Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBLIM:2021:3648

Instantie
Rechtbank Limburg
Datum uitspraak
21-04-2021
Datum publicatie
30-04-2021
Zaaknummer
C/03/282865 / HA ZA 20-484
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Eerste aanleg - enkelvoudig
Inhoudsindicatie

Koopovereenkomst woonhuis met aanhorigheden en bijgebouwen.

In de koopovereenkomst is afgeweken van artikel 7:17 BW. Artikel 5.1 van de koopovereenkomst kan worden aangemerkt als een exoneratie ten gunste van de verkoper, op grond waarvan de verkoper niet instaat voor (verborgen) gebreken aan het verkochte. De koper draagt daardoor in beginsel het risico van alle gebreken. In artikel 5.2 en 5.6 van de koopovereenkomst is op die exoneratie een uitzondering gemaakt en is door de verkoper gegarandeerd dat hij instaat voor de afwezigheid van gebreken die het normaal gebruik verhinderen. Partijen zijn overeengekomen dat dit normaal gebruik ziet op het gebruik van het registergoed als woonhuis. Die overeengekomen conformiteitseis maakt dat kopers er (in beginsel) van mochten uitgaan dat het door verkoper verkochte registergoed geschikt was als woonhuis, in het bijzonder dat het woonhuis over de voor een gebruik als woning vereiste omgevings-/bouwvergunningen beschikt respectievelijk aan de relevante wettelijke voorschriften voldoet. Het ontbreken van de vereiste vergunningen is van zodanige aard dat het woonhuis, daar waar sprake is van een zodanig gebrek, niet de eigenschap beschikt die voor normaal gebruik daarvan nodig is en waarvan kopers de aanwezigheid niet behoefden te betwijfelen. Verkoper is gelet op de gegeven garantie dan ook (in beginsel) aansprakelijk voor de schade van kopers als gevolg van dit gebrek.

Gebrek woonhuis is echter onvoldoende onderbouwd en wat betreft de (gebrekkige) bijgebouwen heeft verkoper terecht een beroep op artikel 5 lid 1 van de koopovereenkomst gedaan.

Beroep kopers op dwaling (art. 6:228 BW) slaagt niet. Zonder een passende onderbouwing, die onvoldoende door kopers is gegeven, valt niet in te zien dat kopers, bij een juiste voorstelling over de ontbrekende vergunningen, de koopovereenkomst niet, dan wel voor een aanzienlijk lager bedrag, zouden hebben gesloten.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK LIMBURG

Burgerlijk recht

Zittingsplaats Maastricht

zaaknummer / rolnummer: C/03/282865 / HA ZA 20-484

Vonnis van 21 april 2021

in de zaak van

1 [eiser sub 1]

2. [eiseres sub 2],

beiden wonende te [woonplaats 1] ,

eisers,

advocaat mr. H.H.G. Theunissen te Roermond,

tegen

[gedaagde] ,

wonende te [woonplaats 2] ,

gedaagde,

advocaat mr. J. in 't Ven te Kerkrade.

Partijen zullen hierna [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] respectievelijk [gedaagde] genoemd worden.

1 De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

  • -

    de dagvaarding van 15 juni 2020 met twaalf producties

  • -

    het betekeningscertificaat van 25 juni 2020

  • -

    de aanvullende producties 13 tot en met 24 van [eiser sub 1] en [eiseres sub 2]

  • -

    de conclusie van antwoord met acht producties

  • -

    de rolbeslissing van 2 december 2020 waarbij een mondelinge behandeling is gelast

  • -

    de akte houdende producties van [gedaagde] , met de producties 9 en 10

  • -

    de akte houdende producties van [gedaagde] , met de producties 11 tot en met 15

  • -

    het proces-verbaal van mondelinge behandeling

  • -

    de brief van [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] van 17 februari 2021 met opmerkingen over de weergave van het verhandelde ter zitting in het proces-verbaal.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald op heden.

2 De feiten

2.1.

[gedaagde] is de voormalig eigenaresse van - kort gezegd - het vrijstaande woonhuis met bijgebouwen aan de [adres] te [woonplaats 1] . Zij heeft aldaar gewoond met haar (in mei 2020 overleden) echtgenoot en dochter, vanaf 1983 tot medio 2016. [gedaagde] heeft het woonhuis met bijgebouwen in 2016, door tussenkomst van een verkoopmakelaar, te koop aangeboden voor een koopsom van eerst € 875.000,- en laatstelijk € 695.000,- k.k..

2.2.

[eiser sub 1] en [eiseres sub 2] hebben als geïnteresseerde kopers het woonhuis met bijgebouwen een aantal keer bezichtigd. Tussen partijen is op 22/24 november 2016 een schriftelijke koopovereenkomst gesloten, waarbij onder andere een koopsom voor het woonhuis met bijgebouwen is overeengekomen van € 645.000,- (productie 1 dagvaarding). Het woonhuis met bijgebouwen is geleverd op 22 december 2016 (afschrift akte van levering, productie 1 conclusie van antwoord).

2.3.

[eiseres sub 2] heeft op 26 juni 2017 bij de Gemeente Meerssen (hierna: “de gemeente”) een aanvraag ingediend voor een omgevingsvergunning voor het realiseren van een kapconstructie op de verbinding tussen het woonhuis en de (daaraan vastgelegen, aangrenzende) (binnen)stal.

2.4.

De gemeente heeft naar aanleiding van die aanvraag [eiseres sub 2] op 24 juli 2017 schriftelijk (productie 3 bij dagvaarding) bericht:

(…) De conclusie is dat de verstrekte gegevens en bescheiden onvoldoende zijn voor de beoordeling van de aanvraag of voor de voorbereiding van de beschikking.

(…)

Het blijkt dat er nog meerdere bouwwerken op uw perceel staan waarvoor geen vergunning is aangevraagd en die ook niet aangemerkt kunnen worden als vergunningsvrije bouwwerken, wij stellen u hierbij in de gelegenheid om deze bouwwerken aan te melden in het kader van de coulance-regeling, dit dient te gebeuren voor 3 augustus 2017 (zie bijlage).

(…).

2.5.

[eiser sub 1] heeft op 3 augustus 2017 bouwwerken op het perceel [adres] te [woonplaats 1] aangemeld voor de voornoemde coulance-regeling (hierna: “inkeerregeling”).

2.6.

De gemeente heeft [eiser sub 1] op 8 februari 2018 onder andere schriftelijk bericht (productie 4 dagvaarding):

(…) Uw aanmelding heeft betrekking op het (al gerealiseerde) bouwen van een pergola, een tuin- / kweekkas in de tuinweide, een schuilstal voor paarden, twee tuin- / kweekkassen in de tuinweide in de moestuin, een koetshuis / paardenstallen en een kippenhok op het adres [adres] te [woonplaats 1] .

(…) Met andere woorden, voor deze bouwwerken is een vergunning nodig.

(…) Bij de eerste globale beoordeling van uw aanmelding is niet gebleken dat er dringende belemmeringen zijn die in de weg staan aan medewerking. Ons voornemen is dan ook om tot legalisatie over te gaan.

(…) De eerst volgende stap in het legalisatieproces is dat u een aanvraag kunt indienen voor een omgevingsvergunning. Wij verzoeken u dit te doen voor 5 april 2018. (…).

2.7.

ARAG heeft namens [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] op 21 februari 2018 een ingebrekestelling aan [gedaagde] gestuurd (productie 6 dagvaarding). In die brief is op pagina 1, derde alinea, te lezen dat kopers hebben moeten constateren dat sprake is van gebreken in en aan de woning, die onder meer bestaan uit het ontbreken van de benodigde vergunningen voor de bijgebouwen (de pergola, de paarden buitenstallen in de weides, drie tuinkassen, de stalling voor de graszitmaaier, het kippenhok en het separate “koetshuis). In die brief is tevens te lezen:

Ook het inpandige appartement dat deels is gelegen in de binnenstal blijkt illegaal gebouwd te zijn.

[eiser sub 1] en [eiseres sub 2] houden [gedaagde] aansprakelijk voor de schade (herstelkosten) en geven [gedaagde] de gelegenheid om de gebreken te herstellen door - onder andere - te zorgen voor legalisatie van de bijgebouwen, uiterlijk binnen veertien dagen na 21 februari 2018.

2.8.

[gedaagde] heeft op 8 maart 2018 schriftelijk op de ingebrekestelling van [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] gereageerd (productie 7 dagvaarding). Zij heeft geen aansprakelijkheid aanvaard en de gestelde gebreken puntsgewijs weersproken. Ter zake van het haar tegengeworpen gebrek ‘appartement’ is in de brief, op pagina 2, laatste alinea, te lezen:

Het inwendig ‘appartement’ dat wij tuinkamer noemen, is in 1975 al vergund aan de vorige eigenaar, (40 jaar geleden) waarvan akte bij de Gemeente Meerssen. Het keukentje en het badkamertje bestond al toen wij het huis kochten. Alleen hebben wij het in 1983 iets gemoderniseerd, lijkt me logisch. De douche werd gebruikt voor de honden. De ‘kamer’ erachter hebben we gemoderniseerd en bruikbaar gemaakt om honden en paardenvoer in te bewaren. Voor inwendige veranderingen is geen vergunning nodig, mits de constructie van het huis niet wordt aangetast. Hetgeen uiteraard ook onmogelijk gebeurt kan zijn.

De advocaat van [gedaagde] heeft bij brief van 20 maart 2018 (productie 8 dagvaarding)
- kort gezegd - herhaald dat [gedaagde] niet aansprakelijk is en dat zij geen gehoor zal geven aan de ingebrekestelling van 21 februari 2018.

2.9.

[eiser sub 1] heeft op 24 juli 2018 een aanvraag omgevingsvergunning ingediend bij de gemeente, voor het legaliseren van de diverse bijgebouwen (zie rov. 2.6) op het perceel [adres] te [woonplaats 1] , kadastraal bekend als [kadasternummer] .

2.10.

De gemeente heeft bij besluit van 26 oktober 2018 de gevraagde vergunning verleend (productie 5 dagvaarding).

2.11.

[eiser sub 1] en [eiseres sub 2] hebben taxateur [naam taxateur] opdracht gegeven tot het “bepalen van de waardevermindering vanwege illegale bouwactiviteiten” [adres] . De taxateur heeft een taxatierapport d.d. 5 april 2019 opgesteld. In dat rapport is op pagina 9 te lezen dat de waardevermindering illegale bouwwerken (waardevermindering illegaal appartement naar stal, gederfde huurinkomsten, waarde illegale veranda en rode serre, waardevermindering legalisering conform opgave en taxatiekosten) in totaal € 201.535,- bedraagt.

2.12.

[eiser sub 1] en [eiseres sub 2] hebben bij brief van 2 september 2019 (productie 9 dagvaarding) [gedaagde] opnieuw in gebreke gesteld en vergoeding gevorderd van herstelkosten en legalisatiekosten, alsmede [gedaagde] aansprakelijk gesteld voor de waardevermindering van de onroerende zaak door de afbraak van de illegale bouwwerken (overzicht schades: ingebrekestelling, p. 2, vijfde alinea). [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] sommeren - voor zover gelet op de eis in de dagvaarding relevant - [gedaagde] tot betaling van de schade van in totaal € 201.535,00, te vermeerderen met rente, te voldoen binnen drie weken vanaf 2 september 2019.

2.13.

[gedaagde] heeft bij brief van haar advocaat van 11 september 2019 (productie 10 dagvaarding) de bovenstaande aansprakelijkstelling verworpen. In die brief is op pagina 2 (voorlaatste alinea) te lezen dat, gelet op de stukken van de gemeente, legalisatie mogelijk was en dat de omstandigheid dat verkopers toch voor afbraak van bepaalde bouwwerken hebben gekozen voor hun eigen rekening en risico komt.

2.14.

[eiser sub 1] en [eiseres sub 2] hebben bij brief van 17 december 2019 (productie 11 dagvaarding) volhard in de aansprakelijkstelling van [gedaagde] .

3 Het geschil

3.1.

Doordat [gedaagde] niet aan de bovenstaande sommaties heeft voldaan vorderen [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] - samengevat - uitvoerbaar bij voorraad:

1.

primair: gedaagde te veroordelen tot betaling aan eisers van schadevergoeding ad

€ 201.535,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 8 maart 2018 tot aan de dag der algehele voldoening,

subsidiair: de koopovereenkomst gedeeltelijk te ontbinden, zodanig dat de koopprijs wordt verminderd met het hiervoor genoemde bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 8 maart 2018 tot aan de dag der algehele voldoening,

meer subsidiair: de koopovereenkomst op de voet van art. 6:228 jo. art. 6:230 BW te wijzigen,

2. gedaagde te veroordelen in de kosten, vermeerderd met de wettelijke rente.

[eiser sub 1] en [eiseres sub 2] voeren - samengevat - ter onderbouwing van het gevorderde aan dat [gedaagde] een woonhuis met bijgebouwen aan [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] heeft verkocht en geleverd dat voor een deel niet geschikt is voor het overeengekomen, normaal gebruik als woonhuis (art. 5 koopovereenkomst). De onder rechtsoverweging 2.4 tot en met 2.6 genoemde bouwwerken en het appartement zijn (door haar) gerealiseerd zonder de vereiste bouw- respectievelijk omgevingsvergunning en door de gemeente aangemerkt als illegale bouwwerken. [gedaagde] had [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] over de illegale status van de bouwwerken niet geïnformeerd. [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] stellen dat zij daardoor schade hebben geleden (art. 6:74 BW). Onder andere is, doordat de illegale bouwwerken zijn afgebroken en het appartement is teruggebracht in de oorspronkelijke staat (stal), het gekochte in waarde verminderd. [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] beschikte daardoor ook niet meer over een appartement om te kunnen gaan verhuren. De schade bedraagt in totaal € 201.535,- (opgave verkopers en taxatierapport), aldus kopers.

[eiser sub 1] en [eiseres sub 2] stellen (meer) subsidiair - samengevat - dat de bovenstaande omstandig-heden een gedeeltelijke ontbinding van de koopovereenkomst rechtvaardigen (art. 6:270 BW jo. 6:265 BW respectievelijk art. 6:228 BW jo. art. 6:230BW).

3.2.

[gedaagde] betwist - samengevat - dat zij is tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst. Ten tijde van de verkoop wist zij niet beter dan dat alle aanhorigheden (van meer dan 50 jaar oud) legaal waren en had zij geen enkele aanleiding om daaraan te twijfelen, aldus [gedaagde] (randnr. 7 conclusie van antwoord). Doordat de onder 2.6 genoemde bouwwerken door de gemeente op 26 oktober 2018 zijn gelegaliseerd hoefden deze bovendien niet te worden afgebroken en hebben verkopers haar ten onrechte aansprakelijk gehouden voor schade, aldus [gedaagde] . Ook betwist [gedaagde] dat van het verkochte een (vergunningsplichtig) appartement deel zou hebben uitgemaakt; er was slechts sprake van een tuinkamer (van vóór 1983), welke door haar is gemoderniseerd. Bij de koop is ook niet ter sprake gekomen dat kopers een deel van het woonhuis wilden gaan verhuren, aldus [gedaagde] . De gevorderde betaling van de schade moet dan ook worden afgewezen.

[gedaagde] voert verder aan dat, indien al sprake was van een gebrek (het ontbreken van een omgevingsvergunning voor de oude bijgebouwen en de verbouwde tuinkamer), dit gebrek kopers bij de koop van het woonhuis kenbaar had moeten zijn. [eiser sub 1] is immers een professionele aannemer en [eiseres sub 2] , die bevriend was met de dochter van [gedaagde] , kende het woonhuis al van kinds af aan.

Voor zover al sprake is van verborgen gebreken aan het gekochte, die aan een normaal gebruik van (een deel van) het gekochte als woonhuis in de weg staan, doet [gedaagde] een beroep op art. 7:23 lid 1 BW. [gedaagde] voert - samengevat - aan dat [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] , doordat zij veel te laat over de vermeende gebreken hebben geklaagd, de klachtplicht hebben geschonden en het gevorderde daardoor (alsnog) moet worden afgewezen.

3.3.

[eiser sub 1] en [eiseres sub 2] betwisten dat zij de op hen rustende klachtplicht hebben geschonden. Zij voeren voorts aan dat, voor zover zij al niet binnen bekwame tijd hebben geklaagd, [gedaagde] daardoor geen enkel nadeel heeft ondervonden (randnr. 24, laatste alinea, dagvaarding).

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4 De beoordeling

4.1.

Op grond van artikel 7:17 lid 1 BW moet de verkoper een zaak afleveren die aan de overeenkomst beantwoordt. Artikel 7:17 BW is van regelend recht, zodat partijen in de koopovereenkomst een andere regeling kunnen treffen.

4.2.

Partijen hebben op 22/24 november 2016 een koopovereenkomst gesloten die in artikel 5 (lid 1, 2 en 6) een van artikel 7:17 BW afwijkende regeling bevat. Partijen zijn overeengekomen:

artikel 5. Feitelijke levering, staat van het gekochte.

1. De feitelijke levering (aflevering) van het verkochte aan koper zal geschieden in de staat, waarin

het zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt, met alle zichtbare en

onzichtbare gebreken. Verkoper verplicht zich voor het verkochte zorg te dragen als een

zorgvuldig schuldenaar tot aan het tijdstip van feitelijke levering, behalve bij een omstandigheid

als beschreven in artikel 12.

2. Het registergoed zal bij de feitelijke levering de eigenschappen bezitten, die nodig zijn voor het

gebruik als in lid 6 van dit artikel omschreven; hieraan in de weg staande gebreken, komen voor

risico van de koper als die gebreken hem kenbaar waren.

(…)

6. Koper is van plan het registergoed te gebruiken als woonhuis. Ten aanzien van dit gebruik

van het verkochte, verklaart verkoper dat hem niet bekend is dat dit gebruik op grond van

publiek- of privaatrechtelijke belemmeringen niet is toegestaan.

Voor zover het voorgenomen gebruik door koper afwijkt van het gebruik door verkoper, komt

deze afwijking in het voorgenomen gebruik geheel voor rekening van koper.”

Ontbreken vergunning - algemeen -

4.3.

Artikel 5.1 van de koopovereenkomst kan worden aangemerkt als een exoneratie ten gunste van de verkoper, op grond waarvan de verkoper niet instaat voor (verborgen) gebreken aan het verkochte. De koper draagt daardoor in beginsel het risico van alle gebreken. In artikel 5.2 en 5.6 van de koopovereenkomst is op die exoneratie een uitzondering gemaakt en is door de verkoper gegarandeerd dat hij instaat voor de afwezigheid van gebreken die het normaal gebruik verhinderen. Partijen zijn overeen-gekomen dat dit normaal gebruik ziet op het gebruik van het registergoed als woonhuis.

4.3.1.

Die overeengekomen conformiteitseis maakt dat [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] er (in beginsel) van mochten uitgaan dat het door [gedaagde] verkochte registergoed geschikt was als woonhuis, in het bijzonder dat het woonhuis over de voor een gebruik als woning vereiste omgevings-/bouwvergunningen beschikt respectievelijk aan de relevante wettelijke voorschriften voldoet. Het ontbreken van de vereiste vergunningen is van zodanige aard dat het woonhuis, daar waar sprake is van een zodanig gebrek, niet de eigenschap beschikt die voor normaal gebruik daarvan nodig is en waarvan kopers de aanwezigheid niet behoefden te betwijfelen. [gedaagde] is gelet op de door haar gegeven garantie dan ook (in beginsel) aansprakelijk voor de schade van kopers als gevolg van dit gebrek.

4.3.2.

De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat gesteld noch gebleken is dat partijen - voor zover relevant - het vergunningsvrij/plichtig zijn van het verkochte registergoed bij (de totstandkoming van) de koop hebben besproken. Voor zover [gedaagde] bij de totstandkoming van de koopovereenkomst en aflevering van het verkochte niet op de hoogte was van het ontbreken van de vereiste vergunning(en) komt dat gebrek, voor zover dat gebrek aan een normaal gebruik van het gekochte als woonhuis in de weg staat, voor haar risico. [gedaagde] wordt immers als eigenaar geacht op de hoogte te zijn van de (illegale) status van de door haar te koop aangeboden onroerende zaak.

Ontbreken vergunning bouwwerk - tuinkamer/appartement

4.4.

[gedaagde] heeft bestreden dat van het verkochte registergoed (het woonhuis) een vergunningsplichtig appartement deel zou hebben uitgemaakt.

Gelet hierop dienen [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] hun stelling, inhoudende dat sprake is van een illegaal, vergunningsplichtig appartement, dat vanwege strijd met de wettelijke voorschriften in de oorspronkelijke staat (stal) moest worden teruggebracht en daardoor niet meer geschikt was voor normaal gebruik, namelijk om in te wonen, nader te onderbouwen.

Uit het besluit van de gemeente van 26 oktober 2018 en de daaraan voorafgaande correspondentie van de gemeente met [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] blijkt immers niet - anders dan wat betreft de bijgebouwen - dat het (inpandige) bouwwerk ‘appartement’ vergunningsplichtig is en/of dat dit bouwwerk bij gebreke van de vereiste vergunning illegaal is. Woorden van een dergelijke strekking zijn daarin niet te lezen. In die correspondentie is ook niet te lezen dat voor dit bouwwerk, anders dan voor de overige (illegale) bijgebouwen, door [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] een vergunning is aangevraagd. Mede gelet hierop vereist de op 21 februari 2018 aan [gedaagde] gezonden ingebrekestelling (productie 6 bij dagvaarding), met de (blote) mededeling dat naast de bijgebouwen: “Ook het inpandige appartement dat deels is gelegen in de binnenstal illegaal gebouwd [blijkt] te zijn”, een nadere, opzichzelfstaande (feitelijke) onderbouwing. [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] hebben bij gelegenheid van de mondelinge behandeling gesteld dat zij het appartement in de oorspronkelijke staat hebben teruggebracht, nadat mondeling contact was geweest met een ambtenaar van de gemeente die zei dat de bestaande situatie illegaal was. Die mededeling is echter, bij gebreke van een, met waarborgen omkleed, besluit van de gemeente, onvoldoende. Gesteld noch gebleken is dat dienaangaande een definitief besluit door de gemeente is genomen, dan wel dat een dergelijk besluit niet door [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] kon worden afgewacht. Dat van het woonhuis een vergunningsplichtig appartement deel uitmaakte, dat moest worden teruggebracht naar stal vanwege de illegale status ervan, en daardoor niet voor wonen geschikt was, is derhalve onvoldoende komen vast te staan. Doordat het gestelde gebrek onvoldoende is onderbouwd moet de, het appartement betreffende, primair gevorderde schadevergoeding, bestaande uit kosten (sloop-/opbouwkosten € 15.985,- en € 7.259,-), waardevermindering verkochte

(€ 42.600,-) en gederfde huurinkomsten (€ 96.000,-) als ongegrond worden afgewezen. De rechtbank komt vervolgens aan een verdere beoordeling van dit gebrek, in het licht van de door verkoper gegeven garantiebepaling voor normaal gebruik (als woning), niet meer toe.

Het (meer) subsidiair gevorderde ontbeert gelet op het vorenoverwogene eveneens een voldoende (feitelijke) grondslag.

Ontbreken vergunning bouwwerken - bijgebouwen

4.5.

Van het verkochte maken, naast het woonhuis, onder andere bijgebouwen en verdere aanhorigheden deel uit (zie aanhef koopovereenkomst, pagina 3). De bijgebouwen zijn niet afzonderlijk omschreven in de koopovereenkomst.

- primair

4.5.1.

[eiser sub 1] en [eiseres sub 2] hebben gesteld (randnrs. 11 en 15 dagvaarding) dat het ontbreken van een vergunning voor de bouwwerken een gebrek is dat een normaal gebruik van de woning in de weg staat.

[gedaagde] heeft, voor zover sprake is van - kort gezegd - gebrekkige bijgebouwen, een beroep gedaan op de exoneratie bepaling in artikel 5 lid 1 van de koopovereenkomst en gesteld dat kopers geen aanspraak kunnen maken op herstel, dan wel een schadevergoeding. Het gestelde gebrek tast - naar de stelling van [gedaagde] - het normale gebruik van het woonhuis (als woning) immers niet aan.

4.5.2.

De rechtbank stelt allereerst vast dat, anders dan wat betreft het ‘appartement’, de bijgebouwen, ten tijde van de feitelijke levering, illegale bouwwerken waren. Hiertoe wordt overwogen dat in de brieven van de gemeente van 24 juli 2017 en 8 februari 2018 (rov. 2.4 en 2.6) is te lezen, eerst in het algemeen en vervolgens concreet, woorden van de strekking dat de bijgebouwen, illegale bouwwerken waren en dat deze moesten worden afgebroken, indien deze niet, na een aanvraag vergunning bij de gemeente, alsnog door middel van een omgevings-/bouwvergunning zouden worden gelegaliseerd.

4.5.3.

[gedaagde] heeft echter, wat betreft de (gebrekkige) bijgebouwen, terecht een beroep op artikel 5 lid 1 van de koopovereenkomst gedaan (randnr. 22 conclusie van antwoord). Hiertoe wordt overwogen dat het ontbreken van de benodigde vergunningen voor de bijgebouwen (die niet dienden om erin te wonen) het overeengekomen, gegarandeerde gebruik van het registergoed als woning niet belemmert. Het ontbreken van de vergunningen van de bijgebouwen kan alleen al daarom niet worden gekwalificeerd als een non-conformiteit (artikel 5 lid 6 koopovereenkomst) op grond waarvan aanspraak kan worden gemaakt op herstel van het gebrek dan wel een schadevergoeding. [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] hebben het verkochte geleverd gekregen in de staat waarin het zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt, met alle zichtbare en onzichtbare gebreken.

- subsidiair

4.5.4.

[eiser sub 1] en [eiseres sub 2] hebben subsidiair gesteld dat sprake is van een toerekenbare tekortkoming van [gedaagde] , op grond waarvan een gedeeltelijke ontbinding van de koopovereenkomst gerechtvaardigd is.

4.5.5.

Zoals hiervoor is overwogen heeft [gedaagde] terecht een beroep op artikel 5.1 van de koopovereenkomst gedaan en heeft zij conform artikel 5 van de koopovereenkomst aan kopers geleverd. De garantiebepaling van artikel 5.6 betreft immers - zoals onder 4.5.3 overwogen - niet de bijgebouwen. Het subsidiair gevorderde zal dan ook als ongegrond worden afgewezen.

- meer subsidiair

4.5.6.

[eiser sub 1] en [eiseres sub 2] hebben meer subsidiair een beroep op dwaling gedaan (art. 6:228 BW). [gedaagde] heeft aangevoerd dat zij bij de verkoop van de onroerende zaak ervan uitging dat de bouwwerken legaal waren.

4.5.7.

Gelet op de rechtsoverwegingen 3.2 en 4.5 e.v. moet het ervoor worden gehouden dat [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] bij de totstandkoming van de koopovereenkomst hebben gedwaald over de illegale status van de bijgebouwen van het woonhuis. Het beroep van kopers op dwaling (art. 6:228 BW) ligt dan ook (in beginsel) voor toewijzing gereed. De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat [gedaagde] , voor zover [gedaagde] bij de totstandkoming van de koopovereenkomst niet op de hoogte was van het ontbreken van de vereiste vergunning(en), die omstandigheid niet aan kopers kan tegenwerpen, nu zij als eigenaar en verkoper van de onroerende zaak van de (illegale) status van de bijgebouwen, vanwege de aard van dit gebrek, op de hoogte had kunnen en moeten zijn.

4.5.8.

Feit is echter dat [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] , in verband met de legalisatie van de bijgebouwen zich hebben gewend tot de gemeente en, conform het advies van de gemeente van 24 juli 2017, op 3 augustus 2017 de bijgebouwen hebben aangemeld voor de inkeerregeling. Conform de instructie van de gemeente van 8 februari 2018 (“de eerst volgende stap in het legalisatieproces”) heeft [eiser sub 1] op 24 juli 2018 een verzoek voor het legaliseren van de bijgebouwen ingediend. De gemeente had op 8 februari 2018 het voornemen tot legalisatie al kenbaar gemaakt en heeft bij besluit van 26 oktober 2018 de gevraagde vergunning verleend. De bijgebouwen zijn op 26 oktober 2018 gelegaliseerd en waren vervolgens geschikt voor een normaal gebruik van het gekochte als bepaald in artikel 5 van de koopovereenkomst. De kosten die [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] in dit kader hebben moeten maken bedragen in totaal € 1.990,10 (kosten bouwtekeningen € 900,-, legeskosten gemeente

€ 671,10 en overige kosten legalisering gemeente € 419,-). Zonder een passende onderbouwing, die onvoldoende door [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] is gegeven, valt dan ook niet in te zien dat [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] , bij een juiste voorstelling over de ontbrekende vergunningen, de koopovereenkomst niet, dan wel voor een aanzienlijk lager bedrag, zouden hebben gesloten (art. 6:228 BW). Zij hebben de illegale status van de bouwwerken immers op een eenvoudige wijze, met beperkte kosten van in totaal € 1.990,10, gelegaliseerd gekregen.

Dat [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] de bijgebouwen vroegtijdig hebben afgebroken en daardoor meer kosten hebben gemaakt, komt voor eigen rekening en risico. Hiertoe wordt overwogen dat [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] zelf hebben gekozen voor het legalisatietraject als hiervoor vermeld en dat de sloop van de bijgebouwen, in afwachting van dat traject, niet noodzakelijk was. Een handhavend optreden door de gemeente, dan wel een dreiging daartoe, waardoor de bijgebouwen moesten worden afgebroken heeft niet plaatsgevonden. Nadat [eiseres sub 2] de voornoemde schriftelijke mededeling van de gemeente van 24 juli 2017 heeft gekregen, zijn [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] in overleg met de gemeente getreden en heeft de gemeente hen (schriftelijk) geïnformeerd over de wijze waarop zij de bouwwerken gelegaliseerd konden krijgen. Dat de gemeente ervan uitging dat de bouwwerken gelegaliseerd konden worden blijkt (ook) uit de brief van 8 februari 2018 waarin de gemeente aangeeft voornemens te zijn om tot legalisatie over te gaan.

Het meer subsidiair gevorderde moet derhalve eveneens worden afgewezen.

4.6.

Gelet op al het vorenoverwogene moet (al) het gevorderde worden afgewezen. De overige weren en stellingen van [gedaagde] behoeven daardoor geen nadere beoordeling meer.

4.7.

[eiser sub 1] en [eiseres sub 2] zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten van [gedaagde] worden veroordeeld. De rechtbank begroot de proceskosten aan de zijde van [gedaagde] op:

- griffierecht € 1.639,00

- salaris advocaat € 4.804,00 (2,0 punten × tarief € 2.402,00)

totaal € 6.443,00.

4.8.

De gevorderde veroordeling in de nakosten is slechts toewijsbaar voor zover deze kosten kunnen worden begroot en zullen worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.

5 De beslissing

De rechtbank

5.1.

wijst de vorderingen af,

5.2.

veroordeelt [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op € 6.443,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van veertien dagen na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,

5.3.

veroordeelt [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 163,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis hebben voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 85,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de nakosten met ingang van veertien dagen na de betekening van dit vonnis tot aan de voldoening,

5.4.

verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. T.A.J.M. Provaas en in het openbaar uitgesproken.1

1 type: CM