Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBMNE:2013:4702

Instantie
Rechtbank Midden-Nederland
Datum uitspraak
04-09-2013
Datum publicatie
02-10-2013
Zaaknummer
834396 UC EXPL 12-15278
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Eerste aanleg - enkelvoudig
Inhoudsindicatie

Verhuur van een voor de verkoop bestemde woning; gebruik van woonruimte naar zijn aard slechts van korte duur (artikel 7:232 lid 2 BW); een bij het sluiten van de huurovereenkomst betreffende woonruimte overeengekomen beding, waarbij een niet redelijk voordeel wordt overeengekomen (artikel 7:264 BW).

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Afdeling Civiel recht

kantonrechter

zittinghoudende te Utrecht

zaaknummer: 834396 UC EXPL 12-15278 aw/4074

Vonnis van 4 september 2013

inzake

1 [eiser sub 1],

2. [eiseres sub 2],

beiden wonende te[woonplaats],

verder gezamenlijk ook te noemen [eisers c.s.] (enkelvoud),

eisende partijen,

gemachtigde: mr.drs. W. Vos,

tegen:

1 [gedaagde sub 1],

2. [gedaagde sub 2],

beiden wonende te [woonplaats],

gedaagde partijen,

verder gezamenlijk ook te noemen [gedaagden c.s.] (enkelvoud),

in persoon procederend,

en

3. de besloten vennootschap

Nunes Consulting Group B.V.,

gevestigd te Elst,

gedaagde partij,

verder ook te noemen Nunes,

gemachtigde: mr. M.E.J. Koster, werkzaam bij Nunes.

1 De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding

- de conclusie van antwoord van [gedaagden c.s.]

- de conclusie van antwoord van Nunes

- de conclusie van repliek

- de conclusie van dupliek van [gedaagden c.s.]

- de conclusie van dupliek van Nunes.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

Van 1 december 2010 tot 31 december 2011 heeft [eisers c.s.] van [gedaagden c.s.] gehuurd de woning gelegen aan de [adres]te [woonplaats].

2.2.

[gedaagden c.s.] heeft aan Nunes opdracht gegeven de huurovereenkomst tussen [gedaagden c.s.] en [eisers c.s.] schriftelijk vast te leggen. Daarin is, voor zover hier van belang, het volgende opgenomen:

“HUUROVEREENKOMST WOONRUIMTE

Voor 1 jaar. Woonhuis met ondergrond [adres], [woonplaats]

(…)

Het gehuurde, bestemming

1.1

Verhuurder verhuurt tijdelijk aan huurder en huurder huurt tijdelijk van verhuurder:

Het woonhuis met ondergrond, hierna ‘het gehuurde’ genoemd, plaatselijk bekend: [adres], [woonplaats], (…). Het gehuurde is gedeeltelijk gestoffeerd en voorzien van gedeeltelijke meubilering en losstaande keukenapparatuur.

(…)

1.2

Huurder verklaart uitdrukkelijk bekend te zijn met de omstandigheid dat de onderhavige zelfstandige woning, verder te noemen: het gehuurde, een gebruik betreft van woonruimte dat naar zijn aard slechts van bepaalde duur is en waarop Afdeling 5 van Titel 4 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek niet van toepassing is (art. 7:232, lid 2 BW). Een en ander gelet op de aard van het gebruik alsmede hetgeen partijen omtrent de duur van het gebruik voor ogen staat;

  • -

    naar zijn aard betreft het hier de echtelijke (eigen)woning van verhuurder, die voor verkoop bestemd is, te koop staat, wordt verkocht voor circa € 475.000,- (in het kader van deze overeenkomst verhuurd wordt voor € 975,- per maand), en die niet ziet op het verschaffen van woonruimte voor de sociaal zwakkeren in de samenleving voor wie de huurbeschermende bepalingen meer bijzonderlijk, hoewel niet uitsluitend, geschreven zijn;

  • -

    de woning staat leeg partijen komen uitdrukkelijk overeen dat de overeenkomst mede strekt ter voorkoming van illegaal gebruik. De verhuurder/eigenaar heeft de woning in de verkoop bij een woningmakelaar. De huurder stemt in met het beschikbaar stellen van de woning voor bezichtiging door potentiële kopers;

  • -

    verhuurder/eigenaar zal, in goed vertrouwen afgaande op hetgeen tussen huurder en verhuurder is overeengekomen, met een derde een verkoopovereenkomst sluiten op grond waarvan verhuurder/verkoper gehouden zal zijn, leeg en ontruimd te leveren, bij gebreke waarvan hij(verhuurder/verkoper) een contractuele boete van 10% van de koopsom verbeurt;

  • -

    het is huurder bekend dat in de hypotheekakte van de woning een huurbeding is opgenomen.

  • -

    onder deze omstandigheden is tussen verhuurder als particuliere eigenaar van de woning en huurder deze huurovereenkomst gesloten, welke naar zijn aard van korte duur is.

(…)

Duur, verlenging en opzegging

3.1

Deze overeenkomst is aangegaan voor de duur van 12 (twaalf) maanden ingaande op:

01 december 2010 en lopende tot en met 30 november 2011.

Tijdens deze periode kunnen partijen deze overeenkomst niet tussentijds door opzegging beëindigen. Verhuurder zal het gehuurde op de ingangsdatum van de huur aan huurder ter beschikking stellen, tenzij dit geen werkdag is, althans als huurder heeft voldaan aan alle op dat moment bestaande verplichtingen jegens verhuurder.

Indien in 3.1 een bepaalde tijd is opgenomen en deze periode verstrijkt zonder opzegging, loopt de overeenkomst voor onbepaalde tijd door. Beëindiging van de overeenkomst door opzegging dient te geschieden overeenkomstig 19 van de algemene bepalingen.

3.2

Met inachtneming van het bovenstaande zijn partijen overeengekomen dat artikel 19 van de algemene bepalingen niet van toepassing is aangezien partijen een vaste huurperiode zijn overeengekomen, eindigend op 30 november 2011 .

Betalingsverplichting, betaalperiode

(…)

4.4

Per betaalperiode van één maand bedraagt

- de huurprijs van de onroerende zaken € 850,-

- de huurprijs van de roerende zaken € 125,-

Zodat huurder per maand in totaal heeft te voldoen € 975,-

(…)

Verhuuder verleent aan huurder over de maandhuur van december 2010 een korting van 50% van de maandhuur oftewel € 487,50

4.5

Met het oog op de datum van ingang van deze overeenkomst heeft de eerste betaling betrekking op:

- de maandhuur van 01 december 2010 tot en met 31 december 2010 € 487,50

- de eenmalige vaste vergoeding i.v.m. behandelingskosten € 975,--

- de waarborgsom € 1.950,--

en is het over deze eerste periode verschuldigde bedrag € 3.412,50

Huurder zal dit bedrag voldoen vóór of op uiterlijk 26 november 2010

op rekeningnummer (…) t.n.v. dhr. [gedaagde sub 1] te [woonplaats].

(…)

Bijzondere bepalingen

10.1

Bij ondertekening van deze overeenkomst is huurder een bedrag van € 1.950,- verschuldigd aan verhuurder als waarborgsom voor een juiste nakoming van de verplichtingen die voor huurder uit deze overeenkomst voortvloeien. Verhuurder is over de door huurder gestorte waarborgsom geen rente verschuldigd.

Wanneer na het beëindigen van de huurovereenkomst het gehuurde is ontruimd en in behoorlijke staat is opgeleverd, zal door verhuurder de waarborgsom, verminderd met hetgeen verhuurder eventueel nog van huurder heeft te vorderen, worden terugbetaald, uiterlijk één maand na oplevering van het gehuurde. Het is huurder niet toegestaan om het bedrag van de waarborgsom met een huurtermijn te verrekenen.

10.2

Huurder verklaart ermee bekend te zijn dat verhuurder met zijn gezin reeds een ander huis heeft betrokken, terwijl het oude nog niet is verkocht. Verhuurder heeft zich, met zijn gezin, metterwoon in de vervangende woonruimte gevestigd.

Het bij deze gehuurde (oude huis) staat leeg (en mitsdien in beginsel bloot aan kraken), met geen ander doel dan om dit te verkopen, welk doel nog niet is bereikt in verband met de situatie op de woningmarkt, hetgeen verhuurder evenals vele andere woningeigenaren destijds niet heeft kunnen voorzien.

Het gehuurde staat te koop bij Beumer & van Schoonhoven, gevestigd te Maarssen.

Huurder verklaart dat verhuurder rustig voort kan gaan met zijn verkoopinspanningen en veilig een verkoopovereenkomst kan sluiten met gebruikelijke boetebeding, op grond waarvan hij leeg en ontruimd kan leveren.

Huurder staat er voor in akkoord te gaan met bezichtigingen van belangstellenden/potentiële kopers en garandeert aan verhuurder – kort voor de levering bij verkoop – het gehuurde te ontruimen.

“In verband met de voorgenomen verkoop van het gehuurde, is huurder verplicht, na voorafgaande mededeling door of vanwege verhuurder, gelegenheid tot bezichtiging van het gehuurde te geven op donderdagen en vrijdagen buiten de vakantie van de huurder om. Huurder zal gebruikelijke “te huur” of “te koop” borden of biljetten aan of bij het gehuurde gedogen”.

(…)

10.4

Huurder verklaart zich akkoord met deze voor bepaalde tijd gesloten huurovereenkomst, waarbij huurder en verhuurder op voorhand overeenkomen dat het ontruimingstijdstip is geënt op vervaldatum. Huurder verbindt zich uitdrukkelijk dat het gehuurde na afloop van de overeengekomen termijn door hem en de zijnen op de vervaldatum volledig en behoorlijk verlaten zal zijn ontruimd met medeneming daaruit van alle zaken die zich daarbij van zijnentwege bevinden en met afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van verhuurder gesteld moet en zal zijn.

Partijen verklaren uitdrukkelijk dat gelet op het feitelijke gebruik en de feitelijke criteria/omstandigheden, dat het voor iedereen duidelijk is dat er nooit sprake kan en mag zijn van een beroep op huurbescherming. Huurder garandeert aan verhuurder dat hij zich in het kader van deze overeenkomst nimmer zal beroepen op de voor de huurovereenkomst dwingende rechtelijk geldende regels rond opzegging en ontruiming.

(…)

10.8

Partijen komen nader overeen dat, indien na ommekomst van de in deze huurovereenkomst tussen partijen overeengekomen huurtermijn de woning nog niet verkocht is, deze overeenkomst verlengd wordt tegen nader overeen te komen condities. Er geldt dan een opzegtermijn van 6 (zes) maanden. (…)”

2.3.

Op verzoek van [gedaagden c.s.] heeft [eisers c.s.] de op grond van de huurovereenkomst verschuldigde behandelingskosten van € 975,-- overgemaakt op de bankrekening van Nunes.

3 De vordering en het verweer

3.1.

[eisers c.s.] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagden c.s.] en Nunes te veroordelen om aan [eisers c.s.] te betalen € 1.950,-- ter zake waarborgsom en € 975,-- ter zake behandelingskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente over voornoemde bedragen, tot aan de dag van dagvaarding begroot op € 112,51, een bedrag van € 535,50 aan buitengerechtelijke incassokosten en de proceskosten te vermeerderen met de nakosten.

3.2.

[eisers c.s.] legt aan zijn vordering – samengevat – ten grondslag dat [gedaagden c.s.] zonder rechtsgeldige grond weigert de waarborgsom van € 1.950,-- aan hem te retourneren. Ten aanzien van Nunes baseert [eisers c.s.] zijn vordering op een tussen hen gesloten depotovereenkomst. [eisers c.s.] heeft aan Nunes de twee laatste huurtermijnen ter hoogte van in totaal € 1.950,-- in depot gegeven. Nunes is toerekenbaar tekort geschoten in de nakoming van de depotovereenkomst door dit bedrag aan [gedaagden c.s.] uit te betalen, zonder dat [eisers c.s.] de waarborgsom ter hoogte van ditzelfde bedrag van [gedaagden c.s.] had terug ontvangen.

Daarnaast stelt [eisers c.s.] dat de bepaling in artikel 4.5 van de huurovereenkomst, waarin is opgenomen dat hij een bedrag van € 975,-- aan behandelingskosten verschuldigd is, op grond van artikel 7:264 BW nietig is. [gedaagden c.s.] dient dit bedrag daarom aan hem terug te betalen, nu [gedaagden c.s.] een onredelijk voordeel geniet als bedoeld in artikel 7:264 lid 1 BW. Ook voor Nunes bestaat die terugbetalingsverplichting op grond van artikel 7:264 lid 2 BW. [eisers c.s.] heeft de behandelingskosten van € 975,-- onverschuldigd betaald.

Bij repliek legt [eisers c.s.] aan zijn vorderingen jegens Nunes mede ten grondslag dat tussen Nunes en [gedaagden c.s.] een bemiddelingsovereenkomst is gesloten. Nunes heeft twee heren gediend in de zin van artikel 7:417 lid 4 juncto 7:427 BW en heeft om die reden geen loon in rekening mogen brengen aan [eisers c.s.].

3.3.

[gedaagden c.s.] en Nunes voeren verweer.

3.4.

Op de inhoud van de wederzijdse standpunten zal, voor zover voor de beoordeling van belang, in het hiernavolgende worden ingegaan.

4 De beoordeling

Gebruik van woonruimte naar zijn aard slechts van korte duur (artikel 7:232 lid 2 BW)

4.1.

[eisers c.s.] baseert zijn vordering ter zake terugbetaling van behandelingskosten op artikel 7:264 BW. Dit artikel maakt deel uit van de dwingendrechtelijke regels voor de huur van woonruimte, neergelegd in afdeling 5 van Boek 7 BW.

[gedaagden c.s.] en Nunes hebben als verweer aangevoerd dat [eisers c.s.] geen beroep toekomt op die wettelijke huurbescherming, omdat sprake is van gebruik van woonruimte naar zijn aard van korte duur (artikel 7:232 lid 2 BW), in welk geval de huurbeschermingsbepalingen van afdeling 5 van Boek 7 BW niet van toepassing zijn.

Allereerst dient daarom te worden beoordeeld of in dit geval sprake is van gebruik van woonruimte naar zijn aard slechts van korte duur. Als dit het geval is – [eisers c.s.] heeft dit bewist – dan kan het beroep van [eisers c.s.] op artikel 7:264 BW reeds om die reden niet slagen.

4.2.

Vooropgesteld wordt dat bij een huurovereenkomst die ziet op gebruik van woonruimte dat naar zijn aard van korte duur is, alle huurbescherming die de huurder van woonruimte op grond van de wet toekomt is uitgesloten. Dat van een dergelijke uitzondering sprake is, mag daarom niet licht worden aangenomen. De bedoeling van partijen, al dan niet uitdrukkelijk schriftelijk vastgelegd, speelt daarbij weliswaar een rol, maar is op zich onvoldoende om te oordelen dat sprake is van gebruik naar zijn aard van korte duur. Het gaat immers om dwingend recht, bedoeld om de huurder van woonruimte te beschermen. Indien hetgeen partijen overeenkomen in strijd is met een dwingende wetsbepaling die strekt ter bescherming van één van partijen, zoals bij huurbescherming het geval is, leidt dit tot vernietigbaarheid van de betreffende bepaling in de overeenkomst (artikel 3:40 lid 2 BW). De huurder kan op die vernietigbaarheid een beroep doen en de verhuurder kan de huurder in dat geval niet tegenwerpen dat hij met de betreffende bepaling in de huurovereenkomst heeft ingestemd. Als dit anders was zou aan het dwingendrechtelijk karakter van de betreffende wetsbepalingen immers geen betekenis meer toekomen.

Dit betekent dat het feit op zich dat in het onderhavige huurcontract uit den treure en in verschillende bewoordingen wordt herhaald dat [eisers c.s.] op geen enkele manier aanspraak kan maken op huurbescherming, op zich onvoldoende is om te oordelen dat de onderhavige huurovereenkomst kwalificeert als “gebruik van woonruimte naar zijn aard van slechts korte duur”.

4.3.

De kantonrechter overweegt voorts dat het gebruik in dit geval niet naar zijn aard beperkt is, zoals bijvoorbeeld bij het gebruik van een vakantiehuisje of een hotelkamer. Ook is de beschikbaarheid van de woonruimte niet naar zijn aard beperkt, zoals bijvoorbeeld het geval is als een woning op afzienbare termijn wordt gesloopt. Het feit dat een woning op termijn wordt verkocht betekent niet dat de beschikbaarheid beperkt is: koop breekt immers geen huur. De nieuwe eigenaar wordt van rechtswege opvolgend verhuurder en de verkoop maakt dus geen einde aan een lopende huurovereenkomst. Zelfs indien de hypotheekhouder overgaat tot de executoriale verkoop van een woning die in strijd met het huurbeding in de hypotheekakte door de eigenaar is verhuurd – van een dergelijk huurbeding in de hypotheekakte is in dit geval kennelijk ook sprake, gelet op hetgeen daaromtrent in de huurovereenkomst onder 1.2 is opgenomen – wordt de huurder van woonruimte beschermd, zowel jegens de hypotheekhouder als jegens de koper van het pand (artikel 3:264 BW).

4.4.

Voorts overweegt de kantonrechter dat de wetgever in de Leegstandswet heeft voorzien in de mogelijkheid voor de eigenaar van een leegstaande, voor de verkoop bestemde woning om deze tijdelijk te verhuren, zonder dat de dwingendrechtelijke bepalingen omtrent (onder andere) het eindigen van de huur van woonruimte op de huurovereenkomst van toepassing zijn (de artikelen 7:271 BW tot en met 7:278 BW). B&W toetsen of inderdaad sprake is van een van de situaties als bedoeld in de Leegstandswet, die volgens de wetgever rechtvaardigen dat de betreffende dwingendrechtelijke huurbeschermingsbepalingen buiten toepassing blijven. Indien de eigenaar voldoet aan de wettelijke vereisten verlenen B&W hem een vergunning voor de tijdelijke verhuur, aanvankelijk gedurende een periode van twee jaar, met de mogelijkheid van verlenging tot maximaal vijf jaar. Na wetswijziging per 1 juli 2013 wordt de vergunning verleend voor een periode van vijf jaar, zonder mogelijkheid van verlenging (artikel 15 lid 5a Leegstandwet). Recentelijk is de Leegstandswet gewijzigd juist met het oog op gevallen als de onderhavige, waarin de eigenaar een nieuwe woning heeft betrokken terwijl de oude woning nog niet is verkocht. De mogelijkheden voor tijdelijke verhuur bij leegstand zijn verruimd (TK 2012-2013, 33 436, nr. 3).

Gelet op deze door de wetgever in de Leegstandswet geboden mogelijkheden, die recentelijk nog zijn verruimd, bestaat des te minder aanleiding om onder de uitzondering als bedoeld in artikel 7:232 lid 2 BW, die naar de bedoeling van de wetgever restrictief dient te worden uitgelegd, ook te begrijpen de huur van een woning die te koop staat.

Artikel 7:264 BW – het bedingen van een niet redelijk voordeel

4.5.

Dit alles leidt ertoe dat de onderhavige huur van woonruimte niet kan worden aangemerkt als huur die betreft een gebruik van woonruimte dat naar zijn aard slechts van korte duur is, als bedoeld in artikel 7:232 lid 2 BW. De huurbeschermingsbepalingen van afdeling 5 van Boek 7 BW, waaronder ook artikel 7:264 BW, zijn op de huurovereenkomst van toepassing. De bedingen in de onderhavige huurovereenkomst die een beroep op die bepalingen uitsluiten of daarmee anderszins in strijd zijn, zijn vernietigbaar.

4.6.

[eisers c.s.] stelt dat [gedaagden c.s.] een niet redelijk voordeel heeft bedongen bij het sluiten van de huurovereenkomst, door te bedingen dat [eisers c.s.] aan hem € 975,-- dient te betalen ter zake behandelingskosten. Dit bedrag heeft [eisers c.s.] overgemaakt op de bankrekening van Nunes. [eisers c.s.] beroept zich op de vernietigbaarheid van dit beding in de huurovereenkomst. Hij vordert op grond van onverschuldigde betaling veroordeling van Nunes en [gedaagden c.s.] om dit bedrag aan hem terug te betalen.

4.7.

Nunes voert als verweer aan dat [eisers c.s.] de behandelingskosten verschuldigd is aan [gedaagden c.s.] en niet aan Nunes. Nunes heeft de betaling slechts voor [gedaagden c.s.] in ontvangst genomen. Indien ervan uit moet worden gegaan dat het bedrag onverschuldigd is betaald, dan kan [eisers c.s.] daarom alleen [gedaagden c.s.] op terugbetaling daarvan aanspreken.

4.8.

Dit verweer van Nunes slaagt. Blijkens de tekst van de huurovereenkomst (artikel 4.5) is [eisers c.s.] de behandelingskosten verschuldigd aan [gedaagden c.s.] Dat [eisers c.s.] gehoor heeft gegeven aan het verzoek van [gedaagden c.s.] om het bedrag over te maken op de bankrekening van Nunes betekent uiteraard nog niet dat hij daardoor de behandelingskosten aan Nunes verschuldigd wordt. Nunes heeft geen loon aan [eisers c.s.] in rekening gebracht, zodat het beroep van [eisers c.s.] op artikel 7:417 lid 4 BW jo. 7:427 BW evenmin slaagt. Dit deel van de vordering is ten aanzien van Nunes niet toewijsbaar.

4.9.

De behandelingskosten van € 975,-- zien volgens [gedaagden c.s.] op een gedeelte van de kosten van Nunes, die de huurovereenkomst in opdracht van [gedaagden c.s.] heeft opgesteld. Het betreft een juridisch ingewikkelde huurovereenkomst, waarvan beide partijen voordeel hebben. [gedaagden c.s.] heeft als voorwaarde voor het sluiten van de huurovereenkomst gesteld dat [eisers c.s.] een deel van de behandelingskosten voor zijn rekening zou nemen. In verband daarmee heeft [gedaagden c.s.] 50% korting op de eerste huurtermijn verleend. Er is volgens [gedaagden c.s.] daarom geen sprake van een onredelijk voordeel.

4.10.

De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 6 april 2012 (LJN: BV1767) omtrent de inhoud en reikwijdte van “een niet redelijk voordeel” in de zin van artikel 7:264 lid 1 BW als volgt overwogen.

“Hoewel partijen bij het aangaan van een huurovereenkomst in beginsel vrij zijn om een voordeel voor zichzelf te bedingen zonder dat daar een prestatie tegenover staat, stelt art. 7:264 lid 1 BW grenzen aan die vrijheid om de partijen tegen misstanden bij het aangaan van de huurovereenkomst te beschermen (Kamerstukken II 1976-1977, 14 175, nr. 3, blz. 31). Daarbij moet met name gedacht worden aan de situatie waarin bij het aangaan van de huurovereenkomst de ene partij – veelal de aspirant huurder – ten opzichte van de andere partij niet in een voldoende gelijkwaardige positie verkeert om te voorkomen dat een dergelijk door die wederpartij voorgesteld beding in de huurovereenkomst wordt opgenomen. Met het oog op de effectiviteit van de bescherming die art. 7:264 lid 1 tegen dergelijke situaties biedt, moet als uitgangspunt worden genomen dat van ‘een niet redelijk voordeel’ sprake is indien tegenover het bedongen voordeel geen of een verwaarloosbare tegenprestatie staat” (rechtsoverweging 3.5 van het arrest).

4.11.

[gedaagden c.s.] heeft de betaling door [eisers c.s.] van € 975,-- aan behandelingskosten als voorwaarde gesteld voor het sluiten van de huurovereenkomst. Dit betreft de kosten voor het opstellen van het huurcontract. [gedaagden c.s.] heeft Nunes opdracht gegeven om een huurcontract op te stellen. Hij is aan Nunes daarom loon verschuldigd voor de verrichte werkzaamheden. Volgens [gedaagden c.s.] echter is het niet onredelijk dat [eisers c.s.] een deel van die kosten op zich neemt, omdat het geen standaard huurovereenkomst is en [eisers c.s.] er daarom ook belang bij heeft dat een en ander zorgvuldig schriftelijk wordt vastgelegd.

Dit standpunt wordt verworpen. Het huurcontract is niet standaard enkel en alleen vanwege het feit dat daarin, uitsluitend in het belang van [gedaagden c.s.] en weliswaar tevergeefs, is getracht alle wettelijke huurbescherming ten aanzien van [eisers c.s.] uit te sluiten. Niet valt in te zien waarom het redelijk is dat [eisers c.s.] (een deel van) de kosten van die werkzaamheden op zich neemt. Mede in aanmerking wordt genomen dat het om een aanzienlijk bedrag gaat, namelijk ter hoogte van één maand huur. Het feit dat [gedaagden c.s.] 50% korting op de eerste huurtermijn heeft verleend, maakt het bedongen voordeel nog niet redelijk.

4.12.

Geconcludeerd wordt dat het beroep van [eisers c.s.] op de vernietigbaarheid van het beding in de huurovereenkomst dat hem verplicht € 975,-- aan behandelingskosten te betalen, slaagt. Op grond van onverschuldigde betaling dient [gedaagden c.s.] aan [eisers c.s.]

€ 975,-- terug te betalen. Bij brief van zijn gemachtigde van 20 juli 2012 heeft [eisers c.s.] aanspraak gemaakt op terugbetaling van dit bedrag en heeft hij [gedaagden c.s.] tot en met 27 juli 2012 de gelegenheid gegeven om tot betaling over te gaan. [gedaagden c.s.] is op 28 juli 2012 in verzuim geraakt. De gevorderde wettelijke rente over € 975,-- is daarom toewijsbaar vanaf 28 juli 2012.

De waarborgsom

4.13.

[eisers c.s.] meent dat hij recht heeft op terugbetaling van de volledige waarborgsom, nu de huurovereenkomst is geëindigd en [gedaagden c.s.] op 30 december 2011 akkoord is gegaan met de oplevering van het gehuurde. Als productie 4 bij dagvaarding heeft hij een document overgelegd waarop de meterstanden zijn vermeld en daaronder de opmerking “Akkoord”, met daarnaast de handtekening van [gedaagde sub 1]. Boven de opgave van de meterstanden is te lezen: “huis [adres] 30-12-2011 opgeleverd”.

4.14.

[gedaagden c.s.] betwist dat er op 30 december 2011 een oplevering heeft plaatsgevonden. Hij stelt dat hij die dag alleen de meterstanden heeft opgenomen en de sleutel in ontvangst heeft genomen. Het was volgens hem te donker om de rest van de woning te bekijken. Dat heeft hij op een later moment, begin januari, gedaan. Daarbij ontdekte hij een groot aantal gebreken. Zijn schade bedraagt circa € 2.000,--. [eisers c.s.] heeft daarom geen recht op teruggave van de waarborgsom, aldus [gedaagden c.s.]

4.15.

Onder oplevering moet worden verstaan het door de huurder bij het einde van de huur weer ter beschikking stellen van het gehuurde aan de verhuurder. Vast staat dat [eisers c.s.] op 30 december 2011 de sleutel aan [gedaagden c.s.] heeft overhandigd in het gehuurde en dat [gedaagden c.s.] daarbij tevens de meterstanden heeft opgenomen. Het document dat [eisers c.s.] als productie 4 bij dagvaarding heeft overgelegd, waarop die meterstanden zijn genoteerd, heeft [gedaagden c.s.] – naar onbetwist is gebleven – voor akkoord ondertekend. Al deze feiten en omstandigheden duiden op een oplevering van het gehuurde.

4.16.

Voorts overweegt de kantonrechter dat een eindinspectie van het gehuurde in beginsel behoort plaats te vinden in aanwezigheid van huurder en verhuurder, zodat voor beide partijen duidelijk is wat de toestand van het gehuurde is op het moment van de oplevering en wat zij elkaar over en weer nog zijn verschuldigd bij het einde van de huur.

[gedaagden c.s.] heeft er kennelijk voor gekozen om de woning niet te inspecteren op 30 december 2011, de dag dat hij de sleutel in ontvangst heeft genomen, maar op een later moment, buiten aanwezigheid van [eisers c.s.]. Die gang van zaken is zeer ongebruikelijk. Nu niet is gesteld of gebleken dat [gedaagden c.s.] met [eisers c.s.] op 30 december 2011 heeft afgesproken dat de eindinspectie op een later moment nog zal plaatsvinden, heeft [eisers c.s.], gelet op het doel van een eindinspectie en de wijze waarop deze gebruikelijk plaatsvindt, in beginsel gerechtvaardigd vertrouwd dat hij de woning op 30 december 2011 naar behoren had opgeleverd. Daarover kan anders worden geoordeeld in het geval dat [eisers c.s.] op 30 december 2011 wist dat er ernstige gebreken aan het gehuurde waren die voor zijn rekening komen en waarvan [gedaagden c.s.], naar [eisers c.s.] ook bekend was, op dat moment (nog) niet op de hoogte was. Daarvan is in dit geval naar het oordeel van de kantonrechter echter geen sprake. Op de diverse door [gedaagden c.s.] gestelde gebreken zal in het hiernavolgende nader worden ingegaan.

4.17.

De maandelijkse huurprijs bestaat blijkens de tekst van het huurcontract uit een bedrag van € 850,-- voor de onroerende zaken en een bedrag van € 125,-- voor de roerende zaken. Uit het huurcontract blijkt ook dat de woning gestoffeerd, gedeeltelijk gemeubileerd en voorzien van losstaande keukenapparatuur is verhuurd. Onder die omstandigheden ligt het op de weg van [gedaagden c.s.] om een kapotte vaatwasser te vervangen door een nieuw exemplaar. [eisers c.s.] betaalt voor het gebruik daarvan immers huur.

De overige door [gedaagden c.s.] gestelde en door [eisers c.s.] betwiste gebreken zijn van geheel andere aard: kapotte verlichting, een stalen rail in de slaapkamer die niet is verwijderd, een ontbrekende ovenschaal in de keuken, een niet bijgevulde verwarmingsketel, lege batterijen van de afstandsbediening, kattenpis in de hoek van het laminaat in de slaapkamer, het ontbreken van een aantal sleutels en stofraggen in alle hoeken van de kamers. Mogelijk afgezien van het vervuilde laminaat zijn dit “gebreken” aan het gehuurde die het niet terugbetalen van de waarborgsom niet rechtvaardigen, nog afgezien van het feit dat [gedaagden c.s.] volgens vaste jurisprudentie, wil hij aanspraak maken op volledige vergoeding van zijn schade, [eisers c.s.] eerst in de gelegenheid had moeten stellen de gebreken zelf te herstellen. [gedaagden c.s.] heeft de door hem gestelde en door [eisers c.s.] betwiste schade van € 2.000,-- overigens in het geheel niet gespecificeerd of onderbouwd, zodat zijn beroep op verrekening daarvan met de waarborgsom ook om die reden niet kan slagen.

4.18.

Omdat [eisers c.s.] op 30 december 2011 gerechtvaardigd heeft vertrouwd dat hij het gehuurde correct had opgeleverd, dient [gedaagden c.s.] de volledige waarborgsom aan hem te retourneren. De vordering tot betaling van € 1.950,-- is ten aanzien van [gedaagden c.s.] toewijsbaar. De wettelijke rente zal worden toegewezen vanaf 31 december 2011, de dag dat de huurovereenkomst is geëindigd en [gedaagden c.s.] de waarborgsom op grond van de huurovereenkomst had moeten terugbetalen.

De depotovereenkomst

4.19.

[eisers c.s.] heeft Nunes aangesproken op betaling van € 1.950,-- ter zake schadevergoeding. Hij legt daaraan ten grondslag een tussen partijen gesloten depotovereenkomst. Overeengekomen is dat [eisers c.s.] de laatste twee huurtermijnen zal overmaken op de bankrekening van Nunes en dat Nunes die termijnen pas aan [gedaagden c.s.] zal doorbetalen als [gedaagden c.s.] de waarborgsom heeft terug ontvangen. De reden voor die depotovereenkomst was volgens [eisers c.s.] dat hij vreesde de waarborgsom niet terug te krijgen van [gedaagden c.s.], wegens eerdere slechte ervaringen op dit gebied.

Nunes is volgens [eisers c.s.] echter toerekenbaar tekort geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit die depotovereenkomst door de twee huurtermijnen aan [gedaagden c.s.] uit te betalen, zonder dat [eisers c.s.] daarvan op de hoogte was en zonder dat hij de waarborgsom al had terug ontvangen. Als gevolg van die tekortkoming lijdt hij schade ter hoogte van

€ 1.950,--, aldus [eisers c.s.].

4.20.

Nunes heeft het bestaan van een depotovereenkomst op zich onvoldoende weersproken. Onder de punten 14 en 15 van haar conclusie van antwoord erkent Nunes dat de laatste twee huurtermijnen in overleg met alle partijen door [eisers c.s.] zouden worden overgemaakt op de bankrekening van Nunes en dat [gedaagden c.s.] begin januari 2012 aan Nunes heeft meegedeeld dat [eisers c.s.] het gehuurde niet in behoorlijke staat had opgeleverd en geen recht heeft op terugbetaling van de waarborgsom. Daarop heeft Nunes de twee huurtermijnen op verzoek van [gedaagden c.s.] aan hem uitbetaald.

4.21.

Wat daarvan ook zij, de door [eisers c.s.] gestelde tekortkoming van Nunes in de uitvoering van de depotovereenkomst kan niet leiden tot toewijzing van het door [eisers c.s.] gevorderde. [eisers c.s.] lijdt door die tekortkoming immers geen schade ter hoogte van de waarborgsom. [eisers c.s.] is de huurtermijnen over de laatste twee maanden, dat is een bedrag gelijk aan de waarborgsom, aan [gedaagden c.s.] verschuldigd. Het feit dat Nunes die huurtermijnen uit het depot, naar [eisers c.s.] stelt te vroeg, aan [gedaagden c.s.] heeft uitbetaald, betekent daarnaast niet dat [eisers c.s.] zijn aanspraak op terugbetaling van de waarborgsom door [gedaagden c.s.] verliest. Ook dit deel van de vordering jegens Nunes wordt daarom afgewezen.

Buitengerechtelijke incassokosten

4.22.

[eisers c.s.] heeft een bedrag van € 535,50 aan buitengerechtelijke incassokosten gevorderd. Voor de verschuldigdheid van buitengerechtelijke incassokosten dient te worden gesteld en onderbouwd op grond waarvan deze verschuldigd zijn en voorts dat genoemde kosten daadwerkelijk zijn gemaakt.

Daarbij hanteert de kantonrechter conform het rapport Voorwerk II het uitgangspunt dat het moet gaan om verrichtingen die meer omvatten dan een enkele (eventueel herhaalde) aanmaning, het enkel doen van een schikkingsvoorstel, het inwinnen van eenvoudige inlichtingen of het op gebruikelijke wijze samenstellen van het dossier.

[eisers c.s.] heeft ten aanzien van voormelde criteria voldoende gesteld en onderbouwd om tot toewijzing van het gevorderde te kunnen overgaan. De hoogte van het gevorderde bedrag is in overeenstemming met de staffel kantonrechters als bedoeld in het rapport Voorwerk II en daarmee - zijnde conform de tarieven volgens welke zodanige kosten gewoonlijk aan opdrachtgevers in rekening worden gebracht - redelijk. De kantonrechter ziet derhalve geen reden tot matiging en wijst het gevorderde bedrag jegens [gedaagden c.s.] toe.

De hoofdsom wordt jegens Nunes afgewezen. De gevorderde buitengerechtelijke incassokosten zijn daarom jegens Nunes niet toewijsbaar.

4.23.

In totaal zal jegens [gedaagden c.s.] een bedrag van € 3.460,50 worden toegewezen (€ 975,-- behandelingskosten + 1.950,-- waarborgsom + € 535,50 buitengerechtelijke incassokosten).

Proceskosten

4.24.

In de procedure tussen [eisers c.s.] en Nunes is [eisers c.s.] in het ongelijk gesteld. [eisers c.s.] wordt daarom veroordeeld in de proceskosten aan de zijde van Nunes, tot de datum van dit vonnis begroot op € 350,00 salaris gemachtigde (2 punten x het tarief van € 175,00).

4.25.

In de procedure tussen [eisers c.s.] en [gedaagden c.s.] is [gedaagden c.s.] in het ongelijk gesteld. [gedaagden c.s.] wordt daarom veroordeeld in de proceskosten aan de zijde van [eisers c.s.]. De informatiekosten van € 14,00 vermeerderd met BTW worden beperkt, nu de vordering op dit punt niet in overeenstemming is met de landelijk gehanteerde tarieven (vgl. de aanbeveling “Vergoeding kosten uittreksel GBA en KVK” op www.rechtspraak.nl).

De proceskosten aan de zijde van [eisers c.s.] worden aldus tot de datum van dit vonnis begroot op in totaal € 651,52, te weten:

  • -

    € 207,00 vastrecht;

  • -

    € 3,88 informatiekosten inclusief BTW (2x € 1,94)

  • -

    € 90,64 explootkosten inclusief BTW

  • -

    € 350,00 salaris gemachtigde (2 punten x het tarief van € 175,00).

De gevorderde nakosten zijn toewijsbaar als hierna te melden.

5 De beslissing

De kantonrechter:

Ten aanzien van Nunes

wijst de vordering af;

veroordeelt [eisers c.s.] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van Nunes, tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 350,00 aan salaris gemachtigde;

Ten aanzien van [gedaagden c.s.]

veroordeelt [gedaagden c.s.] om aan [eisers c.s.] tegen bewijs van kwijting te betalen € 3.460,50 te vermeerderen met de wettelijke rente over € 975,00 vanaf 28 juli 2012 en over € 1.950,00 vanaf 31 december 2011 tot de voldoening;

veroordeelt [gedaagden c.s.] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [eisers c.s.], tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 651,52, waarin begrepen € 350,00 aan salaris gemachtigde;

veroordeelt [gedaagden c.s.], onder de voorwaarde dat hij niet binnen 14 dagen na aanschrijving door [eisers c.s.] volledig aan dit vonnis voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op:

- € 100,-- aan salaris gemachtigde;

- te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis;

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.J.M. de Laat, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 4 september 2013.