Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBLIM:2022:920

Instantie
Rechtbank Limburg
Datum uitspraak
09-02-2022
Datum publicatie
28-03-2022
Zaaknummer
9243666 cv expl 21-2741
Rechtsgebieden
Verbintenissenrecht
Bijzondere kenmerken
Eerste aanleg - enkelvoudig
Inhoudsindicatie

Vordering tot vaststelling van de huurprijs na procedure bij de Huurcommissie.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

RECHTBANK LIMBURG

Burgerlijk recht

Zittingsplaats Roermond

Zaaknummer: 9243666 \ CV EXPL 21-2741

Vonnis van de kantonrechter van 9 februari 2022

in de zaak van:

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [eiser] B.V.,

gevestigd te Nederweert-Eind,

eisende partij in conventie, verweerder in reconventie,

gemachtigde mr. E.H.H. Schelhaas,

tegen:

[gedaagde] ,

wonend [adres] ,

[woonplaats] ,

gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie,

gemachtigde mr. S.D. de Grunt, ARAG SE.

Partijen zullen hierna [eiser] en [gedaagde] genoemd worden.

1 De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

  • -

    de dagvaarding

  • -

    de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie

  • -

    de conclusie van antwoord in reconventie

  • -

    de beslissing waarbij een mondelinge behandeling is bepaald

  • -

    het proces-verbaal van mondelinge behandeling van 27 september 2021

  • -

    de akte van [eiser]

  • -

    de akte van [gedaagde] .

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2 De feiten

2.1.

[eiser] verhuurt woonruimte aan ongeveer 350 huurders, waaronder veel arbeidsmigranten.

2.2.

Sinds 1 juli 2013 verhuurt [eiser] aan [gedaagde] een woonappartement aan de [adres] te [woonplaats] . Het gehuurde maakt deel uit van een pand met vijf woonappartementen.

2.3.

In 2019 is tussen partijen een kort geding procedure gevoerd.

2.4.

Op 29 september 2019 heeft [gedaagde] een verzoek bij de Huurcommissie ingediend in verband met gebreken aan het gehuurde.

2.5.

Op 10 februari 2020 voert de Huurcommissie een voorbereidend onderzoek.

2.6.

Op 23 maart 2021 doet de Huurcommissie uitspraak en beslist dat het verzoek van [gedaagde] redelijk is. De geldende huurprijs van € 638,67 per maand wordt vanaf 1 mei 2019 tijdelijk verlaagd tot € 255,47. De Huurcommissie constateert de volgende gebreken:

  • -

    de twee radiatoren in de woonkamer/open keuken en slaapkamer voelen voor ongeveer ¼ aan de bovenzijde lauw aan. Het overige gedeelte van de radiatoren blijft koud. Verhuurder heeft de twee thermostatische regelknoppen van de twee radiatoren in de woonkamer/open keuken verwijderd. De verwarming in dit vertrek is daarom niet meer regelbaar. Dit is een gebrek in de categorie C (nummer 2);

  • -

    het stucwerk in de plafondplaten in de badkamer vertoont op twee plaatsen scheurvorming. De plafondplaten in de woonkamer/open keuken en de gang vertonen op diverse plaatsen scheurvorming. Dit is een gebrek in de categorie C (nummer L3).

Bij de uitspraak is het rapport van onderzoek van 10 februari 2020 gevoegd.

2.7.

Op 10 oktober 2019 en op 23 december 2020 vindt er onderhoud plaats aan de cv-installatie.

2.8.

Op 19 december 2020 is de ventilator in de badkamer vervangen.

3 Het geschil in conventie en in reconventie

3.1.

[eiser] vordert - samengevat – :

  1. te verklaren voor recht dat [gedaagde] vanaf 1 mei 2019 de volledige overeengekomen huurprijs is verschuldigd, althans uitspraak te doen over de punten waarover [gedaagde] bij haar verzoek van 29 september 2019 een uitspraak aan de Huurcommissie heeft verzocht;

  2. [gedaagde] te veroordelen tot betaling van de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente, en tot betaalde nakosten

3.2.

[gedaagde] voert verweer tegen de vordering en vordert - samengevat – dat de uitspraak van de Huurcommissie wordt bekrachtigd, alsmede [eiser] te veroordelen tot betaling van € 9.269,33, te vermeerderen met de wettelijke rente en proceskosten.

3.3.

[eiser] voert verweer tegen de vorderingen van [gedaagde] .

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4 De beoordeling in conventie en in reconventie

4.1.

Gelet op de samenhang tussen de vorderingen in conventie en in reconventie zullen deze hierna gezamenlijk besproken worden.

4.2.

De kantonrechter stelt het volgende voorop. Partijen zijn in beginsel gebonden aan een uitspraak van de Huurcommissie. Deze binding vervalt wanneer een van de partijen binnen acht weken na verzending van de uitspraak een vordering bij de kantonrechter heeft ingesteld over het onderwerp waarover de huurcommissie uitspraak heeft gedaan. De Hoge Raad heeft in haar beslissing van 23 maart 2021 (ECLI:NL:HR:2021:657) de prejudiciële vragen van de kantonrechter te Groningen beantwoord en daarbij geoordeeld dat door het instellen van de vordering de uitspraak van de Huurcommissie is komen te vervallen en dat de kantonrechter daarom dient te beslissen over alle geschilpunten die aan de Huurcommissie zijn voorgelegd.

4.3.

Op 27 september 2021 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. Partijen hebben afspraken gemaakt die in een proces-verbaal zijn vastgelegd. De afspraken luiden als volgt:

1. Partijen constateren een wederzijds gevoelde noodzaak de door de huurcommissie ingeschakelde rapporteur genoemde problemen nu zo mogelijk uit de wereld te helpen.

2. Partij [gedaagde] verplicht zich binnen 3 weken na heden zowel de naam van een erkend cv-installateur als de naam van een erkend schildersbedrijf aan partij [eiser] bekend te maken, opdat op die wijze binnen 3 maanden na heden werkzaamheden aan de cv-installatie en alle zichtbare scheuren te doen verrichten; de cv-installateur zal door tussenkomst van partij [eiser] een kopie van het rapport van de huurcommissie ter beschikking worden gesteld. De schilder zal de naar zijn oordeel benodigde schilderwerkzaamheden verrichten voor zover nodig in het kader van herstel van de scheuren.

3. Indien de cv-installateur en/of de schilder in het door partij [gedaagde] gehuurde appartement feitelijk werkzaamheden zullen gaan verrichten, zal partij [gedaagde] een namens partij [eiser] optredende persoon toegang verlenen.

4. Indien partij [gedaagde] uiterlijk binnen zes maanden na heden de huur opzegt van het door haar gehuurde appartement en het gehuurde ontruimt, verplicht partij [eiser] zich de in de wet genoemde herhuisvestingsvergoeding te betalen, zulks binnen 14 dagen de feitelijke ontruiming,

5. De beoordeling en beslissing van de reconventionele vordering wordt aangehouden tot nader bericht. De zaak wordt daarvoor verwezen naar de rolzitting van 12 januari 2022.

4.4.

[eiser] heeft in haar akte aangegeven dat het door [gedaagde] voorgestelde Installatiebedrijf [bedrijfsnaam] op 3 november 2011 de cv-installatie heeft geïnspecteerd en heeft geconstateerd dat in de radiator op de slaapkamer een luchtbel zat. Hierdoor werd de doorstroming van warm cv-water belemmerd. Dit valt aan te merken als een kleine herstelling die voor rekening van [gedaagde] komt. De gemachtigde van [gedaagde] heeft inmiddels bericht dat de cv-installatie nu naar behoren werkt.

Ook de krimpscheuren zijn inmiddels hersteld. Er is en was geen sprake van een gebrek zoals bedoeld in artikel 7:204 lid 2 BW, zodat er ook geen grond is voor huurprijsvermindering. Verder voert [eiser] aan dat [gedaagde] per e-mail van 6 januari 2022 melding maakt van een nieuw gebrek bestaande uit scheuren boven het kozijn van de badkamer en gescheurd stucwerk. Dit valt buiten de op de mondelinge behandeling getroffen regeling.

4.5.

[gedaagde] voert in haar nadere akte aan dat [eiser] de gemaakte afspraken niet is nagekomen. De cv-installatie werkt naar behoren, maar de problemen met de zichtbare scheuren zijn niet opgelost. [gedaagde] heeft Top Exertise een onderzoek laten doen, en de bevindingen daarvan zijn als productie 30 overgelegd. Bij e-mail van 6 januari 2022 is [eiser] verzocht om tot herstel over te gaan.

Omdat de gebreken nog niet zijn opgelost, heeft [gedaagde] recht op huurprijsvermindering tot 40% van de geldende huurprijs vanaf 1 mei 2019 tot en met 3 november 2021. Verder vordert [gedaagde] een evenredige huurprijsvermindering uit te spreken voor de nog aanwezige scheuren vanaf 3 november 2021 tot het moment dat alle zichtbare scheuren zijn hersteld en de daartoe benodigde werkzaamheden zijn verricht.

4.6.

Partijen hebben op de mondelinge behandeling een vaststellingsovereenkomst gesloten. De beoordeling strekt zich daarom enkel en alleen nog uit tot de onderwerpen van die vaststellingsovereenkomst. Eerdere vorderingen zijn daarmee achterhaald en eventuele andere vorderingen, zoals bijvoorbeeld de vordering tot huurprijsvermindering vanaf 3 november 2021, vallen in feite buiten het bestek van deze procedure. Daarbij geldt bovendien dat [gedaagde] haar eis in reconventie niet heeft vermeerderd of gewijzigd.

4.7.

Vast staat dat de cv-installatie naar behoren werkt. [eiser] heeft deugdelijk aangetoond dat de problemen aan de radiatoren veroorzaakt zijn door een luchtbel omdat er niet of niet voldoende ontlucht zal zijn. Dit blijkt ook uit de verklaring van Installatiebedrijf [bedrijfsnaam] (productie 1 bij akte). Verder verklaart dit installatiebedrijf dat er verder geen gebreken aan het cv-toestel of de cv-installatie zijn aangetroffen. Met [eiser] is de kantonrechter van oordeel dat voornoemde oorzaak van het niet goed functioneren van de radiator geen gebrek als bedoeld in artikel 7:204 lid 2 BW oplevert. Het ontluchten kwalificeert immers als een kleine herstelling die voor rekening en risico van de huurder komt.

4.8.

Met betrekking tot de zichtbare scheuren komt de kantonrechter tot eenzelfde oordeel. Het aanzicht van scheuren mag dan wel zeer storend zijn, maar dit levert geen gebrek op zoals bedoeld in de wet. De essentie van een gebrek is immers dat het volledige huurgenot daardoor ontbreekt dat de huurder bij het sluiten van de huurovereenkomst mocht verwachten. Daarbij geldt dat niet alle genotsbeperkingen een gebrek opleveren. De kantonrechter is van oordeel dat de scheuren het gebruik van de woning niet in de weg staan en enkel esthetisch een onvolkomenheid opleveren.

4.9.

Verder voert [gedaagde] aan dat [eiser] de scheuren niet althans niet afdoende heeft verholpen. [eiser] heeft een van haar eigen mensen het werk laten opknappen, terwijl afgesproken was dat een door [gedaagde] aangewezen schilder het werk zou uitvoeren. [eiser] stelt dat alle problemen met de scheuren zijn verholpen.

De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde] voldoende dient te stellen en – zo nodig - dient te bewijzen dat [eiser] de verplichtingen uit de vaststellingsovereenkomst niet is nagekomen. [gedaagde] heeft echter onvoldoende gesteld waaruit dit blijkt. Uit de stukken blijkt in de eerste plaats niet dat [gedaagde] een schilder heeft aangewezen en evenmin blijkt dat [eiser] het werk door een van haar eigen mensen heeft laten uitvoeren. Bij de akte van [eiser] is als productie 5 een verklaring gevoegd van [medewerker] van [naam] Afbouwgroep. Gesteld noch gebleken is dat deze onderneming deel uitmaakt of gelieerd is aan [eiser] . Uit deze verklaring volgt dat er sprake is van haarscheuren die met texen dicht gaan, terwijl de overige scheuren zijn afgekit. Al met al kan daarmee niet tot een voorafgaand aan het herstel bestaan hebbend, in aanmerking te nemen gebrek worden geconcludeerd, terwijl zo een gebrek – na optreden van deze Afbouwgroep – ook niet van de verdere toekomst nog aan de orde is/zal zijn.

4.10.

Het voorgaande houdt in dat geen sprake is van gebreken die zouden moeten leiden tot huurvermindering. Dit houdt in dat de in conventie gevorderde verklaring voor recht wordt toegewezen – voor, zoveel nog aan de orde na de door partijen op 7 september 2021 gesloten vaststellingsovereenkomst.

4.11.

In reconventie vordert [gedaagde] allereerst bekrachtiging van de uitspraak van de Huurcommissie. Zoals hiervoor in rechtsoverweging 4.2 is overwogen kan vernietiging of bekrachtiging niet aan de orde zijn. Deze uitspraak is door het instellen van de onderhavige vordering immers komen te vervallen. De vordering in reconventie die hierop ziet, wordt daarom afgewezen.

4.12.

Verder vordert [gedaagde] betaling van een bedrag groot € 9.269,33. Dit bedrag bestaat uit teveel betaalde huur over de periode van 1 mei 2019 tot 1 mei 2021. Zoals hiervoor al is weergegeven is er geen sprake van betekenende, in aanmerking te nemen gebreken die kunnen of dienen te leiden tot huurprijsvermindering. Deze vordering wordt daarom afgewezen. Dit geldt ook voor de periode vanaf 3 november 2021.

4.13.

Tot slot geldt dat [gedaagde] als de in het ongelijk gestelde partij wordt veroordeeld in de kosten van deze procedure. De kosten aan de zijde van [eiser] worden begroot op:

  • -

    dagvaarding € 87,61

  • -

    griffierecht 126,00

  • -

    salaris gemachtigde conventie 622,50 (2,5 x tarief € 499,00)

  • -

    salaris in reconventie 777,50 (2,5 x 0,5 x tarief € 311,00)

totaal € 1.613,61

De gevorderde nakosten worden, met inachtneming van de richtlijnen van het LOVCK, toegewezen op de hierna in het dictum te vermelden wijze.

4.14.

Gelet op artikel 7:262 BW wordt de gevorderde verklaring voor recht afgewezen.

5 De beslissing in conventie en in reconventie

De kantonrechter

in conventie

5.1.

verklaart voor recht dat [gedaagde] vanaf 1 mei 2019 de volledige overeengekomen huurprijs is verschuldigd,

in reconventie

5.2.

wijst de vorderingen af,

in conventie en in reconventie

5.3.

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten aan de zijde van [eiser] gevallen en tot op heden begroot op € 1.613,31, vermeerderd met de wettelijke rente met ingang van de vijftiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,

5.4.

veroordeelt [gedaagde] onder de voorwaarde dat deze niet binnen twee weken na aanschrijving door [eiser] volledig aan dit vonnis voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op:

- € 124,00 aan salaris gemachtigde,

- te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis,

5.5.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. G.M.P. Brouns en in het openbaar uitgesproken.

type: PLG

coll: