Feedback

Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBMNE:2016:5968

Instantie
Rechtbank Midden-Nederland
Datum uitspraak
02-11-2016
Datum publicatie
10-11-2016
Zaaknummer
5002999 AC EXPL 16-1728
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Eerste aanleg - enkelvoudig
Inhoudsindicatie

Inkomensafhankelijke huurverhoging. Eiser vordert een verklaring voor recht dat verhuurder de door de Belastingdienst verstrekte inkomensgegevens niet had mogen gebruiken voor het voorstel voor de (inkomensafhankelijke) huurverhoging van juni 2015, onder verwijzing naar de uitspraak van de Raad van State van 3 februari 2016 (ECLI:NL:RVS:2016:253). Verhuurder vordert in reconventie vaststelling van de huurprijs conform het voorstel.

De omstandigheid dat de informatieverstrekking door de Belastingdienst onrechtmatig was, staat niet in de weg aan het doen van een inkomensafhankelijk huurverhogingsvoorstel door de verhuurder. Artikel 7:252a lid 5 bepaalt dat wanneer een inkomensverklaring van de inspecteur niet wordt overgelegd, de inkomensafhankelijke huurverhoging alleen dan niet mogelijk is wanneer de huurder daardoor wordt benadeeld. In het onderhavige geval is door huurder niet weersproken dat zijn inkomen hoger is dan € 43.786,-, zodat de voorgestelde huurverhoging in overeenstemming is met de wet. De redelijke huurprijs wordt vastgesteld conform de voorgestelde huurverhoging.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
NJF 2017/79
WR 2017/25
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

kantonrechter

locatie Amersfoort

zaaknummer: 5002999 AC EXPL 16-1728 WL/1132

Vonnis van 2 november 2016

inzake

[eiser] ,

wonende te [woonplaats] ,

verder ook te noemen [eiser] ,

eisende partij,

gemachtigde: AGIN Pranger Gerechtsdeurwaarders,

tegen:

de vereniging

Vallei Wonen,

gevestigd te Woudenberg,

verder ook te noemen Vallei Wonen,

gedaagde partij,

gemachtigde: mr. T.J. de Groot.

1 De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

  • -

    het tussenvonnis van 8 juni 2016

  • -

    de comparitie van 27 september 2016.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2 De feiten

2.1.

[eiser] huurt van Vallei Wonen de woning aan de [adres] te [woonplaats] . De huurovereenkomst is in ieder geval vóór 2015 tot stand gekomen.

2.2.

Op 28 april 2015 heeft Vallei Wonen aan [eiser] een voorstel tot aanpassing van de huurprijs (hierna: het voorstel) gestuurd, waarbij zij heeft voorgesteld om de huur met ingang van 1 juli 2015 met 5% te verhogen tot € 595,94. In de begeleidende brief staat onder meer:

“Ook dit jaar mogen wij van de minister een huurverhoging doorvoeren. De verhoging is afhankelijk van de hoogte van uw inkomen. Dit varieert van 2,5% voor de laagste inkomensklassen tot maximaal 5,0% voor de huurders met een inkomen boven de € 43.786.”

2.3.

Bij het voorstel heeft Vallei Wonen een ‘Verklaring inkomensindicatie voor de inkomensafhankelijke huurverhoging’ van 17 maart 2015 meegestuurd, waarin de Belastingdienst verklaart dat het huishoudinkomen van de bewoners van het adres van [eiser] hoger is dan € 43.786,-.

2.4.

Bij brief van 29 juni 2015 heeft [eiser] bij Vallei Wonen bezwaar gemaakt tegen het voorstel. Hij heeft daartoe het volgende aangevoerd:

“Nimmer kocht ik, voorheen, een woning en nooit heb ik kunnen profiteren van de zogenaamde hypotheekrenteaftrek of heb op enigerlei wijze anderszins voordeel kunnen behalen op kosten van de Staat der Nederlanden en inmiddels ben ik te oud geworden om nu nog aan een woning in de koopsector over te gaan.

Om mij nu daarvoor, na jaren, ongelijk te behandelen ten opzichte van huurders met mindere inkomens, is deswege ongepast en is in tegenspraak met onze grondwet daar het in dit geval zuiver gaat om het huren van eenzelfde product.

Daarnaast is het ook nog eens, gezien mijn leeftijd, niet mogelijk alsnog een koopwoning te aanvaarden: geen enkele hypotheekverstrekker zal hiervoor de beurs trekken. Het komt ook uiterst vreemd voor. Alsof ik bij de bakker kom en waar broodrekken staan; aan de ene kant goedkope, voor inkomens tot een bepaald niveau, en aan de andere kant dezelfde broden, maar dan duurder, voor inkomens boven voornoemd niveau.”

2.5.

Bij brief van 1 juli 2015 heeft Vallei Wonen het bezwaar afgewezen. [eiser] heeft daarop op 31 juli 2015 beroep ingesteld bij de huurcommissie. De voorzitter van de huurcommissie heeft daarop uitspraak gedaan op 7 oktober 2015, waarbij het huurverhogingsvoorstel van Vallei Wonen redelijk is geacht.

2.6.

Bij brief van 26 oktober 2015 heeft [eiser] verzet ingesteld tegen de uitspraak van de voorzitter van de huurcommissie. Bij uitspraak van 26 januari 2016, verzonden op 16 februari 2016, heeft de huurcommissie het verzet ongegrond verklaard. Die uitspraak luidt onder meer als volgt:

“Volledigheidshalve staat de commissie nog stil bij de argumenten die de huurder in het verzet noemt. Daarbij gaat het inkomensafhankelijke deel van de huurverhoging. Tegen het inkomensafhankelijke deel van de huurverhoging kan de huurder bij de verhuurder bezwaar maken om de volgende redenen:

De inkomensgroep op de inkomensverklaring van de Belastingdienst is onjuist. De verhuurder moet dan een nieuwe, actuele inkomensverklaring bij de Belastingdienst opvragen.

Het huishoudinkomen is in 2014 gedaald en valt daardoor in een lagere inkomensgroep. De huurder moet dit aantonen met IBRI-verklaringen (voorheen IB60-verklaringen) van de Belastingdienst over 2014 van alle leden van het huishouden én een uittreksel Basisregistratie personen (voorheen GBA-uittreksel) waaruit de samenstelling van het huishouden blijkt.

De huurder of een lid van zijn huishouden behoort tot de in de wet aangewezen groep gehandicapten en chronisch zieken.

Geen van de genoemde gronden wordt door de huurder genoemd.”

3 Het geschil in conventie en reconventie

3.1.

[eiser] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, te verklaren voor recht dat:

  • -

    de informatieverstrekking over het inkomen van eiser door de Belastingdienst onrechtmatig jegens eiser is;

  • -

    deze informatie in het kader van de huurverhoging per 1 juli 2015 niet gebruikt mocht worden en de verhuurder het verhogingsvoorstel daardoor niet heeft mogen doen;

  • -

    tussen partijen geen overeenstemming is bereikt over de huurverhoging per 1 juli 2015.

[eiser] vordert voorts zijn beroep gegrond te verklaren waardoor de aangezegde huurprijsverhoging niet geldig is en hij de oude huurprijs van € 567,56 zal blijven betalen tot het moment dat de huur rechtsgeldig zal worden verhoogd.

3.2.

[eiser] legt aan zijn vorderingen ten grondslag dat er geen wettelijke basis was om gebruik te maken van de door de Belastingdienst verstrekte inkomensgegevens, zodat de inkomensafhankelijke verhoging niet kon worden aangezegd. [eiser] heeft daarbij gewezen op de uitspraak van de Raad van State van 3 februari 2016 (ECLI:NL:RVS:2016:253), waarin is geoordeeld dat in de artikelen 7:252a BW en 19b Uitvoeringswet Huurprijzen Woonruimte (Uhw) geen wettelijke verplichting voor de Belastingdienst is opgenomen om de inkomensgegevens aan de verhuurders te verstrekken. Die verstrekking is daarmee in strijd met de geheimhoudingsplicht van artikel 67 van de Algemene wet inzake rijksbelastingen (Awr).

3.3.

Vallei Wonen heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover relevant, nader ingegaan.

3.4.

Vallei Wonen heeft in reconventie gevorderd te bepalen dat de voorgestelde huurverhoging van € 567,56 naar € 595,94 per 1 juli 2015 redelijk is, althans te bepalen dat de huurprijs van het gehuurde per 1 juli 2015 € 595,94 bedraagt, en [eiser] te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 28,38 per maand, met ingang van 1 juli 2015.

4 De beoordeling in conventie en reconventie

4.1.

Gezien de grote onderlinge samenhang lenen de vorderingen in conventie en reconventie zich voor gezamenlijke behandeling.

4.2.

Zoals ook door [eiser] ter gelegenheid van de comparitie is erkend, is de vordering om voor recht te verklaren dat de Belastingdienst onrechtmatig heeft gehandeld niet gericht tot Vallei Wonen, maar tot de Staatssecretaris van Financiën. Nu deze niet in deze procedure is betrokken, is die vordering niet toewijsbaar.

4.3.

Deze procedure betreft een vordering als bedoeld in artikel 7:262 lid 1 BW. Op grond van dat artikel worden partijen geacht te zijn overeengekomen wat de huurcommissie in haar uitspraak heeft bepaald, tenzij een der partijen binnen acht weken na verzending van die uitspraak bij de kantonrechter een beslissing vordert over het punt waarop de huurcommissie uitspraak heeft gedaan. De kantonrechter stelt vast dat [eiser] de onderhavige vordering tijdig heeft ingesteld en dus ontvankelijk is.

4.4.

De kantonrechter stelt voorts vast dat het onderwerp van de onderhavige procedure de redelijkheid van het voorstel tot verhoging van de huurprijs is, net als in de procedure bij de huurcommissie het geval was, zodat aan dat vereiste ook is voldaan. Dat [eiser] in deze procedure andere gronden aanvoert dan in de procedure bij de huurcommissie doet daar niet aan af.

4.5.

Uit artikel 7:262 lid 1 BW volgt dat partijen door het instellen van de onderhavige vordering niet gebonden zijn aan de uitspraak van de Huurcommissie. Het geschil ligt daarmee in volle omvang ter beoordeling voor. De kantonrechter zal dan ook moeten oordelen over de redelijkheid van het voorstel in de zin van artikel 7:253 BW.

4.6.

Kern van het geschil tussen partijen betreft de vraag welke gevolgen er verbonden moeten worden aan de uitspraak van de Raad van State, waaruit volgt dat de Belastingdienst de inkomensgegevens, aan de hand waarvan Vallei Wonen een huurverhoging van 5% heeft voorgesteld, niet had mogen verstrekken. [eiser] heeft betoogd dat dit met zich brengt dat Vallei Wonen de huurverhoging niet had mogen voorstellen.

4.7.

Vallei Wonen heeft zich op haar beurt op het standpunt gesteld dat het voorstel een wettelijke grondslag had. Zij heeft bij het voorstel gebruik gemaakt van de mogelijkheden die artikel 7:252a BW biedt en heeft aan de wettelijke vereisten voldaan. Het voorstel is voorts van ruim voor de uitspraak van de Raad van State. Het is in strijd met de rechtszekerheid indien achteraf zou blijken dat deze huurverhogingen niet mogelijk zouden zijn. Zij wijst voorts op het vijfde lid van artikel 7:252a BW, waarin is bepaald dat een huurverhoging toch mogelijk is wanneer er sprake is van een verzuim, indien de huurder daardoor niet is benadeeld.

4.8.

Artikel 7:252a luidt, voor zover hier van belang, als volgt:

“1. Een verhuurder kan ten aanzien van woonruimte die een zelfstandige woning vormt een voorstel als bedoeld in artikel 252 doen, strekkend tot verhoging van de huurprijs op de grond dat het huishoudinkomen over het peiljaar:

a. hoger is dan het in artikel 10 lid 2 eerste volzin onderdeel a van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte eerstgenoemde bedrag doch lager is dan of gelijk is aan het in onderdeel b van dat lid genoemde bedrag, of

b. hoger is dan het in artikel 10 lid 2 eerste volzin onderdeel b van die wet genoemde bedrag. […]

3. Indien een voorstel als bedoeld in lid 1 wordt gedaan, wordt bij het voorstel een verklaring gevoegd omtrent het huishoudinkomen. De inspecteur verstrekt op verzoek van een verhuurder een verklaring omtrent het huishoudinkomen aan de verhuurder. […]

5. Indien een overeenkomst tot wijziging van de huurprijs tot stand komt naar aanleiding van een voorstel daartoe, dat niet voldoet aan lid 3 eerste volzin, is de verhoging van de huurprijs op basis van een voorstel als bedoeld in lid 1 niet mogelijk, tenzij blijkt dat de huurder niet door het verzuim is benadeeld.”

4.9.

De kantonrechter begrijpt de vordering aldus dat in de eerste plaats dient te worden beoordeeld of Vallei Wonen in april 2015 het voorstel tot huurverhoging heeft mogen doen. Daarnaast ligt ingevolge artikel 7:262 jo 7:253 BW ter beoordeling voor of het voorstel redelijk is.

4.10.

Uit de hiervoor aangehaalde uitspraak van de Raad van State volgt dat de informatie over het inkomen van [eiser] in 2015 door de Belastingdienst is verstrekt in strijd met de geldende geheimhoudingsplicht van artikel 67 Awr. Die verstrekking was daarmee onrechtmatig. Die onrechtmatigheid staat op zichzelf echter niet in de weg aan het doen van een inkomensafhankelijk huurverhogingsvoorstel door Vallei Wonen.

Ook de omstandigheid dat, gelet op de inhoud van de wettelijke bepalingen en vanwege het beroep van [eiser] bij de Huurcommissie en de thans ingezette procedure, partijen niet geacht kunnen worden overeenstemming te hebben over de huurverhoging, kan niet leiden tot het oordeel dat het voorstel, door gebruik te maken van de inkomensverklaring, in strijd was met de wet of anderszins niet had mogen worden gedaan. Daarbij wordt mede van belang geacht dat het vijfde lid van artikel 7:252a BW bepaalt dat, indien door de verhuurder niet wordt voldaan aan het vereiste van lid 3 (de verplichting tot overlegging van de inkomensverklaring van de inspecteur), een inkomensafhankelijk huurverhogingsvoorstel alleen niet mogelijk is indien de huurder door dat verzuim is benadeeld. Daaruit volgt dat ook bij het wegdenken van de inkomensverklaring onder omstandigheden een huurverhogingsvoorstel mogelijk is. Of sprake is van benadeling van [eiser] door het verzuim, komt in het navolgende aan de orde.

4.11.

De kantonrechter acht het huurverhogingsvoorstel van Vallei Wonen voorts redelijk.

Het doel van de inkomensafhankelijke huurverhoging is immers om huurders met een zeker hoger inkomen een hogere huurverhoging in rekening te brengen dan de huurders met een lager inkomen. De omstandigheid dat achteraf kan worden vastgesteld dat de verklaring van de inspecteur niet had mogen worden verstrekt, verandert niets aan het feit dat de (extra) huurverhoging in overeenstemming is met de wet. [eiser] heeft immers niet weersproken dat zijn inkomen hoger is dan € 43.786,- zodat dit als vaststaand dient te worden aangenomen. Aldus bevat het voorstel de huurverhoging die volgens de wet bij het inkomen van het huishouden van [eiser] past. Dat leidt tevens tot de conclusie dat, als de verklaring van de inspecteur als niet bijgevoegd wordt beschouwd, [eiser] door dat verzuim niet is benadeeld.

4.12.

Op grond van het voorgaande zullen de vorderingen in conventie worden afgewezen en de vorderingen in reconventie worden toegewezen.

4.13.

[eiser] zal als de in conventie en reconventie in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Vallei Wonen worden begroot op € 300 (2 punten x tarief € 150,00) aan salaris gemachtigde.

5 De beslissing

De kantonrechter:

in conventie:

5.1.

wijst de vorderingen af;

in reconventie:

5.2.

bepaalt dat de door Vallei Wonen voorgestelde huurverhoging van € 567,56 naar € 595,94 per 1 juli 2015 redelijk is;

5.3.

veroordeelt [eiser] tot betaling van een bedrag van € 28,38 per maand met ingang van 1 juli 2015;

in conventie en reconventie:

veroordeelt [eiser] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van Vallei Wonen, tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 300,00 aan salaris gemachtigde;

5.4.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. F.H. Charbon, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 2 november 2016.