Feedback

Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBMNE:2017:720

Instantie
Rechtbank Midden-Nederland
Datum uitspraak
22-02-2017
Datum publicatie
08-03-2017
Zaaknummer
4263508
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Eerste aanleg - enkelvoudig
Inhoudsindicatie

Huurrecht, beëindiging huurovereenkomst, waardering getuigenbewijs, tegenbewijs, bewijskracht.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

kantonrechter

locatie Utrecht

zaaknummer: 4263508 UC EXPL 15-10218 MEH/1029

Vonnis van 22 februari 2017

in de zaak tussen

1. de commanditaire vennootschap

Neddex Vastgoedfonds VI cv,

gevestigd in Rotterdam,

2. de stichting

Stichting Bewaarder Neddex VI,

gevestigd in Rotterdam,

verder gezamenlijk te noemen: Neddex,

eiseres,

gemachtigde: mr. R.M. Köhne, advocaat in Den Haag,

en

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

MaxGrip bv,

gevestigd in Utrecht,

verder te noemen: MaxGrip,

gedaagde,

gemachtigden: mrs. D.I. Madunic en A.S. van Sleen, advocaten in Amsterdam.

1 De procedure

1.1.

Het verdere verloop van de procedure blijkt uit:

  • -

    het tussenvonnis van 21 oktober 2015;

  • -

    het proces-verbaal van getuigenverhoor van 30 maart 2016;

  • -

    het proces-verbaal van tegenverhoor van 31 oktober 2016;

  • -

    de conclusie na getuigenverhoor van Neddex;

  • -

    de antwoordakte na getuigenverhoor van MaxGrip.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2 De verdere beoordeling

2.1.

Bij de verdere beoordeling van dit geschil bouwt de kantonrechter voort op en blijft hij bij dat wat in het tussenvonnis van 21 oktober 2015 is overwogen en beslist, tenzij daarvan wordt afgeweken.

2.2.

MaxGrip en Neddex zijn als respectievelijk huurder en verhuurder een overeenkomst aangegaan met betrekking tot kantoorruimte en parkeerplaatsen aan de [adres] in Utrecht. De overeenkomst had een duur van twee jaar, tot en met 31 december 2013. Door middel van een allonge van 20 februari 2013 is het oppervlak en het aantal parkeerplaatsen uitgebreid. De huurovereenkomst is per 1 januari 2014 (stilzwijgend) voortgezet voor een periode van twee jaar.

Vanaf eind september 2013 hebben [A] (CFO (financieel directeur) van MaxGrip) en [B] (directeur van Neddex Vastgoedfondsen nv) de huisvesting van MaxGrip besproken in verband met het feit dat MaxGrip haar kantoorlocatie in Capelle aan den IJssel wilde gaan samenvoegen in Utrecht, onder het aanhouden van een locatie in Rotterdam. Voor de locatie in Rotterdam heeft Neddex een voorstel gedaan en ook is gesproken over de mogelijkheden in Utrecht, waarbij MaxGrip niet alleen met Neddex maar ook met andere partijen in gesprek was. Tussen partijen heeft ook e-mailcorrespondentie plaatsgehad.

2.3.

In het genoemde tussenvonnis heeft de kantonrechter op voorhand bewezen geacht dat het e-mailbericht van 30 december 2013 van [A] aan [B] , bezien tegen de achtergrond van de eerdere correspondentie tussen partijen over en weer, door Neddex begrepen had moeten worden als een opzegging van de huurovereenkomst. Neddex is vervolgens in de gelegenheid gesteld hiertegen tegenbewijs te leveren.

2.4.

In dat e-mailbericht schrijft [A] onder meer:

“Tevens zal MaxGrip het gehuurde per eerst volgende mogelijkheid verlaten en derhalve het contract niet verlengen. Indien jullie eerder het contract willen ontbinden om een huurder tegemoet te komen is dat voor ons goed mogelijk. Mijn verwachting is dat ik 2 a 3 maanden nodig heb het geheel te ontruimen.”

In r.o. 4.4. van genoemd tussenvonnis heeft de kantonrechter geoordeeld dat de tekst van dit bericht op zichzelf helder is en niet valt in te zien wat daarmee anders kan zijn bedoeld dan de mededeling dat MaxGrip het gehuurde wenste te verlaten, bij voorkeur zelfs eerder dan aan het einde van de lopende termijn. Dit sluit, aldus de kantonrechter, aan bij het standpunt van MaxGrip in de discussie die tezelfdertijd liep over de allonge met betrekking tot de laatste kamer op de derde verdieping (kamer 3.32), in combinatie met de wens waarvan MaxGrip heeft blijk gegeven om het gehuurde vervolgens, als volledige verdieping in onderhuur te kunnen geven. Bovendien, zo overweegt de kantonrechter, heeft MaxGrip onweersproken gesteld dat zij eind 2013 een huurovereenkomst is aangegaan met CBRE voor kantoorruimte in het WTC met ingang van begin 2016 en voor de duur van vijf jaar.

2.5.

Op 30 maart 2016 heeft Neddex [B] doen horen. Hij heeft onder meer verklaard:

“Ik kan mij nog goed herinneren dat ik in oktober 2013 een gesprek heb gehad met [A] op het kantoor van MaxGrip te Capelle aan den IJssel. [A] vertelde mij dat MaxGrip de huurovereenkomst voor het pand Capelle aan den IJssel had opgezegd en als gevolg daarvan kantoorruimten nodig had zowel in Utrecht als in Rotterdam. (…) De heer [A] vroeg mij naar onze mogelijkheden in Utrecht en Rotterdam.

(…)

In het gesprek met [A] kwam ook ter sprake dat MaxSolar de huur beëindigd had voor een klein gedeelte van de derde etage die overigens door MaxGrip werd gehuurd. (…) De heer [A] verzocht mij of het mogelijk was om dat vrijgekomen deel van de derde etage er bij te huren. (…) De heer [A] heeft mij niet specifiek uitgelegd waarom hij die extra ruimte wenste. Voor mij was die reden vanzelfsprekend gelegen in de behoefte van MaxGrip aan extra kantoorruimte op korte termijn. (…) We hebben vervolgens daarover overeenstemming bereikt. (…) De heer [A] verzocht mij de afspraak vast te leggen in een allonge die kon worden toegevoegd aan de bestaande huurovereenkomst.

De heer [A] heeft mij niet verklaard dat hij in verband met huisvestingsproblematiek ook in gesprek was met CBRE. De heer [A] heeft in het gesprek mij geen informatie gegeven over de verdere toekomstplannen van MaxGrip met het pand [adres] .

(…)

De heer [A] heeft mij in mijn contacten met hem in de maanden oktober/november 2013 niet verteld dat MaxGrip voornemens was de huurovereenkomst met betrekking tot de [adres] per 1 januari 2016 te beëindigen.

Na de email wisseling van 4 november 2013 heb ik op 15 november 2013 de allonge naar de heer [A] gestuurd. (…) Ik herinner mij dat de heer [A] en ik voor de kerstdagen in 2013 elkaar telefonisch hebben gesproken. (…) De heer [A] verzocht mij of het mogelijk was het recht van onderhuur voor de gehele kantoorruimte te verkrijgen. Hij legde uit dat hij dat wenste ten behoeve van maximale flexibiliteit. Hij heeft dat verder niet uitgelegd. (…)

Vervolgens ontving ik op 30 december 2013 het email bericht van de heer [A] . Ik herinner mij dat ik de email van 30 december 2013 gelezen heb en daarover zeer verbaasd was. De inhoud van die email is bijzonder. Immers we hadden kort te voren nog overleg gehad over de door MaxGrip gewenste flexibiliteit en het recht op onderverhuur. In dat telefoongesprek heeft de heer [A] mij niets over de opzegging van de huurovereenkomst verteld. (…) Het is merkwaardig dat wij enerzijds met de heer [A] bezig zijn met het vastleggen van de afspraak over de uitbreiding van het aantal vierkante meters en dat anderzijds de heer [A] in zijn email schrijft de huurovereenkomst niet te verlengen. Deze mededeling paste helemaal niet in het onderwerp waarover de email gaat. Ik was dan ook verbaasd over de mededeling van de heer [A] dat MaxGrip de huurovereenkomst niet wenste te verlengen. Ik heb die mededeling als destijds bekende onderhandelingstactiek van huurders opgevat om te komen tot heronderhandeling over de huurprijs.

Op vragen van mr. Köhne heeft [B] onder andere geantwoord:

“Op zijn vraag of er nog andere redenen zijn waarom ik de bewuste zin (in het e-mailbericht van 30 december 2013; toevoeging kantonrechter) niet heb opgevat als een opzegging antwoord ik dat geen sprake is van een deurwaardersexploot of aangetekende brief. Voorts ben ik van mening van ‘niet verlengen’ niet hetzelfde is als opzeggen.”

2.6.

Op 31 oktober 2016 heeft MaxGrip [A] laten horen. Hij heeft onder andere verklaard:

“Op 2 oktober 2013 heeft er tussen mij en meneer [B] een gesprek plaats gevonden bij mij op kantoor in Capelle aan den IJssel. Alleen wij 2 waren daarbij aanwezig. (…) Ik heb gevraagd naar de opties voor het overplaatsen van het hoofdkantoor naar de [adres] . (…)

Tijdens het gesprek van 2 oktober 2013 hebben wij het niet over onderverhuur gehad. Dit gesprek was slechts een eerste stap, omdat het besluit tot samenvoeging net was genomen. (…)

Vlak voor de kerst van 2013 is de onderverhuur nadrukkelijk aan de orde gekomen. Toen heb ik waarschijnlijk de achtergrond van deze wens verteld. Dit heb ik gezegd tijdens een telefoongesprek. Tijdens dat telefoongesprek heb ik [B] verteld dat wij al een huurovereenkomst voor 5 jaar hadden getekend met CBRI (dat moet zijn: CBRE; toevoeging kantonrechter) met betrekking tot het WTC. In de overeenkomst met CBRI is een optie opgenomen dat wij binnen 2 jaar de locatie aan de [adres] konden laten overgaan naar het WTC. Dit was uiteraard afhankelijk van de mogelijkheid tot onderverhuur.

[B] heeft op een gegeven moment gezegd dat onderverhuur mogelijk is. Ik weet niet meer tijdens welke bespreking hij dit heeft gezegd, maar in mijn e-mail van 30 december 2013 vraag ik een bevestiging daarvan. (…) In december 2013 was het voor [B] in ieder geval wel duidelijk waarom wij wilden verhuren. De opzegging in de e-mail van 30 december 2013 past ook in deze wens tot onderverhuren. (…)

(…) Ik ben altijd duidelijk geweest over de samenvoeging. [B] wist dat de door Mazars gehuurde ruimte geen optie was, omdat zij zich nog aan het beraden was. Ik heb [B] per mail duidelijk gemaakt dat ik mij ging focussen op andere opties. Ik heb hem ook expliciet laten weten dat het contract met CBRI rond was. Voordien heb ik [B] , toen wij contact hadden over panden in Rotterdam, 1 of 2 keer gezegd dat wij met CBRI aan het onderhandelen waren en dicht tegen een contract aan zaten. Tenslotte heb ik expliciet gesproken over onderverhuur, waarover ik al heb verklaard. Volgens mij is er dan geen andere conclusie mogelijk dan dat wij wilden vertrekken. Verder wijs ik erop dat [B] later in 2014 in zijn mail van 11 maart 2014 aangeeft akkoord te gaan met het niet ondertekenen van de allonge mits het opleverrapport van het door ons gehuurde wordt afgewikkeld. Daaruit blijkt al wat mij betreft dat partijen over gingen in de richting van het opleveren van het pand.

De reden waarom wij kamer 3.32 erbij wilden huren is dat het verhuren van een gehele etage makkelijker is dan een etage minus 1 kamer.

(…)

Eind november 2013 heeft MaxGrip mondeling overeenstemming bereikt met CBRI en begin december 2013 is het contract getekend. Tijdens het telefoongesprek voor de kerst 2013 heb ik [B] medegedeeld dat dat contract was getekend. (…)

Ik weet niet meer wat ik tijdens het telefoongesprek voor de kerst 2013 exact heb gezegd. In elk geval heb ik aangegeven dat wij een contract met CBRI hadden en dat het voldoende was om de 2 entiteiten bij elkaar te brengen. (…)”

2.7.

In haar conclusie na enquête stelt Neddex zich op het standpunt dat zij zich niet kan verenigen met het tussenvonnis van 21 oktober 2015 en met de bewijslastverdeling en de formulering van de bewijsopdracht. Zij is het oneens met de overweging dat de tekst van het e-mailbericht van 30 december 2013 op zichzelf helder is.

Verder stelt Neddex zich op het standpunt dat ten onrechte wordt overwogen dat MaxGrip onweersproken heeft gesteld dat zij eind 2013 een huurovereenkomst met CBRE is aangegaan. Volgens Neddex heeft MaxGrip dat pas tijdens de comparitie gesteld en heeft zij dat onmiddellijk betwist. Bovendien is het niet van belang, aldus Neddex, omdat het alleen gaat om wat zij uiterlijk 30 december 2013 wist.

Ten slotte stelt Neddex zich op het standpunt dat de overweging “bezien tegen de achtergrond van de eerdere correspondentie over en weer tussen partijen” (zie hierboven onder 2.3.) onbegrijpelijk is, omdat er geen correspondentie is die steun biedt voor het oordeel dat Neddex het e-mailbericht van 30 december 2013 als een opzegging had moeten begrijpen.

Neddex vraagt de kantonrechter terug te komen op zijn bewijsbeslissing.

2.8.

In haar antwoordakte na enquête gaat MaxGrip niet expliciet op het bovenstaande in. Wel benoemt zij de uitgangspunten die volgens haar tot de bewijsopdracht hebben geleid. Deze zijn samengevat:

  • -

    de tekst van de opzegging is helder;

  • -

    de wens het gehuurde te verlaten sluit aan bij de discussie over de allonge met betrekking tot de lege kamer in combinatie met de wens van MaxGrip het gehuurde als geheel in onderverhuur te kunnen geven;

  • -

    deze wens sluit ook aan bij het feit dat MaxGrip en CBRE eind 2013 een huurovereenkomst hebben gesloten, wat niet door Neddex is weersproken;

  • -

    de uitleg van Neddex dat de e-mail slechts een onderhandelingsdoel diende, is naar het oordeel van de kantonrechter niet aannemelijk en valt volgens MaxGrip ook niet te rijmen met de huurovereenkomst met CBRE.

De kantonrechter begrijpt hieruit dat MaxGrip van mening is dat hij niet behoort terug te komen op de bewijsopdracht.

2.9.

Uitgangspunt is dat in beginsel niet kan worden teruggekomen van een in een eerder tussenvonnis gegeven bindende eindbeslissing (zoals de bewijsopdracht), behalve als bijzondere – door de rechter in zijn desbetreffende beslissing nauwkeurig aan te geven – omstandigheden het onaanvaardbaar zouden maken dat de rechter aan de eindbeslissing in kwestie zou zijn gebonden. Dat kan met name het geval zijn als sprake is van een evidente feitelijke of juridische misslag of als de desbetreffende beslissing blijkt te berusten op een, niet aan de belanghebbende partij toe te rekenen, onjuiste feitelijke grondslag. Een bindende eindbeslissing berust onder meer op een onjuiste feitelijke grondslag als de rechter na heroverweging inziet dat zijn uitdrukkelijke en zonder voorbehoud gegeven oordeel gegrond is op een onhoudbare feitelijke lezing van een of meer gedingstukken, welke lezing bij handhaving zou leiden tot een einduitspraak waarvan de rechter overtuigd is dat die ondeugdelijk zou zijn.

2.10.

De kantonrechter ziet geen reden terug te komen op de in het tussenvonnis van 21 oktober 2015 gegeven bewijsopdracht en overweegt daartoe als volgt.

Neddex heeft niet toegelicht waarom het oordeel geen stand kan houden dat de tekst “Tevens zal MaxGrip het gehuurde per eerst volgende mogelijkheid verlaten en derhalve het contract niet verlengen.” niet duidelijk is. Met deze zin – mede in het licht van de volgende zin “Indien jullie eerder het contract willen ontbinden om een huurder tegemoet te komen is dat voor ons goed mogelijk.” – kan naar het oordeel van de kantonrechter werkelijk niets anders bedoeld zijn dan dat MaxGrip het gehuurde per eerstvolgende datum wilde verlaten, zo mogelijk nog eerder.

Niet duidelijk is wat Neddex bedoelt met haar stelling dat zij tijdens de comparitie van 2 oktober 2015 wel degelijk heeft betwist dat MaxGrip eind 2013 een huurovereenkomst met CBRE is aangegaan. Uit de zittingsaantekeningen blijkt dat MaxGrip de huurovereenkomst tijdens de comparitie bij zich had. Wat daarover te betwisten valt, is niet door Neddex uitgelegd. Overigens is Neddex van mening dat het niet van belang is of MaxGrip wel of geen overeenkomst met CBRE had, maar of zij daarvan op de hoogte was. Dit is een onderwerp dat tijdens de getuigenverhoren naar voren kon komen en ook feitelijk naar voren is gekomen. Voor zover Neddex bedoelt te zeggen dat de kantonrechter, vooruitlopend op dat wat de getuigen mogelijk zouden verklaren, tot een andere bewijsopdracht had moeten komen, vindt deze opvatting geen steun in het recht.

Tot slot heeft de kantonrechter in r.o. 4.4 van zijn tussenvonnis slechts geoordeeld dat de opzegging volgens MaxGrip aansluit bij de eerdere correspondentie over de allonge met betrekking tot kamer 3.32 en over haar wens de gehele verdieping in onderhuur te geven. Hierin valt geen feitelijke of juridische misslag te ontdekken.

2.11.

Vervolgens moet de vraag beantwoord worden of Neddex in haar tegenbewijs is geslaagd, dat wil zeggen of Neddex het e-mailbericht van 30 december 2013 niet heeft opgevat als een opzegging en ook niet zodanig had hoeven op te vatten. Zij vindt van wel, MaxGrip uiteraard van niet. Juist is in elk geval het standpunt van Neddex dat de verklaring van [B] ‘volle’ bewijskracht heeft, omdat dat wat hij heeft verklaard geen betrekking heeft op feiten waarvoor Neddex het bewijsrisico draagt. Op zijn verklaring is het bepaalde in artikel 164 lid 2 van het Wetboek van Burgerlijke rechtsvordering (Rv.) niet van toepassing.

2.12.

In de kern komt de verklaring van [B] erop neer dat hij het e-mailbericht van 30 december 2013 niet heeft opgevat en ook niet heeft hoeven op te vatten als een beëindiging van de huurovereenkomst, omdat hij en [A] tot dat moment besprekingen over uitbreiding van het gehuurde hebben gevoerd tegen de achtergrond van MaxGrips behoefte aan extra kantoorruimte op korte termijn. [A] heeft hem niet verteld dat MaxGrip in gesprek was met derde-partijen over alternatieve huurruimte, laat staan dat daartoe al een overeenkomst was ondertekend. Ook toen [A] vroeg of MaxGrip het recht van onderverhuur kon krijgen, heeft [A] niet gezegd dat MaxGrip het gehuurde wilde verlaten. Daarom – en mede omdat de beëindiging niet in overeenstemming is met de rest van het bericht – kwam de inhoud van het e-mailbericht van 30 december 2013 voor [B] als een verrassing.

2.13.

Vaststaat dat [B] en [A] medio oktober 2013 besprekingen hebben gevoerd over mogelijkheden voor het huren van extra ruimte aan de [adres] in Utrecht. Uit de verklaringen van [B] en [A] volgt dat laatstgenoemde in elk geval tijdens deze besprekingen niet heeft gezegd dat MaxGrip met CBRE in overleg was over een huurovereenkomst.

Vaststaat verder dat [B] en [A] vlak voor de kerst van 2013 telefonisch met elkaar hebben gesproken. Volgens [A] heeft hij [B] toen in kennis gesteld van de besprekingen met CBRE. Het bepaalde in artikel 164 lid 2 Rv. is wel van toepassing op de verklaringen van [A] . Dit betekent dat de door [A] afgelegde verklaring geen bewijs in het voordeel van MaxGrip op kan leveren, tenzij deze strekt ter aanvulling van onvolledig bewijs. Hiervan is sprake als er aanvullende bewijzen zijn die zodanig sterk zijn en zodanig essentiële punten betreffen dat zij de verklaring van [A] voldoende geloofwaardig maken. Dergelijke aanvullende bewijzen zijn er niet. Het moet er daarom voor worden gehouden dat [A] [B] niet kort voor de kerst van 2013 heeft verteld dat MaxGrip met CBRE aan het onderhandelen was.

2.14.

Het voorgaande brengt evenwel niet mee dat Neddex in het tegenbewijs is geslaagd. Gezegd kan worden dat MaxGrip er een aparte manier van communiceren op nahoudt. Zij onderhandelt enkele maanden met Neddex over uitbreiding van de huurruimte aan de [adres] en vraagt op een gegeven moment of het mogelijk is de gehele etage onder te verhuren. Het is onder die omstandigheden niet erg sympathiek de gesprekspartner in een e-mailbericht dat hoofdzakelijk gaat over de uitbreiding, mee te delen dat zij de huurovereenkomst wil beëindigen. Dat laat onverlet dat de tekst van dit bericht op zichzelf helder is. Uit de verklaring van [B] kan de kantonrechter niet anders dan afleiden dat hij de het bericht ook daadwerkelijk als wens tot beëindiging heeft begrepen. [B] heeft namelijk verklaard dat hij – gezien de voorgeschiedenis – verrast was door die beëindiging. Immers vond [B] “het (…) merkwaardig dat wij enerzijds met de heer [A] bezig zijn met het vastleggen van de afspraak over de uitbreiding van het aantal vierkante meters en dat anderzijds de heer [A] in zijn email schrijft de huurovereenkomst niet te verlengen.”.

Dat hij ook heeft verklaard dat hij de tekst heeft opgevat als een onderhandelingsstrategie om de huurprijs te drukken en daarom kennelijk niet als serieuze wens tot beëindiging, is daarmee in strijd en reeds daarom niet geloofwaardig. Immers, als [B] het bericht werkelijk had opgevat als een poging de prijs te drukken, dan zou hij juist niet verrast zijn geweest.

Om dezelfde reden leidt [B] ’s verklaring dat geen sprake is van een deurwaardersexploot of aangetekende brief en dat volgens hem ‘niet verlengen’ niet hetzelfde is als opzeggen, niet tot een ander oordeel.

2.15.

Voor zover Neddex het standpunt betrekt dat MaxGrip de huurovereenkomst niet rechtsgeldig heeft opgezegd, omdat de e-mail van 30 december 2013 geen aangetekende brief of deurwaardersexploot is, leidt dit evenmin tot een ander oordeel. In r.o. 4.6 van het tussenvonnis is al geoordeeld dat het vormvereiste voor opzegging geacht moet worden te zijn overeengekomen met het oog op de rechtszekerheid en verder dat het e-mailbericht – als het moet worden opgevat als een opzegging, wat het geval is – voldoende zekerheid biedt over het tijdstip waarop is opgezegd en het tijdstip waartegen is opgezegd.

2.16.

Verder heeft de kantonrechter in zijn tussenvonnis geoordeeld dat als Neddex niet slaagt in het tegenbewijs, MaxGrip geacht wordt met haar e-mailbericht van 30 december 2013 de huurovereenkomst rechtsgeldig te hebben opgezegd en dat de vorderingen zullen worden afgewezen. Dit zal dan ook gebeuren.

2.17.

De kantonrechter wijst de vorderingen af. Neddex zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van MaxGrip worden begroot op € 1.000,- (4 punten x tarief € 250,-) aan salaris gemachtigde. Hierbij is de kantonrechter uitgegaan van een vordering van onbepaalde waarde, rekening houdend met de zwaarte van de zaak.

3 De beslissing

De kantonrechter:

3.1.

wijst de vorderingen af,

3.2.

veroordeelt Neddex tot betaling van de proceskosten aan de zijde van MaxGrip, tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 1.000,- aan salaris gemachtigde,

3.3.

verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. M.E. Heinemann, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 22 februari 2017.