Feedback

Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBMNE:2016:3098

Instantie
Rechtbank Midden-Nederland
Datum uitspraak
15-06-2016
Datum publicatie
28-06-2016
Zaaknummer
C/16/371615 / HA ZA 14-484
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Eerste aanleg - meervoudig
Inhoudsindicatie

Oordeel over schending zorgplicht door financieel adviseur, bank en notaris in het geval van een door Koopstudio ontwikkeld concept. Adviseur heeft zijn zorgplicht geschonden. Geen schending zorgplicht bank en notaris.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
AR 2016/1834
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

handelskamer

locatie Utrecht

zaaknummer / rolnummer: C/16/371615 / HA ZA 14-484

Vonnis van 15 juni 2016

in de zaak van

[eiser] ,

wonende te [woonplaats] ,

eiser,

advocaat mr. H.W. Dubbeldam te Utrecht,

tegen

1 [gedaagde 1] ,

wonende te Hilversum,

gedaagde,

niet verschenen,

2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[gedaagde 2] B.V.,

gevestigd te Hilversum,

gedaagde,

advocaat mr. M.C.J. Höfelt te Amsterdam,

3. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

QUARZ VERMOGENSSTRATEGIEËN B.V.,

gevestigd te Beneden-Leeuwen,

gedaagde,

advocaat mr. E. Beele te Tilburg,

4. de coöperatie

COÖPERATIEVE RABOBANK VENLO E.O. U.A.,

gevestigd te Venlo,

gedaagde,

advocaat mr. E. Jansberg te Eindhoven.

Eiser zal hierna [eiser] genoemd worden. Gedaagde sub 1 zal [gedaagde 1] worden genoemd, gedaagde sub 2 de notaris, gedaagde sub 3 Quarz en gedaagde sub 4 Rabobank.

1 De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

  • -

    de dagvaarding

  • -

    de conclusie van antwoord van de zijde van Quarz

  • -

    de conclusie van antwoord van de zijde van Rabobank

  • -

    de conclusie van antwoord van de zijde van de notaris

  • -

    de conclusie van repliek

  • -

    de conclusie van dupliek van de zijde van Quarz

  • -

    de conclusie van dupliek van de zijde van Rabobank

  • -

    de conclusie van dupliek van de zijde van de notaris

  • -

    de akte d.d. 15 april 2015 van de zijde van [eiser]

  • -

    de akte d.d. 15 april 2015 van de zijde van de notaris

  • -

    de akte d.d. 15 april 2015 van de zijde van Rabobank

  • -

    de antwoordakte d.d. 20 mei 2015 van de zijde van [eiser]

  • -

    de antwoordakte d.d. 20 mei 2015 van de zijde van Rabobank

  • -

    de antwoordakte d.d. 20 mei 2015 van de zijde van de notaris

  • -

    de akte d.d. 4 februari 2016 van de zijde van [eiser]

  • -

    de akte d.d. 4 februari 2016 van de zijde van Rabobank

  • -

    de akte d.d. 4 februari 2016 van de zijde van de notaris

  • -

    de mail d.d. 13 januari 2016 van de zijde van Quarz

  • -

    de mail d.d. 26 januari 2016 van de zijde van [eiser]

  • -

    het proces-verbaal van comparitie van 4 februari 2016

  • -

    de brief d.d. 18 februari 2016 van de zijde van [eiser] met opmerkingen over het proces-verbaal van comparitie, die wordt geacht gehecht te zijn aan het proces-verbaal

  • -

    de brief d.d. 18 februari 2016 van de zijde van de notaris met opmerkingen over het proces-verbaal van comparitie, die wordt geacht gehecht te zijn aan het proces-verbaal

  • -

    de brief d.d. 25 februari 2016 van de zijde van Rabobank met opmerkingen over het proces-verbaal, die wordt geacht gehecht te zijn aan het proces-verbaal

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2 De feiten

2.1.

Op 13 april 2007 heeft [eiser] , die toen net zijn universitaire studie had afgerond en een eerste baan had geaccepteerd, met Koopstudio Nederland B.V. en Koopstudio Woonconcepten B.V. (hierna gezamenlijk aangeduid als “Koopstudio”) een overeenkomst gesloten ter verkrijging van een lidmaatschapsrecht in woonvereniging [adres] (hierna: het lidmaatschapsrecht), tegen betaling van een inleggeld van € 217.500,00 inclusief overdrachtsbelasting. Het lidmaatschapsrecht geeft recht op het uitsluitend gebruik van studio 1, gelegen op de begane grond van het pand [adres] .

2.2.

Gelijktijdig met de hiervoor genoemde overeenkomst is [eiser] met Koopstudio een overeenkomst aangegaan ter verkrijging van de “Koopstudio Lastendemper” (hierna: KLD) voor een periode van drie jaar. De KLD hield in dat [eiser] gedurende een periode van 36 maanden maandelijks een bedrag van € 363,00 zou ontvangen van Stichting Beheer Derdengelden Koopstudio Finance & Investments (hierna: Stichting Derdengelden). Deze bedragen zou [eiser] alleen hebben moeten terugbetalen indien en voor zover hij zijn lidmaatschapsrecht met winst zou verkopen.

2.3.

De koopsom is gefinancierd met een lening van Rabobank ter hoogte van
€ 221.000,00. Quarz trad daarbij op als financieel adviseur en bemiddelaar ter verkrijging van de geldlening bij Rabobank. De geldlening is aangegaan door [eiser] en zijn ouders als hoofdelijk mededebiteur.

2.4.

Op 6 augustus 2007 vond de notariële overdracht plaats van het lidmaatschapsrecht ten overstaan van een (kandidaat-)notaris, werkzaam bij de notaris. Ten overstaan van de notaris was op 25 april 2007 het pand aan de [adres] geleverd aan Koopstudio Woonconcepten B.V. en vervolgens van Koopstudio Woonconcepten B.V. aan de woonvereniging [adres] , die op dezelfde dag ten overstaan van de notaris is opgericht.

2.5.

In september 2009 is de Stichting Derdengelden gestopt met het betalen van de maandelijkse lastendempers. De resterende maandelijkse uitkeringen van € 363,00 hebben nooit plaatsgevonden.

2.6.

Op 19 oktober 2009 is Koopstudio Nederland B.V. failliet verklaard. De andere vennootschappen die deel uitmaken van het Koopstudio-concern, waaronder de Stichting Derdengelden, zijn in de jaren 2009 tot 2012 failliet verklaard.

3 Het geschil

3.1.

[eiser] vordert samengevat –

  1. een verklaring voor recht dat gedaagden toerekenbaar tekort zijn geschoten in de nakoming van hun verplichtingen jegens [eiser] , althans onrechtmatig hebben gehandeld jegens [eiser] .

  2. een verklaring voor recht dat gedaagden hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de door [eiser] geleden en te lijden schade, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, en dat gedaagden die schade aan haar dienen te vergoeden.

  3. hoofdelijke veroordeling van gedaagden in de proceskosten, waaronder de nakosten, vermeerderd met de wettelijke rente.

3.2.

[eiser] stelt dat gedaagden op verschillende punten niet hebben voldaan aan de zorgplicht die zij jegens hem hadden. Gedaagden voeren gemotiveerd verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4 De beoordeling

Ten aanzien van [gedaagde 1]

4.1.

[eiser] stelt dat hij door Koopstudio is misleid dan wel door misbruik van omstandigheden is verleid tot het aangaan van de hiervoor genoemde overeenkomsten. Koopstudio heeft daarnaast op meerdere punten een onjuiste voorstelling van zaken gegeven. [gedaagde 1] als bestuurder van de Koopstudio-vennootschappen wist althans behoorde te weten dat Koopstudio de aan haar toevertrouwde gelden ten behoeve van de lastendempers en terugkoopgaranties niet (blijvend) heeft aangewend voor het doel waarvoor zij bestemd waren: de uitbetaling van de lastendempers en garant staan voor de terugkoopregeling. Ook daardoor zijn de lidmaatschapsrechten disproportioneel in waarde gedaald. [gedaagde 1] is als bedenker, uitvoerder en feitelijk leidinggevende verantwoordelijk voor de schade die [eiser] lijdt en aansprakelijk op grond van onrechtmatige daad, aldus [eiser] .

4.2.

Voor zover de vordering ziet op een tekortkoming dan wel een schending van een zorgplicht, miskent [eiser] dat [gedaagde 1] niet zijn contractuele wederpartij is en uit dien hoofde niet kan worden aangesproken op grond van een tekortkoming. [eiser] heeft niet voldoende feitelijk onderbouwd gesteld dat [gedaagde 1] als bestuurder van Koopstudio een verwijt kan worden gemaakt dat voldoende ernstig is om voor recht te kunnen verklaren dat hij in die hoedanigheid onrechtmatig heeft gehandeld jegens [eiser] . Voor zover [eiser] bedoelt dat [gedaagde 1] , anders dan als bestuurder van Koopstudio, onrechtmatig heeft gehandeld jegens hem, heeft hij onvoldoende toegelicht waaruit dat onrechtmatig handelen bestaat. De vorderingen tegen [gedaagde 1] worden dan ook afgewezen, met veroordeling van [eiser] in de proceskosten die op nihil worden begroot.

Zorgplicht Quarz, Rabobank en notaris

4.3.

[eiser] heeft gesteld dat zowel Quarz als Rabobank als de notaris jegens hem niet hebben voldaan aan de zorgplicht die op hen rustte. De centrale stelling van [eiser] is dat hij in een zeer ongunstige en risicovolle constructie terecht is gekomen en dat deze gedaagden hebben verzuimd hem hiervoor te behoeden. [eiser] wil graag ergens anders gaan wonen maar het lidmaatschapsrecht heeft nog niet te koop gestaan. Volgens [eiser] zijn de naam Koopstudio en het lidmaatschapsrecht van een Koopstudio woonvereniging met zoveel negatieve publiciteit omgeven dat er geen koper te vinden zal zijn. Juist nu makelaars en verkopers steeds beter de risico’s van deze Koopstudioconstructie beginnen te begrijpen, en dit dus ook aan potentiële kopers (moeten) melden, blijkt er niemand in een dergelijke constructie te willen investeren, en zeker niet voor een prijs die [eiser] er destijds voor heeft betaald, ook niet na aftrek van de reguliere prijsdaling op de onroerendgoedmarkt. Bovendien is er zoveel onzekerheid over de toekomst van dit type woonvereniging dat kopers niet durven in te stappen. De waarde van het lidmaatschapsrecht van [eiser] is door deze oorzaken negatief beïnvloed hetgeen vermogensschade oplevert. Hij kan immers het lidmaatschapsrecht niet te gelde maken, althans niet te gelde maken zonder een disproportionele waardedaling te accepteren, als gevolg waarvan hij (een groot gedeelte van) het krediet niet meer zou kunnen aflossen.

Koopstudio heeft [eiser] niet goed geïnformeerd over alle risico’s en voorwaarden van het Koopstudioconcept. Quarz, Rabobank en de notaris mochten er niet op vertrouwen dat [eiser] via de door Koopstudio verstrekte commerciële en misleidende informatiedragers voldoende en volledig op de risico’s van de Koopstudioconstructie was gewezen. Het lag juist op de weg van deze, in de ogen van [eiser] , onafhankelijke en professionele partijen om [eiser] hierop te wijzen.

De rechtbank zal hierna uiteenzetten wat de zorgplicht van Quarz, Rabobank en de notaris jegens [eiser] in het algemeen inhoudt en daarna ingaan op de door [eiser] onderscheidene gestelde schendingen van die zorgplicht.

Quarz

4.4.

Quarz heeft bemiddeld bij de totstandkoming van de geldlening tussen [eiser] en Rabobank. Zij is gehouden bij haar advisering de zorg van een goed opdrachtnemer in acht te nemen. Het gaat daarbij om de vraag of Quarz heeft gehandeld zoals van een redelijk bekwaam en redelijk handelend adviseur mag worden verwacht. Wat dit concreet betekent, hangt af van de omstandigheden van het geval.

Van een redelijk bekwaam en redelijk handelend financieel adviseur mag in dit geval in ieder geval worden verwacht dat hij de financiële positie en wensen van zijn opdrachtgevers inventariseert en dat hij zijn opdrachtgevers informeert over de financieringsmogelijkheden en de specifieke risico’s die verbonden zijn aan de betreffende financiering.

Rabobank

4.5.

De maatschappelijke functie van een bank brengt een bijzondere zorgplicht met zich mee zowel jegens haar cliënten uit hoofde van de met hen bestaande contractuele verhouding, als ten opzichte van derden met wier belangen zij rekening behoort te houden op grond van hetgeen volgens ongeschreven recht in het maatschappelijk verkeer betaamt. De reikwijdte van die zorgplicht hangt af van de omstandigheden van het geval. Relevante omstandigheden zijn de complexiteit en risico’s van het betreffende financiële product, de kennis en ervaring van de klant en diens financiële positie.

Notaris

4.6.

Bij het antwoord op de vraag of de notaris is tekortgeschoten in zijn zorgplicht geldt als uitgangspunt dat de omstandigheden van het geval kunnen meebrengen dat een notaris bij het verlijden van een akte niet kan volstaan met een zakelijke toelichting op de inhoud van de akte, maar gehouden is tot het geven van verdergaande informatie, en met name te wijzen op specifieke risico’s die aan de voorgenomen rechtshandelingen verbonden zijn. De functie van de notaris in het rechtsverkeer brengt mee dat hij beroepshalve gehouden is naar vermogen te voorkomen dat misbruik wordt gemaakt van juridische onkunde en feitelijk overwicht. Deze zorgplicht van de notaris vindt haar grens daar waar de notaris goede grond heeft te vertrouwen dat de belanghebbende zichzelf reeds op de hoogte heeft gesteld of dat deze tevoren reeds voldoende inzicht had in hetgeen was vereist voor het intreden van de rechtsgevolgen die zijn beoogd met de in de akte opgenomen rechtshandelingen. Of een notaris in een bepaald geval op grond van de op hem rustende zorgplicht dient te waarschuwen voor aan de rechtshandelingen verbonden risico’s is onder meer afhankelijk van de (hem redelijkerwijs kenbare) omvang van het risico, de hoedanigheid van de betrokken partijen en hun onderlinge verhouding.

Is er sprake van overkreditering?

4.7.

[eiser] stelt dat er sprake is van overkreditering. Rabobank heeft de financieringsaanvraag getoetst aan de normen van de Gedragscode Hypothecaire Financieringen 2007 (hierna: GHF 2007), en niet aan de strengere normen voor consumptief krediet. Ten onrechte aldus [eiser] , omdat de GHF 2007 uitsluitend betrekking heeft op de financiering van registergoederen terwijl de financiering van [eiser] niet bestemd was voor de aankoop van een registergoed maar voor de verwerving van een lidmaatschapsrecht.

Als de financiering aan [eiser] al als een hypothecaire financiering zou moeten worden aangemerkt, dan staat in ieder geval vast dat het inkomen van [eiser] voor dit krediet ontoereikend was. In dat geval geldt voor de ouders van [eiser] dat aan hen een consumptief krediet is verstrekt nu zij geen lidmaatschapsrecht hebben gekocht en geen zekerheden leveren voor wat betreft het onderpand, aldus [eiser] .

4.8.

De rechtbank overweegt het volgende. Tussen partijen staat vast dat [eiser] niet zelfstandig de benodigde financiering kon verkrijgen. Dit is de reden geweest dat zijn ouders als hoofdelijk aansprakelijke mededebiteur voor de financiering hebben getekend. [eiser] heeft niet, althans onvoldoende concreet onderbouwd aangevoerd dat [eiser] en zijn ouders gezamenlijk volgens de normen van GHF 2007 onvoldoende inkomen hadden voor het afgesloten krediet.

4.9.

In artikel 4:34 lid 2 Wet op het financieel toezicht (Wft), is bepaald dat een aanbieder van krediet geen overeenkomst mag aangaan met een consument indien dit met het oog op overkreditering van de consument onverantwoord is. Deze norm is uitgewerkt in het Besluit Gedragstoezicht financiële ondernemingen Wft (hierna: Bgfo). Op grond van artikel 115 Bgfo dient de aanbieder van een krediet de criteria vast te leggen die hij ten grondslag legt aan de beoordeling van een kredietaanvraag. Voor hypothecaire leningen was de uitwerking hiervan destijds neergelegd in de GHF 2007.

4.10.

In artikel 1 Bgfo is consumptief krediet gedefinieerd als: “krediet, niet zijnde hypothecair krediet”. Hypothecair krediet is daar -voor zover hier van belang- gedefinieerd als: “overeenkomst inzake krediet met een consument, bij het aangaan waarvan een recht van hypotheek wordt gevestigd, strekkend tot verhaal bij voorrang van de vordering tot voldoening van de door de consument verschuldigde betaling.” In de GHF 2007 wordt het begrip hypothecaire financiering gedefinieerd als –voor zover hier van belang- een financiering aan een consument voor de verwerving van een voor eigen bewoning bestemd registergoed, tot zekerheid voor de terugbetaling waarvan een hypotheek op dat registergoed wordt gevestigd.

4.11.

De rechtbank overweegt dat het krediet strekte tot de financiering van een lidmaatschapsrecht in een woonvereniging, die op haar beurt eigenaar was van het registergoed waarop een hypotheekrecht werd gevestigd. Anders dan [eiser] stelt, gaat een vergelijking met een time-share overeenkomst (die wel als consumptief krediet wordt aangemerkt), niet op, omdat een dergelijke overeenkomst niet is gericht op eigen bewoning. Daarvan is hier wel sprake. Er is dus sprake van een woningfinanciering die wordt gezekerd door een hypotheekrecht.

4.12.

De rechtbank betrekt bij haar oordeel dat ook in het maatschappelijk verkeer de verwerving van een lidmaatschapsrecht in bepaalde gevallen gelijk wordt gesteld met de verwerving van een registergoed. Niet alleen bij enkele bepalingen in het BW, maar ook door de fiscus die de financiering van een lidmaatschapsrecht niet beschouwt als een consumptieve financiering, waardoor [eiser] de rentevergoeding van zijn belastbaar inkomen kan aftrekken. Ter zitting heeft hij verklaard dat hij dat doet en dat de belastingdienst daar nooit een probleem van heeft gemaakt. Dat de ouders als mededebiteur hebben getekend voor de financiering terwijl zij geen lidmaatschapsrecht hadden gekocht en zij geen zekerheden hebben verstrekt, maakt –gelet op de overige hiervoor benoemde omstandigheden- niet dat hun verplichtingen jegens de bank kunnen worden gekwalificeerd als een consumptief krediet.

4.13.

Gelet op het bovenstaande heeft de Rabobank terecht de financieringsaanvraag getoetst aan de normen van de GHF 2007. Nu vaststaat dat het inkomen van [eiser] en zijn ouders gezamenlijk volgens deze normen toereikend was voor de verstrekte financiering, terwijl ook overigens geen feiten of omstandigheden zijn gesteld of gebleken waaruit zou kunnen worden afgeleid dat er desondanks sprake was van overkreditering, wordt de stelling van [eiser] verworpen.

Parapluhypotheek en hoofdelijke aansprakelijkheid

4.14.

Op het gehele pand is door de woonvereniging een hypotheekrecht gevestigd tot zekerheid voor betalingen van al hetgeen de bank te vorderen heeft van de woonvereniging en/of haar leden, zowel de huidige als de toekomstige, uit hoofde van verstrekte en/of nog te verstrekken geldleningen, verleende en/of alsnog te verlenen kredieten in rekening courant, tegenwoordige en/of toekomstige borgstellingen, dan wel uit welken anderen hoofde ook.

In de koopovereenkomst is vervolgens vermeld dat op het pand een hypotheekrecht is gevestigd tot zekerheid voor alles wat de bank van de woonvereniging en/of haar huidige en/of toekomstige leden te vorderen heeft. In de statuten is tot slot bepaald dat de leden aansprakelijk zijn voor de tekorten van de vereniging.

4.15.

[eiser] stelt dat de notaris, Quarz en Rabobank hun zorgplicht jegens hem hebben geschonden door hem niet te wijzen op het feit dat hij en zijn ouders via de parapluhypotheek medeaansprakelijk werden voor mogelijke schulden van de woonvereniging en mogelijke schulden van andere leden van de woonvereniging.

4.16.

De rechtbank laat in het midden of ten aanzien van dit punt een zorgplicht rustte op de notaris, Quarz en/of Rabobank en of, voor zover dit het geval zou zijn, deze zorgplicht door hen is geschonden. De rechtbank overweegt daartoe dat [eiser] en zijn ouders weliswaar een risico liepen doordat de parapluhypotheek was verleend tot zekerheid voor de betaling van al hetgeen de bank te vorderen had van de woonvereniging en haar leden, maar dit risico heeft zich niet gerealiseerd. Rabobank heeft [eiser] en zijn ouders bij brief van 4 februari 2014 bericht dat zij hen alleen zal aanspreken voor het bedrag van hun eigen individuele schuld, en dat Rabobank hen niet zal aanspreken voor de schulden van de andere leden van de woonvereniging, ook bij een eventuele verkoop van het pand van de woonvereniging. De notaris heeft vervolgens aangeboden de aktes op dit punt kosteloos aan te passen, en de bank heeft toegezegd dat zij daaraan haar medewerking zal verlenen. Daarmee wordt, zo is namens [eiser] ter zitting bevestigd, het risico dat [eiser] wordt aangesproken voor schulden van (oud-)leden van de woonvereniging volledig geëlimineerd.

4.17.

[eiser] heeft gesteld dat daarmee echter niet de slechte naam van Koopstudio hersteld wordt, zodat hij nog steeds het nadeel van een slechte verkoopbaarheid van het lidmaatschapsrecht ondervindt. Naar het oordeel van de rechtbank bestaat er echter onvoldoende verband tussen de (gestelde) slechte verkoopbaarheid van het lidmaatschapsrecht en de constructie met de parapluhypotheek. Voor zover daar sprake van is, moet aangenomen worden dat die in hoofdzaak veroorzaakt wordt door andere factoren, zoals het faillissement van Koopstudio en de ontwikkelingen op de woningmarkt.

4.18.

Omdat zich op dit punt geen schade heeft voorgedaan en ook niet te voorzien valt dat zich in de toekomst wel schade zal voordoen, kan dit punt verder onbesproken blijven.

Lastendempers

4.19.

Partijen verschillen van mening over de beantwoording van de vraag of Quarz, Rabobank en de notaris hadden moeten waarschuwen voor de mogelijkheid dat de lastendempers zouden kunnen wegvallen. Quarz meent dat dat niet het geval is omdat de financiering is verstrekt op basis van de draagkracht van [eiser] en zijn ouders, en de lastendempers daarbij niet zijn meegeteld als inkomen. Omdat de lastendempers buiten beschouwing zijn gelaten bij de financieringsaanvraag, hoefde Quarz deze ook niet te toetsen, aldus Quarz. Ook Rabobank en de notaris stellen dat zij op dit punt geen zorgplicht hadden.

Ten aanzien van Quarz

4.20.

De rechtbank overweegt dat de zorgplicht die rust op een redelijk bekwaam en redelijk handelend financieel adviseur, belast met de opdracht tot hypotheekbemiddeling, met zich brengt dat de adviseur zich de belangen van zijn cliënt bij het verkrijgen van een passende financiering aantrekt. Deze zorgplicht strekt, anders dan Quarz lijkt te betogen, verder dan het enkel waken voor overkreditering. Deze zorgplicht heeft ook betrekking op de voor Quarz kenbare wensen van de cliënt met betrekking tot zijn financiële positie en wensen ten aanzien van de financiering en de risico’s die daarmee samenhangen. In dat verband is het volgende van belang.

4.21.

In de door Koopstudio uitgegeven en door [eiser] overgelegde “Vragenpocket Woonvereniging” (versie 2006) staat het volgende opgenomen over de lastendempers:

Wat is mijn extra voordeel als ik via Quarz financier?

Wie als student via Quarz de financiering regelt, heeft een extra voordeel. Dan heb je namelijk recht op een Koopstudio Lastendemper (KLD). Dit is een module die door Koopstudio is ontwikkeld om de student – in de jaren dat hij studeert - tegemoet te komen in zijn woonlasten. Je kunt hier alleen aanspraak op maken als je de hypotheek door Quarz laat regelen.

Als je als starter via Quarz je financiering regelt, kun je ook gebruik maken van de Koopstudio Lasten Demper (KLD). Deze module is door Koopstudio ontwikkeld om de alleenstaande starter enkele jaren tegemoet te komen in zijn woonlasten. Ook nu geldt dat je alleen aanspraak kunnen maken op de KLD als je de hypotheek door Quarz laat regelen.”

Terugbetaling van de Koopstudio Lastendemper

Als student betaal je de KLD alleen terug als je de studio met winst verkoopt. Als starter betaal je altijd de KLD terug bij verkoop van jouw studio. (…)”

4.22.

Kortom, de Koopstudio Lastendemper (KLD) is door Koopstudio gepresenteerd als een financieel product (een renteloze lening) dat tot doel heeft om de maandlasten van de koper te verlagen en waarop alleen aanspraak kon worden gemaakt als Quarz de financiering regelde. Ook op de tegemoetkoming, bestaande uit een voorschot op de fiscale renteaftrek (de Koopstudie Belastingdemper, KBD), kon alleen aanspraak worden gemaakt als Quarz de financiering regelde. Dit brengt mee dat Quarz de mogelijke risico’s die waren verbonden aan de lastendempers in haar advisering moest betrekken. De lastendempers maakten het product van Koopstudio (de verkoop van lidmaatschapsrechten die recht gaven op het gebruik van onzelfstandige woonruimte vergelijkbaar met een studentenkamer) financieel aantrekkelijk voor starters en studenten. Dit moet Quarz duidelijk zijn geweest. Het moet Quarz ook duidelijk zijn geweest dat het voor veel studenten en starters alleen mogelijk was om zélf de maandlasten te dragen die verbonden zijn aan het lidmaatschapsrecht (dus zonder een beroep te doen op hun ouders), juist doordát zij aanspraak konden maken op de lastendempers. In dit geval werden de (geschatte) netto maandlasten door de KLD teruggebracht van € 818,09 tot € 455,09. In dit verband heeft [eiser] gesteld dat hij aan Quarz heeft meegedeeld dat hij zelf de maandlasten zou dragen en zijn ouders wat dat betreft alleen als vangnet zouden fungeren. Quarz heeft die stelling slechts in algemene bewoordingen en daarmee onvoldoende gemotiveerd betwist. Quarz heeft gesteld dat het niet anders kan dan dat in het adviesgesprek is gezegd dat de ouders de maandlasten zouden betalen omdat de student/starter geen of onvoldoende inkomen had. Die stelling van Quarz is echter niet begrijpelijk in het licht van de (niet betwiste) stelling van [eiser] dat zijn inkomen destijds circa € 1.058,- per maand bedroeg.

Een en ander brengt mee dat Quarz de mogelijke risico’s die waren verbonden aan de lastendempers in haar advisering moest betrekken.

4.23.

De renteloze lening (KLD) werd niet in één keer maar in maandelijkse termijnen van € 363,-- uitbetaald, en dekte daarmee – zoals hiervoor overwogen - een substantieel deel van de maandlasten van [eiser] . Tot de aan dit product verbonden risico’s behoorde dus onder meer het risico dat de maandlasten van [eiser] substantieel zouden stijgen indien Koopstudio om wat voor reden dan ook de maandelijkse termijnen niet meer zou willen of kunnen betalen. Het in de toekomst wegvallen van de lastendempers zou het lidmaatschapsrecht bovendien veel minder interessant maken voor studenten en starters op de woningmarkt, waardoor de verkoopbaarheid – en daarmee ook de waarde - van de onzelfstandige woonruimte negatief zou kunnen worden beïnvloed. Quarz had hierop moeten wijzen maar heeft dat nagelaten.

4.24.

[eiser] ging er vanuit dat als hij zijn lidmaatschapsrecht zou verkopen, de koper net als hij recht zou hebben op lastendempers. Volgens Quarz hield het Koopstudioconcept niet in dat opvolgende kopers recht hadden op de lastendempers en kan [eiser] er niet gerechtvaardigd op hebben vertrouwd dat dit wel het geval zou zijn. Dit verweer is onvoldoende onderbouwd en slaagt daarom niet. In de door [eiser] overgelegde Vragenpocket van Koopstudio (versie 2006) staat het volgende (bladzijde 33):

‘Als student betaal je de KLD alleen terug als je de studio met winst verkoopt. Als starter betaal je altijd de KLD terug bij verkoop van jouw studio. Het door jou terug betaalde bedrag wordt door Koopstudio gebruikt voor de KLD van de nieuwe bewoner van jouw studio.’

In een andere door [eiser] overgelegde Vragenpocket, versie april 2008, staat:

‘Als student of starter betaal je de KLD alleen terug als je de studio met winst verkoopt. Deze winst wordt door Koopstudio gebruikt om een nieuwe KLD te creëren voor de nieuwe koper. Als er geen winst is bij doorverkoop, dan hoeft de lastendemper ook niet terugbetaald te worden. […]

Als je gebruik gemaakt hebt van de KBD, dien je deze altijd terug te betalen op het moment dat je de studio weer verkoopt. De belastingdienst spaart immers jouw hypotheekrenteaftrek voor je op.’

Koopstudio heeft aspirant-kopers, en dus ook [eiser] , voorgespiegeld dat ook opvolgende kopers recht zouden krijgen op (in ieder geval) de KLD. Dat een opvolgend koper geen recht zou hebben op de lastendempers is ook niet logisch, omdat zij een cruciaal onderdeel zijn van het Koopstudioconcept. Zonder lastendempers zouden veel studenten/starters het lidmaatschapsrecht van [eiser] niet kunnen kopen, althans de maandlasten die daaraan verbonden zijn, niet zelf kunnen dragen. Maar als veronderstellenderwijs wordt uitgegaan van de juistheid van de hier aan de orde zijnde stelling van Quarz had het, gelet op het belang van de lastendempers voor de maandlasten en de verkoopbaarheid van het lidmaatschapsrecht (en daarmee voor de waarde van het lidmaatschapsrecht), op de weg van Quarz gelegen om er uitdrukkelijk op te wijzen dat een opvolgend koper mogelijk geen recht had op de lastendempers. Quarz heeft ook dit nagelaten.

4.25.

Het voorgaande laat onverlet dat [eiser] ook zelf als koper van het lidmaatschapsrecht verantwoordelijkheid draagt voor een onderzoek naar de risico’s die aan de lastendempers zijn verbonden. Op zichzelf is het juist dat het risico van een faillissement altijd aanwezig is, dat [eiser] zich had kunnen realiseren dat een eventueel faillissement van Koopstudio tot problemen zou kunnen leiden en dat hij daaromtrent ook zelf nadere vragen aan Koopstudio had kunnen stellen. [eiser] heeft dit nagelaten. Niettemin brengt de in dit geval op Quarz rustende zorgplicht mee dat zij zich de belangen van haar cliënt aantrekt en deze tijdig waarschuwt voor de aan het lidmaatschapsrecht verbonden risico’s. Dit geldt temeer voor het feit dat de verkoopwaarde van de lidmaatschapsrechten sterk samenhangt met de mogelijkheid om een lastendemper te verkrijgen. Uit het dossier blijkt niet dat [eiser] dit risico overzag of kon overzien. Quarz had [eiser] er dan ook op moeten wijzen dat de lastendempers niet alleen voor de maandlasten, maar ook voor de waarde van het lidmaatschapsrecht van essentieel belang zijn. Quarz heeft dit nagelaten.

4.26.

De rechtbank verwerpt het verweer van Quarz dat de lastendempers een product van Koopstudio waren en dat het dus aan Koopstudio was om te adviseren over de aan dit product verbonden risico’s. Quarz heeft als financieel adviseur haar eigen verantwoordelijkheden en kan zich niet verschuilen achter de aanbieder van financiële producten en diens verantwoordelijkheden. Aanvaarding van het standpunt van Quarz zou er immers feitelijk op neerkomen dat de zorgplicht van financieel adviseurs bij de advisering over financiële producten van derden vrijwel inhoudsloos wordt. Daarbij komt dat de financiering via Quarz moest worden geregeld om voor de KLD en KBD in aanmerking te komen. Quarz was ermee bekend dat zij op deze wijze als vast intermediair bij dit concept werd gepresenteerd en bij de uitvoering trok zij ook gezamenlijk met Koopstudio op. Potentiële kopers mochten dan ook verwachten dat Quarz het door Koopstudio aangeboden product met de daarbij behorende opties goed kende. Als financieel adviseur diende zij haar opdrachtgevers te wijzen op de voor haar kenbare financiële risico’s van de gekozen constructie.

4.27.

Anders dan Quarz stelt is ook niet van belang dat niet gebleken is dat [eiser] (en zijn ouders) de lasten niet konden dragen en dat er dus geen sprake is van overkreditering. In zijn advies dient een financieel adviseur immers niet alleen te betrekken wat de maximale draagkracht is van zijn cliënt, maar ook wat de door zijn cliënt gewenste maandlasten zijn. Als een cliënt aanspraak maakt op een financieel product dat specifiek is ontwikkeld om de woonlasten te verlagen, moet een financieel adviseur dat product dus bij zijn advisering betrekken, ook al telt dit product niet mee als inkomen (en de cliënt de maandlasten dus ook zou kunnen betalen als hij geen aanspraak maakt op de lastendemper).

4.28.

Samengevat had Quarz op grond van de op haar rustende zorgplicht [eiser] erop moeten wijzen dat de lastendempers niet alleen voor de maandlasten, maar ook voor de waarde van het lidmaatschapsrecht van essentieel belang zijn. In het bijzonder had Quarz [eiser] a) moeten wijzen op het risico dat de maandlasten substantieel zouden stijgen indien Koopstudio om wat voor reden dan ook de maandelijkse termijnen van de lastendempers niet meer zou willen of kunnen betalen en b) erop moeten wijzen dat áls de lastendempers in de toekomst zouden wegvallen, het lidmaatschapsrecht veel minder interessant zou worden voor studenten en starters op de woningmarkt, waardoor de verkoopbaarheid - en daarmee ook de waarde - van de onzelfstandige woonruimte negatief zou kunnen worden beïnvloed. Quarz heeft dit nagelaten en daarmee is zij toerekenbaar tekortgeschoten in de nakoming van deze verplichtingen.

Ten aanzien van Rabobank en de notaris

4.29.

Rabobank was in het kader van haar zorgplicht jegens [eiser] niet gehouden om informatie te geven over lastendempers of voor (de gevolgen van) het wegvallen daarvan te waarschuwen. Hierbij is van belang dat in de door Rabobank aangeboden geldlening op geen enkele wijze een koppeling met de lastendempers is gemaakt. Daar komt bij dat Rabobank, in de situatie dat [eiser] werd geadviseerd door een financieel dienstverlener, ervan mocht uitgaan dat Quarz adequaat advies zou geven over de lastendempers. [eiser] heeft geen dan wel onvoldoende omstandigheden gesteld waaruit volgt dat Rabobank zich had moeten realiseren dat hij de risico’s van het wegvallen van de lastendempers niet zou kunnen overzien.

4.30.

Voor de notaris bestond evenmin een verplichting om [eiser] te wijzen op de risico’s van het wegvallen van de lastendempers. De rol van de notaris was beperkt tot het opstellen en verlijden van de notariële akten; hij was niet betrokken bij de totstandkoming van de overeenkomst waarin de lastendempers waren afgesproken en evenmin bij het traject van financiële advisering. De omstandigheid dat de notaris bekend was met het Koopstudio-concept, maakt op zichzelf niet dat zijn zorgplicht verder gaat dan de begeleiding bij de totstandkoming van de in de akten vastgelegde rechtshandelingen.

Taxatierapport / marktconforme prijs

4.31.

[eiser] heeft gesteld dat Quarz en Rabobank hun zorgplicht hebben geschonden door na te laten een onafhankelijke taxatie voor de waarde van het lidmaatschapsrecht op te laten stellen. De taxatie was uitgevoerd in opdracht van de verkoper van de lidmaatschapsrechten, die een sterk commercieel belang had bij de verkoop. Een taxatie bestemd voor woningfinanciering mag niet worden opgesteld door of in opdracht van de verkoper, aldus [eiser] . Quarz had [eiser] moeten adviseren om een onafhankelijke taxatie uit te laten voeren en Rabobank had om een onafhankelijke taxatie moeten vragen omdat een taxatie als primair doel heeft om overkreditering te voorkomen en het voorkomen van overkreditering in het belang van de bank en haar cliënt is. Bovendien was het taxatierapport al gedateerd op het moment van offreren van het krediet door Rabobank. Tenslotte hadden Quarz en Rabobank moeten twijfelen aan de juistheid van deze taxatie omdat de koopsom van de lidmaatschapsrechten “bottom-up” is vastgesteld, dat wil zeggen beredeneerd vanuit de maandlasten die een koper bereid zou zijn te betalen. Van marktwerking rondom de verkoopprijzen was geen sprake en dat was Quarz en Rabobank bekend, aldus [eiser] . [eiser] heeft voorts gewezen op een door hem opgesteld taxatierapport waaruit blijkt dat het lidmaatschapsrecht veel minder waard was dan de koopprijs die hij daarvoor heeft betaald.

4.32.

Quarz en Rabobank hebben betwist dat zij een onafhankelijke taxatie behoorden aan te vragen of dat zij dat aan [eiser] behoorden te adviseren. Er is sprake van een rapport van een beëdigd taxateur, dat niet ouder was dan een jaar, waarop Quarz en Rabobank af mochten gaan, ongeacht wie de opdrachtgever van de taxatie was. Bij Quarz en Rabobank ligt geen verantwoordelijkheid om de taxatie op juistheid te beoordelen. Een taxatie heeft niet primair als doel om overkreditering te voorkomen. Een taxatie dient primair het belang van de bank en een kredietnemer kan hieraan geen rechten ontlenen. Op Quarz en Rabobank rust geen verplichting om te onderzoeken of de aankoopsom reëel is en zij hebben ook geen expertise op dat vlak. Bovendien was de koopsom al tot stand gekomen op het moment dat Quarz en Rabobank werden ingeschakeld. Betwist wordt (bij gebrek aan wetenschap) dat de koopsom van het lidmaatschapsrecht zou zijn bepaald aan de hand van de taxatie en dat er sprake was een van een zogenaamde “bottom-up”-benadering. Rabobank en Quarz hebben de juistheid van het door [eiser] opgestelde taxatierapport betwist.

4.33.

De rechtbank stelt voorop dat het de verantwoordelijkheid is van een aspirant koper om zich ervan te vergewissen of een vraagprijs redelijk c.q. marktconform is. Die mogelijkheid bestond ook voor [eiser] . Hij had immers zelf op woningverkoopsites kunnen kijken om te zien wat de vraagprijs per vierkante meter was voor appartementen in dezelfde buurt. Ook stond het hem vrij om een andere taxateur opdracht te geven het lidmaatschapsrecht te taxeren. Er bestond voor Quarz en Rabobank dan ook geen verplichting jegens [eiser] om een onafhankelijke taxatie te laten uitvoeren of dat aan [eiser] te adviseren. Het is aan de koper van een woning (in dit geval: lidmaatschapsrecht) om zelf onderzoek te doen naar de vraag of de koopprijs een reële marktconforme prijs is. Een en ander valt in het algemeen niet onder de zorgplicht van de financieel adviseur dan wel de kredietverstrekkende bank. De omstandigheden van het geval maken dat niet anders. Daarover overweegt de rechtbank als volgt.

4.34.

In dit geval was sprake van een taxatierapport van een beëdigd taxateur dat niet meer dan een jaar oud was op het moment dat de bank een offerte uitbracht en de lening werd gesloten. Met Quarz en Rabobank is de rechtbank van oordeel dat er geen reden voor hen bestond om te twijfelen aan de deugdelijkheid van het rapport. Dat het rapport was opgesteld in opdracht van de verkopende partij, maakt niet dat Quarz en Rabobank niet mochten afgaan op het rapport. Het rapport was immers opgesteld door een beëdigd taxateur en die is volgens de gebruikelijke waarderingsmethodiek van objectvergelijking tot een waardebepaling van het lidmaatschapsrecht gekomen. Rabobank heeft terecht aangevoerd dat zij met haar handelwijze al voldeed aan de (per 1 januari 2013) ingevoerde voorschriften van het Bgfo, te weten dat zij voor wat betreft de marktwaarde van een woning afgaat op een door een deskundig taxateur opgemaakt taxatierapport dat op het moment van het aangaan van het hypothecair krediet niet ouder is dan een jaar.

4.35.

De stelling dat Koopstudio de verkoopprijs “bottom-up” (en niet marktconform, dat wil zeggen te hoog) heeft vastgesteld en dat Rabobank en Quarz daarvan op de hoogte waren, kan niet leiden tot het oordeel dat zij hun zorgplicht jegens [eiser] hebben geschonden. Ook als veronderstellenderwijs wordt aangenomen dat de verkoopprijs “bottom-up” is vastgesteld, zoals [eiser] heeft gesteld, en Quarz en Rabobank daarvan op de hoogte waren dan wel behoorden te zijn, leidt dat er niet toe dat Quarz en Rabobank gehouden waren om een nieuw taxatierapport te laten opmaken dan wel [eiser] te adviseren dat te laten doen. Wanneer de bank en de financieel adviseur – zoals in dit geval – beschikken over een taxatierapport dat voldoet aan de daaraan te stellen eisen, ligt het in het algemeen niet op hun weg om na te gaan hoe de koopprijs tot stand is gekomen en of die koopprijs, in vergelijking met andere onroerende zaken, een reële prijs is. Zoals hiervoor overwogen is dat een verantwoordelijkheid van de koper zelf.

Concluderend zijn er naar het oordeel van de rechtbank geen omstandigheden die maken dat Quarz en Rabobank niet mochten afgaan op het taxatierapport in kwestie.

4.36.

Ten aanzien van de notaris stelt [eiser] in dit verband dat hij kritische opmerkingen had kunnen en moeten plaatsen bij het feit dat dat de waarde van het pand na de realisatie van 3 woonunits bijna 50% meer waard zou zijn geworden, namelijk van

€ 317.624 (koopsom) tot € 607.500 (optelsom van de individuele lidmaatschapsrechten). Volgens [eiser] is dit een onwaarschijnlijke waardevermeerdering en had de notaris hem moeten wijzen op de exorbitante vierkante meterprijzen. Dit betoog slaagt niet. Bij conclusie van antwoord heeft de notaris aangevoerd dat de koopsom die de woonvereniging heeft betaald € 417.624 bedroeg en dat de optelsom van de individuele lidmaatschapsrechten van de woonvereniging € 567.500 bedroeg. Dit is niet door [eiser] weersproken, zodat de rechtbank uitgaat van de juistheid van deze bedragen. Met de notaris is de rechtbank van oordeel dat de waardestijging van de drie lidmaatschapsrechten van ongeveer € 150.000 geen alarmbellen bij de notaris heeft moeten laten rinkelen. De notaris heeft deze waardestijging kunnen beschouwen als een logisch gevolg van de verbouwing van het pand tot drie studio’s.

Interne aansprakelijkheid woonvereniging op basis van statuten

4.37.

[eiser] heeft gesteld dat het gebruikelijk is om in de statuten van een woonvereniging een uitsluiting van aansprakelijkheid voor verbintenissen van de vereniging en van iedere verplichting van haar leden en oud-leden op te nemen. Hij verwijst in dat verband naar de voorbeeld-statuten van een standaard coöperatieve woonvereniging. De statuten van een “Koopstudio-woonvereniging” bepalen echter dat de leden tegenover de woonvereniging aansprakelijk zijn voor eventuele tekorten bij beëindiging van het lidmaatschapsrecht (artikel 8) en bij ontbinding van de woonvereniging (artikel 25). Die aansprakelijkheid van de leden van de “Koopstudio-woonverenigingen” is dus niet uitgesloten of tot een maximum beperkt. [eiser] stelt dat Quarz, de notaris en Rabobank tekort zijn geschoten in de nakoming van de op hen rustende bijzondere zorgplicht door niet te waarschuwen voor de risico’s van de juridische constructie van de woonvereniging en door niet te adviseren om een zogenaamde akte van vrijwaring voor de verschillende lidmaatschapsrechten te arrangeren. Hij verwijt de notaris ook te hebben meegewerkt aan het opzetten van een constructie (door het opstellen van de concept-leveringsakte en concept-statuten voor alle woonverenigingen), waarbij verplichtingen en risico’s bij de woonvereniging en de toekomstige leden kwamen te liggen. Het lidmaatschapsrecht en daarmee dus ook de constructie van de woonvereniging staat in enig verband met de beoordeling door Quarz en Rabobank of de geldlening voor [eiser] passend is, aldus [eiser] . De juridische constructie, waaronder de regeling voor interne aansprakelijkheid (en de parapluhypotheek), leidt er volgens [eiser] toe dat het lidmaatschapsrecht niet, althans minder goed verkoopbaar is.

4.38.

Rabobank stelt dat [eiser] zich voorafgaand aan de koop bewust moet zijn geweest van de risico’s die aan de koop van een lidmaatschapsrecht waren verbonden gezien de informatie die Koopstudio en Quarz aan hem hebben verstrekt. Rabobank was in het geheel niet betrokken bij de koop van het lidmaatschapsrecht en had dan ook geen verplichting om hem te wijzen op risico’s die aan de juridische constructie waren verbonden. Zij was jegens [eiser] slechts gehouden om te onderzoeken of de kredietaanvraag kon worden ingewilligd.

4.39.

Quarz bestrijdt dat op haar een bijzondere zorgplicht rust wat betreft het voorlichten over de juridische aard, eigenschappen en risico’s van het lidmaatschapsrecht. Quarz was niet betrokken bij de ontwikkeling van het Koopstudio-concept en evenmin bij de verkoop van de studio’s. De zorgplicht van een financieel adviseur strekt zich niet uit tot het geven van (juridische) voorlichting aan (aspirant-)kopers over datgene wat zij kopen, waarover een financieel adviseur ook geen bijzondere kennis heeft.

4.40.

De notaris stelt dat de opzet niet ongebruikelijk en niet ondeugdelijk is. Hij bestrijdt dat hij [eiser] onvoldoende heeft geïnformeerd over de juridische en financiële opzet van de woonvereniging. De notaris verwijst in dat verband naar het verloop van gesprek met [eiser] en zijn ouders zoals vermeld in het relaas van kandidaat-notaris [X] . Zij heeft zich ervan vergewist dat [eiser] op de hoogte was van de risico’s.

4.41.

De rechtbank overweegt dat het (eventuele) causaal verband tussen de vermeende zorgplichtschending en de gestelde schade (verminderde verkoopbaarheid van het lidmaatschapsrecht) door [eiser] zelf kan worden opgeheven. De rechtbank stelt in dat kader vast dat het tot de bevoegdheid van de individuele woonvereniging behoort om de statuten op het punt van de interne aansprakelijkheid te wijzigen. [eiser] heeft het, samen met de andere leden van de woonvereniging, dus in zijn macht om de interne aansprakelijkheid uit te sluiten of te beperken zoals hij wenst. [eiser] heeft onvoldoende concreet en onderbouwd gesteld dát en om welke reden(en) zo’n wijziging niet mogelijk zou zijn en waaruit dat blijkt. De enkele stelling dat leden uiteenlopende belangen hebben en dat een wijziging van de statuten daarom niet mogelijk is gebleken, acht de rechtbank in dat verband onvoldoende. De rechtbank komt dan ook niet toe aan beoordeling van de vraag of de notaris, Quarz en/of Rabobank tekort zijn geschoten in nakoming van hun zorgplicht jegens [eiser] of verwijtbaar hebben gehandeld door mee te werken aan het opzetten van de juridische constructie.

4.42.

Gelet op het voorgaande worden de stellingen van [eiser] op het punt van de interne aansprakelijkheid verworpen.

Schade

4.43.

Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, komt de rechtbank tot het oordeel dat Quarz bij haar advisering niet de zorg van een goed opdrachtnemer in acht heeft genomen. De rechtbank acht aannemelijk dat [eiser] door die tekortkoming schade heeft geleden. Hij heeft immers gemotiveerd gesteld dat hij, indien hij juist zou zijn voorgelicht over de risico’s van het wegvallen van de lastendempers, het lidmaatschapsrecht niet zou hebben gekocht. Hij heeft in dat kader erop gewezen dat het voor hem van groot belang was dat de maandlasten laag waren, vergelijkbaar met de huur van een studentenkamer. Bij het wegvallen van de lastendempers zouden deze maandlasten substantieel stijgen. Quarz heeft betwist dat [eiser] in die situatie het lidmaatschapsrecht niet zou hebben gekocht, maar gelet op de omstandigheid dat door de tekortkoming van Quarz aan [eiser] de mogelijkheid is ontnomen om die keuze te maken, kan aan de stelplicht van [eiser] op dit punt niet al te hoge eisen worden gesteld en verwerpt de rechtbank dat verweer. Daarnaast heeft Quarz aangevoerd dat [eiser] ten tijde van haar advisering niet meer had kunnen afzien van de koop van het lidmaatschapsrecht omdat de koopovereenkomst tussen Koopstudio en hem al definitief was geworden. De rechtbank verwerpt ook dit verweer. [eiser] heeft gemotiveerd gesteld dat ook Koopstudio jegens hem tekort is geschoten in haar contractuele verplichtingen, onder andere door hem niet of onvoldoende voor te lichten over de aard en risico’s die verbonden waren aan de lastendempers. Op grond van die omstandigheid had [eiser] de koopovereenkomst met Koopstudio kunnen ontbinden of deze kunnen vernietigen wegens dwaling, als Quarz hem op de risico’s die waren verbonden aan de lastendempers had gewezen. Die mogelijkheid is aannemelijk, zodat [eiser] voldoende heeft gesteld om aan te nemen dat hij schade heeft geleden door de tekortkoming van Quarz.

4.44.

De rechtbank ziet op basis van de stellingen van partijen geen mogelijkheid om in dit vonnis de schade aan de zijde van [eiser] te begroten. Aangezien wel aannemelijk is geworden dat [eiser] als gevolg van de hiervoor besproken schending van de zorgplicht door Quarz schade heeft geleden, zal de zaak tussen [eiser] en Quarz worden verwezen naar de schadestaatprocedure.

4.45.

Gelet op het bovenstaande hoeven enkele stellingen van [eiser] niet inhoudelijk te worden beoordeeld, aangezien niet is gesteld of gebleken dat de schade van [eiser] hoger is dan nu het geval is, als komt vast te staan dat ook die stellingen juist zijn. Ook hoeven enkele verweren niet inhoudelijk te worden besproken omdat de vorderingen al op andere gronden worden afgewezen. Het gaat hierbij om:

  • -

    misleidende handelspraktijk Quarz;

  • -

    Quarz heeft niet gewezen op de mogelijkheid van een langere rentevast periode;

  • -

    Quarz heeft niet gewezen op de risico’s van werkloosheid en arbeidsongeschiktheid;

  • -

    [eiser] heeft de klachtplicht geschonden (Rabobank en de notaris)

  • -

    de vorderingen van [eiser] zijn verjaard (notaris).

In de zaak [eiser] - Quarz

4.46.

De rechtbank komt tot het oordeel dat Quarz tekort is geschoten jegens [eiser] omdat zij niet heeft voldaan aan haar zorgplicht op het punt van de lastendempers. Dit betekent dat de vorderingen op dit punt worden toegewezen. Voor het overige komt de rechtbank niet tot het oordeel dat Quarz tekort is geschoten dan wel onrechtmatig heeft gehandeld jegens [eiser] en worden de vorderingen afgewezen.

4.47.

Quarz zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De gevorderde nakosten worden toegewezen zoals onder 5 omschreven. De kosten aan de zijde van [eiser] worden begroot op:

- dagvaarding € 93,80

- griffierecht 282,00

- salaris advocaat 1.356,00 (3,0 punten × tarief € 452,00)

Totaal € 1.731,80

In de zaak [eiser] - Rabobank

4.48.

De rechtbank komt niet tot het oordeel dat Rabobank tekort is geschoten dan wel onrechtmatig heeft gehandeld jegens [eiser] . Dit betekent dat de vorderingen worden afgewezen.

4.49.

[eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De gevorderde nakosten worden toegewezen zoals onder 5 omschreven. De kosten aan de zijde van Rabobank worden begroot op:

- griffierecht 608,00

- salaris advocaat 1.356,00 (3,0 punten × tarief € 452,00)

Totaal € 1.964,00

In de zaak [eiser] – de notaris

4.50.

De rechtbank komt niet tot het oordeel dat de notaris tekort is geschoten dan wel onrechtmatig heeft gehandeld jegens [eiser] . Dit betekent dat de vorderingen worden afgewezen.

4.51.

[eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van de notaris worden begroot op:

- griffierecht 608,00

- salaris advocaat 1.356,00 (3,0 punten × tarief € 452,00)

Totaal € 1.964,00

5 De beslissing

De rechtbank

in de zaak [eiser] - Quarz

5.1.

verklaart voor recht dat Quarz toerekenbaar tekort geschoten is in de nakoming van haar verplichting jegens [eiser] zoals overwogen in rechtsoverweging 4.28,

5.2.

veroordeelt Quarz tot vergoeding van de schade van [eiser] , nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet,

5.3.

veroordeelt Quarz in de proceskosten, aan de zijde van [eiser] tot op heden begroot op € 1.731,80, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf de vijftiende dag na dit vonnis tot de dag van volledige betaling,

5.4.

veroordeelt Quarz, onder de voorwaarde dat zij niet binnen 14 dagen na aanschrijving door [eiser] volledig aan dit vonnis voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op:

- € 131,00 aan salaris advocaat, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van de vijftiende dag na aanschrijving,

- te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 68,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van het vonnis, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van de vijftiende dag na betekening,

5.5.

verklaart dit vonnis wat betreft de onderdelen 5.2 tot en met 5.4 uitvoerbaar bij voorraad,

5.6.

wijst het meer of anders gevorderde af,

in de zaak [eiser] – [gedaagde 1]

5.7.

wijst de vorderingen af,

5.8.

veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde 1] tot op heden begroot op nihil,

in de zaak [eiser] – Rabobank

5.9.

wijst de vorderingen af,

5.10.

veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van Rabobank tot op heden begroot op € 1.964,00, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf de vijftiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,

5.11.

veroordeelt [eiser] , onder de voorwaarde dat hij niet binnen 14 dagen na aanschrijving door Rabobank volledig aan dit vonnis voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op:

- € 131,00 aan salaris advocaat, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van de vijftiende dag na aanschrijving,

- te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 68,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van het vonnis, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van de vijftiende dag na betekening,

5.12.

verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad,

in de zaak [eiser] – de notaris

5.13.

wijst de vorderingen af,

5.14.

veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van de notaris tot op heden begroot op € 1.964,00, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf de vijftiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,

5.15.

verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. H.A. Brouwer, mr. J.K.J. van den Boom en mr. L.M.G. de Weerd en in het openbaar uitgesproken op 15 juni 2016.1

1 type: JvdB/4223