Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBMNE:2015:7812

Instantie
Rechtbank Midden-Nederland
Datum uitspraak
04-11-2015
Datum publicatie
26-11-2015
Zaaknummer
C/16/400617 / KG RK 15-859
Rechtsgebieden
Burgerlijk procesrecht
Bijzondere kenmerken
Voorlopige voorziening
Beschikking
Inhoudsindicatie

Huurbeding tegen onbekende huurders toegewezen (artikel 3:264 lid1 onder c BW). De enkele verklaring van de hypotheekgever dat er geen sprake is van verhuur legt naar het oordeel van de voorzieningenrechter onvoldoende gewicht in de schaal.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl

Uitspraak

beschikking

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Afdeling Civiel recht

handelskamer

locatie Utrecht

zaaknummer / rekestnummer: C/16/400617 / KG RK 15-859

Beschikking van de voorzieningenrechter van 4 november 2015

in de zaak van

1. de coöperatie

COÖPERATIEVE RABOBANK UTRECHTSE HEUVELRUG U.A.,

rechtsopvolgster van de coöperatieve Raiffeisenbank “De Bilt en Omstreken” U.A.,

gevestigd te Zeist,

2. de naamloze vennootschap

RABOHYPOTHEEKBANK N.V.,

gevestigd te Amsterdam,

verzoeksters,

advocaat mr. B.S. Matser te Amsterdam,

tegen

DE ONBEKENDE HUURDERS VERBLIJVENDE IN HET PAND AAN DE [adres] TE ( [postcode] ) [woonplaats],

wonende te [woonplaats] ,

en

1 [belanghebbende sub 1] ,

2. [belanghebbende sub 2],

beiden wonende te [woonplaats] ,

advocaat mr. M. Ummels,

belanghebbenden.

1 Het verzoek en verweer

1.1.

Het verzoekschrift strekt tot het verkrijgen van verlof om een beroep te doen op het huurbeding als bedoeld in art. 3:264 leden 5 en 6 BW, alsmede tot ontruiming door verweerders van het pand plaatselijk bekend [adres] te ( [postcode] ) [woonplaats] , kadastraal bekend gemeente [gemeente] , sectie [sectie] , nummer [nummer] , binnen een door de voorzieningenrechter aan te geven termijn. Verzoeksters hebben bij deurwaardersexploot van 27 augustus 2015 aan verweerders aangezegd dat tot openbare verkoop zal worden overgegaan op 16 oktober 2015 alsmede dat het huurbeding jegens hen zal worden ingeroepen.

1.2.

Uit de gemeentelijke basisadministratie blijkt dat er geen personen staan ingeschreven op het registergoed aan het adres [adres] te ( [postcode] ) [woonplaats] . Op 11 augustus 2015 heeft een geveltaxatie plaatsgevonden, waardoor het voor de taxateur niet mogelijk is gebleken om een oordeel te vormen over de binnenzijde van het registergoed. Verzoeksters kunnen derhalve niet uitsluiten dat er niet met naam bekende huurders in het registergoed wonen. Het is verzoeksters derhalve niet bekend of en zo ja, op welke voorwaarden, het registergoed is verhuurd danwel in gebruik is gegeven.

Ter zitting en na afloop

1.3.

Mr. M-G.P.F.K.V.N. van der Veen, kantoorgenoot van mr. Matser, heeft ter zitting namens verzoeksters verklaard dat de situatie sinds het indienen van het verzoekschrift niet gewijzigd is. Verweerders zijn in de gelegenheid gesteld om te reageren op onderhavig verzoekschrift, maar hebben daar geen gebruik van gemaakt.

1.4.

Na afloop van de zitting is de heer [belanghebbende sub 2] met mr. Ummels verschenen. Zij verkeerden in de veronderstelling dat onderhavige zaak samen met een andere zaak van [belanghebbende sub 2] – bekend onder nummer C/16/399637 FT RK 15-1912 – gelijktijdig zouden worden behandeld, omdat [belanghebbende sub 2] twee verschillende oproepbrieven had ontvangen met dezelfde datum en het hetzelfde tijdstip. Dit bleek echter niet het geval, het zijn twee oproepbrieven in twee afzonderlijke en niet samenhangende zaken van twee verschillende afdelingen van deze rechtbank. Omdat mr. Ummels dit niet voorafgaand aan de zitting had gesignaleerd, zijn zij alleen tijdig in de andere zaak verschenen en niet in de onderhavige. De voorzieningenrechter heeft mr. Ummels desondanks in de gelegenheid gesteld verweer te voeren.

1.5.

Mr. Ummels heeft vervolgens namens [belanghebbende sub 2] aangevoerd dat het huurbeding ten onrechte wordt ingeroepen, nu uit de gemeentelijke basisadministratie blijkt dat er geen personen staan ingeschreven en het registergoed alleen in het kader van de verkoop is ingericht. Verder verwijst mr. Ummels naar het taxatierapport waaruit volgt dat het registergoed ook volgens de taxateur er onbewoond uitzag. Volgens mr. Ummels is deze procedure nodeloos gestart, omdat de relevante feiten voor indiening van het verzoek bij verzoeksters bekend waren, althans bekend dienden te zijn en dient onderhavig verzoek te worden afgewezen. Mr. Ummels verwijst in dit kader naar de uitspraak van de rechtbank Rotterdam van 4 juni 20151. Tot slot verzoekt mr. Ummels de voorzieningenrechter om verzoeksters in de kosten van deze procedure te veroordelen, begroot op € 530,00.

1.6.

Mr. Matser is door de voorzieningenrechter in de gelegenheid gesteld schriftelijk te reageren, zodat het beginsel van hoor en wederhoor niet is geschonden, en hij heeft bij brief van 15 oktober 2015, de stellingen van [belanghebbende sub 2] namens verzoeksters als volgt betwist:

  • -

    Uit het taxatierapport blijkt dat verweerders niet bereid waren om de taxateur binnen te laten en daardoor heeft de taxateur de gebruikssituatie niet zelf kunnen opnemen. De taxateur heeft tevens vastgesteld dat niet met zekerheid te zeggen is of het appartement wel of niet bewoond of verhuurd is. Verzoeksters betwisten dan ook nadrukkelijk dat vaststaat dat in het registergoed zich geen huurders bevinden.

  • -

    De uitzondering van artikel 3:264 lid 1 BW onder c doet zich in onderhavig geval niet voor, zodat verzoeksters gehouden zijn om het huurbeding in te roepen blijkens lid 1 van voornoemd artikel. Bij twijfel roepen verzoeksters het huurbeding in. Hetgeen [belanghebbende sub 2] hieromtrent stelt, is dan ook niet juist.

  • -

    Bovendien zijn verzoeksters van mening dat door middel van een toewijzende beschikking van de rechtbank tijdens de veiling aan potentiële kopers kan worden getoond dat het registergoed vrij van huur is, zodat dit geen belemmering vormt voor potentiële kopers op de veiling om een bod te doen. De ervaring leert dat als er geen beschikking van de voorzieningenrechter is, dit tot onrust op de veiling kan leiden en daarmee een waarde drukkend effect heeft.

  • -

    In reactie op de uitspraak van de rechtbank Rotterdam waarop mr. Ummels naar verwezen heeft, wijst mr. Matser op een uitspraak van de rechtbank Oost-Brabant van 4 juni 20152. Daarin heeft de voorzieningenrechter van de rechtbank
    Oost-Brabant geoordeeld overeenkomstig het door verzoeksters gestelde. In de zaak die bij rechtbank Rotterdam aanhangig is geweest, is de taxateur bij de taxatie wel binnen geweest en heeft de taxateur zelf geconstateerd (en kunnen constateren) dat alleen het gezin (van de debiteur) woonachtig was op het betreffende adres. In onderhavige zaak is de taxateur niet binnen geweest en heeft hij het pand alleen van buiten kunnen opnemen en de gebruikerssituatie niet kunnen vaststellen/benaderen. Sterker nog, verweerders hebben de taxateur niet binnen willen laten om voornoemde constatering te doen.

- Verzoeksters benadrukken dat het belang van onderhavig verzoekschrift daarin gelegen is om aan potentiële kopers te kunnen bevestigen dat het registergoed niet is verhuurd, dan wel in gebruik aan derden is afgestaan. Tevens levert het registergoed in onverhuurde staat op de veiling meer op dan verhuurd. Dit is zowel in het belang van verweerders als van verzoeksters. Verzoeksters persisteren dan ook bij het door haar ingediende verzoek en concludeert dat het verzoek niet nodeloos is ingesteld.

2 Beoordeling

2.1.

Artikel 3:264 lid 1 BW bepaalt:

Indien de hypotheekakte een uitdrukkelijk beding bevat waarbij de hypotheekgever in zijn bevoegdheid is beperkt, hetzij om het bezwaarde goed buiten toestemming van de hypotheekhouder te verhuren of te verpachten, hetzij ten aanzien van de wijze waarop of van de tijd gedurende welke het goed zal kunnen worden verhuurd of verpacht, hetzij ten aanzien van de vooruitbetaling van huur- of pachtpenningen, hetzij om het recht op de huur- of pachtpenningen te vervreemden of te verpanden, kan dit beding niet alleen tegen latere verkrijgers van het bezwaarde goed, maar ook tegen de huurder of pachter en tegen degene aan wie het recht op de huur- of pachtpenningen werd vervreemd of verpand, worden ingeroepen, zulks zowel door de hypotheekhouder, als na de uitwinning van het bezwaarde goed door de koper, dit laatste echter alleen voor zover deze bevoegdheid op het tijdstip van de verkoop nog aan de hypotheekhouder toekwam en deze de uitoefening daarvan blijkens de verkoopvoorwaarden aan de koper overlaat. De hypotheekhouder roept het huurbeding in voorafgaand aan de openbare verkoop van een tot bewoning bestemde onroerende zaak, een aandeel daarin of een beperkt recht daarop, tenzij er gegronde redenen zijn om aan te nemen dat:

a. de instandhouding van de huurovereenkomst in het belang is van de opbrengst bij de openbare verkoop; of

b. ook met instandhouding van de huurovereenkomst kennelijk een voldoende opbrengst zal worden verkregen om alle hypotheekhouders die het beding hebben gemaakt en dit jegens de huurder kunnen inroepen, te voldoen; of

c. er geen personen krachtens huurovereenkomst gebruik kunnen maken van het bezwaarde goed op het moment van bekendmaking van de executoriale verkoop, bedoeld in artikel 516 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering.

2.2.

Uit de Memorie van Toelichting (Kamerstukken II, 2012-2013, 33 484, nr. 3 (MvT) p. 15 en 16) blijkt, kort gezegd, het volgende:

De risico’s die op de koper rusten bij een executieveiling schrikken veel particulieren af om aan een veiling deel te nemen en het doel van de nieuwe wet is nu juist om de executieveiling toegankelijker te maken voor particulieren. Voor een particuliere koper is het een onacceptabel risico dat er na de veiling mogelijk huurders in het pand zitten. Als daarmee rekening moet worden gehouden, zal dit de prijs onnodig drukken. Bepalend voor de uitzondering in artikel 3:264 lid 1 onder c BW is dat dit in voldoende mate is komen vast te staan. Dat zal het geval zijn als de hypotheekhouder bekend is met de feitelijke situatie ter plaatse en zich ervan vergewist heeft dat er geen andere personen dan de eigenaar en zijn huisgenoten wonen. De hypotheekhouder zou hiertoe navraag kunnen doen bij de eigenaar of enkele buurtbewoners. Twijfelt de hypotheekhouder over de situatie ter plaatse dan geldt het uitgangspunt van het inroepen van het huurbeding. Met de wijziging van artikel 3:264 BW wordt beoogd dat particulieren na een veilingkoop niet meer met huurders kunnen worden geconfronteerd waarvan het bestaan voor de hypotheekhouder redelijkerwijs te achterhalen was.

2.3.

Gelet op het vorenstaand treft hetgeen de heer [belanghebbende sub 2] heeft aangevoerd, geen doel. De belanghebbenden hebben de taxateur geen toegang tot de woning verschaft, waardoor verzoeksters niet konden uitsluiten dat er sprake was van de uitzondering als bedoeld in artikel 3:264 lid 1 onder c BW, zodat niet gezegd kan worden dat verzoeksters onderhavig verzoek nodeloos hebben ingesteld.

2.4.

Verzoeksters hebben verder naar het oordeel van de voorzieningenrechter voldoende aannemelijk gemaakt dat er ten aanzien van verweerders sprake is van een situatie als bedoeld in artikel 3:264 BW, omdat ook ondanks hetgeen de heer [belanghebbende sub 2] heeft aangevoerd, nog steeds niet helemaal valt uit te sluiten dat sprake is van onbekende huurders, gebruikers of onderhuurders verblijvend in de woning op voornoemd adres. De voorzieningenrechter neemt daarbij in aanmerking dat de mogelijkheid bestaat dat een hypotheekgever ook na het binnentreden van de taxateur kan besluiten het registergoed alsnog te verhuren, danwel dat de hypotheekgever onjuiste mededelingen kan doen tegenover de taxateur omtrent de eventuele bewoning door derden. Voor zover de taxateur al kan binnentreden, is het slechts een vaststelling van de situatie tot aan het moment van inspectie (veelal overeenkomstig paragraaf K Eigen Bewoning en/of bewoning door derden (anderen dan de eigenaar van het model ‘Taxatierapport Bijzonder Beheer woonruimte versie 1.1. van het Nederlands Woning Waarde Instituut). Over de periode daarna tot aan de veiling bestaat naar het oordeel van de voorzieningenrechter geen duidelijkheid. Gelet op deze niet uit te sluiten mogelijkheid enerzijds en het doel van voornoemde wet anderzijds, legt de enkele verklaring van de hypotheekgever – dat er geen sprake is van verhuur – naar het oordeel van de voorzieningenrechter onvoldoende gewicht in de schaal om de afwijzing van onderhavig verzoek te rechtvaardigen.

2.5.

Nu uit de getaxeerde waarden blijkt dat bij verkoop van de woning in verhuurde staat een lagere opbrengst zal worden verkregen, er verder geen gegronde bezwaren zijn en ook aan de overige wettelijke vereisten voor toewijzing van het verzoek is voldaan, zal het verzoek worden toegewezen, waarbij aan verweerders na te melden ontruimingstermijn zal worden gegund.

2.6.

Voor zover verzoeksters hebben beoogd (mede) machtiging te vragen om de ontruiming zo nodig zelf te doen uitvoeren met behulp van de sterke arm en justitie, zal die worden afgewezen, omdat die bevoegdheid ingevolge de artikelen 556 lid 1 en 557 Rv reeds uit de wet voortvloeit en afzonderlijke machtiging derhalve overbodig is.

3 De beslissing

De voorzieningenrechter:

3.1.

verleent verlof aan verzoeksters om het huurbeding in te roepen tegen verweerders;

3.2.

veroordeelt verweerders om het pand plaatselijk bekend [adres] te ( [postcode] ) [woonplaats] , kadastraal bekend gemeente [gemeente] , sectie [sectie] , nummer [nummer] , te ontruimen met wie en al wat aldaar namens verweerders aanwezig is en om dat pand met afgifte van de sleutels aan verzoeksters ter vrije beschikking te stellen;

3.3.

bepaalt dat gedurende een termijn van veertien dagen na de betekening van de beschikking aan verweerders niet ontruimd mag worden;

3.4.

verklaart deze beschikking uitvoerbaar bij voorraad;

3.5.

wijst af het meer of anders verzochte.

Deze beschikking is gegeven door mr. A.M. Loots en in het openbaar uitgesproken op
4 november 2015.3

1 Rechtbank Rotterdam 23-06-2015; ELCI:NL:RBROT:2015:4527.

2 Rechtbank Oost-Brabant 04-06-2015; ECLI:NL:RBOBR:2015:3338.

3 WL/4193