Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBMNE:2013:3669

Instantie
Rechtbank Midden-Nederland
Datum uitspraak
02-10-2013
Datum publicatie
07-10-2013
Zaaknummer
C-16-339208 - HL ZA 13-62
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Eerste aanleg - enkelvoudig
Inhoudsindicatie

Het schriftelijkheidsvereiste ten aanzien van de koop van een woning betekent dat de aanvaarding in de vorm van de door kopers ondertekende overeenkomst de verkoper in die schriftelijke vorm moet hebben bereikt alvorens de koopovereenkomst perfect is.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Afdeling Civiel recht

handelskamer

locatie Lelystad

zaaknummer / rolnummer: C/16/339208 / HL ZA 13-62

Vonnis van 2 oktober 2013

in de zaak van

[eiser] ,

wonende te[woonplaats],

eiser in conventie,

verweerder in reconventie,

advocaat mr. R.J.M. Sintnicolaas te Oosterhout,

tegen

1 [gedaagde sub 1],

wonende te[woonplaats],

2. [gedaagde sub 2],

wonende te [woonplaats],

gedaagden in conventie,

eisers in reconventie,

advocaat mr. F.T. Zoutberg te Amsterdam.

Partijen zullen hierna[eiser] en[gedaagden] c.s. genoemd worden.

1 De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

  • -

    het tussenvonnis van 1 mei 2013

  • -

    de conclusie van antwoord in (voorwaardelijke) reconventie

  • -

    het proces-verbaal van comparitie van 19 augustus 2013.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2 De feiten

2.1.

[eiser] als verkoper en[gedaagden] c.s. als kopers hebben mondeling overeenstemming bereikt over de verkoop van de woning aan de [gedaagden] te [woonplaats].

2.2.

[eiser] werd bijgestaan door een verkopend makelaar.[gedaagden] c.s. werden bijgestaan door hun makelaar, mevrouw drs. [A] (hierna: [A]).

2.3.

Op 22 februari 2012 heeft [A] per e-mail aan [eiser] bericht dat[gedaagden] c.s. de schriftelijke overeenkomst hebben ondertekend. Deze schriftelijke overeenkomst is nooit ondertekend door[eiser].

2.4.

Op 25 februari 2012 heeft [eiser] een nieuwe schriftelijke overeenkomst ondertekend.[gedaagden] c.s. hebben dit exemplaar in ontvangst genomen in de woning van [eiser] en zonder te tekenen meegenomen.

2.5.

Op enig moment hebben [gedaagden] c.s. de door[eiser] getekende schriftelijke overeenkomst ondertekend. Zij hebben deze vervolgens overhandigd aan[A].

2.6.

Op 12 maart 2012 heeft [A] een email aan de makelaar van[eiser] gezonden met voor zover van belang de volgende inhoud:

“Na uitgebreid overleg met de heren[gedaagden], hebben zij besloten eerst de financiering volledig te gaan regelen alvorens de koopakte te tekenen en te retourneren. O.a. de besproken datum ontbinding financiering en stellen bankgarantie blijken op te korte termijn afgesproken.

Inmiddels is gebleken dat het aanvragen van de financiering voor deze zelfstandige (veel) meer tijd vraagt dan verwacht.”

2.7.

Op 15 maart 2012 heeft[eiser] per email het volgende verzoek aan[A] gedaan:

“Daarom verzoek ik u hierbij de drie door mij ondertekende koopovereenkomsten met ontvangstbevestiging te retourneren.”

2.8.

Op 19 maart 2012 ontving[eiser] twee koopovereenkomsten waarop de handtekeningen van [eiser] en van [gedaagden] c.s. op alle pagina’s volledig waren doorgekrast.

3 Het geschil

in conventie

3.1.

[eiser] vordert  samengevat - veroordeling van [gedaagden] c.s. tot betaling van € 23.500,00 vermeerderd met rente en kosten.

3.2.

[gedaagden] c.s. voeren verweer.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

in voorwaardelijke reconventie

3.4.

[gedaagden] c.s. vorderen voorwaardelijk  samengevat – de koopovereenkomst te vernietigen, vermeerderd met kosten.

3.5.

[eiser] voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4 De beoordeling

in conventie

4.1.

[eiser] stelt zich op het standpunt dat tussen partijen een perfecte overeenkomst tot stand is gekomen. [gedaagden] c.s. hebben de door[eiser] getekende overeenkomst op 5 maart 2012 ondertekend. Er is daarmee voldaan aan het schriftelijkheidsvereiste. Op 12 maart 2012 heeft de heer [gedaagde sub 1] aan [eiser] medegedeeld dat de overeenkomst was ondertekend, zodat daarmee de aanvaarding door [gedaagden] c.s.[eiser] heeft bereikt. De wettelijke bedenktijd van drie dagen is op 5 maart 2012 ingegaan en [gedaagden] c.s. hebben daar geen gebruik van gemaakt.

[gedaagden] c.s. zijn de koopovereenkomst niet nagekomen en op grond van de bepalingen in de overeenkomst zijn zij de boete van € 23.500,00 verschuldigd.

4.2.

[gedaagden] c.s. verweren zich en stellen dat er tussen partijen geen gave koopovereenkomst tot stand is gekomen. [gedaagden] c.s. hadden de koopovereenkomst weliswaar ondertekend, maar vervolgens deze ondertekende versie ter beoordeling aan [A] gegeven, omdat zij de Nederlandse taal onvoldoende beheersen om deze zelf te beoordelen. [eiser] heeft de door[gedaagden] c.s. ondertekende koopovereenkomst nooit ontvangen, hetgeen betekent dat Kramer geen schriftelijke aanvaarding van[gedaagden] c.s. heeft ontvangen. Bovendien heeft [eiser]niet ingevolge art. 7:2 BW een door partijen ondertekende overeenkomst aan[gedaagden] c.s. ter hand gesteld.[gedaagden]c.s. konden op 12 maart 2013 de koopovereenkomst ontbinden, hetgeen zij middels het emailbericht van [A] hebben gedaan.

4.3.

De rechtbank overweegt dat ingevolge art. 7:2 lid 1 BW de koop van een woning door een consument-koper schriftelijk wordt aangegaan. Uit de parlementaire geschiedenis volgt dat het daarbij moet gaan om één akte, niet om twee op elkaar aansluitende akten of om een briefwisseling.

Een overeenkomst komt tot stand door aanbod en aanvaarding daarvan (art. 6:217 lid 1 BW). Een rechtshandeling vereist een op rechtsgevolg gerichte wil die zich door een verklaring heeft geopenbaard (art. 3:33 BW). Een interne wil komt geen gewicht toe. In de regel zijn aan de verklaring geen vormvereisten verbonden, tenzij anders is bepaald. Een tot een bepaalde persoon gerichte verklaring moet, om haar werking te hebben, die persoon hebben bereikt (art. 3:37 lid 1 en 3 BW).

In dit geval was er een vormvoorschrift verbonden aan de overeenkomst. De aanvaarding door [gedaagden] c.s. had [eiser] in de vorm van de ondertekende schriftelijke overeenkomst moeten bereiken, hetgeen niet is gebeurd. Mede gezien het feit dat [A] namens[gedaagden] c.s. op 12 maart 2013 uitdrukkelijk heeft laten weten aan [eiser] dat[gedaagden] c.s. afzien van de koopovereenkomst heeft [eiser] de overeenkomst met doorgekraste handtekeningen die hij op 19 maart 2013 ontving niet kunnen opvatten als een schriftelijke aanvaarding van het aanbod door [gedaagden] c.s. Daarbij is niet relevant of de handtekeningen door[gedaagden] c.s. of door [A] zijn doorgekrast.

Er is mitsdien geen schriftelijke overeenkomst tussen partijen tot stand gekomen, zodat de koopovereenkomst nietig is (krachtens art. 3:39 BW).

Waar[eiser] stelt dat de wettelijke bedenktijd van drie dagen is gaan lopen op 5 maart 2012, gaat hij eraan voorbij dat ingevolge art. 7:2 lid 2 BW de tussen partijen opgemaakte akte of een afschrift daarvan aan de koper moet worden overhandigd. In casu was nog geen sprake van een perfecte schriftelijke overeenkomst, zodat deze ook nog niet aan de koper overhandigd kon worden. De juiste volgorde van handelingen is vooral zo belangrijk, omdat het moment van overhandigen de bedenktermijn afbakent.

Nu de koopovereenkomst nietig is, kan er geen sprake zijn van enige tekortkoming van [gedaagden] c.s. en zal de vordering van [eiser] worden afgewezen.

4.4.

[eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagden] c.s. worden begroot op:

- griffierecht € 842,00

- salaris advocaat 1.158,00 (2,0 punten × tarief € 579,00)

Totaal €  2.000,00

in voorwaardelijke reconventie

4.5.

[gedaagden] c.s. vorderen voor het geval de rechtbank zou oordelen dat (1) tussen partijen een gave koopovereenkomst tot stand is gekomen, (2) [eiser] de koopovereenkomst aan[gedaagden] c.s. ter hand heeft gesteld en (3) [gedaagden] c.s. de koopovereekomst niet binnen de bedenktermijn hebben ontbonden, dat de koopovereenkomst wegens misbruik van omstandigheden wordt vernietigd.

Nu de voorwaarden gezien hetgeen in conventie is overwogen niet zijn vervuld, behoeft op de vordering in reconventie geen beslissing te worden gegeven.

5 De beslissing

De rechtbank

in conventie

5.1.

wijst de vorderingen af,

5.2.

veroordeelt[eiser] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagden] c.s. tot op heden begroot op € 2.000,00,

in reconventie

5.3.

verstaat dat de vordering geen behandeling behoeft.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.P. de Jong-de Goede en in het openbaar uitgesproken op 2 oktober 2013.