Feedback

Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBMNE:2016:2383

Instantie
Rechtbank Midden-Nederland
Datum uitspraak
28-04-2016
Datum publicatie
28-04-2016
Zaaknummer
4757625 UE VERZ 16-18 en 4905606 UE VERZ 16-146 DS/1286
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Beschikking
Inhoudsindicatie

De rechtbank Midden-Nederland oordeelt dat de tot nu toe genomen besluiten van de Vereniging van Eigenaren (VvE) over de voorgenomen renovatie van Park Boswijk in Doorn niet in strijd zijn met geldende regels. Een particuliere eigenaar verzocht de rechtbank om de besluiten te vernietigen. In Park Boswijk is veel leegstand, staat de waarde van de appartementen onder grote druk en zijn de appartementen haast onverkoopbaar.

De besluiten van de VvE

In Park Boswijk is een conflict ontstaan over renovatieplannen tussen een deel van de particuliere eigenaren enerzijds en woningstichting Seyster Veste en ABC Park Boswijk anderzijds. De woningstichting en ABC Park Boswijk hebben meer dan 300 appartementen in eigendom en een meerderheid in de VvE. Volgens de particuliere eigenaar zijn de besluiten genomen zonder het juiste offertetraject te volgen, en is er sprake van machtsmisbruik door ABC Vastgoed en Seyster Veste, Daarnaast stelt de eiser dat de renovatie grotendeels wordt gefinancierd door de particuliere eigenaren die hoog bejaard zijn en geen profijt meer zullen hebben van de investering. Om dit te voorkomen zou er een apart reservefonds voor de renovatiewerkzaamheden moeten komen.

Belangenverstrengeling

De rechtbank constateert dat er sprake is van belangenverstrengeling omdat ABC Park Boswijk – via ABC Vastgoed - aan haar gelieerde ondernemingen heeft ingeschakeld voor het ontwikkelen en uitvoeren van het renovatieplan. De VvE heeft de particuliere eigenaren hierover onvolledig geïnformeerd. Dit heeft tot een hoop frustratie en onvrede geleid. Echter: volgens de rechtbank lijkt serieus rekening te worden gehouden met de wensen en belangen van de particuliere eigenaren. Dat sommige particuliere eigenaren alleen groot onderhoud wensen te plegen in plaats van een renovatie, is volgens de rechtbank niet reëel. Daarnaast oordeelt de rechtbank dat vooralsnog niet is gebleken dat de VvE slechter af is met de inzet van ABC Nova dan met een onafhankelijk architect.

Reservefonds

De rechtbank oordeelt dat de financiering van de planontwikkeling uit het reservefonds redelijk is. Daarnaast oordeelt de rechtbank dat het aanleggen van een extra reservefonds voor grootscheepse renovaties niet hoeft. Wel moet geld beschikbaar zijn voordat de renovatie aanvangt en moet naar een passende financiering worden gezocht.

Duidelijkheid

De rechtbank begrijpt dat ABC Park Boswijk en Seyster Veste ervan zijn doordrongen dat er op korte termijn duidelijkheid moet komen over de financierbaarheid van de planontwikkeling. De rechtbank maakt zich zorgen over de financieringsmogelijkheden van ABC Park Boswijk en kan zich voorstellen dat Seyster Veste een extra inspanning doet om de financiering vlot te trekken, omdat de woningstichting verantwoordelijkheid draagt voor de gevolgen van de leegstand.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
AR 2016/1235
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

kantonrechter

locatie Utrecht

zaaknummers: 4757625 UE VERZ 16-18 en 4905606 UE VERZ 16-146 DS/1286

Beschikking van 28 april 2016

inzake

[verzoekster] ,

wonende te [woonplaats] ,

verder ook te noemen [verzoekster] ,

verzoekende partij,

gemachtigde: mr. H.J.F. Dullemond,

tegen:

de vereniging

Vereniging van Eigenaren van het Appartementencomplex [verweerster],

gevestigd te [woonplaats] ,

verder ook te noemen VvE,

verwerende partij,

gemachtigde: mr. Y.H. van Ballegooijen.

1 De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de verzoekschriften ex artikel 5:130 BW van respectievelijk 18 januari 2016 en 15 maart 2016 (met nagekomen productie 20);

- de beslissing van de kantonrechter om beide verzoeken gevoegd te behandelen en de zaak in één beschikking meervoudig af te doen;

- het verweerschrift in beide zaken van 29 maart 2016 (met nagekomen productie 68);

- de reacties van een deel van de opgeroepen belanghebbenden die neerkomen op een (deels van een motivatie en bijlage voorziene) steunbetuiging aan [verzoekster] enerzijds en VvE anderzijds;

- de mondelinge behandeling in zaal de [zaal] van Appartementencomplex [appartementencomplex] te [woonplaats] (hierna: [appartementencomplex] ) op 5 april 2016, waar een groot deel van alle opgeroepen belanghebbenden (appartementseigenaren [appartementencomplex] ) bij aanwezig was en de gelegenheid is geboden het woord te voeren.

1.2.

Daarna is beschikking bepaald.

2 De feiten

2.1.

[appartementencomplex] bestaat uit 8 flatgebouwen, waarin 500 appartementen zijn opgenomen. Een groot aantal van de appartementen (186) is zo ingericht dat twee appartementen gezamenlijk worden bewoond door één echtpaar.

2.2.

De eigendom van de 500 appartementsrechten is als volgt verdeeld:

  • -

    172 appartementsrechten zijn in particuliere handen, waarvan 136 eigendom van bewoners en 36 eigendom van erven; in totaal zijn 70 dubbele appartementen in particuliere handen, dus worden bijna alle appartementen die in particuliere handen zijn dubbel bewoond;

  • -

    20 appartementsrechten zijn eigendom van [BV 1] BV, een besloten vennootschap opgericht door de heer [A] (hierna: [A] ) voor beleggingsdoeleinden;

  • -

    107 appartementsrechten zijn eigendom van [BV 2] BV (een besloten vennootschap die is opgericht in mei 2014 en gelieerd is aan [BV 3] , een bedrijf dat in 2012/2013 is aangetrokken om risicodragend mee te participeren in de modernisering van [appartementencomplex] ; hierna [BV 2] );

  • -

    199 appartementsrechten zijn eigendom van [woningbouwvereniging] , een grote sociale verhuurder uit de regio;

  • -

    2 appartementsrechten zijn eigendom van de Stichting [stichting] (hierna: [stichting] ) die zorgdraagt voor de exploitatie van de gemeenschappelijke ruimtes in [appartementencomplex] .

Ieder appartementsrecht levert in de algemene ledenvergadering van VvE één stem op. Dit betekent dat [BV 2] en [woningbouwvereniging] met 107 + 199 = 306 stemmen gezamenlijk steeds een meerderheid van de stemmen haalt in de vergadering van VvE.

2.3.

Artikel 38 van de statuten van [verweerster] luidt als volgt:

“1. Ieder der eigenaren of gebruikers is verplicht zijn medewerking te verlenen aan de uitvoering van de besluiten der vergadering, voor zover dit redelijkerwijze van hem verlangd kan worden. Lijdt hij als gevolg hiervan schade dan wordt deze hem door de vereniging vergoed.

2. Indien door de vergadering tot het doen van een extra uitgave wordt besloten, wordt door de vergadering tevens de extra voorschotbijdrage bepaald, welke door het bestuur te dier zake van de eigenaren kan worden gevorderd. De uitvoering van zodanige besluiten kan eerst geschieden wanneer de voor de uitvoering benodigde gelden in de kas van de vereniging gereserveerd zijn.”

2.4.

[woningbouwvereniging] was tot 1 januari 2016 beheerder van [appartementencomplex] . Twee medewerkers (waaronder de heer [B] (hierna: [B] )) van [woningbouwvereniging] waren tot 14 april 2016 bestuurslid van VvE ( [B] als voorzitter).

2.5.

In de vergadering van VvE van 22 september 2012 (prod. 2+3 bij verweerschrift) is besloten € 75.000,00 (waarvan € 25.000,00 door VvE te betalen uit eigen middelen) beschikbaar te stellen aan Werkgroep Toekomst [appartementencomplex] (hierna: De Werkgroep) voor marktonderzoek naar de toekomst van [appartementencomplex] . De Werkgroep heeft bureau [bureau] in de arm genomen dat de mogelijkheid van verkoop van [appartementencomplex] aan een consortium heeft onderzocht.

2.6.

In de vergadering van VvE van 19 september 2013 (prod. 6+7 bij verweerschrift) is besloten een budget toe te kennen van max € 250.669,00 aan De Werkgroep voor de uitvoering van fase 2 van de begeleiding door [bureau] bij de uitvoering van de verkoop van [appartementencomplex] , waarvan € 125.335,00 (50%) te betalen door VvE uit eigen middelen.

2.7.

[woningbouwvereniging] heeft als beheerder jaarlijks een vergoeding ontvangen bestemd voor voorbereiding en toezicht betreffende dagelijks en planmatig onderhoud ad 5% exclusief BTW (zie notulen ALV 11 april en 19 september 2013 (prod. 8 bij verweerschrift)). Uit o.a. de vergadering van VvE van 17 april 2014 blijkt dat onderhoudsuitgaven zijn doorgeschoven en dat bewoners zich daarover en over het wegschrijven van inkomsten van de VvE op reserves zorgen maken. Desondanks worden jaarverslagen goedgekeurd en decharge verleend (prod. 9 bij verweerschrift).

2.8.

In de vergadering van VvE van 6 juni 2014 wordt geconstateerd dat het budget voor fase 2 (verkoop [appartementencomplex] aan consortium) is overschreden en wordt voorgesteld om een budget voor fase 3 (juridische toetsing koopovereenkomst) beschikbaar te stellen betreffende het verkoopproces aan [naam] . Ondanks protesten wordt hiertoe besloten (prod. 12 bij verweerschrift). Als een juridische procedure wordt aangespannen door bewoners, wordt besloten het besluit van 6 juni 2014 terug te draaien. Daarna komt [BV 2] in beeld die sindsdien van steeds meer particuliere eigenaren appartementsrechten heeft opgekocht.

2.9.

In de vergadering van VvE van 18 juli 2015 (prod. 19 t/m 24 bij verweerschrift) is het besluit genomen om een budget beschikbaar te stellen van € 117.500,00 voor het maken van een schetsontwerp waarvoor [BV 4] (een besloten vennootschap gelieerd aan [BV 3] ) een offerte heeft uitgebracht.(prod. 23 bij verweerschrift). In het voorstel voor het nemen van het besluit/agendapunt (prod. 19 bij verweerschrift) wordt gesproken over budget dat dient voor de dekking van de uren van [naam] (zonder nadere toevoeging) en externe kosten voor een architect en het maken van een plan van aanpak voor een vervolgtraject. Daarop heeft VvE aan [BV 3] B.V. (een besloten vennootschap via [BV 3] (hierna [BV 3] )) gelieerd aan [BV 2] ) opdracht gegeven een schetsontwerp te maken voor de renovatie van [appartementencomplex] . Voor dit schetsontwerp heeft [BV 3] architectenbureau [architectenbureau] ingeschakeld aangezien – zo heeft de heer [C] ter gelegenheid van de mondelinge behandeling namens [BV 3] toegelicht – [BV 3] met dit architectenbureau al een overeenkomst had gesloten in het kader van het traject dat in opdracht van De Werkgroep was uitgezet door [bureau] (zie rechtsoverwegingen 2.5. en 2.6.).

2.10.

De besluitvorming betreffende de toekomst van [appartementencomplex] heeft tot (steeds meer) onvrede geleid bij de particuliere eigenaren van de appartementsrechten, waaronder [verzoekster] , hetgeen heeft geleid tot sommaties van 6 maart en 24 april 2015 aan VvE tot het naleven van de wet en statuten, het voldoende rekening houden met belangen van minderheidseigenaren, het geven van openheid van zaken, het uitschrijven van een vergadering voor een meerjarenbegroting en opbouw van een reservefonds en het verrichten van achterstallig onderhoud. Daarnaast heeft de onvrede aandacht gekregen van de landelijke politiek, hetgeen heeft geleid tot een bespreking 22 juni 2015 met het “landelijk aanjaagteam langer zelfstandig wonen” van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en een daaruit voortvloeiend advies en aanvullend advies van 4 december 2015 (prod. 9 en 10 bij verzoekschrift en prod. 15 en 33 bij verweerschrift). In het kader van een en ander heeft VvE op enig moment besloten de werkwijze van [BV 3] te laten controleren door het bedrijf [bedrijf] . Bij [BV 3] is een aantal oud medewerkers van [bedrijf] werkzaam, waaronder een aandeelhouder van [bedrijf] .

2.11.

[VVE beheerder] is in de vergadering van VvE van november 2015 benoemd tot beheerder van [appartementencomplex] .

2.12.

In de vergadering van VvE van 19 december 2015 zijn op verzoek van [verzoekster] de volgende besluiten in stemming gebracht:

  • -

    Agendapunt 4 besluit 1 (hierna Besluit Offertetraject) Voor de volgende fasen (vanaf VO fase) een offertetraject met minimaal drie aanbieders wordt uitgevoerd voor de selectie van de begeleidende partij die het vast te stellen Schetsontwerp verder uitwerkt.

  • -

    Agendapunt 5 besluit 1 (hierna Besluit Reservefonds) Het vormen van een apart reservefonds voor de extra uitgaven voor het deel renovatiewerkzaamheden die een verbetering betreffen volgens artikel 30 van de statuten.

Het Besluit Offertetraject is niet aangenomen (stemverhouding: voor 88, tegen 301, 5 onthoudingen en 1 blanco). Het Besluit Reservefonds is evenmin aangenomen (stemverhouding: voor 71, tegen 314, 9 onthoudingen en 1 blanco).

2.13.

In de vergadering van VvE van 20 februari 2016 zijn de volgende besluiten in stemming gebracht:

  • -

    Agendapunt 2 besluit 1 (hierna Besluit uitwerken VO): De opdracht voor het uitwerken van het Schetsontwerp naar Voorlopig Ontwerp aan [BV 3] te verstrekken.

  • -

    Agendapunt 2 besluit 2 (hierna Besluit financiering VO): Budget van € 193.000,= inclusief btw beschikbaar te stellen voor de Voorlopig Ontwerp fase en dit budget te financieren uit de huidige reserve van de VvE.

Het Besluit uitwerken VO is aangenomen met 323 stemmen voor (199 [woningbouwvereniging] , 111 [BV 2] , 13 bewoners), 63 stemmen tegen (bewoners) en 8 blanco stemmen. Het Besluit financiering VO is aangenomen met 324 stemmen voor (199 [woningbouwvereniging] , 111 [BV 2] , 14 bewoners), 69 stemmen tegen (bewoners) en 1 blanco stem.

2.14.

In [appartementencomplex] staat meer dan de helft van de appartementen die in eigendom toebehoren aan [woningbouwvereniging] leeg.

3 Het geschil

3.1.

[verzoekster] verzoekt om vernietiging van de in rechtsoverwegingen 2.12 en 2.13 weergegeven besluiten op grond van artikel 5:130 BW, voor zover de nietigheid niet reeds uit de wet voortvloeit. Haar stellingen komen, zakelijk en samengevat weergegeven zoals de kantonrechters het hebben begrepen, op het volgende neer.

  • -

    Het Besluit Offertetraject is strijdig met de redelijkheid en billijkheid ex artikel 2:15 BW, omdat het onmogelijk is om onafhankelijkheid, een goede prijs en een breed draagvlak van de plannen te waarborgen zonder een in de markt gebruikelijk offertetraject te volgen. Bovendien is sprake van machtsmisbruik doordat grooteigenaren uit eigen koker komende plannen met inschakeling van nauw aan hen verbonden partijen door de vergadering drukken ten koste van kwetsbare minderheidseigenaren die de gewenste renovatie grotendeels moeten financieren.

  • -

    Het Besluit Reservefonds is in strijd met de wet (artikel 5:126 BW) en statuten (art. 17, 18, 30 en 38), althans de redelijkheid en billijkheid. Uit de wet en statuten volgt dat in gevallen als deze een reserve dient te worden gevormd. Die is er niet. Zoals het er nu uit ziet zullen de voorgenomen plannen een eenmalige investering vragen van € 25.000,00 per appartement. Een dergelijke grote investering ineens kan niet worden verwacht van eigenaren op leeftijd die geen financiering meer daarvoor zullen kunnen krijgen. Een (gezamenlijke) financiering aangaan drukt de waarde van de appartementsrechten, terwijl de hoog bejaarde bewoners geen profijt meer zullen hebben van de investeringen. Het geld voor de gewenste investering zal dus eerst gespaard moeten worden of anderszins beschikbaar moeten komen uit een te creëren reservefonds. Dat er vooralsnog geen voorziening is en sprake is van verpaupering wegens leegstand maakt dat niet anders: de particuliere eigenaren mogen niet de dupe worden van eerder wanbeleid van grooteigenaar [woningbouwvereniging] .

  • -

    Het Besluit uitwerken VO is strijdig met de redelijkheid en billijkheid ex artikel 2:15 BW, aangezien sprake is van belangenverstrengeling en machtsmisbruik doordat op kosten van VvE aan een aan grooteigenaar [BV 2] gelieerde partij opdracht wordt gegeven, zonder dat een deugdelijke marktvergelijking qua ontwerp, ideologieën, functionaliteit, prijs en uitvoering heeft plaatsgevonden.

  • -

    Het Besluit financiering VO is strijdig met de wet en statuten, omdat het gaat om een extra uitgave waarvoor een reservering ontbreekt. Voorts is dit besluit in strijd met de redelijkheid en billijkheid.

3.2.

VvE heeft gemotiveerd verweer gevoerd tegen de verzoeken met als conclusie dat de kantonrechter deze zal afwijzen, met veroordeling van [verzoekster] in de proceskosten.

3.3.

Het verweer van VvE komt, zakelijk en samengevat weergegeven zoals de kantonrechters het hebben begrepen, op het volgende neer. Daarbij is geen rekening meer gehouden met de stelling van VvE dat er geen banden zouden bestaan tussen [BV 2] en [BV 3] , aangezien bij de mondelinge behandeling door [C] van [BV 3] is bevestigd dat die band er is.

  • -

    Dat grooteigenaren meer stemrecht hebben is inherent aan het democratisch karakter van de vereniging en het eigendomsrecht.

  • -

    Het hebben van een toereikend en/of specifiek reservefonds is niet wettelijk verplicht, noch verplicht op grond van statuten. Volstaan kan worden met het vast stellen van extra uitgaven in een boekjaar en de bijdrage die eigenaren op grond daarvan verschuldigd zijn aan VvE. Voordat enige uitgave kan worden gedaan moet er echter wel een toereikende reservering, al dan niet in de vorm van een financiering zijn. Of, en zo ja in welke vorm, er een financiering kan worden gevonden wordt onderzocht in het kader van de op 20 februari 2016 genomen besluiten.

  • -

    Vanaf 2007 zijn gesprekken gevoerd om met alle eigenaren gezamenlijk de leegstand te bestrijden. In 2012 is [BV 3] als commerciële partij bij het project betrokken geraakt. Particuliere leden zijn op vele momenten betrokken bij het proces om [appartementencomplex] , dat gedateerd is, als geheel toekomstbestendig te maken. Diverse overlegstructuren (zie ook fasedocument schetsontwerp 3-12-2015 (G97-35 van het verweerschrift) zijn daarvoor ingezet: De Klankbordgroep (opgericht om wensen en ideeën van eigenaren–bewoners en huurders op te halen en gemaakte plannen te spiegelen met behulp van zogenoemde huiskamersessies, adviseert de projectgroep en bij besluitvorming de VvE), De Werkgroep, De Kerngroep (zorgt voor afstemming tussen verschillende opdrachtgevers en de daarbij behorende opdrachten, bestaande uit VvE, [woningbouwvereniging] , Bewonerscommissie, [stichting] en [BV 3] (bulletin 4-9-2015 p. 35 verweerschrift)) en huiskamersessies: zie randnummer 97 verweerschrift. Daardoor is een economisch verantwoord en kwalitatief hoogwaardig Schetsontwerp tot stand gekomen dat op basis van in de vergadering van 20 februari 2016 geformuleerde onderzoeksvragen dient te worden uitgewerkt. Het instemmingsbesluit met het schetsontwerp (SO) dat genomen is ter vergadering van 20-2-2016 is onherroepelijk geworden want daarvan wordt niet de vernietiging verzocht. Daarvoor was al onherroepelijk ingestemd met het geven van de opdracht aan [BV 3] tot opstellen van het SO in de vergadering van 18 juli 2015. Overigens heeft [verzoekster] geen inhoudelijke bezwaren tegen het SO ingebracht. Je kunt het bovendien niet iedereen naar de zin maken.

  • -

    Alle onderzoeksvragen, waaronder een variant op het SO ingebracht door [A] , aantekeningen, vragen uit huiskamersessies en van de bewonerscommissie worden uitgewerkt door [BV 3] tegen marktconforme prijzen onder controle van een onafhankelijk derde: [bedrijf] . Het enkele feit dat enkele oud werknemers van [bedrijf] in dienst zijn van [BV 3] en dat één van hen ook nog aandelen houdt in [bedrijf] maakt dit bedrijf niet partijdig bij de controle van [BV 3] . Dat [bedrijf] objectief controleert blijkt ook uit de aanbevelingen die zij heeft gedaan met betrekking tot marktconforme prijzen, bouwkostenraming en projectrisico’s die door [BV 3] waren opgesteld op basis van het SO.

  • -

    Er wordt een objectieve projectleider aangetrokken. Leden nemen deel aan het selectieproces. [VVE beheerder] verzorgt de projectadministratie. Deze projectleider en een goede administratie borgen de objectieve uitvoering van voorlopig en definitief ontwerp door [BV 3] . [verzoekster] heeft geen inhoudelijk steekhoudende bezwaren aangevoerd.

  • -

    Te zijner tijd zal aanbesteding plaatsvinden op basis van een selectie middels drie offertes die aan de vergadering van VvE zullen worden voorgelegd. Daartoe is rechtsgeldig besloten op 19 december 2015. Ten onrechte dus gesteld dat [BV 3] sowieso de aanneming zal verzorgen.

  • -

    Alle adviezen van het landelijk aanjaagteam zijn opgevolgd. Eén van de twee medewerkers van [woningbouwvereniging] heeft zich terug getrokken uit het bestuur van VvE, van een belangenverstrengeling binnen bestuur is dus geen sprake (meer). Een nieuw bestuurslid zal in de ALV van 14 april 2016 worden gekozen via een selectiecommissie waarin leden van VvE zitting kunnen nemen.

  • -

    Er worden weloverwogen keuzes gemaakt met oog voor alle betrokken belangen (waaronder bestrijden leegstand en toekomstig bestendig plan).

  • -

    Het selectieproces voor een tweede architect, naast hoofdarchitect [architectenbureau] , vindt transparant plaats in De Klankbordgroep.

  • -

    Het VO ligt in het verlengde van SO dat [BV 3] op grond van een onaantastbaar besluit van de VVE (18 juli 2015) heeft opgesteld. Het is kapitaalvernietiging om VO door een ander uit te laten werken. Naar aanleiding van advies [bedrijf] heeft [BV 3] haar tarieven naar beneden bijgesteld.

  • -

    Snelle renovatie is noodzakelijk en gewenst en kan niet geschieden op basis van een twintigjarenplan. Renovatie van alleen de interieurs van de appartementen die de grooteigenaars in eigendom hebben is niet voldoende. Aanpak van het geheel is van groot belang want er is sprake van leegstand, het complex is gedateerd, niet energiezuinig en voldoet niet aan de eisen die tegenwoordig aan seniorenhuisvesting worden gesteld. Dit vergt flinke aanpassingen aan de buitenzijde van het complex, de gemeenschappelijke ruimtes en de binnenzijde van de appartementen. Ondanks goed onderhoud, zijn grote investeringen aanstaande in verband met houtrot en vervanging van de dakbedekking. Verbeteringen kunnen daardoor efficiënter en goedkoper met een integrale renovatie worden aangepakt. Er zijn ook leningen en subsidies van overheidswege mogelijk in het kader van de verbetering ten aanzien van energieprestatie en duurzaamheid. Door huidige leegstand veroorzaakt de noodzakelijke renovatie ook minder overlast dan wanneer de bezetting weer normaal zou zijn.

  • -

    Er is informatie over de financiering en uiteindelijke kosten verstrekt en besproken in de vergadering van VvE van 19 december 2015 en een en ander staat in het fasedocument schetsontwerp onderdeel 6.2. (kosten voor de komende 3 jaar belopen € 7.100,00 per jaar per appartement en € 13.500,00 per jaar voor een dubbelappartement, daarbij kan worden uitgegaan van een verlaging van vaste lasten en een waardevermeerdering van de appartementen).

  • -

    Regulier onderhoud is op basis van onaantastbare besluitvorming uitgevoerd. Eventueel wanbestuur vormt geen rechtsgrond voor de verzoeken. Hetzelfde geldt voor het (betwiste) veroorzaken van leegstand door [woningbouwvereniging] .

  • -

    Er is geen sprake van misbruik door [BV 2] bij aankoop van de appartementen. Die zijn nu eenmaal momenteel bijna niets waard door de leegstand in combinatie met hoge servicekosten. Na renovatie ligt dat anders.

  • -

    Voor de uitgaven tot nu toe is al sprake van een toereikend reservefonds. De kosten betreffende het VO belopen maximaal € 193.000,00, zijnde € 386,00 per appartementsrecht. Dat is een redelijk bedrag dat op grond van artikel 30 lid 1 van de akte van splitsing uit het reservefonds worden voldaan.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4 De beoordeling

4.1.

Als een rode draad door de verzoeken en het verweer loopt de door [verzoekster] gestelde en VvE betwiste verstrengeling van de belangen van [BV 2] en [BV 3] . De kantonrechters zullen aan de hand van de door haar vastgestelde feiten daarover een oordeel geven dat als uitgangspunt bij de verdere beoordeling zal dienen.

Belangenverstrengeling

4.2.

VvE heeft in de vergaderingen die zijn gehouden en ook in het verweerschrift dat zij in deze zaak heeft ingediend, betoogd dat [BV 3] en [BV 2] niet gelieerd zijn en dat van een belangenverstrengeling geen sprake is. Desgevraagd heeft de heer [C] ter gelegenheid van de mondelinge behandeling verklaard dat [BV 3] en [BV 2] wel aan elkaar gelieerd zijn via [BV 3] . [C] heeft ook toegelicht dat [BV 3] , naar de kantonrechters begrijpen via [BV 4] BV, bij de renovatie van [appartementencomplex] betrokken is geraakt door de uitvraag die door [bureau] in opdracht van De Werkgroep in de markt is gezet. Men zocht ontwikkelaars die zelf ook een risicopositie door aankoop van appartementen in wensten te nemen. Er werd dus specifiek gevraagd om een participant die met dubbele petten op zou gaan opereren. [BV 3] is bereid geweest dat te doen en heeft daarvoor grote investeerders bereid gevonden als aandeelhouder te participeren in de daartoe opgerichte besloten vennootschap [BV 2] . In het kader van de uitvraag die is gedaan heeft [BV 3] , dan wel [BV 4] , een plan laten opstellen en zijn onomkeerbare verplichtingen aangegaan jegens architectenbureau [architectenbureau] . Daar is, zo heeft VvE verklaard, destijds geen tegenprestatie voor betaald. Uit een en ander leiden de kantonrechters af, hetgeen [C] ook min of meer heeft bevestigd, dat [BV 2] er indirect belang bij heeft dat de uitgaven die worden gedaan met betrekking tot de planontwikkeling van [appartementencomplex] indirect ten goede komen van [BV 3] , aangezien die al in de planontwikkeling heeft geïnvesteerd. Aldus is sprake van een belangenverstrengeling. In hoeverre ook de belangen van [woningbouwvereniging] met de uitvoering van het project door [BV 3] verstrengeld zijn is niet geheel duidelijk geworden. Dat ook in die relatie van enige belangenverstrengeling sprake is lijkt echter voor de hand liggend aangezien De Werkgroep mede op verzoek van [woningbouwvereniging] als grooteigenaar de verkoop als complex in zijn geheel in de markt heeft uitgezet en dus bij de opdrachten voor planontwikkeling aan [BV 3] of aan haar gelieerde ondernemingen nauw betrokken zal zijn geweest.

4.3.

De kantonrechters constateren dat VvE de particuliere eigenaren op het punt van de hiervoor besproken belangenverstrengeling onjuist, althans onvolledig heeft voorgelicht en dat dit tot veel frustratie en onvrede bij de particuliere appartementseigenaren heeft geleid. Of die belangenverstrengeling tot een vernietiging van de onderhavige besluiten dient te leiden zal hierna worden besproken.

Het Besluit Offertetraject en het Besluit Reservefonds van 19 december 2015

4.4.

Zoals al aan de orde gesteld bij de mondelinge behandeling is voor een besluit in de zin van artikel 2:14-2:16 BW een rechtsgevolg vereist. De beide “besluiten” die ter discussie zijn gesteld zijn geen besluiten die rechtsgevolg hebben. De besluiten die in stemming zijn gebracht zijn immers verworpen en uit die verwerping vloeit geen rechtsgevolg voort. De weigering besluiten als de onderhavige te nemen komt om dezelfde reden evenmin voor vernietiging ex artikel 5:130 BW in aanmerking. De verzoeken van [verzoekster] verwoord in het verzoekschrift ingekomen op 18 januari 2016 zullen dus worden afgewezen.

Het Besluit uitwerken VO en het Besluit financiering VO van 20 februari 2016

4.5.

Beide besluiten die in het verzoek ingekomen op 15 maart 2016 ter discussie worden gesteld zijn op rechtsgevolg gericht zodat [verzoekster] in dit verzoek zal worden ontvangen.

Strijd met de wet

4.6.

Ter onderbouwing van haar stelling dat het Besluit financiering VO in strijd is met de wet heeft [verzoekster] verwezen naar het bepaalde in artikel 5:126 lid 1 BW en aangevoerd dat voor uitgaven als de onderhavige een reservefonds dient te worden gecreëerd.

4.7.

De kantonrechters constateren dat VvE beschikt over een reservefonds van ongeveer 1,5 miljoen euro wat voor normaal onderhoud – daar zijn partijen het over eens – toereikend zou zijn. De vraag is of dit artikel er ook toe noopt een reservefonds aan te leggen dat toereikend is voor grootscheepse renovaties als thans door VvE gewenst. Naar het oordeel van de kantonrechters is dit niet het geval. De wetgever heeft er immers vanaf gezien een maatstaf op te nemen voor de omvang van het reservefonds dat een VvE dient aan te houden omdat de wenselijke omvang te veel afhangt van de omstandigheden van het geval en heeft evenmin een sanctie gekoppeld aan het niet naleven van het bepaalde in artikel 5:126 lid 1 BW.

Strijd met de statuten

4.8.

Het Besluit financiering VO is evenmin strijdig met de statuten. Het aanwezige reservefonds is immers toereikend om de in de vergadering vastgestelde bijdrage verschuldigd voor de uitwerking van het VO te kunnen voldoen. Daarmee is voldaan aan de eis die is neergelegd in artikel 38 lid 2 van de statuten. Van strijd met enige andere bepaling is niet gebleken.

Strijd met de redelijkheid en billijkheid

4.9.

De kantonrechters dienen te beoordelen of VvE bij het nemen van beide besluiten alle in aanmerking nemende belangen naar redelijkheid en billijkheid heeft afgewogen en daarbij de nodige zorgvuldigheid in acht heeft genomen. Daarbij dient te worden meegewogen dat [woningbouwvereniging] en [BV 2] als grooteigenaars gezamenlijk een meerderheid van de stemmen hebben in een vergadering van VvE en dat daarmee machtsmisbruik op de loer ligt. Dit geldt te meer nu als uitgangspunt heeft te gelden dat sprake is van een verstrengeling van de belangen van [BV 2] en [woningbouwvereniging] met die van [BV 3] , nu [BV 3] opdracht heeft gekregen tot het (doen) maken van een VO en op basis van de voorliggende besluiten de opdracht krijgt dit VO met budget van VvE nader uit te werken. Indachtig hetgeen is overwogen door de Hoge Raad in zijn beslissing van 29 september 2006, NJ 2006, 639 ( [naam] c.s./ De Mill Aruba) zou het in strijd zijn met de redelijkheid en billijkheid als [BV 3] en/of [architectenbureau] en/of andere aan [BV 2] of [woningbouwvereniging] gelieerde partijen opdrachten krijgen in het kader van de beoogde renovatie die niet marktconform zijn. Ook zou het in strijd zijn met de redelijkheid en billijkheid indien [BV 2] en [woningbouwvereniging] als grooteigenaars besluiten doen nemen waarbij zij ten opzichte van de overige eigenaren onredelijk worden bevoordeeld of de overige eigenaren onredelijk worden benadeeld.

4.10.

De kantonrechters begrijpen dat de inschakeling van [BV 3] , mede gezien de onjuiste/onvolledige toelichting op de verhouding tussen [BV 2] en [BV 3] , tot argwaan bij de particuliere eigenaren heeft geleid en dat die argwaan is versterkt door de lage aankoopprijzen die door [BV 2] zijn betaald voor de appartementen die zij van (oud) bewoners heeft aangekocht. Ook de kritische houding die de particuliere eigenaren daardoor inmiddels innemen richting VvE is begrijpelijk. De vraag die beantwoord dient te worden is of die argwaan terecht is en de voorgenomen renovatie en/of de betrokkenheid van [BV 2] en [BV 3] daarbij maakt dat sprake is onredelijke bevoordeling van [BV 2] en/of [woningbouwvereniging] ten koste van de particuliere eigenaren. Naar het oordeel van de kantonrechters is daarvan vooralsnog niet gebleken en zij overwegen daartoe als volgt.

4.10.1.

Het is een feit dat het uitzetten van een opdracht tot het doen van renovatievoorstellen betreffende [appartementencomplex] een gepasseerd station is. Men heeft er in het verleden voor gekozen de verkoop van het volledige complex te onderzoeken. Daarbij is [BV 2] in beeld gekomen die bereid is gebleken te investeren in de aankoop van appartementen en een planontwikkeling. Het is deze planontwikkeling waar nu op wordt voortgeborduurd. Dat maakt dat de particuliere eigenaren de kans wordt ontnomen diverse architecten te vragen in te schrijven voor een projectontwikkeling van [appartementencomplex] en op basis van in een dergelijk traject uit te brengen offertes en tekeningen te kiezen voor een hen het best passend alternatief. Het ontneemt de particuliere eigenaren ook de mogelijkheid om de directievoering over een uit te voeren planontwikkeling op te dragen aan de door hen gekozen architect die de kwaliteit en kosten van de planontwikkeling zou kunnen bewaken. In plaats daarvan zijn zij “overgeleverd” aan het plan dat door de door [BV 3] of aan haar gelieerde onderneming(en) ingeschakelde architect is bedacht en [BV 3] om dit plan kwalitatief goed en tegen marktconforme kosten uit te doen voeren. Dit hoeft echter niet een bezwaar te zijn. Uit de besluitvorming op 20 februari 2016 blijkt dat [BV 3] de opdracht heeft gekregen het VO uit te werken op basis van de op- en aanmerkingen die de particuliere eigenaren op het SO en VO hebben kunnen maken. Daarmee lijkt serieus rekening te worden gehouden met de wensen en belangen van de particuliere eigenaren. In dit verband merkt VvE overigens terecht op dat niet met ieder individueel belang rekening kan worden gehouden. Zo komt de wens van sommige particuliere eigenaren om in het geheel geen renovatie te plegen aan [appartementencomplex] en alleen in te zetten op (groot) onderhoud de kantonrechters niet reëel voor. Niet ter discussie staat immers dat de waarde van de appartementen onder grote druk staat en dat de appartementen feitelijk haast onverkoopbaar zijn. Deze particuliere eigenaren wijten dit aan de enorme leegstand in de appartementen van [woningbouwvereniging] en de financiële onduidelijkheid die aan de renovatie kleeft, maar dat doet aan het gegeven dat een doorbraak uit de impasse noodzakelijk is niets af. Dat VvE met de inschakeling van [BV 3] financieel slechter uitkomt dan wanneer een door haar te schakelen architect of andere derde de planontwikkeling zou monitoren is gesteld noch gebleken. Daar komt bij dat VvE [bedrijf] heeft opgedragen te controleren of [BV 3] marktconforme prijzen hanteert. Dat (oud) werknemers van [bedrijf] inmiddels werkzaam zijn bij [BV 3] is, mede gelet op de begrijpelijke argwaan die is ontstaan bij de particuliere eigenaren, uiterst ongelukkig te noemen maar brengt op zichzelf nog niet met zich dat aan de juistheid van hetgeen [bedrijf] inbrengt moet worden getwijfeld. De door VvE aan te trekken projectbegeleider biedt bovendien nog een extra waarborg voor een kwalitatief goede en marktconforme uitvoering van de plannen.

4.10.2.

De financiering van de planontwikkeling tot dusverre uit het reservefonds komt de kantonrechters evenmin onredelijk voor. De reservering van budget voor de uitwerking van het VO ten laste van de door VvE opgebouwde reserves dient te worden beschouwd als een extra uitgave die noodzakelijk is om tot een goede planontwikkeling te komen. Daarvoor zou een betaling ineens kunnen worden verlangd van alle eigenaren, maar niet valt in te zien waarom die uitgave niet ten laste van de gereserveerde gelden kan worden gebracht. Dat dit ten koste gaat van het beschikbare budget voor (groot) onderhoud van [appartementencomplex] is weliswaar een gegeven, maar dit is niet zonder meer onredelijk aangezien het de bedoeling is dat het onderhoud wordt meegenomen in de verdere planontwikkeling. De hoogte van het budget staat door de opmerkingen van [bedrijf] over de begroting van [BV 3] wel ter discussie, maar dit tast op zichzelf de besluitvorming niet aan, aangezien de kantonrechters bij de mondelinge behandeling hebben begrepen dat het besluit slechts beoogt een budget van maximaal € 193.000,00 ten laste te laten komen van de reserves.

4.10.3.

De rechtbank begrijpt ten slotte dat [BV 2] en [woningbouwvereniging] ervan zijn doordrongen dat op korte termijn zicht dient te komen op de financierbaarheid van de beoogde plantonwikkeling. Een ook voor de particuliere eigenaren op hoge leeftijd passende financiering die hen niet onder druk zet de appartementen voor een veel lagere prijs te verkopen dan die door hen zijn aangekocht is immers van groot belang wil ook in de toekomst een redelijke besluitvorming mogelijk zijn. Dit geldt te meer nu ter gelegenheid van de mondelinge behandeling is gebleken dat [BV 2] geen zelfstandige financieringsmogelijkheden heeft, anders dan het aantrekken van private equity, waarmee zij ook de geringe aankoopprijzen van de door haar verworven appartementen heeft bekostigd. Dat komt de kantonrechters zorgwekkend voor. Voorstelbaar is dan ook dat [woningbouwvereniging] een extra inspanning doet om een passende financiering vlot te trekken. De kantonrechters overwegen dienaangaande nog als volgt. Uit de – onweersproken gebleven – stellingen van VvE vloeit voort dat de renovatieplannen tot stand zijn gekomen na inzet van De Werkgroep en De Klankbordgroep die op basis van onherroepelijk geworden besluiten aan de slag zijn gegaan. Van enig “wanbeleid” door [woningbouwvereniging] op dit punt is niet gebleken. Daar staat echter tegenover dat de huidige leegstand van [appartementencomplex] dermate substantieel is, dat dit van invloed zal zijn op de vrije verkeerswaarde van de appartementen. Dat dit zo is volgt ook uit de prijzen die daarvoor worden betaald. Aldus draagt [woningbouwvereniging] als geen ander de verantwoordelijkheid voor de gevolgen van het voortduren van leegstand in meer dan de helft van de door haar verhuurde appartementen, aangezien die leegstand, zo begrijpen de kantonrechters, mede voortduurt met het oog op de voorgenomen renovatie.

De conclusie

4.11.

De conclusie is dat het verzoek betreffende de besluiten van 20 februari 2016 eveneens zal worden afgewezen.

Proceskosten

4.12.

Hoewel de verzoeken in beide zaken zullen worden afgewezen zien de kantonrechters aanleiding de proceskosten te compenseren, in die zin dat ieder der partijen de eigen kosten draagt, om de volgende reden. De verzoeken zijn voor een belangrijk deel te wijten aan het veronderstelde machtsmisbruik door de grooteigenaars. Die veronderstelling is, zo hebben de kantonrechters begrepen, met name ontstaan doordat VvE ten onrechte heeft ontkend dat sprake is van belangenverstrengeling tussen [BV 3] en [BV 2] . In die zin bezien heeft VvE de verzoeken over zichzelf afgeroepen.

5 De beslissing

5.1.

wijst de verzoeken betreffende de besluiten genomen op 19 december 2015 en 20 februari 2016 af;

5.2.

compenseert de proceskosten in zie zin dat ieder der partijen de eigen kosten draagt.

De beschikking is gegeven door mr. D.C.P.M. Straver, mr. J.J.M. de Laat en mr. A.J. Reitsma, kantonrechters en in het openbaar uitgesproken op 28 april 2016. Bij afwezigheid van mr. Reitsma is met haar toestemming voor haar getekend door de voorzitter.