Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBMNE:2013:3455

Instantie
Rechtbank Midden-Nederland
Datum uitspraak
30-05-2013
Datum publicatie
26-08-2013
Zaaknummer
C-16-342880 - KL ZA 13-174
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Kort geding
Inhoudsindicatie

Vordering tot ontruiming ivm aanwezigheid hennepkwekerij afgewezen vanwege de specifieke omstandigheden van dit geval.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Afdeling Civiel recht

handelskamer

locatie Lelystad

zaaknummer / rolnummer: C/16/342880 / KL ZA 13-174

Vonnis in kort geding van 30 mei 2013

in de zaak van

de stichting

STICHTING YMERE,

gevestigd te Amsterdam,

eiseres in conventie,

verweerster in reconventie,

advocaat mr. T. Mulder te Almere,

tegen

[gedaagde] ,

wonende te [woonplaats],

gedaagde in conventie,

eiseres in reconventie,

advocaat mr. R. Grijpstra te Almere.

Partijen zullen hierna Ymere en[gedaagde] genoemd worden.

1 De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

  • -

    de dagvaarding met daarbij 17 producties

  • -

    de brief van 14 mei 2013 van de zijde van Ymere met daarbij productie 4A

  • -

    de brief van 14 mei 2013 van de zijde van[gedaagde] met daarbij de in de bodemzaak op 6 mei 2013 betekende dagvaarding met negen producties, producties 10 en 11 en de conclusie van eis in reconventie

  • -

    de mondelinge behandeling op 16 mei 2013

  • -

    de pleitnota van Ymere

  • -

    de pleitnota van[gedaagde].

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2 De feiten

2.1.

Ymere heeft, met ingang van 6 januari 2005, de woning aan de [adres 1] te Almere (hierna de woning) verhuurd aan[gedaagde]. Gedurende geruime periode voorafgaand aan de totstandkoming van deze huurovereenkomst heeft[gedaagde] ook woonruimte gehuurd van Ymere.

2.2.

[gedaagde] bewoont de woning samen met haar minderjarige dochter.

2.3.

Op 16 oktober 2012 heeft de politie, na een door Ymere aan de politie doorgeleide melding van een schilder over de aanwezigheid van hennepplanten in de achtertuin van de woning, de woning bezocht.

2.4.

In de achtertuin van de woning heeft de politie vier of vijf hennepplanten aangetroffen. Op de zolder van de woning heeft de politie verder nog een droogrek aangetroffen waaraan takken van hennepplanten hingen te drogen.

2.5.

Voor het overige zijn er geen zaken aangetroffen die verband houden met de aanwezigheid van een hennepkwekerij, is er geen schade geconstateerd die gerelateerd moet worden aan een hennepkwekerij en is er geen gevaarlijke situatie aangetroffen ten aanzien van stroomvoorziening.

2.6.

Tijdens het politiebezoek was ook een medewerker van de energieleverancier aanwezig om de meterkast te controleren. Deze medewerker heeft geen onregelmatigheden aan de meterkast geconstateerd.

2.7.

Bij brief van 20 november 2012 heeft Ymere het volgende aan[gedaagde] geschreven:

“Ik wil graag op korte termijn een gesprek met u hebben over de woning aan de [adres 1] daarom nodig ik u uit op 29 november om 10.00 uur bij ons op kantoor aan de Rentmeesterstraat 32 te ALMERE. Ik verzoek u dringend op tijd aanwezig te zijn.

Ik verzoek u om er rekening mee te houden dat het gesprek een uur kan duren. Als het tijdstip niet schikt, wilt u mij dan bellen om de afspraak te verzetten?

Als u nog vragen heeft, kunt u mij natuurlijk bellen. Ik ben in de regel telefonisch bereikbaar op werkdagen (…).”

2.8.

Op 29 november 2012 heeft het gesprek tussen partijen plaatsgevonden. Bij het gesprek waren twee medewerkers van Ymere aanwezig en[gedaagde]. Het gesprek is aangevangen met de vraag van een medewerker van Ymere of[gedaagde] wist waarvoor zij op gesprek moest komen. Daarop heeft[gedaagde] geantwoord: “in verband met de planten”, of woorden van gelijke strekking.

2.9.

Tijdens het gesprek hebben de medewerkers van Ymere aan[gedaagde] medegedeeld dat indien[gedaagde] niet mee zou werken aan beëindiging van de huurovereenkomst, een gerechtelijke procedure zou worden opgestart om de huurovereenkomst te beëindigen, dat de kosten van een procedure hoog zijn en dat deze kosten voor rekening van[gedaagde] zouden zijn.

2.10.

[gedaagde] heeft uiteindelijk tijdens het gesprek op 29 november 2012 een huuropzeggingsformulier ondertekend met als einddatum van de huurovereenkomst 28 februari 2013.

2.11.

Bij brief van 7 december 2012 heeft Ymere de opzegging van de huurovereenkomst door[gedaagde] bevestigd. Zij heeft in die brief onder meer geschreven:

“U heeft de huur van de woning [adres 1], [postcode] ALMERE opgezegd. De huurovereenkomst voor de woning loopt tot en met 28 februari 2013.”

Tevens zijn in deze brief data opgegeven voor de voorinspectie (8 januari 2013) en eindinspectie (28 februari 2013) van de woning.

2.12.

Bij brief van 18 januari 2013 heeft Ymere aan[gedaagde] medegedeeld dat de geplande voorinspectie op 8 januari 2013 geen doorgang heeft kunnen vinden, omdat[gedaagde] op dat moment niet aanwezig was in de woning.

2.13.

Bij brief van 15 januari 2013 heeft de advocaat van[gedaagde] onder meer het volgende geschreven aan Ymere:

“Niet alleen heeft cliënte het huuropzeggingsformulier onder de nodige druk van de medewerker ondertekend – immers op het formulier staat onder andere vermeld: ‘verplichte huuropzegging in verband met hennep’ – bovendien wist cliënte niet waarvoor zij tekende. Zij gaf tijdens het gesprek onder andere aan haar bril niet bij zich te hebben, de inhoud niet te kunnen lezen en in verband met een WAJONG-uitkering bij dit soort zaken begeleidende hulp (nodig) heeft; cliënte gaf daarbij aan geestelijk kwetsbaar te zijn en niet onder druk te kunnen handelen. Normaliter wordt zij bij dit soort belangrijke kwesties bijgestaan door persoonlijk begeleidster mevrouw [A] van Kwintes, een organisatie die verminderd weerbare mensen met raad en daad bijstaat.

Desondanks moest zij tekenen.

Namens cliënte trek ik de opzegging in.

Voor zover het vorenstaande niet mocht opgaan, is uw mogelijke beroep op de opzegging onaanvaardbaar, omdat u geen redelijk belang heeft zich te verzetten tegen de intrekking.

Voor zover intrekking van de opzegging niet mocht opgaan, was cliënte ten tijde van het ondertekenen van het opzeggingsformulier onder invloed van een geestelijke stoornis. Het is duidelijk dat cliënte niet wilde opzeggen; zij heeft de zorg voor haar jonge kind.

Uit de mij ten dienste staande dossierstukken volgt dat cliënte beperkingen heeft bij haar sociale redzaamheid, bij haar psychisch functioneren en psychisch welbevinden.

Dat volgt onder andere uit haar (rapportage bij de) Wajong-uitkeringsbeslissing van 12 november 2008. Cliënte is daarbij 80-100% arbeidsongeschikt verklaard, de hoogste graad van arbeidsongeschiktheid. (…) Sindsdien heeft geen verbetering plaatsgevonden.

Voorts beschikt cliënte voer een CIZ-indicatiebesluit d.d. 6 oktober 2009. Hieruit volgt dat er bij cliënte sprake is van een psychiatrische aandoening, zodat zij specialistische zorg krijgt op grond van de AWBZ. Op grond van deze omstandigheden heeft zij recht op individuele en groepsbegeleiding.

Ex artikel 3:34 lid 1 BW wordt een met de verklaring overeenstemmende wil geacht te ontbreken, indien de stoornis een redelijke waardering der bij de behandeling betrokken belangen belette, of indien de verklaring onder invloed van een stoornis is gedaan. De laatste volzin van lid 1 geeft een bewijsvermoeden: een verklaring wordt vermoed onder invloed van de stoornis te zijn gedaan, indien de rechtshandeling voor de geestelijk gestoorde nadelig was, tenzij het nadeel op het tijdstip van de rechtshandeling redelijkerwijze niet was te voorzien.

Bij dezen beroep ik mij namens cliënte op de vernietigbaarheid van de rechtshandeling. Ik verzoek u mij binnen drie weken na dagtekening aan te geven of u de ingeroepen nietigheid accepteert.

Bij dezen beroep ik mij, gelet op voornoemde omstandigheden, namens cliënte tevens op dwaling/misbruik van omstandigheden/bedrog/bedreiging, althans één van de in het Burgerlijk Wetboek genoemde wilsgebreken. Cliënte is van mening dat de overeenkomst ook op deze gronden vernietigbaar is. Ik verzoek u mij tevens binnen drie weken na dagtekening van dit schrijven aan te geven of uw organisatie de vernietigbaarheid accepteert.

Voor zover het vorenstaande niet op mocht gaan, alsdan is het verweten gedrag niet dusdanig ernstig dat daardoor de huurovereenkomst moet eindigen.

Namens cliënte laat ik u weten dat zij niet uit de door haar gehuurde woning aan de [adres 1] te Almere gaat.

Graag hoor ik waarom u van mening bent dat cliënte eruit moet, een en ander onder verstrekking van onderbouwende bewijsstukken.

Voorts verzoek ik u mij binnen een week na ontvangst van dit schrijven doorgegeven te hebben of cliënte vanwege haar mogelijke betrokkenheid bij hennepteelt in een incidentenregister is geplaatst.”

2.14.

Bij brief van 28 januari 2013 heeft Ymere gereageerd en laten weten de intrekking van de opzegging van de huurovereenkomst door[gedaagde] niet te accepteren. Zij heeft onder meer geschreven:

Verplichte huuropzegging in verband met hennep

Op 16 oktober 2012 heeft de politie op het adres[adres 1]een hennepplantage ontmanteld. Het is de huurder niet toegestaan in het gehuurde hennep te kweken. De woning is bestemd om in te wonen en niet om daarin een bedrijf uit te oefenen, zoals in dit geval een hennepplantage en/of hennepverwerkingsbedrijf. Ook tast het de verhuurbaarheid van het gehuurde en omliggende woningen aan. Dit zijn slechts enkele argumenten op grond waarvan van Ymere niet verwacht kan worden dat zij de huurovereenkomst met uw cliënte voortzet. Uw cliënte heeft in ernstige mate in strijd met de Wet en met de huurovereenkomst die zij met Ymere is aangegaan gehandeld.

De procedure bij hennepteelt is duidelijk en is vastgelegd in het ‘Protocol gezamenlijke aanpak van de teelt van hennep’. In het protocol is vastgelegd dat de woningcorporatie, indien blijkt dat sprake is van hennepteelt in een huurwoning, een procedure start tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. Ymere hanteert een zero tolerance beleid in geval van hennep. De door u geschetste omstandigheden aan de zijde van uw cliënte maken dit niet anders.

Gesprek 29 november 2012

Op 29 november 2012 hebben wij uw cliënte in een gesprek bij ons op kantoor de procedure en de consequenties van hennepteelt in het gehuurde uitgelegd. Wij hebben uw cliënte voor de keus gesteld om vrijwillig de huur van de woning op te zeggen of de juridische procedure af te wachten. De kosten van een juridische procedure zijn hoog en zullen tevens op uw cliënte verhaald worden. Dat hebben wij haar tijdens dat gesprek ook medegedeeld. Uw cliënte heeft er toen voor gekozen de huur op te zeggen.

U stelt dat uw cliënte door Ymere onder druk gezet is en dat zij niet wist waarvoor zij tekende. Wij bestrijden dit met klem.

  • -

    Uw cliënte heeft ruim een week van te voren een schriftelijke uitnodiging gehad voor het gesprek. Zij heeft voorafgaand aan het gesprek voldoende tijd gehad om de uitnodiging met haar persoonlijk begeleidster te bespreken en zij had zich ook door haar begeleidster kunnen laten vergezellen of haar begeleidster contact met ons op kunnen laten nemen voor nadere toelichting.

  • -

    Uw cliënte was voorafgaand aan het gesprek ook al inhoudelijk geïnformeerd door haar buurman van[adres 2], waar ook een hennepplantage was ontmanteld en bij hem is dezelfde procedure gevoerd. Uw cliënte heeft dit tijdens ons gesprek op 29 november zelf aan ons verteld. Toen wij uw cliënte bij aanvang van het gesprek vroegen naar de reden van het gesprek, gaf zij direct aan: ‘vanwege de planten’. Zij wist dus wat haar te wachten stond.”

2.15.

In een mailbericht van 7 februari 2013 heeft Ymere aan de advocaat van[gedaagde] medegedeeld dat[gedaagde] op een interne signaleringslijst is geplaatst en dat zij dientengevolge de eerste drie jaar geen woning van Ymere zal kunnen huren. Tevens is medegedeeld dat op de verhuurdersverklaring zal worden vermeld dat in de woning hennepteelt heeft plaatsgevonden.

2.16.

Op 5 april 2013 heeft[gedaagde] Ymere doen dagvaarden in kort geding teneinde[gedaagde] verwijderd te krijgen van de signaleringslijst en de door Ymere aangekondigde inhoud van de door haar af te geven verhuurdersverklaring tegen te houden dan wel af te zwakken. Ymere heeft daarop een eis in reconventie tot ontruiming door[gedaagde] van de woning aangekondigd.[gedaagde] heeft de procedure op de dag dat de mondelinge behandeling zou plaatsvinden ingetrokken.

3 Het geschil in conventie

3.1.

Ymere vordert uitvoerbaar bij voorraad:

1.[gedaagde] te veroordelen om binnen drie dagen na betekening van dit vonnis de woning gelegen te [postcode] Almere aan de[adres 1] met al degenen die zich daar in bevinden en al datgene dat zich daarin bevindt te verlaten, te ontruimen en in oorspronkelijke, onbeschadigde en schone staat op te leveren, onder afgifte van de sleutels ten kantore van Ymere, met het verbod de woning, na de ontruiming opnieuw te betrekken c.q. te gebruiken;

2.[gedaagde] te veroordelen in de kosten van de procedure, met bepaling dat[gedaagde] de wettelijke rente over de proceskosten verschuldigd is vanaf acht dagen na dagtekening van dit vonnis tot aan de dag der algehele voldoening, te vermeerderen met de nakosten.

3.2.

[gedaagde] voert verweer.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4 Het geschil in reconventie

4.1.

[gedaagde] vordert uitvoerbaar bij voorraad:

1. Ymere te bevelen de vermelding op de af te geven verhuurdersverklaring inhoudende dat er op het adres [adres 1] hennepteelt dan wel een hennepdrogerij dan wel bedrijfsmatige productie van hennep heeft plaatsgevonden na te laten, althans Ymere te verbieden melding op de af te geven verhuurdersverklaring te maken van ernstigere gedragingen dan het in bezit hebben van vier wietplanten in de achtertuin en het op zolder in bezit hebben van vier takken met vier wiettoppen althans een in goede justitie te bepalen hoeveelheid plantmateriaal in de achtertuin en een in goede justitie te bepalen hoeveelheid plantmateriaal op zolder;

2. Ymere te bevelen dat[gedaagde] geschrapt wordt van Ymeres interne signaleringslijst;

3. alles op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 5.000,- voor iedere dag of een gedeelte daarvan dat Ymere na betekening van dit vonnis in gebreke blijft aan dit vonnis te voldoen;

4. met veroordeling van Ymere in de kosten van de procedure.

4.2.

Ymere voert verweer.

4.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

5 De beoordeling

5.1.

Gelet op de samenhang van de vorderingen in conventie en in reconventie, zullen deze hieronder gezamenlijk behandeld worden

Opzegging huurovereenkomst

5.2.

Partijen verschillen van mening over het antwoord op de vraag of de huurovereenkomst door[gedaagde] rechtsgeldig is opgezegd en of zij gehouden kan worden aan haar opzegging.

5.3.

De voorzieningenrechter stelt voorop dat de gevraagde voorziening tot ontruiming een dermate ingrijpende en naar haar aard definitieve voorziening is, dat terughoudendheid op zijn plaats is. De voorzieningenrechter is van oordeel dat onvoldoende aannemelijk is dat Ymere in dit specifieke geval er op heeft mogen vertrouwen dat de wil en de verklaring van[gedaagde] bij de opzegging overeenkwamen. Daartoe wordt als volgt overwogen.

5.4.

Ymere is een sociale woningbouwcorporatie en vanuit die positie heeft Ymere rekening te houden met de aanmerkelijke kans dat zij (huur)overeenkomsten sluit met maatschappelijk en/of sociaal zwakkere mensen. Dit brengt naar het oordeel van de voorzieningenrechter juist vanwege de maatschappelijke positie van Ymere een zorgplicht met zich om, zeker bij zulke verstrekkende handelingen als het opzeggen van een huurovereenkomst door een huurder, zich te overtuigen van de overeenstemming van wil en bedoeling van deze huurder.

5.5.

Hierin past niet de werkwijze zoals deze in dit specifieke geval door Ymere is gehanteerd. In de uitnodigingsbrief voor het gesprek dat tot beëindiging van de huurovereenkomst moest leiden, heeft Ymere met geen woord gerept over het doel van het gesprek. Dat[gedaagde] zou weten dat Ymere tot beëindiging van de huurovereenkomst over wilde gaan en aldus voorbereid naar dat gesprek heeft kunnen komen, is uit niets gebleken. Uit de verklaring van[gedaagde] dat zij wist dat het gesprek over de planten zou gaan, valt hooguit op te maken dat zij wist dat zij zou worden aangesproken op de aanwezigheid van hennepplanten. Volgens[gedaagde] ging zij uit van het krijgen van een (schriftelijke) waarschuwing. Bekendheid van het door Ymere voorgestane doel van het gesprek kan verder ook niet worden afgeleid uit de omstandigheid dat de overbuurman al eerder een gesprek had gehad dat ertoe heeft geleid dat hij de door hem bewoonde woning heeft verlaten en dat[gedaagde] daar, voorafgaand aan haar gesprek, met hem over zou hebben gesproken. Naar[gedaagde] ter zitting onweersproken heeft gesteld, was er bij de overbuurman naast de aanwezigheid van hennepplanten ook nog sprake van dat de bewuste buurman niet de huurder van de woning was.

5.6.

Vast staat dat[gedaagde] wekelijkse begeleiding krijgt van een medewerkster van Kwintes. Kwintes is een organisatie die woonbegeleiding aanbiedt aan mensen met een psychische en psychiatrische kwetsbaarheid.

De voorzieningenrechter acht voldoende aannemelijk dat[gedaagde] problemen heeft met het tot zich kunnen nemen van informatie en met het daar vervolgens adequaat op kunnen reageren en dat dit voor[gedaagde] tot stress en angsten leidt. Voldoende aannemelijk is dat[gedaagde] beschouwd kan worden als sociaal en maatschappelijk zwak. In dat kader acht de voorzieningenrechter het, zonder af te willen doen aan de beleving van het gesprek door de twee medewerkers van Ymere, aannemelijk dat[gedaagde] zich tijdens het gesprek op 29 november 2012, waar zij alleen aanwezig was tegenover twee medewerkers van Ymere, onder grote druk voelde gezet. Door (de medewerkers van) Ymere is doelbewust aangestuurd op opzegging van de huurovereenkomst nog tijdens het gesprek. En terwijl uit de verklaringen van[gedaagde] tijdens dat gesprek naar voren kwam dat zij financiële problemen had (schulden), is haar door (de medewerkers van Ymere) medegedeeld dat als[gedaagde] het tot een juridische procedure zou laten komen, dit hoge kosten voor haar met zich zou brengen. De voorzieningenrechter acht, mede gelet op de zorg die[gedaagde] heeft voor haar minderjarige dochter, voldoende aannemelijk dat[gedaagde] niet de werkelijke wil had om de huurovereenkomst te beëindigen, maar zich door de door haar ervaren druk tijdens het gesprek hiertoe heeft laten bewegen zonder daar de consequenties van te overzien.

5.7.

Daarbij speelt mee dat de huuropzegging verderstrekkende gevolgen heeft dan enkel het opzeggen van deze huur. Zoals ook ter zitting is gebleken zal[gedaagde] gedurende drie jaar geen woning bij Ymere kunnen huren, zal[gedaagde] gedurende zes maanden niet voor een urgentieverklaring in aanmerking komen (ook niet bij andere sociale verhuurders), heeft[gedaagde] niet de financiële middelen om bij een commerciële verhuurder te huren en is onduidelijk welke crisisopvang aan[gedaagde] en haar minderjarige dochter geboden kan worden.

5.8.

Ymere heeft niet voldaan aan de op haar, mede uit hoofde van haar sociale taak, rustende plicht om te onderzoeken of[gedaagde] wel werkelijk de huurovereenkomst wilde opzeggen. Ymere heeft tijdens dat gesprek juist doelbewust ingezet en aangestuurd op ‘vrijwillige’ opzegging van de huurovereenkomst door[gedaagde] nog tijdens datzelfde gesprek een opzeggingsformulier te laten ondertekenen. Gelet hierop is de voorzieningenrechter van oordeel dat Ymere er niet gerechtvaardigd op heeft mogen vertrouwen dat de wil van[gedaagde] in overeenstemming was met de schriftelijke verklaring en derhalve dat de opzegging door[gedaagde] niet rechtsgeldig is. De tijdsperiode die[gedaagde] heeft laten verlopen na het gesprek doet niet af aan het voorgaande, zeker nu in die tijdsperiode er enkel sprake is van een nalaten van[gedaagde] om te reageren en niet van handelingen van[gedaagde] waaruit Ymere alsnog het benodigde vertrouwen kon krijgen. Overigens is het voor de voorzieningenrechter onbegrijpelijk dat de begeleidster van[gedaagde] zich in deze kwestie niet actiever heeft opgesteld en genoegen heeft genomen met de enkele melding van[gedaagde] dat zij al een advocaat had ingeschakeld.

Ontbinding huurovereenkomst op grond van wanprestatie

5.9.

Partijen twisten voorts over de vraag of[gedaagde] toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen voortvloeiend uit de met Ymere gesloten huurovereenkomst en zo ja, of deze tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.

5.10.

De voorzieningenrechter is van oordeel dat er met de kweek van hennepplanten en het drogen daarvan op zolder sprake is van een toerekenbare tekortkoming in de nakoming. Weliswaar is het verbod op het kweken en drogen van hennepplanten niet letterlijk tussen partijen overeengekomen, maar de voorzieningenrechter acht dergelijk handelen in strijd met de algemene verplichting voor de huurder om zich te gedragen als een goed huurder. Gezien de beperkte omvang van de teelt en het niet bedrijfsmatige karakter daarvan (zie de overweging onder r.o. 5.12.) kan evenwel niet gezegd worden dat de woning is gebruikt in strijd met de bestemming.

5.11.

De voorzieningenrechter acht het echter voldoende aannemelijk dat een rechter, oordelend in een bodemprocedure, in dit individuele geval en onder deze hieronder te bespreken omstandigheden tot de beslissing zal komen dat de tekortkoming van[gedaagde] de ontbinding van de huurovereenkomst niet rechtvaardigt. Daartoe wordt als volgt overwogen.

5.12.

Ymere heeft niet betwist dat[gedaagde] al jaren, ook voor de huidige woning, woonruimte huurt van Ymere en dat[gedaagde] in al die jaren nimmer is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen. Op 6 januari 2012 zijn bij[gedaagde] vier of vijf hennepplanten in de achtertuin aangetroffen en op zolder op een droogrekje meerdere drogende takken. Nu het aantal planten bleef binnen een hoeveelheid van vijf planten of minder betekent dit dat, hoewel sprake is van een strafbaar feit, daar geen strafrechtelijke gevolgen aan werden verbonden. Hoewel het enkele feit dat de hoeveelheid zodanig is dat deze strafrechtelijk wordt gedoogd niet voldoende is voor het oordeel dat de tekortkoming de ontbinding niet rechtvaardigt, is het wel één van de omstandigheden die een rol spelen in de afweging van de belangen. Bovendien blijkt uit de foto’s en uit de omschrijving van hetgeen is aangetroffen dat er sprake was van een dusdanige amateuristische situatie dat in redelijkheid niet gezegd kan worden dat het hier gaat om bedrijfsmatige teelt, ongeacht het door Ymere gestelde doel van verkoop. Zo blijkt bijvoorbeeld nergens uit dat de TL-buis die op zolder boven het drooghekje hing, hetgeen door Ymere is gepresenteerd als de ‘drooglamp’, iets anders was dan de verlichtingsbron op zolder, die nota bene, zoals onbestreden is gesteld, uitgeschakeld was toen de politie boven kwam. Er zijn geen voor de hennepteelt gebruikelijke voorzieningen aangetroffen, zoals een ventilator, straalkachels, folie, brandwerende voorzieningen, filters etc., noch was er sprake van onregelmatigheden in de meterkast. Gesteld noch gebleken is dat[gedaagde] op enige wijze gevaarzettend heeft gehandeld of overlast heeft veroorzaakt voor haar omgeving. Van enige klacht van buurtbewoners is niet gebleken. De politie is daarentegen eerst geïnformeerd door een schilder die werkzaamheden in de woning van[gedaagde] verrichtte. Daarnaast moet haar maatschappelijk en sociaal zwakkere positie (zoals hierboven al uitgebreid aan de orde gekomen) als bijzondere omstandigheid in ogenschouw worden genomen en, hoewel dit inderdaad geen zelfstandige betekenis toekomt, de zorg van[gedaagde] voor haar minderjarige dochter. Dit alles maakt dat de tekortkoming van[gedaagde] in dit specifieke geval niet dermate ernstig van aard is dat aannemelijk is dat deze de ontbinding van de huurovereenkomst met al haar verstrekkende gevolgen rechtvaardigt.

5.13.

Uit het bovenstaande vloeit voort dat het door Ymere gevorderde zal worden afgewezen.

5.14.

Aangezien het door Ymere in conventie gevorderde wordt afgewezen, heeft[gedaagde] geen spoedeisend belang meer bij het door haar in reconventie gevorderde. Vooralsnog zal[gedaagde] immers in haar woning kunnen blijven. De vorderingen in reconventie zullen dan ook worden afgewezen.

5.15.

Ymere zal als de in conventie in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten in conventie worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van[gedaagde] worden begroot op:

- griffierecht €  75,00

- salaris advocaat 904,00

Totaal €  979,00

5.16.

[gedaagde] zal als de in reconventie in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten in reconventie worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Ymere worden begroot op:

- salaris advocaat € 452,00 (factor 0,5 × tarief € 904,00)

Totaal €  452,00

6 De beslissing

De voorzieningenrechter

in conventie

6.1.

wijst de vorderingen af,

6.2.

veroordeelt Ymere in de proceskosten, aan de zijde van[gedaagde] tot op heden begroot op € 979,00,

6.3.

verklaart dit vonnis in conventie wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad,

in reconventie

6.4.

wijst de vorderingen af,

6.5.

veroordeelt[gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van Ymere tot op heden begroot op € 452,00,

6.6.

verklaart dit vonnis in reconventie wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.P. de Jong-de Goede en in het openbaar uitgesproken op 30 mei 2013.