Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBMNE:2014:7458

Instantie
Rechtbank Midden-Nederland
Datum uitspraak
12-11-2014
Datum publicatie
06-05-2015
Zaaknummer
2117709 MC EXPL 13-6227
Rechtsgebieden
Verbintenissenrecht
Bijzondere kenmerken
Eerste aanleg - enkelvoudig
Tussenbeschikking
Inhoudsindicatie

Verkoop goodwill restaurant en huurovereenkomst: dwaling bedrog wanprestatie onrechtmatige daad, non-conformiteit koopovereenkomst mbt goodwill, gebrek in de huurovereenkomst 7:204 BW, onvoorziene omstandigheden 6:258 BW, schadevaststelling

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
WR 2015/132

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Afdeling civiel recht

kantonrechter

zitting houdend te Almere

Zaak- en rolnummer: 2117709 MC EXPL 13-6227

Datum vonnis: 12 november 2014

Vonnis in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
1. MR. NADJA WILDERINK Q.Q.

in haar hoedanigheid van curator in het faillissement van de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [eiser sub 2].

kantoorhoudende te Bussum,

2. [eiser sub 2],

gevestigd te [vestigingsplaats]

eisers in conventie,

verweerders in reconventie,

gemachtigde mr. E.C. Netten,


tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
1. [gedaagde sub 1],
gevestigd te [vestigingsplaats],
gedaagde in conventie,
in reconventie,
2. [gedaagde sub 2],
wonende te [woonplaats],
gedaagde in conventie,
in reconventie,
gemachtigde mr W. Kroneman.

Partijen zullen hierna [eiser sub 2] en [gedaagden], [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] genoemd worden.

1 De procedure

1.1.

Het verdere verloop van de procedure blijkt uit:

  • -

    de dagvaarding

  • -

    de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie

  • -

    de conclusie van repliek in conventie en van antwoord in reconventie

  • -

    de conclusie van dupliek in conventie en van repliek in reconventie tevens akte wijziging eis

  • -

    de brief van 15 oktober 2013 van mr. C.H.J.M. Abeln aan de zijde van eisers;

  • -

    de brief van de curator in het faillissement van [eiser sub 2] mr. N. Wilderink van 5 november 2013

  • -

    de brief van 22 november 2013 van mr. C.H.J.M. Abeln

  • -

    tussenvonnis van 11 december 2013

  • -

    akte uitlating in conventie, tevens conclusie van dupliek in reconventie.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

1.3.

In verband met organisatorische omstandigheden en capaciteitsproblemen binnen de rechtbank Midden-Nederland zal het vonnis niet worden gewezen door mr. A.W.M. van Hoof, maar door mr. R.M. Berendsen.

2 De feiten

2.1.

[gedaagde sub 1] is eigenaar van het pand gelegen aan [adres] te [woonplaats] (hierna: het pand). In dit pand werd een restaurant genaamd [bedrijf] geëxploiteerd. De vennootschap die dit restaurant exploiteerde is failliet gegaan, waardoor het pand leeg is te komen staan.

2.2.

[eiser sub 2] had belangstelling om een restaurant in het hiervoor genoemde pand te gaan exploiteren en is daarover met [gedaagde sub 1] in onderhandeling getreden.

Dit heeft ertoe geleid dat [eiser sub 2] en [gedaagde sub 1] op 13 augustus 2012 twee overeenkomsten met elkaar hebben gesloten, namelijk:

- een koopovereenkomst, inhoudende dat [gedaagde sub 1] aan [eiser sub 2] verkocht de goodwill en roerende zaken die zich nog in het pand bevonden tegen een (aanvankelijke) koopprijs van € 450.000,00 (goodwill en inventaris) met een achtergestelde lening van € 125.00,00 van [gedaagde sub 1] aan [eiser sub 2], en

- een huurovereenkomst, inhoudende dat [gedaagde sub 1] het pand voor de duur van tien jaar, ingaande op 1 augustus 2012 en lopende tot en met 31 juli 2022 tegen een huurprijs van € 12.500,00 per maand, aan [eiser sub 2] zou verhuren.

2.3.

Voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst heeft [eiser sub 2]

een financieringsaanvraag bij ING Bank N.V. (hierna: ING) ingediend ter grootte van

€ 450.000,00. Op dat moment bedroeg de door [gedaagde sub 1] gevraagde koopprijs namelijk nog € 450.000,00. Bij offerte van 10 augustus 2012 heeft ING te kennen gegeven dat zij bereid was deze financiering te verlenen onder, onder meer, de voorwaarde dat door [gedaagde sub 1] aan [eiser sub 2] een achtergestelde lening van € 125.000,00 zou worden verstrekt. [eiser sub 2] heeft deze offerte op 13 augustus 2012 voor akkoord ondertekend. [eiser sub 2] en [gedaagde sub 1] hebben na het verkrijgen van deze financiering nog dooronderhandeld over de koopprijs. Dit heeft ertoe geleid dat de koopprijs is verlaagd tot € 325.000,00. [eiser sub 2] heeft naar aanleiding van deze verlaging van de koopprijs geen nieuwe financieringsaanvraag bij ING ingediend, omdat dit voor haar tot vertraging zou leiden. In plaats daarvan heeft zij [gedaagde sub 1] verzocht om aan haar, zoals door ING in het kader van het verlenen van de financiering van € 450.000,00 was verlangd, een achtergestelde lening te verstrekken van € 125.000,00. [gedaagde sub 1] heeft dit verzoek ingewilligd en op 13 augustus 2012 aan [eiser sub 2] een achtergestelde lening verstrekt van € 125.000,00. Bij onderhandse akte van 28 september 2012 heeft [gedaagde sub 1] deze lening weer kwijtgescholden.

2.4.

[eiser sub 2] heeft de koopsom van € 325.000,00 aan [gedaagde sub 1] voldaan.

2.5.

De Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW, gedeponeerd bij de griffie van de rechtbank te Den Haag op 20 augustus 2008 (hierna: de Algemene Bepalingen) maken onderdeel uit van de in 2.2 genoemde huurovereenkomst.

In deze Algemene Bepalingen is – voor zover van belang – het volgende vermeld:

“(Overheids)voorschriften en vergunningen

5.1

Zowel bij als na het aangaan van de huurovereenkomst is verhuurder verantwoordelijk voor het verkrijgen en behouden van de vereiste ontheffingen en vergunningen die benodigd zijn voor het gebruik van het gehuurde als bedrijfsruimte als genoemd in 1.1 huurovereenkomst, ongeacht de door huurder aan het gehuurde te geven of gegeven bestemming. (…)

5.2

Zowel bij als na het aangaan van de huurovereenkomst is huurder verantwoordelijk voor het verkrijgen en behouden van alle overige vereiste, niet onder 5.1 vallende, ontheffingen en vergunningen, waaronder gebruiksvergunningen, die benodigd zijn van het bedrijf dat door huurder in het gehuurde wordt uitgeoefend of zal worden uitgeoefend, dan wel in verband met de daaraan gegeven of te geven bestemming benodigd zijn. (…).”

2.6.

Na de totstandkoming van de koop- en huurovereenkomst heeft [eiser sub 2] het pand verbouwd en het restaurant naar haar wensen ingericht. Zij heeft daartoe naar zeggen een bedrag van € 370.197,67 in het restaurant geïnvesteerd.

2.7.

[eiser sub 2] heeft op 22 augustus 2012 een exploitatievergunning en een drank- en horecavergunning bij de burgemeester van de gemeente Laren aangevraagd.

2.8.

De burgemeester van de gemeente Laren heeft omstreeks eind september 2012 aan [eiser sub 2] laten weten dat deze vergunningen zeer waarschijnlijk niet zouden worden verleend om redenen die verband hielden met een (vermeend) strafrechtelijk verleden van [gedaagde sub 2], bestuurder van [gedaagde sub 1]. Aan [eiser sub 2] is daarbij te kennen gegeven dat in opdracht van de burgemeester een onderzoek naar de persoon van [gedaagde sub 2] zou worden ingesteld door het Landelijk Bureau Bibob. De burgemeester heeft [eiser sub 2] echter toegestaan om het restaurant lopende dit onderzoek te exploiteren. [eiser sub 2] heeft vervolgens haar restaurant, zoals door haar gepland, op 4 oktober 2012 geopend.

2.9.

Bij vonnis van 6 december 2012 van de meervoudige strafkamer van de rechtbank Utrecht is [gedaagde sub 2] veroordeeld tot veertien maanden gevangenisstraf wegens:

- medeplegen van valsheid in geschrift, begaan door een rechtspersoon, terwijl hij feitelijke

leiding heeft gegeven aan de verboden gedraging,

- medeplegen van gewoontewitwassen, en

- het deelnemen aan een organisatie die tot oogmerk heeft het plegen van misdrijven. [gedaagde sub 2] heeft tegen dit strafvonnis hoger beroep ingesteld. Op dit hoger beroep is nog niet beslist.

2.10.

Bij brief en e-mail van 28 januari 2013 heeft de advocaat van [eiser sub 2] aan

[gedaagde sub 1] meegedeeld dat [eiser sub 2] de huurovereenkomst op grond van dwaling buitengerechtelijk vernietigt.

2.11.

Bij brief van 21 februari 2013 heeft de burgemeester van de gemeente Laren aan [eiser sub 2] bericht dat hij het voornemen heeft om de door [eiser sub 2] aangevraagde

exploitatievergunning en drank- en horecavergunning te weigeren, omdat volgens hem

– kort gezegd – sprake is van de weigeringsgrond zoals omschreven in artikel 3, lid 1, aanhef en onder a van de Wet bevordering integriteitsbeoordelingen door het openbaar bestuur (hierna: de Wet BIBOB). Er zou volgens hem sprake zijn van een ernstige mate van gevaar dat de door [eiser sub 2] aangevraagde vergunningen mede zullen worden gebruikt om uit gepleegde strafbare feiten verkregen of te verkrijgen, op geld waardeerbare voordelen te benutten. De burgemeester voert daartoe – kort gezegd en onder meer – aan

dat [gedaagde sub 2] door de meervoudige strafkamer van de rechtbank Utrecht is veroordeeld tot een gevangenisstraf van veertien maanden, omdat hij zich – zakelijk weergegeven – schuldig heeft gemaakt aan het medeplegen van valsheid in geschrift, het medeplegen van gewoontewitwassen en deelname aan een criminele organisatie en dat de [gedaagde sub 1] is aan te merken als financier van [eiser sub 2], omdat door de [gedaagde sub 1] aan [eiser sub 2] een achtergestelde lening is verstrekt van € 125.000,00. [eiser sub 2] is vervolgens te kennen gegeven dat zij binnen 4 weken na dagtekening van deze brief haar zienswijze kan geven op het voornemen van de burgemeester.

2.12.

Bij brief van 21 maart 2013 heeft de advocaat van [eiser sub 2] de zienswijze van [eiser sub 2] aan de burgemeester kenbaar gemaakt.

2.13.

Ook de [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben hun zienswijze ingediend. Daarnaast heeft hun gemachtigde, mr. Kroneman, bij brief van 13 maart 2013 nog een aanvulling op deze zienswijze ingediend.

2.14.

De burgemeester heeft naar aanleiding van de zienswijzen om een aanvullend advies van Bureau Bibob verzocht.

2.15.

Bij brief en e-mail van 12 april 2013 heeft de advocaat van [eiser sub 2] aan

[gedaagde sub 1] bericht dat [eiser sub 2] ook de koopovereenkomst op grond van dwaling buitengerechtelijk vernietigt, dit onder de voorwaarde dat de vergunningen niet door de gemeente worden verleend. In deze brief wordt verder opgemerkt dat deze voorwaarde ook geldt ten aanzien van de ingeroepen vernietiging van de huurovereenkomst.

2.16.

Bij beschikking van 11 juni 2013 heeft de burgemeester van de gemeente Laren de door [eiser sub 2] aangevraagde exploitatievergunning en drank- en horecavergunning geweigerd, omdat de adviezen van Bureau Bibob van 18 januari 2013 en 21 mei 2013 alsmede eigen onderzoek doen blijken van feiten en omstandigheden die redelijkerwijs doen vermoeden dat er ernstig gevaar bestaat dat indien de vergunningen aan [eiser sub 2] worden verleend deze mede zullen worden gebruikt om uit gepleegde strafbare feiten verkregen of te verkrijgen, op geld waardeerbare voordelen te benutten. De burgemeester heeft daarbij geoordeeld dat [gedaagde sub 1] het bedrag van € 125.000,00 aan [eiser sub 2] heeft geschonken en dat deze schenking is aan te merken als het verschaffen van vermogen als bedoeld in artikel 3, vierde lid, onderdeel c van de Wet Bibob.

2.17.

[gedaagde sub 2] heeft hiertegen bezwaar gemaakt en tevens een voorlopige voorzieningenprocedure hangende dit bezwaar bij de bestuursrechter aanhangig gemaakt. Bij uitspraak van 19 juli 2013 heeft de voorzieningenrechter het verzoek om een voorlopige voorziening afgewezen wegens het ontbreken van spoedeisend belang.

2.18.

In het kader van de bezwaarprocedure heeft een hoorzitting plaatsgevonden. De verwachting was dat op 1 september 2013 uitspraak op bezwaar zal worden gedaan. De beschikking op het bezwaar is niet in onderhavige procedure ingebracht.

[gedaagde sub 2] heeft de bestuursrechter van deze rechtbank echter ook nog verzocht om rechtstreeks beroep te mogen instellen tegen de in 2.16 genoemde beschikking van de burgemeester van de gemeente Laren. Op dit verzoek is nog niet beslist.

2.19.

[eiser sub 2] heeft geen bezwaar gemaakt tegen de beschikking van 11 juni 2013.

2.20.

Bij brief van 28 juni 2013 heeft de burgemeester aan [eiser sub 2] bericht dat hij handhavingsstappen zal nemen indien [eiser sub 2] niet op uiterlijk 19 juli 2013 het restaurant sluit. Naar aanleiding daarvan heeft [eiser sub 2] het restaurant in het weekend van 5 op 7 juli 2013 gesloten.

2.21.

Bij uitspraak van 8 oktober 2013 van de rechtbank Midden- Nederland is [eiser sub 2] in staat van faillissement verklaard met benoeming van mr. N. Wilderink tot curator.

2.22.

Bij tussenvonnis van de kantonrechter van 11 december 2013 is onderhavige procedure in conventie geschorst op grond van artikel 27 Faillissementswet (Fw). De curator heeft de procedure overgenomen. De vordering in reconventie is eveneens geschorst op grond van artikel 29 Fw voor zover het daar gaat om achterstallige gevorderde huurpenningen, contactuele boetes, wettelijke rente en incassokosten.

3 Het geschil

3.1.

[eiser sub 2] heeft in conventie gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad, primair:

a. een vernietiging althans een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst bij brief van 28 januari 2013 op grond van dwaling ex artikel 6:228 BW is vernietigd althans de huurovereenkomst op grond van dwaling te vernietigingen;

b. [gedaagde sub 1] te veroordelen tot het betalen van de door [eiser sub 2] aan haar betaalde huurpenningen, te weten € 78.650,00, alsmede [gedaagde sub 2] uit hoofde van onrechtmatige daad bij wege van schadevergoeding tot betaling van dit bedrag te veroordelen, des dat de een betalende de ander zal zijn gekweten;

c. de koopovereenkomst wegens non-conformiteit/toerekenbare tekortkoming te ontbinden en [gedaagde sub 1] te veroordelen tot het terugbetalen van de koopsom van € 325.000,00, alsmede [gedaagde sub 2] uit hoofde van onrechtmatige daad bij wege van schadevergoeding tot betaling van dit bedrag te veroordelen, des dat de een betalende de ander zal zijn gekweten;

d. [gedaagde sub 1] uit hoofde van wanprestatie/onrechtmatige daad te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 370.197,67 ex BTW, zijnde de door [eiser sub 2] verrichte investeringen alsmede [gedaagde sub 2] uit hoofde van onrechtmatige daad bij wege van schadevergoeding tot betaling van dit bedrag te veroordelen, des dat de een betalende de ander zal zijn gekweten;

e. [gedaagden] uit hoofde van wanprestatie/onrechtmatige daad te veroordelen tot het betalen van een schadevergoeding voor wat betreft de nog te lijden schade, op te maken bij staat.

[eiser sub 2] heeft subsidiair, uitvoerbaar bij voorraad, gevorderd:

a. de huurovereenkomst wegens een daaraan klevend gebrek/toerekenbare tekortkoming te ontbinden en [gedaagde sub 1] op grond van artikel 6:271 BW te veroordelen tot de terugbetaling van de huurpenningen ter hoogte van € 78.650,00, alsmede [gedaagde sub 2] uit hoofde van onrechtmatige daad bij wege van schadevergoeding tot betaling van dit bedrag te veroordelen, des dat de een betalende de ander is gekweten;

b. voor recht te verklaren dat de koopovereenkomst wegens bedrog althans dwaling is vernietigd dan wel de koopovereenkomst wegens bedrog te vernietigen en [gedaagde sub 1] te veroordelen tot betaling van de koopsom van € 325.000,00, alsmede [gedaagde sub 2] uit hoofde van onrechtmatige daad bij wege van schadevergoeding tot betaling van dit bedrag te veroordelen, des dat de een betalende de ander zal zijn gekweten;

c. [gedaagde sub 1] wegens wanprestatie althans onrechtmatige daad te veroordelen tot schadevergoeding van € 370.197,67 ex BTW, zijnde de door [eiser sub 2] verrichte investeringen, alsmede [gedaagde sub 2] uit hoofde van onrechtmatige daad bij wege van schadevergoeding tot betaling van dit bedrag te veroordelen, des dat de een betalende de ander zal zijn gekweten;

d. [gedaagden] uit hoofde van wanprestatie althans onrechtmatige daad te veroordelen tot het betalen van een schadevergoeding voor wat betreft de nog te lijden schade, nader op te maken bij staat.

[eiser sub 2] heeft gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad, meer subsidiair:

a. de huurovereenkomst en de koopovereenkomst met terugwerkende kracht te ontbinden op grond van onvoorziene omstandigheden ex artikel 6:258 BW;

b. [gedaagde sub 1] te veroordelen tot betaling van de door [eiser sub 2] betaalde huurpenningen te weten een bedrag van € 78.650,00, de koopsom uit de koopovereenkomst, zijnde een bedrag van € 325.000,00, en op grond van onrechtmatige daad, een bedrag van € 370.197,67 ex BTW wegens gepleegde investeringen, alsmede [gedaagde sub 2] uit hoofde van onrechtmatige daad bij wege van schadevergoeding tot betaling van deze bedragen te veroordelen, des dat de een betalende de ander zal zijn gekweten;

c. [gedaagden] te veroordelen tot het betalen van een schadevergoeding voor wat betreft de nog te lijden schade, nader op te maken bij staat;

en voorts heeft [eiser sub 2] gevorderd [gedaagden] te veroordelen in de proceskosten, te vermeerderen met de beslagkosten en nakosten, een en ander te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van het vonnis en voor zover de kosten niet binnen de gestelde termijn zijn voldaan, te vermeerderen met de wettelijke rente over de kosten, te rekenen vanaf bedoelde termijn voor voldoening.

3.2.

[eiser sub 2] heeft het navolgende aan haar vordering ten grondslag gelegd. [eiser sub 2] heeft met [gedaagde sub 1] een huurovereenkomst en een koopovereenkomst gesloten dit met de bedoeling om in de gehuurde bedrijfsruimte een restaurant te beginnen. [eiser sub 2] heeft vóór tekening van de overeenkomsten op 1 augustus 2012 een persoonlijk onderhoud gehad met twee wethouders van de gemeente Laren om hen te informeren over de plannen met betrekking tot de bedrijfsruimte. De Gemeente Laren (hierna: de Gemeente) heeft na het sluiten van de overeenkomsten (tot twee keer toe) medegedeeld dat gelet op de uitkomst van het Bibob onderzoek zij voornemens is de door [eiser sub 2] aangevraagde vergunningen te weigeren. De Gemeente heeft aangegeven dat [eiser sub 2] in relatie staat tot strafbare feiten, omdat [gedaagde sub 2] strafbare feiten heeft gepleegd en het daaruit verkregen vermogen mogelijk heeft aangewend voor het onroerend goed en/of [eiser sub 2] en dat [gedaagde sub 2] door middel van de huurovereenkomst en de koopovereenkomst tussen partijen een zakelijk samenwerkingsverband heeft met [eiser sub 2]. Aangegeven is dat uit het Bibob onderzoek geen bezwaren zijn voortgekomen jegens [eiser sub 2], maar dat uitsluitend het strafrechterlijk verleden van [gedaagde sub 2] een negatief advies opleverde. [gedaagde sub 2] noch [gedaagde sub 1] heeft [eiser sub 2] voorafgaand aan het sluiten van de huurovereenkomst, de koopovereenkomst en de door haar ten behoeve van de onderneming gepleegde investeringen nimmer op de hoogte gesteld van zijn strafrechtelijk verleden. [eiser sub 2] had dan ook geen enkel vermoeden dat de exploitatievergunning en drank- en horecavergunning in verband met het strafrechtelijke verleden van [gedaagde sub 2] zouden kunnen worden geweigerd.

3.3.

[gedaagden] heeft (opzettelijk) niet voldaan aan haar meldingsplicht omtrent de achtergrond van [gedaagde sub 2] - bestuurder en enig aandeelhouder van [gedaagde sub 1] - en zijn strafrechtelijke verleden voorafgaand aan het sluiten van de huurovereenkomst en de koopovereenkomst met [eiser sub 2]. [gedaagden] moet zich ervan bewust zijn geweest dat de feiten omtrent het strafrechtelijke verleden van [gedaagde sub 2] voor [eiser sub 2] van doorslaggevend belang waren om al dan niet de huurovereenkomst en de koopovereenkomst aan te gaan. [gedaagden] wist op het moment dat de huurovereenkomst werd aangegaan van de achtergrond van [gedaagde sub 2] en de tegen hem lopende strafrechtelijke procedure. Voorts was de [gedaagden] zich ervan bewust dat zij deel uit zou maken van het Bibob onderzoek, omdat zij de verhuurder is en een achtergestelde lening aan [eiser sub 2] zou verstrekken. [gedaagden] heeft zich dan ook schuldig gemaakt aan bedrog, dwaling en onrechtmatige daad.

3.4.

Voorts is sprake van een gebrek in de huurovereenkomst (ex art. 7:204 BW) op grond waarvan geen huur is verschuldigd en non-conformiteit met betrekking tot de good-will-koopsom in de koopovereenkomst die de ontbinding en terugbetaling van de koopsom rechtvaardigt. [gedaagde sub 2] is naast [gedaagde sub 1] persoonlijk aansprakelijk voor de uit onrechtmatige daad voortvloeiende schade. [gedaagden] wist dat [eiser sub 2] grote investeringen zou plegen, personeel zou aannemen en dat [eiser sub 2] door het nalaten van de informatieverstrekking een grote kans had dat zij niet voor de exploitatie in aanmerking zou komen en dus haar contracten met leveranciers en personeel niet verder zou kunnen nakomen. Door alle commotie rond de persoon van [gedaagde sub 2] is er inmiddels sprake van een onuitwisbare besmetting op het pand dat [eiser sub 2] heeft gehuurd en het restaurant welke besmetting er, ook indien de vergunningen alsnog verleend zouden worden, niet meer vanaf zou gaan. [eiser sub 2] zou de overeenkomsten met [gedaagde sub 1] nimmer hebben gesloten als zij door [gedaagde sub 2] op correcte wijze over zijn strafrechtelijk verleden was geïnformeerd. Tot slot beroept [eiser sub 2] zich op onvoorziene omstandigheden ex artikel 6:258 BW, omstandigheden die partijen niet uitdrukkelijk of stilzwijgend hebben verdisconteerd in de overeenkomsten op grond waarvan de huurovereenkomst en de koopovereenkomst met terugwerkende kracht dient te worden ontbonden.

3.5.

[gedaagden] heeft in conventie het navolgende verweer gevoerd. [gedaagden] heeft nimmer opzettelijk informatie over een strafrechtelijk verleden verzwegen. [eiser sub 2] was reeds voor het sluiten van de huur- en koopovereenkomst op de hoogte van de fiscale kwestie die heeft gelopen tegen [gedaagde sub 2]. Inmiddels is met betrekking tot deze fiscale kwestie een vaststellingsovereenkomst gesloten tussen de betrokken partijen. [gedaagden] heeft dan ook nooit een onjuiste voorstelling van zaken gegeven. Over de lopende strafzaak tegen [gedaagde sub 2] heeft [gedaagden] nooit opzettelijk gezwegen.

3.6.

[gedaagden] heeft er nooit een moment stil bij gestaan dat die strafzaak aanleiding zou kunnen zijn voor de Gemeente om het landelijk Bureau Bibob te verzoeken een advies uit te brengen ter zake van de vergunningverlening aan [eiser sub 2]. In de lopende strafzaak tegen [gedaagde sub 2] gaat het om het toepasselijke tarief voor de omzetbelasting ter zake van door vennootschappen van [gedaagde sub 2] - niet zijnde [gedaagde sub 1] - verrichtte leveringen. De gestelde strafbare feiten houden geen enkel verband met de activiteiten waarvoor door [eiser sub 2] vergunningen zijn aangevraagd. Van [gedaagde sub 2] kan ook niet verwacht worden dat hij spontaan mededelingen aan [eiser sub 2] zou doen over een mogelijk strafrechtelijk verleden, omdat een en ander de persoonlijke levenssfeer diepgaand kan raken en de bekendheid bij anderen de maatschappelijke positie van [gedaagde sub 2] dan wel [gedaagde sub 1] ernstig kan schaden.

3.7.

Tussen [gedaagden] en de [eiser sub 2] is geen sprake van een zakelijk samenwerkingsverband. [eiser sub 2] betaalt slechts huurpenningen aan [gedaagde sub 1] waar tegenover het gebruik van de bedrijfsruimte staat. [gedaagden] heeft geen enkele invloed op de exploitatie of bedrijfsvoering van [eiser sub 2]. De reden van de weigering van de vergunningen door de Gemeente is thans hoofdzakelijk gebaseerd op de stelling dat [gedaagden] zou optreden als financier voor [eiser sub 2] en dat [eiser sub 2] op grond daarvan in relatie zou staan tot strafbare feiten. [gedaagden] verschaft echter geen vermogen aan [eiser sub 2] en treedt derhalve ook niet op als financier. [gedaagden] heeft daarom ook bezwaar aangetekend tegen het besluit van de Gemeente. Het is voor [gedaagden] ook volstrekt onduidelijk waarom [eiser sub 2] geen bezwaar heeft aangetekend tegen het besluit van de Gemeente.

3.8.

[gedaagden] betwist dat er sprake is van onvoorziene omstandigheden doordat de vergunningen zijn geweigerd dan wel doordat [eiser sub 2] door het criminele verleden van [gedaagde sub 2] met onaanvaardbare exploitatie- en imagoschade zou worden geconfronteerd. [eiser sub 2] had alvorens de huur- en koopovereenkomst te ondertekenen eerst de verlening van de vergunningen moeten afwachten, maar heeft dit niet gedaan. De omstandigheid dat de Gemeente (tot nu toe) heeft geweigerd de vergunningen af te geven kan dan ook niet als onvoorziene omstandigheid worden beschouwd. Er is immers vooraf nooit met 100% zekerheid te stellen dat de vergunningen verleend worden. De gestelde achtergebleven omzet van de exploitatie van [eiser sub 2] in het bedrijfspand van [gedaagde sub 1] is geheel aan [eiser sub 2] zelf te wijten en komt niet doordat het gehuurde pand “besmet” zou zijn met als gevolg dat het publiek wegblijft. Het merendeel van het publiek is niet op de hoogte van het feit dat [gedaagde sub 1] eigenaar is van het pand dan wel dat tegen [gedaagde sub 2] een strafzaak loopt. [eiser sub 2] kan haar ondernemingsrisico niet op [gedaagden] afwentelen.

3.9

Als uitvloeisel van haar verweer in conventie heeft [gedaagde sub 1] in reconventie - na wijziging van eis - gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad, [eiser sub 2] te veroordelen:

a. de huurovereenkomst tussen [eiser sub 2] en [gedaagde sub 1] op zo kort mogelijke termijn te ontbinden;

b. tot betaling van € 12.500,00 per maand (zijnde de tussen partijen overeengekomen huur, dan wel gebruiksvergoeding) (ex BTW) te rekenen vanaf februari 2013 tot aan de dag van de ontbinding, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van verzuim tot aan de datum van de algehele voldoening;

c. tot vergoeding ten titel van schadevergoeding over de periode met ingang van de ontbindingsdatum tot en met ten laatste 31 juli 2022, op te maken bij staat en te vereffenen bij wet;

d. in de proceskosten, alsmede de nakosten ad € 131,00 zonder betekening van het vonnis en € 199,00 in geval van betekening van het vonnis, te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van het vonnis en – voor het geval de voldoening van de nakosten niet binnen de gestelde termijn plaatsvindt – te vermeerderen met de wettelijke rente over de nakosten te rekenen vanaf bedoelde termijn van voldoening. Voor zover [eiser sub 2] in onderhavige procedure niet in de nakosten veroordeeld kan worden, vordert [gedaagde sub 1] op grond van artikel 237, lid 4 Rv afgifte van een bevelschrift waarin [eiser sub 2] wordt veroordeeld tot betaling van de nakosten.

3.10.

[gedaagde sub 1] heeft het navolgende aan haar vordering in reconventie ten grondslag gelegd. [eiser sub 2] heeft niet tijdig en volledig aan haar betalingsverplichtingen uit de huurovereenkomst voldaan. Uit artikel 26.1 van de Algemene Bepalingen (hierna te noemen: AB) welke tussen partijen zijn overeengekomen volgt dat [eiser sub 2] de huurpenningen dient te voldoen zonder enige opschorting, korting of verrekening met vorderingen welke zij stelt te hebben op [gedaagde sub 1].

3.11.

[eiser sub 2] heeft in reconventie het navolgende verweer gevoerd. De huurovereenkomst is ofwel vernietigd op grond van dwaling ofwel ontbonden op grond van een toerekenbare tekortkoming in welk geval [eiser sub 2] een beroep toekomt op artikel 6:271 BW hetgeen haar bevrijdt van de verplichting huur te betalen over de periode dat de huurovereenkomst nog niet was ontbonden. Voor zover [eiser sub 2] geen beroep toekomt op artikel 6:271 BW, dan betwist zij alsnog gehouden te zijn tot betaling van de contractueel verschuldigde huur over de maanden februari tot en met 11 juni 2013. [eiser sub 2] heeft veel hinder ondervonden van de reputatie van [gedaagde sub 2] waardoor zij minder huurgenot en gasten heeft gehad met als gevolg minder omzet. Een en ander rechtvaardigt een aanzienlijke korting op de verschuldigde huurpenningen over de periode 1 oktober 2012 tot 11 juni 2013 ex artikel 7:207 BW. [gedaagde sub 1] had zelf ook al ingestemd met een huurkorting per 1 februari 2013. Vanaf 1 februari 2013 tot aan de datum waarop over de vergunningsaanvraag zou zijn beslist, diende [eiser sub 2] een huur te betalen van € 7.500,00 in plaats van de contractueel overeengekomen maandhuur van € 12.500,00. [eiser sub 2] betwist dan ook de hoogte van de gevorderde achterstallige huurpenningen.

Doordat [gedaagde sub 1] haar verplichtingen uit de huurovereenkomst niet is nagekomen is [eiser sub 2] gerechtigd ex artikel 6:262 BW haar verplichting tot het betalen van de huur op te schorten.

3.12

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4 De beoordeling

in conventie

4.1.

De kantonrechter oordeelt als volgt.

4.2.

[eiser sub 2] beroept zich jegens [gedaagden] met betrekking tot de gesloten koopovereenkomst goodwill/roerende zaken en huurovereenkomst restaurantbedrijf te Laren op verschillende grondslagen als bedrog (art. 3:44 BW), dwaling (art. 6:228 BW), onrechtmatige daad (art.6:162 BW). Tevens is ten aanzien van de huurovereenkomst sprake van een gebrek (art.7:204 BW) en is ten aanzien van de koopovereenkomst sprake van non-conformiteit (art. 7:17 BW) en/of toerekenbare tekortkoming aan de zijde van [gedaagden]. [eiser sub 2] verbindt daaraan in onderlinge samenhang de conclusie dat de koopovereenkomst en de huurovereenkomst zijn, dan wel, dienen te worden vernietigd, dan wel zijn of dienen te worden ontbonden met gevolg dat de kooprijs van € 325.000,00, de betaalde huur van € 78.650,00 en de gedane investeringen € 370.197,67 ex BTW door [gedaagden] aan [eiser sub 2] dienen te worden terugbetaald/vergoed. Als sluitstuk beroept [eiser sub 2] zich op onvoorziene omstandigheden welke naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid meebrengen dat ongewijzigde instandhouding van de overeenkomsten niet kan worden verlangd (art. 6:258 BW).

4.3.

Ten aanzien van al deze door [eiser sub 2] aangevoerde rechtsgronden geldt dat [eiser sub 2] daaraan – samengevat – het volgende ten grondslag legt.

De door [eiser sub 2] benodigde exploitatievergunning en horeca- en drankvergunning zijn door toedoen van [gedaagde sub 2] niet verleend. Deze vergunningen zijn immers niet verleend vanwege het strafrechtelijk verleden van [gedaagde sub 2]. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] wisten, althans hadden behoren te weten dat de vergunningen om die reden zouden worden geweigerd. Zij hadden [eiser sub 2] daarom voorafgaand aan het sluiten van de koop- en huurovereenkomst moeten inlichten dat het – gelet op het strafrechtelijk verleden van [gedaagde sub 2], dan wel de strafrechtelijke procedure die tegen hem liep – onzeker was of [eiser sub 2] wel de door haar benodigde exploitatievergunning en drank- en horecavergunning zou krijgen. [eiser sub 2] kan vanwege de weigering van deze vergunningen geen restaurant exploiteren in het door haar van [gedaagde sub 1] gehuurde pand. Ook heeft zij hierdoor niets aan de goodwill en de roerende zaken die zij van [gedaagde sub 1] heeft gekocht. Zelfs indien de hiervoor genoemde vergunningen alsnog zouden worden verleend, zal het voor [eiser sub 2] onmogelijk zijn om de negatieve associatie die het publiek heeft te herstellen, aldus [eiser sub 2].

dwaling

4.4.

Het feit dat één van partijen bij het aangaan van de overeenkomst niet een juiste voorstelling van zaken had, heeft in het algemeen geen invloed op de geldigheid van die overeenkomst. Een overeenkomst kan — kort gezegd — slechts vernietigbaar zijn op grond van dwaling als er sprake is van een verkeerde voorstelling van zaken als gevolg van (i) een inlichting van de wederpartij, (ii) schending van de mededelingsplicht of (iii) wederzijdse dwaling. Het standpunt van [eiser sub 2] ziet op het schenden van de mededelingsplicht ter zake de ten tijde van de overeenkomsten tegen [gedaagde sub 2] lopende vervolging als verdachte van witwassen, valsheid in geschrifte in zijn hoedanigheid van bestuurder van een andere vennootschap. Vaststaat dat de burgemeester van de gemeente Laren bij beschikking van

11 juni 2013 de door [eiser sub 2] benodigde exploitatievergunning en horeca- en drankvergunning heeft afgewezen vanwege – kort gezegd – de relatie van [eiser sub 2] tot de door [gedaagde sub 2] (vermoedelijk) gepleegde strafbare feiten. De burgemeester van de gemeente Laren gaat er in zijn beschikking van 11 juni 2013 vanuit dat [gedaagde sub 1] in de persoon van [gedaagde sub 2] € 125.000,00 aan [eiser sub 2] heeft geschonken door kwijtschelding van de achtergestelde lening.

4.5.

De kantonrechter staat voor de vraag of [gedaagden] de mededelingsplicht heeft geschonden. Het betreft hier de mogelijk denkbare situatie dat de wederpartij in verband met hetgeen hij wist of behoorde te weten de dwalende op de hoogte had behoren te brengen met het oog op de mógelijkheid van dwaling. Voor een geslaagd beroep op dwaling gelden een drietal basisvereisten (MvA II, Parl. Gesch. Boek 6 , p. 909):

(1) De wederpartij kende de juiste stand van zaken (wetenschapsvereiste);

(2) De wederpartij begreep of moest begrijpen dat dit punt voor de dwalende causaal was (kenbaarheidsvereiste);

(3) De wederpartij moest er rekening mee houden dat de ander dwaalde.

De kantonrechter zal het standpunt van [eiser sub 2] aan voormelde vereisten toetsen en neemt daarbij de volgende feiten en omstandigheden in aanmerking. Vaststaat dat [gedaagde sub 1] wetenschap had van de verdenking van [gedaagde sub 2] van strafbare feiten. Niet is komen vast te staan dat [gedaagden] wist of behoorde te weten dan wel te vermoeden dat die verdenking, alsmede de na het sluiten van de overeenkomsten veroordeling, zou leiden tot het weigeren van de exploitatievergunning en drank en horecawet vergunning op grond van de wet Bibob. De stelling dat [gedaagden] [eiser sub 2] ook ongevraagd had moeten inlichten stuit af op het oordeel dat [gedaagden] er in de gegeven omstandigheden niet op bedacht behoefde te zijn dat zij, door [eiser sub 2] niet op de hoogte te stellen van de bewuste informatie, aan haar informatie onthield die door haar van essentieel belang werd geacht. Daarvoor is van belang dat partijen het erover eens zijn dat tussen hen geen vermogensrelatie is ontstaan, zoals wel door de burgemeester te Laren is overwogen (rechtsoverweging 4.4). Partijen zijn het erover eens dat de koopprijs € 450.000,00 bedroeg en dat [gedaagde sub 1] op verzoek van [eiser sub 2] aan [eiser sub 2] een achtergestelde lening van € 125.000,00 heeft verstrekt, omdat de ING dit in het kader van de door [eiser sub 2] ingediende financieringsaanvraag ter grootte van € 450.000,00 als vereiste had gesteld, en [eiser sub 2] toen partijen overeenstemming hadden bereikt over een lagere koopsom ter grootte van € 325.000,00 geen nieuwe financieringsaanvraag wilde indienen, aangezien dit voor haar tot vertraging zou leiden. Deze door [gedaagde sub 1] aan [eiser sub 2] verstrekte achtergestelde lening is echter weer door [gedaagde sub 1] kwijtgescholden. Het is gelet op het voorgaande dan ook de vraag of het bedrag van € 125.000,00 – zoals de burgemeester van de gemeente Laren veronderstelt – in het vermogen van [eiser sub 2] is gekomen. In dat licht hoefde [gedaagden] er op voorhand geen rekening mee te houden dat de strafrechtelijke verdenking van [gedaagde sub 2] tot problemen zou leiden noch dat [gedaagden] was gehouden [eiser sub 2] hierover te informeren. Gelet op bovengenoemde omstandigheden is de kantonrechter van oordeel dat het beroep van [eiser sub 2] op dwaling faalt. De vordering tot vernietiging van de overeenkomsten wordt afgewezen

Bedrog toerekenbare tekortkoming en onrechtmatige daad

4.6.

Nu het beroep op dwaling op grond van hetgeen onder 4.5 is overwogen faalt, kan tevens niet worden geconcludeerd dat [gedaagden] opzettelijk enig feit heeft verzwegen van welk feit zij verplicht was mededeling te doen. In het verlengde daarvan kan dan ook niet worden geconcludeerd dat [gedaagden] toerekenbaar tekort is geschoten dan wel onrechtmatig heeft gehandeld jegens [eiser sub 2] door geen mededeling te doen van die strafrechtelijke verdenking.

Non-conformiteit

4.7.

Tussen partijen is een koopovereenkomst gesloten betreffende de goodwill en roerende zaken die zich bevinden in het pand gelegen aan [adres] te [woonplaats], waarbij door betaling van de koopprijs [eiser sub 2] die goodwill en roerende zaken in eigendom heeft gekregen om daarmee het gebruiksrecht te krijgen om in het pand haar bedrijf te kunnen exploiteren. Onweersproken is door [eiser sub 2] gesteld dat de koopprijs voornamelijk uit goodwill bestond, gebaseerd op de A locatie en de jaaromzet van het voormalig restaurant [bedrijf] en dat nauwelijks roerende zaken zich in het pand bevond vanwege een eerder faillissement van de voormalige exploitant. De kantonrechter stelt vast dat de goodwill en de roerende zaken verder niet door partijen zijn beschreven. De kantonrechter gaat er dan ook vanuit dat de koopprijs (voornamelijk) ziet op goodwill. Vaststaat dat [eiser sub 2] vanaf 4 oktober 2012 tot en met 5 juli 2013 het restaurant heeft geëxploiteerd.

[eiser sub 2] vordert ontbinding van de (koop)overeenkomst omdat de overeenkomst wat betreft de goodwill niet beantwoordt aan hetgeen de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. In het onderhavige geval is geen sprake van koop van een onderneming, zoals in het arrest van De Hoge Raad (HR 8 juli 2011, NJ 2013, 256) waarop [eiser sub 2] zich beroept, maar wel sprake van een onbenoemde overeenkomst die zo dicht ligt tegen de overeenkomst van koop in de zin van de wet dat artikel 7:17 BW naar analogie dient te worden toegepast.

4.8.

De kantonrechter staat voor de vraag of de overeenkomst voldoet aan de eigenschappen die [eiser sub 2] daarvan mocht verwachten. Het gaat dan om de vraag of het geleverde goed (goodwill van een restaurant) aan de overeenkomst beantwoordt, meer in het bijzonder de vraag of het geleverde goed de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik nodig zijn en waarvan de koper de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen alsmede de eigenschappen bezit die nodig zijn voor een bijzonder gebruik dat bij de overeenkomst is voorzien, met andere woorden de kwestie of het betreffende goed voldeed aan de gerechtvaardigde verwachtingen van de koper. Voor het conformiteitsoordeel is beslissend de toestand waarin de zaak verkeert op het tijdstip waarop het risico op de koper overgaat, ook al komt de non-conformiteit eerst later aan het licht. De vraag welke eigenschapen de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten, is afhankelijk van alle omstandigheden van het geval, onder meer de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan.

4.9.

De kantonrechter neemt bij de beoordeling de volgende omstandigheden in aanmerking. De door partijen gekwalificeerde koopovereenkomst is onlosmakelijk verbonden met de tussen partijen tot stand gekomen huurovereenkomst. Die huurovereenkomst is afgesloten voor een periode van 10 jaar. Partijen hebben bij het sluiten van de beide overeenkomsten voor ogen gehad dat [eiser sub 2] voor lange tijd, minimaal 10 jaar, het restaurant aan [adres] te [woonplaats] zou gaan exploiteren. De door [eiser sub 2] betaalde koopprijs (goodwill) moet dan ook worden gezien in relatie tot bovengenoemde termijn. Vaststaat dat voor de exploitatie van het restaurant vergunningen nodig zijn als bovenomschreven, maar dat die vergunningen door de burgemeester van Laren in zijn beschikking van 11 juni 2013 zijn geweigerd. Die weigering houdt enkel verband met het strafrechtelijk verleden van [gedaagde sub 2]. Het komt er feitelijk op neer dat de goodwill niet langer door [eiser sub 2] kan worden uitgewonnen, nu vast is komen te staan dat [eiser sub 2] door de gemeente is aangezegd de bedrijfsvoering van het restaurant te staken en dat aldus het restaurant op 5 juli 2013 ook is gesloten. Zoals reeds onder rechtsoverweging 4.5 bij de dwaling is overwogen had [gedaagden] geen mededelingsplicht ten aanzien van de strafrechtelijke verdenking van [gedaagde sub 2] op het moment van het sluiten van de koopovereenkomst en hoefde zij aldus niet bedacht te zijn op de weigering van de exploitatievergunningen aan [eiser sub 2] door de gemeente Laren. Dat heeft ook hier te gelden bij de beoordeling van de non-conformiteit.

4.10.

Vervolgens is aan de orde de vraag in hoeverre [eiser sub 2] niet aan de aanwezigheid van de te verwachten eigenschappen (het met vergunning kunnen exploiteren van het restaurant) behoefde te betwijfelen. [eiser sub 2] heeft onweersproken gesteld dat zij op 1 augustus 2012, derhalve voorafgaand aan het sluiten van de overeenkomsten, een gesprek heeft gehad met twee wethouders van de gemeente Laren over de beoogde exploitatie van het restaurant door [eiser sub 2] zonder dat toen een mogelijk Bibob onderzoek jegens [gedaagde sub 2] vanuit de gemeente Laren is benoemd, integendeel de gemeente (wethouders) heeft haar enthousiasme uitgesproken over de voorgenomen plannen. Mede in het licht van het feit dat voorheen door de gemeente Laren eerder aan de vorige exploitant een exploitatievergunning was verleend en mede in het licht van het feit dat ook aan de bestuurders van [eiser sub 2] eerder exploitatievergunningen waren verleend voor de exploitatie van restaurants elders in het land behoefde [eiser sub 2] er niet op bedacht te zijn dat de exploitatievergunning weleens niet zou kunnen worden afgegeven op grond van een omstandigheid buiten de macht van [eiser sub 2]. Het bovenstaande vindt zijn bevestiging in de onweersproken stelling van [eiser sub 2] dat op 18 januari 2013 door twee medewerkers van de gemeente Laren is aangegeven dat uit het onderzoek is gebleken dat er geen bezwaren waren tegen de vergunningaanvragers. Daar doet niet aan af dat in de aan de koopovereenkomst gekoppelde huurovereenkomst (algemene bepalingen onder 5.2) de verantwoordelijkheid van de verkrijging van een exploitatievergunning bij [eiser sub 2] is gelegd. Het verweer van [gedaagden] dat [eiser sub 2] voorafgaand aan het sluiten van de overeenkomsten zich zekerheid had moeten verschaffen over de al dan niet verkrijging van de noodzakelijke vergunningen wordt op grond van bovengenoemde omstandigheden gepasseerd. Dit betekent dat naar het oordeel van de kantonrechter het uitblijven van de vergunningen voor de exploitatie en het daarmee onmogelijk nog langer gebruik kunnen maken van de geleverde “goodwill” voor rekening en risico moet komen van [gedaagde sub 1] Het is immers het strafrechtelijk verleden van [gedaagde sub 2], bestuurder van [gedaagde sub 1], die verlening van de vergunningen aan [eiser sub 2] heeft geblokkeerd. De kantonrechter zal dan ook de koopovereenkomst op grond van non-conformiteit ontbinden met ingang van 5 juli 2012 het moment van sluiting van het restaurant.

Gebrek in de huurovereenkomst

4.11.

[eiser sub 2] stelt zich op het standpunt dat de afwijzing van de vergunningen door de gemeente Laren een gebrek vormt aan de huurovereenkomst in de zin van artikel 7:204 BW nu als gevolg van die weigering [gedaagde sub 1] niet in staat is het huurgenot aan [eiser sub 2] te verschaffen. [eiser sub 2] meent dat zij van aanvang van de huurovereenkomst is bevrijd van betaling van de huurpenningen en vordert thans de betaalde huurpenningen van € 78,650,00 terug.

4.12.

De kantonrechter oordeelt als volgt. Vaststaat dat [eiser sub 2] vanaf 4 oktober 2012 het restaurant heeft kunnen exploiteren doordat de gemeente Laren de exploitatie heeft gedoogd in afwachting van verdere besluitvorming. Dat als gevolg van het strafrechtelijk verleden van [gedaagde sub 2] de omzet gedurende de periode van exploitatie is achtergebleven en dat [eiser sub 2] imagoschade heeft geleden is door [eiser sub 2] onvoldoende onderbouwd. Als gevolg van de beslissing van de burgemeester te Laren is het restaurant met ingang van 5 juli 2013 gesloten. [gedaagde sub 1]. is vanaf die tijd niet langer in staat het huurgenot als restaurant te leveren, zodat aanleiding bestaat de huurovereenkomst met ingang van 5 juli 2013 te ontbinden. De kantonrechter ziet evenwel geen rechtsgrond de vordering tot terugbetaling van de huurpenningen toe te wijzen.

Onvoorziene omstandigheden

4.13.

[eiser sub 2] stelt zich voorts nog op het standpunt dat de weigering van de vergunningen een onvoorziene omstandigheid oplevert in de zin van artikel 6:258 BW van dien aard dat [gedaagde sub 1] naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid instandhouding van de overeenkomsten niet mag verwachten. Bovengenoemde omstandigheid is ingetreden na het sluiten van de overeenkomsten. Naar de bedoeling van de wetgever is het voor de vraag of sprake is van een onvoorziene omstandigheid in de zin van art. 6:258 BW, niet beslissend of de omstandigheden ten tijde van het sluiten van de overeenkomst voorzienbaar waren. Het komt er slechts op aan, van welke veronderstellingen partijen zijn uitgegaan: of zij in de mogelijkheid van het optreden van de onvoorziene omstandigheden hebben willen voorzien of althans stilzwijgend die mogelijkheid hebben verdisconteerd. Voor de uitleg van een overeenkomst komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepalingen van de overeenkomst mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.

4.14.

Ook hier geldt dat de tussen partijen gesloten koopovereenkomst en huurovereenkomst in onderlinge samenhang moet worden bezien. De kantonrechter staat voor de vraag in hoeverre partijen de omstandigheid van de ingetreden weigering van de burgemeester van de gemeente Laren tot afgifte van een exploitatievergunning aan [eiser sub 2] hebben verdisconteerd in de overeenkomsten, zoals door [gedaagde sub 1] gesteld. Weliswaar is in de algemene bepalingen van de huurovereenkomst opgenomen dat huurder verantwoordelijk is voor het verkrijgen en behouden van alle overige vereiste, niet onder 5.1 vallende, ontheffingen en vergunningen, waaronder gebruiksvergunningen, die benodigd zijn van het bedrijf dat door huurder in het gehuurde wordt uitgeoefend of zal worden uitgeoefend, dan wel in verband met de daaraan gegeven of te geven bestemming benodigd zijn, maar dat betekent niet zonder meer dat de weigering van de vergunningen is verdisconteerd in de huurovereenkomst of koopovereenkomst. Zoals onder 4.13 is overwogen hangt dat af van welke veronderstellingen partijen bij het aangaan van de overeenkomsten zijn uitgegaan. De kantonrechter is van oordeel dat bovengenoemde bepaling in de huurovereenkomst ziet op omstandigheden die de persoon van de vergunningaanvragers van [eiser sub 2] betreffen en niet ziet op omstandigheden die de persoon van de eigenaar /verhuurder [gedaagden] betreffen. Nu de exploitatievergunning uitsluitend is geweigerd op grond van een strafrechtelijke veroordeling van [gedaagde sub 2] is naar het oordeel van de kantonrechter sprake van een onvoorziene - dat wil zeggen niet in de overeenkomst verdisconteerde - omstandigheid, die niet voor rekening van [eiser sub 2] komt en die van zo ernstige aard is dat de wederpartij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid instandhouding van de overeenkomsten tot het overeengekomen tijdstip niet mag verwachten. De facto is de situatie ontstaan dat de koopovereenkomst en huurovereenkomst hun zin hebben verloren doordat het doel (de exploitatie van het restaurantbedrijf) dat partijen ermee hadden, onbereikbaar is geworden. Het intreden van de onvoorziene omstandigheid verijdelt de vervulling van het 'contractsdoel'. In geval van het wegvallen van het contractsdoel kan in het algemeen niet met wijziging van het overeengekomene worden volstaan, maar zal ontbinding – in dit geval van de koopovereenkomst en de huurovereenkomst - dienen plaats te vinden met vergoeding van de door de wederpartij geleden schade.

Positie [gedaagde sub 2]

4.15.

[eiser sub 2] stelt zich op het standpunt dat [gedaagde sub 2], als bestuurder van [gedaagde sub 1], jegens haar onrechtmatig heeft gehandeld door geen mededeling te doen van de strafrechtelijke verdenking van [gedaagde sub 2] ten tijde van het sluiten van de overeenkomsten. Zoals reeds onder overweging 4.5 en 4.6 is overwogen bestond die mededelingsplicht niet. Aldus is dan ook geen sprake van onrechtmatig handelen door [gedaagde sub 2]. Ook anderszins is de kantonrechter niet gebleken dat [gedaagde sub 2] jegens [eiser sub 2] onrechtmatig heeft gehandeld. De vorderingen van [eiser sub 2] jegens [gedaagde sub 2] dienen dan ook te worden afgewezen.

Schade

4.16.

[eiser sub 2] vordert terugbetaling van de koopprijs van € 325.000,00 en vergoeding van de door haar verrichtte investeringen van € 370.197,67 ex BTW.

€ 325.000,00

4.17.

De kantonrechter is van oordeel dat op grond van de overwegingen onder 4.7 tot en met 4.9 de geleverde zaak in de koopovereenkomst als non-conform dient te worden gekwalificeerd, welk gebrek dient te worden toegerekend aan [gedaagde sub 1]. Bovendien is de kantonrechter van oordeel dat op grond van de overwegingen onder 4.12 en 4.13 sprake is van onvoorziene omstandigheden die eveneens voor rekening en risico van [gedaagde sub 1] dienen te komen. De koopovereenkomst wordt met ingang van 5 juli 2013 ontbonden, gelijk aan het moment van sluiting van het restaurant. Dit brengt met zich dat [eiser sub 2] naar het oordeel van de kantonrechter aanspraak kan maken op vergoeding van € 300.625,00. [eiser sub 2] heeft negen maanden het restaurantbedrijf door de gedoogsituatie kunnen exploiteren, zodat terugbetaling van de betaalde goodwill gelijk is te stellen aan de overeengekomen duur van de huurovereenkomst van 10 jaar minus negen maanden nu verdere exploitatie door [eiser sub 2] onmogelijk is geworden (€ 325.000,00 120 maanden minus € 24.375 9 maanden = € 300.625,00).

€ 370.197,67 ex BTW

4.18.

De kantonrechter is thans nog niet in staat een definitieve beslissing te geven over de door [eiser sub 2] gevorderde terugbetaling van de gepleegde investeringen. De kantonrechter is van oordeel dat [eiser sub 2] gedocumenteerd nadere inlichtingen dient te verschaffen over de door haar gedane investeringen, zoals opgesomd bij productie 10 van de inleidende dagvaarding. Zo zal [eiser sub 2] onderscheid dienen te maken in de investeringen die ten goede zijn gekomen aan [gedaagde sub 1] nadat [eiser sub 2] het pand heeft verlaten, en investeringen die, ondanks de sluiting van het restaurant, ten goede zijn gebleven van [eiser sub 2]. [eiser sub 2] (lees: curator N. Wilderink) zal bij akte in de gelegenheid worden gesteld zich hierover nader uit te laten, waarna [gedaagde sub 1] bij antwoord akte in de gelegenheid zal worden gesteld te reageren.

in reconventie

4.19.

De kantonrechter oordeelt als volgt.

4.20.

Bij tussenvonnis van 11 december 2013 is de vordering in reconventie naar aanleiding van het faillissement van [eiser sub 2] geschorst op grond van artikel 29 Fw voor zover het daar gaat om achterstallige gevorderde huurpenningen, contactuele boetes, wettelijke rente en incassokosten. De vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst zal gelet op hetgeen in conventie is overwogen worden afgewezen. Nu de huurovereenkomst in conventie is ontbonden heeft [gedaagde sub 1] geen verder belang bij toewijzing van de door haar gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst.

In conventie en reconventie

4.21.

De kantonrechter houdt iedere verdere beslissing aan.

5 De beslissing

In conventie en reconventie

De kantonrechter

- verwijst de zaak naar de rolzitting van 17 december 2014 te 11.00 uur voor uitlating door [eiser sub 2] (lees curator N. Wilderink) in conventie als onder 4.18 overwogen;

- houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. R.M. Berendsen en in het openbaar uitgesproken op

12 november 2014.