Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBMNE:2015:4029

Instantie
Rechtbank Midden-Nederland
Datum uitspraak
05-06-2015
Datum publicatie
11-06-2015
Zaaknummer
C-16-390647 - KG ZA 15-267
Rechtsgebieden
Verbintenissenrecht
Bijzondere kenmerken
Kort geding
Inhoudsindicatie

Nakoming koopovereenkomst onroerend goed. Beroep op dwaling vanwege wijziging bestemmingsplan.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Afdeling civielrecht

Zittingsplaats Utrecht

zaaknummer / rolnummer: C/16/390647 / KG ZA 15-267

Vonnis in kort geding van 5 juni 2015

in de zaak van

de publiekrechtelijke rechtspersoon

GEMEENTE VIANEN,

zetelend te Vianen,

eiseres,

advocaat mr. J.W.G. Oudijk te Utrecht,

tegen

[gedaagde] ,

wonende te [woonplaats],

gedaagde,

advocaat mr. W.J.M. van Ophuizen te Lienden.

Partijen zullen hierna Vianen en [gedaagde] genoemd worden.

1 De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

  • -

    de dagvaarding

  • -

    de mondelinge behandeling

  • -

    de pleitnota van Vianen, tevens houdende wijziging van eis

  • -

    de pleitnota van [gedaagde].

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2 De feiten

2.1.

Op 15 februari 2008 heeft [gedaagde] een koopovereenkomst gesloten ten aanzien van een of meerdere percelen onbebouwde grond gelegen aan de [straatnaam] te [woonplaats] (hierna: de percelen) met de toenmalige eigenaren. Op 30 november 2008 is voornoemde overeenkomst verlengd, in die zin dat levering werd uitgesteld. Vianen had op dat moment nog geen toestemming verleend voor levering op grond van de Wet Voorkeursrecht Gemeenten. Kort na 30 november 2008 heeft Vianen alsnog gebruik gemaakt van haar voorkeursrecht en de percelen gekocht van de toenmalige eigenaren.

2.2.

In 2008 is een nieuw bestemmingsplan vastgesteld, waarin aan de percelen de bestemming “Agrarische doeleinden” is toegekend. De percelen zijn voorts deels, als dubbelbestemming, aangewezen als “Gebied met hoge Archeologische verwachtingswaarde”.

2.3.

In 2011 zijn Vianen en [gedaagde] in onderhandeling getreden om (alsnog) tot een verkoop van de percelen aan [gedaagde] te komen. Partijen hebben op 31 maart 2011 de koopovereenkomst getekend. Daarin zijn zij overeengekomen dat de koopprijs € 487.500,00 bedraagt, gerekend naar € 25,00 per centiare. Herberekening van de koopsom diende evenwel nog plaats te vinden aan de hand van inmeting door het kadaster. Levering zou in beginsel plaats vinden op 31 mei 2015. In de overeenkomst is voorts onder meer het volgende opgenomen:

Artikel 5

1. De feitelijke levering (aflevering) van het verkochte aan koper zal geschieden in de staat waarin het zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt.

[…]

5. Koper is voornemens het verkochte te gebruiken voor agrarische doeleinden.
Ten aanzien van dit gebruik van het verkochte deelt verkoper nog het volgende mee:
- hem is niet bekend dat dit gebruik op publiek- of privaatrechtelijke gronden niet is toegestaan;

2.4.

De levering van de percelen heeft niet plaatsgevonden.

3 Het geschil

3.1.

Vianen vordert, na wijziging van eis, [gedaagde] te veroordelen zorg te dragen voor inmeting van de percelen door het kadaster, de volledige koopsom onder de notaris te storten en medewerking te verlenen aan het passeren van de koopakte, een en ander op straffe van een dwangsom.

3.2.

[gedaagde] voert verweer.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4 De beoordeling

Spoedeisend belang

4.1.

[gedaagde] heeft primair gesteld dat Vianen niet ontvankelijk verklaard dient te worden in haar vorderingen wegens het ontbreken van een spoedeisend belang. Dit volgt uit de omstandigheid dat er sinds het ondertekenen van de koopovereenkomst meer dan vier jaar is verstreken, in welke periode Vianen niets heeft ondernomen om tot daadwerkelijke levering te komen.

4.2.

Voorop staat dat de vraag of een eisende partij in kort geding voldoende spoedeisend belang heeft bij de gevraagde voorziening, dient te worden beantwoord aan de hand van een afweging van de belangen van partijen, beoordeeld naar de toestand ten tijde van de uitspraak. De omstandigheid dat Vianen lange tijd zou hebben stilgezeten kan bij die afweging weliswaar van belang zijn, maar daaraan komt geen doorslaggevende betekenis toe.

4.3.

De voorzieningenrechter is van oordeel dat er sprake is van een spoedeisend belang aan de zijde van Vianen. Vianen heeft belang bij het verkrijgen van een onmiddellijke voorziening nu zij rente misloopt zolang de koopsom niet wordt voldaan. Daarbij is mede van belang dat, anders dan [gedaagde] betoogt, de zaak niet zodanig complex is deze in een bodemprocedure zou moeten worden behandeld. Daarnaast is niet gebleken van een restitutierisico. Vianen heeft bovendien toegezegd [gedaagde] te vrijwaren van kosten als gevolg van toewijzing van de gevorderde voorziening indien [gedaagde] in een bodemprocedure in het gelijk zou worden gesteld. Het enkele feit dat geruime tijd is verstreken sinds de ondertekening van de koopovereenkomst, is van onvoldoende gewicht om de belangenafweging tot een ander resultaat te brengen. Tussen partijen is immers niet in geschil dat zij gedurende voornoemde periode - alhoewel infrequent - in gesprek zijn gebleven, waarbij Vianen [gedaagde] meerdere malen heeft verzocht om de overeenkomst na te komen. Dit heeft geleid tot een finaal aanbod voor een minnelijke regeling van Vianen in oktober 2014 in die zin dat een lagere prijs per vierkante meter zou worden gerekend, welk aanbod door [gedaagde] niet is aanvaard.

Dwaling

4.4.

[gedaagde] heeft zich primair op het standpunt gesteld dat de koopovereenkomst vernietigbaar is wegens dwaling. Hij heeft daartoe - kort weergegeven - aangevoerd dat hij de koopovereenkomst in 2008 heeft gesloten met het oogmerk om op de percelen onroerend goed te realiseren. Dat was op dat moment ook mogelijk, aangezien de percelen op grond van het bestemmingsplan uit 2000 op dat moment nog de bestemming ‘Bedrijventerrein’ hadden. Aangezien zij op dat moment feitelijk agrarisch werden gebruikt, kon Vianen gebruik maken van haar voorkeursrecht. [gedaagde] heeft vervolgens in 2011 vanuit hetzelfde uitgangspunt de koopovereenkomst met Vianen gesloten. Dat de bestemming was gewijzigd en de percelen bovendien een hoge archeologische verwachtingswaarde hadden, werd hem pas bekend nadat hij de percelen feitelijk in gebruik had genomen. Vianen had hem moeten inlichten over de gewijzigde bestemming van de percelen. Indien zij dat had gedaan, was het [gedaagde] eerder bekend geweest dat het niet mogelijk zou zijn om op enig moment onroerend goed te realiseren op de percelen, en zou hij de overeenkomst niet hebben gesloten, aldus nog steeds [gedaagde].

4.5.

De voorzieningenrechter begrijpt dat [gedaagde] hiermee verwijst naar hetgeen is bepaald in artikel 6:228 lid 1 onder b. Voor een geslaagd beroep op dwaling volgens die bepaling is het noodzakelijk dat er sprake was van een mededelingsplicht aan de zijde van Vianen en dat zij deze heeft geschonden. Vianen heeft zich te dien aanzien weliswaar op het standpunt gesteld dat niet is voldaan aan het kenbaarheidsvereiste, aangezien [gedaagde] tijdens de onderhandelingen geen mededeling heeft gedaan van zijn wens om onroerend goed te realiseren op de percelen, maar [gedaagde] heeft dit gemotiveerd betwist. Nadere bewijsvoering op dit punt - in een bodemprocedure - kan [gedaagde] echter niet baten, gelet op het volgende.

4.6.

[gedaagde] heeft ter zitting verklaard dat de voorgenomen bouwplannen tijdens de onderhandelingen zijn besproken, waarbij hij zelfs tekeningen aan de betrokken ambtenaren van Vianen heeft voorgehouden. Daarbij zou door de ambtenaren zijn verklaard dat het nog niet mogelijk was om onroerend goed te realiseren op de percelen, maar dat zij verwachtten dat dat over vijf tot tien jaar wel mogelijk zou zijn. Zij deden daarmee echter geen toezeggingen en zij konden een en ander ook niet op papier vastleggen. Dat in artikel 5 lid 5 van de koopovereenkomst slechts wordt verwezen naar agrarisch gebruik was in dat licht ook niet verbazend, aldus nog steeds [gedaagde].

4.7.

Indien veronderstellenderwijs - Vianen heeft dit immers betwist - uitgegaan zou worden van de juistheid van de verklaring van [gedaagde] blijkt hieruit reeds dat hij reeds voor het sluiten van de koopovereenkomst ervan op de hoogte was dat het bestemmingsplan in die zin was gewijzigd dat aan de percelen niet langer de bestemming “Bedrijventerrein” was toegekend maar dat zij een agrarische bestemming hadden gekregen. Voor zover [gedaagde] zich er op beroept dat Vianen heeft nagelaten mededeling te doen van de omstandigheid dat het bestemmingsplan is gewijzigd, stuit dat reeds hierop af.

4.8.

Uit de stukken en de verklaring van [gedaagde] begrijpt de voorzieningenrechter dat de kern van het probleem is gelegen in de hoge archeologische verwachtingswaarde die aan een deel van de percelen is toegekend. Voor zover [gedaagde] betoogt dat hij daarmee niet bekend was en dat hij op dat punt heeft gedwaald, overweegt de voorzieningenrechter dat uit de verklaring van [gedaagde] zelf volgt dat hij ermee bekend was dat het bestemmingsplan was gewijzigd. Hij kon er, anders dan door hem is gesteld, dan ook niet langer op vertrouwen dat hij de percelen onder dezelfde voorwaarden als in 2008 kon verwerven. Op hem rustte dan ook (opnieuw) een onderzoeksplicht ten aanzien van de gewijzigde bestemming van de percelen. Het enkele feit dat verkoper Vianen ook degene is die het bestemmingsplan heeft vastgesteld, is onvoldoende om [gedaagde] van zijn onderzoeksplicht te ontheffen. Dat geldt des te sterker nu voldoende is gebleken dat [gedaagde] zich ten aanzien van de percelen op verschillende momenten van deskundige bijstand heeft voorzien. Het beroep op dwaling slaagt derhalve niet.

4.9.

Dat partijen een prijs zouden zijn overeengekomen die een veelvoud bedraagt van hetgeen gangbaar is voor grond met een agrarische bestemming, maakt dat niet anders. Uit de verklaring van [gedaagde] blijkt immers dat hij is overgegaan tot de koop van de percelen in de hoop of verwachting dat na een toekomstige bestemmingswijziging bebouwing wel zou zijn toegestaan, hetgeen waardevermeering tot gevolg zou hebben gehad. Het ligt daarmee voor de hand dat voor de percelen een hogere prijs per vierkante meter is overeengekomen dan voor grond met een agrarische bestemming waarbij geen sprake is van een dergelijke verwachting.

Non-conformiteit

4.10.

Nu voorshands voldoende aannemelijk is dat [gedaagde] op de hoogte was van het gewijzigde bestemmingsplan, faalt het beroep op non-conformiteit eveneens. Het bestemmingsplan laat immers toe dat de percelen worden gebruikt voor de in de koopovereenkomst genoemde agrarische doeleinden. Uit het voorgaande blijkt dat niet is gebleken dat [gedaagde] mocht verwachten dat de percelen andere eigenschappen bezaten in die zin dat daarop bebouwing was toegestaan. Voor zover [gedaagde] heeft betoogd dat de hoge archeologische verwachtingswaarde zelfs normaal agrarisch gebruik in de weg staat, heeft hij dit onvoldoende onderbouwd.

Rechtsverwerking

4.11.

Voor zover [gedaagde] zich op het standpunt heeft gesteld dat Vianen haar rechten heeft verwerkt, geldt het volgende. Uitgangspunt is dat enkel tijdsverloop geen toereikende grond oplevert voor het aannemen van rechtsverwerking. Daartoe is immers vereist de aanwezigheid van bijzondere omstandigheden als gevolg waarvan hetzij bij de schuldenaar het gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat de schuldeiser zijn aanspraak niet (meer) geldend zal maken, hetzij de positie van de schuldenaar onredelijk zou worden benadeeld of verzwaard in geval de schuldeiser zijn aanspraak alsnog geldend zou maken. Voor zover [gedaagde] heeft betoogd dat Vianen bij hem het gerechtvaardigde vertrouwen heeft gewekt dat zij geen nakoming meer verlangde, heeft hij dit onvoldoende onderbouwd. De omstandigheid dat meerdere keren een periode van meer dan één jaar is verstreken tussen overleg tussen partijen, biedt onvoldoende grond voor het aannemen van een gerechtvaardigd vertrouwen. Daarvoor is, zeker in een geval als het onderhavige, waarin gedurende de tijd tussen partijen verschillende onderwerpen aan de orde zijn geweest, meer noodzakelijk dan het enkele stilzitten van de verkopende partij. Voor zover [gedaagde] heeft betoogd dat hij onredelijk wordt benadeeld, heeft hij dit niet nader onderbouwd. Niet gesteld of gebleken is hoe hij bij nakoming in een aanmerkelijk slechtere positie zal komen te verkeren dan wanneer de levering reeds in 2011 zou hebben plaatsgevonden. Het beroep op rechtsverwerking faalt dan ook.

4.12.

Uit het voorgaande volgt dat de verzochte voorzieningen zullen worden toegewezen, met dien verstande dat de voorzieningenrechter zal bepalen dat de termijnen voor nakoming en de storting van de koopsom zal stellen op een maand. De gevorderde dwangsom ten aanzien van het inmeten zal worden beperkt tot een bedrag van € 500,00 per dag, met een maximum van € 50.000,00. Nu de voorzieningenrechter zal bepalen dat dit vonnis bij gebreke van medewerking aan de zijde van [gedaagde] in de plaats treedt van de notariële leveringsakte, zal de dwangsom ten aanzien van het verlenen van medewerking aan de eigendomsoverdracht worden afgewezen, nu Vianen daarbij geen belang heeft.

4.13.

[gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Vianen worden begroot op:

- dagvaarding € 96,16

- griffierecht 613,00

- overige kosten 0,00

- salaris advocaat 1.632,00

Totaal € 2.341,16

5 De beslissing

De voorzieningenrechter:

5.1.

gebiedt [gedaagde] binnen vier weken na betekening van dit vonnis over te gaan tot onvoorwaardelijke medewerking aan de eigendomsoverdracht van de percelen grond gelegen aan de [straatnaam] te [woonplaats], door:

I. voor inmeting door het kadaster zorg te dragen, zodanig dat in de akte van levering de exacte oppervlakte van het verkochte kan worden opgenomen;

II. binnen een maand na inmeting de volledige koopprijs op de rekening van de notaris te storten;

III. het verlenen van medewerking aan het passeren van de leveringsakte op eerste afroep van de notaris;

5.2.

veroordeelt [gedaagde] om aan Vianen een dwangsom te betalen van € 500,- voor iedere dag dat hij niet aan de in 5.1 onder I. uitgesproken hoofdveroordeling voldoet, tot een maximum van € 50.000,00 is bereikt,

5.3.

bepaalt dat geen dwangsommen zullen worden verbeurd voorzover dit naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar moet worden geacht, in aanmerking genomen de mate waarin aan het vonnis is voldaan, de ernst van de overtreding en de mate van verwijtbaarheid van de overtreding,

5.4.

bepaalt dat dit vonnis in de plaats treedt van de op te maken notariële leveringsakte indien [gedaagde] niet binnen zeven dagen na de eerste afroep van de notaris medewerking verleent aan de eigendomsoverdracht;

5.5.

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van Vianen tot op heden begroot op € 2.341,16, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag vanaf veertien dagen na dit vonnis tot de dag van volledige betaling,

5.6.

veroordeelt [gedaagde] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 131,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen met een bedrag van € 68,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak indien betekening heeft plaatsgevonden, en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over de nakosten met ingang van veertien dagen na de betekening van dit vonnis tot aan de voldoening,

5.7.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

5.8.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.M. Loots en in het openbaar uitgesproken op 5 juni 2015.1

1 type: WL/4392 coll: