Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBMNE:2015:3801

Instantie
Rechtbank Midden-Nederland
Datum uitspraak
03-06-2015
Datum publicatie
10-06-2015
Zaaknummer
3495454
Rechtsgebieden
Verbintenissenrecht
Bijzondere kenmerken
Eerste aanleg - enkelvoudig
Inhoudsindicatie

Non-conformiteit bij koop woning? Lekkage(s). NVM-koopakte.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Afdeling Civiel recht

kantonrechter

locatie Utrecht

zaaknummer: 3495454 UC EXPL 14-16215 PK/1097

Vonnis van 3 juni 2015

inzake

1 [eiser sub 1],

wonende te [woonplaats]

2 [eiser sub 2],

wonende te [woonplaats],

verder ook te noemen [eisers],

eisende partij,

gemachtigde: mr. V.L. van der Vliet,

tegen:

1 [gedaagde sub 1],

wonende te [woonplaats],

2. [gedaagde sub 2],

wonende te [woonplaats],

verder ook te noemen [gedaagden],

gedaagde partij,

gemachtigde: mr. J. Barneveld.

1 Het verloop van de procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

  • -

    de dagvaarding van 6 oktober 2014

  • -

    de conclusie van antwoord van 10 december 2014

  • -

    het tussenvonnis van 21 januari 2015 waarbij een comparitie van partijen is gelast

  • -

    het proces-verbaal van de comparitie van partijen van 13 april 2015.

1.2.

Hierna is uitspraak bepaald.

2 De feiten

2.1.

Het gaat in deze zaak om het volgende.

[eisers] heeft een koopovereenkomst gesloten met [gedaagden] tot levering van de woning aan de [adres] te [woonplaats]. De schriftelijke koopovereenkomst is opgesteld conform de Modelkoopovereenkomst van de NVM van juli 2008. Deze overeenkomst vermeldt onder meer:

"5.1. De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het totstandkomen van deze overeenkomst bevindt met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken (…).

5.3.

De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor normaal gebruik als: woonruimte. (…) Verkoper staat ook niet in voor de afwezigheid van gebreken die dat normaal gebruik belemmeren en die aan koper kenbaar zijn op moment van het totstandkomen van deze koopovereenkomst".

Voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst heeft een bezichtiging plaatsgevonden door [eisers] alsmede een door hem meegenomen bouwkundig deskundige. Van de zijde van [gedaagden] was mevrouw [vrouw van gedaagde sub 1] aanwezig. Ter gelegenheid van deze bezichtiging heeft mevrouw [vrouw van gedaagde sub 1] gewezen op een vochtplek in de hal op de vloer bij de voordeur. Vier dagen na de levering is lekkage in de woning opgetreden. De door [eisers] ingeschakelde schade-expert van zijn opstalverzekering kwam tot de conclusie dat deze lekkage een oude schade betrof, en dat de schade daarom niet onder de polis van [eisers] gedekt was. [eisers] heeft vervolgens [gedaagden] aansprakelijk gesteld voor de door de lekkage veroorzaakte schade. [gedaagden] heeft aansprakelijkheid afgewezen. [eisers] heeft vervolgens expertisebureau [expertisebureau] ingeschakeld om de oorzaak en de omvang van de schade te laten onderzoeken. Het ter zake opgemaakte rapport van 4 maart 2014 vermeldt als oorzaak van de lekkage een of een combinatie van meerdere door de deskundige geconstateerde gebreken: i) de soldeernaad tussen de hoekaansluitingen van het zinkwerk ter plaatse van de aansluiting van de dakgoot van de woning met de dakgoot van de woning van de buren was losgescheurd, ii) de dakpannen van de dakerker aan de linkerzijde lagen plaatselijk ernstig scheef en iii) de loodslabben van de dakerker in de hoekaansluiting sloten niet volledig aan.

De deskundige begroot de herstelkosten van de gebreken op een bedrag van € 2.988,24 exclusief btw, en de herstelkosten met betrekking tot de gevolgschade op € 3.879,31 exclusief btw.

Het rapport vermeldt onder meer: "Wij zijn van mening dat de lekkageproblematiek het normale gebruik van het pand als woning in de weg staat".

[eisers] heeft [gedaagden] voor de vergoeding van de schade aansprakelijk gesteld, maar [gedaagden] heeft aansprakelijk van de hand gewezen.

3 Het geschil

3.1.

[eisers] vordert veroordeling van [gedaagden] om te betalen:

  1. primair: een bedrag van € 10.487,74 uit hoofde van non-conformiteit van de woning, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na het vonnis tot de voldoening;

  2. subsidiair: een bedrag van € 8.309,75 uit hoofde van wederzijdse dwaling en opheffing van het daaruit voortvloeiende nadeel voor [eisers], te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na het vonnis tot de voldoening;

  3. in beide gevallen: de proceskosten.

3.2.

[eisers] legt primair aan de vordering ten grondslag dat sprake is van non-conformiteit van de woning als bedoeld in artikel 7:17 BW.

[eisers] voert daartoe aan dat in artikel 5.1 van de koopovereenkomst weliswaar is overeengekomen dat hij de woning aanvaardt met al haar zichtbare en onzichtbare gebreken, maar dat [gedaagden] in artikel 5.3 van de koopovereenkomst heeft gegarandeerd dat de woning geschikt zou zijn voor een normaal gebruik als woonruimte. Uit het expertiserapport blijkt dat dit niet het geval is. Verder wijst [eisers] erop dat mevrouw [vrouw van gedaagde sub 1] zelf op de vochtplek in de hal heeft gewezen, en dat zij [eisers] en vervolgens van heeft overtuigd dat de oorzaak van de lekkage voorafgaand aan de levering zou worden verholpen. Vlak voor de koop is nog bevestigd dat de beloofde reparaties waren uitgevoerd. Ook indien echter de lekkage het normaal gebruik als woning niet onmogelijk maakt is nog steeds sprake van non-conformiteit. [eisers] verwijst daartoe naar HR 25 februari 2005, JOR 2005, 168 m.nt. Dammingh ([naam]/[naam]), en met name naar de conclusie van de A-G Strikwerda, die stelt dat artikel 7:17 lid 3 BW ook andere eigenschappen dan gebruiksbepalende en veiligheidsbepalende eigenschappen onder de conformiteitseis brengt. [eisers] beroept zich ook op Gerechtshof Arnhem 30 juni 2009, NJF 2009, 394, waaruit volgens hem volgt dat ook in het geval geen sprake is van ernstige lekkage dit aan een normaal gebruik van de woning in de weg kan staan.

Verder beroept [eisers] zich erop dat de verborgengebrekenregeling in de koopovereenkomst op grond van artikel 6:248 (lid 2) BW buiten toepassing moet blijven omdat [gedaagden] zijn mededelingsplicht heeft geschonden.

3.3.

Subsidiair legt [eisers] aan de vordering ten grondslag dat sprake is van wederzijdse dwaling. Als starter op de woningmarkt beschikte hij over weinig financiële middelen. Indien hem bekend was geweest dat hij voor een bedrag van rond € 10.000,-- reparaties aan de woning zou moeten gaan verrichten zou hij de woning niet hebben gekocht. Als de lekkage veroorzaakt is door andere loodslabben dan door [gedaagden] bij de bezichtiging genoemd, is sprake van wederzijdse dwaling.

4 De beoordeling

4.1.

[eisers] is niet ter comparitie verschenen. Als verklaring hiervoor heeft zijn gemachtigde desgevraagd meegedeeld dat zij kort voor de aanvang van de comparitie telefonisch [eisers] had vernomen dat hij vanwege privé‑omstandigheden niet kon verschijnen. Een nadere toelichting op de aard van deze omstandigheden was de gemachtigde niet bekend, dus zij was niet in staat deze te verduidelijken. Evenmin heeft zij om aanhouding van de comparitie verzocht en/of (kort na de comparitie) de aard van de verhindering aan de rechtbank meegedeeld. Onder deze omstandigheden is [eisers] naar het oordeel van de kantonrechter zonder geldige reden niet op de comparitie verschenen, en de kantonrechter zal daaraan de conclusies verbinden die hij geraden acht (artikel 88 lid 4 Rv).

4.2.

De kantonrechter stelt voorop dat [eisers] niet als zelfstandige grondslag voor zijn vordering aanvoert dat [gedaagden] de volgens [eisers] gedane toezegging niet is nagekomen dat de oorzaak van de vochtplek na de bezichtiging en voorafgaand aan de levering zou zijn weggenomen. De (primaire) grondslag van de vordering is dat [gedaagden] niet heeft voldaan aan de garantie dat de woning geschikt was om als woonruimte te worden gebruikt.

4.3.

Naar het oordeel van de kantonrechter is niet komen vast te staan dat de woning na de levering niet geschikt was om als woonruimte te worden gebruikt. Bij dagvaarding heeft [eisers] slechts gesteld dat sprake is geweest van lekkage, welke 4 dagen na de levering is opgetreden, maar met betrekking tot de ernst van deze lekkage heeft hij onvoldoende feiten gesteld die de conclusie kunnen rechtvaardigen dat de woning door die lekkage niet geschikt was om als woonruimte te worden gebruikt. Dat later opnieuw lekkages zijn opgetreden is bij dagvaarding niet gesteld. Ter comparitie heeft de gemachtigde [eisers] weliswaar verklaard dat bij regenval "steeds" lekkage optrad, maar dat zij niet wist hoe vaak en in welke mate dat het geval is geweest. Door zonder geldige reden niet ter comparitie te verschijnen heeft [eisers] zich de kans ontnomen hieromtrent nadere gegevens te verstrekken. De kantonrechter houdt het er daarom voor dat op zijn hoogst eenmaal sprake is geweest van lekkage. De kantonrechter neemt daarbij in aanmerking dat de lekkage eerst na ongeveer een jaar na levering is verholpen. Ook deze omstandigheid pleit ertegen dat sprake is van herhaalde lekkages en dat de woning niet geschikt was om als woonruimte te worden gebruikt.

Een eenmalige lekkage staat aan een normaal gebruik van de woning als woonruimte in beginsel niet in de weg. Hieraan doet niet af dat de deskundige van [eisers] van mening is dat de "lekkageproblematiek" het normaal gebruik van het pand als woning in de weg staat. Deze conclusie is immers aan de rechter voorbehouden. Het rapport van de deskundige bevat evenmin (andere) aanwijzingen dat de woning niet als woonruimte te gebruiken is.

4.4.

Met betrekking tot de toezegging bij de bezichtiging dat de loodslabben bij de dakgoot linksboven voordeur zouden worden recht gelegd, heeft [gedaagden] ter comparitie verklaard dat hieraan uitvoering is gegeven, dat dit na de lekkage nog is gecontroleerd door degene die zij dit hebben laten doen, en dat de loodslabben toen nog in orde waren. Verder heeft [gedaagden] ter comparitie verklaard dat het om andere loodslabben gaat dan op foto 7 en 8 bij productie 5 (het deskundigenrapport) van [eisers]

Nu [eisers] dit ter comparitie niet heeft kunnen weerspreken, zal de kantonrechter van de juistheid van die stellingen uitgaan.

4.5.

[eisers] beroept zich in dit verband nog op HR 25 februari 2005, JOR 2005, 168 m.nt. Dammingh ([naam]/[naam]), waarin is bepaald dat de conformiteitseis van art. 7:17 BW meebrengt dat de koper van een woning in beginsel, behoudens andersluidende afspraken, ervan mag uitgaan dat de bouw van de woning of een verbouwing destijds is geschied met inachtneming van de op dat moment geldende voorschriften, ook als die voorschriften niet direct betrekking hebben op gebruiksbepalende eigenschappen of veiligheidsaspecten van de woning. Het beroep op deze uitspraak gaat niet op, omdat in die zaak partijen geen gebruik hadden gemaakt van de NVM-koopakte, om welke reden alleen getoetst is aan artikel 7:17 BW. Zoals in de noot onder het arrest wordt vermeld is in de NVM-koopakte met betrekking tot de conformiteit juist afgeweken van artikel 7:17 BW in die zin dat geen sprake is van non-conformiteit indien een bepaalde eigenschap van de woning het normaal gebruik daarvan niet verhindert.

4.6.

Ter comparitie heeft de gemachtigde van [eisers] nog een beroep gedaan op Gerechtshof Arnhem 30 juni 2009 (NJF 2009, 394), waaruit volgens haar blijkt dat geen ernstige lekkage is vereist. Ook dit kan [eisers] niet baten. In die zaak bleken onderdelen van het dak te zijn aangetast door schimmel en rotting ten gevolge van (kennelijk voortdurende) lekkages. Daarvan is in dit geval geen sprake. De deskundige van [eisers] vermeldt wat dit betreft dat "het houtwerk ter plaatse van de dakrand op den duur aangetast (zal) raken door het ingelekte water waardoor er op den duur houtrot kan ontstaan". Verder vermeldt de deskundige dat pas na verwijdering van de dakpannen duidelijk zal worden wat de staat van het houten dakbeschot is. Dat er sprake is van (een voldoende ernstige mate van) verrotting van het houtwerk ten gevolge van herhaalde lekkages is in deze procedure dus niet komen vast te staan.

4.7.

De stelling van [eisers] dat de (in de overeenkomst vermelde) verborgengebrekenregeling op grond van artikel 6:248 lid 2 BW buiten beschouwing moet blijven omdat [gedaagden] zijn mededelingsplicht heeft geschonden, gaat niet op. Mevrouw [vrouw van gedaagde sub 1] heeft immers op een vochtplek op de vloer bij de voordeur gewezen. [eisers] heeft verder onvoldoende gemotiveerd gesteld dat deze vochtplek door dezelfde oorzaak is ontstaan als de lekkage kort na de levering. Bij die lekkage stroomde immers water langs de muur bij de voordeur naar beneden. Indien een dergelijk lekkage eerder was opgetreden, zouden daarvan bij de bezichtiging te sporen immers te zien zijn geweest.

4.8.

Op grond van het voorgaande is de vordering op de primaire grondslag niet toewijsbaar.

4.9.

Ook op de subsidiaire grondslag, dwaling, is de vordering niet toewijsbaar. [gedaagden] heeft immers aan zijn mededelingsplicht voldaan. Verder dienen de gevolgen van een eventuele dwaling voor rekening van [eisers] te blijven, nu hij was voorzien van deskundige bijstand. Volgens de later door [eisers] ingeschakelde deskundige verkeerde het zinkwerk van de dakgoot in zeer slechte staat en sloten de loodslabben niet volledig aan, en betrof dit een ouder gebrek. Voor zover deze constateringen juist zijn, komt het voor risico van [eisers] dat hij/zijn deskundige door het niet voorhanden hebben van een hoogwerker deze gebreken - die blijkens de foto's goed zichtbaar zijn - bij de bezichtiging niet heeft opgemerkt. Indien ervan moet worden uitgegaan dat de dakpannen ten tijde van de bezichtiging scheef lagen, geldt daarvoor hetzelfde. Indien die dakpannen ten tijde van de bezichtiging/levering niet scheef lagen, was er ten tijde van de levering geen gebrek.

4.10.

De slotsom is dat de vorderingen zullen worden afgewezen. [eisers] zal als in ongelijk gestelde partij in de proceskosten van [gedaagden] worden veroordeeld, welke worden begroot op € 600,-- (2 maal tarief € 300,--). De nakosten zijn als na te melden toewijsbaar.

5 De beslissing

De kantonrechter:

wijst de vordering af;

veroordeelt [eisers] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [gedaagden], tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 600,-- aan salaris gemachtigde;

veroordeelt [eisers], onder de voorwaarde dat hij niet binnen 14 dagen na aanschrijving door [gedaagden] volledig aan dit vonnis voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op:

- € 100, aan salaris gemachtigde, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van de vijftiende dag na aanschrijving tot de voldoening,

- te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van de vijftiende dag na betekening tot de voldoening;

verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. P. Krepel, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 3 juni 2015.