Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBMNE:2016:5670

Instantie
Rechtbank Midden-Nederland
Datum uitspraak
26-10-2016
Datum publicatie
09-11-2016
Zaaknummer
4535883 UC EXPL 15-16082
Rechtsgebieden
Verbintenissenrecht
Bijzondere kenmerken
Eerste aanleg - enkelvoudig
Inhoudsindicatie

Huur bedrijfspand. Gebreken bij oplevering vij einde huur. Schade of gebruikssporen? Verband met onderhoudsverplichting. Abstracte schadeberekening?

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

kantonrechter

locatie Utrecht

zaaknummer: 4535883 UC EXPL 15-16082 nig/1449

Vonnis van 26 oktober 2016

inzake

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[eiseres] B.V.,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

verder ook te noemen [eiseres] ,

eisende partij,

gemachtigde: mr. E.B.M. Brons-Stikkelbroeck te Zeist,

tegen:

de besloten vennootschap

[gedaagde] B.V.,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

verder ook te noemen [gedaagde] ,

gedaagde partij,

gemachtigde: mr. S. van der Kamp te Amsterdam.

1 De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

  • -

    de dagvaarding;

  • -

    de conclusie van antwoord;

  • -

    het tussenvonnis van 23 december 2015;

  • -

    de brief met producties van [gedaagde] van 6 april 2016;

  • -

    het proces-verbaal van de comparitie van 14 april 2016 en de aantekeningen van de griffier;

  • -

    de akte van [eiseres] met aanvulling van de grondslag van de eis en producties;

  • -

    de antwoordakte van [gedaagde] .

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2 De beoordeling

2.1.

[gedaagde] huurde van (een rechtsvoorganger van) [eiseres] kantoorruimte in [vestigingsplaats] . In juni 2012 heeft zij per eind 2014 de huur opgezegd. Op 5 januari 2015, bij de eerste oplevering, heeft [eiseres] bepaalde tekortkomingen geconstateerd. [gedaagde] heeft daarop herstelwerkzaamheden uitgevoerd. De definitieve oplevering heeft plaatsgevonden op 9 februari 2015. [eiseres] heeft [gedaagde] aansprakelijk gesteld voor een niet-deugdelijke oplevering en op 12 maart 2015 een factuur gestuurd voor de herstelkosten.

2.2.

[eiseres] vordert nu betaling van € 63.826,90 als schadevergoeding voor de herstelkosten en van € 37.864.96 als vergoeding voor gederfde huurinkomsten, met rente en kosten. Het eerste bedrag is gebaseerd op de factuur van 12 maart 2015. Het is het totaalbedrag van de werkzaamheden op een lijst van 11 maart 2015 (€ 52.749,50 + 21% btw). Het tweede bedrag betreft ruim twee maanden gederfde huurinkomsten, op basis van de stelling dat [eiseres] na de definitieve oplevering tijd nodig had om de gebreken te herstellen, zodat de ruimten tot een maand na de opleverdatum om die reden niet opnieuw verhuurd konden worden.

2.3.

Uitgangspunt van de beoordeling is dat [eiseres] een recht op schadevergoeding wil ontlenen aan haar stelling dat [gedaagde] haar opleveringsverplichting niet correct is nagekomen. Daarom heeft [eiseres] , op grond van de hoofdregel van bewijslastverdeling in artikel 150 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv), voor die stelling de stelplicht en bewijslast. [eiseres] moest om te beginnen concrete feiten en omstandigheden stellen waaruit de tekortkoming blijkt. Die concrete feiten vormen de basis voor de discussie. Wat dat betreft schiet de dagvaarding tekort. Daarin wordt de algemene stelling dat [gedaagde] niet correct heeft opgeleverd geïllustreerd met voorbeelden, maar een bespreking van alle tekortkomingen waarop [eiseres] zich wil beroepen, met onderbouwing per post, ontbreekt. [eiseres] verwijst wel naar de lijst van 11 maart 2015, maar ook daar ontbreekt een onderbouwing.

2.4.

Uitgangspunt voor de beoordeling is nu de lijst van 11 maart 2015. Een deel van de posten op deze lijst wordt erkend. Voor zover posten op de lijst voor [gedaagde] onduidelijk waren en pas na de zitting geconcretiseerd zijn, heeft [eiseres] op het nadere verweer van [gedaagde] niet meer kunnen reageren. Dat is echter voor haar risico: zij had dit kunnen voorkomen door al in de dagvaarding alle posten behoorlijk toe te lichten. Voor zover er in een later stadium nog nieuwe posten ter sprake gebracht zijn, die niet in de lijst van 11 maart 2015 vermeld waren, komt dat eveneens voor risico van [eiseres] : als daartegen gemotiveerd verweer gevoerd wordt, staan zij niet vast, en zijn zij dus niet toewijsbaar.

2.5.

Voor de vraag wat [eiseres] van [gedaagde] mocht verwachten, is de maatstaf wat zij daarover met elkaar zijn overeengekomen. In artikel 10 van de huurovereenkomst is onder het kopje ‘Opleveringsniveau’ het volgende bepaald:

Het gehuurde wordt opgeleverd in huidige staat. Huurder kan bij einde huurperiode, buiten de casco opleveringsverplichting, aan verhuurder verzoeken het inbouwpakket aan een opvolgend huurder over te doen. Indien opvolgend huurder of verhuurder daar niet toe bereid is zal het gehuurde door de vertrekkende huurder in casco staat opgeleverd moeten worden inclusief het systeem plafond met armaturen.

Feitelijk opleverstaat: verhuurder levert inclusief systeemplafond met armaturen, omkaste radiatoren, kabelgoten, exclusief scheidingswanden en vloerbedekking.

En in artikel 10.1.1 van de Algemene bepalingen:

Tenzij schriftelijk anders is overeengekomen zal huurder het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst of bij het einde van het gebruik van het gehuurde, aan verhuurder opleveren in de staat die bij aanvang van de huur in het proces-verbaal van oplevering is beschreven, behoudens normale slijtage en veroudering. (…)

2.6.

Op grond hiervan moest [gedaagde] het pand in dezelfde staat opleveren als waarin zij het gehuurd had, althans in een vergelijkbare staat. Aangezien zij daarover niets stelt, moet aangenomen worden dat het pand in verhuurbare staat was, toen zij het betrok. Dan moest zij het nu ook in verhuurbare staat achterlaten. Dat het pand in de tussentijd ouder werd, spreekt vanzelf; dat kan [eiseres] haar ook niet verwijten. Datzelfde geldt voor onderdelen (sloten, armaturen) die kapot gingen of verouderden en vergeelden. Voor zover de huurder daarvan het onderhoud had, mocht [eiseres] wel van [gedaagde] verwachten dat die dat onderhoud uitvoerde en zo nodig onderdelen verving. Dat zou er waarschijnlijk toe leiden dat sommige onderdelen bij het einde van de huur nieuwer zouden zijn dan bij het begin daarvan, maar aangezien andere in de tussentijd verouderd zouden zijn (zonder dat vervanging al nodig was), zou de staat van het pand daardoor per saldo niet noodzakelijk beter worden dan bij het begin van de huur. Bij nakoming van die verplichting door [gedaagde] zou [eiseres] dus per saldo geen ‘nieuw voor oud’ krijgen.

2.7.

Het is dus niet zo dat het pand als nieuw moest worden opgeleverd. In artikel 10.1.1 van de Algemene bepalingen wordt rekening gehouden met ‘normale slijtage en veroudering’. [eiseres] betwist ook niet dat normale gebruikssporen aanvaardbaar waren. Er is echter wel verschil van mening over de vraag wat gebruikssporen zijn, en wat schade. Daarover zou men kunnen zeggen dat gebruikssporen de kleine beschadigingen (krasjes, deukjes) zijn die men niet direct herstelt, inclusief geleidelijk optredende verouderingsverschijnselen, zoals verkleuringen. Na verloop van tijd vormen deze sporen samen een reden voor onderhoud, in de vorm van een verfbeurt, een nieuw behang of vervanging van een onderdeel. Bij een teveel aan gebruikssporen raakt het pand door achterstallig onderhoud uitgewoond.

2.8.

Bij gebruikssporen gaat het dus om kleine schade door gewoon gebruik. Dit pand werd gebruikt als kantoor. Het plaatsen of demonteren van wanden, bijvoorbeeld, is niet te beschouwen als gewoon gebruik van een kantoor, maar als een (kleine) verbouwing. Wanneer daarbij schade wordt aangericht, zoals achtergebleven boorgaten, laat men die gewoonlijk niet zitten tot de eerstvolgende schilderbeurt; dit herstel hoort gewoon bij de verbouwing. Dergelijke beschadigingen zijn geen sporen van gebruik, maar verbouwingssporen. Zij vallen niet onder ‘normale slijtage en veroudering’.

2.9.

[gedaagde] voert aan dat het gebouw na bijna 30 jaar ‘op’ was en hoe dan ook toe aan een grondige renovatie. Bij zo’n renovatie zouden de herstelwerkzaamheden zinloos zijn. Volgens [gedaagde] zou [eiseres] het pand dan ook feitelijk niet herstellen, zodat zij door tekortkomingen bij de oplevering ook geen schade leed. Zij beroept zich daarbij op jurisprudentie, waarin beslist is dat in dergelijke gevallen voor een abstracte schadeberekening geen ruimte is, maar alleen voor een vergoeding van de daadwerkelijk gemaakte kosten, die er volgens haar dus niet zijn.

2.10.

Een vaste lijn in de jurisprudentie is inderdaad dat in gevallen van gebrekkige nakoming van de opleveringsverplichting van de huurder, waarbij de schade aan het gehuurde niet daadwerkelijk werd hersteld (bijvoorbeeld omdat die door een andere aanwending van het huurobject was achterhaald), een abstracte benadering van de schade niet in aanmerking komt (Hoge Raad 23 maart 1979, ECLI:NL:HR:1979:AC6527, Hoge Raad 10 juni 1988, ECLI:NL:HR:1988:AC1505 en Hoge Raad 6 juni 1997, ECLI:NL:HR:1997:ZC2387). In deze jurisprudentie gaat het echter wel steeds om gevallen waarin vaststond dat de schade niet was hersteld, en ook niet meer zou worden hersteld. Dat is hier niet zo. Het staat niet vast dat [eiseres] het pand gaat renoveren. Het is in ieder geval nog niet gebeurd, en er zijn geen concrete aanwijzingen dat er plannen voor bestaan. Ook staat niet vast dat een ingrijpende renovatie nodig zou zijn, als [gedaagde] correct had opgeleverd. [gedaagde] licht haar stelling toe in vrij algemene termen, zodat uit haar stellingen al niet goed valt op te maken of dat zo zou zijn.

2.11.

Er zijn bovendien geen aanwijzingen dat partijen bij de verschillende opleveringen of bij andere gelegenheden gesproken hebben over de mogelijkheid van een renovatie. De kantonrechter ziet daarom geen reden waarom [gedaagde] mocht aannemen dat zij bepaalde werkzaamheden achterwege kon laten omdat [eiseres] zou gaan renoveren. Zij ziet overigens ook geen aanwijzing dat [gedaagde] dat feitelijk heeft aangenomen, en dat zij om die reden bepaalde werkzaamheden heeft nagelaten.

2.12.

Een ander algemeen verweer is dat [eiseres] geen facturen van herstelwerkzaamheden heeft overgelegd, maar alleen offertes. Het gaat echter om schadevergoeding. Schade kan op grond van artikel 6:97 van het Burgerlijk Wetboek (BW) eventueel worden geschat. Voor zover [gedaagde] geen concrete redenen aanvoert waarom een bepaald bedrag onjuist zou zijn, ziet de kantonrechter geen reden waarom niet van de offertes kan worden uitgegaan.

2.13.

Een laatste algemeen punt betreft de vraag of het [eiseres] vrij stond om na de eerste oplevering nog nieuwe punten in te brengen. [gedaagde] beroept zich daarbij op een uitspraak van de rechtbank Zutphen (kantonrechter Rechtbank Zutphen 9 maart 1999, ECLI:NL:KTGZUT:1999:AK0955). Het ging daarbij echter om een huurwoning, waarbij de beschadigingen waren genoteerd op een formulier dat door beide partijen was ondertekend, een situatie die enige gelijkenis vertoont met een vaststellingsovereenkomst en waaraan een huurder het vertrouwen mag ontlenen dat dit de schade is die hersteld moet worden. In deze zaak is dat niet op die manier gebeurd. [gedaagde] heeft ook niet weersproken dat sommige beschadigingen in eerste instantie niet te zien waren, en zij heeft geen redenen aangevoerd waarom zij erop mocht vertrouwen dat [eiseres] genoegen zou nemen met herstel overeenkomstig het eerste opleverlijstje. Daarom gaat dit verweer niet op.

2.14.

Zoals gezegd wordt een deel van de posten op de lijst van 11 maart 2015 erkend, met een totaal van € 10.758,50 plus btw. Op deze posten hoeft de kantonrechter verder niet in te gaan; dit deel van de vordering zal worden toegewezen. Hierna zullen de betwiste posten stuk voor stuk besproken worden.

2.15.

[eiseres] vordert € 460 vanwege schade aan het buitenmetselwerk. [gedaagde] had aan de buitenkant van het pand een oplaadpunt voor elektrische auto’s aangebracht en een GSM-antenne. Voor de definitieve oplevering heeft zij die verwijderd. De gaatjes van het oplaadpunt heeft zij gevuld met kit, volgens [eiseres] een ongeschikt middel. In de gaatjes van de antenne zijn pluggen blijven zitten; [gedaagde] heeft deze niet gevuld, omdat de gaatjes daardoor volgens haar meer zouden opvallen.

2.16.

[gedaagde] betwist dit alles niet, en ook niet dat de gaatjes schade vormen, die in beginsel hersteld moest worden. Dat [eiseres] daar belang bij had, is aannemelijk: dergelijke kleine beschadigingen geven een gebouw een sjofeler aanzien en kunnen dus van invloed zijn op de verhuurbaarheid. Als onzichtbaar vullen van de gaatjes onmogelijk is, zoals [gedaagde] stelt, dan is vervanging van de betreffende stenen redelijk. Volgens [gedaagde] is het genoemde bedrag daarvoor te laag; het is dus zeker niet te hoog. Als [eiseres] dit herstel feitelijk niet uitvoert, dan kan het bedrag beschouwd worden als een redelijke vergoeding voor de (kleine) waardevermindering van het pand. Dit bedrag kan daarom worden toegewezen.

2.17.

[eiseres] vordert € 6.100 voor vernieuwing van het vloertegelwerk in de hal op de eerste verdieping. [gedaagde] had daar een wand geplaatst en daarvoor gaten in de tegels geboord. Bovendien was er een tegel gebroken. [gedaagde] heeft de wand verwijderd en de tegels gerepareerd met cement. [eiseres] vindt dat niet acceptabel. Zij stelt niet dat [gedaagde] geen wanden mocht plaatsen, maar wel dat [gedaagde] die wand had moeten vastzetten met tape in plaats van met schroeven. Zij licht echter niet toe dat tape een geschikt middel is voor het vastzetten van wanden. Zij stelt verder dat cement geen geschikt middel is voor deze reparatie, maar ook dat licht zij niet toe. Zij legt enkele foto’s over, waarop de reparaties te zien zijn. Uit die foto’s blijkt niet dat het resultaat onacceptabel is. Kortom de stellingen van [eiseres] kunnen de conclusie dat [gedaagde] op dit punt tekortgeschoten is, niet dragen. Deze post moet daarom worden afgewezen.

2.18.

[eiseres] vordert in verband met schade aan deuren van een toiletgroep € 450 voor een deur en € 412,50 voor hang- en sluitwerk. De schade aan de deur is bij akte toegelicht: het gaat om een groot gat in de formica-laag van de deur. Daarop heeft [gedaagde] niet meer gereageerd, zodat moet worden aangenomen dat de deur zo’n gat vertoonde. Van het hang- en sluitwerk voert [gedaagde] aan dat het hier gaat om normale slijtage en veroudering. Daarvoor is van belang dat in artikel 13.4 van de ‘Algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte’ is vastgelegd dat onderhoud, herstel en vernieuwing van hang- en sluitwerk voor rekening van de huurder zijn:

Ter verduidelijking dan wel in afwijking of in aanvulling op 13.1 zijn voor rekening van huurder:

a. het uitwendig onderhoud indien en voor zover het werkzaamheden betreft die moeten worden beschouwd als kleine herstellingen waaronder begrepen gering en dagelijks onderhoud (…)

b. onderhoud, herstel en vernieuwing van hang- en sluitwerk, beglazing en glasdeuren, spiegel- venster- en andere ruiten;

c. onderhoud en herstel van rolluiken, jaloezieën, markiezen en andere zonwering;

d. onderhoud, herstel en vernieuwing van schakelaars, stopcontacten, belinstallaties, lampen, verlichting (inclusief armaturen), accu’s, vloerbedekking, stoffering, binnenschilderwerk, gootstenen, pantryinrichting, sanitair;

e. onderhoud, herstel en vernieuwing van leidingen en kranen van gas, water en elektriciteit, brand-, braak- en diefstalpreventieve voorzieningen met al wat daartoe behoort; (…)

Als het hang- en slijtwerk slijtage vertoonde, had [gedaagde] het dus moeten vervangen. Dit verweer gaat daarom niet op. De hoogte van beide bedragen is niet concreet betwist; deze posten kunnen daarom worden toegewezen.

2.19.

[eiseres] vordert € 1.300 voor het verwijderen van Sonorex geluidsafschotting (drukschotten) en € 180 voor het verwijderen van bovenbakken van de wanden op de begane grond. [gedaagde] voert daartegen aan dat de geluidsafschotting en bovenbakken achter het systeemplafond zaten, en dat het plafond daaraan bevestigd was. Ze waren dus bij aanvang van de huur aanwezig, zodat oplevering ‘in huidige staat’ betekende dat [gedaagde] ze moest laten zitten, en zij konden ook niet worden verwijderd zonder dat het plafond zou loslaten. [eiseres] heeft daarop herhaald dat [gedaagde] de tussenwanden moest verwijderen, ook het deel dat (vanwege geluidsoverdracht) doorloopt boven het systeemplafond. Zij is echter niet ingegaan op de stelling van [gedaagde] dat afschotting en bovenbakken bij aanvang van de huur al aanwezig waren, en evenmin op de onmogelijkheid van verwijdering zonder schade aan het plafond. Daarmee heeft zij deze post, tegenover de betwisting door [gedaagde] , onvoldoende onderbouwd, zodat deze niet toewijsbaar is.

2.20.

[eiseres] vordert € 293,50 voor het afdoppen van doorvoeren voor de pantry’s. Volgens [gedaagde] heeft zij alle doorvoeren kort afgezaagd en afgedopt, zodat ze makkelijk weer konden worden aangesloten. Daarop heeft [eiseres] gesteld dat [gedaagde] de leidingen niet kort bij de hoofdleiding afgezaagd, zoals gebruikelijk, maar dat zij een ‘wirwar van leidingen’ heeft achtergelaten, die [eiseres] zal moeten verwijderen. Dit heeft [gedaagde] niet concreet weersproken, zodat moet worden aangenomen dat zij op dit punt inderdaad tekortgeschoten is. Daarom zal deze post worden toegewezen.

2.21.

[eiseres] vordert € 1.850 voor het schilderen van de aluminium kozijnen. Deze waren allemaal blauw, in het hele complex, maar in de door [gedaagde] gehuurde gedeelten zijn er enkele (dan wel de meeste) wit geschilderd. [gedaagde] ontkent dat niet. Zij voert aan dat het misschien al wel zo was toen zij het pand huurde, maar daarover is zij onvoldoende stellig. Het is aannemelijk dat een nieuwe huurder de kozijnen in elk geval in één kleur geschilderd zal willen hebben. Daarom is deze post toewijsbaar.

2.22.

[eiseres] vordert € 7.200 voor het herstellen van behang en gipsplaten van wanden op de begane grond en de eerste verdieping. Het gaat om schade, ontstaan door het verwijderen van tussenwanden. Volgens [gedaagde] is dit te beschouwen als normale slijtage en veroudering. Dat gaat niet op. Bij het verwijderen van een wand hoort ook het weer netjes afwerken van de muur; sporen van dat verwijderen zijn geen gebruikssporen, maar sporen van een niet-afgemaakte verbouwing. Als [gedaagde] tijdens de huurperiode een wandje verwijderd had, dan had dat zij afwerken ook niet uitgesteld tot de volgende grote binnenschilderbeurt. Deze post is daarom toewijsbaar.

2.23.

[eiseres] vordert € 1.260 voor het herstellen of vervangen van slotjes op de ramen. Het gaat om slotjes die oorspronkelijk niet aanwezig waren, maar die door [gedaagde] of door de vorige huurder geplaatst zijn. [gedaagde] betwist niet dat sommige van deze slotjes kapot zijn (dan wel dat de sleutel zoek is). Dat is niet te beschouwen als normale slijtage. Op grond van de huurovereenkomst komen onderhoud en vernieuwing van hang- en sluitwerk voor rekening van de huurder. Kapotte slotjes zijn dus te beschouwen als achterstallig onderhoud. [eiseres] mocht niet van [gedaagde] verwachten dat de slotjes gloednieuw zouden zijn, maar wel dat zij werkten. Zo niet, dan lag het op de weg van [gedaagde] om ze te vervangen. Deze post is daarom eveneens toewijsbaar.

2.24.

[eiseres] vordert € 335 voor het vervangen van een dicht paneel in de pui door glas. [gedaagde] voert aan dat dit raam al dicht was bij aanvang van de huur. Zij wijst op het opleverrapport en op een foto daarin, waarop een kozijn met een dicht paneel zien is. [eiseres] gaat daarop niet in, en onderbouwt niet nader dat [gedaagde] op grond van de huurovereenkomst verplicht was om dit paneel te vervangen. Daarom moet deze post worden afgewezen.

2.25.

[eiseres] vordert in totaal € 13.250 voor een aantal werkzaamheden vermeld in een offerte van [bedrijf 1] B.V. van 7 januari 2015, die [gedaagde] heeft overgelegd. De eerste van de posten van [bedrijf 1] betreft € 1.100 voor herstel van de brandmeldinstallatie. Volgens [eiseres] hoorde deze bij het gehuurde. [gedaagde] betwist dat; volgens haar heeft zij de brandmeldinstallatie zelf geïnstalleerd en, zoals afgesproken, gedemonteerd, waarbij zij de onderdelen heeft achtergelaten voor het geval de volgende huurder die zou willen gebruiken. [eiseres] heeft vervolgens niet nader onderbouwd dat de brandmeldinstallatie tot het gehuurde behoort. Uit artikel 10 huurovereenkomst blijkt dat ook niet, en evenmin uit de overgelegde opleveringsrapporten. [eiseres] maakt zelf melding van ‘een storing’, maar zij licht niet toe wat er mis was met de installatie. Daarmee heeft zij onvoldoende gesteld voor de conclusie dat [gedaagde] op dit punt tekortgeschoten is. Deze post komt daarom niet voor vergoeding in aanmerking.

2.26.

De tweede post in het lijstje wordt omschreven als ‘Nalopen elektra, gevaarlijke situatie’. Deze post wordt als zodanig in de offerte niet genoemd; er valt geen bedrag aan toe te wijzen. Daarom hoeft dit verder niet besproken te worden.

2.27.

De derde post betreft € 300 voor een verlichtingsarmatuur tussen de begane grond en de eerste verdieping. Dit is opgenomen in de offerte van [bedrijf 1] onder ‘diverse werkzaamheden’ voor in totaal € 300. [gedaagde] heeft ter voorkoming van discussie toegezegd dit bedrag te vergoeden. Deze post kan daarom worden toegewezen.

2.28.

De vierde post wordt omschreven als ‘Schakelmateriaal elektra’. Deze correspondeert kennelijk met ‘Lichtschakelingen herstellen’ in de offerte, met een bedrag van € 3.550, en partijen betrekken daarbij ook de post van € 850 voor het verwijderen van zakleidingen. [gedaagde] heeft bij antwoord toegelicht hoe zij het elektranetwerk heeft achtergelaten. [eiseres] heeft daarop gesteld dat alle lichtschakelaars verwijderd of defect zijn, zodat het licht alleen via de stoppenkast bediend kan worden. Daarop heeft [gedaagde] niet gereageerd. Zij weerspreekt ook niet dat zij de lichtschakelaars moest laten zitten. Daarmee is deze post onvoldoende weersproken. Bij de zakleidingen betwist zij alleen het bedrag. Zij vindt dat te hoog, omdat zij de zakleidingen alleen in één unit heeft laten zitten. Dat verweer is onvoldoende specifiek. Beide posten kunnen daarom worden toegewezen.

2.29.

De vierde post betreft € 2.400 voor het herstel van elektragoten (ook aangeduid als wandgoten of kabelgoten). Deze goten horen bij het gehuurde, zo blijkt uit de opleveringsrapporten. De schade wordt voldoende onderbouwd met foto’s die [eiseres] overlegt (een loszittende contactdoos, een goot waar kennelijk een paneeltje van ontbreekt, een goot met kennelijke beschadiging). Als dat normale slijtage is, zoals [gedaagde] aanvoert, dan lag het op haar weg om die te herstellen. In de verdeling van onderhoudsverplichtingen in artikel 13 van de Algemene bepalingen wordt het onderhoud van kabelgoten niet genoemd, maar bij de verplichtingen van de huurder wel het onderhoud van onder andere schakelaars, stopcontacten en leidingen, terwijl het onderhoud voor rekening van verhuurder vooral het casco en de buitenkant van het gebouw betreft. Dat wijst erop dat onderhoud van de kabelgoten eveneens voor rekening van de huurder is. [gedaagde] had de kabelgoten dus in redelijke toestand moeten achterlaten. Daarmee is deze post onvoldoende weersproken, en dus toewijsbaar.

2.30.

De volgende post betreft € 3.225 voor de nood- en uitverlichting. [gedaagde] betwist niet dat deze bij het pand hoort en moest blijven zitten. Volgens haar heeft zij indertijd zelf verlaagde plafonds aangebracht met aangepaste nood- en uitverlichting, en heeft zij bij vertrek alleen deze verwijderd. Zij gaat daarbij echter niet in op de vraag wat er bij het aanbrengen van dat verlaagde plafond gebeurd is met de toen bestaande nood- en uitverlichting, en evenmin op de vraag wat er bij haar vertrek aan nood- en uitverlichting is achtergebleven. Daarmee heeft zij ook deze post onvoldoende weersproken; ook dit bedrag is toewijsbaar.

2.31.

De laatste post op de lijst betreft € 1.550 voor de intercom. Er was een intercominstallatie voor de slagboom met een aantal toestellen binnen het gehuurde; [gedaagde] heeft bij vertrek twee toestellen achtergelaten. [eiseres] vordert nu vergoeding voor vijf nieuwe toestellen. Volgens [gedaagde] waren er altijd maar twee, en waren die vergeeld maar werkten ze nog goed. Daarop heeft [eiseres] gesteld dat [gedaagde] vijf units huurde, en dat bij iedere unit een intercomtoestel hoorde. Zij licht echter niet toe waarom de twee die er nog waren vervangen moesten worden, en tegenover de ontkenning van [gedaagde] onderbouwt zij niet dat er inderdaad vijf toestellen waren. Daarom is deze post niet toewijsbaar.

2.32.

Bij akte gaat [eiseres] nog in op het verwijderen van de alarminstallatie (in de offerte opgenomen voor € 550). Dit is echter niet opgenomen in de lijst van 11 maart 2015, en dus niet aan de vordering ten grondslag gelegd. Daarom kan dit bedrag hoe dan ook niet worden toegewezen.

2.33.

[eiseres] vordert ten slotte vergoeding van een aantal werkzaamheden volgens een offerte van [bedrijf 2] , met een totaalbedrag van € 8.900. De eerste post van deze lijst betreft € 665 voor het verwijderen van leidingen. [gedaagde] heeft zich bereid verklaard dit bedrag te vergoeden. Deze post is dus toewijsbaar.

2.34.

Dit lijstje noemt verder vier posten waarvoor slechts drie bedragen vermeld zijn. [gedaagde] heeft zich bereid verklaard het verwijderen van de buitenunits (van de airco?) te vergoeden. Van de airco-units boven het plafond was [gedaagde] kennelijk niet duidelijk wat daarmee bedoeld werd; uit de dagvaarding bleek dat niet. [eiseres] heeft bij akte een toelichting gegeven en een foto overgelegd. Daarop heeft [gedaagde] aangevoerd dat zij alle onderdelen van de airco aan de binnenkant van het pand verwijderd heeft, maar een zwarte kast heeft laten zitten, omdat die bij de luchtbehandeling hoorde en niet bij de airco. Daarop heeft [eiseres] niet meer kunnen reageren. Dat komt echter voor haar risico; als zij de vordering bij dagvaarding voldoende concreet had toegelicht, had [gedaagde] dit verweer bij antwoord al kunnen (en moeten) inbrengen. Daardoor staat niet vast dat [gedaagde] op dit punt tekortgeschoten is, zodat dit onderdeel niet toewijsbaar is.

2.35.

Voor het plaatsen van nieuwe lijnroosters en het opnieuw inregelen van de luchtbehandeling voert [gedaagde] het verweer dat zij alle lijnroosters die bij aanvang aanwezig waren, heeft laten zitten. [eiseres] heeft daarop gesteld dat [gedaagde] ook de lijnroosters en afzuigroosters voor de luchtbehandeling verwijderd heeft, terwijl zij alleen de roosters van de airco moest verwijderen en de lijnroosters moest schoonmaken. Daarmee heeft zij haar stelling echter niet nader geconcretiseerd of toegelicht, maar feitelijk alleen herhaald. Daarom beschouwt de kantonrechter deze tekortkoming als onvoldoende onderbouwd. Datzelfde geldt voor het opnieuw inregelen. Dit onderdeel moet daarom worden afgewezen.

2.36.

De conclusie is dat van deze vier posten alleen de eerste toewijsbaar is. Het is echter niet duidelijk welk bedrag daaraan moet worden toegerekend. Het bedrag € 1.166 lijkt getypt te zijn op halve hoogte tussen ‘buitenunits verwijderen’ en ‘units boven plafond verwijderen’. Dat doet vermoeden dat het betrekking heeft op die twee posten, en zo heeft [gedaagde] het ook opgevat. [eiseres] betrekt de airco-units boven het plafond in haar akte bij de lijnroosters en het inregelen daarvan, maar omdat dit pas bij akte duidelijk wordt, houdt de kantonrechter daar geen rekening mee. Dat betekent dat onvoldoende is duidelijk gemaakt welk bedrag [gedaagde] zou moeten betalen voor de buitenunits, zodat ook voor dat onderdeel geen bedrag kan worden toegewezen.

2.37.

In de dagvaarding wordt ook gesproken over een post van € 9.500 voor verwijderde armaturen en vaste plafonds. Deze post is echter niet opgenomen in de lijst waarop de vordering gebaseerd is, en hoeft dus verder niet te worden besproken.

2.38.

De conclusie is dat [gedaagde] [eiseres] als herstelkosten de volgende bedragen zal moeten betalen (exclusief btw):

€ 10.758,50 voor de onbetwiste posten;

€ 460 voor de schade aan het buitenmetselwerk;

€ 450 voor de deur van de toiletgroep;

€ 412,50 voor hang- en sluitwerk van de toiletgroep;

€ 293,50 voor het afdoppen van de doorvoeren naar de pantry’s;

€ 1.850 voor het schilderen van de kozijnen;

€ 7.200 voor herstel van de wanden;

€ 1.260 voor de slotjes op de ramen;

€ 300 voor een verlichtingsarmatuur;

€ 3.550 voor de lichtschakelingen;

€ 850 voor de zakleidingen;

€ 2.400 voor de elektragoten;

€ 3.225 voor de nood- en uitverlichting;

€ 665 voor het verwijderen van diverse leidingen.

Dat is in totaal € 33.674,50, en inclusief btw € 40.746,15. Dit bedrag zal worden toegewezen. [gedaagde] stelt dat zij de onbetwiste posten inmiddels betaald heeft. Dat bedrag hoeft dan uiteraard niet nogmaals betaald te worden. Aangezien [eiseres] die betaling echter niet heeft bevestigd, kan dat in deze beslissing niet verwerkt worden.

2.39.

[eiseres] vordert verder een vergoeding vanwege gederfde huurinkomsten over de periode van 1 januari 2015 tot en met 9 maart 2015, dat wil zeggen tot één maand na oplevering door [gedaagde] . Zij beroept zich daarmee kennelijk op artikel 10.8 van de Algemene bepalingen:

Over de tijd die met het herstel is gemoeid, gerekend vanaf de datum van het einde van de huurovereenkomst, is huurder aan verhuurder een bedrag verschuldigd, berekend naar de laatst geldende huurprijs en vergoeding voor bijkomende leveringen en diensten, onverminderd verhuurders aanspraak op vergoeding van de verdere schade en kosten.

[gedaagde] verzet zich daartegen met het verweer dat [eiseres] geen schade geleden heeft, omdat er geen andere huurder was aan wie zij had kunnen verhuren, en dat er in die periode ook niets aan het pand gedaan is. Dat is voor deze bepaling echter geen voorwaarde; het gaat om een gefixeerde schadevergoeding, die wel is gerelateerd aan de duur van de werkzaamheden, maar niet afhankelijk is van de vraag of het pand verhuurd had kunnen worden. Aangezien vaststaat dat [gedaagde] bij de oplevering tekortgeschoten is, en dat er werkzaamheden noodzakelijk waren om het pand weer verhuurbaar te maken, moet [gedaagde] over een redelijke herstelperiode de hier genoemde vergoeding betalen. Een maand lijkt de kantonrechter daarvoor een redelijke periode; het gaat ten slotte om aanzienlijk meer werkzaamheden dan [gedaagde] zelf noodzakelijk achtte. [eiseres] weerspreekt echter niet dat [gedaagde] op 30 januari 2015 kon opleveren, en dat dit is uitgesteld omdat een medewerker van [eiseres] ziek was. Dat komt voor rekening van [eiseres] . De vergoeding zal dus berekend worden over de periode van 1 januari (de einddatum van de huur) tot en met eind februari 2015 (een maand nadat [eiseres] met herstelwerkzaamheden had kunnen beginnen). [gedaagde] weerspreekt niet dat de kale huur € 41.417,68 per kwartaal bedroeg. Zij zal daarom tweederde daarvan moeten betalen als vergoeding, dat is € 27.611,79. De btw is daarover niet toewijsbaar, omdat het hier gaat om schadevergoeding en [eiseres] niet onderbouwt dat zij daarover btw zal moeten afdragen.

2.40.

[eiseres] vordert de wettelijke rente over beide bedragen, te rekenen vanaf 31 december 2014, althans 5 januari 2015, omdat [gedaagde] volgens haar vanaf dat moment in verzuim was. Inderdaad kan de verplichting om het gehuurde in goede staat terug te geven in beginsel alleen worden nagekomen op het moment dat de huurovereenkomst eindigt, zodat voor verzuim geen ingebrekestelling nodig is. [gedaagde] heeft geen redenen genoemd waarom daarover in deze zaak anders zou moeten worden geoordeeld. Wel is het zo dat de eerste oplevering, kennelijk met instemming van [eiseres] , pas op 5 januari 2015 heeft plaatsgevonden, zodat [gedaagde] niet eerder dan dat moment in verzuim kon zijn. De rente zal daarom worden toegewezen vanaf 5 januari 2015.

2.41.

[eiseres] vordert € 1.302,50 als vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten, onder verwijzing naar de Wet normering buitengerechtelijke incassokosten en naar artikel 17.1 van de Algemene bepalingen. [gedaagde] voert hiertegen geen afzonderlijk verweer. Dit onderdeel kan daarom worden toegewezen.

2.42.

[gedaagde] verzet zich tegen de vordering het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Subsidiair vordert zij zekerheidstelling zoals bedoeld in artikel 233 lid 3 Rv. De kantonrechter ziet echter geen redenen om er op voorhand van uit te gaan dat er hoger beroep zal worden ingesteld en dat dit vonnis dan vernietigd zal worden, en [gedaagde] licht ook niet toe dat er enig restitutierisico bestaat. Daarom zal het vonnis op de gebruikelijke manier uitvoerbaar bij voorraad verklaard worden, zonder zekerheidstelling.

2.43.

Omdat [gedaagde] voor een groter deel in het ongelijk gesteld wordt dan [eiseres] , zal [gedaagde] in de proceskosten worden veroordeeld. Daarbij wordt echter aan de zijde van [eiseres] geen rekening gehouden met de aktewisseling na de zitting, omdat deze voor een belangrijk deel diende om de gebreken in de dagvaarding te herstellen. De kosten aan de zijde van [eiseres] worden daarom begroot op:

- dagvaarding € 77,84

- griffierecht € 932,00

- salaris gemachtigde € 1.200,00 (2 punten x tarief € 600,00)

Totaal € 2.209,84

3 De beslissing

De kantonrechter:

veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] tegen bewijs van kwijting te betalen € 40.746,15 aan herstelkosten en € 27.611,79 aan huurderving, met de wettelijke rente daarover vanaf 5 januari 2015 tot de voldoening, en € 1.302,50 aan buitengerechtelijke incassokosten;

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [eiseres] , tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 2.209,84, waarin begrepen € 1.200,00 aan salaris gemachtigde;

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.M. Willems, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 26 oktober 2016.