verklaard dat hij hiertoe nog steeds bereid is. De kantonrechter acht een dergelijke tegemoetkoming in verhuis- en inrichtingskosten, gelet op de beperkte omvang van het gehuurde, redelijk. [gedaagde] heeft aan [eiser] verzocht de betreffende woonruimte vrij te houden totdat door de kantonrechter op de vordering van [eiser] zal zijn beslist. [eiser] heeft bij brief van 30 april 2017 [gedaagde] bericht dat, gelet op de weigering de aangeboden woning te betrekken, de woning in de verhuur zal worden geplaatst. Van [eiser] kan in redelijkheid niet worden verlangd dat hij de woning gedurende de procedure voor [gedaagde] beschikbaar houdt. Ter comparitie is gebleken dat de woonruimte aan de [straatnaam] inmiddels is verhuurd. Als in onderhavige procedure de beoordeling in het nadeel van [gedaagde] uitvalt, komt het niet langer beschikbaar zijn van de woning voor zijn rekening. [gedaagde] heeft ten onrechte aan acceptatie van de woning de voorwaarde verbonden dat [eiser] gehouden is een verhuiskostenvergoeding te voldoen van € 6.000,00. Gelet op het bovenstaande zal bij toewijzing van de vordering van [eiser] , [eiser] worden veroordeeld tot betaling van een vergoeding aan [gedaagde] van € 1.600,00. Nu [eiser] zich bereid heeft verklaard die vergoeding te voldoen, zal [eiser] niet in de gelegenheid worden gesteld binnen een door de kantonrechter te stellen termijn mede te delen of hij de opzegging (alsnog) wenst in te trekken.

4.7.

De kantonrechter stelt vast dat onderhavige procedure niet op zichzelf staat. [eiser] verhuurt bij afzonderlijke huurovereenkomsten de benedenverdieping aan [gedaagde] , de zolderverdieping aan [A] en een kamer op de 1e verdieping aan [B] . Tegelijkertijd met onderhavige procedure heeft [eiser] op dezelfde gronden ook een vordering ingesteld jegens [A] en [B] (zaaknummer/rolnummer 6293616 MC EXPL 17-8725 en 6293533 MC EXPL 17-8724). Als in verband met praktische en/of juridische beletselen onvoldoende aannemelijk is dat het voorgenomen eigen gebruik kan worden gerealiseerd, kan niet worden aangenomen dat de verhuurder de woonruimte dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Een dergelijke situatie zou zich mogelijk kunnen voordoen indien in de zaken tegen [A] en [B] de vordering van [eiser] zal worden afgewezen. Immers dan is het gebruik van de gehele woning aan het [adres] te [woonplaats Y] , zoals door [eiser] beoogd, niet realiseerbaar. [eiser] zal in de gelegenheid worden gesteld zich bij akte over de gevolgen voor onderhavige procedure uit te laten, voor het geval zich bovenomschreven omstandigheid zal voordoen.

4.8.

Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.

De beslissing

De kantonrechter:

verwijst de zaak naar de rolzitting van woensdag 4 april 2018 te 9.30 uur, waar [eiser] zich schriftelijk dient uit te laten omtrent hetgeen is overwogen onder overweging 4.5 en 4.7;

[gedaagde] zal vervolgens in de gelegenheid worden gesteld om daarop schriftelijk te reageren;

houdt iedere verdere beslissing aan.

Aldus gewezen door mr. R.M. Berendsen, kantonrechter, en uitgesproken in de openbare terechtzitting van 7 maart 2018, in tegenwoordigheid van de griffier.