Feedback

Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBMNE:2015:5879

Instantie
Rechtbank Midden-Nederland
Datum uitspraak
05-08-2015
Datum publicatie
06-08-2015
Zaaknummer
3943537 AC EXPL 15-1015 LdW/878
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Eerste aanleg - enkelvoudig
Inhoudsindicatie

erfpacht

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Afdeling Civiel recht

kantonrechter

locatie Amersfoort

zaaknummer: 3943537 AC EXPL 15-1015 LdW/878

Vonnis van 5 augustus 2015

inzake

de publiekrechtelijke rechtspersoon

DE STAAT DER NEDERLANDEN,

(Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, Rijksvastgoedbedrijf),

zetelende te 's-Gravenhage,

verder ook te noemen de Staat,

eisende partij,

gemachtigde: AGC Gerechtsdeurwaarders en Incasso,

tegen:

[gedaagde],

wonende te [woonplaats] ,

verder ook te noemen [gedaagde] ,

gedaagde partij,

gemachtigde: Stichting Achmea Rechtsbijstand.

1 De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 11 maart 2015

- de conclusie van repliek

- de conclusie van dupliek

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2 De feiten

2.1.

Bij notariële akte van 1 november 1994 is door de Staat aan [gedaagde] een aantal percelen bouwland/grasland in erfpacht uitgegeven. Op deze erfpachtovereenkomst zijn thans de “Algemene voorwaarden voor uitgifte in erfpacht van grondbankgronden 2007-D (“AV 1993 Herz. 2007”)” (hierna: de erfpachtvoorwaarden) van toepassing.

2.2.

Bij brief van 10 april 2012 heeft de Staat aan [gedaagde] het volgende bericht:

De huidige canon voor het erfpachtsgoed bedraagt per 1 januari 2001 € 6.834,38 euro per jaar en kan per 1 januari 2013 worden herzien.

In de betreffende erfpachtvoorwaarden is onder meer bepaald dat bij herziening van de canon het canonbedrag wordt aangepast aan het gewijzigde prijsniveau van landbouwgronden.

Een exacte berekening van de nieuwe canon kan thans nog niet worden gemaakt, omdat de daarvoor benodigde cijfers nog niet beschikbaar zijn.

De Staat zal de canon per 1 januari 2013 herzien, in geval de nieuw te berekenen canon hoger is dan de huidige canon.

Indien op grond van de hiervoor genoemde berekeningen mocht blijken dat een canonverlaging mogelijk is, zult u alsnog in de gelegenheid worden gesteld binnen een maand na ontvangst van de canonberekening een verzoek tot canonherziening in te dienen.

Zodra de definitieve cijfers over het prijsniveau voor de landbouwgronden over het jaar 2011 beschikbaar zijn, zal ik u nader berichten.

2.3.

Bij brief van 17 oktober 2013 heeft de Staat aan [gedaagde] het volgende bericht:

In vervolg op mijn brief van 10 april 2012 deel ik u mee dat de definitieve cijfers over het prijsniveau van de landbouwgronden over het jaar 2011 nu beschikbaar zijn. Op grond van deze cijfers wordt de jaarlijks verschuldigde canon per 1 januari 2013 verhoogd tot een bedrag van tienduizend zeshonderd eenenzestig euro (10.661,--), zoals blijkt uit bijgevoegde berekening.

(…)

Zoals u weet werd de canonherziening per 1 januari 2007 niet doorgevoerd. Ondanks het feit dat de herziening niet werd doorgevoerd is, zoals u kunt zien, voor de berekening van de canon per 1 januari 2013 gebruik gemaakt van de cijfers ten behoeve van de niet doorgevoerde canonherziening per 1 januari 2007.

2.4.

[gedaagde] heeft facturen voor de erfpachtcanon met betrekking tot de periode 1 januari 2013 tot en met 30 juni 2014 onbetaald gelaten tot een bedrag van € 5.739,93.

3 De vordering en het verweer

3.1.

De Staat vordert dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] veroordeelt om aan de Staat tegen behoorlijk bewijs van kwijting te voldoen een bedrag van € 7.229,99, te vermeerderen met de contractuele rente ad 1% per maand over

€ 5.739,93, te rekenen vanaf 11 oktober 2014 tot de dag der algehele voldoening, met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten van deze procedure.

Ter onderbouwing van die vordering stelt de Staat dat [gedaagde] jegens de Staat toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van de verplichtingen ingevolge de tussen partijen gesloten erfpachtovereenkomst door het verschuldigde bedrag ad € 5.739,93, ondanks sommaties, onbetaald te laten.

3.2.

[gedaagde] heeft gemotiveerd verweer gevoerd tegen de vordering met als conclusie dat de kantonrechter deze zal afwijzen, met veroordeling van de Staat in de proceskosten. Hij voert daartoe aan -kort weergegeven- dat:

  1. de aanzegging om de canon te verhogen niet tijdig is gedaan;

  2. de formule voor herziening van de canon niet correct is toegepast;

  3. de Staat voor de berekening van de canon per 1 januari 2013 ten onrechte gebruik heeft gemaakt van de cijfers ten behoeve van de niet doorgevoerde canonherziening per 1 januari 2007.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4 De beoordeling

Tijdigheid van de aanzegging om de canon te verhoging

4.1.

De vraag of de aanzegging dat de canon zou worden verhoogd tijdig is gedaan, spitst zich toe op de uitleg van het bepaalde in de artikel 3 van de erfpachtvoorwaarden. Dit artikel luidt, voor zover hier van belang, als volgt:

2. De canon wordt om de zes (6) erfpachtjaren op verzoek van een der partijen herzien.

3. Indien één der partijen herziening van de canon wenst, dient dit door deze partij uiterlijk drie (3) maanden vóór een januari van het jaar volgend op het verstrijken van telkens zes (6) jaren van erfpacht, bij aangetekende brief aan de wederpartij te kennen worden gegeven.

(…)

6. De aangepaste canon wordt gevonden door de geldende canon te vermenigvuldigen met een door de eigenaar voor dat jaar vast te stellen aanpassingscoëfficiënt.

7. Deze aanpassingscoëfficiënt wordt berekend door toepassing van de formule a / b

waarin voorstelt:

a. de gemiddelde prijs van gebruiksvrij te aanvaarden los land (bouwland of grasland) over de 3 laatste bekende jaren;

(…)

4.2.

De Staat stelt dat met de brief van 10 april 2012 voldaan is aan bovengenoemde bepalingen. Nu de erfpachtvoorwaarden niet spreken over wanneer de canonherziening geëffectueerd moet worden, heeft de Staat rechtsgeldig bij brief van 17 oktober 2013 medegedeeld dat de canon per 1 januari 2013 (met terugwerkende kracht) alsnog werd herzien, aldus de Staat. De Staat merkt daarbij op dat de voor de berekening benodigde relevante cijfers over het jaar 2011 aanvankelijk ontbraken, waardoor de Staat pas op 17 oktober 2013 een berekening kon maken van de nieuwe erfpachtcanon. De Staat stelt dat [gedaagde] in alle redelijkheid ook niet gevolgd kan worden in zijn betoog dat de Staat de berekening eerder had moeten maken/toezenden, omdat het eerder maken van die berekening simpelweg onmogelijk was.

4.3.

[gedaagde] stelt dat de Staat met de brief van 10 april 2012 slechts kenbaar heeft gemaakt herziening van de canon te wensen indien en voor zover uit nog te maken berekeningen zou blijken dat de canon kan worden verhoogd. Pas bij brief van 17 oktober 2013, en daarmee te laat, heeft de Staat aangegeven dat zij daadwerkelijk tot herziening van de canon wil overgaan. Anders dan de Staat, meent [gedaagde] dat het eerder maken van een berekening wel degelijk mogelijk was, omdat op grond van het bepaalde in artikel 3 lid 7 van de erfpachtvoorwaarden de aanpassing berekend dient te worden op basis van de laatste drie bekende jaren. Er was daarom geen reden om te wachten tot de cijfers van 2011 bekend zouden zijn, aldus [gedaagde].

4.4.

Het geschil komt daarmee in wezen neer op de beantwoording van de volgende met elkaar verweven vragen:

  • -

    diende de Staat voor 1 oktober 2012 onvoorwaardelijk mededeling diende te doen van haar wens om de canon aan te passen, of mocht zij aan haar wens de canon aan te passen een voorwaarde verbinden waarvan pas geruime tijd na 1 oktober 2012 duidelijk zou worden of deze was vervuld;

  • -

    mocht de Staat de cijfers over 2011 in de berekening van de herziene canon betrekken.

Juridisch kader

4.5.

De kantonrechter overweegt dat bij de uitleg van een schriftelijk contract telkens van beslissende betekenis zijn alle omstandigheden van het concrete geval, gewaardeerd naar hetgeen de maatstaven van redelijkheid en billijkheid meebrengen.

4.6.

De Hoge Raad heeft een uitwerking van deze norm gegeven voor in het maatschappelijk verkeer vaak voorkomende typen van gevallen. In deze typologie heeft de CAO-norm betrekking op geschriften en verhoudingen waarvan de aard meebrengt dat bij die uitleg in beginsel objectieve maatstaven centraal dienen te staan. Daarbij zijn de bewoordingen van de desbetreffende bepaling, gelezen in het licht van de gehele tekst van die overeenkomst, in beginsel van doorslaggevende betekenis. Toepassing van deze norm leidt echter niet tot een louter taalkundige uitleg: bij de uitleg naar objectieve maatstaven kan onder meer acht worden geslagen op de elders in het geschrift gebruikte formuleringen en op de aannemelijkheid van de rechtsgevolgen waartoe de onderscheiden, op zichzelf mogelijke tekstinterpretaties zouden leiden.

4.7.

De erfpachtvoorwaarden zijn opgesteld met de bedoeling om voor een groot aantal transacties te worden gebruikt. De erfpachtvoorwaarden zijn van toepassing verklaard in de notariële akte. Met dergelijke voorwaarden wordt beoogd de rechtspositie van een grote groep contractanten op uniforme wijze te regelen. Partijen hebben over de inhoud van de erfpachtvoorwaarden niet onderhandeld. De kantonrechter ziet hierin aanleiding om de erfpachtvoorwaarden uit te leggen aan de hand van de CAO-norm.

De uitleg van de erfpachtvoorwaarden

4.8.

De kantonrechter neemt bij de uitleg van de erfpachtvoorwaarden als uitgangspunt, dat uit de eisen van redelijkheid en billijkheid voortvloeit dat partijen bij een erfpachtovereenkomst tijdig op de hoogte moeten zijn van de voor hen uit deze overeenkomst voortvloeiende verplichtingen. Aan dit beginsel is uiting gegeven in het bepaalde in artikel 3 lid 3 van de erfpachtvoorwaarden.

4.9.

De Staat stelt dat [gedaagde] niet eerder op de hoogte had kunnen worden gebracht van de herziene canon, omdat voor de berekening hiervan de gemiddelde prijs van gebruiksvrij te aanvaarden los land (bouwland of grasland) over 2011 bekend diende te zijn. De kantonrechter volgt de Staat hierin niet. Uit het bepaalde in artikel 3 lid 6 en lid 7 volgt immers dat het gaat om de prijs over de drie laatste bekende jaren en niet, zoals de Staat betoogt, over de laatste drie jaren voor het moment waarop de wens tot herziening van de canon kenbaar moet worden gemaakt.

4.10.

Ook overigens biedt de tekst van de erfpachtvoorwaarden geen aanknopingspunten voor het oordeel dat ondanks het feit dat deze voor 1 oktober 2012 nog niet bekend waren, de prijzen voor het jaar 2011 in de berekening zouden moeten worden betrokken. Door de prijzen over 2011 wel in de berekening te betrekken, geschiedt het bepalen van de jaren die relevant zijn voor een herberekening dan ook in afwijking van hetgeen daarover in de tekst erfpachtvoorwaarden is bepaald.

4.11.

Indien de visie van de Staat dat de prijzen over 2011 wel in de berekening zouden mogen worden betrokken en dat daarom kan worden volstaan met een voorwaardelijke mededeling zou worden gevolgd, zou dit voorts de volgende consequenties hebben:

  • -

    de wederpartij zou na de datum als bedoeld in artikel 3 lid 3 van de erfpachtvoorwaarden, steeds gedurende een onbepaalde periode in onzekerheid blijven verkeren of de Staat de canon al dan niet wenst aan te passen (in deze zaak zelfs meer dan een jaar). Dit staat op gespannen voet met het uitgangspunt dat partijen tijdig op de hoogte moeten zijn van de voor hen uit de overeenkomst voortvloeiende verplichtingen;

  • -

    de Staat zou reeds nu een mededeling kunnen doen met de strekking dat zij na iedere periode van zes jaar de canon wenst te herzien indien te zijner tijd zal blijken dat een herberekening in het voordeel van de Staat is. Dit zou de termijn van artikel 3 lid 3 van de erfpachtvoorwaarden tot een dode letter maken, temeer nu de Staat stelt dat de herziening met terugwerkende kracht geëffectueerd mag worden.

4.12.

Gelet op het uitgangspunt dat partijen bij de erfpachtovereenkomst tijdig op de hoogte moeten zijn van de voor hen uit de overeenkomst voortvloeiende verplichtingen, de tekst van de erfpachtvoorwaarden, het feit dat de Staat voor 1 oktober 2012 bekend was met alle voor de herberekening benodigde gegevens en de onder 4.11 weergegeven consequenties, brengt een redelijke uitleg van de erfpachtvoorwaarden met zich dat de Staat op grond van het bepaalde in artikel 3 lid 3 van de erfpachtovereenkomst voor 1 oktober 2012 onvoorwaardelijk mededeling had moeten doen van haar wens om de canon te herzien. Nu zij dit heeft nagelaten, heeft de Staat niet tijdig mededeling gedaan van haar wens om de canon te herzien. Dit betekent dat de Staat de canon niet mocht verhogen en dat de vordering van de Staat moet worden afgewezen.

4.13.

De Staat zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde] worden begroot op:

- salaris gemachtigde € 500,00 (2 punten x tarief € 250,00)

Totaal € 500,00

5 De beslissing

De kantonrechter:

wijst de vordering af;

veroordeelt de Staat tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [gedaagde] , tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 500,-- aan salaris gemachtigde;

verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. L.M.G. de Weerd, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 5 augustus 2015.