Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBMNE:2016:5145

Instantie
Rechtbank Midden-Nederland
Datum uitspraak
26-10-2016
Datum publicatie
28-10-2016
Zaaknummer
C/16/350682 / HA ZA 13-613
Rechtsgebieden
Ondernemingsrecht
Bijzondere kenmerken
Eerste aanleg - meervoudig
Inhoudsindicatie

Financiering lidmaatschapsrecht woonvereniging. Makelaars/taxateurs en banken wisten in 2008 niet dat lidmaatschapsrechten anders moesten worden getaxeerd dan appartementsrechten. De bank mocht afgaan op het taxatierapport.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
NJF 2014/436

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Afdeling civielrecht

Zittingsplaats Utrecht

zaaknummer / rolnummer: C/16/350682 / HA ZA 13-613

Vonnis van 26 oktober 2016

in de zaak van

[eiseres] ,

wonende te [woonplaats] ,

eiseres,

advocaat mr. G.S. de Haas te Raamsdonksveer,

tegen

de coöperatie

COÖPERATIEVE RABOBANK U.A.,

statutair gevestigd te Amsterdam,

mede kantoorhoudende te Venlo,

als gevolg van fusie rechtsopvolgster onder algemene titel van Coöperatieve Rabobank Venlo e.o. U.A.,

gedaagde,

advocaat mr. E. Jansberg te Eindhoven,

Partijen zullen hierna [eiseres] en Rabobank genoemd worden.

1 De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

  • -

    het tussenvonnis van 30 juli 2014

  • -

    het tussenvonnis van 12 november 2014

  • -

    het tussenvonnis van 17 december 2014

  • -

    het deskundigenbericht van 11 november 2015

  • -

    de conclusie na deskundigenonderzoek van [eiseres]

  • -

    de conclusie na deskundigenbericht van Rabobank

  • -

    de antwoordakte van [eiseres]

  • -

    de op 14 september 2016 gehouden pleidooien en de ter gelegenheid daarvan overgelegde stukken.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2 De verdere beoordeling

2.1.

In het tussenvonnis van 30 juli 2014 heeft de rechtbank geoordeeld dat een bank op grond van het tweede lid van artikel 4:34 Wet financieel toezicht (hierna: Wft) geen overeenkomst van geldlening met een consument mag aangaan indien dit met het oog op overkreditering van de consument onverantwoord is. Ter uitvoering van deze verplichting heeft Rabobank een onderpandswaardetoets uitgevoerd. De naam van deze toets is niet helemaal correct: niet de waarde van het onderpand moet worden getoetst, maar de verhouding tussen de marktwaarde en de lening. Tegenwoordig wordt deze toets daarom de LTV-toets genoemd (waarbij LTV staat voor Loan-to-Value). In het kader daarvan is Rabobank, net als alle andere banken destijds, uitgegaan van een geldlening ter hoogte van maximaal 125% van het onderpand. Voor wat betreft de waarde van het onderpand heeft Rabobank zich gebaseerd op de getaxeerde executiewaarde van het lidmaatschapsrecht van [eiseres] , op grond waarvan zij exclusief bevoegd was om de studio te bewonen. Rabobank is daarbij uitgegaan van het taxatierapport van 15 mei 2008, waarin de executiewaarde van de studio is getaxeerd op € 153.000. Uitgaande van deze executiewaarde was een geldlening van maximaal € 191.250 verantwoord. Rabobank heeft [eiseres] een geldlening van € 186.000 verstrekt, dus binnen deze limiet.

2.2.

De rechtbank is er in het tussenvonnis van 30 juli 2014 vanuit gegaan dat het lidmaatschapsrecht van [eiseres] is getaxeerd als een appartementsrecht. [eiseres] heeft gesteld dat Rabobank niet mocht uitgaan van het taxatierapport van 15 mei 2008 omdat er een verschil is tussen de getaxeerde waarde van een lidmaatschapsrecht en een appartementsrecht. Rabobank heeft deze stelling betwist. Naar aanleiding hiervan staat in het tussenvonnis van 30 juli 2014 dat de vraag moet worden beoordeeld of Rabobank mocht uitgaan van het taxatierapport van 15 mei 2008 en dat daarbij van belang is of Rabobank bekend had kunnen en moeten zijn met een (mogelijk) verschil tussen de aankoop van een lidmaatschapsrecht en van een deel van het pand (een appartementsrecht, zie 4.12 van dat tussenvonnis).

2.3.

Na het tussenvonnis van 30 juli 2014 heeft Rabobank de rechtbank verzocht af te zien van haar voornemen een deskundige te benoemen, omdat de studio van [eiseres] volgens Rabobank is getaxeerd op basis van een lidmaatschapsrecht in een woonvereniging. Ter onderbouwing daarvan heeft Rabobank een schriftelijke verklaring in het geding gebracht van de taxateur die het taxatierapport van 15 mei 2008 heeft opgesteld, gedateerd 26 augustus 2014. In het tussenvonnis van 12 november 2014 heeft de rechtbank overwogen dat deze stelling van Rabobank geen aanleiding gaf om af te zien van het voornemen tot het benoemen van een deskundige, omdat de rechtbank in het tussenvonnis van 30 juli 2014 heeft vastgesteld dat tussen partijen in geschil is of de waarde van het lidmaatschapsrecht van [eiseres] in het taxatierapport van 15 mei 2008 juist is vastgesteld en dat dit geschilpunt nog altijd bestond. In het tussenvonnis van 12 november 2014 heeft de rechtbank vervolgens tot deskundige benoemd de heer K.E. Droste (hierna de deskundige).

2.4.

Op 11 november 2015 heeft de deskundige zijn rapport (hierna: het deskundigenrapport) ingediend. Het deskundigenrapport bestaat uit een brief van de deskundige waarin de vragen van de rechtbank zijn beantwoord, een door de deskundige opgesteld taxatierapport met een taxatie van het lidmaatschapsrecht van [eiseres] met als waardepeildatum 10 november 2008, en een bijlage bestaande uit een eerder concept van het deskundigenrapport en correspondentie daarover tussen partijen en de deskundige.

2.5.

Bij pleidooi heeft Rabobank de rechtbank verzocht om terug te komen op eerdere beslissingen. In verband daarmee stelt Rabobank dat de rechtbank is uitgegaan van een onjuiste feitelijke grondslag door aan te nemen dat het lidmaatschapsrecht van [eiseres] in het taxatierapport van 15 mei 2008 als appartementsrecht is getaxeerd. Ook voert Rabobank aan dat de rechtbank in het tussenvonnis van 12 november 2014 is uitgegaan van een onjuiste juridische grondslag, doordat zij in dat tussenvonnis heeft geoordeeld dat voor het gelasten van een deskundig onderzoek voldoende was dat in geschil was of de waarde van het lidmaatschapsrecht van [eiseres] juist werd vastgesteld. Volgens Rabobank is dat onjuist, omdat het niet draait om de vraag of een taxatie wel of niet juist is, maar hooguit om de vraag of een hypothecair financier op een taxatie mocht afgaan. In verband hiermee heeft Rabobank verwezen naar vier vonnissen die de rechtbank Midden-Nederland heeft gewezen op 15 juni 2016, die ook over Koopstudiozaken gaan. Rabobank vraagt de rechtbank een nieuw vonnis te wijzen, dat ten aanzien van de taxatie aansluit bij de uitspraken van 15 juni 2016 wat betreft motivering en dictum.

2.6.

De rechtbank komt niet terug op haar eerdere beslissingen in deze zaak. Dit wordt hierna toegelicht.

2.7.

Het standpunt van Rabobank, dat de rechtbank ten onrechte heeft aangenomen dat de studio van [eiseres] in het taxatierapport van 15 mei 2008 als appartementsrecht is getaxeerd, is door Rabobank onderbouwd met de hierboven genoemde schriftelijke verklaring van de taxateur, waarin staat dat hij de studio als lidmaatschapsrecht heeft gewaardeerd. De rechtbank gaat hieraan voorbij. Naar aanleiding van het deskundigenbericht stelt Rabobank namelijk dat binnen de taxatiebranche géén specifiek onderscheid wordt gemaakt tussen de waardering van een lidmaatschapsrecht en een appartementsrecht. In verband hiermee heeft Rabobank verwezen naar het Normblad Taxatierapport financiering woonruimte januari 2013 (hierna: het normblad 2013), dat is vastgesteld door de NVM, VastgoedPRO en VBO Makelaar. In dit normblad is expliciet voorgeschreven dat indien sprake is van een lidmaatschapsrecht, de taxateur dit zal behandelen als ware het een appartementsrecht. Zonder nadere onderbouwing van Rabobank, die ontbreekt, moet daarom worden aangenomen dat het lidmaatschapsrecht met betrekking tot de studio van [eiseres] ook is getaxeerd als ware dit een appartementsrecht.

2.8.

Ook het betoog van Rabobank, dat de rechtbank een onjuiste juridische grondslag heeft gehanteerd, slaagt niet. Zowel in het vonnis van 30 juli 2014 als in de vonnissen van 15 juni 2016 is als uitgangspunt gehanteerd dat een bank in beginsel mag vertrouwen op de juistheid van een taxatierapport. In de vonnissen 15 juni 2016 heeft de rechtbank onderzocht of in dit geval een uitzondering geldt op dit uitgangspunt. Daarbij heeft de rechtbank verweren van Rabobank betrokken die zij in de procedure die heeft geleid tot het vonnis van 30 juli 2014 niet had gevoerd. Zonder een deskundige te benoemen heeft de rechtbank in de vonnissen van 15 juni 2016 vervolgens geconcludeerd dat Rabobank in die gevallen mocht vertrouwen op de juistheid van de taxatierapporten die in die zaken in het geding waren gebracht. Ook in het vonnis van 30 juli 2014 heeft de rechtbank de vraag onder ogen gezien of er in het geval van [eiseres] een uitzondering op het hiervoor genoemde uitgangspunt moet worden gemaakt. Volgens Rabobank kan het daarbij hooguit gaan om de vraag of een financier uit mag gaan van een taxatierapport. Dit is juist. Rabobank heeft gelijk met haar stelling dat de rechtbank in het tussenvonnis van 12 november 2014 ten onrechte heeft geoordeeld dat voor het gelasten van een deskundigenonderzoek voldoende was dat in geschil was of de waarde van het lidmaatschapsrecht van [eiseres] juist werd vastgesteld. In zoverre komt de rechtbank nu terug op dat oordeel. Dit brengt echter niet mee dat sprake is van een onjuiste juridische grondslag voor de beslissing van de rechtbank dat moet worden beoordeeld of in dit geval een uitzondering geldt op het uitgangspunt dat een bank mag afgaan op de juistheid van een taxatierapport en de daarmee verband houdende beslissing tot benoeming van de deskundige. De eerste vraag aan de deskundige is immers of het onderscheid tussen de waarde van een lidmaatschapsrecht en een appartementsrecht op de waardepeildatum bekend was onder makelaars, taxateurs en banken.

2.9.

De rechtbank zal hieronder beoordelen of Rabobank mocht uitgaan van (de juistheid van) het taxatierapport van 15 mei 2008.

2.10.

De vragen van de rechtbank en de antwoorden daarop van de deskundige luiden als volgt:

‘1. Was ten tijde van het uitbrengen door Rabobank van een offerte aan [eiseres] (10 november 2008) onder professionele partijen, zoals banken, makelaars en taxateurs, een verschil bekend tussen de waarde van een lidmaatschapsrecht en een appartementsrecht?

Antw.1:

Ja. Zowel makelaars als banken hadden bewust kunnen zijn van een verschil in waarde. De Rabobank kan ik mijn ogen aangemerkt worden als uiterst professionele partij. Zowel als verstrekker van de paraplu-hypotheek als partij die met grote regelmaat publicaties uitbrengt over de woningmarkt. Daarentegen maakt en zag de consument in 2008 geen verschil tussen de waarde van een appartementsrecht en lidmaatschapsrecht.

2. Is er een verschil tussen de waarde van het lidmaatschapsrecht in de onderhavige woonvereniging (zonder daarin de effecten van de KLD, de KBD en het Garantplan te betrekken) en de waarde(n) van studio 1 uit het taxatierapport van 15 mei 2008?

Antw.2:

Ja. Zie het taxatierapport.

3. Zo ja, wat waren op 10 november 2008 de onderhandse en executiewaarde van het bedoelde lidmaatschapsrecht?

Antw. 3:

Zie het taxatierapport.

4. Heeft u nog overige opmerkingen die voor de beoordeling van de zaak van belang zouden kunnen zijn?

Antw. 4:

Geen. Het taxatierapport spreekt mijn inziens voor zich.’

2.11.

De rechtbank is het met Rabobank eens dat het deskundigenrapport niet bruikbaar is voor de beantwoording van de eerste vraag. Het deskundigenbericht geeft geen antwoord op de vraag of makelaars en taxateurs destijds, in 2008, ervan uitgingen dat de waarde van een lidmaatschapsrecht verschilde van de waarde van een appartementsrecht. Ook heeft de deskundige niet toegelicht waarom naar zijn oordeel makelaars en taxateurs zich van een verschil bewust hadden kunnen zijn. Bovendien is het antwoord van de deskundige op vraag 1 tegenstrijdig met de door de deskundige zelf uitgevoerde taxatie van het lidmaatschapsrecht van [eiseres] . In het taxatierapport van de deskundige is vermeld dat hij de taxatie heeft verricht overeenkomstig het normblad 2013, dat als bijlage bij zijn taxatierapport is gevoegd. In het normblad 2013 staat het volgende: ‘Indien sprake is van een lidmaatschapsrecht coöperatieve vereniging zal de taxateur dit behandelen als ware het een appartementsrecht en hiervan uitdrukkelijk melding maken in het rapport (onder N, nadere mededelingen).’ In zijn taxatierapport heeft de deskundige onder N. Nadere mededelingen’ geschreven: ‘Het getaxeerde betreft een lidmaatschapsrecht. De taxateur heeft het behandeld als ware een appartementsrecht.’ Daarnaast suggereert de deskundige met zijn antwoord op vraag 1 dat Rabobank dezelfde of vergelijkbare taxatiekennis heeft of behoort te hebben als gecertificeerde taxateurs. De deskundige kan hierin niet worden gevolgd. De omstandigheden dat Rabobank aan woonverenigingen als de onderhavige parapluhypotheken heeft verstrekt en met grote regelmaat publicaties uitbrengt over de woningmarkt brengen op zichzelf niet mee dat Rabobank daardoor deskundig is op het gebied van de waardering van lidmaatschapsrechten en appartementsrechten. Niet valt in te zien waarom Rabobank deskundig moet worden geacht op het gebied van taxatie van individuele woningen, laat staan dat zij net zo deskundig zou moeten worden geacht als daarvoor opgeleide taxateurs. Op grond van het voorgaande laat de rechtbank het antwoord van de deskundige op vraag 1 buiten beschouwing.

2.12.

In antwoord op de vragen 2 en 3 heeft de deskundige de marktwaarde (de onderhandse verkoopwaarde) van het lidmaatschapsrecht met als peildatum 10 november 2008 getaxeerd op € 148.500 en de executiewaarde op € 125.000. Dit is aanzienlijk lager dan de taxaties uit het taxatierapport van 15 mei 2008 (een onderhandse verkoopwaarde van € 170.000 en een executiewaarde van € 153.000). Rabobank betoogt dat de door de taxateur vastgestelde waarden niet hoe dan ook de (enige) juiste waarden hoeven weer te geven. Het antwoord op de vraag of de door de deskundige vastgestelde waarden juist zijn kan echter in het midden blijven, gelet op het volgende.

2.13.

Op grond van artikel 115 Besluit Gedragstoezicht financiële ondernemingen Wft (hierna: Bgfo) moesten banken criteria opstellen aan de hand waarvan zij de in artikel 4:34 Wft bedoelde toetsen uitvoert. Naar aanleiding daarvan is de Gedragscode Hypothecaire Financieringen 2007 (hierna: GHF 2007) opgesteld. Rabobank heeft deze gedragscode op de financieringsaanvraag van [eiseres] toegepast. De GHF 2007 of andere ten tijde van de offerte toepasselijke regelgeving bevatte geen inhoudelijke maatstaf wat betreft de vraag of en op welke wijze een onderpandswaardetoets moest worden uitgevoerd. Dit geldt ook voor de wetsgeschiedenis bij artikel 4:34 lid 2 Wft.

2.14.

In de GHF 2011, de opvolger van de GHF 2007, zijn voor het eerst regels opgenomen over de LTV-toets, ter afdekking van de mogelijkheid om bijkomende kosten mee te financieren. In artikel 7 van de GHF 2011 is bepaald dat de financiering niet meer dan 104% van de marktwaarde van het onderpand mag bedragen. Welke marktwaarde de financier mocht hanteren blijkt uit de in de GHF 2011 opgenomen definitie van het begrip ‘marktwaarde van een woning’:

‘1 de koopprijs van de woning zoals blijkt uit een schriftelijke door de consument en de verkoper(s) ondertekende koopovereenkomst, een akte van levering of een veilingakte; of

2 de koop en/of aannemingssom zoals blijkt uit een schriftelijke koop- en/of aannemingsovereenkomst of uit een schriftelijke begroting van een bouwbedrijf, waar van toepassing vermeerderd met de waarde of koopprijs van de grond, de kosten van bouw, meerwerk, bouwrente en de af- en/of aansluiting op openbare nutsvoorzieningen; of

3. de meest recente WOZ- waarde; of

4. een door de hypothecaire financier ter zake deskundig geachte taxateur vastgestelde marktwaarde (eventueel na verbouwing), blijkend uit een recent taxatierapport.

Het is de vrije keuze van de hypothecair financier welke van bovengenoemde mogelijkheden zij accepteert.’

2.15.

In de sinds 1 januari 2013 geldende versie van artikel 115 Bgfo is in lid 5 bepaald dat een aanbieder van hypothecair krediet bij de beoordeling van de kredietaanvraag rekening houdt met het bij ministeriële regeling bepaalde maximale hypothecair krediet in verhouding tot de waarde van de woning. De waarde van de woning is in artikel 115 Bgfo lid 6 als volgt gedefinieerd:

‘1. het aankoopbedrag van de woning zoals blijkt uit een koopovereenkomst, die is ondertekend door de consument en de verkoper, een akte van levering of een veiling indien de woning is gekocht op een veiling;

2. de koopsom of aannemingssom dan wel de kosten volgens de begroting van een bouwkundig bedrijf, eventueel vermeerderd met de kosten van de grond, kosten van de bouw, inclusief de kosten voor meer werk, bouwrente en renteverlies tijdens de bouwperiode, en de aansluiting op het voorzieningen; of

3. de marktwaarde van de woning blijkens een door een deskundig taxateur opgemaakt taxatierapport dat op het moment van aangaan van het hypothecair krediet niet ouder is dan een jaar, eventueel na verbouwing.’

2.16.

Uit deze regelgeving volgt dat een bank in beginsel af mag gaan op de waarde van een woning (waaronder een lidmaatschapsrecht dat recht geeft tot bewoning), zoals deze tot uitdrukking komt in de overeengekomen koopprijs of in een taxatierapport van een erkend taxateur. Ter beoordeling van de vraag of hierop in het geval van [eiseres] ten aanzien van Rabobank een uitzondering moet worden gemaakt, in die zin dat Rabobank geen genoegen heeft mogen nemen met het taxatierapport van 15 mei 2008, overweegt de rechtbank als volgt.

2.17.

In haar conclusie na deskundigenbericht heeft Rabobank gesteld dat makelaars en Rabobank zelf in 2008 geen wetenschap hadden van een verschil in waarde tussen lidmaatschapsrechten en appartementsrechten en dat zij die wetenschap ook niet hoefden te hebben. Ter onderbouwing daarvan heeft Rabobank verwezen naar het hierboven genoemde normblad 2013, waarin is voorgeschreven dat indien sprake is van een lidmaatschapsrecht, de taxateur dit zal behandelen als ware het een appartementsrecht. Gelet op dit voorschrift uit het normblad 2013 is het aannemelijk dat in 2008 lidmaatschapsrechten ook werden getaxeerd alsof het appartementsrechten waren. Dit wordt nog versterkt doordat in het normblad 2002, dat als bijlage is gevoegd bij het taxatierapport van 15 mei 2008, wat betreft de waardering van lidmaatschapsrechten en appartementsrechten niet is voorgeschreven dat hierbij onderscheid moet worden gemaakt, en (dus) ook niet hóe een eventueel onderscheid zou moeten worden gemaakt. [eiseres] heeft bij pleidooi niets aangevoerd waaruit desalniettemin volgt dat taxateurs in 2008 lidmaatschapsrechten anders hebben getaxeerd dan appartementsrechten. Uit haar stelling dat Rabobank bekend was met de door Koopstudio gekozen constructie, volgt bovendien niet dat Rabobank kennis had over de vraag of een lidmaatschapsrecht anders moet worden getaxeerd dan een appartementsrecht. Gelet op het voorgaande kan niet worden aangenomen dat taxateurs en banken, zoals Rabobank, in 2008 wisten of moesten weten dat er een verschil bestond tussen de waarde van lidmaatschapsrechten en appartementsrechten. Rabobank mocht dus uitgaan van het taxatierapport van 15 mei 2008.

2.18.

Met inachtneming van wat de rechtbank in de tussenvonnissen heeft geoordeeld luidt de conclusie dat Rabobank ten opzichte van [eiseres] geen zorgplicht heeft geschonden, zodat de vorderingen van [eiseres] op Rabobank zullen worden afgewezen.

2.19.

[eiseres] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld.

2.20.

Omdat [eiseres] in deze zaak met een toevoeging procedeert is aan haar geen voorschot ter zake van de kosten van de deskundige in rekening gebracht en zijn deze kosten voorlopig ten laste van de Staat gebracht (in overeenstemming met 3.4 van het tussenvonnis van 12 november 2014). De eindnota van de deskundige bedraagt € 1.936. Dit bedrag is door de Staat betaald en is voorlopig in debet gesteld. Met inachtneming van artikel 244 lid 1 Rv moet [eiseres] , nu haar vorderingen worden afgewezen, worden veroordeeld om dit bedrag aan de griffier van deze rechtbank te voldoen.

2.21.

De kosten aan de zijde van Rabobank worden begroot op:

- griffierecht 589,00

- salaris advocaat 2.260,00 (5,0 punten × tarief € 452,00)

Totaal € 2.849,00

3 De beslissing

De rechtbank

3.1.

wijst de vorderingen af,

3.2.

veroordeelt [eiseres] tot betaling van € 1.936,00 aan de griffier van de rechtbank Midden-Nederland, ter vergoeding van de kosten van de deskundige,

3.3.

veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, aan de zijde van Rabobank tot op heden begroot op € 2.849,00 te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,

3.4.

veroordeelt [eiseres] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 131,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [eiseres] niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 68,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over de nakosten met ingang van de vijftiende dag na de betekening van dit vonnis tot aan de voldoening,

3.5.

verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.K.J. van den Boom, mr. N.V.M. Gehlen en mr. P.J. Neijt en in het openbaar uitgesproken op 26 oktober 2016.1

1 type: JvdB/4223