Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBMNE:2015:9898

Instantie
Rechtbank Midden-Nederland
Datum uitspraak
11-11-2015
Datum publicatie
16-10-2018
Zaaknummer
C/16/387995 / HL ZA 15-75
Formele relaties
Einduitspraak: ECLI:NL:RBMNE:2016:7809
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Eerste aanleg - enkelvoudig
Tussenuitspraak
Inhoudsindicatie

Bewijswaardering uitleg koopovereenkomst onroerende zaak. Ten tijde van de verkoop gold een saneringsplicht met betrekking tot de verontreinigde grond. In de koopovereenkomst hebben partijen bepaald dat de verkoper de verontreiniging binnen 10 jaren na de koop moet saneren als op dat moment nog de verplichting tot sanering bestaat. Tot zekerheid van de nakoming van de saneringsverplichting heeft de verkoper een bankgarantie afgegeven. Nadien is door gedeputeerde staten een nieuwe beschikking afgegeven waarin is geoordeeld dat de verontreiniging ernstig is, maar niet urgent. Bij ongewijzigd gebruik van het terrein behoeft niet te worden gesaneerd. Koper heeft de bankgarantie ingeroepen, omdat verkoper niet binnen tien jaren aan de saneringsverplichting heeft voldaan. Bewijsopdracht aan koper dat de koopovereenkomst zo moet worden uitgelegd dat eiseres (erfgename van verkoper) ook thans gehouden is om de saneringskosten voor haar rekening te nemen. Koper is geslaagd in het leveren van het bewijs en heeft derhalve terecht een beroep gedaan op de bankgarantie.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Afdeling civielrecht

Zittingsplaats Lelystad

zaaknummer / rolnummer: C/16/387995 / HL ZA 15-75

Vonnis van 11 november 2015

in de zaak van

[eiseres] ,

wonende te [woonplaats] ,

eiseres in conventie,

verweerster in reconventie,

advocaat mr. P.C. Seghers te Utrecht,

tegen

[gedaagde] ,

wonende te [woonplaats] ,

gedaagde in conventie,

eiser in reconventie,

advocaat mr. C. Hofmans te Naarden.

Partijen zullen hierna [eiseres] en [gedaagde] genoemd worden.

1 De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

  • -

    het tussenvonnis van 10 juni 2015

  • -

    de conclusie van antwoord in reconventie

  • -

    de akte van depot van [gedaagde] waarbij een USB-stick is gedeponeerd

  • -

    de akte tot vermeerdering van eis van [eiseres]

  • -

    het proces-verbaal van comparitie van 29 september 2015.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2 De feiten in conventie en reconventie

2.1.

[eiseres] is de weduwe van de op [overlijdensdatum] 2013 overleden heer [A] (de heer [A] wordt hierna aangeduid als: [A] ).

2.2.

[A] en [gedaagde] hebben op 23 april 2003 een overeenkomst gesloten waarbij [A] zijn onderneming “ [naam onderneming] ” aan [gedaagde] heeft verkocht (hierna: de koopovereenkomst). De koopovereenkomst betrof het autoreparatiebedrijf alsmede de woning en bedrijfsruimte gelegen aan de [straatnaam] [nummeraanduiding 1] , [nummeraanduiding 2] en [nummeraanduiding 3] te [plaatsnaam] . De feitelijke levering heeft plaatsgevonden op 2 januari 2004 en de eigendom is overgedragen op 5 mei 2004.

2.3.

Gedeputeerde Staten van de provincie Noord-Holland heeft bij beschikking, gedateerd 26 augustus 2002, besloten dat op de locatie [straatnaam] [nummeraanduiding 2] te [plaatsnaam] (hierna: de locatie) sprake is van een geval van ernstige bodemverontreiniging, dat de sanering van de locatie als urgent wordt beschouwd en dat vóór 1 januari 2015 met de uitvoering van de sanering van de locatie dient te worden begonnen.

2.4.

In een in opdracht van [A] door het milieu-onderzoeksbureau [naam milieu-onderzoeksbureau] B.V. (hierna: [naam milieu-onderzoeksbureau] ) opgesteld “Projectvoorstel voor monitoring op de locatie [naam onderneming] , [straatnaam] [nummeraanduiding 2] te [plaatsnaam] ” d.d. 20 december 2002, staat onder meer:

“[…] Aanleiding voor de bodemsanering is de aangetroffen verontreiniging in de bodem met minerale olie ter plaatse van een ondergrondse opslagtank voor HBO. […] De locatie zal verkocht worden. De bodemsanering wordt in overleg met de potentiële kopers voorbereid.

[…]

Als eerste stap om te komen tot de bodemsanering hebben wij telefonisch contact gehad met [B] , de behandelend ambtenaar van de provincie Noord-Holland. Wij hebben de mogelijkheid besproken om een saneringsvariant uit te voeren, waarbij de verspreiding wordt beheerst door natuurlijke afbraak en wordt gecontroleerd door monitoring. Uit het telefonisch overleg is gebleken dat – indien gekozen wordt voor alleen monitoring van natuurlijke afbraak – er saneringsonderzoek noodzakelijk is en er geen saneringsplan ingediend hoeft te worden. Indien uit de monitoring de komende jaren blijkt dat de verontreiniging zich niet verspreidt, hoeft geen sanering meer uitgevoerd te worden en zal de provincie een nieuwe beschikking vaststellen in het kader van de Wet bodembescherming, waarin vastgesteld wordt dat sanering niet urgent is. Dit houdt in dat bij het huidige gebruik van de locatie geen sanering noodzakelijk is. […]”

2.5.

[A] en [gedaagde] hebben in verband met de bodemverontreiniging en de door de provincie Noord-Holland opgelegde saneringsverplichting in de koopovereenkomst de volgende bepaling opgenomen:

“Artikel 14

Het verkochte is verontreinigd met milieuonvriendelijke stoffen in verband waarmede een verplichting bestaat tot sanering. […] De kosten van sanering zijn thans begroot op zestigduizend euro (€ 60.000,00). Verkoper en koper zijn overeengekomen dat het verkochte uiterlijk op één januari tweeduizend en veertien door en voor rekening van verkoper dient te worden gesaneerd overeenkomstig de (alsdan) geldende regels en voorschriften, doch uitsluitend en alleen voorzover alsdan nog een van gemeente- of overheidswege opgelegde verplichting tot sanering bestaat. Tot meerdere zekerheid voor de nakoming van de verplichting tot sanering van het verkochte zal door verkoper uiterlijk bij de juridische levering van het verkochte aan koper een bankgarantie door een in Nederland gevestigde bankinstelling worden afgegeven ten bedrage van zestigduizend euro (€ 60.000,00), welke bankgarantie door koper opeisbaar dient te zijn wanneer verkoper bedoelde sanering niet uiterlijk op 1 januari 2014 heeft verricht. De bankgarantie zal een looptijd moeten hebben die eindigt op één februari 2014. […]”

2.6.

In opdracht en ten laste van [A] is door ABN AMRO Bank ten gunste van [gedaagde] een onvoorwaardelijke en onherroepelijke bankgarantie verstrekt, gedateerd 7 mei 2004 en geldig tot en met 1 februari 2014, tot meerdere zekerheid voor de stipte nakoming door [A] van zijn financiële verplichtingen uit hoofde van de koopovereenkomst.

2.7.

In een door [naam milieu-onderzoeksbureau] , naar aanleiding van een in opdracht van [A] uitgevoerd aanvullend bodemonderzoek, opgesteld rapport, gedateerd 24 januari 2005, staat, voor zover hier van belang:

“De heer [A] heeft [naam milieu-onderzoeksbureau] B.V. opgedragen een aanvullend

bodemonderzoek uit te voeren op de locatie [straatnaam] [nummeraanduiding 2] te [plaatsnaam] . Aanleiding

daarvoor is de aangetroffen verontreiniging met minerale olie in de bodem ter plaatse van

een ondergrondse opslagtank voor HBO. De heer [A] heeft de locatie verkocht en is als

voormalig eigenaar verantwoordelijk voor de eventuele sanering van de verontreiniging. De

locatie heeft een oppervlakte van ca. 660 m2 en is bebouwd met twee woonhuizen, een

kantoor en een garagewerkplaats. […]

De provincie heeft in een Wbb-beschikking vastgesteld, dat sprake is van een ernstig geval

van bodemverontreiniging, waarvoor sanering urgent is. De sanering moet voor 1 januari

2015 gestart zijn. De overweging van de provincie om vast te stellen dat de sanering

urgent is, is het feit dat sprake is van een mobiele verontreiniging met aantoonbaar

transport in de onverzadigde zone. In de toekomst zou zonder sanerende maatregelen het

grondwater verontreinigd kunnen raken.

Momenteel is onbekend of daadwerkelijk verspreiding van de verontreiniging plaatsvindt in

de bodem. Ook is onbekend in hoeverre verspreiding tot in het grondwater heeft

plaatsgevonden. Daardoor is onduidelijk in hoeverre saneringsmaatregelen daadwerkelijk

nodig zijn. Indien sanering noodzakelijk is, wordt vooralsnog uitgegaan van de

implementatie van een saneringsvariant waarin de verspreiding van de verontreiniging

wordt beheerst door natuurlijke afbraak. Indien uit aanvullend bodemonderzoek blijkt dat

de verontreiniging zich niet verspreidt, is geen sprake van een urgent saneringsgeval. Er

hoeft in dat geval geen sanering uitgevoerd te worden. De provincie kan dan een nieuwe

beschikking vaststellen in het kader van de Wet bodembescherming, waarin vastgesteld

wordt dat sanering niet urgent is. Dit houdt in dat bij het huidige gebruik van de locatie

geen sanering noodzakelijk is.

Doelstelling

Het doel van het aanvullend bodem onderzoek is vast te stellen of er sprake van verticale

verspreiding van de verontreiniging in de onverzadigde bodem en/of ontoelaatbare verspreiding tot in het grondwater. Hiermee wordt tevens vastgesteld in hoeverre er sprake is van een urgent saneringsgeval. Aanvullend wordt onderzocht of de HBO-tank nog aanwezig is.

[…]

Tussen de werkplaats en het kantoor is een ondergrondse huisbrandolietank aanwezig

(2.000 liter). Voorheen was hier een autowasplaats aanwezig. De tank is volgens informatie van de heer [A] reeds verwijderd. Er is geen rapportage waaruit blijkt dat de tank destijds verwijderd is.

[…]

Op 20 december 2004 en op 5 januari 2005 is veldwerk op de locatie uitgevoerd.

[…]

Conclusies

Op basis van de beschikbare gegevens concluderen we het volgende:

- Er worden geen vluchtige aromaten aangetoond in de grond;

- Er worden sterk verhoogde gehalten minerale olie aangetoond in de grond tot 6,5 m-

mv.;

- Er worden licht verhoogde gehalten minerale olie aangetoond in de grond van 6,5 tot

16,0 m-mv.;

- Er wordt geen minerale olie aangetoond in het grondwater;

- Er worden licht verhoogde gehalten vluchtige aromaten aangetoond in het grondwater.

Deze worden beschouwd als achtergrondwaarden voor het betreffende gebied;

- Er treedt geen (verdere) verticale verspreiding van de verontreiniging op in de bodem;

- De HBO-tank is niet aangetroffen tijdens het veldwerk en is dus daadwerkelijk verwijderd.

[naam milieu-onderzoeksbureau] adviseert om bij het bevoegd gezag een revisiebeschikking aan te vragen op basis van dit aanvullend onderzoek. Wij verwachten dat in de nieuwe beschikking de bodemverontreiniging op de locatie als ernstig maar niet urgent zal worden beschouwd. Dit betekent in de praktijk dat er niet gesaneerd hoeft te worden, tenzij het gebruik van locatie ooit in de toekomst zal veranderen. Ook verder monitoring om aan te tonen dat geen verdere verspreiding optreedt achten wij niet zinvol.”

2.8.

Bij beschikking, gedateerd 20 juni 2005, hebben Gedeputeerde Staten van de provincie Noord-Holland het volgende besloten:

“[…]

2. Deze beschikking vervangt onze beschikking van 26 augustus 2002 […]

Ernst

3. Met betrekking tot voornoemde locatie, is sprake van een geval van ernstige bodemverontreiniging.

Urgentie

4. De sanering van voornoemde locatie wordt als niet-urgent beschouwd.

Wijzingen van het bodemgebruik

5. Als na de sanering een wijziging optreedt in het gebruik van de bodem moet dit aan ons worden gemeld, tenzij wij op grond van een evaluatierapport hebben geoordeeld dat de locatie volledig (multifunctioneel) is gesaneerd.

De volgende wijzigingen van het bodemgebruik moeten aan ons worden gemeld:

- het inrichten als natuur-of recreatiegebied;

- het slopen van bebouwing;

- het realiseren van woningen met tuinen;

- het herinrichten van de locatie ten behoeve van moestuin en landbouwactiviteiten.

[…]

Verder staat in de beschikking als overweging het volgende vermeld:

Er is geen ontoelaatbaar verspreidingsrisico aanwezig, omdat geen transport door de onverzadigde zone plaatsvindt, waardoor er geen grondwater verontreinigd kan raken met minerale olie.

Omdat er geen actuele risico’s zijn te verwachten, wordt de sanering als niet-urgent beschouwd.

Bij gewijzigd bodemgebruik kan de urgentie om het geval te saneren veranderen en kan een aanvullende sanering nodig zijn. Daarom geven wij aan, welke wijzigingen van het gebruik van de bodem aan ons moeten worden gemeld. Wij beoordelen dan of een aanvullende sanering noodzakelijk is. Indien dat het geval is, zal de initiatiefnemer van het gewijzigde bodemgebruik een (aanvullend) saneringsplan moeten indienen.

2.9.

Bij brief van 21 augustus 2007 hebben Gedeputeerde Staten van de provincie Noord-Holland aan [A] geschreven:

“[…] In uw brief verzoekt u ons te bemiddelen en het laten opheffen van een bankgarantie voor de eventuele sanering van bovengenoemde locatie.

Op 20 juni 2005 hebben wij een beschikking […] afgegeven. In deze beschikking hebben wij vastgesteld dat er op de locatie een geval van ernstige bodemverontreiniging aanwezig is en dat de sanering als niet-urgent wordt beschouwd.

Dat betekent dat bij het bodemgebruik, ten tijde van het aanvragen van de bovengenoemde beschikking, het saneren van de verontreiniging op de locatie niet kan worden verplicht.

[…]

Als (in de toekomst) het bodemgebruik wijzigt, kan er mogelijk wel sprake zijn van ontoelaatbare risico’s. In dat geval dient daarvan bij ons een melding te worden gedaan, zodat wij opnieuw de ernst, spoedeisendheid en saneringsnoodzaak kunnen vaststellen. […]”

2.10.

De tekst van de koopovereenkomst is opgesteld door de heer [C] (hierna: [C] ) die ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst medewerker was van het door [gedaagde] gekozen notariskantoor [naam notariskantoor] .

[C] heeft bij brief van 5 april 2011 aan [eiseres] en [A] geschreven:

“Ik heb de stukken betreffende bovengemeld perceel bekeken en bericht u als volgt.

In de met de heer [gedaagde] gesloten koopovereenkomst staat in artikel 14, dat u verplicht bent de aanwezige bodemverontreiniging uiterlijk op 1 januari 2014 te saneren, met daarbij de toevoeging: “doch uitsluitend en alleen voorzover alsdan nog een van gemeente- of overheidswege opgelegde verplichting tot sanering bestaat.”

In de brief van de Provincie Noord-Holland de dato 23 augustus 2007 staat letterlijk: “dat bij het bodemgebruik, ten tijde van het aanvragen van de bovengenoemde beschikking, het saneren van de verontreiniging op de locatie niet kan worden verplicht.”

Enige voorbehoud is een (voorgenomen) gewijzigd gebruik van het terrein waardoor mogelijk ontoelaatbare risico’s ontstaan.

Met de in het citaat vermelde beschikking wordt overigens bedoeld de beschikking van 20 juni 2005 (kenmerk […] - […] ), waaruit blijkt, dat de sanering als niet-urgent wordt beschouwd.

In 2005 (na de overdracht aan de heer [gedaagde] derhalve) is dus gebleken, dat er geen van

gemeente- of overheidswege opgelegde verplichting tot sanering bestaat.

Op basis daarvan kan naar mijn mening geconcludeerd worden, dat de ter afscherming van

dat risico gestelde bankgarantie mag komen te vervallen.

Uiteraard kan vrijgave/opheffing van de bankgarantie slechts plaatsvinden, indien de heer

[gedaagde] daarvoor zijn toestemming geeft.

Indien de heer [gedaagde] die toestemming niet geeft, dan lijkt mij dat gezien het bovenstaande

onrechtmatig.

Immers, het object van de bankgarantie (het nakomen van de saneringsplicht) bestaat niet

meer. […]”

2.11.

[gedaagde] heeft op 23 januari 2014 de bankgarantie ingeroepen, waarna de ABN AMRO Bank op 30 januari 2014 het maximale garantiebedrag van € 60.000,00 aan [gedaagde] heeft betaald. Dit bedrag is met medewerking van [gedaagde] in depot gezet op de rekening derdengelden van de advocaat van [gedaagde] .

2.12.

Op 29 januari 2014 heeft een telefoongesprek plaatsgevonden tussen [gedaagde] en [C] . [gedaagde] heeft dit telefoongesprek opgenomen en schriftelijk uitgewerkt. Een USB-stick met geluidsopnamen van het telefoongesprek is door de advocaat van [gedaagde] ter griffie gedeponeerd. [C] heeft tijdens het telefoongesprek verklaard:

-“Voor in de toekomst gevrijwaard worden, daar was het artikel voor bedoeld. Dan denk ik: Nou ja daar heb je gelijk in. Want zo was het gesprek inderdaad destijds. Dat jij in ieder geval niet met die verontreiniging te maken zou hebben.”

- “De clausule was bedoeld dat jij daar nooit schade van zou hebben. Dat kan ik gewoon getuigen. Dat is besproken.”

- “Als het de bedoeling is geweest van dat artikel om jou te …….want uit alles blijkt dat dat zo is natuurlijk. Anders neem je ook geen 10 jaar en anders neem je ook niet zo‘n hoge boete op. De bedoeling van dat artikel is geweest om jou in de toekomst nooit met enige saneringsplicht op te zadelen. Nou, en het is niet zo dat ik het hier niet zeg.”

- “Als je me oproept als getuige dan hebben we het er inderdaad over gehad. Dat jij inderdaad nooit met die vervuiling te maken zou krijgen. Nou dat kan ik verklaren.”

3 Het geschil

in conventie

3.1.

[eiseres] vordert, na vermeerdering van eis, dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

  1. voor recht verklaart dat geen verplichting voor [eiseres] bestaat jegens [gedaagde] tot saneren van het door gedaagde van [A] gekochte perceel aan de [straatnaam] te [plaatsnaam] en dat [eiseres] ook verder niets aan [gedaagde] verschuldigd is uit hoofde van de tussen hen gesloten overeenkomsten aangaande het onderhavige perceel aan de [straatnaam] ;

  2. voor recht verklaart dat [gedaagde] ten onrechte de hiervoor genoemde door [A] te zijner gunste gestelde bankgarantie van ABN AMRO Bank d.d. 7 mei 2004 heeft ingeroepen;

  3. [gedaagde] te veroordelen om binnen 5 dagen na het ten deze te wijzen vonnis, aan [eiseres] te voldoen € 60.000,=, zijnde de hoofdsom van de door [gedaagde] ten laste van [eiseres] ingeroepen bankgarantie;

  4. [gedaagde] veroordeelt om aan [eiseres] te voldoen de schade die zij heeft geleden en zal lijden als gevolg van het ten onrechte inroepen van de bankgarantie door [gedaagde] , zijnde € 2.955,72 voor de periode tot en met 31 januari 2015 en nadien € 250,= per maand of gedeelte van een maand tot de dag der algehele voldoening, subsidiair de wettelijke rente over de hoofdsom vanaf 1 februari 2015;

  5. [gedaagde] veroordeelt om aan [eiseres] als schade te vergoeden de daadwerkelijke kosten van de procedure en de door haar gemaakte buitengerechtelijke kosten, nader op te maken bij staat; [gedaagde] veroordeelt in de kosten van dit geding met inbegrip van de nakosten ten belope van € 131,= en de kosten van betekening ad € 68,=;

  6. [gedaagde] veroordeelt om aan [eiseres] bij wijze van voorschot op de schadevergoeding te betalen € 7.700,= binnen twee weken na het ten deze te wijzen vonnis, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding.

3.2.

[gedaagde] voert verweer.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

in reconventie

3.4.

[gedaagde] vordert dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

  1. Voor recht verklaart dat [eiseres] de verplichting heeft het perceel aan de [straatnaam] te [plaatsnaam] te saneren op eerste afroep daartoe door [gedaagde] doch uiterlijk binnen zes maanden na het in dezen te wijzen vonnis alsmede voor recht verklaart dat de kosten van sanering voor rekening komen van [eiseres] en deze kosten te maximeren tot een bedrag van € 60.000,=;

  2. [eiseres] veroordeelt in de proceskosten, daaronder mede begrepen alle kosten welke op de tenuitvoerlegging vallen alsmede de na de uitspraak nog vallende kosten (het nasalaris), voor wat betreft het procureurssalaris ad € 131,= zonder betekening en verhoogd met € 68,= in geval van betekening, met daarbij de bepaling dat de proceskosten binnen veertien dagen na dagtekening van het vonnis moeten zijn voldaan, met veroordeling van [eiseres] tot betaling van de wettelijke rente over de proceskosten indien [eiseres] deze kosten niet heeft voldaan binnen de hierbij bepaalde termijn.

3.5.

[eiseres] voert verweer.

3.6.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4 De beoordeling

in conventie en in reconventie

4.1.

Gelet op de samenhang tussen de conventionele en reconventionele vorderingen zullen deze gezamenlijk worden beoordeeld.

4.2.

[gedaagde] heeft bij conclusie van antwoord bij gebrek aan wetenschap betwist dat [eiseres] de erfgenaam is van [A] , omdat door haar geen verklaring van erfrecht is overgelegd. [gedaagde] heeft zich om die reden op het standpunt gesteld dat niet is gebleken dat [eiseres] een rechtens opeisbare vordering uit de nalatenschap van [A] heeft, zodat volgens hem [eiseres] niet-ontvankelijk dient te worden verklaard dan wel haar vordering dient te worden afgewezen.

[eiseres] heeft vervolgens onweersproken gesteld dat [A] in zijn testament al zijn bezittingen aan haar heeft toebedeeld op grond van artikel 4:1167 oud BW en haar als executeur heeft belast met de vereffening van de nalatenschap. [eiseres] heeft tevens erop gewezen dat de reconventionele vorderingen van [gedaagde] enkel voor toewijzing in aanmerking komen als vaststaat dat de betreffende verplichting uit de koopovereenkomst op [eiseres] is overgegaan.

Met [eiseres] is de rechtbank daarom van oordeel, mede in aanmerking genomen dat de bankgarantie door de ABN AMRO Bank ten laste van haar vermogen is gebracht, dat dit verweer niet kan slagen.

4.3.

Partijen verschillen van mening over het antwoord op de vraag wat de reikwijdte is van artikel 14 van de koopovereenkomst.

4.4.

[eiseres] stelt zich op het standpunt dat [gedaagde] onrechtmatig heeft gehandeld door ten onrechte de bankgarantie in te roepen. Volgens [eiseres] was (en is) de verplichting waarvoor de garantie als zekerheid was gesteld, niet (meer) aanwezig. Uit het projectvoorstel voor de sanering van de locatie (zie hiervoor r.o. 2.4.) was naar voren gekomen dat als zou blijken dat de verontreiniging zich niet verspreidt, geen sanering meer uitgevoerd hoefde te worden en de provincie in een nieuwe beschikking zou vaststellen dat bij het huidige gebruik van de locatie sanering niet noodzakelijk is. Hierbij was van belang dat het wel bekend was, maar (nog) niet formeel was vastgesteld dat de oorzaak van de verontreiniging, de hbo-tank (hbo staat voor huisbrandolie, rb), al jaren eerder was verwijderd.

De in artikel 14 van de koopovereenkomst vastgelegde afspraak is gemaakt tegen de achtergrond van de op het moment van koop nog op de locatie rustende saneringsverplichting in combinatie met de toen ook al aanwezige wetenschap c.q. reële verwachting dat die saneringsverplichting zou komen te vervallen. Indien de verwachting dat de saneringsverplichting zou komen te vervallen, niet zou uitkomen, zou [A] gehouden zijn om voor sanering zorg te dragen.

Het aanvullend bodemonderzoek door [naam milieu-onderzoeksbureau] heeft uitgewezen dat de bron van de verontreiniging, de hbo-tank, inderdaad was verwijderd en dat (mede) daardoor niet langer sprake is van een dreiging van verdere verspreiding.

Met de beschikking van Gedeputeerde Staten van de provincie Noord-Holland van 20 juni 2005, is – conform de verwachting – de verplichting van overheidswege tot sanering van de locatie, dan ook daadwerkelijk vervallen doordat de sanering van de op de locatie aanwezige verontreiniging als niet urgent is aangemerkt. Als gevolg hiervan was [A] niet langer jegens [gedaagde] gehouden om voor sanering te dragen, waardoor ook de grondslag van de daartoe gestelde zekerheid is komen te vervallen, aldus [eiseres] .

Zij heeft hier nog aan toegevoegd dat in koopovereenkomst en de akte van levering uitdrukkelijk is opgenomen dat het onroerend goed bedoeld is om door de koper te worden gebruikt als “woonruimte met garagebedrijf”. De in artikel 14 van de koopovereenkomst vastgelegde afspraak over sanering is gemaakt in het licht van dat bepaalde gebruik en is niet bedoeld om een garantie te verstrekken voor het geval een daarvan afwijkend gebruik in de toekomst eventueel een nadere saneringsverplichting zou opleveren.

4.5.

[gedaagde] stelt zich op het standpunt dat het bepaalde in artikel 14 van de koopovereenkomst (en in de leveringsakte) niet volledig is, omdat [A] heeft verklaard dat hij, indien de verwachting dat de ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst bestaande saneringsverplichting zou komen te vervallen, niet zou uitkomen, zou zorgdragen voor sanering van de grond. Volgens [gedaagde] was de uitdrukkelijke bedoeling van partijen, aanvullend op de inhoud van de koopovereenkomst en de leveringsakte, dat [gedaagde] nimmer zou worden geconfronteerd met de kosten van de sanering van de grond, ook niet na 1 januari 2015 en dus geen enkel nadeel zou ondervinden van de verontreinigde grond.

4.6.

[gedaagde] bestrijdt daarom dat hij onrechtmatig zou hebben gehandeld door het inroepen van de bankgarantie. Het inroepen van de bankgarantie is in de lijn van de bedoeling van partijen en een begin van uitvoering van de overeenkomst tussen partijen, zodat in ieder geval (een deel van) de saneringskosten kunnen worden voldaan. De enige reden om af te zien van de ingeroepen bankgarantie zou een door [eiseres] te overleggen schone-grondverklaring kunnen zijn, omdat dan wordt voldaan aan de afspraak dat [gedaagde] nimmer geconfronteerd zou worden met kosten van sanering dan wel met uit de verontreinigde grond voortkomende schade, aldus [gedaagde] . Uitvoering van de overeenkomst houdt in sanering van de grond op kosten van [eiseres] . Hoewel de kosten van sanering anno 2015 hoger zullen zijn dan partijen indicatief hebben vastgesteld in 2003 respectievelijk 2004, is [gedaagde] bereid deze kosten te begroten op maximaal € 60.000,00.

4.7.

De reconventionele vordering van [gedaagde] strekt derhalve tot nakoming door [eiseres] van de koopovereenkomst ten aanzien waarvan partijen van mening verschillen over de uitleg van het daarin in artikel 14 opgenomen beding. Voor de uitleg van een dergelijk beding geldt als uitgangspunt dat dit niet kan geschieden enkel op grond van een (zuiver) taalkundige uitleg van de bewoordingen van de overeenkomst. De betekenis moet worden vastgesteld aan de hand van wat partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen en gedragingen overeenkomstig de zin die zij daaraan in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mochten toekennen, hebben afgeleid en van wat zij redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (HR 13 maart 1981, NJ 1981, 635 – Haviltex). Nu [gedaagde] nakoming van het omstreden beding verlangt, rust (overeenkomstig de hoofdregel van artikel 150 Rv) op hem de stelplicht en bewijslast ten aanzien van zijn uitleg.

4.8.

Hoewel de door [eiseres] voorgestane uitleg van het beding steun lijkt te vinden in de tekst van artikel 14 van de koopovereenkomst en in de inhoud van de brief van [C] van 5 april 2011 (zie r.o. 2.10.), heeft [gedaagde] uitdrukkelijk gesteld en (door het deponeren van de usb-stick met geluidsopnamen van een met [C] gevoerd telefoongesprek) voldoende onderbouwd dat het beding anders dient te worden uitgelegd. De rechtbank zal daarom aan [gedaagde] het bewijs opdragen van feiten en omstandigheden waarop kan gebaseerd dat artikel 14 van de koopovereenkomst zo moet worden uitgelegd dat [eiseres] , in de zich hier voordoende situatie waarin op 1 januari 2014 geen van gemeente- of overheidswege opgelegde verplichting tot sanering meer bestond, ook na 1 februari 2014 gehouden is om de kosten van sanering van de locatie tot een maximumbedrag van € 60.000,00 voor haar rekening te nemen.

4.9.

Bij het oproepen van de getuigen moet er rekening mee worden gehouden dat het verhoor van een getuige gemiddeld 60 minuten duurt. De namen en woonplaatsen van de getuigen en de tijdstippen waartegen zij zijn opgeroepen, dienen ten minste een week voor het verhoor aan de wederpartij en aan de griffier van de rechtbank te worden opgegeven.

4.10.

Partijen moeten er op voorbereid zijn dat de rechtbank op een zitting bepaald voor de getuigenverhoren een mondeling tussenvonnis kan wijzen waarbij een verschijning van partijen op diezelfde zitting wordt bevolen om inlichtingen over de zaak te vragen en om te onderzoeken of partijen het op een of meer punten met elkaar eens kunnen worden. Zij moeten daarom in persoon op de getuigenverhoren verschijnen.

4.11.

In afwachting van de bewijslevering zal iedere verdere beslissing worden aangehouden.

5 De beslissing

De rechtbank

in conventie en in reconventie

5.1.

draagt [gedaagde] op feiten en omstandigheden te bewijzen waarop kan gebaseerd dat artikel 14 van de koopovereenkomst zo moet worden uitgelegd dat [eiseres] , in de zich hier voordoende situatie waarin op 1 januari 2014 geen van gemeente- of overheidswege opgelegde verplichting tot sanering meer bestond, toch na 1 februari 2014 gehouden is om de kosten van sanering van de locatie tot een maximumbedrag van € 60.000,00 voor haar rekening te nemen.

5.2.

bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van 25 november 2015 voor uitlating door [gedaagde] of hij bewijs wil leveren door het overleggen van bewijsstukken, door het horen van getuigen en / of door een ander bewijsmiddel,

5.3.

bepaalt dat [gedaagde] , indien hij geen bewijs door getuigen wil leveren maar wel bewijsstukken wil overleggen, die stukken direct in het geding moet brengen,

5.4.

bepaalt dat [gedaagde] , indien hij getuigen wil laten horen, de getuigen en de verhinderdagen van de partijen en hun advocaten in de maanden december 2015 tot en met februari 2016 direct moet opgeven, waarna dag en uur van het getuigenverhoor zullen worden bepaald,

5.5.

bepaalt dat dit getuigenverhoor zal plaatsvinden op de terechtzitting van een nog aan te wijzen rechter van deze rechtbank in het gerechtsgebouw te Lelystad aan Stationsplein 15,

5.6.

bepaalt dat alle partijen uiterlijk twee weken voor het eerste getuigenverhoor alle beschikbare bewijsstukken aan de rechtbank en de wederpartij moeten toesturen,

5.7.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. G.A.M. Peper en in het openbaar uitgesproken op 11 november 2015.