Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBMNE:2017:4529

Instantie
Rechtbank Midden-Nederland
Datum uitspraak
13-09-2017
Datum publicatie
20-09-2017
Zaaknummer
C/16/402766 / HA ZA 15-852
Rechtsgebieden
Verbintenissenrecht
Bijzondere kenmerken
Eerste aanleg - meervoudig
Inhoudsindicatie

Joint venture overeenkomst. Geen onrechtmatige daad/bestuurdersaansprakelijkheid

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
OR-Updates.nl 2017-0252

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

handelskamer

locatie Utrecht

zaaknummer / rolnummer: C/16/402766 / HA ZA 15-852

Vonnis van 13 september 2017

in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[eiseres] B.V.,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

eiseres,

advocaat mr. J.A.J. Leeman te Rotterdam,

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[gedaagde] B.V.,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

gedaagde,

advocaat mr. J. Weermeijer te Hoofddorp.

Partijen zullen hierna [eiseres] en [gedaagde] genoemd worden.

1 De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

  • -

    de dagvaarding

  • -

    de conclusie van antwoord

  • -

    de conclusie van repliek

  • -

    de conclusie van dupliek

  • -

    de pleidooien en de ter gelegenheid daarvan overgelegde stukken.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2 De feiten

2.1.

[eiseres] en [gedaagde] zijn beide actief in de bouw en projectontwikkeling en zij hebben in het verleden meerdere bouwprojecten samen tot ontwikkeling gebracht. Daarbij lag de focus van [eiseres] op de aannemingswerkzaamheden en die van [gedaagde] op de projectontwikkeling.

2.2.

[gedaagde] had de aanbesteding verworven voor de herontwikkeling aan de [straatnaam] te [wijk 1] (hierna: het [straatnaam] -project). Naar aanleiding van een eerder gemaakte afspraak (een in de ‘ [straatnaam] overeenkomst’ uit 1993 neergelegde intentie tot samenwerken) zijn [eiseres] en [gedaagde] voor de bouw en ontwikkeling van het [straatnaam] -project een joint venture aangegaan. Daartoe is op 6 maart 2003 een overall-overeenkomst gesloten, een overkoepelende overeenkomst bestaande uit een projectontwikkelingsovereenkomst, een afstandovereenkomst en een raamovereenkomst (hierna gezamenlijk aangeduid als: de overeenkomst). Het project werd uitgevoerd door [bedrijfsnaam 1] B.V. (hierna: [bedrijfsnaam 1] ). Van deze projectvennootschap houden [eiseres] en [gedaagde] ieder de helft van de aandelen en zijn zij elk bestuurder.

2.3.

Voordat [eiseres] bij het [straatnaam] -project was betrokken werden bij brief van 14 april 1999 al afspraken vastgelegd tussen [bedrijfsnaam 1] en B.V. [bedrijfsnaam 2] (hierna: [bedrijfsnaam 2] ), van supermarktketens [X] en [Y] . Op grond van die overeenkomst, door partijen ook aangeduid als ‘de [bedrijfsnaam 2] -deal’, kreeg [bedrijfsnaam 2] aanspraak op een supermarktvestigingspunt in het [straatnaam] -project tegen betaling van NLG 5.000.000,-. Daarnaast werd in de brief (voor zover relevant) de volgende afspraak vastgelegd:

“(…)

5. [bedrijfsnaam 2] zal de sub 4 bedoelde winkel- en kantoorruimte, bibliotheek en parkeergarage verwerven tegen een bruto aanvangsrendement van 6,5% per jaar, waarbij aan de door [bedrijfsnaam 2] (al dan niet via franchise) te exploiteren supermarkt een huur wordt toegerekend van fl. 290,-/m2 b.v.o. exclusief B.T.W., prijspeil 01.01.1998. De huur van de overige winkelruimte, de kantoorruimte en de bibliotheek worden vastgesteld op basis van de door […] te realiseren huren. Voor de parkeergarage is het uitgangspunt een opbrengst van fl. 500,- per parkeerplaats per jaar excl. B.T.W. De koopprijs zal derhalve berekend worden door de huur op jaarbasis van de herontwikkeling per de datum van de oplevering, te vermenigvuldigen met 100/6.5. [bedrijfsnaam 2] zal de koopprijs voldoen naar mate de bouw van de herontwikkeling vordert. Ingeval van leegstand van winkelruimte bij oplevering zal […] de niet verhuurde m2 winkelruimte huren voor maximaal 1 jaar, met het recht op in de plaatsstelling.

(…)

12. Het vorenstaande zal, zodra zulks wenselijk is, uitgewerkt worden in nadere overeenkomsten.

(…)”

2.4.

Op 5 juli 2006 heeft Fortis Vastgoedontwikkeling N.V. (hierna: Fortis) het [gedaagde] -concern met de daarbij horende […] -vennootschappen overgenomen. Bij brief van 2 augustus 2007 zijn de afspraken vastgelegd die werden gemaakt tussen Fortis en [bedrijfsnaam 2] (inmiddels genaamd [bedrijfsnaam 3] ), onder meer over afstand van kooprecht door [bedrijfsnaam 2] in het [straatnaam] -project en in het project [wijk 2] in [woonplaats] . Aan [bedrijfsnaam 2] werd een afkoopsom van € 900.000,- voor beide projecten voldaan. Van die vergoeding is een deel van € 300.000,- ten laste van [bedrijfsnaam 1] gebracht en € 600.000,- ten laste van het [wijk 2] -project.

2.5.

[bedrijfsnaam 1] en Stichting Spoorwegpensioenfonds (hiern: SPF) hebben een turnkey overeenkomst gesloten met betrekking tot het [straatnaam] -project (hierna: de tko). In de tko is onder meer het volgende opgenomen:

“(…)

Project:

het project [naam winkelcentrum] te [vestigingsplaats] omvattende:

  • -

    ca. 2.940 m2 BVO supermarkten;

  • -

    ca. 1.203 m2 BVO dagwinkels;

  • -

    ca. 500 m2 bibliotheek;

  • -

    92 woonappartementen;

  • -

    Een parkeerkelder met 250 parkeerplekken, waarvan 166 behorende bij de commerciële voorzieningen en 84 behorende bij de (woon)appartementen.

(…)

Verkochte:

de appartementsrechten en bouwvergunningstekeningen zoals nader aangeduid in de Splitsingsakte(n) en bijbehorende splitsingstekeningen rechtgevende op:

  1. Het appartementsrecht bestemd voor commerciële voorzieningen/winkels/bibliotheek c.a. in het Project(…); en

  2. 38 appartementsrechten bestemd voor bewoning c.a. in het Project (…); en

  3. De 204 appartementsrechten bestemd voor parkeren c.a. in het Project (…)

  4. Het opstalrecht ten behoeve van appartementsindex 2 en ten laste appartementsindex 4 voor het hebben en houden van een koelinstallatie.

(…)

3. Koopprijs Verkochte (Winkels + Appartementen + parkeerplekken)

Winkels

3.1

De voorlopige koopprijs voor de winkels (inclusief bibliotheek en de bijbehorende 166 parkeerplekken) is gebaseerd op:

- de geprognosticeerde huurstroom ad EUR 777.298,= (…)

- een bruto aanvangsrendement van 6.2 % (…)

- vaste opslag van EUR 216.376,47,= (…)

(…)

3.2

De voorlopige koopprijs voor de Winkels als vermeld in artikel 3.1 zal op de datum van Oplevering-SPF worden aangepast, indien blijkt dat de daadwerkelijk gerealiseerde aanvangshuursom hoger of lager is dan het bij de berekening van de voorlopige koopprijs aangenomen bedrag (…)

Appartementen

3.4

De vaste koopprijs voor de Appartementen (inclusief de 38 bijbehorende parkeerplekken) bedraagt EUR 7.090.800,= (…) inclusief BTW en vrij op naam.

(…)

5. Betaling en juridische levering

5.1

SPF zal de koopprijzen van de Winkels (inclusief bijbehorende parkeerplekken) en de Appartementen (inclusief bijbehorende parkeerplekken), vermeerderd met de omzetbelasting aan […] voldoen in termijnen overeenkomstig de als bijlage 6 aan deze overeenkomst gehechte termijnstaat.(…)

(…)

5.3

In het termijnschema zoals bedoeld in artikel 5.1 is een splitsing aangebracht naar Appartementen en Winkels. Vorenbedoeld termijnenschema is gebaseerd op een betaling naar rato van voortgang van de bouw. […] vergoedt over de verrichte betalingen, zoals bedoeld in artikel 5.1, vanaf de datum van ontvangst van de betreffende betaling tot aan deeloplevering van de winkels respectievelijk de Appartementen een rentevergoeding. De hoogte van voornoemde rentevergoeding bedraagt per jaar voor de Appartementen 4,75% (berekend over de koopsom inclusief BTW) en voor de Winkels 5,85% (berekend over de koopsom exclusief BTW). Bij betaling door SPF van een verschuldigde termijn zal de tot dan toe door […] verschuldigde rente, zoals hiervoor bedoeld, worden verrekend met de op dat moment door SPF verschuldigde termijn.

(…)”

2.6.

[eiseres] heeft op 17 november 2008 een eerdere versie van de tko ondertekend. Deze versie is niet de definitieve overeenkomst. In december 2008 is de tko ondertekend door alle daarbij betrokken partijen, waarbij [eiseres] krachtens volmacht werd vertegenwoordigd door [A] van Fortis. De hiervoor in 2.5 geciteerde bepalingen zijn in het door [eiseres] ondertekende concept en in de definitieve versie gelijkluidend.

2.7.

De bouw van het [straatnaam] -project is gestart op 28 november 2007. Het project is in 2010 opgeleverd.

3 Het geschil

3.1.

[eiseres] vordert – samengevat weergegeven – dat [gedaagde] bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, wordt veroordeeld:

primair: tot betaling aan [eiseres] van € 806.681,50, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 3 juni 2010 tot de voldoening;

subsidiair: tot betaling aan [bedrijfsnaam 1] van € 1.613.363,-, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 3 juni 2010 tot de voldoening;

met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten en de nakosten.

3.2.

[eiseres] baseert haar vordering op het standpunt dat [gedaagde] onrechtmatig heeft gehandeld jegens [eiseres] met schade tot gevolg, althans dat [gedaagde] als bestuurder van [bedrijfsnaam 1] aansprakelijk is voor de schade die het gevolg is geweest van het feit dat [bedrijfsnaam 2] als investeerder in het [straatnaam] -project is afgekocht. In plaats van [bedrijfsnaam 2] werd SPF investeerder. Die overeenkomst was volgens [eiseres] aanzienlijk nadeliger voor [bedrijfsnaam 1] omdat aan SPF over de aanneemsom een substantiële rente moest worden vergoed. [gedaagde] heeft daarbij [eiseres] willens en wetens misleid, aldus [eiseres] .

3.3.

[gedaagde] voert verweer dat zich als volgt laat samenvatten. [eiseres] heeft geen volmacht om een vordering namens [bedrijfsnaam 1] in te stellen. [gedaagde] betwist dat sprake is van wanprestatie, onrechtmatige daad of onbehoorlijke taakvervulling. De afkoop van [bedrijfsnaam 2] heeft niet tot schade geleid maar maakte juist de weg vrij voor een gunstiger afspraak met SPF. Een rentevergoeding zou namelijk ook deel hebben uitgemaakt van de definitieve afspraken met [bedrijfsnaam 2] , als de investeringsovereenkomst met [bedrijfsnaam 2] niet zou zijn afgekocht. [gedaagde] voert voorts aan dat [eiseres] haar recht heeft verwerkt om te klagen over de gang van zaken, hetzij op grond van artikel 6:89 BW, hetzij gezien het feit dat [eiseres] zelf de overeenkomst met SPF mede heeft ondertekend. Bovendien gaat het hier volgens [gedaagde] over afgeleide schade, die gezien de omstandigheden niet voor vergoeding in aanmerking komt. [eiseres] is daarbij niet misleid; zij stelt geen feiten en omstandigheden die deze stelling rechtvaardigen, aldus [gedaagde] .

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4 De beoordeling

4.1.

[eiseres] stelt zich op het standpunt dat zij, althans dat [bedrijfsnaam 1] , schade heeft geleden door toedoen van [gedaagde] , doordat [gedaagde] , handelend als bestuurder van [bedrijfsnaam 1] , de [bedrijfsnaam 2] -deal heeft afgekocht en een investeringsovereenkomst is aangegaan met SPF. Weliswaar kon met SPF een beter bruto aanvangsrendement worden overeengekomen, met € 600.000,- extra opbrengst tot gevolg, maar hiervan moet volgens [eiseres] worden afgetrokken de afkoopsom aan [bedrijfsnaam 2] van € 300.000,- en de rentevergoeding over de aanneemsom die verschuldigd was aan SPF van € 1.913.363,- . Dat resulteert in een schade van € 1.613.363,- die [eiseres] hetzij voor de helft aan zichzelf als 50% aandeelhouder in [bedrijfsnaam 1] vergoed wil zien, hetzij in het geheel aan [bedrijfsnaam 1] .

4.2.

[eiseres] heeft voor haar vordering verschillende juridische grondslagen geformuleerd en uitgewerkt. In alle gevallen is de vordering feitelijk geheel gebaseerd op het uitgangspunt dat als de overeenkomst met [bedrijfsnaam 2] zou zijn uitgevoerd, er geen rentevergoeding verschuldigd was over de door [bedrijfsnaam 2] te investeren aanneemsom. [eiseres] wijst er in dat verband op, dat in de afsprakenbrief van 14 april 1999 helemaal niets is terug te vinden over een rentevergoeding. In de nog nader te sluiten overeenkomsten konden alleen de al gemaakte en vastgelegde afspraken worden uitgewerkt, maar er zou geen ruimte zijn voor het overeenkomen van een niet eerder besproken rentecomponent. De reden dat aan [bedrijfsnaam 2] geen rente betaald hoefde te worden is, dat [bedrijfsnaam 2] geen eindbelegger maar eindgebruiker zou zijn. Het belang van [bedrijfsnaam 2] was gelegen in de koop van een geschikte supermarktlocatie, aldus [eiseres] .

4.3.

[gedaagde] betwist dat dit feitelijke uitgangspunt van [eiseres] juist is en stelt daartegenover dat als het zo ver zou zijn gekomen, ook in de nog te sluiten turnkey overeenkomst met [bedrijfsnaam 2] een rentevergoeding deel zou hebben uitgemaakt van de voorwaarden. Zij voert aan dat het een vaste werkwijze is van [gedaagde] om in alle projecten voorafgaand aan de bouw een eindbelegger te contracteren, zodat [gedaagde] zekerheid heeft over de financiering en de afname van het bouwproject. Vervolgens wordt dan in een turnkey overeenkomst de financiering van de bouw vastgelegd in een termijnenstaat, waarbij de belegger recht heeft op een redelijke vergoeding voor de vooruit te betalen bouwtermijnen. Op deze wijze kan de bouw worden gefinancierd en is het voor [gedaagde] niet nodig om bancaire bouwfinanciering aan te trekken. Wat [eiseres] betoogt, dat in de uitvoering van de afspraken met [bedrijfsnaam 2] geen rente verschuldigd zou zijn is dan ook niet goed denkbaar. Zonder bouwfinanciering kan namelijk niet worden gebouwd, aldus [gedaagde] . Dat [bedrijfsnaam 2] bereid zou zijn om de bouw zonder vergoeding te financieren, omdat het haar ging om de supermarktlocatie klopt volgens [gedaagde] evenmin; voor dat recht heeft [bedrijfsnaam 2] immers, separaat, een bedrag van NLG 5.000.000,- betaald en deze afspraak is ook zo uitgevoerd (en niet afgekocht).

4.4.

[gedaagde] heeft verklaringen overgelegd van voormalig bestuurders van [gedaagde] . Zij waren bestuurders totdat [gedaagde] door Fortis werd overgenomen. Deze bestuurders bevestigen dat in alle projecten van [gedaagde] de gang van zaken als volgt was: er werd een principe-overeenkomst met een eindbelegger gesloten, zodat de bouw kon beginnen. In de daarop volgend te sluiten turnkey overeenkomst met de koper werd altijd een rentevergoeding afgesproken voor de gedurende de bouw te betalen bouwtermijnen. [B] verklaart in dit verband:“(…) [gedaagde] B.V. heeft een groot aantal bouwprojecten in Nederland ontwikkeld. In alle gevallen (…) ging [gedaagde] eerst over tot de bouw van een dergelijke bouwontwikkeling indien en zodra [gedaagde] althans de daarvoor opgerichte […] -projectmaatschappij een eindbelegger had gecontracteerd. Indien en zodra er een principe-overeenkomst met een eindbelegger tot stand was gekomen, volgde de onderhandelingen over de totstandkoming van een turnkey-overeenkomst (…).

Ik kan, zonodig onder ede, verklaren dat in alle bouwprojecten waarbij [gedaagde] betrokken is geweest er in alle gevallen in een turnkey-overeenkomst met een eindbelegger een voor de eindbelegger door […] verschuldigde rentevergoeding werd opgenomen met betrekking tot de door de eindbelegger tijdens de bouw aan […] te betalen bouwtermijnen. Doordat […] met de eindbelegger een dergelijke financieringsconstructie, telkens, heeft opgetuigd, waren wij niet afhankelijk van enige bancaire financiering. De eindbelegger financierde, tegen een redelijke rentevergoeding, de bouw van het door hem/haar gekochte bouwproject. (…)

Op basis van mijn wetenschap als voormalig directeur van [gedaagde] ben ik in alle gerealiseerde (en niet-gerealiseerde) bouwprojecten als onderhandelaar en opsteller van de overeenkomsten met de eindbelegger betrokken geweest. Hiervoor gaf ik al aan dat in alle turnkey-overeenkomsten welke [gedaagde] / [bedrijfsnaam 1] gesloten heeft met eindbeleggers een rentevergoeding is opgenomen voor de eindbelegger. (…)”

4.5.

[C] , eveneens voormalig bestuurder van [gedaagde] , heeft verklaard: “(…) Er werd bij […] niet gestart met de realisatie van een bouwproject alvorens de eindbelegger, veelal een verzekeringsmaatschappij of een pensioenfonds, was gecontracteerd en er afspraken gemaakt waren omtrent de financiering van de projecten. (…)
Voor de financiering van de projecten werd met de eindbelegger altijd een rentevergoeding afgesproken. De belegger financierde de bouwkosten tijdens de bouw, betaalde bij de start van de bouw de verschuldigde grondkosten alsmede alle tot op dat moment door […] gemaakte voorbereidingskosten. Dit was een vaste werkwijze bij [gedaagde] / […] . Deze werkwijze werd vastgelegd in zogenaamde standaardcontracten. Alle projecten van [gedaagde] werden op een dergelijke wijze ingericht. (…)
In alle turnkey-overeenkomsten in de 18 jaar dat ik bij [gedaagde] (en de opgerichte […] projectvennootschappen) betrokken ben geweest, wordt aan de koper/eindbelegger voor de tijdens de bouw te betalen bouwtermijnen een rentevergoeding betaald.(…)”

4.6.

Daarnaast voert [gedaagde] aan dat, ook al is in de afsprakenbrief met [bedrijfsnaam 2] van 14 april 1999 geen afspraak vastgelegd over een rentevergoeding, uit de gemaakte afspraken wel kan worden afgeleid dat een rentevergoeding verschuldigd zou zijn. Als [bedrijfsnaam 2] de bouwfinanciering, zonder enige rentevergoeding voor haar rekening genomen zou hebben, dan had zij het [[straatnaam]project] niet tegen het overeengekomen bruto aanvangsrendement van 6,5% kunnen verwerven. Het bruto aanvangsrendement wordt berekend door de (geprognosticeerde) huuropbrengst in het eerste jaar van de exploitatie te delen door de totale door de koper gepleegde financiële investering, dus inclusief eventuele renteverliezen van de koper. [gedaagde] heeft dit argument, dat al in de conclusie van dupliek was opgenomen, bij gelegenheid van de pleidooien nader toegelicht, aan de hand van een rekenvoorbeeld. De conclusie daarvan is, dat als geen rentevergoeding zou worden betaald, het bruto aanvangsrendement lager zou uitkomen dan de overeengekomen 6,5%, als gevolg van het renteverlies dat de investeerder zou leiden bij voorfinanciering in termijnen.

[eiseres] is op dit argument in het geheel niet ingegaan en heeft (dus) niet weersproken dat uit de in 1999 met [bedrijfsnaam 2] gemaakte afspraken wel kan worden afgeleid dat een rentevergoeding verschuldigd zou zijn aan [bedrijfsnaam 2] , ook al werd dat als zodanig niet in die brief benoemd.

4.7.

[gedaagde] heeft, kortom, uitgebreid toegelicht en onderbouwd dat als uitvoering was gegeven aan de [bedrijfsnaam 2] -deal, ook bij deze deal financieringskosten onvermijdelijk waren geweest en dat dit tevens blijkt uit de berekening van het met [bedrijfsnaam 2] overeengekomen bruto aanvangsrendement. [eiseres] heeft dat op haar beurt niet voldoende gemotiveerd weersproken. Zij kon, gezien de toelichting en onderbouwing van [gedaagde] op dit punt niet volstaan met de enkele constatering dat in de afsprakenbrief met [bedrijfsnaam 2] geen rentevergoeding is opgenomen. Het andere argument, dat [bedrijfsnaam 2] bereid zou zijn kosteloos voor te financieren omdat zij belang had bij een supermarktvestigingspunt snijdt geen hout, nu [bedrijfsnaam 2] voor dit recht apart NLG 5.000.000,- heeft afgerekend en zo haar vestigingspunt heeft gekregen in het [straatnaam] -project, zonder daarbij onroerende zaken in eigendom te verkrijgen. Dit betekent dat [eiseres] de (feitelijke) grondslag van haar vordering onvoldoende heeft onderbouwd, in het licht van de gemotiveerde weerlegging daarvan door [gedaagde] . Aan bewijslevering op dit punt wordt daarom niet toegekomen.

4.8.

Dat de uitvoering van de [bedrijfsnaam 2] -deal financieel gunstiger zou hebben uitgepakt voor [bedrijfsnaam 1] dan de overeenkomst met SPF kan daarom niet tot uitgangspunt worden genomen. Gezien dit oordeel behoeven de overige standpunten en verweren van partijen geen bespreking. De vorderingen van [eiseres] zullen worden afgewezen. [eiseres] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde] worden begroot op:

- griffierecht € 3.864,00

- salaris advocaat 10.320,00 (4,0 punten × tarief € 2.580,00)

Totaal € 14.184,00

5 De beslissing

De rechtbank

5.1.

wijst de vorderingen af,

5.2.

veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op € 14.184,00,

5.3.

verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. F.C. Burgers, mr. E.A. Messer en mr. J.C. van Eijk-Graveland en in het openbaar uitgesproken op 13 september 2017.1

1 type: FB/4723